ワンルームマンション投資は儲からない？成功例や失敗例も紹介

ワンルームマンション投資は儲からないと言われる4つの理由

ワンルームマンション投資が儲からないと言われている理由として、「空室リスク」「家賃下落リスク」「価格変動リスク」「修繕費用が必要」の4つがあります。

リスクに対しての解決策も紹介するので、ぜひ参考にしてください。

①空室リスクがあるから

ワンルームマンション投資では、区分マンションの1室を購入して運用するため、入居率が0％もしくは100％となってしまいます。

そのため、空室時には家賃収入が一切なくなってしまうため、「不動産投資ローン」や「管理費用」だけが取られてしまいます。

総務省の「空き家数及び空き家率の推移」によると、全国の空き家率は年々上昇傾向にあり、2018年には過去最高の数値13.6%となりました。

こういった状況下の中でも、成功する不動産投資家は「ワンルームマンションの需要」や「ライバル物件との差別化」「信頼できる管理会社の選択」を実施しています。

物件購入時には必ず賃貸需要の調査や、ライバル物件の調査・管理会社の比較は実施しましょう。

②家賃下落リスクがあるから

ワンルームマンションには「家賃下落リスク」もあり、マンション自体の築年数の経過・住宅設備の老朽化に伴って家賃の下落が起きてしまうことは予想しておきましょう。

家賃下落リスクを抑えるためにも「サブリース」を検討する方も多いですが、サブリースは家賃下落リスクを保証する契約ではないので注意が必要です。

サブリースの「メリット」や「安心感」だけを投資家にアピールしてサブリース契約を取る不動産管理会社も少なくありません。

サブリースを利用する場合には、国土交通省の「賃貸住宅管理業登録の申請」を実施している業者を選定したり、「イエカレ」などの不動産管理会社一括比較サイトを利用しましょう。

不動産管理会社一括比較サイト「イエカレ」を活用することで、複数の管理会社の見積もりを比較できたり、市場相場を調査できるため、効率的に不動産管理会社を探せるでしょう。

③価格変動リスクがあるから

ワンルームマンション投資にも物件価格の変動リスクがあることも押さえておきましょう。株式投資と比べて価格変動は緩やかですが、需要や経済状況によって変動が起こり得ます。

下記のグラフでは、公益社団法人 不動産流通機構（レインズ）が公表している「中古マンションの売却価格」を示したグラフです。

出典：不動産流通機構 中古マンション基本指標
出典：不動産流通機構 中古戸建て基本指標

中古マンションの価格帯は緩やかに上昇していることがわかり、ワンルームマンションにおいても売却価格が変動することがわかるでしょう。

実際には、購入時の物件価格よりも売却時の価格が高くなることは難しいです。そのため、収支シミュレーションをもとに最適な売却タイミングを見計らうことが大切です。

ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資は比較的小さく始められるため、「初期費用が小さい」ことが魅力の不動産投資手法です。

また、回転率が高いため、空室後も入居者を探しやすかったり、リフォームが必要になっても部屋が小さい分、費用も抑えられるのがメリットです。

ワンルームマンション投資のメリット

• 初期費用が小さくても始められる
• 回転率が高い
• リフォーム費用が小さい

初期費用が小さくても始められる

ワンルームマンション投資は不動産投資ローンを組むことが可能なため、属性が高い方や収益性の高い物件であることが認められれば、初期費用数十万円からスタートすることも可能です。

「不動産投資会社」と提携している金融機関を紹介してもらうことで、不動産投資ローンも組みやすくなり、自己資金を抑えて不動産投資に参入することも可能でしょう。

しかしながら、不動産投資ローンを組むことで利回りが下がってしまうことも考えられます。

「金融機関から融資が降りる」という理由だけで、投資用物件を購入するのではなく、しっかりシミュレーションして物件の収支を計算して購入しましょう。

【不動産投資ローン】借入先金融機関例

不動産投資ローン	特徴
	比較的融資が通りやすい不動産投資ローンとして有名 自己資金や物件価格が小さいと借りやすい
	変動金利：0.85%〜8.35% 融資金額：100万円〜1億円 複数不動産の担保も可
	変動金利：2.675%〜3.675% 借入金額：1,000万円〜2億円 借入金額が購入金額の90%以内

