不動産の「利回り」とは?計算方法や相場を徹底解説

不動産投資に興味がある方や、今後投資用物件を購入予定の方は「利回り」という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか。

 利回りは、不動産投資ではとても重要なポイントとなります。

実際、利回りにもいくつか種類があり、詳しく知っておくことで、不動産投資の計画性はさらにあがるでしょう。

そこで今回は、不動産投資の利回りについて徹底解説。また、利回りの相場や平均、実際に購入した際のシミュレーションなども詳しく紹介しています。

初心者の方にも分かりやすく解説していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。 

不動産投資の利回りとは?

不動産投資の利回りとは?

「利回り」という言葉を聞いたことがあるけれど、何のことかはわかっていないという方、意外と多いのではないでしょうか。利回りの意味を理解していないと、不動産投資を始めるのは難しいでしょう。

不動産投資を始める第一歩となるよう、まずは利回りの意味から説明していきます。

投資用不動産の見込み収益のこと

利回りとは、投資用不動産の運用で得られる年間の見込み収益のことです。

 利回りの数字によって、どのくらい収益を得ることができる物件なのか、何年ほどで投資資金が回収できるのか、などがわかります。

「〇〇%」と表記される

不動産投資の利回りとは?

利回りは「%」で表記されます。不動産投資用のサイトで、よく「利回り10%以上物件特集」などの文字を目にしますよね。

利回りとして設定されている〇〇%という数字によって、利益率が変わっていきます。

高ければ高いほど収益を得られる

〇〇%の数字が、高ければ高いほど多くの利益を得られます。

 5%の物件より10%の物件のほうが収益が出て、投資資金も早く回収できます。

また、利回りはあくまで投資資金(100%)に対する比率を表しているということを覚えておきましょう。仮に10%であれば、単純に計算をすると10年で投資資金を回収できることになります。

「表面利回り」と「実質利回り」の違い

「実質利回り」と「表面利回り」の違い

利回りとは何かをざっくりと説明しましたが、利回りには大きく分けて2つの種類があります。それが「実質利回り」と「表面利回り」です。この2つの違いは必ず覚えておきましょう。

これを覚えておかないと、不動産投資で後悔してしまう可能性も出てきてしまいます。

不動産投資でつまづいてしまわないためにも、しっかりと読んで理解しておきましょう。

表面利回り|経費などを考えていない利回りのこと

「表面利回り」とは、買った金額と家賃収入だけをもとに算出される利益率のことです。他にも不動産用語で「グロス利回り」とも呼ばれます。

表面利回りは、物件購入時の資料集めの時点では参考になりますが、実際の収益よりも多い結果になることがあります。

 表面利回りだけを見て焦って購入してしまうと、後から「こんなはずではなかった」と後悔してしまう可能性もあるため注意が必要です。

実質利回り|諸経費を抜いた実質の利回りのこと

「実質利回り」と「表面利回り」の違い

「実質利回り」は、表面利回りから購入の諸経費や年間にかかる維持費などを抜いた利益率のことです。実質利回りの方が、実際の収益に近いでしょう。不動産用語では、「ネット利回り」とも呼ばれています。

