不動産投資

不動産投資の家賃収入で生活はできるか?実現のヒントを徹底解説

家賃収入で生活するには?
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投資がブームになり、日本人の金融リテラシーも少しずつ高まりつつある今、不動産投資で家賃収入を得ることに興味がある方も多くなっています。家賃収入で暮らしている人に憧れて、マンションオーナーとして家賃収入を得たい方もいるはずです。

しかし家賃収入に興味があっても、不動産投資の始め方やデメリット、税金や確定申告、副業としてできるかなど分からないことだらけという方もいるのではないでしょうか?家賃収入で生活を送れるのか、疑問に思う方もいるはず。

そこで今回は、家賃収入のやり方や、発生する税金などを解説すると同時に、投資にとってリスクになり得るデメリットも紹介します。

不動産投資は副業と割り切り、仕事の稼ぎと両立させる考えが理想的です。
おすすめの不動産投資会社も紹介するので、ぜひ参考にしてくださいね。
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景品表示法
不動産の公正競争規約

家賃収入とは何か?家賃収入だけで生活できる?

家賃収入の意味を解説します。家賃をもらうだけで生活できる可能性にも触れるので、見ておきましょう。

不動産を他の人に貸し出して家賃をもらうこと

不動産を他の人に貸し出して家賃をもらうこと

家賃収入とはアパートやマンション、一軒家などを所有し、他の人に貸し出して家賃をもらう稼ぎ方です。

家賃は毎月払う義務があるので、物件の所有者は貸し出し中の相手がいる限り、安定した収入を得られます。

このように建物を買って家賃収入を狙うやり方は「不動産投資」と呼ばれます。近年、サラリーマンを中心に不労所得の手段として話題です。

ただし所有者は家賃をすべてもらえるわけではなく、管理費や税金などさまざまな経費を払ううえで、残ったぶんが収益になります。

家賃収入から経費を差し引いても、手取りが残っていれば収益をもらえるのです。

家賃だけで暮らすのは難しいが、生活は楽にできる

家賃だけで暮らすのは難しいが、生活は楽にできる

初めから家賃だけで暮らしていくのは簡単ではありません。しかし家賃収入があれば、ある程度生活が楽になるでしょう

不動産投資は基本的に多額の金銭を要するうえ、損失リスクも考えられます。

家賃収入が減ったときに他の仕事がないと、カバーできる収入がなくて苦労するでしょう。

投資を始めるなら、そのときの仕事はしばらく続けることが賢明です。いつもの仕事の給料に家賃収入が加わることで、「ある程度生活を楽にする」ぐらいの考え方がよいでしょう。

家賃収入を得るやり方

家賃収入のために不動産投資を始めるには、以下の基本的な手順を踏まえましょう。

家賃収入を得るまでの手順
  1. 不動産投資会社を探す
  2. 初期費用準備し物件を入手する
  3. 入居者への貸し出しを開始
  4. 家賃の入金を受ける

不動産投資会社を探す

不動産投資を始めるためには、物件を購入する必要があります。しかし、初めて不動産投資に取り組む方は不動産の良し悪しの判別や大まかな利回りの予想が難しい場合があります。

そのため、安定して不動産を運用するお手伝いをしてくれる不動産投資会社を利用することをおすすめします。

不動産投資会社は不動産投資初心者のために無料セミナーや無料相談を行っていますので、まずは不動産投資の勉強から初めて見ることをおすすめします。

不動産投資会社のメリットがわかる資料請求をすることも可能ですよ。

初期費用を準備し物件を入手する

初期費用を準備し物件を入手する

物件購入のために、まずは初期費用を準備しましょう。多額を要するので多くの場合は住宅ローンを組みます

ローンは借りたぶんの返済と合わせて利息も金融機関に払わなければいけません。

ローンのシミュレーションで月々の返済額や総支払額を見て備えましょう。

対象物件は土地ごと購入するアパートから、一部屋だけ手軽に買えるワンルームまで多種多様です。

ただし物件価格だけでなく、税金をはじめ諸費用もかかります。割合としては新築マンションなら価格の4%、中古は7%の諸費用です。

物件の性質によって準備すべきお金も変わるのがポイントです。

入居者への貸し出しを開始

物件を購入したら入居者を募集します。その方法は主に以下が考えられます。

入居者の募集方法
  • 不動産仲介会社に依頼して広告を作ってもらう
  • 入居者募集から手続き、物件メンテナンスまですべて管理会社にまかせる

入居者募集の準備も多大な労力なので、自身だけでやるよりも仲介会社や管理会社に依頼する方が賢明でしょう。住みたい人が決まったら、早速契約手続きに入ります。

駅から近かったり、住みたい街として人気があったりするエリアなら、入居者は比較的決まりやすいといえます。しかし宣伝がうまくいかないと物件が注目されないので、不動産会社のアドバイスを受けながら、宣伝方法を決めてください。

