不動産投資ローンにおすすめの銀行は？金利や審査基準を詳しく解説

ワンルームマンション投資などの少額投資の場合はローンを組む必要がありませんが、不動産投資用物件を購入する際は金融機関から融資してもらう必要があります。

ローンとは、いわば借金と同じ意味なので「ローンを組んでまでメリットはある？」と不安に感じる方も多いでしょう。しかし、不動産投資はサラリーマンでも始められる投資として興味・関心を集めています。

そこで活用できるのが、銀行や信用金庫などの金融機関が提供する不動産投資ローンです。本記事では、おすすめの不動産投資ローンを金融機関のタイプ別に紹介していきます。

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不動産 投資ローン	三井住友銀行	みずほ信託銀行	オリックス銀行	住信SBIネット銀行	千葉銀行	福岡銀行
申込資格	満18歳以上	満18歳以上	満20歳以上 60歳未満	満20歳以上 79歳未満	満18歳以上	満20歳以上
融資金額	200万円以上	最大10億円	最大2億円	最大1億円	最大1億円	最大1億円
融資期間	最長35年	最長35年	最長35年	最長35年	最長35年	最長30年
保証人	原則不要	連帯保証人が 必要な場合あり	連帯保証人が 必要な場合あり	原則不要	連帯保証人が 必要な場合あり	原則不要
手数料	新規融資時に 110,000円	新規融資時に 110,000円	借入金額の 2.20%（税込）	保証委託事務手数料： 借入金額の1.32% 融資事務手数料：0.88%	融資額500万円以上： 33,000円（税込） 融資額500万円以下： 55,000円（税込）	55,000円（税込）

監修者・執筆者情報

監修者
岡本 康
ブルー・ソリューションズ株式会社代表取締役『FIREできる不動産投資3つのルール』（スタンダーズ社）

1965年生まれ、名古屋市出身。ブルー・ソリューションズ株式会社代表取締役 営業系の転職を4回経験。不動産投資を知り勉強を始め、 2021年3月に会社員生活に終止符を打ちFIREを達成。現在は不動産資産管理会社と不動産情報解析サービス会社を経営。不動産投資で資産を築く投資家のためにノウハウを伝えて、FIREするためのサポートを行っている。

監修者
小島 薫

【専門分野】金融業・不動産業
【得意分野】
BtoC：ファイナンシャルプランニング及び金融商品・不動産のコンサルテーション業務
BtoB：不動産事業とのアライアンス業務
【所属組織・役職】
株式会社フォーメンバーズ
ネットワーク加盟事業本部 事業本部長
【保有資格】
日本FP協会認定Certified Financial Planner
国家資格1級ファイナンシャル・プランニング技能士
国家資格 宅地建物取引士
国家資格 賃貸不動産経営管理士

平成8年3月専修大学法学部法律学科卒業後、陸上自衛隊松戸駐屯地勤務。前期教育隊中隊長賞、後期教育隊教導隊長賞など優秀な成績を収める。
訓練の日々に人と接しながら人の役に立つ仕事がしたいと思い、平成11年4月改めて郵政省へ転職。郵便局の内勤事務にて郵政3事業（郵便・貯金・保険）に携わる。窓口業務の傍ら営業の楽しさに目覚め、簡易保険事業の優秀な営業スタッフが目指す、最高優績者表彰、国際優績者表彰受賞するまでとなる。郵政民営化、リーマンショックの際、さらにステップアップしたいと考え平成20年1月外資系銀行へ転職。リテール部門にて特別賞を受賞するなど優秀な成績を収める。
ヘッドハンティングを経て平成21年7月より現株式会社フォーメンバーズにて金融機関窓口セールスの営業力向上のコンサルティングを行うシニアコンサルタントとして活躍。現場スタッフとのコミュニケーションを大切にした手法にて講話、OffJT、OJT、仕組みづくりなどを行い、売上対前年比最大700％を達成するなど数々の実績を誇る。
新興系の銀行に対して、住宅ローン推進におけるコンサルティングをしたつながりにより、イオングループによる不動産仲介業ブランドである「イオンハウジング」立ち上げに関わる。現在はイオンハウジングネットワーク加盟事業本部の責任者として加盟店の運営・拡大に尽力している。
▶CFP®︎認定者資格証明書はこちら
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監修者
田口 宗勝

