リートの平均利回りは高い?リートの金利推移・メリットも解説
株式投資・投資信託での資産運用を始めてみて、資産運用に興味を持った方も多いはず。不動産投資は「家賃収入」による安定した収入があるため、魅力のある資産運用だと感じた方もいるのではないでしょうか。
しかしながら、実物の不動産投資では初期費用が数千万円かかってしまい、手が出せないと感じるケースもあると思います。
そんな中、REIT(リート)を活用した小口証券化した不動産投資も日本では流行りつつあり、注目が集まっています。
今回の記事では、リート(REIT)の金利や平均利回り、メリット・デメリットを解説します。
- RIET(リート)の平均利回りは4.60%と高め
- メリットは平均利回りが高め・数百円〜投資可能・手間が少ない・損失があってもダメージが大きくない
- 元本保障がなかったり、価格変動リスクがあるからきちんと勉強した上で投資シミュレーションしよう
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監修者
岡本 康
ブルー・ソリューションズ株式会社代表取締役『FIREできる不動産投資3つのルール』(スタンダーズ社)
1965年生まれ、名古屋市出身。ブルー・ソリューションズ株式会社代表取締役 営業系の転職を4回経験。不動産投資を知り勉強を始め、 2021年3月に会社員生活に終止符を打ちFIREを達成。現在は不動産資産管理会社と不動産情報解析サービス会社を経営。不動産投資で資産を築く投資家のためにノウハウを伝えて、FIREするためのサポートを行っている。
監修者
水野 崇
水野総合FP事務所代表
▼メディア掲載実績▼
「働く高齢者を重視 年金制度、大幅変更で働き方は変わるのか」(毎日新聞)
「お金を運用する」(朝日新聞・朝日中高生新聞)
「電気代高騰による家計の影響に関する取材コメント」(女性自身)
「物流Weekly取材コメント」(物流産業新聞社)
「人生100年時代を豊かに生きる「有形資産」「無形資産」の作り方」(日本FP協会)
▼資格▼
CFP®︎認定者|1級ファイナンシャル・プランニング技能士|宅地建物取引士|日本証券アナリスト協会検定会員補|証券外務員1種|DC(確定拠出年金)プランナー 他
不動産の実行支援をお手伝いする独立系ファイナンシャルプランナー。年間100名以上のお客様から不動産・住宅ローン、資産運用やライフプランなど、様々なご相談をお受けしています。日本FP協会「2021年FP広報センター」スタッフ。楽しい暮らしを叶える不動産エージェント。学校法人専門学校非常勤講師。
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監修者
小島 薫
【専門分野】金融業・不動産業
【得意分野】
BtoC:ファイナンシャルプランニング及び金融商品・不動産のコンサルテーション業務
BtoB:不動産事業とのアライアンス業務
【所属組織・役職】
株式会社フォーメンバーズ
ネットワーク加盟事業本部 事業本部長
【保有資格】
日本FP協会認定Certified Financial Planner
国家資格1級ファイナンシャル・プランニング技能士
国家資格 宅地建物取引士
国家資格 賃貸不動産経営管理士
平成8年3月専修大学法学部法律学科卒業後、陸上自衛隊松戸駐屯地勤務。前期教育隊中隊長賞、後期教育隊教導隊長賞など優秀な成績を収める。
訓練の日々に人と接しながら人の役に立つ仕事がしたいと思い、平成11年4月改めて郵政省へ転職。郵便局の内勤事務にて郵政3事業(郵便・貯金・保険)に携わる。窓口業務の傍ら営業の楽しさに目覚め、簡易保険事業の優秀な営業スタッフが目指す、最高優績者表彰、国際優績者表彰受賞するまでとなる。郵政民営化、リーマンショックの際、さらにステップアップしたいと考え平成20年1月外資系銀行へ転職。リテール部門にて特別賞を受賞するなど優秀な成績を収める。
ヘッドハンティングを経て平成21年7月より現株式会社フォーメンバーズにて金融機関窓口セールスの営業力向上のコンサルティングを行うシニアコンサルタントとして活躍。現場スタッフとのコミュニケーションを大切にした手法にて講話、OffJT、OJT、仕組みづくりなどを行い、売上対前年比最大700%を達成するなど数々の実績を誇る。
新興系の銀行に対して、住宅ローン推進におけるコンサルティングをしたつながりにより、イオングループによる不動産仲介業ブランドである「イオンハウジング」立ち上げに関わる。現在はイオンハウジングネットワーク加盟事業本部の責任者として加盟店の運営・拡大に尽力している。
