不動産投資

不動産の「利回り」とは?計算方法や相場を徹底解説

利回り不動産の口コミ・評判は?特徴やメリット・デメリットも解説
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不動産投資に興味がある方や、今後アパートやマンションなどの投資用物件を購入を考えている方であれば「利回り」という言葉を聞いたことがあるでしょう。

結論からいうと、利回りとは年間収益がどれくらい見込めるかを投資効率(%)で表したものです。そのため利回り率は高いほど効率よく利益が出るということを意味になります。

実際、利回りにもいくつか種類があり、詳しく知っておくことで、不動産投資の計画性はさらにあがるでしょう。自分にとって理想の不動産投資をする上で、利回りの状況を知るのは大事です。

しかし利回りの計算ができないと、自分にとって理想の物件かわかりません。出資後に後悔しても遅いです。

そこで今回は、不動産投資の利回りについて徹底解説。また、利回りの相場や平均、最低ライン、実際に購入した際のシミュレーションなども詳しく紹介しています。

初心者の方にも分かりやすく解説していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。 

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不動産投資の利回りとは?

「利回り」という言葉を聞いたことがあるけれど、何のことかはわかっていないという方、意外と多いのではないでしょうか。利回りの意味を理解していないと、不動産投資を始めるのは難しいでしょう。


不動産投資を始める第一歩となるよう、まずは利回りの意味から説明していきます。

投資用不動産の見込み収益のこと

利回りとは、投資用不動産の運用で得られる年間の見込み収益のことです。

利回りの数字によって、どのくらい収益を得ることができる物件なのか、何年ほどで投資資金が回収できるのか、などがわかります。

「〇〇%」と表記される

利回りは「%」で表記されます。不動産投資用のサイトで、よく「利回り10%以上物件特集」などの文字を目にしますよね。


利回りとして設定されている〇〇%という数字によって、利益率が変わっていきます。

高ければ高いほど収益を得られる

〇〇%の数字が、高ければ高いほど多くの利益を得られます。

5%の物件より10%の物件のほうが収益が出て、投資資金も早く回収できます。

また、利回りはあくまで投資資金(100%)に対する比率を表しているということを覚えておきましょう。仮に10%であれば、単純に計算をすると10年で投資資金を回収できることになります。

「表面利回り」と「実質利回り」の違い

「表面利回り」と「実質利回り」の違い

利回りとは何かをざっくりと説明しましたが、利回りには大きく分けて2つの種類があります。それが「実質利回り」と「表面利回り」です。この2つの違いは必ず覚えておきましょう。

これを覚えておかないと、不動産投資で後悔してしまう可能性も出てきてしまいます。

不動産投資でつまづいてしまわないためにも、しっかりと読んで理解しておきましょう。

表面利回り|経費などを考えていない利回りのこと

「表面利回り」とは、買った金額と家賃収入だけをもとに算出される利益率のことです。他にも不動産用語で「グロス利回り」とも呼ばれます。

表面利回りは、物件購入時の資料集めの時点では参考になりますが、実際の収益よりも多い結果になることがあります。

表面利回りだけを見て焦って購入してしまうと、後から「こんなはずではなかった」と後悔してしまう可能性もあるため注意が必要です。

実質利回り|諸経費を抜いた実質の利回りのこと

「実質利回り」は、表面利回りから購入の諸経費や年間にかかる維持費などを抜いた利益率のことです。実質利回りの方が、実際の収益に近いでしょう。不動産用語では、「ネット利回り」とも呼ばれています。

