不動産投資の始め方|初心者向けに基礎知識を徹底解説

「人生100年時代」といわれる今、老後の生活に不安を抱いている人は多いのではないでしょうか。最近は、資産形成のために、副業や資産運用として不動産投資を始める人が増えています。

家賃収入を得るだけではなく資産にもなる不動産は、株やFXのような投資よりも、安定した収益を期待できるのが魅力です。

そこでこの記事では、不動産投資の始め方や初心者が知っておくべき注意点おすすめの投資方法まで解説します。また、不動産物件ごとの特徴についても解説しています。

不動産投資の始め方が分からず困っているという方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資の始め方

不動産投資の始め方

不動産投資を始めるには、具体的になにをすればいい?という方のために、資金の準備から不動産の購入、入居者募集までの一連の流れをまとめました。

不動産投資の始め方
  1. 資金を用意する

  2. 不動産を探す

  3. 物件調査をする

  4. 不動産の購入

  5. 入居者を募集する

1.資金を用意する

資金を用意する

不動産投資を始めるなら、まずは投資資金を準備しなくてはいけません。ひと昔前は「自己資金ゼロ・フルローンで購入しました!」なんて人も少なくありませんでした。

しかし、以前に比べて融資が厳しくなっているため、全額融資で不動産を買うことは難しいでしょう。自己資金の目安は、購入したい物件の価格によります。

 初期費用としては、おおよそ物件価格の20〜30%くらいは用意したいところです。

例えば、500万円の物件の30%だと150万円程度です。1000万円の物件の30%なら、300万円程度は頭金が必要になります。

目標とする不動産の価格に合わせて、貯金していきましょう。

2.不動産を探す

不動産投資の始め方

投資資金が貯まってきたら、不動産を探し始めます。最近は、大手の不動産サイト投資家向けのサイトで探すのが主流です。

全国各地の投資物件が、たくさん紹介されています。新聞の折り込みチラシも、思わぬ掘り出し物件が見つかるかもしれません。他には、不動産会社に依頼して物件を探すという方法もあります。

自分の希望に合った物件を提案してくれたり、新しく売りに出された不動産をいち早く紹介してもらえる可能性もあるでしょう。

3.物件調査をする

不動産投資の始め方

購入したい不動産が見つかったら、必ず物件調査をしましょう。物件調査では、建物の状況周辺環境近隣に競合となる物件がどれくらいあるかなどをリサーチします。とても重要な作業です。

