家賃収入で生活はできるのか?実現のヒントを徹底解説

家賃収入で楽して生活したいと思っていませんか。不動産投資の主な収入が家賃なので、毎月もらえたら幸せと思う人もいるでしょう。

しかし実際は家賃収入だけによる生活は難しいといえます。

 不動産投資は副業と割り切り、仕事の稼ぎと両立させる考えが理想的です。

それでも楽して生活したい人のために、家賃収入で暮らしていくためのポイントをまとめました。

記事を読めば、家賃だけで生計を立てられる収入のヒントがわかります。

家賃収入とは何か

家賃収入とは何か

家賃収入の意味を解説します。家賃をもらうだけで生活できる可能性にも触れるので、見ておきましょう。

不動産を他の人に貸し出して家賃をもらうこと

家賃収入とはアパートやマンション、一軒家などを所有し、他の人に貸し出して家賃をもらう稼ぎ方です。家賃は毎月払う義務があるので、物件の所有者は貸し出し中の相手がいる限り、安定した収入を得られます。

このように建物を買って家賃収入を狙うやり方は不動産投資と呼ばれます。近年、サラリーマンを中心に不労所得の手段として話題です。

ただし所有者は家賃をすべてもらえるわけではなく、管理費や税金などさまざまな経費を払ううえで、残ったぶんが収益になります。

家賃収入から経費を差し引いても、手取りが残っていれば収益をもらえるのです。

家賃だけで暮らすのは難しいが、生活は楽にできる

家賃だけで暮らしていくのは簡単ではありません。しかし収入があれば、ある程度生活が楽になるでしょう

 不動産投資には数千万から億単位のような多額の金銭を要するうえ、損失リスクも考えられます。

家賃収入が減ったときに他の仕事がないと、カバーできる収入がなくて苦労するでしょう。

投資を始めるなら、そのときの仕事はしばらく続けることが賢明です。いつもの仕事の給料に家賃収入が加わることで、「ある程度生活を楽にする」ぐらいの考え方がよいでしょう。

家賃で生きるために必要な計算

家賃で生きるために必要な計算

家賃で生きるためには、目標の収入を掲げ、必要な計算をするのが重要です。そのためには以下の3つの項目を全体的に覚えましょう。

家賃収入の計算に必要な要素
  • 収入
  • 支出
  • キャッシュフロー

収入と支出を把握したうえで、キャッシュフローという計算式に当てはめれば、利益を想定できます。

マンション・アパートの経営における収入の内訳

マンションやアパートなど不動産経営でもらえる収入には以下があります。家賃だけが利益とは限らないので、正確にチェックしておきましょう。

収入の内訳
  • 家賃:部屋を借りるための支払いで、入居者が指定期日までに払う 
  • 共益費:マンションのような集合住宅の共有部分の管理費用。家賃の一部に入ることが多い
  • 礼金:所有者に対して、入居者が部屋を借りるときの初期費用として払う謝礼金
  • 更新料:入居者が賃貸借契約書を更新するためのお金
  • その他:駐車場や自販機が敷地内にあれば、その収入が所有者に入ってくる 

家賃だけでなく、入居者が払う諸費用や、駐車場や自販機といった要素までも不動産経営の収入につながります。

支出の内訳 

不動産経営には支出がつきものです。さまざまな場面でお金がかかるので、以下のリストのように全容を見ておく必要があります。

正確にチェックしておきましょう。

収入の内訳
  • 税金:所得税や固定資産税、都市計画税など不動産に関係する税金
  • 保険料:火災や地震保険に加入し、毎月支払うコスト
  • 修繕・管理費:物件の住みやすい状態を守るため、ダメージのあるところを直したり管理したりするコスト 
  • 業務委託料:物件の清掃や点検、入居者募集の宣伝を専門業者に依頼する料金
  • 税理士や司法書士への報酬:専門家に対する不動産手続き代行の依頼料
  • ローンと利息:住宅ローンを組んだ場合の毎月の返済額。利息は「金利」という、借りたお金に対する割合で決まり、金利の増減に合わせて変わる 
  • 減価償却費:不動産に対し、使用可能期間にしたがって決める経費。物件価格を国が決めた「法定耐用年数」で割り、1年ごとの経費とする。

