不動産の「利回り」とは？計算方法や相場を徹底解説

不動産投資の利回り最低ライン

賃貸マンションの平均利回りは、東京では4％台前半と、そう高くないことがわかりました。

東京での不動産投資は人気が高く、駅近物件などはすぐに売り切れてしまうほどです。

「利回りの最低ラインを知っておけば、不動産投資で失敗する可能性も低くなるはず」そう考える方のために、利回り最低ラインの考え方について詳しく紹介していきます。

築年数や立地など、条件によって異なる

利回りの最低ラインも、築年数や立地などにより異なります。築年数を重ねているうえに利回りが低い場合、修繕費なども重なり、かなり低い収益になってしまいがちです。

しかし、古くても人気の立地やなかなか空室が出ない人気物件などは、物件自体の価格が下がらず、利回りもあまり高くなりません。

それでも、人気物件は常に入居者が絶えないので、収益もしっかり出ます。

都心は低く、地方は高い傾向

先ほど平均利回りの章で説明したように、都心は利回りが低く、都心から離れるほど利回りは高くなっていきます。

だからといって、都心の不動産投資はリスクが高いかというと、そうではありません。

つまり、利回りが低いからといって一概に良くないと言うことはできません。

最低ラインを定めるのであれは、その他の要素にも目を向ける必要があるでしょう。

都心では最低4％を目安に

先ほどみた賃貸マンションの平均利回りでは、東京のワンルームマンション一棟だと4.2％、ファミリータイプマンション一棟が4.3％と、どちらも4％台前半でした。

東京の賃貸マンションであれば、4％を最低ラインとすれば、少しは不安要素がなくなるのではないでしょうか。

大阪や横浜の利回りはあまり東京と変わりありませんが、札幌は5.5％と少し高め。札幌の場合だと人口と利回りも反比例すると考えていいでしょう。

東京・大阪・横浜以外の投資用不動産の利回り最低ラインは、4％では低すぎます。少なくとも5％、地域によっては6％はあったほうが安心だと考えられるでしょう。

不動産投資の利回りの目安は何%が理想？

平均や最低ラインの利回りは紹介しましたが、「じゃあ理想は何％なの？」と思う方もいるでしょう。

投資用不動産は数えきれないほど存在します。理想の利回りを把握すれば、購入の目安にもなるでしょう。

都心の物件の理想利回り

一般的に都心と認識されている東京や横浜、大阪などの場合、理想は6％ほどです。

現在都心の新築マンションであれば、3％台もざらですので、6％の利回りがあれば、購入を検討してもいいのではないでしょうか。

もちろん現地に足を運び、自分の目で見て「これなら大丈夫だ」と確認することを忘れずに行ってくださいね。

地方の物件の理想利回り

上記以外の地方であれば、8％は欲しいところです。

都心よりも利回りが高い物件を買った方が無難でしょう。地方の不動産投資は、見極めが難しいので、「利回りが高いから」と飛びつくのは賢明ではありません。

利回りが多少低くても、初心者であれば都心で不動産投資を始めることをおすすめします。

不動産投資の利回りをシミュレーション

それでは、実際に投資用不動産を購入した場合の利回りをシミュレーションしてみましょう。

いくつかパターンを用意したので、購入予定金額やタイプが近いものを参考にしてみてください。

①世田谷区/中古/ワンルームマンション一棟

世田谷区の駅近ワンルームマンション一棟を購入した例です。築年数は古いですが、人気の世田谷区、さらに駅から徒歩2分という好立地にあるため、2021年7月現在は満室です。

ワンルームで一つ一つのお部屋は狭いですが、その分周辺の相場よりも賃料が安く済むため、空室が出てもすぐに埋まる可能性の高い物件でしょう。

満室想定で利回りを計算しても大きくずれる可能性は低いと考えられます。

また、実質利回りが1.61％と一見低く聞こえるのも事実です。しかし、手元にキャッシュがある場合なら、銀行に預けるよりも賢明だとも考えられます。

物件の概要

②福岡市/中古/ワンルームマンション一棟

次は福岡市で3100万円のワンルームマンションを買うシミュレーションです。こちらの表面利回りは9.81％と魅力的に映ります。

しかし、同時に以下の要素についても考える必要があるでしょう。

古い物件で価格が安いこともあり、表面利回りは比較的高いです。しかし、設備の突然の故障による出費や、空室が続いてしまうリスクなども考えられます。

数字だけで決めてしまわずに、このようなリスクもしっかり踏まえた上で購入を検討するのがいいでしょう。

物件の概要

③港区/新築/2LDK区分マンション

最後は港区で新築の区分マンションを購入するシミュレーションです。こちらの物件は3.7％と最低ラインより少し低いくらいですが、実質利回りに関しては0.02％と低いです。