【専門分野】不動産ファイナンス・不動産評価
【得意分野】マーケティング戦略・プロジェクト管理
【所属組織・役職】
株式会社フォーメンバーズ
資産管理事業部
アセットマネジメント部門 課長
【保有資格】
宅地建物取引士

平成６年、武蔵大学を卒業後、旭ダイヤモンド工業(株)に入社。名古屋支店に配属され、中部エリアの自動車関連工場の営業担当として活躍をする。
そこでトヨタのカイゼンシステムを実際に体験し、業務効率化に対する熱い関心を抱く。
しかし、平成７年に起きた阪神・淡路大震災の前日、神戸旅行の予定を胸騒ぎによりキャンセル。この予感が的中し、奇跡的に災害から免れる。この経験から、人生を大切にする決意を固め、いつ死んでも後悔のない人生を送ることを決心する。
その後、札幌のハウスメーカーであるコスモ建設(株)でマネージメントの修行を始める。実際の現場で働きながら、リーダーシップの重要性や効果的な指導法を学ぶ。従業員たちを鼓舞し、モチベーションを高める方法や組織全体を一丸として最高のパフォーマンスに導く手法を体得。現場の実践を通じて、人々を動かし、組織を成長させるために必要なスキルや知識を身につける。
平成１３年には、パンダ不動産を創業し、時代の先駆者として注目を浴びる。インターネットを活用した収益物件の全国販売に成功し、多くの投資家から感謝される存在となる。管理とバリューアップを並行して行い、５年後には高い評価を得て売却する手法を確立する。
さらに、グローバルな不動産投資にも進出し、香港やカナダなどで活躍。幅広い人脈を築いたことから金融サービス業にも進出し、成功を収める。
その後、フリーペーパー発行や無料情報チャンネル開設、地元の地上波テレビへの出演などを通じて、広く知名度を上げる。紹介を中心とした営業スタイルに特化し、多くの人々からの信頼を得ることに成功する。
そして、平成３０年には、自身のノウハウを全国に広めるために(株)フォーメンバーズに参加。八丁堀店と市川妙典店の両店舗での店長を経て、現在は資産管理事業部の課長として、アセット マネジメント部門を統括している。さらに、同社のメディア監修も担当。不動産業界に革新的な情報を提供し、多くの人々を魅了している。洗練されたアイデアと緻密な戦略により、常に業界のトレンドを先取りし、最先端の情報を発信しつづけている。
▶宅地建物取引士資格証明書はこちら

執筆者
真壁

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不動産投資ローンとは？

不動産投資ローンとは、土地やアパート等の不動産からの家賃収入を得る「不動産投資」を始めるためのローンです。

最低でも数百万かかる不動産を一括で購入できる方は少ないため、不動産投資ローンを借りて事業を開始する方は少なくありません。

不動産投資ローンと住宅ローンの違いは？

住宅ローンはあくまで自分が住む家を購入するために借りるローンであり、賃貸として貸し出すための物件を購入するために融資を受けることはできません。

また金利も住宅ローンが約0.3％~に対して、不動産投資ローン約1.0%~と高く設定されています。

住宅ローンは年収・勤続年数・預貯金額などの個人の返済能力が審査上重要視されることに対して、不動産投資ローンでは、それに加えて実際に事業を開始した際の採算性や返済プランの実現性なども審査項目としてチェックされます。

よって、一般的に不動産投資ローンの審査は住宅ローン審査よりも厳しいと言われています。申込前の事業計画が必要不可欠です。

不動産投資ローンはアパートローンとプロパーローンの2種類

不動産投資ローンは大きく「アパートローン」と「プロパーローン」の2種類に分けられます。

アパートローンは融資条件がパッケージ化された融資プランで、融資額や使途などが予め設定されています。また、保証会社が債務者と金融機関の間の入ることが特徴です

対して、プロパーローンは保証会社を介さず、金融機関が一律でリスクを負います※。アパートローンとは異なり、融資額や使途が設定されていないため、事業資金として幅広く使えるメリットがあります。

