リート(REIT)はおすすめしない?やめとけと言われる理由と対策を解説
不動産投資での資産形成を検討している方であれば、リート(REIT)についても興味があるという方は少なくないでしょう。
しかし、不動産投資初心者の方にとっては「リートはやめたほうがいい?」「危険?」不安や疑問に感じる方も少なくないでしょう。
そこで本記事ではリートは「やめとけ」と言われる理由や、リートで資産形成するメリット・デメリットについて解説。その他、リスクに対する対策も紹介しているのでぜひ参考にしてみてください。
30秒でわかる! この記事のまとめ |
fa-check-square-oREITとは「不動産投資信託」と呼ばれる投資信託の一種のこと |
fa-check-square-oREITは少額からスタートできて、高利回りが期待できる初心者にもおすすめの投資信託 |
fa-check-square-oしかし価格変動リスクがあり、元本保証もないため「やめとけ」と言われる原因に |
fa-check-square-oREITのデメリットを抑えられる不動産クラウドファンディングがおすすめ! |
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監修者
岡本 康
ブルー・ソリューションズ株式会社代表取締役『FIREできる不動産投資3つのルール』(スタンダーズ社)
1965年生まれ、名古屋市出身。ブルー・ソリューションズ株式会社代表取締役 営業系の転職を4回経験。不動産投資を知り勉強を始め、 2021年3月に会社員生活に終止符を打ちFIREを達成。現在は不動産資産管理会社と不動産情報解析サービス会社を経営。不動産投資で資産を築く投資家のためにノウハウを伝えて、FIREするためのサポートを行っている。
監修者
水野 崇
水野総合FP事務所代表
▼メディア掲載実績▼
「働く高齢者を重視 年金制度、大幅変更で働き方は変わるのか」(毎日新聞)
「お金を運用する」(朝日新聞・朝日中高生新聞)
「電気代高騰による家計の影響に関する取材コメント」(女性自身)
「物流Weekly取材コメント」(物流産業新聞社)
「人生100年時代を豊かに生きる「有形資産」「無形資産」の作り方」(日本FP協会)
▼資格▼
CFP®︎認定者|1級ファイナンシャル・プランニング技能士|宅地建物取引士|日本証券アナリスト協会検定会員補|証券外務員1種|DC(確定拠出年金)プランナー 他
不動産の実行支援をお手伝いする独立系ファイナンシャルプランナー。年間100名以上のお客様から不動産・住宅ローン、資産運用やライフプランなど、様々なご相談をお受けしています。日本FP協会「2021年FP広報センター」スタッフ。楽しい暮らしを叶える不動産エージェント。学校法人専門学校非常勤講師。
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監修者
小島 薫
【専門分野】金融業・不動産業
【得意分野】
BtoC:ファイナンシャルプランニング及び金融商品・不動産のコンサルテーション業務
BtoB:不動産事業とのアライアンス業務
【所属組織・役職】
株式会社フォーメンバーズ
ネットワーク加盟事業本部 事業本部長
【保有資格】
日本FP協会認定Certified Financial Planner
国家資格1級ファイナンシャル・プランニング技能士
国家資格 宅地建物取引士
国家資格 賃貸不動産経営管理士
平成8年3月専修大学法学部法律学科卒業後、陸上自衛隊松戸駐屯地勤務。前期教育隊中隊長賞、後期教育隊教導隊長賞など優秀な成績を収める。
訓練の日々に人と接しながら人の役に立つ仕事がしたいと思い、平成11年4月改めて郵政省へ転職。郵便局の内勤事務にて郵政3事業(郵便・貯金・保険)に携わる。窓口業務の傍ら営業の楽しさに目覚め、簡易保険事業の優秀な営業スタッフが目指す、最高優績者表彰、国際優績者表彰受賞するまでとなる。郵政民営化、リーマンショックの際、さらにステップアップしたいと考え平成20年1月外資系銀行へ転職。リテール部門にて特別賞を受賞するなど優秀な成績を収める。