購入を具体的に検討する際には、実質利回りを確認するのを忘れないようにしましょう。

表面利回りのみを見て「お得」だと感じても、実質利回りを計算するとそんなにお得ではない場合も少なくありません。

仲介手数料や不動産取得税、印紙税や登記費用など、不動産購入の際にはいろいろな経費がかかります。

また、物件を維持するのにも、管理費や設備の修繕費などがかかるので、諸経費は必ず計算するようにしましょう。

「想定利回り」と「現行利回り」

「実質利回り」と「表面利回り」の違い

表面利回りと実質利回りの他に、「想定利回り」と「現行利回り」という言葉があります。

想定利回りは、満室で稼働している想定で計算した利益率のこと。それに対し現行利回りは、実際に入居者がいて家賃収入がある分だけを計算して出した利益のことです。

 満室想定の利益率で「これなら安心だ」と購入しても、その後空室が続けば、想定利益で計算した分の収益は出ないことになります。

都心から離れたり、地域のニーズに合っていない物件だと、空室も多くなってしまい、想定利回り通りにはいかないことも珍しくありません

できるだけ計画性をもって運用していくためにも、現行利回りもしっかりとチェックしておきましょう。

不動産投資の利回り計算方法

表面利回りの計算方法

不動産投資の利回り計算方法

表面利回りの計算方法は以下のとおりです。

 表面利回り=(年間収入÷物件購入価格)×100

不動産サイトなどに載っている利回りは、特に表示がなければ、ほとんどの場合面利回り」を記載しています

実質利回りの計算方法

不動産投資の利回り計算方法

実質利回りの計算方法は以下のとおりです。

 実質利回り=(年間収入-維持費などの諸経費)÷(物件購入価格+登録免許税などの諸経費)×100

この計算式で算出すると、表面利回りより落ちた利益率が出るはずです。これが、実際の利益率に近い数字となります。

ただし、思いがけない設備の不具合などにより、実質利回りの計算よりも出費がかさむと考えて頭に入れておくといいでしょう。

不動産投資の平均利回り

不動産投資の平均利回り

一括りに「投資用不動産」といえど、区分マンション、ワンルームマンション、ファミリータイプマンション、アパートとさまざまなタイプがあります。

 築年数や立地なども、利回りには大きく関係してくるので、「投資用不動産=〇〇%が平均」ということはできません。

そこで、タイプ別、立地別に投資用不動産の平均をまとめてみました。

購入予定のものに近い平均を参考にしてみてください。

ワンルームタイプ一棟の平均利回り

不動産投資の平均利回り

まずはワンルームマンション一棟の平均利回りを見ていきましょう。

東京 4.2%
大阪 4.8%
横浜 4.8%
福岡 5.0%
札幌 5.5%

参考:第44回不動産投資家調査(2021年4月現在)の調査結果

東京が4.2%と最も低く、札幌が5.5%と高い結果になりました。

結果を見て分かるように、利回りは主に都心で低くなり、都心から離れると高くなる傾向があります。

ファミリータイプ一棟の平均利回り

不動産投資の平均利回り

次に、ファミリータイプマンション一棟の平均利回りを見てみます。

東京 4.3%
大阪 4.9%
横浜 4.9%
福岡 5.1%
札幌 5.5%

参考資料:第44回不動産投資家調査(2021年4月現在)の調査結果

ほとんどの都市で、ワンルームタイプのマンションより0.1%ほどの利回り上昇が見られました。ファミリータイプのほうが、ワンルームよりも家賃が高いからでしょう。

ただし、その分空室が続けば落ちる収入額も大きくなります。

一室あたりの単価と入居率のバランスが、不動産投資の難しいところです。

不動産投資の利回り最低ライン

不動産投資の利回り最低ライン

賃貸マンションの平均利回りは、東京では4%台前半と、そう高くないことがわかりました。

東京での不動産投資は人気が高く、駅近物件などはすぐに売り切れてしまうほどです。

「利回りの最低ラインを知っておけば、不動産投資で失敗する可能性も低くなるはず」そう考える方のために、利回り最低ラインの考え方について詳しく紹介していきます。

築年数や立地など、条件によって異なる

利回りの最低ラインも、築年数や立地などにより異なります。築年数を重ねているうえに利回りが低い場合、修繕費なども重なり、かなり低い収益になってしまいがちです。

 利回りは、基本的に物件価格や築年数に反比例します。築年数が新しいほど利回りは低く、逆に古いほど高くなる傾向にあります。

しかし、古くても人気の立地やなかなか空室が出ない人気物件などは、物件自体の価格が下がらず、利回りもあまり高くなりません。