家賃の入金を受ける 

家賃の入金を受ける

入居者からの家賃は毎月入ってきます。不動産管理会社に業務をまかせていると、家賃から管理費や手数料が引かれ、残りが所有者の家賃収入になります。

そこからローンも含めた年間の経費を引くと、不動産所有者の正式な所得になります。

ただし家賃収入は、給与や退職以外の所得に当てはまるため、年間20万円を超えた場合は確定申告が必要です。

家賃収入で生きるには、税金を納めなければなりません。

入居者がいる限り家賃収入は続きますが、1年ごとに確定申告が必要であることも覚えましょう。

家賃で生きるために必要な計算

家賃で生きるためには、目標の収入を掲げ、必要な計算をするのが重要です。そのためには以下の3つの項目を全体的に覚えましょう。

家賃収入の計算に必要な要素
  • 収入
  • 支出
  • キャッシュフロー

収入と支出を把握したうえで、キャッシュフローという計算式に当てはめれば、利益を想定できます。

マンション・アパートの経営における収入の内訳

マンションやアパートなど不動産経営でもらえる収入には以下があります。家賃だけが利益とは限らないので、正確にチェックしておきましょう。

収入の内訳
  • 家賃:部屋を借りるための支払いで、入居者が指定期日までに払う 
  • 共益費:マンションのような集合住宅の共有部分の管理費用。家賃の一部に入ることが多い
  • 礼金:所有者に対して、入居者が部屋を借りるときの初期費用として払う謝礼金
  • 更新料:入居者が賃貸借契約書を更新するためのお金
  • その他:駐車場や自販機が敷地内にあれば、その収入が所有者に入ってくる 

家賃だけでなく、入居者が払う諸費用や、駐車場や自販機といった要素までも不動産経営の収入につながります。

支出の内訳 

不動産経営には支出がつきものです。さまざまな場面でお金がかかるので、以下のリストのように全容を見ておく必要があります。

正確にチェックしておきましょう。

収入の内訳
  • 税金:所得税や固定資産税、都市計画税など不動産に関係する税金
  • 保険料:火災や地震保険に加入し、毎月支払うコスト
  • 修繕・管理費:物件の住みやすい状態を守るため、ダメージのあるところを直したり管理したりするコスト 
  • 業務委託料:物件の清掃や点検、入居者募集の宣伝を専門業者に依頼する料金
  • 税理士や司法書士への報酬:専門家に対する不動産手続き代行の依頼料
  • ローンと利息:住宅ローンを組んだ場合の毎月の返済額。利息は「金利」という、借りたお金に対する割合で決まり、金利の増減に合わせて変わる 
  • 減価償却費:不動産に対し、使用可能期間にしたがって決める経費。物件価格を国が決めた「法定耐用年数」で割り、1年ごとの経費とする。

法定耐用年数は建物の性質により決まっています。たとえば鉄筋コンクリート造のマンションなら47年、木造アパートなら22年です。

以上が不動産経営の支出です。家賃を得たいなら支出をなるべく抑え、収入を超えないように努めましょう

キャッシュフローで収入と支出を計算しよう

キャッシュフローとはいわゆる「お金の流れ」で、収入から経費を引いた結果を正確に計算し、残った金額を意味します。

不動産投資では家賃収入を見積もるだけでは不十分です。収入と支出の内訳を計算し、収入がある程度の割合まで大きくなるのに必要なお金を確かめましょう。

家賃から経費を引いた利益を知るには、以下の情報をまとめましょう。

キャッシュフローに必要な情報
  • 物件価格
  • 利回り
  • 家賃の年収
  • 支出 
  • 住宅ローンの融資額
  • ローンを組んだ場所
  • 金利プランと返済期間
  • ローンの年間返済額(利息含む)

家賃の年収は物件価格に対する利回りの割合で決まり、キャッシュフローはそこから支出やローン返済額を引いた結果です。

家賃年収1,000万円を想定した場合

家賃収入だけで年収1,000万円を考え、以下の条件で物件を買ったとします。

物件価格:1億円
利回り:10%
家賃の年収:1,000万円
支出:300万円
住宅ローンの融資額:5,000万円
ローンを組んだ場所:三井住友銀行住宅ローン
金利プランと返済期間:固定金利特約型10年の1.3%で、20年で完済予定 
ローンの年間返済額(利息含む):284万412円(月23万6,701円)

出典:https://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/simulation/

以上の条件から、計算式は以下のようになります。

家賃の年収1,000万円-支出300万円-ローンの年間返済額284万412円=415万9,588円

キャッシュフローの結果、415万9,588円が手取りになります。完済した20年後には返済が必要ないので、本来返済額だったぶんも収入に変わり、合計700万円がそのまま入ってくる形です。 

家賃収入で失敗しないためのポイント

家賃収入で失敗しないためには、以下のポイントを踏まえましょう。

家賃収入を得るためのポイント
  • 不動産経営や投資の知識を学ぼう
  • 信頼できる不動産会社をチェック
  • 必要に応じて専門家のアドバイスを受ける
  • 物件選びは慎重に
  • 空室や家賃滞納、災害などのリスクに備える
  • 物件管理はコストを計算しながら丁寧に