法定耐用年数は建物の性質により決まっています。たとえば鉄筋コンクリート造のマンションなら47年、木造アパートなら22年です。

以上が不動産経営の支出です。家賃を得たいなら支出をなるべく抑え、収入を超えないように努めましょう。 

キャッシュフローで収入と支出を計算しよう

土地売却にかかる税金

キャッシュフローとはいわゆる「お金の流れ」で、収入から経費を引いた結果を正確に計算し、残った金額を意味します。

不動産投資では家賃収入を見積もるだけでは不十分です。収入と支出の内訳を計算し、収入がある程度の割合まで大きくなるのに必要なお金を確かめましょう。

家賃から経費を引いた利益を知るには、以下の情報をまとめましょう。

キャッシュフローに必要な情報
  • 物件価格
  • 利回り
  • 家賃の年収
  • 支出 
  • 住宅ローンの融資額
  • ローンを組んだ場所
  • 金利プランと返済期間
  • ローンの年間返済額(利息含む)

家賃の年収は物件価格に対する利回りの割合で決まり、キャッシュフローはそこから支出やローン返済額を引いた結果です。

家賃年収1,000万円を想定した場合

家賃収入だけで年収1,000万円を考え、以下の条件で物件を買ったとします。

物件価格:1億円
利回り:10%
家賃の年収:1,000万円
支出:300万円
住宅ローンの融資額:5,000万円
ローンを組んだ場所:三井住友銀行住宅ローン
金利プランと返済期間:固定金利特約型10年の1.3%で、20年で完済予定 
ローンの年間返済額(利息含む):284万412円(月23万6,701円)

出典:https://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/simulation/

以上の条件から、計算式は以下のようになります。

家賃の年収1,000万円-支出300万円-ローンの年間返済額284万412円=415万9,588円

キャッシュフローの結果、415万9,588円が手取りになります。完済した20年後には返済が必要ないので、本来返済額だったぶんも収入に変わり、合計700万円がそのまま入ってくる形です。 

家賃収入の始め方

家賃収入の始め方

家賃収入のために不動産投資を始めるには、以下の基本的な手順を踏まえましょう。

家賃収入を得るまでの手順
  1. 初期費用準備し物件を入手する
  2. 入居者への貸し出しを開始
  3. 家賃の入金を受ける

初期費用を準備し物件を入手する

物件購入のために、まずは初期費用を準備しましょう。多額を要するので多くの場合は住宅ローンを組みます

ローンは借りたぶんの返済と合わせて利息も金融機関に払わなければいけません。

 ローンのシミュレーションで月々の返済額や総支払額を見て備えましょう。

対象物件は土地ごと購入するアパートから、一部屋だけ手軽に買えるワンルームまで多種多様です。ただし物件価格だけでなく、税金をはじめ諸費用もかかります。割合としては新築マンションなら価格の4%、中古は7%の諸費用です。

物件の性質によって準備すべきお金も変わるのがポイントです。

入居者への貸し出しを開始

物件を購入したら入居者を募集します。その方法は主に以下が考えられます。

入居者の募集方法
  • 不動産仲介会社に依頼して広告を作ってもらう
  • 入居者募集から手続き、物件メンテナンスまですべて管理会社にまかせる

入居者募集の準備も多大な労力なので、自身だけでやるよりも仲介会社や管理会社に依頼する方が賢明でしょう。住みたい人が決まったら、早速契約手続きに入ります。

駅から近かったり、住みたい街として人気があったりするエリアなら、入居者は比較的決まりやすいといえます。しかし宣伝がうまくいかないと物件が注目されないので、不動産会社のアドバイスを受けながら、宣伝方法を決めてください。

家賃の入金を受ける 

入居者からの家賃は毎月入ってきます。不動産管理会社に業務をまかせていると、家賃から管理費や手数料が引かれ、残りが所有者の家賃収入になります。そこからローンも含めた年間の経費を引くと、不動産所有者の正式な所得になります。

 ただし家賃収入は、給与や退職以外の所得に当てはまるため、年間20万円を超えた場合は確定申告が必要です。

家賃収入で生きるには、税金を納めなければなりません。

入居者がいる限り家賃収入は続きますが、1年ごとに確定申告が必要であることも覚えましょう。

家賃収入で失敗しないためのポイント

家賃収入で失敗しないためのポイント

家賃収入で失敗しないためには、以下のポイントを踏まえましょう。

家賃収入を得るためのポイント
  • 不動産経営や投資の知識を学ぼう
  • 信頼できる不動産会社をチェック
  • 必要に応じて専門家のアドバイスを受ける
  • 物件選びは慎重に
  • 空室や家賃滞納、災害などのリスクに備える
  • 物件管理はコストを計算しながら丁寧に

不動産経営や投資の知識を学ぼう

家賃収入を得るには、物件を買う前の勉強が大切です。不動産経営投資の2つの面から知識を養いましょう。

投資の成功者が多くは、対象のジャンルについて深く勉強しています。不動産についても、関連する本を読んだり、インターネットで調べたりなど、さまざまなメディアを使って知識を育てているのです。セミナーに積極的に参加する人もいます。 