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回転率が高い

ワンルームマンションタイプの物件は賃借人の入れ替わりが激しく、回転率を高くして不動産投資が可能でしょう。

入居者が退去後も、単身赴任の若者や学生などをターゲットにして入居者を募集できるため、空室後も入居者が見つかりやすいのが魅力です。

しかし、「空室リスク」がゼロになるわけではありません。しっかり入居者募集してくれる管理会社と協力していくことが必要不可欠です。

そのため、不動産投資初心者であれば信頼ができるような不動産管理会社を探したり、不動産投資会社と相談することが必要でしょう。

リフォーム費用が小さい

ワンルームマンション投資では、リフォーム工事が必要になっても費用が小さく抑えられるのも魅力です。

壁紙の張り替え・床材の交換が必要になっても、「ファミリータイプ」の物件と比較して安く済むことは簡単に想像できるでしょう。

「回転率」が高い不動産物件のため、リフォームや原状回復が簡単にできることは大きなメリット。工期も短く済むため、すぐに入居者に住んでもらうことが可能です。

【不動産投資用ローン】主な借入先

リフォーム箇所	費用相場
トイレ	30万円〜50万円
キッチン・台所	20万円〜450万円
洗面台	20万円〜100万円
風呂	60万円〜150万円
外壁	50万円〜150万円
屋根	20万円〜250万円
耐震補強	100万円〜200万円

出典：国土交通省 「部位別リフォーム費用一覧」

そもそもワンルームマンション投資とは

そもそもワンルームマンション投資とは、ワンルームマンションを購入し、賃貸をする投資方法のことです。

家賃が毎月支払われることから安定的に資金を集められると注目されています。またワンルームマンションは比較的購入費用が安く始めやすいため、様々な年代の方から人気です。

ワンルームマンションは駅チカや都心部にあることが多いため、利便性が高く入居者を募りやすいという利点があります。

しかし、失敗する例もあるため見切り発車で不動産投資をする前に成功率や失敗例について確認することが大切です。

ワンルームマンション投資で物件オーナーになる際は、銀行から融資を受け、家賃収入の中から返済を行うのが一般的です。

ワンルームマンション投資の成功率とは

そもそも、不動産投資で成功できる確率というのはおよそ10％とされていますが、それを根拠づける資料・データはありません。

また、人それぞれによって不動産投資の目的が異なってくるため、成功・失敗の定義が異なってくるのが現実でしょう。

年収が1200万円を超えるような方であれば、「節税」・「相続対策」を目的とした、ワンルームマンション投資も検討されるでしょう。

失敗するワンルームマンション投資

ワンルームマンション投資は「初期費用が小さい」ことで、投資初心者でも参入障壁が小さくなりチャレンジがしやすい一方で、デメリット・リスクもあることを解説しました。

ワンルームマンション投資で失敗する方も多く、これから「ワンルームマンション投資を検討している」という方も原因が気になるのではないでしょうか。

そこで、ワンルームマンション投資で失敗する投資方法について解説していきます。

サブリース任せの空室リスク回避

不動産投資初心者の方であれば、右も左もわからないまま不動産管理会社の言うがままの「サブリース契約」をしてしまう方もいるでしょう。

投資家にとって不利になる「サブリース契約」を結んでしまい、結果として「不動産投資ローン」「管理費」などの費用と「家賃収入」がトントンとなってしまう失敗も。

国土交通省においても、「サブリース契約」に対して注意喚起を促しており、「賃貸住宅経営において特に注意したいポイント」も公表しています。

先ほども解説した通り、不動産管理会社の選定は十分慎重に行い、「賃貸住宅管理業登録の申請」を実施している事業者や「イエカレ」を利用して複数の事業者を比較することが大切です。

節税効果を目当てにした投資

ワンルームマンション投資を利用して「節税対策」も検討している方は要注意です。不動産投資会社も「節税メリット」があることをアピールしてきたら十分注意しましょう。

そもそも、ワンルームマンション投資の目的は「毎月の家賃収入によるキャッシュフローの強化（収入の増加）」が目的です。

上記のような方々は所得税・住民税が33％と高くなるため、不動産投資による損益通算によって得られる節税メリットが大きくなります。

年収1,200万円以下の方であれば、それほど多くの節税メリットを享受できないためおすすめできません。

利回りが低く失敗

日本国内で行う不動産投資であれば、「利回り」を高くして投資していくことが鉄則。そのため、できる限り物件価格は低くして購入することが大切です。

また、不動産投資ローンを活用して物件の購入を検討している方であれば、利息分の費用がかかるため「利回り」も同時に落ちることは簡単にわかるかと思います。

下記のような「不動産投資用物件情報」を扱っているポータルサイトも活用しながら、良質な物件を探したり、仮想で不動産投資のシミュレーションを実施するのもおすすめです。

高額の新築ワンルームマンションを購入する

高額の新築ワンルームマンションフルローンで購入をして失敗してしまうケースもあります。

新築ワンルームマンションは不動産の登記をした時点で10~20％程度値下がりしてしまうのが一般的であるため、購入してすぐに売却しても購入時と同じ金額で売れることはありません。