不動産経営や投資の知識を学ぼう

不動産経営や投資の知識を学ぼう

家賃収入を得るには、物件を買う前の勉強が大切です。不動産経営投資の2つの面から知識を養いましょう。

投資の成功者が多くは、対象のジャンルについて深く勉強しています

不動産についても、関連する本を読んだり、インターネットで調べたりなど、さまざまなメディアを使って知識を育てているのです。セミナーに積極的に参加する人もいます。 

不動産投資で成功するには、プロの業者にまかせるばかりでなく、自身でも勉強を重ねましょう。

信頼できる不動産会社をチェック

信頼できる不動産会社を確かめるのも、家賃収入に大切です。マンションやアパートといった建物の取引や管理には、不動産会社というプロの機関からの協力が欠かせません。

大手の不動産会社ひとつ見つけたからといって、飛びつくのも控えましょう。

複数の会社を候補としてまとめ、実績やサービス内容を比するとよいでしょう。

その結果として、もっとも信頼できるひとつを決めるのです。

悪質な不動産会社に引っかかると投資に失敗します。そうしたリスクを防ぐためにも選び方は慎重にしましょう。 

必要に応じて専門家のアドバイスを受けよう 

必要に応じて専門家のアドバイスを受けよう

自身だけで何もかも解決しようとせず、プロにアドバイスを求めましょう

不動産は多額の費用がかかり、手続きも複雑だからです。購入後も物件の管理やトラブルへの対処など、一般の人は知らないノウハウが求められます。

自身で不動産や投資の勉強をしていても、予期せぬ場面に遭遇すれば、一人では対処できません。そのときに不動産や法律、お金などの専門家への相談が大切です。

プロからのアドバイスを受ければ、早めに不安を解決できます。

物件選びは慎重に

物件選びは慎重に

家賃収入のための物件は、焦らず慎重に選びましょう。価格の安さだけでなく、立地条件設備などをバランス良く考えるべきだからです。

立地条件に優れた場所とは、多くの人が住みたいと思うことを意味します。引っ越しを考える人の多くは、「安くて設備が優れた場所に住みたい」と考えがちです。家賃収入目的で投資する側も、引っ越す人の立場になって、住みやすそうな場所を選びましょう。

物件選びは安さだけでなく、建っている場所の環境も考える必要がありますね。 

空室や家賃滞納、災害などのリスクに備える

空室や家賃滞納、災害などのリスクに備える

家賃収入を目指しての不動産投資では、損をするリスクを充分に考えましょう。不動産投資のリスクの代表例は次の3つです。

主なリスク
  • 空室
  • 家賃滞納
  • 災害
  • 価値暴落

空室リスクは、物件が住む人に好まれないために生じます。いつまでも入居者が現れなければ、家賃が手に入らず、支払いだけがかさむでしょう。

他にも家賃を払わない人が現れると、所有者に損害が生じます。

可能性を下げるためには入居者を見極めるだけでなく、家賃保証サービスの利用も考えましょう。

火災や地震などの災害で建物が損壊することもあるので、保険に入ることも重要です。

社会情勢の変化による不動産価値暴落もリスクの1つです。価値が下がると家賃も安くなります。しかし立地条件や利便性に優れた物件は不況でも生き残りやすく、家賃の下げ幅も小さく済むでしょう。

このようにさまざまなリスクを想定し、適切な対策を施すことが重要です。

物件管理はコストを計算しながら丁寧に

物件管理は余分な支払いを抑えながらも、丁寧にやりましょう。管理にあたる仕事には以下があります。

管理の仕事
  • 空室の部屋や共用施設内の掃除
  • 物件の壊れた場所の修繕 
  • 騒音や水漏れなど、住環境にかかわるトラブルの早期解決

以上のすべてをこなすには、信頼できる不動産管理会社への依頼が大切です。業者にまかせるだけでなく、自身でも時間のある限り所有物件を訪れ、メモを持ちながら異常がないかをチェックしましょう。

家賃収入のためにはローン管理が大切

家賃収入にはローン管理が重要です。不動産を買う人の多くは、自己資金だけで購入価格がまかなえず、金融機関から借金をもらっています。ローンの正しい扱い方をまとめたので、以下のポイントを踏まえましょう。

ローン管理のポイント
  • 収入に対するローンの割合が大きすぎてはいけない
  • 借りる前には収支のシミュレーションも行う
  • アパートよりもワンルームマンションの方がローンを組みやすい 

収入に対するローンの割合が大きすぎないように 

収入に対するローンの割合が大きすぎると、返済できないリスクが高まります。不動産では空室リスクで家賃が入らないこともあり、収入がなくなると金融機関にお金を返せないからです。