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監修者
田口 宗勝
【専門分野】不動産ファイナンス・不動産評価
【得意分野】マーケティング戦略・プロジェクト管理
【所属組織・役職】
株式会社フォーメンバーズ
資産管理事業部
アセットマネジメント部門 課長
【保有資格】
宅地建物取引士
平成6年、武蔵大学を卒業後、旭ダイヤモンド工業(株)に入社。名古屋支店に配属され、中部エリアの自動車関連工場の営業担当として活躍をする。
そこでトヨタのカイゼンシステムを実際に体験し、業務効率化に対する熱い関心を抱く。
しかし、平成7年に起きた阪神・淡路大震災の前日、神戸旅行の予定を胸騒ぎによりキャンセル。この予感が的中し、奇跡的に災害から免れる。この経験から、人生を大切にする決意を固め、いつ死んでも後悔のない人生を送ることを決心する。
その後、札幌のハウスメーカーであるコスモ建設(株)でマネージメントの修行を始める。実際の現場で働きながら、リーダーシップの重要性や効果的な指導法を学ぶ。従業員たちを鼓舞し、モチベーションを高める方法や組織全体を一丸として最高のパフォーマンスに導く手法を体得。現場の実践を通じて、人々を動かし、組織を成長させるために必要なスキルや知識を身につける。
平成13年には、パンダ不動産を創業し、時代の先駆者として注目を浴びる。インターネットを活用した収益物件の全国販売に成功し、多くの投資家から感謝される存在となる。管理とバリューアップを並行して行い、5年後には高い評価を得て売却する手法を確立する。
さらに、グローバルな不動産投資にも進出し、香港やカナダなどで活躍。幅広い人脈を築いたことから金融サービス業にも進出し、成功を収める。
その後、フリーペーパー発行や無料情報チャンネル開設、地元の地上波テレビへの出演などを通じて、広く知名度を上げる。紹介を中心とした営業スタイルに特化し、多くの人々からの信頼を得ることに成功する。
そして、平成30年には、自身のノウハウを全国に広めるために(株)フォーメンバーズに参加。八丁堀店と市川妙典店の両店舗での店長を経て、現在は資産管理事業部の課長として、アセット マネジメント部門を統括している。さらに、同社のメディア監修も担当。不動産業界に革新的な情報を提供し、多くの人々を魅了している。洗練されたアイデアと緻密な戦略により、常に業界のトレンドを先取りし、最先端の情報を発信しつづけている。
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執筆者
真壁
不動産売却を決めたけど、次はどうしたらいいんだろうと悩んでいませんか?実は、不動産売却を考えたら、次のステップは不動産の一括査定サイトを使うことになります。不動産がいくらで売れるかは選んだ不動産会社次第になりますが、不動産一括査定サイトを利用することで不動産会社選びに失敗するリスクをおさえることができ、おすすめです。
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目次
REIT(リート)とは?
そもそもREIT(リート)とは、投資家から集められた投資資金をもとに、信託会社(不動産投資法人)が不動産の運用・管理して収益を投資家に分配する金融商品です。
出典:一般社団法人 投資信託協会 「J-REITの簡単な仕組み」
そのため、REIT(リート)は投資信託の一種として位置付けられていますが、投資対象が一般的な投資信託などとは異なり、「不動産」に投資することになります。
REIT(リート)は投資信託の一種であるため、運用成績によっては元本割れが起きる可能性は否定できません。
REIT(リート)の平均的な利回り:4.60%
投資信託や株式・債権へ投資する際には必ずチェックする「利回り」ですが、REITは比較的利回りが高く、JREIT不動産投信情報ポータルが公表している数値では「4.60%※」となっています。
利回りの比較表 | 利回り |
---|---|
株(株式加重平均利回り) | 1.80% |
国債(新発10年国債利回り) | 0.759% |
REIT (加重平均予想分配金利回り) | 4.60%※ |
※2024年3月18日時点
上記のような数値からも、REITは利回りが高く、収益性が高い投資信託商品であることがわかり、ポートフォリオの一部として組み込むには最適な商品と言えるでしょう。
REITの利回りが高い理由とは?