いくら不動産は自分で価値をコントロールできるとはいえ、立地や人口はどうすることもできません。

できることなら現地へ足を運んで、自分の目で見てみましょう。

Googleマップや不動産サイトで、ある程度の情報は得ることができます。しかし、自分でリサーチすることで、ネットでは知り得ない情報にたどり着けるかもしれません。

4.不動産の購入

不動産投資の始め方

物件調査を終えて不動産の購入を決意したら、次は申し込みです。購入額などを買付申込書に記入し、売主側へ提出します。

他にも購入希望者がいる場合、購入希望額などを見て売主が誰に売るかを判断します。売主からOKが出たら、売買契約の締結に向けて準備スタートです。

 住宅ローンを利用する場合は金融機関の事前審査に申し込みをします。

不動産にまつわる重要事項の説明を受け、売買契約を締結。住宅ローンの融資も決定したらローンの契約をして、売主に代金を支払います。

代金の支払いと同時に不動産の登記移転手続きが行われ、やっと物件購入の完了です。

5.入居者を募集する

不動産投資の始め方

晴れて不動産を手に入れたら、いよいよ大家として客付けをします。自分で入居者を探して賃貸契約を結ぶことも可能ですが、あまりおすすめはしません。

物件の見学の対応や案内は、想像以上に手間がかかります。また、契約書をつくるには専門知識が必要です。

思わぬトラブルを招かないためにも、客付けは不動産業者に任せるのがベターでしょう。

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資のメリット

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資のメリット
  • 自分でコントロールできる

  • 他人のお金で投資ができる

  • 資産になる

不動産投資が他の投資と違うのは、自分で投資対象(不動産)のコントロールができること。株やFXは、いくら自分が努力しても価値を上げることはできません。

 不動産なら、物件のリフォームによって価値をあげたり、広告活動によって入居者を集められます。

また、不動産は他人資本で投資できることもメリットです。「株に投資するから融資してください」と銀行に頼んでも、当然お金は借りられません。

不動産はローンが通れば、自己資本に銀行からの融資をプラスして、投資の規模を拡大できます銀行が融資をしてくれるのは、不動産に資産としての価値があることが理由です。

いい不動産を選べば、購入したとき以上に価値が上がる可能性も十分にあるでしょう。

不動産投資のデメリット

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資のデメリット
  • 災害によるリスクがある

  • 空室リスクがある

  • 維持費がかかる

いいことづくめな不動産投資にもデメリットはあります。不動産にとって、火事や洪水などの災害は大きなリスクです。しかも、日本は地震大国です。

火災保険だけではなく、地震保険も加入しておきたいところででしょう。また、空室によるリスクも見逃せません。

 もしも入居者が決まらず空室が続いた場合は、収益がゼロになるだけでなく、ローンを組んで購入した場合、返済の分赤字になってしまいます。

不動産は、維持するのにもお金がかかります。築年数が経つにつれて修繕費用が上がってくるので、計画的に資金を準備しなくてはいけません。

リスクを知らずに投資するのは失敗のもとです。必ずリスクへの対策を考えて投資しましょう。

不動産投資を始める前に知っておきたい基礎知識

不動産投資を始める前に知っておきたい基礎知識

不動産投資の世界には、普段聞き慣れない言葉がたくさん出てきます。基礎知識をしっかり学んで、安心して不動産投資を始めたい方も多いでしょう。

中でも特に重要な「利回り」や収入の種類、税金ついて解説します。

利回りの計算

不動産投資について調べると、「利回り」という文字をたくさん目にするかと思います。利回りとは、投資したお金に対してどれくらいの利益が生まれるかという割合のことです。利益から諸経費を差し引いて計算します。

 利回り=(年間の家賃収入-年間の諸経費)÷(物件の購入価格+購入時の諸経費)×100

年間の諸経費には、管理費や修繕費、保険料、固定資産税、ローンの金利などが含まれます。

購入時の諸経費には、不動産業者に支払った仲介手数料に不動産取得税、司法書士へ支払った報酬、登記の際の印紙代が含まれます。

利回りは自分で計算できるように、計算式を覚えておきましょう。

利益と税金|キャピタルゲイン・インカムゲイン

不動産投資を始める前に知っておきたい基礎知識

不動産投資で得られる収入は、家賃収入と売却益の2種類です。売却益はキャピタルゲイン、家賃収入はインカムゲインとも呼ばれます。

家賃収入は不動産所得にあたり、経費を差し引いた額が黒字であれば、所得税と住民税が課税されます。

経費として計上できるのは、修繕費や火災保険料、管理委託費、広告費などです。不動産を売却したときにも、譲渡所得として所得税と住民税が課税対象になります。

売却したときの価格から、購入時の価格と手数料、売却にかかった費用を引いた金額をもとに、税金を計算します。また、不動産の保有期間で、売却益に対する税率は変わります。

不動産購入後5年以内(短期保有) 39.63%
不動産購入後5年以降(長期保有) 20.315%

不動産取得に対する税金

不動産投資を始める前に知っておきたい基礎知識

不動産投資による収益だけではなく、不動産を取得することによって、あらゆる税金が課されます。

不動産取得に対する税金
  • 印紙税

  • 登録免許税

  • 消費税

  • 不動産取得税

  • 固定資産税

  • 都市計画税

不動産を購入する際には、消費税はもちろん契約書に貼る印紙税、不動産の登記に係る登録免許税も必要です。売買契約してしばらくすると、不動産取得税を納税します。

4月ごろには固定資産税と都市計画税の納税通知書が届きます。固定資産税と都市計画税は、1年間で最大4回に分けての支払いが可能です。

固定資産税額は、不動産を購入するときに確認しておくと、支払いに備えることができます。

初心者が不動産投資を始める注意点

初心者が不動産投資を始める注意点

ここでは、不動産投資で失敗しないために気をつけたい注意点を5つご紹介します。

不動産投資を始める注意点
  • 余裕のある資金計画を立てる
  • 金利選びは慎重に
  • ゴールを明確にする
  • エリアをよく見極める
  • 不動産会社は慎重に選ぶ