プロパーローンはアパートローンよりも審査が厳しい傾向にあり、自己資金額に相当の余裕がないと審査通過は厳しいでしょう。

※連帯保証人を求められる場合あり

不動産投資ローンの2つの金利

不動産投資ローンの金利は住宅ローンと同様に、「固定金利」と「変動金利」の2タイプを選ぶことができます。

不動産投資ローンの固定金利とは

固定金利は融資を受けた時から完済まで金利が変わりません。

固定金利の利率は一般的に、金融機関が企業に貸し付ける際の「長期金利」の値をベースに設定されています。

また、長期金利の設定は「10年物国債」の利率が基準となっているため、固定金利といえども全く社会情勢に影響されないとは言えません。

固定金利を選択するメリット

固定金利を選択すると金利の変動を考えなくて良いため、総返済額を固定でき、返済プランが立てやすくなるメリットがあります。

不動産投資においては、収益が変わっても支出が変わらないため、投資事業の収支管理を簡易化することにも繋がります。

また、インフレや経済政策等の金利上昇リスクを受けないため、返済額の上昇による収益悪化リスクを抑えることができます。

2023年現在、日本でも物価上昇が続く中で、不動産投資ローンの固定金利の選択はリスクヘッジとして有効であると考える投資家も少なくありません。

固定金利のデメリット

固定金利最大のデメリットは、変動金利よりも利率が高く設定されている点です。

また変動金利は不景気の際に利息が下がるため、収入が下がっても利息負担に耐えることができる可能性がありますが、固定金利は収入が下がっても一定額を返済し続けなければなりません。

不動産投資ローンの変動金利とは

変動金利を選択すると、一定期間ごとに利率が見直されます。これはメリットにもデメリットにもなることに注意しましょう。

また、金利の急上昇による債務者の負担を減らすため、5年ごとの返済額の改定は従来比1.25倍までとされています。

変動金利のメリット

変動金利最大のメリットは、固定金利よりも利率が低く設定されている点です。これによって、金利上昇リスクを無視できれば、総返済額を少なく抑えることができます。

また上記の通り、仮に金利が上がっても5年間は返済額の見直しが猶予されるので、ある程度の返済プラン見直しの期間も設けることができるでしょう。

変動金利のデメリット

長期的なインフレ等が原因で変動金利の利率が上がると、支払総額が結果的に増えてしまう可能性があることが最大のデメリットです。

また、返済期間中に頻繁に利率が変わる可能性があるため、返済プランの見直しを迫られるかもしれません。子供の教育費や老後資金の準備などを考えると、人生設計をしずらくなることもデメリットと言えるでしょう。

不動産投資ローンはどこで借りるのがおすすめ？

不動産投資ローンを借りられる金融機関は複数存在しますが、それぞれ特色があり、借りる側の属性によってベストな選択は異なります。

都市銀行（メガバンク）

都市銀行とは東京や大阪などの大都市を中心に全国展開している銀行のこと。その中でも三菱UFJ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行の3行は3大メガバンクと呼ばれています。

都市銀行は資金力が高く、ローンを融資する相手としての信頼度が高いため、第一に検討すべき借入先と言えるかもしれません。

一方で、都市銀行からの融資は審査が厳しいとされており、事業の収益性の高さをアピールできなければ融資を受けることは難しいでしょう。

また、長期融資が期待できる一方で、投資物件も新築でないと厳しいと言われています。

地方銀行

都市銀行以外で地域に根付いた銀行郡が地方銀行（地銀）です。一般社団法人全国地方銀行協会に所属する63行の総称と言ってもいいでしょう。

都市銀行（メガバンク）と比較すると審査に通りやすいとされている一方、利率が高めに設定されていることがほとんどであるため、第二に検討すべき借入先と言えます。

また、地方銀行の名の通り、融資の対象となる地域が限られていることに注意しましょう。

信用金庫・信用組合

銀行よりもさらに地域性の高い信用金庫・信用組合も選択肢の一つとして挙げられます。

元々その地域の住民や中小企業向けの融資を積極的に行っているため、都市銀行（メガバンク）よりも比較的審査通過しやすいと言われています。

管轄地域内であれば、中古物件への投資も比較的寛容とされており、都市銀行・地方銀行の審査に通らなかった際に借入を検討してみるのもいいでしょう。

デメリットとしては、やはり金利がやや高めであることが挙げられます。

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は財務省が所管する国の特殊会社で、国民や中小企業への融資を行っている政府金融機関です。

