【2023年版】不動産投資ローンおすすめ6選を比較！金利相場も紹介

不動産投資とは、アパートやマンションなどを新築・中古で購入し、入居者を募ることで継続的な家賃収入を得る投資方法です。

近年話題のセミリタイヤや老後2,000万円問題等で、不労所得への注目が高まりつつある昨今、不動産投資はサラリーマンでも始められる投資として興味・関心を集めています。

しかし、不動産の購入には数百万〜数千万円の資金が必要となることが多いです。これだけの資金を自身の収入だけで賄うのは、現実的ではありません。

そこで活用できるのが、銀行や信用金庫などの金融機関が提供する不動産投資ローンです。事業の明確な収益性を伝えることで、投資用物件に必要な額のローンを契約できる可能性があります。

本記事では、おすすめの不動産投資ローンを金融機関のタイプ別に紹介。気になる金利の相場や推移も解説してありますので、不動産投資ローン契約時の参考にしてみるといいでしょう。

不動産投資ローン	三井住友銀行	みずほ信託銀行	オリックス銀行	住信SBIネット銀行	千葉銀行	福岡銀行
申込資格	満18歳以上	満18歳以上	満20歳以上 60歳未満	満20歳以上 79歳未満	満18歳以上	満20歳以上
融資金額	200万円以上	最大10億円	最大2億円	最大1億円	最大1億円	最大1億円
融資期間	最長35年	最長35年	最長35年	最長35年	最長35年	最長30年
保証人	原則不要	連帯保証人が 必要な場合あり	連帯保証人が 必要な場合あり	原則不要	連帯保証人が必要な場合あり	原則不要
手数料	新規融資時に110,000円	新規融資時に110,000円	借入金額の2.20%（税込）	保証委託事務手数料：借入金額の1.32% 融資事務手数料：0.88%	融資額500万円以上：33,000円（税込） 融資額500万円以下：55,000円（税込）	55,000円（税込）

不動産投資ローンおすすめ6選比較

不動産投資用ローンの融資・借入れにおすすめの都市銀行2選

三井住友銀行

満18歳以上から申込み可能で融資期間も最長35年の返済プランを立てることが可能です。

資金使途も比較的幅広く、建物の建築や購入はもちろん、リフォーム資金としても融資可能なため、リノベーション物件の賃貸事業の開業資金としても借り入れできます。

みずほ信託銀行

最長35年・最大10億円までの借り入れが可能なアパートローンです。メガバンクの一角であるみずほフィナンシャルグループの完全子会社「みずほ信託銀行」が提供しています。

個人居住用で一棟の賃貸用集合住宅（アパート・賃貸マンションで賃貸部屋数6戸以上）の新築、購入、増改築費用として借入可能です。

また、既に借り入れがある方は借り替えとしても利用できることが嬉しいポイントです。

不動産投資ローンの融資・借入れにおすすめのネット銀行2選

オリックス銀行

オリックス銀行の不動産投資ローンでは、購入する投資用物件を担保にする必要がありますが最大2億円までの融資に対応しています。

団体信用生命保険（団信）の選べるプランが豊富であるため、将来のリスクに備えたい方におすすめです。

さらに、既に持っている金融機関の口座を返済用口座として指定できるため、オリックス銀行の口座開設が不要です。

住信SBIネット銀行

住信ネット銀行の不動産投資ローンは最大1億円の融資が可能、使途自由であるため、不動産の購入や修繕費としてはもちろん、養育費や結婚資金にも利用できます。

借り替えローンとしてもつかえるので、現在複数の借入先がある方は借入先を一本化できるメリットもあります。

公式サイトでは簡易的な返済シミュレーションもできるので、一度試してみるのもいいでしょう。

唯一のデメリットは、金利が変動金利のみになっているため、固定金利は選択できません。

不動産投資ローンの融資・借入れにおすすめの地方銀行2選

千葉銀行

最大1億円・返済期間最長35年までの融資に対応した地方銀行型アパートローンです。首都圏を含めた関東在住の方向けの不動産投資ローンとなります。

固定金利と変動金利の選択の他にも、固定金利を選んだ際の金利固定期間を3年・5年・7年・10年から選択することが可能です。

福岡銀行

融資額最大1億円・融資期間最長30年のアパートローンです。九州地方在住の方向けの不動産投資ローンとなります。

固定金利の利率は、2・3・5・7・10年の特約期間からの選択となります。保証人が原則不要であるため、保証人を用意できない場合でも申込を検討できます。

不動産投資ローンとは？

不動産投資ローンとは、土地やアパート等の不動産からの家賃収入を得る「不動産投資」を始めるためのローンです。

最低でも数百万かかる不動産を一括で購入できる方は少ないため、不動産投資ローンを借りて事業を開始する方は少なくありません。

不動産投資ローンと住宅ローンの違いは？

住宅ローンはあくまで自分が住む家を購入するために借りるローンであり、賃貸として貸し出すための物件を購入するために融資を受けることはできません。

また金利も住宅ローンが約0.3％~に対して、不動産投資ローン約1.0%~と高く設定されています。

住宅ローンは年収・勤続年数・預貯金額などの個人の返済能力が審査上重要視されることに対して、不動産投資ローンでは、それに加えて実際に事業を開始した際の採算性や返済プランの実現性なども審査項目としてチェックされます。

