不動産投資の家賃収入で生活はできるか？実現のヒントを徹底解説

投資がブームになり、日本人の金融リテラシーも少しずつ高まりつつある今、不動産投資で家賃収入を得ることに興味がある方も多くなっています。家賃収入で暮らしている人に憧れて、マンションオーナーとして家賃収入を得たい方もいるはずです。

しかし家賃収入に興味があっても、不動産投資の始め方やデメリット、税金や確定申告、副業としてできるかなど分からないことだらけという方もいるのではないでしょうか？家賃収入で生活を送れるのか、疑問に思う方もいるはず。

そこで今回は、家賃収入のやり方や、発生する税金などを解説すると同時に、投資にとってリスクになり得るデメリットも紹介します。

おすすめの不動産投資会社も紹介するので、ぜひ参考にしてくださいね。

家賃収入とは何か？家賃収入だけで生活できる？

家賃収入の意味を解説します。家賃をもらうだけで生活できる可能性にも触れるので、見ておきましょう。

不動産を他の人に貸し出して家賃をもらうこと

家賃収入とはアパートやマンション、一軒家などを所有し、他の人に貸し出して家賃をもらう稼ぎ方です。

家賃は毎月払う義務があるので、物件の所有者は貸し出し中の相手がいる限り、安定した収入を得られます。

このように建物を買って家賃収入を狙うやり方は「不動産投資」と呼ばれます。近年、サラリーマンを中心に不労所得の手段として話題です。

ただし所有者は家賃をすべてもらえるわけではなく、管理費や税金などさまざまな経費を払ううえで、残ったぶんが収益になります。

家賃収入から経費を差し引いても、手取りが残っていれば収益をもらえるのです。

家賃だけで暮らすのは難しいが、生活は楽にできる

初めから家賃だけで暮らしていくのは簡単ではありません。しかし家賃収入があれば、ある程度生活が楽になるでしょう。

家賃収入が減ったときに他の仕事がないと、カバーできる収入がなくて苦労するでしょう。

投資を始めるなら、そのときの仕事はしばらく続けることが賢明です。いつもの仕事の給料に家賃収入が加わることで、「ある程度生活を楽にする」ぐらいの考え方がよいでしょう。

家賃収入を得るやり方

家賃収入のために不動産投資を始めるには、以下の基本的な手順を踏まえましょう。

不動産投資会社を探す

不動産投資を始めるためには、物件を購入する必要があります。しかし、初めて不動産投資に取り組む方は不動産の良し悪しの判別や大まかな利回りの予想が難しい場合があります。

不動産投資会社は不動産投資初心者のために無料セミナーや無料相談を行っていますので、まずは不動産投資の勉強から初めて見ることをおすすめします。

不動産投資会社のメリットがわかる資料請求をすることも可能ですよ。

初期費用を準備し物件を入手する

物件購入のために、まずは初期費用を準備しましょう。多額を要するので多くの場合は住宅ローンを組みます。

ローンは借りたぶんの返済と合わせて利息も金融機関に払わなければいけません。

対象物件は土地ごと購入するアパートから、一部屋だけ手軽に買えるワンルームまで多種多様です。

ただし物件価格だけでなく、税金をはじめ諸費用もかかります。割合としては新築マンションなら価格の4％、中古は7％の諸費用です。

物件の性質によって準備すべきお金も変わるのがポイントです。

入居者への貸し出しを開始

物件を購入したら入居者を募集します。その方法は主に以下が考えられます。

入居者募集の準備も多大な労力なので、自身だけでやるよりも仲介会社や管理会社に依頼する方が賢明でしょう。住みたい人が決まったら、早速契約手続きに入ります。

駅から近かったり、住みたい街として人気があったりするエリアなら、入居者は比較的決まりやすいといえます。しかし宣伝がうまくいかないと物件が注目されないので、不動産会社のアドバイスを受けながら、宣伝方法を決めてください。