政府機関ならではの信頼性の高さが魅力で金利も比較的低く抑えることができます。しかし、日本政策金融からの融資には下記の注意点を覚えておきましょう。

日本政策金融公庫からの不動産投資ローンは、不動産賃貸業の開業資金に限ります。土地の投機目的など賃貸業以外を理由に借り入れすることはできません。

一般的に不動産投資とは物件の家賃収入を得ることが目的なので、この点に関して深く考える必要はないかもしれません。

ノンバンクローン

ノンバンクローンとは、銀行・信用金庫等以外からの融資の総称です。一般的には消費者金融等から借り入れることを言います。

消費者金融からの融資は使途自由であるため、具体的な事業計画や収益見込みを提示する必要がないことがメリットです。

また、大手消費者金融は全国展開しているため、地銀や信用金庫・信用組合に見られる地域の制約がありません。

デメリットは金利が最低でも3％〜と高いことです。よって、他の金融機関の審査に通らなかった場合の最後の選択肢として考えるのがベストでしょう。

不動産投資ローンのおすすめの選び方

金利の低さで選ぶ

不動産投資ローンに限らず、全てのローンに言えることですが、やはり低金利で借りられるローンを選ぶのが最も賢い選択です。

金利は一般的に融資額が増えれば増えるほど低くなっていきます。各金融期間はその最低金利を提示しているに過ぎないため、限度満額まで借入する予定のない方にとっては過信は禁物です。

例えばA社が【金利1.5%〜】、B社が【金利2.0%〜】としても、借入額によってはB社のローンを組んだほうが低金利に抑えられる可能性もあるということです。

返済期間の長さで選ぶ

不動産は経験劣化の影響を受けやすいため、不動産投資ローンの借入を申し込む際は、物件の築年数を厳しくチェックされます。

同じ物件でも金融機関によってその物件の事業継続性の判断は異なるため、最も返済期間を長く設定してくれるところから借入するのが安心です。

不動産投資ローンの返済期間を設定するにあたって、基準の一つとされているるのが法定耐用年数です。

不動産投資ローンの返済期間は一般的にこの法定耐用年数以下に設定されることがほとんどです。

よって、借入を検討する際は、法定耐用年数を基準に最も長く返済期間をとってくれる業者選びがポイントとなります。

法定耐用年数の一例

出典：旭化成ホームズ・ヘーベルメゾン｜土地と住まいの税金講座

団体信用生命保険（団信）で選ぶ

団体信用生命保険（団信）とは、債務者の死亡や高度障害により返済ができなくなった場合のローン残高返済を保障する保険で、不動産投資ローン融資時は加入するのが一般的です。

団信の加入には申込時の健康状態などがチェックされるため、既往歴や持病がある方は加入できない可能性もあります。

不動産投資ローンを提供する各金融機関では独自の団信を提供しており、保険料を安くできたり、オプションを付けて保障を手厚くすることが可能です。

特に20年を超えるような長期返済プランを立てる方は、団信の手厚さに注目して選ぶのもおすすめです。

不動産投資ローンおすすめ6選比較

不動産投資用ローンの融資・借入れにおすすめの都市銀行2選

三井住友銀行

満18歳以上から申込み可能で融資期間も最長35年の返済プランを立てることが可能です。

資金使途も比較的幅広く、建物の建築や購入はもちろん、リフォーム資金としても融資可能なため、リノベーション物件の賃貸事業の開業資金としても借り入れできます。

みずほ信託銀行

最長35年・最大10億円までの借り入れが可能なアパートローンです。メガバンクの一角であるみずほフィナンシャルグループの完全子会社「みずほ信託銀行」が提供しています。