購入を具体的に検討する際には、実質利回りを確認するのを忘れないようにしましょう。

表面利回りのみを見て「お得」だと感じても、実質利回りを計算するとそんなにお得ではない場合も少なくありません。

仲介手数料や不動産取得税、印紙税や登記費用など、不動産購入の際にはいろいろな経費がかかります。

また、物件を維持するのにも、管理費や設備の修繕費などがかかるので、諸経費は必ず計算するようにしましょう。

「想定利回り」と「現行利回り」

表面利回りと実質利回りの他に、「想定利回り」と「現行利回り」という言葉があります。

想定利回りは、満室で稼働している想定で計算した利益率のこと。それに対し現行利回りは、実際に入居者がいて家賃収入がある分だけを計算して出した利益のことです。

満室想定の利益率で「これなら安心だ」と購入しても、その後空室が続けば、想定利益で計算した分の収益は出ないことになります。

都心から離れたり、地域のニーズに合っていない物件だと、空室も多くなってしまい、想定利回り通りにはいかないことも珍しくありません

できるだけ計画性をもって運用していくためにも、現行利回りもしっかりとチェックしておきましょう。

不動産投資の利回り計算方法

表面利回りの計算方法

表面利回りの計算方法は以下のとおりです。

表面利回り=(年間収入÷物件購入価格)×100

不動産サイトなどに載っている利回りは、特に表示がなければ、ほとんどの場合面利回り」を記載しています

実質利回りの計算方法

実質利回りの計算方法は以下のとおりです。

実質利回り=(年間収入-維持費などの諸経費)÷(物件購入価格+登録免許税などの諸経費)×100

この計算式で算出すると、表面利回りより落ちた利益率が出るはずです。これが、実際の利益率に近い数字となります。

ただし、思いがけない設備の不具合などにより、実質利回りの計算よりも出費がかさむと考えて頭に入れておくといいでしょう。

利回りを計算する際には様々な注意点あり!

利回りを計算する際には様々な注意点あり!

利回りの計算で出すことができる数字はあくまで指標であり、正確な数字ではありません

また、高い利回りを誇る物件であっても、利便性が優れない・管理状態が良くないなど、投資に適した物件かどうかは気をつけて見極めなければいけません。

不動産の管理をしていくにあたり、必要経費も考慮する必要があります。
以上の点から、正確な利回りを把握したい場合には不動産のプロに相談した方が良いでしょう。不動産投資会社では、不動産による資産形成の相談を無料で受け付けています。
利回りについてだけでなく、今後の不動産投資の方向性のアドバイスももらうことができますので、利益アップにも繋がる可能性が高いです。