家賃の入金を受ける 

入居者からの家賃は毎月入ってきます。不動産管理会社に業務をまかせていると、家賃から管理費や手数料が引かれ、残りが所有者の家賃収入になります。

そこからローンも含めた年間の経費を引くと、不動産所有者の正式な所得になります。

家賃収入で生きるには、税金を納めなければなりません。

入居者がいる限り家賃収入は続きますが、1年ごとに確定申告が必要であることも覚えましょう。

家賃で生きるために必要な計算

家賃で生きるためには、目標の収入を掲げ、必要な計算をするのが重要です。そのためには以下の3つの項目を全体的に覚えましょう。

収入と支出を把握したうえで、キャッシュフローという計算式に当てはめれば、利益を想定できます。

マンション・アパートの経営における収入の内訳

マンションやアパートなど不動産経営でもらえる収入には以下があります。家賃だけが利益とは限らないので、正確にチェックしておきましょう。

家賃だけでなく、入居者が払う諸費用や、駐車場や自販機といった要素までも不動産経営の収入につながります。

支出の内訳 

不動産経営には支出がつきものです。さまざまな場面でお金がかかるので、以下のリストのように全容を見ておく必要があります。

正確にチェックしておきましょう。

法定耐用年数は建物の性質により決まっています。たとえば鉄筋コンクリート造のマンションなら47年、木造アパートなら22年です。

以上が不動産経営の支出です。家賃を得たいなら支出をなるべく抑え、収入を超えないように努めましょう。

キャッシュフローで収入と支出を計算しよう

キャッシュフローとはいわゆる「お金の流れ」で、収入から経費を引いた結果を正確に計算し、残った金額を意味します。

不動産投資では家賃収入を見積もるだけでは不十分です。収入と支出の内訳を計算し、「収入がある程度の割合まで大きくなるのに必要なお金」を確かめましょう。

家賃から経費を引いた利益を知るには、以下の情報をまとめましょう。

家賃の年収は物件価格に対する利回りの割合で決まり、キャッシュフローはそこから支出やローン返済額を引いた結果です。

家賃年収1,000万円を想定した場合

家賃収入だけで年収1,000万円を考え、以下の条件で物件を買ったとします。

出典：https://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/simulation/

以上の条件から、計算式は以下のようになります。

キャッシュフローの結果、415万9,588円が手取りになります。完済した20年後には返済が必要ないので、本来返済額だったぶんも収入に変わり、合計700万円がそのまま入ってくる形です。 

家賃収入で失敗しないためのポイント

家賃収入で失敗しないためには、以下のポイントを踏まえましょう。

不動産経営や投資の知識を学ぼう

家賃収入を得るには、物件を買う前の勉強が大切です。不動産経営と投資の2つの面から知識を養いましょう。

投資の成功者が多くは、対象のジャンルについて深く勉強しています。

不動産についても、関連する本を読んだり、インターネットで調べたりなど、さまざまなメディアを使って知識を育てているのです。セミナーに積極的に参加する人もいます。 

不動産投資で成功するには、プロの業者にまかせるばかりでなく、自身でも勉強を重ねましょう。

信頼できる不動産会社をチェック

信頼できる不動産会社を確かめるのも、家賃収入に大切です。マンションやアパートといった建物の取引や管理には、不動産会社というプロの機関からの協力が欠かせません。

大手の不動産会社ひとつ見つけたからといって、飛びつくのも控えましょう。

その結果として、もっとも信頼できるひとつを決めるのです。

悪質な不動産会社に引っかかると投資に失敗します。そうしたリスクを防ぐためにも選び方は慎重にしましょう。 

必要に応じて専門家のアドバイスを受けよう 

自身だけで何もかも解決しようとせず、プロにアドバイスを求めましょう。

自身で不動産や投資の勉強をしていても、予期せぬ場面に遭遇すれば、一人では対処できません。そのときに不動産や法律、お金などの専門家への相談が大切です。

プロからのアドバイスを受ければ、早めに不安を解決できます。

物件選びは慎重に

家賃収入のための物件は、焦らず慎重に選びましょう。価格の安さだけでなく、立地条件や設備などをバランス良く考えるべきだからです。

立地条件に優れた場所とは、多くの人が住みたいと思うことを意味します。引っ越しを考える人の多くは、「安くて設備が優れた場所に住みたい」と考えがちです。家賃収入目的で投資する側も、引っ越す人の立場になって、住みやすそうな場所を選びましょう。