ヘッドハンティングを経て平成21年7月より現株式会社フォーメンバーズにて金融機関窓口セールスの営業力向上のコンサルティングを行うシニアコンサルタントとして活躍。現場スタッフとのコミュニケーションを大切にした手法にて講話、OffJT、OJT、仕組みづくりなどを行い、売上対前年比最大700%を達成するなど数々の実績を誇る。
新興系の銀行に対して、住宅ローン推進におけるコンサルティングをしたつながりにより、イオングループによる不動産仲介業ブランドである「イオンハウジング」立ち上げに関わる。現在はイオンハウジングネットワーク加盟事業本部の責任者として加盟店の運営・拡大に尽力している。
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監修者
田口 宗勝
【専門分野】不動産ファイナンス・不動産評価
【得意分野】マーケティング戦略・プロジェクト管理
【所属組織・役職】
株式会社フォーメンバーズ
資産管理事業部
アセットマネジメント部門 課長
【保有資格】
宅地建物取引士
平成6年、武蔵大学を卒業後、旭ダイヤモンド工業(株)に入社。名古屋支店に配属され、中部エリアの自動車関連工場の営業担当として活躍をする。
そこでトヨタのカイゼンシステムを実際に体験し、業務効率化に対する熱い関心を抱く。
しかし、平成7年に起きた阪神・淡路大震災の前日、神戸旅行の予定を胸騒ぎによりキャンセル。この予感が的中し、奇跡的に災害から免れる。この経験から、人生を大切にする決意を固め、いつ死んでも後悔のない人生を送ることを決心する。
その後、札幌のハウスメーカーであるコスモ建設(株)でマネージメントの修行を始める。実際の現場で働きながら、リーダーシップの重要性や効果的な指導法を学ぶ。従業員たちを鼓舞し、モチベーションを高める方法や組織全体を一丸として最高のパフォーマンスに導く手法を体得。現場の実践を通じて、人々を動かし、組織を成長させるために必要なスキルや知識を身につける。
平成13年には、パンダ不動産を創業し、時代の先駆者として注目を浴びる。インターネットを活用した収益物件の全国販売に成功し、多くの投資家から感謝される存在となる。管理とバリューアップを並行して行い、5年後には高い評価を得て売却する手法を確立する。
さらに、グローバルな不動産投資にも進出し、香港やカナダなどで活躍。幅広い人脈を築いたことから金融サービス業にも進出し、成功を収める。
その後、フリーペーパー発行や無料情報チャンネル開設、地元の地上波テレビへの出演などを通じて、広く知名度を上げる。紹介を中心とした営業スタイルに特化し、多くの人々からの信頼を得ることに成功する。
そして、平成30年には、自身のノウハウを全国に広めるために(株)フォーメンバーズに参加。八丁堀店と市川妙典店の両店舗での店長を経て、現在は資産管理事業部の課長として、アセット マネジメント部門を統括している。さらに、同社のメディア監修も担当。不動産業界に革新的な情報を提供し、多くの人々を魅了している。洗練されたアイデアと緻密な戦略により、常に業界のトレンドを先取りし、最先端の情報を発信しつづけている。
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執筆者
真壁
不動産売却を決めたけど、次はどうしたらいいんだろうと悩んでいませんか?実は、不動産売却を考えたら、次のステップは不動産の一括査定サイトを使うことになります。不動産がいくらで売れるかは選んだ不動産会社次第になりますが、不動産一括査定サイトを利用することで不動産会社選びに失敗するリスクをおさえることができ、おすすめです。
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目次
そもそもREIT(リート)とは?