一度でもローンの返済に遅れると金融事故になり、信用情報に名前が載ってしまいます。

次の物件を買いたくても、信用情報に名前が載ったことでローンを組めない可能性もあるでしょう。

自身の年収を見直し、いくらまでのローンなら余裕で返せるかを確かめましょう。

借りる前には返済のシミュレーションを行う

ローンを組む前は返済シミュレーションを行ってください。金融機関の公式サイトでも、住宅ローンのシミュレーションを無料で使えるからです。

シミュレーションでは、借入希望金額や金利プラン、返済期間などを入れるだけで、以下の要素を知れます。

返済シミュレーションで知れること
  • 月々の返済額
  • 総支払額

これらをもとに、自身の収入で対応できるかをチェックしましょう。

アパートよりもワンルームマンションの方がローンを組みやすい 

アパートよりもワンルームマンションの方がローンを組みやすい

ワンルームマンションの方が、アパートよりもローンを組みやすいといえます。安い相場で買いやすく、融資額も少ないからです。

借入希望金額が大きすぎると、返済までの道のりも険しくなります。小さければ返済の見通しがつきやすいでしょう。

アパートは一棟丸ごとだけでなく土地まで買うのが原則なので、価格が高くなりがちです。一方でワンルームは一部屋から買えるので、ローコストになります。

融資の可能性を上げるならワンルームがおすすめです。 

家賃収入をもらったら確定申告をしよう

家賃収入が入ったら確定申告を行いましょう。基本的に副業とみなされるので、20万円を超えたら申告の必要があります。そのためには収入で申告を要するケースや、青色申告の意味などを知っておきましょう。 

家賃収入で確定申告が必要になるケース 

家賃収入で確定申告が必要になるケース

確定申告が必要になるのは、不動産所得が20万円を超えたときです。以下の式で計算して20万円をオーバーしたら、税務署に申告しましょう。

不動産関連の収入総額-必要経費(ローンの返済含む)

不動産関連の収入が20万円を超えるだけでは、申告が必要とは限りません。収入から経費を差し引いた手取り額が不動産所得となり、それが20万円を超えたときに申告義務が生じます。 

一方で不動産の収入が経費を下回り、赤字になったときも申告してみましょう。損益通算として、本業の給与所得から赤字分を差し引き、納税額が下がります。

このように不動産所得は毎年計算し、状況に合わせて申告に向かいましょう。

青色申告を選ぼう 

確定申告には青色申告がおすすめです。所得から最高65万円の控除を受けられるメリットがあります。

ただし最高額の控除には、不動産投資で扱う戸建て家屋が5棟またはアパート等が10室以上であることが条件です。

これを満たさないと、青色申告でも10万円しか控除してもらえません

しかし不動産投資が軌道に乗ってきたら、控除額の最大化のために青色申告を選んでもよいでしょう。

家賃収入で生活をしたい方がまずすること

家賃収入で生活をしたい方がまずすること

不動産投資を行い安定的に家賃収入が得られれば、日々の生活や老後の資金の足しになり暮らしが豊かになるでしょう。

しかし、家賃収入だけで生活をしていくことは簡単ではありません。不動産投資を始めるに当たっては多額の資金が要したり、リスクもついてきます。

そのため、不動産投資を成功させるには不動産経営や投資についての知識を付けることが必要不可欠です。

知識を付けるにはインターネットや書籍などがありますが、各不動産会社が開催しているセミナーもなども実際に不動産投資を行っているプロに直接話を聞けるためおすすめです。

不動産会社では不動産投資に関するプロからアドバイスを受けられるのはもちろん、投資物件の紹介・物件管理の代行・トラブルなど様々なサポートをしてくれます。

そのため、不動産投資のセミナーで学んだ上で不動産投資を始めたいという方は、不動産投資に強い会社の下で不動産経営を始めるとより成功しやすくなるでしょう。

不動産投資におすすめの不動産会社

おすすめ
不動産投資会社
RENOSYトーシンパートナーズ日本財託
renosyトーシンパートナーズ日本財託
入居率99.6%99.1%99.42%
対応エリア東京23区・川崎・横浜・
大阪・神戸・京都・福岡
首都圏・横浜・川崎・大阪首都圏・川崎・横浜
対象物件マンションマンションマンション
セミナー-
オンライン可(無料)

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個別相談
オンライン可

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特徴AIで高価値な物件を選定
スマホアプリで簡単管理
月々1万円〜の少額投資から始められる超充実したサポート体制だから初心者でも安心
HP公式サイト公式サイト公式サイト

ランキング根拠はこちらからご覧いただけます。

RENOSY

renosy

RENOSYのココがおすすめ
  • 入居率99%、平均空室期間29日※1と安定した経営を実現
  • 4年連続で売上No1を獲得!※2
  • 購入後はアプリで簡単に管理が可能

RENOSYは、物件の購入から経営までをサポートしてくれる不動産投資会社です。2022年2月時点で入居率99%、空室期間は平均29日と安定した経営を実現しています。

RENOSYの管理プランは以下の3つです。

集金代行プラン滞納時の負担など、最低限のサポートをリーズナブルな価格で受けられる
ワイドプラン設備リスクまでカバーされたサポート
NEOインカム設備リスク・空室リスクまでサポート

不動産投資に関する知識量や、不動産投資に割ける時間など、一人ひとりのニーズに応じてプランを選択できます。

初期費用も10万円からと、始める際のハードルも低め。35年ローンの返済中でも月額負担は15,000円ほど、完済後は家賃収入をそのままリターンとして受け取れます。

さらに運用は、スマホアプリでチェック可能。煩雑になりがちな書類や資産情報の管理などはアプリに集約しており、各種サポートについても簡単に手続きできます。

オンラインでの契約にも対応しており、最短1週間でオーナーになれます。

基本情報

運営会社株式会社GA technologies
所在地〒106-6290
東京都港区六本木3-2-1 住友不動産六本木グランドタワー40F
設立2013年3月12日
資本金72億2576万7228円(2022年7月末時点)
入居率99.6%
事業内容
  • ネット不動産マーケットプレイス「RENOSY」の開発・運営
  • SaaS型のBtoB PropTechプロダクトの開発
出典・注釈
出典:RENOSY(2022年12月現在)
※1 2022年2月末時点。空室期間とは、原状回復完了日から次の入居者決定まで(退去前に次期入居者が決まった場合、最終賃料発生日から次の賃料発生日まで)の期間(首都圏の物件)を指します。
※2 東京商工リサーチによる中古マンション投資の売上実績(2022年3月調べ)