不動産投資で成功するには、プロの業者にまかせるばかりでなく、自身でも勉強を重ねましょう。

信頼できる不動産会社をチェック

信頼できる不動産会社を確かめるのも、家賃収入に大切です。マンションやアパートといった建物の取引や管理には、不動産会社というプロの機関からの協力が欠かせません。

大手の不動産会社ひとつ見つけたからといって、飛びつくのも控えましょう。

 複数の会社を候補としてまとめ、実績やサービス内容を比するとよいでしょう。

その結果として、もっとも信頼できるひとつを決めるのです。

悪質な不動産会社に引っかかると投資に失敗します。そうしたリスクを防ぐためにも選び方は慎重にしましょう。 

必要に応じて専門家のアドバイスを受けよう 

マンション売却にかかる費用・手数料一覧

自身だけで何もかも解決しようとせず、プロにアドバイスを求めましょう

 不動産は多額の費用がかかり、手続きも複雑だからです。購入後も物件の管理やトラブルへの対処など、一般の人は知らないノウハウが求められます。

自身で不動産や投資の勉強をしていても、予期せぬ場面に遭遇すれば、一人では対処できません。そのときに不動産や法律、お金などの専門家への相談が大切です。

プロからのアドバイスを受ければ、早めに不安を解決できます。

物件選びは慎重に

家賃収入のための物件は、焦らず慎重に選びましょう。価格の安さだけでなく、立地条件設備などをバランス良く考えるべきだからです。

立地条件に優れた場所とは、多くの人が住みたいと思うことを意味します。引っ越しを考える人の多くは、「安くて設備が優れた場所に住みたい」と考えがちです。家賃収入目的で投資する側も、引っ越す人の立場になって、住みやすそうな場所を選びましょう。

物件選びは安さだけでなく、建っている場所の環境も考える必要がありますね。 

空室や家賃滞納、災害などのリスクに備える

家賃収入を目指しての不動産投資では、損をするリスクを充分に考えましょう。不動産投資のリスクの代表例は次の3つです。

主なリスク
  • 空室
  • 家賃滞納
  • 災害
  • 価値暴落

空室リスクは、物件が住む人に好まれないために生じます。いつまでも入居者が現れなければ、家賃が手に入らず、支払いだけがかさむでしょう。

他にも家賃を払わない人が現れると、所有者に損害が生じます。

 可能性を下げるためには入居者を見極めるだけでなく、家賃保証サービスの利用も考えましょう。

火災や地震などの災害で建物が損壊することもあるので、保険に入ることも重要です。

社会情勢の変化による不動産価値暴落もリスクの1つです。価値が下がると家賃も安くなります。しかし立地条件や利便性に優れた物件は不況でも生き残りやすく、家賃の下げ幅も小さく済むでしょう。

このようにさまざまなリスクを想定し、適切な対策を施すことが重要です。

物件管理はコストを計算しながら丁寧に

物件管理は余分な支払いを抑えながらも、丁寧にやりましょう。管理にあたる仕事には以下があります。

管理の仕事
  • 空室の部屋や共用施設内の掃除
  • 物件の壊れた場所の修繕 
  • 騒音や水漏れなど、住環境にかかわるトラブルの早期解決

以上のすべてをこなすには、信頼できる不動産管理会社への依頼が大切です。業者にまかせるだけでなく、自身でも時間のある限り所有物件を訪れ、メモを持ちながら異常がないかをチェックしましょう。

家賃収入のためにはローン管理が大切

家賃収入のためにはローン管理が大切

家賃収入にはローン管理が重要です。不動産を買う人の多くは、自己資金だけで購入価格がまかなえず、金融機関から借金をもらっています。ローンの正しい扱い方をまとめたので、以下のポイントを踏まえましょう。

ローン管理のポイント
  • 収入に対するローンの割合が大きすぎてはいけない
  • 借りる前には収支のシミュレーションも行う
  • アパートよりもワンルームマンションの方がローンを組みやすい 

収入に対するローンの割合が大きすぎないように 

収入に対するローンの割合が大きすぎると、返済できないリスクが高まります。不動産では空室リスクで家賃が入らないこともあり、収入がなくなると金融機関にお金を返せないからです。

 一度でもローンの返済に遅れると金融事故になり、信用情報に名前が載ってしまいます。

次の物件を買いたくても、信用情報に名前が載ったことでローンを組めない可能性もあるでしょう。

自身の年収を見直し、いくらまでのローンなら余裕で返せるかを確かめましょう。

借りる前には返済のシミュレーションを行う

不動産売却に必要な費用の目安は?