それでも、人気物件は常に入居者が絶えないので、収益もしっかり出ます。

都心は低く、地方は高い傾向

不動産投資の利回り最低ライン

先ほど平均利回りの章で説明したように、都心は利回りが低く都心から離れるほど利回りは高くなっていきます。

だからといって、都心の不動産投資はリスクが高いかというと、そうではありません。

 人口の多い都心は空室が続く可能性は地方より低く、満室想定利回りで回せる可能性がより高いのです。

つまり、利回りが低いからといって一概に良くないと言うことはできません。

最低ラインを定めるのであれは、その他の要素にも目を向ける必要があるでしょう。

都心では最低4%を目安に

不動産投資の利回り最低ライン

先ほどみた賃貸マンションの平均利回りでは、東京のワンルームマンション一棟だと4.2%、ファミリータイプマンション一棟が4.3%と、どちらも4%台前半でした。

東京の賃貸マンションであれば、4%を最低ラインとすれば、少しは不安要素がなくなるのではないでしょうか。

大阪や横浜の利回りはあまり東京と変わりありませんが、札幌は5.5%と少し高め。札幌の場合だと人口と利回りも反比例すると考えていいでしょう。

東京・大阪・横浜以外の投資用不動産の利回り最低ラインは、4%では低すぎます。少なくとも5%、地域によっては6%はあったほうが安心だと考えられるでしょう。

不動産投資の利回りの目安は何%が理想?

不動産投資の利回り最低ライン

平均や最低ラインの利回りは紹介しましたが、「じゃあ理想は何%なの?」と思う方もいるでしょう。

投資用不動産は数えきれないほど存在します。理想の利回りを把握すれば、購入の目安にもなるでしょう。

都心の物件の理想利回り

一般的に都心と認識されている東京や横浜、大阪などの場合、理想は6%ほどです。

 立地や築年数、お部屋のタイプなどにより詳細は異なりますが、大きくまとめて6%あれば、理想的な利回りと言えるでしょう。

現在都心の新築マンションであれば、3%台もざらですので、6%の利回りがあれば、購入を検討してもいいのではないでしょうか。

もちろん現地に足を運び、自分の目で見て「これなら大丈夫だ」と確認することを忘れずに行ってくださいね。

地方の物件の理想利回り

不動産投資の利回り最低ライン

上記以外の地方であれば、8%は欲しいところです。

 例え満室で購入したとしても、一度空室になってしまうとなかなか埋まらない可能性があるのが地方の投資用不動産の特徴です。

都心よりも利回りが高い物件を買った方が無難でしょう。地方の不動産投資は、見極めが難しいので、「利回りが高いから」と飛びつくのは賢明ではありません

利回りが多少低くても、初心者であれば都心で不動産投資を始めることをおすすめします。

不動産投資の利回りをシミュレーション

それでは、実際に投資用不動産を購入した場合の利回りをシミュレーションしてみましょう。

いくつかパターンを用意したので、購入予定金額やタイプが近いものを参考にしてみてください。

①世田谷区/中古/ワンルームマンション一棟

不動産投資の利回りをシミュレーション

世田谷区の駅近ワンルームマンション一棟を購入した例です。築年数は古いですが、人気の世田谷区、さらに駅から徒歩2分という好立地にあるため、2021年7月現在は満室です。

ワンルームで一つ一つのお部屋は狭いですが、その分周辺の相場よりも賃料が安く済むため、空室が出てもすぐに埋まる可能性の高い物件でしょう。

満室想定で利回りを計算しても大きくずれる可能性は低いと考えられます。

また、実質利回りが1.61%と一見低く聞こえるのも事実です。しかし、手元にキャッシュがある場合なら、銀行に預けるよりも賢明だとも考えられます。

物件の概要

住所 東京都世田谷区

最寄り駅

徒歩2分

部屋タイプ

ワンルーム

総戸数

40戸

造り

鉄骨 2階建て 地下1階

築年数

1992年9月

金額

5億円(税込)

購入諸経費

1600万円

頭金

3000万円

金利

2.475%

年間収益

3423万円

維持費

15%

表面利回り

6.85%

実質利回り

1.61%

②福岡市/中古/ワンルームマンション一棟

不動産投資の利回りをシミュレーション

次は福岡市で3100万円のワンルームマンションを買うシミュレーションです。こちらの表面利回りは9.81%と魅力的に映ります。

しかし、同時に以下の要素についても考える必要があるでしょう。

物件の注意点
  • 1983年築と古く、修繕費がかかる可能性が高い
  • 古い物件は一度空室になると、埋まりにくい
  • 空室が続くと賃料の値下げを余儀なくされる