トーシンパートナーズ

トーシンパートナーズ

トーシンパートナーズのココがおすすめ
  • 自社マンションブランド「ZOOM」は9年連続でグッドデザイン賞を受賞!
  • 無料個別相談を開催
  • 創業30年以上!275棟、13,700戸を超える物件を管理

トーシンパートナーズでは、自社マンションブランド「フェニックス」や、2014年から9年連続でグッドデザイン賞を受賞している「ZOOM」を開発しています。

立地は、山手線や中央線、京王線など人気のある路線から徒歩10分圏内に絞って選定。賃貸需要の高いエリアで継続的に入居者を得ており、安定した家賃収入を期待できます。

不動産投資に関する不明点を相談できる、個別相談会を開催。オンラインで受講の受講も可能で、費用は無料です。

またマンション経営について学べる「経営スタートブック」を無料で請求できます。設立30年以上の実績とノウハウが詰め込まれており、知識を収集するにあたって大いに活用できるでしょう。

電話・メールでの問い合わせにも対応しているため、相談窓口も活用しましょう。

基本情報

運営会社株式会社トーシンパートナーズ
所在地〒180-0004
東京都武蔵野市吉祥寺本町1-33-5
設立平成元年2月18日
資本金10億円
入居率97.1%(2021年平均)
事業内容
  • マンションの企画・開発・販売
  • 不動産の売買・仲介事業
  • 不動産の賃貸事業

出典:トーシンパートナーズ(2022年12月現在)

日本財託

日本財託

日本財託のココがおすすめ
  • 入居率は99.42%※1
  • 不動産投資初心者に人気な無料セミナーが随時開催
  • 充実した4つのサポート体制があるから安心
  • 非公開物件を紹介してもらえる

日本財託は、販売から物件管理のワンストップサービスを提供している不動産投資会社で初心者から人気を得ています。

入居率では99.42%を出していて、この高さを維持するために入居審査基準を低くしたり各不動産会社へ協力を仰いだりしています。

セミナーでも不動産投資初心者にとってわかりやすい無料セミナーを随時開催しているので参加するのもおすすめです。

充実した4つのサポート体制ではオーナーサポート制度」「オーナー管理専用ホームページ」「オーナー事務局」「確定申告サポートが用意されています。そのため、不明点があっても即時解消できるでしょう。

個別相談も対応していますよ。

基本情報

運営会社株式会社グローバル・リンク・マネジメント
所在地東京都渋谷区道玄坂1丁目12番1号渋谷マークシティウエスト21階
設立2005年3月
資本金5億39百万円(2022年6月末現在)
入居率99.42%(2021年年間平均入居率)
事業内容
  • 不動産ソリューション事業(投資用不動産の企画・開発・販売等)
  • プロパティマネジメント事業
出典・注釈
出典:グローバル・リンク・マネジメント(2022年12月現在)
※1 2020年グローバル・リンク・マネジメントのアンケート調べ
※2 2020年11月1日~2021年10月31日

家賃収入にデメリットはないの?

「家賃収入だけで生活できるなんて、そんな甘い話はないだろう…」と考えている方も多いでしょう。実際、家賃収入だけで生活していくのは難しいです。

家賃収入だけで生活できるようになるためには相当なテクニックが必要になります。家賃収入のデメリットは以下の通りです。

家賃収入のデメリット
  • 空室のリスク
  • 家賃未払いのリスク
  • 建物の管理や老朽化への対応
  • 不動産の価値が下がるリスク
  • まとまった資金が必要
  • 災害のリスク
  • 住人の対応
  • 売却する際のリスク

    それぞれ具体的に、どのようなデメリットなのか見ていきましょう。

    空室のリスク

    家賃収入を得るための大きなデメリットと言っても過言ではないのが、「空室のリスク」です。いくら不動産投資をしたとしても、空室が埋まらなければ家賃収入を得ることができません。

    不動産投資は空室が埋まることで初めてメリットが生まれると言っても過言ではないでしょう。

    ただ単に駅から近い、新築などの条件で不動産を選んでしまうと、思わぬ赤字を生み出す可能性もあります。

    入居者が決まらなければ、ローン返済に影響し、最悪の場合投資を続けられなくなることもあるかもしれません。

    家賃収入だけで生活していきたいのであれば、空室リスクを出来る限り減らすことが大切です。その不動産ならではの魅力ポイントをアピールしたり、周りより少しだけ家賃を安くしたりなどですね。