上記のようにREITが利回りが高い結果を出せるには、REIT自体の仕組みを理解する必要があります。
そこで、REITが高い利回りを出せる理由について解説していきます。
- REITは安定的な家賃収入がある
- REITは税制面も有利
REIT(リート)は安定的な家賃収入がある
REITが高い利回りを出せるには、REITの収益源が「家賃収入」であることを理解しておくことが必要です。
賃貸暮らしをしたことがある方ならイメージしやすいですが、「賃料」は毎月支払わなければならず、大きな経済変動や、景気変動によっても家賃が上下に動くことはそこまでありません。
近年のコロナ禍の影響にもかかわらず、REITが安定的な収益を生み出しているのも、REITの収入源が「家賃収入」であること理由としてあげられるでしょう。
出典:一般社団法人 不動産証券化協会 「J-REIT分配金利回り(10年間)」
上記のグラフでは、「J-REIT(青色)」「長期金利(赤色)」「東証一部(オレンジ色)」「スプレッド(緑二重線)」を比較したグラフです。
「J-REIT(青色)」は分配利回り3%を切ることなく推移しており、近年のコロナ禍の中でも高い分配利回りの数値を持っています。
また、REITは実物不動産投資とは異なり、1つの建物に投資をするわけではなく、REITが持つ多くの不動産へ分配して不動産投資しているので、不動産投資特有の「空室リスク」も下げられるのです。
REIT(リート)は税制面も有利
さらにREITが高い分配金を配当できる理由として、REITを運営している法人は「不動産投資を目的とした特別な法人」であることがあげられます。
一般的な株式会社の株主であれば、企業の利益から法人税を支払った後の分配金を受け取ることになるため、配当金が投資家まで効率よく届かないというデメリットがあります。
REITに投資していれば、投資家は法人税が差し引かれることなく利益を効率的に配当されるため、税制面でも有利に投資可能になります。
銘柄名 | 年間予想分配金利回り |
---|---|
森ヒルズリート投資法人 投資証券 | 4.58% |
Oneリート投資法人 投資証券 | 5.12% |
いちごオフィスリート投資法人 投資証券 | 5.17 % |
日本リート投資法人 投資証券 | 5.22% |
REIT(リート)と現物不動産との違い
REITについて解説してきましが、REITは少額から不動産投資が始められるほか、複数の不動産に分散してくれるため、「実物の不動産投資」と比較して有利に感じることも多いでしょう。
実物の「不動産投資」と聞くと、「勝手に家賃収入が入ってくる」ようなイメージをしますが、実際は不動産の管理・修繕などがある「事業」に似ています。
一方で、「REIT」は金融商品(証券)であるため、購入後の不動産の管理・運営は完全自動で実施してくれるため、投資家は手間がほどんどありません。
REITは金融商品としての性質が強いため、現物の不動産投資よりも「不労所得」に近い性質があるでしょう。
不動産投資 | REIT | |
---|---|---|
特徴 |
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メリット |
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デメリット |
|
|
REIT(リート)のメリット
REITは「税制優遇制度」・「安定した家賃収入」の仕組みによって高い利回りが確保できる金融商品ですが、REITを保有するメリットについても確認しておきましょう。
そこで、REITをポートフォリオに組み込むメリットについて解説していきます。
- 高い利回りが狙える|平均り利回り:4.60%
- 分散投資の効果がある|株・債権と異なる値動き
- 少額から不動産投資が可能|1口数百円程度
- 現物不動産よりも手間も少ない
高い利回りが狙える|平均利回り:4.60%
先ほども解説した通り、REITは高い利回りが期待できる金融商品でJAPAN REITが公表している平均利回りは「4.60%」です。
一般社団法人 不動産証券化協会が公表している「J-REIT」の平均分配金利回りの推移においても、コロナ禍の状況にあったものの、分配金利回り:3%を切ることなく推移しました。
経済ショックが起こった後でも、安定して高い利回りを出せるのは、REITが「不動産」を対象とした金融商品である特有のメリットであると考えられます。
「定期預金」や「個人向け国債」と比較してもREITは高い利回りで運用できるため、投資家のポートフォリオの一部として組み込むことはおすすめです。
利回り | |
---|---|
REIT(リート) | 4.36% 出典:SBI証券 「リートの分配金利回り」 |