余裕のある資金計画を立てる

不動産を購入するとき、余裕をもった資金計画を立てましょう

例えば、自己資金を500万円貯めたとします。銀行から満額の融資は断られて、自己資金をすべて頭金に入れた場合、後々困ったことになる可能性が高いです。

 もしも物件に入居者がつかない状況で、固定資産税の支払いをしなくてはいけない場合、自己資金でまかなうしかありません。

余裕を持った資金計画で投資をすれば、思わぬトラブルが起きたときにも慌てずに対処できます。

不動産を買って貯金が空っぽ、なんてことにならないように注意をしてください。

金利選びは慎重に

初心者が不動産投資を始める注意点

銀行でローンを組むときに、金利を選ぶことができます。金利には「固定金利」と「変動金利」の2種類存在します。

固定金利 ローンを契約したときからローンを完済するまで金利が変わらない
変動金利 市場金利に蓮動していて、6ヶ月ごとに金利の見直しが行われる

2021年現在、金利が低くなっているため、変動金利を選ぶ人が多数派だと言われています。しかし、金利がいつ変わるかは誰にも分かりません。

万が一金利が上昇したら、固定金利より高くなる可能性もあるでしょう。固定金利か変動金利か判断するときのポイントは以下の3つです。

金利の種類の判断基準
  • 繰上げ返済ができる→変動金利

  • 借り入れ額が多い→固定金利

  • 借り入れ期間が長い→固定金利

金利はいきなり急上昇するものではありません短期間でローンを返済すれば、金利変動のリスクは下がります。家賃収入などで繰上げ返済できる人は、変動金利を検討してもいいでしょう。

借入額が多い人・借入期間が長い人は、固定金利の方が安全です。

ゴールを明確にする

初心者が不動産投資を始める注意点

不動産投資といっても、さまざまな投資スタイルがあります。

あくまでも副業として、本業に支障の出ない範囲で投資するのか」もしくは「ゆくゆくは大家業に専念するつもりなのか」投資の目標を明確にするといいでしょう。

 副業なら、なるべく手間のかからない管理人のいるマンションや、自宅から近い物件がおすすめです。

専業大家を目指すなら、資産価値の高い不動産を保有しておくと、物件を買い進めていく際にも融資を組みやすくなります。

エリアをよく見極める

不動産投資では、エリア選定が重要です。人口減少に伴い「コンパクトシティ」の流れが加速すると言われています。駅が近いことは、今後ますます重要な条件になると予測できます。

しかし、一概に駅近ならいいというものでもありません。オフィス街に近い駅近エリアは単身者が、駅から少し離れた住宅街にはファミリー層が多いように、エリアごとに賃貸需要は違います

エリアごとの賃貸需要は、ネットで地域情報を調べたり、不動産会社に聞くといいでしょう。

不動産会社は慎重に選ぶ

初心者が不動産投資を始める注意点

不動産会社を選ぶとき、CMをやっているような大手の不動産会社や、自宅に近い会社を探すことが多いのではないでしょうか。

自分の目的に合った不動産会社を選ぶと、スムーズに購入を進められます。地域密着型、マンションを多く取り扱っている会社、投資物件が豊富な会社など、会社ごとにそれぞれ特徴があります

 どの不動産会社でもいい訳ではありません。賃貸管理が中心の会社に行っても、売買物件が少なくて無駄足を踏む可能が高いです。

事前に不動産会社のことを調べるといいでしょう。また、安心して仲介を任せられる会社か、ということにも気を付けて選びましょう。不動産業者には、消費者を守る義務があります。