ローンを組む前は返済シミュレーションを行ってください。金融機関の公式サイトでも、住宅ローンのシミュレーションを無料で使えるからです。

シミュレーションでは、借入希望金額や金利プラン、返済期間などを入れるだけで、以下の要素を知れます。

返済シミュレーションで知れること
  • 月々の返済額
  • 総支払額

これらをもとに、自身の収入で対応できるかをチェックしましょう。

アパートよりもワンルームマンションの方がローンを組みやすい 

ワンルームマンションの方が、アパートよりもローンを組みやすいといえます。安い相場で買いやすく、融資額も少ないからです。

借入希望金額が大きすぎると、返済までの道のりも険しくなります。小さければ返済の見通しがつきやすいでしょう。

アパートは一棟丸ごとだけでなく土地まで買うのが原則なので、価格が高くなりがちです。一方でワンルームは一部屋から買えるので、ローコストになります。

融資の可能性を上げるならワンルームがおすすめです。 

家賃収入をもらったら確定申告をしよう

家賃収入をもらったら確定申告をしよう

家賃収入が入ったら確定申告を行いましょう。基本的に副業とみなされるので、20万円を超えたら申告の必要があります。そのためには収入で申告を要するケースや、青色申告の意味などを知っておきましょう。 

家賃収入で確定申告が必要になるケース 

確定申告が必要になるのは、不動産所得が20万円を超えたときです。以下の式で計算して20万円をオーバーしたら、税務署に申告しましょう。

不動産関連の収入総額-必要経費(ローンの返済含む)

不動産関連の収入が20万円を超えるだけでは、申告が必要とは限りません。収入から経費を差し引いた手取り額が不動産所得となり、それが20万円を超えたときに申告義務が生じます。 

一方で不動産の収入が経費を下回り、赤字になったときも申告してみましょう。損益通算として、本業の給与所得から赤字分を差し引き、納税額が下がります。

このように不動産所得は毎年計算し、状況に合わせて申告に向かいましょう。

青色申告を選ぼう 

確定申告には青色申告がおすすめです。所得から最高65万円の控除を受けられるメリットがあります。

 ただし最高額の控除には、不動産投資で扱う戸建て家屋が5棟またはアパート等が10室以上であることが条件です。

これを満たさないと、青色申告でも10万円しか控除してもらえません

しかし不動産投資が軌道に乗ってきたら、控除額の最大化のために青色申告を選んでもよいでしょう。 

家賃収入に関するよくある質問

家賃収入でよくある質問

家賃収入で生活していると、職業や副業について疑問に思う人が多いようです。それぞれの問いに対する当編集部の回答をまとめました。 

家賃収入で生きる人の職業はどう表す?

家賃収入を得ている場合、立場によって職業欄に書くものは以下の3つにわかれます。

職業欄の書き方
  • 本職があればその職業(サラリーマンなら「会社員」)
  • 個人事業として家賃収入を得ているなら「不動産貸付業」
  • 家賃収入を得るための事業を法人化しているなら「会社役員」

現在の社会では、不動産投資を行っている人を指す正式な職業名がありません。

 「不動産賃貸業」や「不動産経営業」のような表現は、職業として存在しないからです。

不動産売買人不動産仲介は不動産会社のことで、個人で投資しているだけでは名乗れません

以上から、家賃収入を得ているときの職業は、本業の方を書くか、「個人事業主」「不動産貸付業」などと書くのがよいでしょう。

家賃収入はサラリーマンの副業にあたりますか?

家賃収入は副業とされません。会社の規定で副業が禁止されていても、家賃収入をもらうだけでは違反に問われないのです。

主な理由としては以下が考えられます。

家賃収入が副業ではない理由
  • 家賃収入のような不労所得は勤怠に影響しないとされている
  • 不動産相続で家賃収入をもらうようなやむをえないケースがある

このような事情から副業に当てはまらないので、サラリーマンでも安心して家賃を稼げます。

まとめ

家賃収入 まとめ

家賃収入だけで生活できる人は少ないといえます。

 不動産の取引や管理にはまとまったお金がかかり、リスクによる損失も膨大になるからです。投資を始めるときは仕事による収入の支えがなければ厳しいでしょう。

不動産投資は、物件購入前の準備から管理まで丁寧に進めましょう。不動産や投資の知識を備え、不動産会社や司法書士のようなプロの協力を得ることも大切です。とくに空室や災害、価値暴落などのリスクへの対処法は積極的に学びたいところです。

不動産投資に関するノウハウを日々学びつつ、生活をある程度楽にする気持ちで収入を目指せば、コツコツと資産を増やせます。
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