定期預金 | 0.2% 程度 ※出典:価格.com「定期預金比較 人気ランキング」 |
個人向け国債 | 0.05% ※財務省 「現在募集中の個人向け国債・新窓販国債」 |
分散投資の効果がある|株・債権と異なる値動き
REITをポートフォリオの一部に組み込むメリットとして、株・債権・投資信託とは異なった値動きを示してくれるため、分散投資の効果があることがあげられます。
株・投資信託で投資をしている方であれば、多くの株式会社に分散投資をしていると思いますが、その性質上、経済ショックや景気変動による影響は大きいです。
上記のグラフでは、日経平均株価(過去5年)の推移を示したグラフですが、コロナショックが起こった2020年付近株価は大きく下落していることがわかるでしょう。
こういった、経済ショックや景気変動による影響を受けやすい株式・投資信託とは異なった値動きを示してくれる「REIT」は株価の暴落時にもメンタルを安定させてくれる資産となります。
少額から不動産投資が可能|1口数百円程度
REITへの投資はネット証券口座を持っていれば、数百円からスタートできます。少額から投資が可能なため、投資初心者の方でも安心して始められます。
また、実物の不動産投資であれば初期費用が「数百万円〜数千万円」とかかってきますが、REITであれば少額から購入できる参入障壁も小さいです。
現物不動産よりも手間も少ない
REITをポートフォリオに組み込むメリットとして、簡単に不動産に投資ができることがあげられるでしょう。
先ほども解説した通り、REITは金融商品のため、ネット証券から簡単に購入が可能、不動産の管理・手間もプロに任せられるのが大きな魅力です。
現物不動産を運用するのは難しいと感じる「サラリーマン」の方であれば、スマホ・パソコンから簡単に購入・運用ができるREITは魅力ある商品です。
REIT(リート)のデメリット・リスクについて
REITのメリットについて解説してきましたが、REITが金融商品である以上、メリット・デメリットが存在しており、元本割れのリスクも十分考えられます。
そこで、REITで運用することによるデメリット・リスクについて解説していきます。
- 元本保証がない
- 価格変動リスク(賃料・地価)がある
- 災害リスク(地震・火事・水害)がある
- 金利変動リスクがある
元本保証がない
先ほども解説したとおり、「REIT」は投資商品であり金融商品であるため、元本保証がされているわけではありません。
銀行の定期預金(金利:0.2%程度)と比較しても高い金利で運用できるメリットがある一方で、REITには価格が変動するリスクは十分にあります。
REITを資産の一部として取り入れたいと考えている方であれば、リスクを十分理解して、資産の一部として組み込むイメージで運用するのがいいでしょう。
価格変動リスク(賃料・地価)がある
REITの仕組み上、投資の対象となるのは「不動産」であるため、「不動産」が持つ価格が変動することで、REITの価格もそれに対応して変化するリスクがあります。
REITによって集められた資金で「不動産投資」を実施していくため、「賃料」「地価」「不動産価格」が変化することで、REITの分配金・価格も変動します。
現在であれば、上記のグラフのようにマンション(緑色)の価格は右肩上がりで上昇しているため、REITの価値も上昇傾向にあると考えられます。
災害リスク(地震・火事・水害)がある
REITが投資している「不動産」に、災害が起こるというリスクは避けることができないでしょう。
特に日本は「災害大国」としても有名であるため、日本にある不動産が持つ災害リスクは意識しておかなければなりません。
年月日 | 災害 |
---|---|
2022年 3月 | 福島県沖地震 |
2021年8月 | 全国集中豪雨 |
2021年7月 | 伊豆山土砂災害 |
2021年 2月 | 福島県沖地震 |
2020年7月 | 令和2年7月豪雨(九州や中部地方) |
2019年9月 | 台風19号(関東地方や甲信地方、東北地方など) |
2019年9月 | 台風15号(関東) |
2019年8月 | 九州北部豪雨(長崎県・佐賀県・福岡県) |
しかしながら、REITに投資することで、自動的に複数の不動産へ投資が可能できるので、不動産投資特有の「災害リスク」は実物不動産と比べても小さくできるでしょう。
金利変動リスクがある
REITでは、不動産投資を実施するにあたり、投資家だけでなく金融機関からも借入をして不動産の購入をしているため、金融機関が提供している借入金利の変動リスクが考えられます。
J-REITは不動産投資するにあたり、金融機関からの融資・投資法人の社債を発行して資金調達することもあります。
「住宅ローン」を借入したこと方であれば、現在の金利がいかに低いかがわかるかと思いますが、現在は歴史的に見ても超低金利時代となっており、将来金利が上昇する可能性は十分に考えられます。
