不動産投資はリスクが高い?初心者向けに7つのリスクを徹底解説

今、不動産投資はサラリーマンに人気です。収入を増やしたい、将来的な年金代わりにしたい、不労所得を得たいなど始める理由はさまざまです。

また、誰でも挑戦できることも人気の理由となっています。しかし、不動産投資を闇雲に行うと失敗してしまうことも珍しくありません。不動産投資には多くのメリットがある反面、リスクがあるのです。

そこで今回は、不動産投資に潜むリスクについて徹底解説。マンションや戸建てなどの、それぞれ特有のリスクについても詳しく紹介しています。

初心者にも分かりやすく説明していますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資のリスクは他の投資より高い?

不動産投資のリスクは他の投資より高い?

不動産投資にリスクが伴うことは、周知の事実です。しかし、他の投資方法と比べてどうでしょうか。結論、不動産投資が他の投資方法と比較してリスクが高いとは一概に言えません。

ここでは、その理由について詳しく解説します。

不動産投資には成功パターンがある

不動産投資には、成功パターンとコツがあります。これらを忠実に守り、且つ不動産投資に関する知識を身につけることでリスクは低減できるでしょう。

不動産投資は、以下の項目に気をつけることで、特に回避すべきリスク対象である「空室期間」は短く済む可能性が高まります。

不動産投資でリスクを減らす要因
  • 予算を自分の身の丈に合わせる
  • 都市部へ伸びる主要路線まで徒歩10分以内
  • 需要が多い広さや間取り
  • 相場並みの家賃設定 etc…

空室期間が短く済めば、家賃収入の減収は最小限で留められるでしょう。一旦、成功パターンに入ってしまえば、リスクを最小限に抑えられます。

一方、株やFXなどの他の投資商品だと、市場の動向に大きく左右されるうえ、ギャンブル的要素がある場合も多いです。

他の投資商品の多くでは、成功パターンの確立は難しいと言えるでしょう。

経済の影響を受けにくい

不動産投資のリスクは他の投資より高い?

不動産投資は、他の投資商品違い相場の乱高下も、ほぼありません。また、家賃収入は経済の影響を受けにくく、比較的相場は安定しています

よって、入居者を確保できれば家賃収入は安定するうえ、売却したとしてもマンションであれば資産性が維持しやすいのが特徴です。

 「不動産の現物資産であるという性質から、購入時からの売却損が比較的少なく済むのも魅力の一つです。

また、アパートの場合、築年数が経過し建物の価値がなくなったとしても、土地代は担保されています。

不動産投資は、他の投資商品と比べても値動きが少なく低リスクであると言えます。

不動産投資のリスク7選【基礎編】

ここでは、不動産の種類を問わず、一貫して当てはまる”不動産投資のリスク”を7つピックアップしてそれぞれ紹介していきます。

不動産投資のリスク
  1. 空室リスク
  2. 家賃滞納リスク
  3. 家賃下落リスク
  4. 金利上昇リスク
  5. 天災リスク
  6. 事件・事故・賃借人の過失リスク
  7. 建物老朽化リスク

1.空室リスク

不動産投資のリスク7選

不動産投資において、特に気をつけるべきリスクは空室です。空室になると賃料収入が減少、若しくは途絶えてしまいます。

 家賃収入が入ってこないと、毎月に掛かる固定資産税、ローンの支払い等がある場合、赤字になる可能性もあるでしょう。

空室リスクは、郊外へ行くほど、最寄り駅から遠くなるほど高まります。理由は、賃貸需要がどうしても落ちてしまうため、賃借人が付きにくいからです。

空室が発生した場合、管理する不動産会社に入居者の募集を促し、なるべく空室期間が短くなるように努めましょう。

2.家賃滞納リスク

不動産投資のリスク7選

家賃滞納も、賃料収入の減少、もしくは途絶えることになるので、大きなリスクです。

 本来見込んでいた収入が得られないとなると、空室リスク同様に赤字になる可能性も高まるでしょう。

家賃滞納時は、一般的には管理会社が対処。当初は電話や訪問による支払いのお願いとなりますが、滞納期間が続けば督促状の送付を行います。

それでも滞納が改善されない場合、次は裁判所に申し出て立退き請求をします。

滞納された家賃以外に、弁護士費用等余計な出費が続くことから、家賃滞納も大きなリスクです。

3.家賃下落リスク

不動産投資のリスク7選

一般的に家賃は経済の影響を受けにくく、相場は安定しているのが特徴です。

 しかし、建物や設備が古い物件は、なかなか借り手がつきません。

したがって、築年数が経過した物件には家賃下落リスクがあります。外装・屋根・屋根裏・軒下・部屋内の設備・壁等は築年数が古くなると、傷みや故障などの経年劣化が生じます。