不動産投資の平均利回り

一括りに「投資用不動産」といえど、区分マンション、ワンルームマンション、ファミリータイプマンション、アパートとさまざまなタイプがあります。

築年数や立地なども、利回りには大きく関係してくるので、「投資用不動産=〇〇%が平均」ということはできません。

そこで、タイプ別、立地別に投資用不動産の平均をまとめてみました。

購入予定のものに近い平均を参考にしてみてください。

ワンルームタイプ一棟の平均利回り

まずはワンルームマンション一棟の平均利回りを見ていきましょう。

東京4.2%
大阪4.8%
横浜4.8%
福岡5.0%
札幌5.5%

参考:第44回不動産投資家調査(2021年4月現在)の調査結果

東京が4.2%と最も低く、札幌が5.5%と高い結果になりました。

結果を見て分かるように、利回りは主に都心で低くなり、都心から離れると高くなる傾向があります。

ファミリータイプ一棟の平均利回り

次に、ファミリータイプマンション一棟の平均利回りを見てみます。

東京4.3%
大阪4.9%
横浜4.9%
福岡5.1%
札幌5.5%

参考資料:第44回不動産投資家調査(2021年4月現在)の調査結果

ほとんどの都市で、ワンルームタイプのマンションより0.1%ほどの利回り上昇が見られました。ファミリータイプのほうが、ワンルームよりも家賃が高いからでしょう。

ただし、その分空室が続けば落ちる収入額も大きくなります。

一室あたりの単価と入居率のバランスが、不動産投資の難しいところです。

不動産投資の利回り最低ライン

賃貸マンションの平均利回りは、東京では4%台前半と、そう高くないことがわかりました。

東京での不動産投資は人気が高く、駅近物件などはすぐに売り切れてしまうほどです。

「利回りの最低ラインを知っておけば、不動産投資で失敗する可能性も低くなるはず」そう考える方のために、利回り最低ラインの考え方について詳しく紹介していきます。

築年数や立地など、条件によって異なる

築年数や立地など、条件によって異なる

利回りの最低ラインも、築年数や立地などにより異なります。築年数を重ねているうえに利回りが低い場合、修繕費なども重なり、かなり低い収益になってしまいがちです。

利回りは、基本的に物件価格や築年数に反比例します。築年数が新しいほど利回りは低く、逆に古いほど高くなる傾向にあります。

しかし、古くても人気の立地やなかなか空室が出ない人気物件などは、物件自体の価格が下がらず、利回りもあまり高くなりません。

それでも、人気物件は常に入居者が絶えないので、収益もしっかり出ます。

都心は低く、地方は高い傾向

先ほど平均利回りの章で説明したように、都心は利回りが低く都心から離れるほど利回りは高くなっていきます。

だからといって、都心の不動産投資はリスクが高いかというと、そうではありません。

人口の多い都心は空室が続く可能性は地方より低く、満室想定利回りで回せる可能性がより高いのです。

つまり、利回りが低いからといって一概に良くないと言うことはできません。

最低ラインを定めるのであれは、その他の要素にも目を向ける必要があるでしょう。

都心では最低4%を目安に

先ほどみた賃貸マンションの平均利回りでは、東京のワンルームマンション一棟だと4.2%、ファミリータイプマンション一棟が4.3%と、どちらも4%台前半でした。

東京の賃貸マンションであれば、4%を最低ラインとすれば、少しは不安要素がなくなるのではないでしょうか。

大阪や横浜の利回りはあまり東京と変わりありませんが、札幌は5.5%と少し高め。札幌の場合だと人口と利回りも反比例すると考えていいでしょう。

東京・大阪・横浜以外の投資用不動産の利回り最低ラインは、4%では低すぎます。少なくとも5%、地域によっては6%はあったほうが安心だと考えられるでしょう。

不動産投資の利回りの目安は何%が理想?

平均や最低ラインの利回りは紹介しましたが、「じゃあ理想は何%なの?」と思う方もいるでしょう。

投資用不動産は数えきれないほど存在します。理想の利回りを把握すれば、購入の目安にもなるでしょう。

都心の物件の理想利回り

都心の物件の理想利回り

一般的に都心と認識されている東京や横浜、大阪などの場合、理想は6%ほどです。

立地や築年数、お部屋のタイプなどにより詳細は異なりますが、大きくまとめて6%あれば、理想的な利回りと言えるでしょう。

現在都心の新築マンションであれば、3%台もざらですので、6%の利回りがあれば、購入を検討してもいいのではないでしょうか。

もちろん現地に足を運び、自分の目で見て「これなら大丈夫だ」と確認することを忘れずに行ってくださいね。

地方の物件の理想利回り

地方の物件の理想利回り

上記以外の地方であれば、8%は欲しいところです。

例え満室で購入したとしても、一度空室になってしまうとなかなか埋まらない可能性があるのが地方の投資用不動産の特徴です。

都心よりも利回りが高い物件を買った方が無難でしょう。地方の不動産投資は、見極めが難しいので、「利回りが高いから」と飛びつくのは賢明ではありません

利回りが多少低くても、初心者であれば都心で不動産投資を始めることをおすすめします。

不動産投資の利回りをシミュレーション

それでは、実際に投資用不動産を購入した場合の利回りをシミュレーションしてみましょう。

いくつかパターンを用意したので、購入予定金額やタイプが近いものを参考にしてみてください。

①世田谷区/中古/ワンルームマンション一棟

世田谷区中古ワンルームマンション一棟

世田谷区の駅近ワンルームマンション一棟を購入した例です。築年数は古いですが、人気の世田谷区、さらに駅から徒歩2分という好立地にあるため、2021年7月現在は満室です。

ワンルームで一つ一つのお部屋は狭いですが、その分周辺の相場よりも賃料が安く済むため、空室が出てもすぐに埋まる可能性の高い物件でしょう。

満室想定で利回りを計算しても大きくずれる可能性は低いと考えられます。

また、実質利回りが1.61%と一見低く聞こえるのも事実です。しかし、手元にキャッシュがある場合なら、銀行に預けるよりも賢明だとも考えられます。

物件の概要

住所東京都世田谷区

最寄り駅

徒歩2分

部屋タイプ

ワンルーム

総戸数

40戸

造り

鉄骨 2階建て 地下1階

築年数

1992年9月

金額

5億円(税込)