    とは言え、家賃を安くすると結局は手元に入るお金が少なくなるので、将来のことも考えながら家賃の価格設定をしていかなければいけません。

    家賃未払いのリスク

    空室が埋まったとしても、考えられるリスクが家賃の未払いです。残念ながら入居者によっては様々な事情があって、途中で家賃を支払うことが難しくなるかもしれません。

    空室が埋まっても家賃を支払ってもらえなければ、意味がないのです。

    しっかり家賃を集金するためには、厳しいチェックが必要です。その人の年収や職業などをいろいろ吟味した上で、家賃を払い続けてくれるかをチェックしてみてください。

    建物の管理や老朽化への対応

    不動産投資を成功させるためには、入居者が住みやすい環境を整える必要があります。例えば老朽化した部分をすぐに直したり、住人のニーズに応えたりなどですね。

    残念ながら不動産は経年劣化による老朽化は避けられません。

    安定した家賃収入を得るためには、建物の管理や老朽化への対応をしっかりして、住人からの信用を得ることが大切です。

    老朽化した物件は入居者を確保することが難しくなるので、どうしても家賃を下げざるを得ない状況になってしまいます。

    少しでも入居者を確保するためにも、こまめな管理修理が必要です。

    こまめに修繕するとなると、そのたびに費用がかかると思いますよね。しかし、老朽化している部分を放置しておくと後から大きな被害を発生させてしまうかもしれません。

    大きな被害を修繕する方がより高い費用が必要になり、損してしまう可能性もあるのです。

    また、家賃収入を得たとしても不動産の所有者は家主になるので固定資産税などを払わなければいけません。税金なども考えながら得た家賃収入を管理しなければ、運営していくのは難しいと言えるでしょう。

    不動産の価値が下がるリスク

    家賃収入が得られたとしても、不動産自体の価値が下がれば損失を生み出す可能性があります。

    例えば4000万円で利回りが8%の物件に投資したとしましょう。10年間で得られる家賃収入は合計で1600万円となります。

    しかし、10年後物件の価値が半額以下に下がれば、トータルで400万円も損失してしまうことになるのです。

    うまく不動産投資を続けていくなら、売却するタイミングも考えることが大切です。

    とは言え、不動産の価値が完全にゼロになることはありません。定期的に物件の価値を確認し、売却タイミングを図ることが大切なポイントです。

    まとまった資金が必要

    不動産投資をスムーズに進めていくためには、最初にまとまった資金が必要です。物件によって価格に大きな差はあるものの、個人が投資するとなれば大きな金額となるでしょう。

    金融機関の融資が受けられたとしても同じことです。

    うまくいかなければ、大きな損失を生み出してしまうかもしれません。安定した家賃収入を得るためには、需要のあるエリアや築年数などを見極めて、空室リスクの低い物件を選ぶことが大切です。

    災害のリスク

    日本は世界でも災害が多い国だと言われています。近年でも大きな地震や台風などの災害に襲われてきましたね。

    災害が起きるといろいろな面で悪影響が出てきます。それは、不動産も例外ではないでしょう。

    地震や火災などが起きると、最悪の場合投資した不動産が全壊、消失してしまう危険性も考えられます。

    保険に入っていなければ災害や火災が起きたときに、とんでもない額の損害を被ってしまうかもしれません。

    万が一何か起きたときでも不動産を守るために、火災保険などの保険にはしっかり加入しておくようにしましょう。

    不動産会社と話し合って、どの保険が適切かを確認しながら加入することが大切です。

    住人の対応

    上記でもお伝えしましたが、安定した家賃収入を得るためには住人からの信頼を得ることが大切です。

    住人からの信頼を得るためにも、対応の仕方が重要なカギを握っています。物件にはたくさんの人が住むわけですから、トラブルが起きないとは限りません。

    住人トラブルが起きる可能性もあります。

    急にトラブルが起きた際にしっかり対応する家主であれば、住人からの熱い信頼を得られるでしょう。

    「これからもここに住みたい」と思い、家賃を滞納することなくしっかり払ってくれる可能性も高いでしょう。

    売却する際のリスク

    不動産を売却しようと考えた際、すぐに売れるとは限りません。買い手が見つかっても、残念ながら希望価格で売れない可能性もあるのです。

    不動産を売買する際は買い手から値下げ希望を出されることもあります。値下げ希望されることを前提に置いて考えた方がいいかもしれません。

    急に大きな現金が手元に必要な時になっても、すぐに売れるとも限りませんし、希望価格で売れるとも限らないのです。

    今後のためにも、家賃収入があるからと安心するのではなく、将来を見通しながら計画を立てていくことが大切です。

    家賃収入の典型的な失敗は?