    古い物件で価格が安いこともあり、表面利回りは比較的高いです。しかし、設備の突然の故障による出費や、空室が続いてしまうリスクなども考えられます。

    数字だけで決めてしまわずに、このようなリスクもしっかり踏まえた上で購入を検討するのがいいでしょう。

    物件の概要

    住所

    福岡県福岡市

    最寄り駅

    徒歩6分

    部屋タイプ

    ワンルーム

    総戸数

    10戸

    造り

    鉄骨4階建て

    築年数

    1983年2月

    金額

    3100万円(税込)

    購入諸経費

    128万円

    頭金

    500万円

    金利

    2.475%

    年間収益

    304万円

    維持費

    15%

    表面利回り

    9.81%

    実質利回り

    2.60%

    ③港区/新築/2LDK区分マンション

    不動産投資の利回りをシミュレーション

    最後は港区で新築の区分マンションを購入するシミュレーションです。こちらの物件は3.7%と最低ラインより少し低いくらいですが、実質利回りに関しては0.02%と低いです。

    さらに、頭金がもっと少なければ、利回りはマイナスとなってしまいます。

    手元にキャッシュがない方には、購入を決めることが難しい投資物件です。

    こんなに低い金利で、どこに投資する価値があるのでしょうか。それは、この物件は数年所有した後に売却する際、値上がりする可能性が高いという考えに集約されます。

    港区で最寄駅から徒歩3分、鉄筋コンクリート造のタワーマンションであれば、人気マンションになる可能性が比較的高いです。

     マンションの人気が上がれば、賃料の値上げも可能です。ですから、将来的には利回りが想定よりも高くなる可能性もあります。

    こういった投資用物件を買うには、キャッシュに余裕があり、長い目で収益を期待できる方が向いているでしょう。

    物件の概要

    住所

    東京都港区

    最寄り駅

    徒歩3分

    部屋タイプ

    2LDK・85.18m2

    造り

    鉄筋コンクリート造地上23階 地下2階
    (お部屋は4階)

    築年数

    2021年2月

    金額

    2億4300万円(税込)

    購入諸経費

    1440万円

    頭金

    8000万円

    金利

    2.475%

    年間収益

    900万円

    維持費

    15%

    表面利回り

    3.7%

    実質利回り

    0.02%

    よくある質問

    不動産投資の利回りとは?
    1年間不動産を運用した場合に発生する見込み収益のことを指します。利回りを見ることで、収益面での物件のポテンシャルをおおまかに把握することができます。
    「実質利回り」と「表面利回り」の違いは?
    「表面利回り」は、物件の購入金額と家賃収入だけをもとにして算出される利益率です。

    一方、「実質利回り」は、不動産の運用で発生する諸経費を加味したうえで算出される利益率を指します。

    表面利回りの計算方法は?
    「表面利回り=(年間収入÷物件購入価格)×100」で求められます。不動産サイトに掲載されている利回りは、ほとんどの場合、表面利回りで表記されます。
    実質利回りの計算方法は?
    「実質利回り=(年間収入-維持費などの諸経費)÷(物件購入価格+登録免許税などの諸経費)×100」で求められます。

    一見、表面利回りと比較して、利益率が下がったように感じますが、実質利回りは文字通り、実際に物件を運用した際と近い数字です。

    不動産投資の平均利回りは?
    不動産の種類や築年数、立地など様々な要因で利回りの数値は異なります。そのため、一概に投資用不動産の平均利回りが〇〇%だと言えないのが実情です。
    不動産投資の利回り最低ラインは?
    利回りの最低ラインも、様々な要因で異なるため、一概に〇〇%だと言えません。

    強いて言うなら、東京都内の賃貸マンションであれば、4%を最低ラインにしておくと失敗する確率を下げることにつながるでしょう。

    不動産投資の利回りの目安は何%が理想?
    理想の利回りに関しても、同じように状況によって異なります。ただし、目安としては、東京都内だと6%、地方であれば8%あると購入を検討していいレベルだと言えるでしょう。

    まとめ

    今回は、不動産の利回りに関して、その意味や計算方法などから具体的な数字、シュミレーションまで詳しく説明しました。

    不動産投資に興味がある方にとっては、役に立った記事ではないでしょうか。

    投資用不動産購入の際には、利回りの数字だけにとらわれず、立地や築年数、構造や設備などもしっかりと把握することが大切です。

    うまく見極めて、よりよい資産運用に役立ててくださいね。
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