築浅時はあまり掛からない修繕費も、建物の維持やメンテナンスには多額の費用が掛かるのです。

しかし、肝心の入ってくる家賃は少なくなることから、築年数経過による家賃下落も大きなリスクです。家賃下落を回避するには、メンテナンス等に先行投資することです。

先行投資の一例
  • 定期的な建物自体のメンテナンス
  • 部屋内の定期的な設備の更新
  • 内装等の定期的にリフォーム

上記したような、築年数を感じさせない建物造りが必要です。

4.金利上昇リスク

不動産投資のリスク7選

不動産投資を行うときに、資金確保は重要なミッションです。今、大手金融機関等ではアパートローンや投資用ローンなど、多くの投資向けのローンが発売されています。

 現状、提供されているローンの多くが金利3%前後で設定されていますが、この金利が将来的に上昇するリスクもあります。

金利が上昇するとローン支払い額が増えるため、毎月の固定費負担が増加します。また、毎月の家賃収入は、入退去により変動してしまうことも免れません。

仮に、月の固定費が家賃収入を上回ると赤字です。金利は、経済の影響を直に受けるため、今後金利が上昇するリスクが少なからず存在するのです。

金利上昇リスクを回避するには、金利を高めに設定しても黒字になる投資、もしくはローンでの借入額を極力少なくすることが必要です。

5.天災リスク

不動産投資のリスク7選

近年、日本は異常気象の影響を受け、毎年のように天災が起きています。

天災リスクの一例
  • ゲリラ豪雨・大雨による冠水
  • 大型台風による建物破損被害
  • 首都直下型地震などの大地震

このような豪雨や地震による被害は、いつどこで起きるかわかりません。仮に、天災にて建物に損傷があった場合、補修費の負担があります。

また、居住が難しいほど損傷が激しい場合、賃借人は退去するので家賃収入がなくなる可能性もあるでしょう。天災リスクを回避するには、保険に加入する以外ありません。

近くに川がありハザードマップ等で浸水予想区域内に指定されていれば、火災保険に水災補償を附帯するのがよいでしょう。

6.事件・事故・賃借人の過失リスク

不動産投資のリスク7選

不動産投資では、賃借人にモラルがあるかも重要です。ゴミ出しのマナー違反程度であれば、管理会社での対処は可能です。

しかし、隣人同士の騒音トラブルで、管理会社が対処できずに退去者が出てしまうこともあります

賃借人による事件や事故が起きてしまった場合、多大なリスクがあることも忘れてはいけません。

「居室内で自殺があり事故物件になった」や「不法就労者のアジトにされてしまった」などが代表例です。事件・事故があると他の居住者は退去、その後は風評被害にて賃借人が集まりづらくなります。

賃借人からの賃料収入が減少し、固定費を下回れば赤字経営となるでしょう。また、賃借人の過失リスクもあります。特に大きなリスクは火災です。

 アパートは不燃加工しているものの木造が多く、ひとたび火災が起きれば隣接住戸へ延焼します。

消火活動により水浸しになることから、火災後の居住は難しいのが実情です。火災保険に加入していれば、建物の建替え費用は補填されるのですが、家賃収入はなくなります。

建替えの最中も、固定費等は掛かり続けるので、赤字経営になってしまうのです。

7.建物老朽化リスク

不動産投資のリスク7選

先述にて、築年数経過によるメンテナンスの必要性を解説しました。しかし、建物が老朽化しメンテナンスすらも厳しい場合もあります。

建物が老朽化し事業を継続する場合、建物の建て替えも検討しなければなりません。

築年数が古い物件購入時は、建替えに多額の費用が掛かることを、念頭に置く必要があります。

不動産投資のリスク7選【物件の種類別編】

不動産投資と言えど、物件に種類があり、それぞれが違ったリスクを抱えています。ここからは、物件の種類別にそれぞれで起こりうるリスクについて解説します。

不動産投資の種類別リスク
  1. マンション投資
  2. 戸建投資
  3. アパート投資
  4. 駐車場投資
  5. トランクルーム投資
  6. 民泊
  7. シェアハウス