物件選びは安さだけでなく、建っている場所の環境も考える必要がありますね。 

空室や家賃滞納、災害などのリスクに備える

家賃収入を目指しての不動産投資では、損をするリスクを充分に考えましょう。不動産投資のリスクの代表例は次の3つです。

空室リスクは、物件が住む人に好まれないために生じます。いつまでも入居者が現れなければ、家賃が手に入らず、支払いだけがかさむでしょう。

他にも家賃を払わない人が現れると、所有者に損害が生じます。

火災や地震などの災害で建物が損壊することもあるので、保険に入ることも重要です。

社会情勢の変化による不動産価値暴落もリスクの１つです。価値が下がると家賃も安くなります。しかし立地条件や利便性に優れた物件は不況でも生き残りやすく、家賃の下げ幅も小さく済むでしょう。

このようにさまざまなリスクを想定し、適切な対策を施すことが重要です。

物件管理はコストを計算しながら丁寧に

物件管理は余分な支払いを抑えながらも、丁寧にやりましょう。管理にあたる仕事には以下があります。

以上のすべてをこなすには、信頼できる不動産管理会社への依頼が大切です。業者にまかせるだけでなく、自身でも時間のある限り所有物件を訪れ、メモを持ちながら異常がないかをチェックしましょう。

家賃収入のためにはローン管理が大切

家賃収入にはローン管理が重要です。不動産を買う人の多くは、自己資金だけで購入価格がまかなえず、金融機関から借金をもらっています。ローンの正しい扱い方をまとめたので、以下のポイントを踏まえましょう。

収入に対するローンの割合が大きすぎないように 

収入に対するローンの割合が大きすぎると、返済できないリスクが高まります。不動産では空室リスクで家賃が入らないこともあり、収入がなくなると金融機関にお金を返せないからです。

次の物件を買いたくても、信用情報に名前が載ったことでローンを組めない可能性もあるでしょう。

自身の年収を見直し、いくらまでのローンなら余裕で返せるかを確かめましょう。

借りる前には返済のシミュレーションを行う

ローンを組む前は返済シミュレーションを行ってください。金融機関の公式サイトでも、住宅ローンのシミュレーションを無料で使えるからです。

シミュレーションでは、借入希望金額や金利プラン、返済期間などを入れるだけで、以下の要素を知れます。

これらをもとに、自身の収入で対応できるかをチェックしましょう。

アパートよりもワンルームマンションの方がローンを組みやすい 

ワンルームマンションの方が、アパートよりもローンを組みやすいといえます。安い相場で買いやすく、融資額も少ないからです。

借入希望金額が大きすぎると、返済までの道のりも険しくなります。小さければ返済の見通しがつきやすいでしょう。

アパートは一棟丸ごとだけでなく土地まで買うのが原則なので、価格が高くなりがちです。一方でワンルームは一部屋から買えるので、ローコストになります。

融資の可能性を上げるならワンルームがおすすめです。 

家賃収入をもらったら確定申告をしよう

家賃収入が入ったら確定申告を行いましょう。基本的に副業とみなされるので、20万円を超えたら申告の必要があります。そのためには収入で申告を要するケースや、青色申告の意味などを知っておきましょう。 

家賃収入で確定申告が必要になるケース 

確定申告が必要になるのは、不動産所得が20万円を超えたときです。以下の式で計算して20万円をオーバーしたら、税務署に申告しましょう。

不動産関連の収入が20万円を超えるだけでは、申告が必要とは限りません。収入から経費を差し引いた手取り額が「不動産所得」となり、それが20万円を超えたときに申告義務が生じます。 

一方で不動産の収入が経費を下回り、赤字になったときも申告してみましょう。「損益通算」として、本業の給与所得から赤字分を差し引き、納税額が下がります。

このように不動産所得は毎年計算し、状況に合わせて申告に向かいましょう。

青色申告を選ぼう 

確定申告には青色申告がおすすめです。所得から最高65万円の控除を受けられるメリットがあります。

これを満たさないと、青色申告でも10万円しか控除してもらえません。

しかし不動産投資が軌道に乗ってきたら、控除額の最大化のために青色申告を選んでもよいでしょう。

家賃収入で生活をしたい方がまずすること

不動産投資を行い安定的に家賃収入が得られれば、日々の生活や老後の資金の足しになり暮らしが豊かになるでしょう。

しかし、家賃収入だけで生活をしていくことは簡単ではありません。不動産投資を始めるに当たっては多額の資金が要したり、リスクもついてきます。

そのため、不動産投資を成功させるには不動産経営や投資についての知識を付けることが必要不可欠です。

知識を付けるにはインターネットや書籍などがありますが、各不動産会社が開催しているセミナーもなども実際に不動産投資を行っているプロに直接話を聞けるためおすすめです。