    家賃収入を得ている方で、残念ながら失敗してしまった方も少なくありません。不動産投資を成功させるために、そして安定的な家賃収入を得るためには、なぜ失敗してしまったのかその理由を知ることも大切です。

    ここからは家賃収入に置いて典型的な失敗をしてしまった方の体験談を見ていきましょう。

    「空室が埋まらなかった…」(40代男性)

    地方のアパートは都心の不動産に比べて利回りが高く物件価格も安いです。だからこそ投資対象にぴったりだと思って、私は地方のアパートを購入することにしました。しかし、そのエリアは人口が減少しており、なかなか入居者が見つからなかったのです。

    想定利回りが高くても、入居者がいなければ家賃収入は手元に入りません。人口が減少しているエリアの物件の場合は、空室が長期間続くこともあり得るのです。

    なかなか空室が埋まらず、ローンの返済にも影響が出てきたので、私は不動産を売却することにしました。

    やはり家賃収入を安定的に得るためには、入居者を確保することが大切です。想定利回りが高く、物件価格も安かったとしても、入居者がいなければ全て意味がありません。

    不動産投資で成功するためにも、入居者を確保できるように行動することが大切です。

    この物件にしかない魅力をアピールしたり、きれいに見えるように外壁や共有部分をリフォームしたりなどですね。

    「地震保険に加入していなくても不動産が倒壊してしまった…」(50代男性)

    私は東北地方にあるアパートを購入し、最初の頃は空室もなかったので安定的な家賃収入を得ていました。

    しかし、大きな災害が起こりアパートが倒壊してしまったのです。

    この時、私はあまりに大きな過ちを犯していたことに気づきました。それは地震保険に入っていなかったことです。

    火災保険には入っていたのですが、その中に地震保険は含まれていませんでした。そのため、アパートが倒壊した際に私は大きな損害を受けることになったのです。

    不動産投資をする上で空室を減らすことも大切ですが、「保険」も重要だということを思い知らされました。

    不動産にはいつでも自然災害などのリスクを抱えています。日本は世界の中でも災害が起きやすい国でもありますから、しっかり対応できるようにしておかなければいけないのです。

    火災保険だけではなく、地震が増えてきている今、地震保険にも加入しておくようにしましょう。

    「入居者が逃げて、損害を被った」(50代男性)

    私はマンションを経営しています。いろいろな入居者がいたのですが、最初の頃は問題なく家賃収入を得ていたのです。

    しかし、ある日入居者の1人がいきなり逃げてしまったのです。入居者に連絡を取ろうとしましたが、残念ながらつながりませんでした。結局家賃だけではなく、クリーニング代などの請求もできなくなってしまったのです。

    次の入居者のためにクリーニングなどの管理をしなければいけませんし、結局私が払うことになりました。

    そのような入居者が続けば自分だけが被害を重ねることになりますし、入居審査はとても重要だなと思いました。

    入居審査だけでその人がどのような人なのかを見極めるのは難しいでしょう。しかし、年収職業など最低限のことは調べることができます。

    入居者が姿を消せば損することになるのは家賃分だけではないのです。次の入居者のためのクリーニングも必要になりますから、結局家主がその分を補わなければいけません。

    入居者が突然姿を消して、その分の家賃収入がなくなってしまった方も少なくないのです。

    入居審査では徹底して相手の人柄などを確認することが大切なポイントです。

    【不動産投資を始める前にチェック】不動産投資の融資事情

    不動産投資を始めるためには物件を購入しなければなりません。その物件を買うためには銀行や信用金庫にて融資を受ける方がほとんどです。

    ここからは、不動産投資の融資事情を解説していきます。

    不動産投資を始めようと考えている方はぜひ参考にしてみてください。

    不動産投資の融資規模の推移|年々縮小している傾向が強い

    不動産投資目的の融資がどのような推移を見せているのかを確認しておくことで、どのような不動産投資が向いているのか、利益を重視できるのか想定することができます。

    不動産投資の融資について2つの観点から解説します。

    不動産投資の融資規模の推移のチェックポイント
    • 投資用不動産向け融資の残高の推移
    • 投資用不動産向け融資への取り組み姿勢

    投資用不動産向け融資の残高の推移

    用語の確認
    • 不動産の融資残高:金融機関から借り入れている資金額のこと
    • 不動産の融資実行額:実際に金融機関が融資した金額のこと

    融資残高と実行額の推移は、金融庁「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果 平成31年」では以下のような結果です。

    一棟建向け融資(残高/実行額)マンション向け融資(残高/実行額)
    2016年7.7兆円2.0兆円2.8兆円0.5兆円
    2017年9.1兆円2.3兆円3.2兆円0.7兆円
    2018年10.3兆円2.1兆円3.7兆円0.7兆円
    2019年10.5兆円0.8兆円3.8兆円0.4兆円

    不動産投資のために金融機関から借りている資金額の推移を見ると、融資残高は一定して増加しているのに対し、実行額が2016年以降増加から減少の動きを見せています。

    最近の動きを見ると、融資残高は増加していますが、実行額が減少傾向と見て良いでしょう。

    一棟建向け融資もマンション向け融資も同様の動きを見せており、2017年以降実行額が減少しています。

    投資用不動産向け融資への取り組み姿勢

    銀行
    積極的自然体消極的実行しない無回答
    2016年15%79%4%2%0%
    2017年13%79%6%2%0%
    2018年7%80%10%2%1%
    2019年3%78%17%2%1%
    信用金庫・信用組合
    積極的自然体消極的実行しない無回答
    2016年7%74%11%9%0%
    2017年4%74%13%8%0%
    2018年3%69%20%8%0%
    2019年2%64%25%9%0%