購入諸経費

1600万円

頭金

3000万円

金利

2.475%

年間収益

3423万円

維持費

15%

表面利回り

6.85%

実質利回り

1.61%

②福岡市/中古/ワンルームマンション一棟

福岡市中古ワンルームマンション一棟

次は福岡市で3100万円のワンルームマンションを買うシミュレーションです。こちらの表面利回りは9.81%と魅力的に映ります。

しかし、同時に以下の要素についても考える必要があるでしょう。

物件の注意点
  • 1983年築と古く、修繕費がかかる可能性が高い
  • 古い物件は一度空室になると、埋まりにくい
  • 空室が続くと賃料の値下げを余儀なくされる

古い物件で価格が安いこともあり、表面利回りは比較的高いです。しかし、設備の突然の故障による出費や、空室が続いてしまうリスクなども考えられます。

数字だけで決めてしまわずに、このようなリスクもしっかり踏まえた上で購入を検討するのがいいでしょう。

物件の概要

住所

福岡県福岡市

最寄り駅

徒歩6分

部屋タイプ

ワンルーム

総戸数

10戸

造り

鉄骨4階建て

築年数

1983年2月

金額

3100万円(税込)

購入諸経費

128万円

頭金

500万円

金利

2.475%

年間収益

304万円

維持費

15%

表面利回り

9.81%

実質利回り

2.60%

③港区/新築/2LDK区分マンション

港区新築2LDK区分マンション

最後は港区で新築の区分マンションを購入するシミュレーションです。こちらの物件は3.7%と最低ラインより少し低いくらいですが、実質利回りに関しては0.02%と低いです。

さらに、頭金がもっと少なければ、利回りはマイナスとなってしまいます。

手元にキャッシュがない方には、購入を決めることが難しい投資物件です。

こんなに低い金利で、どこに投資する価値があるのでしょうか。それは、この物件は数年所有した後に売却する際、値上がりする可能性が高いという考えに集約されます。

港区で最寄駅から徒歩3分、鉄筋コンクリート造のタワーマンションであれば、人気マンションになる可能性が比較的高いです。

マンションの人気が上がれば、賃料の値上げも可能です。ですから、将来的には利回りが想定よりも高くなる可能性もあります。

こういった投資用物件を買うには、キャッシュに余裕があり、長い目で収益を期待できる方が向いているでしょう。

物件の概要

住所

東京都港区

最寄り駅

徒歩3分

部屋タイプ

2LDK・85.18m2

造り

鉄筋コンクリート造地上23階 地下2階
(お部屋は4階)

築年数

2021年2月

金額

2億4300万円(税込)

購入諸経費

1440万円

頭金

8000万円

金利

2.475%

年間収益

900万円

維持費

15%

表面利回り

3.7%

実質利回り

0.02%

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RENOSY

RENOSY

RENOSYのココがおすすめ
  • 都市部の中古コンパクトマンションに絞って運営
  • 入居率99%、平均空室期間29日で安定した収入を期待できる
  • 公式サイト内では物件の販売価格や利回りを確認できる

RENOSYは、ファミリーマンションよりも小型なコンパクトマンションに特化し、都心部を中心に投資向けマンションを販売しています。

都心部では、単身者や子どもがいない夫婦、母子家庭や父子家庭、老後の夫婦2人暮らしなどの世帯が今後増加する傾向にあります。賃貸需要が高いため、入居率を維持できます。

リモートワークの拡大により、単身者でもワンルームではなく、ワークスペースが確保できるコンパクトタイプを選択するという方も増えています。

さらに、RENOSYでは、駅から近い、近隣に医療機関や公共サービスがあるといった環境や立地条件に優れたエリアに絞っています。

こうしたマンションなら高水準の家賃でも安定した家賃収入を得られるので、高い利回りが期待できるでしょう。

RENOSYは物件の選定から購入手続き、購入後の管理までしっかりとサポートしてくれるので、不動産投資初心者の方にもおすすめです。

RENOSYの公式サイトでは取り扱っているマンションの販売価格や、利回りを閲覧できます。

基本情報

運営会社株式会社GA technologies
所在地〒106-6290
東京都港区六本木3-2-1 住友不動産六本木グランドタワー40F
設立2013年3月12日
資本金72億2576万7228円(2022年7月末時点)
入居率99.6%
事業内容
  • ネット不動産マーケットプレイス「RENOSY」の開発・運営
  • SaaS型のBtoB PropTechプロダクトの開発