出典:フラット35 「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)」
仮に、金融機関の借入時点の金利:1%から金利が上昇して金利:3%となった場合には、それだけ金融機関に支払うコストが大きなり、投資家の分配金が小さくなることが予想できます。
REIT(リート)におすすめの銘柄は?
株式・債権・投資信託だけで資産形成している方にとって、「不動産」にも分散できるREITはリスクヘッジの面でもおすすめな投資先であることを解説してきました。
しかし、REITの商品と言っても数多く存在しているため、どの銘柄を選択すればいいのかわからない方は多いかと思います。
出典:一般社団法人 不動産証券化協会 「東証REIT指数・東証株価指数(TOPIX)の推移」
「東証株価指数(TOPIX):赤色」と「東証REIT指数:青色」を比較してみると、両者順調に右肩上がりで推移していますが、2022年3月時点は「東証REIT指数」が上まっています。
そこで、初心者の方でもおすすめな国内REITについて紹介していきます。
NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信
出典:野村アセットマネジメント 「NEXT FUNDS東証REIT指数連動型上場投信 」
「NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信」は野村アセットマネジメント株式会社が運用している国内REIT商品です。
信託報酬手数料が「年0.1705%(税抜年0.155%)以内」と低コストで運用が可能で、資本金の額も171億円と大きく信用感のあるREIT商品です。
出典:NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信 「年間収益率の推移」
委託会社 | 野村アセットマネジメント株式会社 |
---|---|
受託会社 | 野村信託銀⾏株式会社 |
設⽴年⽉⽇ | 1959年12⽉1⽇ |
資本金 | 171億円(2023年9⽉末現在) |
分配方針 | 毎年 2 ⽉、5 ⽉、8 ⽉ および 11 ⽉の 10 ⽇に分配 |
信託報酬手数料(税込)/年 | 年0.1705%(税抜年0.155%)以内 |
信託財産留保額 | なし |
One ETF 東証REIT指数
出典:アセットマネジメントOne「One ETF 東証REIT指数」
「One ETF 東証REIT指数」は、「アセットマネジメントOne株式会社」が運用する国内REIT商品です。
このREIT商品においても、信託報酬手数料が「年0.1705%(税抜年0.155%)以内」と低コストで運用が可能で、2022年4月時点にもしっかり配当金を出しています。
出典:2023 年 7 月期(2023 年 1 月 9 日~2023 年 7 月 8 日)決算短信
委託会社 | アセットマネジメントOne株式会社 |
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受託会社 | みずほ信託銀行株式会社 |
設⽴年⽉⽇ | 1985年7月1日 |
資本金 | 20億円(2022年1月末現在) |
分配方針 | 年4回の決算時(毎年1月、4月、7月、10月の各8日)に収益分配 |
信託報酬手数料(税込)/年 | 年0.1705%(税抜年0.155%)以内 |
信託財産留保額 | なし |
ダイワ上場投信-東証REIT指数
出典:ダイワ上場投信 「 ダイワ上場投信-東証REIT指数」
「 ダイワ上場投信-東証REIT指数」は大和アセットマネジメント株式会社が運用する国内REIT商品で、商品設定から分配金を着実に投資家に配当しています。
直近の「 ダイワ上場投信-東証REIT指数」における分配金は「1130円/100口」となっており、不動産投資の醍醐味である「家賃収入」を株式投資からでも感じることができる商品です。
委託会社 | 大和アセットマネジメント株式会社 |
---|---|
受託会社 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 |
設⽴年⽉⽇ | 1959年12月12日 |
資本金 | 151億7400万円 |
対象 インデックス | 東証REIT指数 |
分配方針 | 毎年 2 ⽉、5 ⽉、8 ⽉ および 11 ⽉の 10 ⽇に分配 |
信託報酬手数料(税込)/年 | 年0.1705%(税抜年0.155%)以内 |
信託財産留保額 | なし |
REITが買えるおすすめ証券口座は楽天証券
楽天証券
- 業界トップクラスの取引手数料の低さ!