1.マンション投資

不動産投資のリスク7選【物件の種類別】

マンション投資の考えられるリスク
  • 空室リスク
  • 物件周辺の環境変化による賃借人が付きにくくなるリスク
  • 修繕費の値上げや管理費の値上げリスク
  • 家賃上昇による賃借人が付きにくくなるリスク

マンション投資で一番に考えられるリスクは、空室リスクです。マンションは1室経営が殆どであるので、賃借人がいなければ賃料収入はゼロです。

しかし、ローンの支払いなど固定費の支出は毎月掛かるので、結果的に赤字になる可能性があります。

好立地にある場合、周辺に新しく賃貸マンションが供給されることも忘れてはいけません。

これにより、賃借人が付きにくくなるリスクも考えられます。そして、結果的に空室期間が増えたり、家賃の値下げにて対処することで、賃料収入が減ってしまうのです。

また、マンションの場合は大規模修繕にて、多額の費用負担が発生したりと、修繕費の値上げや管理費の値上げリスクもあります。固定資産税等の税負担も土地評価が上がれば増えることもあるでしょう。

 固定費があがれば、家賃に転嫁して値上げするか、家賃を据置きにして固定費負担を増やすかの選択に迫られます。

家賃を上げれば賃借人が付きにくくなるリスク、固体費負担を増やせば収入が減少するリスクも考えられます。

しかし、マンション投資は比較的好立地で、賃貸需要が落ちにくいエリアにあることが殆どです。

家賃設定を間違わなければ賃借人はつきやすく、他の不動産投資に比べてリスクは低いと考えます。

2.戸建投資

不動産投資のリスク7選【物件の種類別】

戸建投資の考えられるリスク
  • リフォーム費用が高額いなるリスク
  • 諸経費をローンで支払う場合の金利上昇リスク
  • 空室リスク
  • 戸建てのニーズの小ささによる賃借人が見つかりづらいリスク

戸建投資とは、一軒家を貸家として貸し出すことです。広さがあるので家賃自体は高額になりますが、単価的には狭小のアパートやマンションに比べると安くなるという特徴があります。

戸建て投資は、一般的には中古物件を取得し、リフォームして貸し出すケースが多いです。そのため、建物の取得費とリフォーム費など初期費用が多額になります。

 リフォーム費用などをローンにて賄った場合、金利上昇リスクがあります。

また、空室になった場合に家賃収入はゼロになるので、空室リスクもあります。

更に、賃貸での戸建てニーズが、アパートやマンションに比べて少ないことから、賃借人が見つかりづらいリスクもあるでしょう。

広さの割に収入は少なく、土地や建物が広い分、固定費が掛かるリスクもあるのです。

3.アパート投資

不動産投資のリスク7選【物件の種類別】

アパート投資の考えられるリスク
  • 初期費用の支払いにローンを組んだ際の金利上昇リスク
  • 建物の経年劣化によるメンテナンス費の上昇
  • 居室内設備の故障などによる更新費
  • 頻繁な入退去に伴うリフォーム費用の負担

アパートは1棟経営が一般的です。空室になることで家賃収入が減少しますが、複数区画があるので家賃減少分を補うこともできます。アパート投資は新築の場合、初期投資が高額です。