よって、一般的に不動産投資ローンの審査は住宅ローン審査よりも厳しいと言われています。申込前の事業計画が必要不可欠です。

不動産投資ローンはアパートローンとプロパーローンの2種類

不動産投資ローンは大きく「アパートローン」と「プロパーローン」の2種類に分けられます。

アパートローンは融資条件がパッケージ化された融資プランで、融資額や使途などが予め設定されています。また、保証会社が債務者と金融機関の間の入ることが特徴です

対して、プロパーローンは保証会社を介さず、金融機関が一律でリスクを負います※。アパートローンとは異なり、融資額や使途が設定されていないため、事業資金として幅広く使えるメリットがあります。

プロパーローンはアパートローンよりも審査が厳しい傾向にあり、自己資金額に相当の余裕がないと審査通過は厳しいでしょう。

※連帯保証人を求められる場合あり

不動産投資ローンの2つの金利

不動産投資ローンの金利は住宅ローンと同様に、「固定金利」と「変動金利」の2タイプを選ぶことができます。

不動産投資ローンの固定金利とは

固定金利は融資を受けた時から完済まで金利が変わりません。

固定金利の利率は一般的に、金融機関が企業に貸し付ける際の「長期金利」の値をベースに設定されています。

また、長期金利の設定は「10年物国債」の利率が基準となっているため、固定金利といえども全く社会情勢に影響されないとは言えません。

固定金利を選択するメリット

固定金利を選択すると金利の変動を考えなくて良いため、総返済額を固定でき、返済プランが立てやすくなるメリットがあります。

不動産投資においては、収益が変わっても支出が変わらないため、投資事業の収支管理を簡易化することにも繋がります。

また、インフレや経済政策等の金利上昇リスクを受けないため、返済額の上昇による収益悪化リスクを抑えることができます。

2023年現在、日本でも物価上昇が続く中で、不動産投資ローンの固定金利の選択はリスクヘッジとして有効であると考える投資家も少なくありません。

固定金利のデメリット

固定金利最大のデメリットは、変動金利よりも利率が高く設定されている点です。返済期間を通しての金利上昇が軽微に終われば、総返済額は変動金利を選択した場合よりも大きくなってしまいます。

また変動金利は不景気の際に利息が下がるため、収入が下がっても利息負担に耐えることができる可能性がありますが、固定金利は収入が下がっても一定額を返済し続けなければなりません。

不動産投資ローンの変動金利とは

変動金利を選択すると、一定期間ごとに利率が見直されます。これはメリットにもデメリットにもなることに注意しましょう。

また、金利の急上昇による債務者の負担を減らすため、5年ごとの返済額の改定は従来比1.25倍までとされています。

変動金利のメリット

変動金利最大のメリットは、固定金利よりも利率が低く設定されている点です。これによって、金利上昇リスクを無視できれば、総返済額を少なく抑えることができます。

また上記の通り、仮に金利が上がっても5年間は返済額の見直しが猶予されるので、ある程度の返済プラン見直しの期間も設けることができるでしょう。

変動金利のデメリット

長期的なインフレ等が原因で変動金利の利率が上がると、支払総額が結果的に増えてしまう可能性があることが最大のデメリットです。

また、返済期間中に頻繁に利率が変わる可能性があるため、返済プランの見直しを迫られるかもしれません。子供の教育費や老後資金の準備などを考えると、人生設計をしずらくなることもデメリットと言えるでしょう。

不動産投資ローンはどこで借りるのがおすすめ？

不動産投資ローンを借りられる金融機関は複数存在しますが、それぞれ特色があり、借りる側の属性によってベストな選択は異なります。

都市銀行（メガバンク）

都市銀行とは東京や大阪などの大都市を中心に全国展開している銀行のこと。その中でも三菱UFJ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行の3行は3大メガバンクと呼ばれています。