- 楽天経済圏との連携の良さが魅力!
- クレジットカードからの投資やポイントも活用できる!
楽天証券は取引手数料が業界の中でも低水準で、取引手数料に対しても楽天ポイント還元が付与されるので、お得に株式投資を始めることができます。
楽天証券の利用で楽天市場のポイント還元率も上がり、日々の買い物もお得に済ますことができる点が楽天サービスの魅力です。
また、楽天証券口座と楽天銀行を連携させるだけで、普通預金の金利がアップします。
楽天銀行と連携することで、さらにポイントが貯まるサービスもあるので、投資と日々の買い物をお得にしたい方には魅力的です。
楽天証券の商品ラインナップも豊富に取り揃えられていますよ。
名称 | 楽天証券 |
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実績 |
|
取引手数料 | 0円〜 ※投資信託 全銘柄0円 ※国内ETF 売買手数料0円 ※米国ETF 買付手数料0円 |
取扱銘柄数 | 4,300以上 |
外国株 |
|
非課税制度対応サービス |
|
キャンペーン | – |
出典:楽天証券
REIT(リート)に関するよくある質問
信託会社(不動産投資法人)が不動産を運用・管理してくれるため、投資家は手間なく投資が可能です。
一方で、「REIT」は金融商品(証券)であるため、購入後の不動産の管理・運営は完全自動で実施してくれるため、投資家は手間がほどんどありません。
REITを運営している法人は、不動産投資から得られた利益の90%以上を投資家に分配することで、法人税が免除になる特別優遇制度が設置されています。
REITには「不動産投資」「投資信託」の両方の特性を持ったリスクもあるため、投資家の中では投資信託よりもリスクが大きいと感じる方もいるでしょう。
まとめ
REITは商品の性質上、「利回り」が高く分散投資にも可能で、安定した収益を生み出してくれる金融商品です。
平均利回り: 4.36%とのデータもあり、不動産投資の醍醐味である毎月の「家賃収入」を金融商品からでも味わえるメリットもあります。
REITは不動産へ投資する商品のため、不動産が持つ「価格変動リスク」「災害リスク」「金利変動リスク」を持っています。
もちろん、投資商品のため元本保証がない商品のため、資産形成の一部として投資するにはリスクを考えつつ、あくまでポートフォリオの一部に組み込むことが大切でしょう。
ポートフォリオの一部として組み込むことで、株式・債権だけでなく、「不動産」を資産の一部に組み込むことができ、分散が効くでしょう。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等の仕様等について何らかの保証をするものではありません。本記事で紹介しております商品・サービスの詳細につきましては、商品・サービスを提供している企業等へご確認くださいますようお願い申し上げます。
・本記事の内容は作成日または更新日現在のものです。本記事の作成日または更新日以後に、本記事で紹介している商品・サービスの内容が変更されている場合がございます。
・本記事内で紹介されている意見は個人的なものであり、記事の作成者その他の企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事内で紹介されている意見は、意見を提供された方の使用当時のものであり、その内容および商品・サービスの仕様等についていかなる保証をするものでもありません。