出典:RENOSY(2022年12月現在
※ 2022年2月末時点。空室期間とは、原状回復完了日から次の入居者決定まで(退去前に次期入居者が決まった場合、最終賃料発生日から次の賃料発生日まで)の期間(首都圏の物件)を指します。

トーシンパートナーズ

トーシンパートナーズ

トーシンパートナーズのココがおすすめ
  • 資産価値を長く維持できる独自ブランドのマンションを提供
  • 借上システムを利用すれば、空室でも家賃が保証!
  • アプリで簡単に運用状況が把握できる

トーシンパートナーズは都心部を中心に、好立地でデザイン性の高い、2つの独自ブランドマンションを開発しています。

フェニックスシリーズ単身者用マンション
ZOOM9年連続、グッドデザイン賞受賞

賃貸需要が高く、毎月安定した家賃収入を期待できるでしょう。

トーシンパートナーズが提供する、管理システムの借上システムを利用すれば、空室の時でも家賃が保証されます。

さらにオーナー専用アプリ「LENZ」を使えば、簡単に運用状況などオーナーに必要な情報が確認可能です。

LENZの機能
  • 不動産経営に関する情報
  • 収支確認
  • 賃貸状況
  • 月間・年間収支確認
  • チャット機能
  • お知らせ機能

上記のサービスを使えば、利回りの計算なども簡単に行えます。

トーシンパートナーズでは、オンラインの無料個別相談を申し込み可能です。

基本情報

運営会社株式会社トーシンパートナーズ
所在地〒180-0004
東京都武蔵野市吉祥寺本町1-33-5
設立平成元年2月18日
資本金10億円
入居率97.1%(2021年平均)
事業内容
  • マンションの企画・開発・販売
  • 不動産の売買・仲介事業
  • 不動産の賃貸事業

出典:トーシンパートナーズ(2022年12月現在)

日本財託

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日本財託のココがおすすめ
  • 初心者でもわかりやすい投資セミナーを随時無料で開催中
  • 何を相談すべきかわからない人のための無料個別相談会も開催
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さらに、無料個別相談会も行っていて、そこでは何から相談すればいいのかわからない人への対応や、一人ひとりにあった資産形成プランも作成してくれます。

個別相談会はほぼ毎日開催していているので、休みが不定期な人でも参加しやすい環境でしょう。参加方法は自由でオンラインでも対面でも可能なため、自分が相談しやすいタイプを選べます。

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基本情報

会社名株式会社日本財託
所在地〒160-0023
東京都新宿区西新宿1-22-2 新宿サンエービル5F・9F・10F・13F
設立1990年10月
入居率99.42%※2024年2月時点
主な事業不動産の売買・仲介
賃貸経営サポート・建物管理・賃貸仲介
キャンペーン不動産投資書籍を無料でプレゼント

出典:日本財託

TOUCIER(トウシェル)

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おすすめポイント
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投資初心者の方であれば、まずはプロに基本的なことでも相談できるので、利用してみましょう。

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会社名パワープランニング株式会社
所在地東京都新宿区西新宿6-14-1 新宿グリーンタワービル16階
設立2003年7月11日
入居率97.4%
主な事業
  • 広告代理業
  • EC事業
  • 紹介事業
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センチュリー21 レイシャス

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おすすめポイント
  • 投資用マンション販売に強みを持っている
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センチュリー21 レイシャスは、投資用マンション販売を得意としている不動産会社です。

駅から徒歩10分以内という好立地に建っている物件が多いため、高い人気を誇っています。

マンション投資のノウハウを豊富に持っているため、初心者の投資者の方も安心して利用することができます。

不動産投資に関するセミナーを多く開催しているのもメリットのひとつです。セミナーでは成功談だけではなく失敗談も隠すことなく話しているため、利用者からも厚い信頼を得ています。

都合の良いことだけを言う会社ではなく、都合の悪い情報もしっかりと教えてくれるので安心できるでしょう。

レイシャスが加盟しているセンチュリー21は、世界最大級の不動産ネットワークを持っています。

センチュリー21は誰でも受け入れているわけではありません。厳しい審査をクリアしたところだけが加盟店となれるのです。

つまり、センチュリー21に認められたという強みを持っているということになります。

無名の不動産会社よりも安心感があるでしょう。
会社名株式会社レイシャス
所在地東京都中央区京橋2-14-1 兼松ビルディング5階
設立2011年3月
入居率98%以上
※公式サイトの文言による