都市銀行は資金力が高く、ローンを融資する相手としての信頼度が高いため、第一に検討すべき借入先と言えるかもしれません。

一方で、都市銀行からの融資は審査が厳しいとされており、事業の収益性の高さをアピールできなければ融資を受けることは難しいでしょう。

また、長期融資が期待できる一方で、投資物件も新築でないと厳しいと言われています。

地方銀行

都市銀行以外で地域に根付いた銀行郡が地方銀行（地銀）です。一般社団法人全国地方銀行協会に所属する63行の総称と言ってもいいでしょう。

都市銀行（メガバンク）と比較すると審査に通りやすいとされている一方、利率が高めに設定されていることがほとんどであるため、第二に検討すべき借入先と言えます。

また、地方銀行の名の通り、融資の対象となる地域が限られていることに注意しましょう。

信用金庫・信用組合

銀行よりもさらに地域性の高い信用金庫・信用組合も選択肢の一つとして挙げられます。

元々その地域の住民や中小企業向けの融資を積極的に行っているため、都市銀行（メガバンク）よりも比較的審査通過しやすいと言われています。

管轄地域内であれば、中古物件への投資も比較的寛容とされており、都市銀行・地方銀行の審査に通らなかった際に借入を検討してみるのもいいでしょう。

デメリットとしては、やはり金利がやや高めであることが挙げられます。

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は財務省が所管する国の特殊会社で、国民や中小企業への融資を行っている政府金融機関です。

政府機関ならではの信頼性の高さが魅力で金利も比較的低く抑えることができます。しかし、日本政策金融からの融資には下記の注意点を覚えておきましょう。

日本政策金融公庫からの不動産投資ローンは、不動産賃貸業の開業資金に限ります。土地の投機目的など賃貸業以外を理由に借り入れすることはできません。

一般的に不動産投資とは物件の家賃収入を得ることが目的なので、この点に関して深く考える必要はないかもしれません。

ノンバンクローン

ノンバンクローンとは、銀行・信用金庫等以外からの融資の総称です。一般的には消費者金融等から借り入れることを言います。

消費者金融からの融資は使途自由であるため、具体的な事業計画や収益見込みを提示する必要がないことがメリットです。

また、大手消費者金融は全国展開しているため、地銀や信用金庫・信用組合に見られる地域の制約がありません。

デメリットは金利が最低でも3％〜と高いことです。よって、他の金融機関の審査に通らなかった場合の最後の選択肢として考えるのがベストでしょう。

不動産投資ローンのおすすめの選び方

金利の低さで選ぶ

不動産投資ローンに限らず、全てのローンに言えることですが、やはり低金利で借りられるローンを選ぶのが最も賢い選択です。

金利は一般的に融資額が増えれば増えるほど低くなっていきます。各金融期間はその最低金利を提示しているに過ぎないため、限度満額まで借入する予定のない方にとっては過信は禁物です。

例えばA社が【金利1.5%〜】、B社が【金利2.0%〜】としても、借入額によってはB社のローンを組んだほうが低金利に抑えられる可能性もあるということです。

返済期間の長さで選ぶ

不動産は経験劣化の影響を受けやすいため、不動産投資ローンの借入を申し込む際は、物件の築年数を厳しくチェックされます。

同じ物件でも金融機関によってその物件の事業継続性の判断は異なるため、最も返済期間を長く設定してくれるところから借入するのが安心です。

不動産投資ローンの返済期間を設定するにあたって、基準の一つとされているるのが法定耐用年数です。

不動産投資ローンの返済期間は一般的にこの法定耐用年数以下に設定されることがほとんどです。

よって、借入を検討する際は、法定耐用年数を基準に最も長く返済期間をとってくれる業者選びがポイントとなります。

法定耐用年数の一例

出典：旭化成ホームズ・ヘーベルメゾン｜土地と住まいの税金講座

団体信用生命保険（団信）で選ぶ

団体信用生命保険（団信）とは、債務者の死亡や高度障害により返済ができなくなった場合のローン残高返済を保障する保険で、不動産投資ローン融資時は加入するのが一般的です。

団信の加入には申込時の健康状態などがチェックされるため、既往歴や持病がある方は加入できない可能性もあります。

不動産投資ローンを提供する各金融機関では独自の団信を提供しており、保険料を安くできたり、オプションを付けて保障を手厚くすることが可能です。

特に20年を超えるような長期返済プランを立てる方は、団信の手厚さに注目して選ぶのもおすすめです。

不動産投資ローンの金利相場｜2023年最新版

2023年現在、政府のマイナス金利政策の恩恵もあり、不動産投資ローンの金利は軒並み低水準で推移しています。

2023年4月より日銀総裁に就任する植田和男氏は、前任の黒田総裁の金融緩和政策を引き継ぐ旨の発言をしており、しばらくは低金利が維持されるであろうと予測できます。

詳細な金利は金融機関や事業の収益性、購入する物件の状態等でことなるため、事前に問い合わせすることをおすすすめします。

出典：読売新聞オンライン｜日銀総裁候補の植田和男氏「金融緩和を継続」、物価目標達成は「まだ時間」…所信聴取で考え示す

まとめ

不動産投資ローンは事業者向け融資であるため、各金融機関も貸付には慎重な審査を行っているようです。審査には個人の収入はもちろん、事業の長期的な展望を示すことが求められます。

不動産投資を考えている方は、まずは今回紹介した当サイトおすすめの不動産投資ローンの利用の検討をしてみましょう。