不動産投資「利回り」の理想平均は何%？計算方法や相場を徹底解説

不動産投資の利回りにおける最低ライン

賃貸マンションの平均利回りは、東京では4％台前半と、そう高くないことがわかりました。

東京での不動産投資は人気が高く、駅近物件などはすぐに売り切れてしまうほどです。

「利回りの最低ラインを知っておけば、不動産投資で失敗する可能性も低くなるはず」そう考える方のために、利回り最低ラインの考え方について詳しく紹介していきます。

築年数や立地など、条件によって異なる

利回りの最低ラインも、築年数や立地などにより異なります。築年数を重ねているうえに利回りが低い場合、修繕費なども重なり、かなり低い収益になってしまいがちです。

しかし、古くても人気の立地やなかなか空室が出ない人気物件などは、物件自体の価格が下がらず、利回りもあまり高くなりません。

それでも、人気物件は常に入居者が絶えないので、収益もしっかり出ます。

都心は低く、地方は高い傾向

先ほど平均利回りの章で説明したように、都心は利回りが低く、都心から離れるほど利回りは高くなっていきます。

だからといって、都心の不動産投資はリスクが高いかというと、そうではありません。

つまり、利回りが低いからといって一概に良くないと言うことはできません。

最低ラインを定めるのであれは、その他の要素にも目を向ける必要があるでしょう。

都心では最低4％を目安に

先ほどみた賃貸マンションの平均利回りでは、東京のワンルームマンション一棟だと4.2％、ファミリータイプマンション一棟が4.3％と、どちらも4％台前半でした。

東京の賃貸マンションであれば、4％を最低ラインとすれば、少しは不安要素がなくなるのではないでしょうか。

大阪や横浜の利回りはあまり東京と変わりありませんが、札幌は5.5％と少し高め。札幌の場合だと人口と利回りも反比例すると考えていいでしょう。

東京・大阪・横浜以外の投資用不動産の利回り最低ラインは、4％では低すぎます。少なくとも5％、地域によっては6％はあったほうが安心だと考えられるでしょう。

不動産投資利回りの目安は何%が理想？

平均や最低ラインの利回りは紹介しましたが、「じゃあ理想は何％なの？」と思う方もいるでしょう。

投資用不動産は数えきれないほど存在します。理想の利回りを把握すれば、購入の目安にもなるでしょう。

都心の物件の理想利回り

一般的に都心と認識されている東京や横浜、大阪などの場合、理想は6％ほどです。

現在都心の新築マンションであれば、3％台もざらですので、6％の利回りがあれば、購入を検討してもいいのではないでしょうか。

もちろん現地に足を運び、自分の目で見て「これなら大丈夫だ」と確認することを忘れずに行ってくださいね。

地方の物件の理想利回り

上記以外の地方であれば、8％は欲しいところです。

都心よりも利回りが高い物件を買った方が無難でしょう。地方の不動産投資は、見極めが難しいので、「利回りが高いから」と飛びつくのは賢明ではありません。

利回りが多少低くても、初心者であれば都心で不動産投資を始めることをおすすめします。

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さらに、RENOSYでは、駅から近い、近隣に医療機関や公共サービスがあるといった環境や立地条件に優れたエリアに絞っています。

こうしたマンションなら高水準の家賃でも安定した家賃収入を得られるので、高い利回りが期待できるでしょう。

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※ 2022年2月末時点。空室期間とは、原状回復完了日から次の入居者決定まで（退去前に次期入居者が決まった場合、最終賃料発生日から次の賃料発生日まで）の期間（首都圏の物件）を指します。

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上記のサービスを使えば、利回りの計算なども簡単に行えます。

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不動産投資の利回りが高くても注意すべき物件の特徴

不動産投資を成功させるためには、「利回り」が重要なポイントです。しかし、「利回り」だけが重要な要素ではないのです。

利回りが高い物件だとしても、注意しなければいけないケースがあります。利回りが高い物件の中でも注意すべき物件の特徴は以下の通りです。

それぞれどのような注意が必要なのか、1つずつ説明していきましょう。

空室が多いまたは空室率が高い

不動産投資をする上で大きな問題となってくるのが「空室」です。不動産投資で安定した収入を得るためには、空室問題を解決しなければいけません。

ではなぜ、空室が生まれてしまうのでしょうか。空室が多くなる原因には以下のポイントが考えられます。

特に、敷金礼金の高さは、入居へのハードルを高くしてしまいます。最近では敷金礼金が0円の物件も増えてきているため、より敷金礼金の価格設定は重要なポイントだと言えるでしょう。

敷金礼金が高すぎると入居率が下がってしまいますし、少なすぎると自分が損する可能性もあります。周りのマンションやアパートの敷金礼金の相場を調べてみると良いでしょう。

家賃が高い

家賃の高さも入居へのハードルを高くするポイントです。周囲の物件と比べて、あまりに家賃が高額になっていませんか？

家賃が高額だと、最初は空室が埋まるかもしれませんが、次第に支払いが厳しくなって空室が増えてしまうかもしれません。

空室リスクを減らす上で、家賃の価格設定は重要なカギを握っていると言っても過言ではないでしょう。

設備が充実していない

設備や整備が整っていないと、物件自体に魅力を感じず、入居希望者は他の物件に足を運んでしまいます。また、既に住んでいる方の中でも生活する上で不便を感じて、他の物件に流出してしまうこともあるのです。

生活する上で便利な設備や整備が整っているかを、まずは確認してみてください。 

物件にあまり魅力がない

物件の魅力が少ないのも空室リスクを高める問題点です。

例えば築年数が古すぎるマンションは耐震性や設備面が不安になりますし、新しいマンションだとしても部屋がとても狭かったり、設備が少なかったりすれば、入居希望者は離れてしまいます。

例えば、築年数が古いマンションの場合は耐震性を高める工事をしたり、リフォーム工事で新しい設備を導入したりなどですね。

新築マンションでも他の物件にはない設備や整備を整えたりすると、入居希望者が現れやすくなるでしょう。

募集力が低い

十分に宣伝しないと、空室は埋まりません。自分が所有する物件を知ってもらうことから始めなければ、入居希望者の検討段階にも及ばないのです。

募集力の高さも空室を埋められるかどうかの重要なポイントになりますし、どう宣伝していくのか不動産会社と相談してみましょう。

周辺により魅力的なマンションがある

周辺により条件の良い物件や高層マンションなどが建設された場合は、入居者確保の競争に勝てず空室を増やしてしまうケースがあります。

しかし、少しでも入居者を増やそうと家賃を大幅に下げてしまうと、自分が損することになり、結局赤字を招いてしまう場合もあるのです。

特に人口が減少している地方の物件は、空室率が高いことから高利回りである可能性もあります。 

維持管理費が高い

不動産から流れている情報の利回りの多くは、表面利回りのことを指しています。表面利回りの計算には管理維持費などは含まれていません。

その結果高い利回りとして表示されているのです。

維持管理費が高いと払い続けなければいけない費用が多いので、支払いが厳しくなってしまうこともあるかもしれません。 

土地の人気がない

人口が多い都市部の物件は、満室になる場合が多いです。しかし、人口の減少が始まっている地方の物件においては、空室リスクが高くなっています。

地方の土地柄をわかっていない人が物件を購入する場合は、より多くの調査が必要になります。

現地に直接足を運んで内装や外装などをチェックしなければいけませんし、どれだけの需要があるかなども把握しなければいけないので、手間と時間がかかります。

いくら安く物件が販売されているからといっても、空室リスクと調査の手間を考えたらハイリスクだと言っても過言ではないでしょう。