出典:公式サイト

利回りが高くても注意すべき物件の特徴

不動産投資を成功させるためには、「利回り」が重要なポイントです。しかし、「利回り」だけが重要な要素ではないのです。

利回りが高い物件だとしても、注意しなければいけないケースがあります。利回りが高い物件の中でも注意すべき物件の特徴は以下の通りです。

利回りが高い物件の中でも注意すべき物件
  • 空室が多いまたは空室率が高い
  • 維持管理費が高い
  • 土地の人気がない

それぞれどのような注意が必要なのか、1つずつ説明していきましょう。

空室が多いまたは空室率が高い

不動産投資をする上で大きな問題となってくるのが「空室」です。不動産投資で安定した収入を得るためには、空室問題を解決しなければいけません。

いくら利回りが高くても、物件に空室ができている場合は家賃収入が見込めないのです。結果的に赤字につながり、自分が損してしまう可能性があります。

ではなぜ、空室が生まれてしまうのでしょうか。空室が多くなる原因には以下のポイントが考えられます。

空室が多くなる原因
  • 敷金礼金が高い
  • 家賃が高い
  • 設備が充実していない
  • 物件にあまり魅力がない
  • 募集力が少ない
  • 周辺により魅力的なマンションがある

特に、敷金礼金の高さは、入居へのハードルを高くしてしまいます。最近では敷金礼金が0円の物件も増えてきているため、より敷金礼金の価格設定は重要なポイントだと言えるでしょう。

敷金礼金が高すぎると入居率が下がってしまいますし、少なすぎると自分が損する可能性もあります。周りのマンションやアパートの敷金礼金の相場を調べてみると良いでしょう。

家賃が高い

家賃の高さも入居へのハードルを高くするポイントです。周囲の物件と比べて、あまりに家賃が高額になっていませんか?

家賃が高額だと、最初は空室が埋まるかもしれませんが、次第に支払いが厳しくなって空室が増えてしまうかもしれません。

空室リスクを減らす上で、家賃の価格設定は重要なカギを握っていると言っても過言ではないでしょう。

設備が充実していない

設備や整備が整っていないと、物件自体に魅力を感じず、入居希望者は他の物件に足を運んでしまいます。また、既に住んでいる方の中でも生活する上で不便を感じて、他の物件に流出してしまうこともあるのです。

入居希望者が内覧に訪れた際に、満足できる設備や整備がなければそのまま契約につなげるのは難しいでしょう。

生活する上で便利な設備整備が整っているかを、まずは確認してみてください。 

物件にあまり魅力がない

物件の魅力が少ないのも空室リスクを高める問題点です。

例えば築年数が古すぎるマンションは耐震性設備面が不安になりますし、新しいマンションだとしても部屋がとても狭かったり設備が少なかったりすれば、入居希望者は離れてしまいます。