 土地の取得費、建物建設費(設計・工事費)などで、これらをローンで賄う場合、大きなリスクが生じます。

また、建物の経年劣化によるメンテナンス費の上昇や、居室内設備の故障などによる更新費も、築年数の経過で起こります。

更に、頻繁に入退去が繰り返されることで、リフォーム費の負担も増えるでしょう。他には、天災地変による建物の損傷が起きた場合、補修費用が掛かります。

入居者の過失で火災等が起こった場合には、建替えリスクもあります。

4.駐車場投資

不動産投資のリスク7選【物件の種類別】

駐車場投資の考えられるリスク
  • 空車リスク
  • 稼働率が低ければ赤字になるリスク
  • 初期費用が高額になる

月極駐車場のリスクは、空車です。月極駐車場は車室の数で収入の最大額が決まります。例えば、車室8区画で月の賃料が1万円であれば、満車稼働でも月8万円が最大値です。

そこから、月に掛かる固定資産税等や管理費などを差し引くと、利益は多くありません。満車でも薄利であるのに、稼働率が下がっていけばますます利益がなくなります。

また、土地の取得をローンで行った場合の金利負担があると、満車稼働でも利益を出すことが難しいと言われています。

よって、月極駐車場投資は薄利であるリスクと、ローンにて土地の取得をすると、稼働率によっては即赤字になるリスクがあるのです。

 土地は、現金で購入できる範囲や極力ローンを少なくすることが必要です。

また、コインパーキングの場合は主要駅の近くや繁華街の傍など好立地が多いです。土地の取得費が高額であることと、関連する設備機器が多くあるので、初期投資が高額になるのがリスクです。

駐車場内でのトラブル、事故、悪戯等による機器の破損、経年劣化による機器のメンテナンス費や更新費が掛かるリスクもあります。

5.トランクルーム投資

不動産投資のリスク7選【物件の種類別】

トランクルーム投資の考えられるリスク
  • 家賃設定が安価であることにより薄利になるリスク
  • 周辺環境の変化による稼働率の低下

トランクルーム投資は、日常的な管理やメンテナンスが殆どなく、一度賃借人が付けば長期間利用する傾向があり、リスクは少ないように思えます。

 しかし、トランクルーム設置で土地をローンで取得すると金利上昇のリスクが考えられるでしょう。

トランクルームは、アパートやマンションより家賃設定が安価です。また、固定資産税や管理費などの固定費の他に、ローンの金利負担があると、赤字になるリスクがあるのです。

さらに、最近では市街地でトランクルームの設置件数が増えていると言われています。

周辺に競合がオープンしたことによる稼働率低下、また家賃下落による収入減少のリスクも当然にあるでしょう。

6.民泊

不動産投資のリスク7選【物件の種類別】

民泊の考えられるリスク
  • 宿泊需要により収入が変動する
  • 初期投資が高額
  • セキュリテイ性が低下するリスク

民泊は、夏休みなどのトップシーズンは宿泊需要がありますが、その他のシーズンは宿泊予約が入りづらく収入にばらつきが出てしまいます。

また、年間の営業日数が決まっており180日を超えて宿泊業はできません。

 民泊の場合、年間の宿泊料収入の最大値は決まっているのです。

また、支出面で言えば初期投資は高額となります。更に、部屋の清掃などに一定の管理料が掛かります。

宿泊者がマナーやモラルに欠けている行動をとった場合、近隣住民とのトラブルが起きる可能性もあるでしょう。

また、民泊では本来はセキュリテイ強化の目的でオートロックにしているマンションに、不特定多数の人を入れることになります。

そのため、セキュリテイ性が低下するリスクもあることを忘れないようにしましょう。

7.シェアハウス

不動産投資のリスク7選【物件の種類別】

シェアハウスの考えられるリスク
  • 空室リスク
  • トラブルも発生しやすく稼働率が安定しにくい
  • 設備が雑に使われることで修繕費がかかる

シェアハウスは近年若者世帯を中心に人気ですが、リスクも当然にあります。まずは、稼働率を安定させることが難しく、空室リスクがあります。

入居者同士のコミュニケーションが深められるシェアハウスですが、相性が悪い入居者同士もおり、トラブルも発生しやすいのです。

 トラブルが起きた場合は、当事者のどちらかが退去するケースが多く稼働率が安定しにくいです。

次に、シェアハウスではキッチン・トイレなどが共同利用になります。人によって設備の使い方はさまざまで、綺麗に使いたい人もいれば、汚くても気にしない人もいます。

自身の専用スペースではないため、入居者の管理意識が甘く、どうしても設備は汚く使われ劣化が激しくなります

設備機器の更新サイクルが早く、結果改修工事の費用は高額になるリスクもあるのです。

不動産投資のリスクヘッジ5選

不動産投資のリスクヘッジ5選

ここまで、不動産投資を行ううえで常に付きまとうリスク、そして物件の種類別に起こりうるリスクについて解説しました。

ここからは、そんなリスクを回避するために行うべき事柄について解説します。

不動産投資のリスクヘッジ
  1. 充分な調査を行う
  2. 利回りだけに注目しない
  3. 事業計画を立てる
  4. 無理のない資金計画を立てる
  5. リスク発生時のシミュレーションをしておく