個人居住用で一棟の賃貸用集合住宅（アパート・賃貸マンションで賃貸部屋数6戸以上）の新築、購入、増改築費用として借入可能です。

また、既に借り入れがある方は借り替えとしても利用できることが嬉しいポイントです。

不動産投資ローンの融資・借入れにおすすめのネット銀行2選

オリックス銀行

オリックス銀行の不動産投資ローンでは、購入する投資用物件を担保にする必要がありますが最大2億円までの融資に対応しています。

団体信用生命保険（団信）の選べるプランが豊富であるため、将来のリスクに備えたい方におすすめです。

さらに、既に持っている金融機関の口座を返済用口座として指定できるため、オリックス銀行の口座開設が不要です。

住信SBIネット銀行

住信ネット銀行の不動産投資ローンは最大1億円の融資が可能、使途自由であるため、不動産の購入や修繕費としてはもちろん、養育費や結婚資金にも利用できます。

借り替えローンとしてもつかえるので、現在複数の借入先がある方は借入先を一本化できるメリットもあります。

公式サイトでは簡易的な返済シミュレーションもできるので、一度試してみるのもいいでしょう。

唯一のデメリットは、金利が変動金利のみになっているため、固定金利は選択できません。

不動産投資ローンの融資・借入れにおすすめの地方銀行2選

千葉銀行

最大1億円・返済期間最長35年までの融資に対応した地方銀行型アパートローンです。首都圏を含めた関東在住の方向けの不動産投資ローンとなります。

固定金利と変動金利の選択の他にも、固定金利を選んだ際の金利固定期間を3年・5年・7年・10年から選択することが可能です。

福岡銀行

融資額最大1億円・融資期間最長30年のアパートローンです。九州地方在住の方向けの不動産投資ローンとなります。

固定金利の利率は、2・3・5・7・10年の特約期間からの選択となります。保証人が原則不要であるため、保証人を用意できない場合でも申込を検討できます。

不動産投資ローンで審査通過するポイント

不動産投資ローンを申込者の信用力の高さ

銀行の審査では不動産投資ローンを組む際に「申込者の信用力の高さ」が重要です。信用力とはローン申込者の返済能力のことをいい、信用力が高い人は銀行が大金を貸りても審査が通る可能性があります。

信用情報は下記内容です。ここで銀行は「安定よりか」「貸出金額に対して年収の高さが許容範囲か」を注視しています。

• 年収
• 勤務先
• 勤続年数
• 雇用形態
• 他社借入
• 家族構成
• 持ち家・賃貸
• 居住年数

自己資金額が許容範囲か

不動産投資ローンの審査では「申込者の自己資金額が許容範囲か」どうかも注視されます。注視する理由は、銀行の貸し倒れリスク予防のためです。

ただ、自己資金がなくてもフルローンといった形でローンを組むことは可能です。しかし、その分毎月返済する金額が高くなるので返済困難のリスクも高まります。

自己破産してまでローンを組む必要はないので、どうしても始めたい方は少額投資できるところも検討してみてくださいね。

投資物件の価値が低くないか

不動産投資ローンの審査では「投資用物件の価値もチェック」されます。物件価値がチェックされる理由は申込者が返済困難に陥ったとき、銀行が申込者の物件を売却し返済額へ充てるためです。

この担保評価額が低いと、信用力が高くても審査に落ちてしまう可能性があるので注意が必要です。逆に、信用力が低くても担保評価額が高いと審査通過する可能性があります。

不動産投資ローンの金利相場｜2024年最新版

2023年現在、政府のマイナス金利政策の恩恵もあり、不動産投資ローンの金利は軒並み低水準で推移しています。

2023年4月より日銀総裁に就任する植田和男氏は、前任の黒田総裁の金融緩和政策を引き継ぐ旨の発言をしており、しばらくは低金利が維持されるであろうと予測できます。

詳細な金利は金融機関や事業の収益性、購入する物件の状態等でことなるため、事前に問い合わせすることをおすすすめします。

出典：読売新聞オンライン｜日銀総裁候補の植田和男氏「金融緩和を継続」、物価目標達成は「まだ時間」…所信聴取で考え示す

不動産投資ローンに関するよくある質問

まとめ

不動産投資ローンは事業者向け融資であるため、各金融機関も貸付には慎重な審査を行っているようです。審査には個人の収入はもちろん、事業の長期的な展望を示すことが求められます。

不動産投資を考えている方は、まずは今回紹介した当サイトおすすめの不動産投資ローンの利用の検討をしてみましょう。