空室リスクを減らすためには、その物件ならではの魅力をアピールしなければいけません。

例えば、築年数が古いマンションの場合は耐震性を高める工事をしたり、リフォーム工事で新しい設備を導入したりなどですね。

新築マンションでも他の物件にはない設備や整備を整えたりすると、入居希望者が現れやすくなるでしょう。

募集力が低い

十分に宣伝しないと、空室は埋まりません。自分が所有する物件を知ってもらうことから始めなければ、入居希望者の検討段階にも及ばないのです。

募集力の高さも空室を埋められるかどうかの重要なポイントになりますし、どう宣伝していくのか不動産会社と相談してみましょう。

周辺により魅力的なマンションがある

周辺により条件の良い物件や高層マンションなどが建設された場合は、入居者確保の競争に勝てず空室を増やしてしまうケースがあります。

しかし、少しでも入居者を増やそうと家賃を大幅に下げてしまうと、自分が損することになり、結局赤字を招いてしまう場合もあるのです。

特に人口が減少している地方の物件は、空室率が高いことから高利回りである可能性もあります。 

維持管理費が高い

不動産から流れている情報の利回りの多くは、表面利回りのことを指しています。表面利回りの計算には管理維持費などは含まれていません。

その結果高い利回りとして表示されているのです。

維持管理費が高いと払い続けなければいけない費用が多いので、支払いが厳しくなってしまうこともあるかもしれません。 

土地の人気がない

人口が多い都市部の物件は、満室になる場合が多いです。しかし、人口の減少が始まっている地方の物件においては、空室リスクが高くなっています。

人口が少なくなっている物件は需要が低いので、低い価格で売り出されることも多いです。安く物件を購入できるからといって、安易に不動産投資を始めると後々大きな損害を生み出してしまうかもしれません。

地方の土地柄をわかっていない人が物件を購入する場合は、より多くの調査が必要になります。

現地に直接足を運んで内装や外装などをチェックしなければいけませんし、どれだけの需要があるかなども把握しなければいけないので、手間と時間がかかります。

いくら安く物件が販売されているからといっても、空室リスクと調査の手間を考えたらハイリスクだと言っても過言ではないでしょう。

利回りが低くても検討するべき物件の特徴

高利回りの物件は、確かに高い収入を見込むことができます。ただし上記のような、失敗するリスクもあるのが難点です。

一方で低利回りの物件でも、いろいろな付加価値を持っていることがあります。空室のリスクも少なく、一気に大きな金額を稼ぐことはできませんが、長い目で見て安定した収入を得られる可能性があります。

これから紹介する特徴のある低利周りの物件は、一気に稼ぐことは難しいですが、リスクが少ないのが特徴です。

とは言え、すべての低利周り物件がいいとは限りません。利回りが低くても検討すべき物件の特徴は以下の通りです。

利回りが低くても検討すべき物件
  • 需要のある立地にある
  • 築年数が浅い
  • 設備が整っている
  • メンテナンスが行き届いている

需要のある立地にある

需要のある立地に立っている物件は、利回りが低くても安定した収入を見込むことができるでしょう。

人口が増えている都市部や需要が高いエリアに物件がある場合は、空室のリスクを減らせます。

主要な駅の近くやオフィス街・大学の近くなどはとても需要が高いと言えるでしょう。地方部でも周りにショッピングセンターがあったり、会社や大学から近い場合は、需要が高い傾向にあります。

低利周りの物件だとしても、まずは周辺施設を確かめてみてください。

沿線沿いや近くに大型スーパーやショッピングモール、学校などがある場合は要検討ですよ。

築年数が浅い

築年数が古い物件よりも、浅い物件の方が魅力的に感じるのは人間の心理とも言えるでしょう。せっかく住むのに汚くてボロボロの物件よりも、きれいに掃除されている物件の方が魅力的ですからね。