1.充分な調査を行う

不動産投資のリスクヘッジ5選

リスクヘッジ対策一つ目は、充分な調査を行うことです。アパートやマンションの賃貸需要が見込める地域であるかを確認します。

仮に、最寄り駅の乗降数が増えている、周辺に大手企業の工場、高校大学などの教育機関がある場合、賃貸需要が見込めます。

 半面、周辺賃貸の稼働率が低い、大手企業や教育機関の撤退などがあると、賃貸需要が見込めません。

また、単身が多い町かファミリーが多い街かなど、どんな家族構成が多いかも調査し、間取りプランも需要が見込めるものにします。

不動産投資を始める前には、必ず様々な側面での調査をかかさないようにしましょう。

2.利回りだけに注目しない

不動産投資のリスクヘッジ5選

次に、利回りだけに注目しないことです。一般的に賃貸需要が高い都心部は利回りが低めで、郊外や地方になるほど高利回りとなる傾向があります。

 目安としては、郊外物件で利回り10%超を謳う物件があれば要注意です。

当初の取得費は安く抑えられますが、空室リスクや築年数が古ければ修繕リスクがあります。

少しでも高い利回りに気が向くのは投資を行っているうえでは当然です。しかし、このような物件には高利回りに隠れたリスクがあると考えたほうがよいでしょう。

都心部であれば実質利回りで4%超、郊外地方であれば実質利回りで8%超の物件は要注意です。

3.事業計画を立てる

不動産投資のリスクヘッジ5選

次に、事業計画の策定です。不動産投資は目先の収益のみでなく、先々の収支計画も立てておく必要があります。

 年毎のおおよその稼働率の見込みから、固定費として掛かるもの、メンテナンス費として掛かるものなどをあらかじめ算出しておくのが重要です。

収入から経費を差し引いた分を収入としたい気持ちもあるでしょう。しかし、天災被害による突発的な修繕費や入居者からのクレームで急遽部屋内の修理・設備機器の更新など、予期せぬ出費もあります

突発的な事態に対応できるよう計画的に予備費を蓄えておきましょう。

4.無理のない資金計画を立てる

不動産投資のリスクヘッジ5選

次に、無理のない資金計画を立てることです。シンプルに言うと、身の丈にあった範囲の投資を行います。

例えば、投資用ローンを収入上限まで借りてしまうと、金利負担が重く、少しでも空室が出た場合に赤字になります。

極力ローン金額を抑えて、自己資金で捻出する割合を多くするようにしましょう。

5.リスク発生時のシミュレーションをしておく

不動産投資におけるリスクは先述のとおり、パターン化されています。したがって、事前に対策をとることは十分可能です。

将来的に起こりうるリスクを承知していれば、いざリスクが起きた時に冷静に対処できます。

まとめ

不動産投資にはさまざまなリスクがあります。これらリスクを十分に理解して始めることが必要です。また、予めリスクヘッジができていれば失敗する確率も低減できます。

不動産投資には多くの種類がありますが、個々の性質を十分に理解したうえで始めていきましょう。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等の仕様等について何らかの保証をするものではありません。本記事で紹介しております商品・サービスの詳細につきましては、商品・サービスを提供している企業等へご確認くださいますようお願い申し上げます。
・本記事の内容は作成日または更新日現在のものです。本記事の作成日または更新日以後に、本記事で紹介している商品・サービスの内容が変更されている場合がございます。
・本記事内で紹介されている意見は個人的なものであり、記事の作成者その他の企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事内で紹介されている意見は、意見を提供された方の使用当時のものであり、その内容および商品・サービスの仕様等についていかなる保証をするものでもありません。
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