それは、不動産が一般的な買物より高額であること、そしてその取り扱いには法律などの専門知識が必要なことが理由。しかし、売主や買主のことを考えない会社にあたる可能性もゼロではありません。

理由もなく契約を急いだり、強引に売買をすすめるような業者に出会ったら、注意をしたほうがいいでしょう。

不動産投資物件の種類と特徴

不動産投資物件の種類と特徴

「一棟マンション」に「区分マンション」「アパート」「戸建て」と不動産投資にはさまざまな選択肢があります。

どの方法にもメリットデメリットがあります。中でも不動産投資の初心者におすすめの投資方法を紹介します。

中古戸建

中古戸建の特徴
  • 物件価格が安い

  • 家賃設定を高くできる

  • 修繕に時間とお金がかかる

  • 土地や建物を見る眼が必要

最近人気上昇中の、中古戸建投資。築年数の古い物件は、相場よりも安い金額で購入できることがあります。建物面積が広いため、家賃も比較的高く設定できます。

ただし、基本的にはリフォームが必須となることを頭に入れておきましょう。

 リフォームなどの手入れをしないで賃貸に出しても、入居者はなかなかつきません。

流行りのおしゃれなリフォームをしたい人は、予算を多めに用意したほうがいいでしょう。リフォームするのにはお金だけではなく時間もかかります。

リフォーム中はもちろん賃貸募集も出せないし、収入も得られないことは理解しておかなくてはいけません。格安物件の土地は、公道に接道してなかったり再建築不可の可能性もあるでしょう。

中古戸建を購入する際には、念入りな物件調査をしましょう。

マンション経営

不動産投資物件の種類と特徴

区分マンションの特徴
  • 少ない資金で始められる

  • 生命保険の代わりになる

  • 相続や贈与に係る税金が現金に比べて安い

  • 家賃収入は比較的少ない

区分マンションの経営は、初心者に人気の投資物件。一棟マンションやアパートに比べて、少ない資金で始められることが大きな理由です。

不動産の購入でローンを組んだときに加入する「団体信用生命保険」は、生命保険の役割も果たします。

 団体信用生命保険の加入者に、もしものことが起きた場合、ローンが保険金によって返済されます。

不動産は相続・贈与にかかる税金が、現金より安いこともポイントです。将来のことを考え、「ただ貯金しておくよりいい」と区分マンションに投資する人が多くいます。

区分マンションは、中古戸建や一棟マンションに比べると家賃が少ない傾向にあるのがデメリットです。

大きなリスクも受け止められる資金力のある人には、区分マンションは物足らないかもしれません。

一棟マンション・アパート

不動産投資物件の種類と特徴

不動産投資で大きな収益をあげている専業の大家さんは、一棟マンションのオーナーがほとんどです。「自分も一棟マンションが欲しい!」と憧れる方も多いでしょう。

しかし、一棟マンションは誰にでも購入できるものではありません。数千万円〜億単位にもなる代金を用意するには、ある程度の自己資金と賃貸経営の実績がないと難しいでしょう。

 自己資金があれば挑戦してみる可能性が十分あります。また、不動産としての価値が高ければ、実績が少なくても融資が降りる可能性もあると言われています。

一棟アパートはマンションに比べれば安く購入できますが、相場はやはり数千万円規模。しかも、アパートはマンションに比べて、賃料の下落が大きいというデメリットがあります。

新築のときには高い家賃を設定できますが、5年、10年経つころにはガクッと賃料が下落します。どちらもいきなり始めるには難易度の高い投資です。

対して、リスクが比較的低い区分マンションは、初心者に向いていると言えるでしょう。

まとめ

不動産は誰でも始められますが、失敗する人がいるのも事実。成功するためには、しっかりとした知識を身につけることが不可欠です。

ネットで情報収集したり、無料のセミナーを受講したり、積極的に勉強をしましょう。また、自分に合った投資方法を見つけることも成功の秘訣です。

兼業大家なら区分マンション投資。専業大家になりたければ、手ごろな物件を買い進めて、一棟マンションを目指すのが王道です。自分の目標に沿った投資計画を立てて、不動産を購入してください。

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