築年数が浅い物件は設備なども充実しているので、それだけで大きな価値を持つことになります。

設備が充実していると生活する上で不便さも感じないので、より需要が高まるのでしょう。

設備が整っている

設備が整っていて生活しやすい物件も、空室のリスクが少ないです。住みやすさがあるから、契約期間が満了しても更新してくれる人が多いのでしょう。

では、どのような設備や整備に入居希望者は心惹かれるのでしょうか?入居希望者に人気の整備や設備は以下の通りです。

好まれやすい設備や整備
  • 日当たり
  • バストイレ別
  • キッチン
  • セキュリティー
  • 周辺環境
  • 収納スペース
  • 駐車場

日当たり

日当たりの良い物件は過ごしやすいですし、洗濯物も干しやすいので人気が高いです。人間の体は太陽の光を感じることで、健康面においても良い影響を得られます。

光が入るので日中に電気をつける必要がなく、電気代の節約にもつながるでしょう。

バストイレ別

特に女性に喜ばれやすいのがトイレとお風呂が別になっていることです。

トイレとお風呂が別になっていることでゆっくりとお風呂に入れますし、衛生面においても安心できるのが大きなポイントでしょう。

ユニットバスの場合は、お風呂を使用するたびに床が濡れて掃除しなければいけないので、入居者にとっては負担となります。

ただし、お風呂とトイレが別になっていても築年数が古い場合は設備自体が劣化している可能性があるので、入居希望者にとってあまり魅力的には見えないかもしれません。

空室を少しでも埋めたいなら、お風呂のリニューアルを検討してもいいかもしれませんね。

キッチン

家族で入居する家庭にとって、キッチンの広さも大きな判断ポイントとなります。キッチンが広ければ食器や食材も収納しやすくなりますし、手際よく料理がこなせます。

また、広さだけではなくシステムキッチンやオーブン付きキッチンなど、設備が整っているキッチンに魅力を感じている人も多いですよ。

セキュリティー

特に1人暮らしや小さなお子さんが居る家庭にとって重要なポイントとなるのが「セキュリティー」です。

オートロック使用になっていたり、防犯カメラが設置されていたりなど、セキュリティー対策がしっかり整っている物件は、多くの人に好まれやすいです。   

特に築年数が古いとセキュリティー対策があまり整っていない場合もあるので、一度見直した方が良いでしょう。

入居者が安心して生活できる防犯対策を整えておくことで、空室リスクも減らせますよ。  

周辺環境

治安の良さや騒音など、周辺環境も大きなポイントです。どんなに快適なお部屋でも、周辺環境が悪ければ入居者も離れていってしまうでしょう。

都市部や大通り沿いの物件だと夜中でも光や声が溢れているので、騒音に悩まされる可能性があるかもしれません。アパートやマンションの場合は上下左右の部屋からの騒音や、生活音が聞こえることもあります。

逆に地方にある物件は夜になると光や音もおさまりますし、入居者にとって快適に過ごせる空間となるので人気が高まる場合もあるのです。

物件を購入する前に、周辺環境もチェックしておきましょう。

収納スペース

収納スペースがある物件も好まれやすいです。洋服が好きな人や、普段からものが多い人にとって収納スペースは欠かせないものですからね。

物件を購入する際は収納スペースも欠かさずチェックするようにしましょう。

メンテナンスが行き届いている

築年数が古い物件でも、メンテナンスが行き届いていれば入居希望者は増えやすいです。

大掛かりなメンテナンスになると大きな費用が必要になるかもしれませんが、細かな傷や汚れのうちに修理を重ねることで小さな費用で済ませられますよ。

物件を購入した後もこまめにメンテナンスをして、きれいな状態をキープできれば空室リスクも軽減できるでしょう。

よくある質問

不動産投資の利回りとは?
1年間不動産を運用した場合に発生する見込み収益のことを指します。利回りを見ることで、収益面での物件のポテンシャルをおおまかに把握することができます。
「実質利回り」と「表面利回り」の違いは?
「表面利回り」は、物件の購入金額と家賃収入だけをもとにして算出される利益率です。

一方、「実質利回り」は、不動産の運用で発生する諸経費を加味したうえで算出される利益率を指します。
表面利回りの計算方法は?
「表面利回り=(年間収入÷物件購入価格)×100」で求められます。不動産サイトに掲載されている利回りは、ほとんどの場合、表面利回りで表記されます。
実質利回りの計算方法は?
「実質利回り=(年間収入-維持費などの諸経費)÷(物件購入価格+登録免許税などの諸経費)×100」で求められます。

一見、表面利回りと比較して、利益率が下がったように感じますが、実質利回りは文字通り、実際に物件を運用した際と近い数字です。
不動産投資の平均利回りは?
不動産の種類や築年数、立地など様々な要因で利回りの数値は異なります。そのため、一概に投資用不動産の平均利回りが〇〇%だと言えないのが実情です。
不動産投資の利回り最低ラインは?
利回りの最低ラインも、様々な要因で異なるため、一概に〇〇%だと言えません。

強いて言うなら、東京都内の賃貸マンションであれば、4%を最低ラインにしておくと失敗する確率を下げることにつながるでしょう。
不動産投資の利回りの目安は何%が理想?
理想の利回りに関しても、同じように状況によって異なります。ただし、目安としては、東京都内だと6%、地方であれば8%あると購入を検討していいレベルだと言えるでしょう。

まとめ

今回は、不動産の利回りに関して、その意味や計算方法などから具体的な数字、シュミレーションまで詳しく説明しました。

投資用不動産購入の際には、利回りの数字だけにとらわれず、立地や築年数、構造や設備などもしっかりと把握することが大切です。

うまく見極めて、よりよい資産運用に役立ててくださいね。

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