さらに、頭金がもっと少なければ、利回りはマイナスとなってしまいます。

手元にキャッシュがない方には、購入を決めることが難しい投資物件です。

こんなに低い金利で、どこに投資する価値があるのでしょうか。それは、この物件は数年所有した後に売却する際、値上がりする可能性が高いという考えに集約されます。

港区で最寄駅から徒歩3分、鉄筋コンクリート造のタワーマンションであれば、人気マンションになる可能性が比較的高いです。

こういった投資用物件を買うには、キャッシュに余裕があり、長い目で収益を期待できる方が向いているでしょう。

物件の概要

利回りについての相談ができる！不動産投資会社おすすめ比較

TOUCIER（トウシェル）

TOUCIER（トウシェル）はIT企業のパワープランニング株式会社が運営している資産運用の相談ができる不動産会社を紹介してくれるサービスです。

投資サポートサービスとして、「資産運用のプロ」を無料で紹介してくれるため、初心者の方でも投資経験者の方でも不動産の活用方法を相談できます。

出典：トウシェル 「5つの約束」

トウシェルでは、相談するだけの利用でも可能で、実際に初心者の方が相談をして実行をしている口コミもあります。

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出典：トウシェル（TOUCIER） 「キャンペーン」

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投資初心者の方であれば、まずはプロに基本的なことでも相談できるので、利用してみましょう。

出典：トウシェル（TOUCIER）

RENOSY

RENOSYは、不動産投資の売上実績2年連続No.1で、入居率は99.5％であり、高い実績を誇っています。

RENOSYでは、入居者の募集から、クレーム対応までを代行してくれるため、管理の時間を大幅に節約できます。それでも、専用アプリによって、物件の状況把握がいつでもできるため便利です。

RENOSYでは、厳しい条件を満たした、賃貸需要が高く安定した利回りを狙える主要都市部の物件を所有しています。特に条件の良い物件のみを仕入れているので、長期で安定的に運用できるでしょう。

出典：RENOSY 「RENOSYは6部門でNo.1」

評判もよく、「ネットで選ばれている不動産投資会社」「安心・信頼できる不動産投資会社」「友人に紹介したい不動産投資会社」の３部門で１位を獲得しています。

投資初心者の方には、難しい管理業務のないRENOSYがおすすめです。興味を持ったら気軽に面談で話を聞いてみましょう。

出典：RENOSY公式サイト

グローバル・リンク・マネジメント

グローバル・リンク・マネジメントは、マンションの開発から販売、賃貸管理までを行うマンション経営のプロフェッショナルです。

マンション経営の専門家として、周辺調査やエリアの開発計画、今後の需要に関しても独自のリサーチを行なっています。

出典：グローバル・リンク・マネジメント 「セミナーを開催している3つのポイント」

グローバル・リンク・マネジメントの入居率は7年連続99％超え、紹介・リピート率も71.3％となっており、実績と評判も申し分ありません。

毎日開催のセミナーで不動産投資について学べますので、まず不動産投資の勉強から始めたいという方には特におすすめです。

出典：グローバル・リンク・マネジメント公式サイト
※7　2021年11月1日現在

FJネクスト

FNネクストは創業41年の東証一部上場企業で、41年の歴史をもとに、マンションの立地について厳選を重ねており、入居者が集まりやすいのが魅力になっています。

独自ブランドの「ガーラマンションシリーズ」が特に有名で、立地は最寄り駅から数分以内とこだわりがあり、2021年6月現在で入居率は99.0％と高い水準を誇っています。

出典：FJネクスト 「首都圏投資用マンション供給ランキング第1位」

首都圏の投資用マンションの供給ランキングは２年連続１位で、実績も確かなため、確実性の高い投資が期待できます。

人口減のトレンドを踏まえたうえで、需要の高い立地の投資に注力した会社です。

出典：FJネクスト公式サイト

優良な不動産投資会社をランキング形式で比較紹介した記事もありますので、気になる方はご覧ください。

不動産投資が気になる方はこちら2022年最新｜おすすめ不動産投資会社人気比較ランキング！初心者でもできる

2022.5.9

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センチュリー21 レイシャス

センチュリー21 レイシャスは、投資用マンション販売を得意としている不動産会社です。

マンション投資のノウハウを豊富に持っているため、初心者の投資者の方も安心して利用することができます。

不動産投資に関するセミナーを多く開催しているのもメリットのひとつです。セミナーでは成功談だけではなく失敗談も隠すことなく話しているため、利用者からも厚い信頼を得ています。