さらに新築ワンルームマンションは広告費や販売員の人件費などの販促費用が上乗せされるため、価格が高くなっています。

高いお金を支払ったにも関わらず、借入の返済スピードよりも早く物件価値・家賃が大幅に下落してしまい、ローンの返済ができない状況に陥ってしまうのです。

成功するワンルームマンション投資

ワンルームマンション投資が初心者の方に取っては難易度が高い投資方法であることを解説してきましたが、必ず失敗してしまう投資ではないことは確かです。

そこで、成功するワンルームマンション投資についても解説しています。

中古ワンルームマンションからスタート

先ほども解説した通り、不動産投資の利回りを高くするのであれば「物件価格を抑えて投資する」ことが鉄則です。

中古ワンルームマンションであれば、新築マンションよりも20％〜40％程度の価格で購入できるため物件価格を抑えて投資が可能です。

メリット・デメリットを踏まえて、投資家としてどこにお金を変えて集客していくのかを見極めることが必要です。

良い不動産投資会社を選択する

腕のいい不動産投資家の周りには、信頼できる不動産投資会社・不動産管理会社・リフォーム会社がチームとなって不動産事業を行なっています。

これから不動産投資をはじめてみたいという方であれば、まずは「信頼できる業者」を探していくことが大切となるでしょう。

不動産業界はまだまだトラブルの多い業界であるため、業者選びは慎重に行なっていかなければなりません。

「大手だから安心」という安易な考え方ではなく、実際に話を聞いたり、不安・疑問を営業担当者にぶつけて、力量を測ることも大切です。

入念なシミュレーションを実施する

不動産投資のメリットとして、物件の購入からその後のメンテナンス費用・家賃収益・売却益をシミュレーションを通して予想することが可能です。

入念なシミュレーションを実施することで、不動産投資の出口戦略を検討できたり、どのような物件であればリスクを抑えて投資ができるのかを予想できるでしょう。

シミュレーションツールには下記のように無料のツールもあるのでぜひ活用しましょう。

マンションを売るつもりで買う方はこちらの記事もおすすめです。

おすすめのワンルームマンション投資の始め方

では、実際にどのようにワンルームマンション投資をはじめていけばいいのかと迷ってしまう方も多いでしょう。

ワンルームマンション投資の一棟目を買うのが最も難しいところです。しかしながら、時間をかけて一棟目を購入していくことが大切です。

不動産投資の始め方についてより詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。

不動産投資の勉強

まずは、不動産投資の勉強からスタートさせるのが一般的です。不動産投資の本を10〜15冊程度読んでから物件選びをスタートさせる声もよく聞くでしょう。

不動産投資の本だけでなく、セミナーに参加してみることもおすすめです。セミナーでは不動産投資の基本的なことだけでなく、実際の投資家の考え方も解説されているといいでしょう。

後ほど紹介する「おすすめの不動産投資会社」では、無料セミナーを実施しているため、不動産投資の入口としてセミナーを活用することもおすすめです。

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入念な物件の選定

先ほども解説した通り、物件選びは慎重に行い、「ライバル物件の調査」「賃貸物件のニーズ調査」は確実に実施していきましょう。

「楽待」「健美家」「LIFULL HOMES」などの不動産ポータルサイトは可能であれば毎日眺めてみて、物件市場相場や人気の物件の調査を実施することが大切です。

不動産投資会社の言い分に対して、受け身にならずに自分でも手を動かして調査することが投資家には必要です。

複数の不動産管理会社の比較

不動産投資初心者の方であれば、購入した物件の管理・入居者募集・原状回復などは不動産管理会社や不動産投資会社に委託したいところ。

サラリーマンであれば、なおさら不動産管理会社等を活用して不動産投資を自動化させたいでしょう。

不動産投資会社を活用して、ワンルームマンションの選定から物件管理を依頼したい場合には、後ほど紹介する「おすすめ不動産投資会社」を必ず複数社比較してみましょう。

不動産管理会社においても、「イエカレ」等を活用して複数の事業者を比較・検討することがおすすめです。

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また1棟購入するより、さまざまなリスクを分散しやすい点もメリットです。

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出典：トーシンパートナーズ（2022年12月現在）

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よくある質問

まとめ

不動産投資で成功できれば、老後2000万円問題やインフレ対策にも繋がり、安定した生活が実現できるでしょう。

ワンルームマンション投資であれば、比較的少額から不動産投資に参入できるため、自己資金を抑えて不動産投資が実施できるでしょう。

そのため、まずは不動産投資の勉強から始めていき、「不動産ポータルサイト」を活用して仮想で不動産取引を実施したり、インプット学習するのが無難です。

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