そのため、不動産投資のセミナーで学んだ上で不動産投資を始めたいという方は、不動産投資に強い会社の下で不動産経営を始めるとより成功しやすくなるでしょう。

不動産投資におすすめの不動産会社

おすすめ 不動産投資会社	RENOSY	トーシンパートナーズ	日本財託
入居率	99.6%	99.1%	99.42%
対応エリア	東京23区・川崎・横浜・ 大阪・神戸・京都・福岡	首都圏・横浜・川崎・大阪	首都圏・川崎・横浜
対象物件	マンション	マンション	マンション
セミナー	-	◎ オンライン可（無料）	◎ オンライン可（無料）
個別相談	◎ オンライン可	◎ オンライン可	◎ オンライン可
特徴	AIで高価値な物件を選定 スマホアプリで簡単管理	月々1万円〜の少額投資から始められる	超充実したサポート体制だから初心者でも安心
HP	公式サイト	公式サイト	公式サイト

ランキング根拠はこちらからご覧いただけます。

RENOSY

RENOSYは、物件の購入から経営までをサポートしてくれる不動産投資会社です。2022年2月時点で入居率99％、空室期間は平均29日と安定した経営を実現しています。

RENOSYの管理プランは以下の3つです。

不動産投資に関する知識量や、不動産投資に割ける時間など、一人ひとりのニーズに応じてプランを選択できます。

さらに運用は、スマホアプリでチェック可能。煩雑になりがちな書類や資産情報の管理などはアプリに集約しており、各種サポートについても簡単に手続きできます。

オンラインでの契約にも対応しており、最短1週間でオーナーになれます。

基本情報

トーシンパートナーズ

トーシンパートナーズでは、自社マンションブランド「フェニックス」や、2014年から9年連続でグッドデザイン賞を受賞している「ZOOM」を開発しています。

立地は、山手線や中央線、京王線など人気のある路線から徒歩10分圏内に絞って選定。賃貸需要の高いエリアで継続的に入居者を得ており、安定した家賃収入を期待できます。

またマンション経営について学べる「経営スタートブック」を無料で請求できます。設立30年以上の実績とノウハウが詰め込まれており、知識を収集するにあたって大いに活用できるでしょう。

電話・メールでの問い合わせにも対応しているため、相談窓口も活用しましょう。

基本情報

出典：トーシンパートナーズ（2022年12月現在）

日本財託

日本財託は、販売から物件管理のワンストップサービスを提供している不動産投資会社で初心者から人気を得ています。

セミナーでも不動産投資初心者にとってわかりやすい無料セミナーを随時開催しているので参加するのもおすすめです。

充実した4つのサポート体制では「オーナーサポート制度」「オーナー管理専用ホームページ」「オーナー事務局」「確定申告サポート」が用意されています。そのため、不明点があっても即時解消できるでしょう。

個別相談も対応していますよ。

基本情報

家賃収入にデメリットはないの？

「家賃収入だけで生活できるなんて、そんな甘い話はないだろう…」と考えている方も多いでしょう。実際、家賃収入だけで生活していくのは難しいです。

家賃収入だけで生活できるようになるためには相当なテクニックが必要になります。家賃収入のデメリットは以下の通りです。

それぞれ具体的に、どのようなデメリットなのか見ていきましょう。

空室のリスク

家賃収入を得るための大きなデメリットと言っても過言ではないのが、「空室のリスク」です。いくら不動産投資をしたとしても、空室が埋まらなければ家賃収入を得ることができません。

不動産投資は空室が埋まることで初めてメリットが生まれると言っても過言ではないでしょう。

ただ単に駅から近い、新築などの条件で不動産を選んでしまうと、思わぬ赤字を生み出す可能性もあります。

家賃収入だけで生活していきたいのであれば、空室リスクを出来る限り減らすことが大切です。その不動産ならではの魅力ポイントをアピールしたり、周りより少しだけ家賃を安くしたりなどですね。