都合の良いことだけを言う会社ではなく、都合の悪い情報もしっかりと教えてくれるので安心できるでしょう。

レイシャスが加盟しているセンチュリー21は、世界最大級の不動産ネットワークを持っています。

センチュリー21は誰でも受け入れているわけではありません。厳しい審査をクリアしたところだけが加盟店となれるのです。

つまり、センチュリー21に認められたという強みを持っているということになります。

無名の不動産会社よりも安心感があるでしょう。

出典：公式サイト

利回りが高くても注意すべき物件の特徴

不動産投資を成功させるためには、「利回り」が重要なポイントです。しかし、「利回り」だけが重要な要素ではないのです。

利回りが高い物件だとしても、注意しなければいけないケースがあります。利回りが高い物件の中でも注意すべき物件の特徴は以下の通りです。

それぞれどのような注意が必要なのか、1つずつ説明していきましょう。

空室が多いまたは空室率が高い

不動産投資をする上で大きな問題となってくるのが「空室」です。不動産投資で安定した収入を得るためには、空室問題を解決しなければいけません。

ではなぜ、空室が生まれてしまうのでしょうか。空室が多くなる原因には以下のポイントが考えられます。

特に、敷金礼金の高さは、入居へのハードルを高くしてしまいます。最近では敷金礼金が0円の物件も増えてきているため、より敷金礼金の価格設定は重要なポイントだと言えるでしょう。

敷金礼金が高すぎると入居率が下がってしまいますし、少なすぎると自分が損する可能性もあります。周りのマンションやアパートの敷金礼金の相場を調べてみると良いでしょう。

家賃が高い

家賃の高さも入居へのハードルを高くするポイントです。周囲の物件と比べて、あまりに家賃が高額になっていませんか？

家賃が高額だと、最初は空室が埋まるかもしれませんが、次第に支払いが厳しくなって空室が増えてしまうかもしれません。

空室リスクを減らす上で、家賃の価格設定は重要なカギを握っていると言っても過言ではないでしょう。

設備が充実していない

設備や整備が整っていないと、物件自体に魅力を感じず、入居希望者は他の物件に足を運んでしまいます。また、既に住んでいる方の中でも生活する上で不便を感じて、他の物件に流出してしまうこともあるのです。

生活する上で便利な設備や整備が整っているかを、まずは確認してみてください。 

物件にあまり魅力がない

物件の魅力が少ないのも空室リスクを高める問題点です。

例えば築年数が古すぎるマンションは耐震性や設備面が不安になりますし、新しいマンションだとしても部屋がとても狭かったり、設備が少なかったりすれば、入居希望者は離れてしまいます。

例えば、築年数が古いマンションの場合は耐震性を高める工事をしたり、リフォーム工事で新しい設備を導入したりなどですね。

新築マンションでも他の物件にはない設備や整備を整えたりすると、入居希望者が現れやすくなるでしょう。

募集力が低い

十分に宣伝しないと、空室は埋まりません。自分が所有する物件を知ってもらうことから始めなければ、入居希望者の検討段階にも及ばないのです。

募集力の高さも空室を埋められるかどうかの重要なポイントになりますし、どう宣伝していくのか不動産会社と相談してみましょう。

周辺により魅力的なマンションがある

周辺により条件の良い物件や高層マンションなどが建設された場合は、入居者確保の競争に勝てず空室を増やしてしまうケースがあります。

しかし、少しでも入居者を増やそうと家賃を大幅に下げてしまうと、自分が損することになり、結局赤字を招いてしまう場合もあるのです。

特に人口が減少している地方の物件は、空室率が高いことから高利回りである可能性もあります。    

維持管理費が高い

不動産から流れている情報の利回りの多くは、表面利回りのことを指しています。表面利回りの計算には管理維持費などは含まれていません。

その結果高い利回りとして表示されているのです。

維持管理費が高いと払い続けなければいけない費用が多いので、支払いが厳しくなってしまうこともあるかもしれません。 

土地の人気がない

人口が多い都市部の物件は、満室になる場合が多いです。しかし、人口の減少が始まっている地方の物件においては、空室リスクが高くなっています。

地方の土地柄をわかっていない人が物件を購入する場合は、より多くの調査が必要になります。

現地に直接足を運んで内装や外装などをチェックしなければいけませんし、どれだけの需要があるかなども把握しなければいけないので、手間と時間がかかります。

いくら安く物件が販売されているからといっても、空室リスクと調査の手間を考えたらハイリスクだと言っても過言ではないでしょう。

利回りが低くても検討するべき物件の特徴

高利回りの物件は、確かに高い収入を見込むことができます。ただし上記のような、失敗するリスクもあるのが難点です。

一方で低利回りの物件でも、いろいろな付加価値を持っていることがあります。空室のリスクも少なく、一気に大きな金額を稼ぐことはできませんが、長い目で見て安定した収入を得られる可能性があります。