    金融庁「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果 平成31年」によると、融資実行額の減少は、金融機関の投資用不動産向け融資への取り組み姿勢を確認しても明らかです。

    積極的に不動産投資向けの融資を実行している金融機関が減少していることがわかります。

    また、近年では、消極的な態度を取る銀行や信用金庫・信用金庫の取り組み姿勢が増加しています。

    実行額が下がった理由

    2016年まで融資実行学が増加傾向だったことに危機感を示した金融庁と金融機関が、融資審査の見直しを行ったことが考えられる要因です。

    これにより、不動産融資の引き締めが行われ、融資に先立つ審査の厳重化や融資強化が行われました。

    以下では、実際に融資がどのくらい厳しくなっているのかを解説します。

    不動産投資会社(紹介業者)経由での融資状況|融資の審査に影響は出にくい

    不動産投資融資の引き締めが行われている現在、融資がどれほど厳重化されているのかについて、金融庁「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果 平成31年」では以下のような結果が出ています。

    金融機関融資を実行したことがある融資を実行しなかったことがある
    銀行97%3%
    信用金庫・信用組合79%21%

    不動産投資会社が紹介した顧客に対して融資を実行した割合を見ると、融資を実行したことがあると回答した銀行は97%で非常に高い水準です。

    現在、審査が通りにくいということはないことがわかります。

    融資率が高い理由

    不動産投資会社と金融機関のビジネス関係は密接で、金融機関は損失が出ないよう慎重に融資を実行しなければなりません。

    そのため、金融期間は不動産投資会社に対して融資業務が適正かを検証しています。

    金融庁「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果 平成31年」によると、以下の項目で厳重な検証が行われています。

    検証内容
    • 紹介業者の業歴・評判
    • 財務の状況
    • 顧客の勧誘方法
    • 顧客への事業・リスクの説明方法
    • 紹介業者が顧客や金融機関との情報の非対称性を悪用して不適切な行為を行っていないか

    上記のように金融機関は厳重にチェックされた結果不動産投資会社とビジネスを行っています。

    金融機関の厳重なチェックを通った不動産投資会社が紹介する顧客」ということで金融機関も融資審査に対して安心感を持つのでしょう。

    厳重なチェックの結果、融資が実行される割合が高くなっているようです。おすすめの不動産投資ローンはこちらの記事で紹介しています。

    よくある質問

    家賃収入で生活している人の職業は何という?

    現在の社会では、不動産投資を行っている人を指す正式な職業名がありません。「不動産賃貸業」や「不動産経営業」のような表現は、職業として存在しないからです。不動産売買人や「不動産仲介」は不動産会社のことで、個人で投資しているだけでは名乗れません。以上から、家賃収入を得ているときの職業は、本業の方を書くか、「個人事業主」「不動産貸付業」などと書くのがよいでしょう。

    家賃収入はサラリーマンの副業に当たる?
    家賃収入は副業とされません。会社の規定で副業が禁止されていても、家賃収入をもらうだけでは違反に問われないのです。理由としては、家賃収入のような不労所得は勤怠に影響しないとされていることや、不動産相続で家賃収入をもらうようなやむをえないケースがあることが挙げられます。このような事情から副業に当てはまらないので、サラリーマンでも安心して家賃を稼げます。
    そもそも家賃収入とは?

    家賃収入とはアパートやマンション、一軒家などを所有し、他の人に貸し出して家賃をもらう稼ぎ方です。家賃は毎月払う義務があるので、物件の所有者は貸し出し中の相手がいる限り、安定した収入を得られます。このように建物を買って家賃収入を狙うやり方は不動産投資と呼ばれます。近年、サラリーマンを中心に不労所得の手段として話題です。

    家賃収入を得る方法は?
    不動産投資を始めるためには、物件を購入する必要があります。しかし、初めて不動産投資に取り組む方は不動産の良し悪しの判別や大まかな利回りの予想が難しい場合があります。次に物件購入をします。物件購入のために、まずは初期費用を準備しましょう。多額を要するので多くの場合は住宅ローンを組みます物件を購入したら入居者を募集して入居者が現れたら家賃を受け取ります。
    家賃収入で生活するためにはどう物件を選べば良い?

    価格の安さだけでなく、立地条件や設備などをバランス良く考えるべきだからです。立地条件に優れた場所とは、多くの人が住みたいと思うことを意味します。引っ越しを考える人の多くは、「安くて設備が優れた場所に住みたい」と考えがちです。家賃収入目的で投資する側も、引っ越す人の立場になって、住みやすそうな場所を選びましょう。

    まとめ

    まとめると、家賃収入だけで生活できる人は少ないといえます。

    不動産の取引や管理にはまとまったお金がかかり、リスクによる損失も膨大になるからです。投資を始めるときは仕事による収入の支えがなければ厳しいでしょう。

    不動産投資は、物件購入前の準備から管理まで丁寧に進めましょう。不動産や投資の知識を備え、不動産会社や司法書士のようなプロの協力を得ることも大切です。とくに空室や災害、価値暴落などのリスクへの対処法は積極的に学びたいところです。

    不動産投資に関するノウハウを日々学びつつ、生活をある程度楽にする気持ちで収入を目指せば、コツコツと資産を増やせます。

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