とは言え、家賃を安くすると結局は手元に入るお金が少なくなるので、将来のことも考えながら家賃の価格設定をしていかなければいけません。

家賃未払いのリスク

空室が埋まったとしても、考えられるリスクが家賃の未払いです。残念ながら入居者によっては様々な事情があって、途中で家賃を支払うことが難しくなるかもしれません。

空室が埋まっても家賃を支払ってもらえなければ、意味がないのです。

しっかり家賃を集金するためには、厳しいチェックが必要です。その人の年収や職業などをいろいろ吟味した上で、家賃を払い続けてくれるかをチェックしてみてください。

建物の管理や老朽化への対応

不動産投資を成功させるためには、入居者が住みやすい環境を整える必要があります。例えば老朽化した部分をすぐに直したり、住人のニーズに応えたりなどですね。

残念ながら不動産は経年劣化による老朽化は避けられません。

老朽化した物件は入居者を確保することが難しくなるので、どうしても家賃を下げざるを得ない状況になってしまいます。

少しでも入居者を確保するためにも、こまめな管理と修理が必要です。

こまめに修繕するとなると、そのたびに費用がかかると思いますよね。しかし、老朽化している部分を放置しておくと後から大きな被害を発生させてしまうかもしれません。

大きな被害を修繕する方がより高い費用が必要になり、損してしまう可能性もあるのです。

また、家賃収入を得たとしても不動産の所有者は家主になるので固定資産税などを払わなければいけません。税金なども考えながら得た家賃収入を管理しなければ、運営していくのは難しいと言えるでしょう。

不動産の価値が下がるリスク

家賃収入が得られたとしても、不動産自体の価値が下がれば損失を生み出す可能性があります。

例えば4000万円で利回りが8%の物件に投資したとしましょう。10年間で得られる家賃収入は合計で1600万円となります。

しかし、10年後物件の価値が半額以下に下がれば、トータルで400万円も損失してしまうことになるのです。

とは言え、不動産の価値が完全にゼロになることはありません。定期的に物件の価値を確認し、売却タイミングを図ることが大切なポイントです。

まとまった資金が必要

不動産投資をスムーズに進めていくためには、最初にまとまった資金が必要です。物件によって価格に大きな差はあるものの、個人が投資するとなれば大きな金額となるでしょう。

金融機関の融資が受けられたとしても同じことです。

災害のリスク

日本は世界でも災害が多い国だと言われています。近年でも大きな地震や台風などの災害に襲われてきましたね。

災害が起きるといろいろな面で悪影響が出てきます。それは、不動産も例外ではないでしょう。

地震や火災などが起きると、最悪の場合投資した不動産が全壊、消失してしまう危険性も考えられます。

万が一何か起きたときでも不動産を守るために、火災保険などの保険にはしっかり加入しておくようにしましょう。

不動産会社と話し合って、どの保険が適切かを確認しながら加入することが大切です。

住人の対応

上記でもお伝えしましたが、安定した家賃収入を得るためには住人からの信頼を得ることが大切です。

住人トラブルが起きる可能性もあります。

急にトラブルが起きた際にしっかり対応する家主であれば、住人からの熱い信頼を得られるでしょう。

「これからもここに住みたい」と思い、家賃を滞納することなくしっかり払ってくれる可能性も高いでしょう。

売却する際のリスク

不動産を売却しようと考えた際、すぐに売れるとは限りません。買い手が見つかっても、残念ながら希望価格で売れない可能性もあるのです。

急に大きな現金が手元に必要な時になっても、すぐに売れるとも限りませんし、希望価格で売れるとも限らないのです。

“不動産投資やめとけ“と言われる理由についてこちらの記事にまとめているので併せて確認してみてください。

家賃収入の典型的な失敗は？

家賃収入を得ている方で、残念ながら失敗してしまった方も少なくありません。不動産投資を成功させるために、そして安定的な家賃収入を得るためには、なぜ失敗してしまったのかその理由を知ることも大切です。

ここからは家賃収入に置いて典型的な失敗をしてしまった方の体験談を見ていきましょう。

「空室が埋まらなかった…」(40代男性)