これから紹介する特徴のある低利周りの物件は、一気に稼ぐことは難しいですが、リスクが少ないのが特徴です。

とは言え、すべての低利周り物件がいいとは限りません。利回りが低くても検討すべき物件の特徴は以下の通りです。

需要のある立地にある

需要のある立地に立っている物件は、利回りが低くても安定した収入を見込むことができるでしょう。

主要な駅の近くやオフィス街・大学の近くなどはとても需要が高いと言えるでしょう。地方部でも周りにショッピングセンターがあったり、会社や大学から近い場合は、需要が高い傾向にあります。

低利周りの物件だとしても、まずは周辺施設を確かめてみてください。

沿線沿いや近くに大型スーパーやショッピングモール、学校などがある場合は要検討ですよ。

築年数が浅い

築年数が古い物件よりも、浅い物件の方が魅力的に感じるのは人間の心理とも言えるでしょう。せっかく住むのに汚くてボロボロの物件よりも、きれいに掃除されている物件の方が魅力的ですからね。

設備が充実していると生活する上で不便さも感じないので、より需要が高まるのでしょう。

設備が整っている

設備が整っていて生活しやすい物件も、空室のリスクが少ないです。住みやすさがあるから、契約期間が満了しても更新してくれる人が多いのでしょう。

では、どのような設備や整備に入居希望者は心惹かれるのでしょうか？入居希望者に人気の整備や設備は以下の通りです。

日当たり

日当たりの良い物件は過ごしやすいですし、洗濯物も干しやすいので人気が高いです。人間の体は太陽の光を感じることで、健康面においても良い影響を得られます。

光が入るので日中に電気をつける必要がなく、電気代の節約にもつながるでしょう。

バストイレ別

特に女性に喜ばれやすいのがトイレとお風呂が別になっていることです。

ユニットバスの場合は、お風呂を使用するたびに床が濡れて掃除しなければいけないので、入居者にとっては負担となります。

ただし、お風呂とトイレが別になっていても築年数が古い場合は設備自体が劣化している可能性があるので、入居希望者にとってあまり魅力的には見えないかもしれません。

空室を少しでも埋めたいなら、お風呂のリニューアルを検討してもいいかもしれませんね。

キッチン

家族で入居する家庭にとって、キッチンの広さも大きな判断ポイントとなります。キッチンが広ければ食器や食材も収納しやすくなりますし、手際よく料理がこなせます。

また、広さだけではなくシステムキッチンやオーブン付きキッチンなど、設備が整っているキッチンに魅力を感じている人も多いですよ。

セキュリティー

特に1人暮らしや小さなお子さんが居る家庭にとって重要なポイントとなるのが「セキュリティー」です。

特に築年数が古いとセキュリティー対策があまり整っていない場合もあるので、一度見直した方が良いでしょう。

入居者が安心して生活できる防犯対策を整えておくことで、空室リスクも減らせますよ。  

周辺環境

治安の良さや騒音など、周辺環境も大きなポイントです。どんなに快適なお部屋でも、周辺環境が悪ければ入居者も離れていってしまうでしょう。

逆に地方にある物件は夜になると光や音もおさまりますし、入居者にとって快適に過ごせる空間となるので人気が高まる場合もあるのです。

物件を購入する前に、周辺環境もチェックしておきましょう。

収納スペース

収納スペースがある物件も好まれやすいです。洋服が好きな人や、普段からものが多い人にとって収納スペースは欠かせないものですからね。

物件を購入する際は収納スペースも欠かさずチェックするようにしましょう。

メンテナンスが行き届いている

築年数が古い物件でも、メンテナンスが行き届いていれば入居希望者は増えやすいです。

物件を購入した後もこまめにメンテナンスをして、きれいな状態をキープできれば空室リスクも軽減できるでしょう。

よくある質問

まとめ

今回は、不動産の利回りに関して、その意味や計算方法などから具体的な数字、シュミレーションまで詳しく説明しました。

不動産投資に興味がある方にとっては、役に立った記事ではないでしょうか。

投資用不動産購入の際には、利回りの数字だけにとらわれず、立地や築年数、構造や設備などもしっかりと把握することが大切です。

うまく見極めて、よりよい資産運用に役立ててくださいね。