やはり家賃収入を安定的に得るためには、入居者を確保することが大切です。想定利回りが高く、物件価格も安かったとしても、入居者がいなければ全て意味がありません。

この物件にしかない魅力をアピールしたり、きれいに見えるように外壁や共有部分をリフォームしたりなどですね。

「地震保険に加入していなくても不動産が倒壊してしまった…」(50代男性)

不動産にはいつでも自然災害などのリスクを抱えています。日本は世界の中でも災害が起きやすい国でもありますから、しっかり対応できるようにしておかなければいけないのです。

火災保険だけではなく、地震が増えてきている今、地震保険にも加入しておくようにしましょう。

「入居者が逃げて、損害を被った」(50代男性)

入居審査だけでその人がどのような人なのかを見極めるのは難しいでしょう。しかし、年収や職業など最低限のことは調べることができます。

入居者が突然姿を消して、その分の家賃収入がなくなってしまった方も少なくないのです。

入居審査では徹底して相手の人柄などを確認することが大切なポイントです。

【不動産投資を始める前にチェック】不動産投資の融資事情

不動産投資を始めるためには物件を購入しなければなりません。その物件を買うためには銀行や信用金庫にて融資を受ける方がほとんどです。

ここからは、不動産投資の融資事情を解説していきます。

不動産投資を始めようと考えている方はぜひ参考にしてみてください。

不動産投資の融資規模の推移｜年々縮小している傾向が強い

不動産投資目的の融資がどのような推移を見せているのかを確認しておくことで、どのような不動産投資が向いているのか、利益を重視できるのか想定することができます。

不動産投資の融資について2つの観点から解説します。

投資用不動産向け融資の残高の推移

融資残高と実行額の推移は、金融庁「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果 平成31年」では以下のような結果です。

不動産投資のために金融機関から借りている資金額の推移を見ると、融資残高は一定して増加しているのに対し、実行額が2016年以降増加から減少の動きを見せています。

一棟建向け融資もマンション向け融資も同様の動きを見せており、2017年以降実行額が減少しています。

投資用不動産向け融資への取り組み姿勢

銀行

信用金庫・信用組合

金融庁「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果 平成31年」によると、融資実行額の減少は、金融機関の投資用不動産向け融資への取り組み姿勢を確認しても明らかです。

また、近年では、消極的な態度を取る銀行や信用金庫・信用金庫の取り組み姿勢が増加しています。

実行額が下がった理由

2016年まで融資実行学が増加傾向だったことに危機感を示した金融庁と金融機関が、融資審査の見直しを行ったことが考えられる要因です。

これにより、不動産融資の引き締めが行われ、融資に先立つ審査の厳重化や融資強化が行われました。

以下では、実際に融資がどのくらい厳しくなっているのかを解説します。

不動産投資会社（紹介業者）経由での融資状況｜融資の審査に影響は出にくい

不動産投資融資の引き締めが行われている現在、融資がどれほど厳重化されているのかについて、金融庁「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果 平成31年」では以下のような結果が出ています。

不動産投資会社が紹介した顧客に対して融資を実行した割合を見ると、融資を実行したことがあると回答した銀行は97%で非常に高い水準です。

現在、審査が通りにくいということはないことがわかります。

融資率が高い理由

そのため、金融期間は不動産投資会社に対して融資業務が適正かを検証しています。

金融庁「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果 平成31年」によると、以下の項目で厳重な検証が行われています。

上記のように金融機関は厳重にチェックされた結果不動産投資会社とビジネスを行っています。

「金融機関の厳重なチェックを通った不動産投資会社が紹介する顧客」ということで金融機関も融資審査に対して安心感を持つのでしょう。

厳重なチェックの結果、融資が実行される割合が高くなっているようです。おすすめの不動産投資ローンはこちらの記事で紹介しています。

まとめ

まとめると、家賃収入だけで生活できる人は少ないといえます。

不動産投資は、物件購入前の準備から管理まで丁寧に進めましょう。不動産や投資の知識を備え、不動産会社や司法書士のようなプロの協力を得ることも大切です。とくに空室や災害、価値暴落などのリスクへの対処法は積極的に学びたいところです。

不動産投資に関するノウハウを日々学びつつ、生活をある程度楽にする気持ちで収入を目指せば、コツコツと資産を増やせます。