そもそもREITとは投資信託の1つで、投資家から集めた資金で不動産(マンションなどを購入・運用)を運用し、得られた家賃収入や売却益を投資家へ配分する金融商品です。
投資信託と聞くと、株式や債権といったものが一般的ですが、法律上はREITも投資信託の仲間となります。
出典:一般社団法人 投資信託協会 「J-REITの簡単な仕組み」
REITと不動産投資の違い | メリット | デメリット |
---|---|---|
REIT |
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不動産投資 |
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REITはなぜやめとけと言われる?リスクについて解説
REITは株や債権と同じように、リスクが伴った金融商品です。そのためREITは「危険」「信用できない」「やめとけ」と言われることも多いでしょう。
たしかに投資をする以上、リスクをあらかじめ把握することは重要です。巷で「REITはやめとけ」と言われる要因になっているリスクやデメリットについて押さえていきいましょう。
- 元本保証ではない
- 賃料・地価の下落の影響を受けやすい
- 災害リスクがある
- 金利変動リスクがある
- 投資法人の倒産リスク
- 福利効果が得られない
元本保証ではない
REITは投資信託の一種であるため、銀行の定期預金などのように元本保証されていません。
ただ、リスクが伴っているからこそ、一定のリターンが得られるのが投資の魅力でもあります。現在の銀行定期預金の金利相場は0.01%程度でしょう。
REITであれば3%〜5%程度で運用できるので、およそ300倍程度の金利の高さで運用が望めることは事実です。
金利相場 | 定期預金 | REIT |
---|---|---|
利回り | 0.01%程度 出典:価格.com「定期預金」 | 3%〜5%程度 出典:J-REIT |
賃料・地価の下落の影響を受けやすい
REITは投資信託の一種ですが、不動産投資の側面も持ち合わせているため、物件の賃料・地価の下落などが起こると投資家への分配金も下がってしまうリスクがあります。
上記のグラフは国土交通省が公表している不動産の価格推移である「不動産価格指数」を示しています。ここ10年くらいは安定して上昇傾向にはありますが、価格が変動すること自体はたしかにリスクと捉えることができます。
災害リスクがある
先ほども解説した通り、REITは不動産へ投資する金融商品の一種です。そのため、物件の災害リスクは避けて通れません。
自然災害は予測がしづらいため、リスクヘッジがしづらいです。そのためREITも「やめとけ」と言われる理由のひとつになるでしょう。
金利変動リスクがある
REITは不動産投資するにあたり、投資家からの資金だけでなく金融機関からの借入も利用して物件を運用しています。そのため、金融機関からの借入の金利が変動するリスクが生じます。
出典:フラット35 「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)」
上記のグラフは、フラット35が公表している変動金利の推移を示したグラフです。
近年、歴史的な低金利が続いている不動産業界ですが、ローン金利が変動することで、投資家への分配金が減少することも考えられます。
投資法人の倒産リスク
投資法人(リート)は、投資家から集めた資金を元手に不動産運営を行って利益を出しています。
そのため、投資を行う際には、投資先の経営状態をきちんと確認したうえで投資しないと、失敗する可能性があるので注意が必要です。
レバレッジ効果が得られない
そうなると、必然的にレバレッジ効果を得ることができないので、投資家たちは大きな利益を見込むことが難しくなります。
REITはやめとけって本当?REITに潜むリスクへの考え方・対策
先ほどREITがやめとけと言われる主な原因を4つ紹介しました。REITは比較的新しい金融商品のため、こうした不安が湧き出るのも無理はありません。
ただし、そうした批判が本当に妥当であるかに関してはしっかりとした検証が必要です。実は先ほど紹介したREITの4つのリスクにはそもそも反論ができたり、対策があったりします。
- 考え方:元本保証がないのはREITだけではない
- 考え方:金利変動リスクがあるのはREITだけではない
- 対策:個別REITではなくインデックスファンドに投資する
考え方:元本保証がないのはREITだけではない
そもそも投資とは一定のリスクを伴うからこそ、一定のリターンが望めるものを指します。株式も会社の倒産リスクがありますし、株式のインデックス投資でも不況のリスクがあります。
REITだけが元本保証がないというリスクを抱えているわけではなく、その他の投資も全て元本は保証されません。
考え方:金利変動リスクはREITだけのものではない
たしかに金利変動リスクがあるのも事実です。ただし、これは比較的安全とされている国債への投資や、一般的に行われている株式でも同様です。
対策:インデックスファンドへの投資することでリスクは軽減できる
REITは間接的な不動産投資で物件というモノに投資している以上、災害のリスクはもちろん価値が落ちていくことも考えられます。
ただし、それは投資先を分散させるという対策が非常に有効にはたらきます。より複数の物件や地域に投資をすることで、リスクを薄めることが可能です。
やめとけと言われる理由 | 反論・対策 |
---|---|
元本保証ではない |
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賃料・地価の影響を受ける |
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災害リスクがある |
|
金利変動リスクがある |
|
REITは資産形成におすすめ!REITの5つのメリット
REITは「元本保証がない」「賃料・地価の下落の影響がある」「災害・金利変動リスク」などがあるため、「やめとけ」と言われることも多いでしょう。
しかし、比較的リスクが少なく不動産にも投資ができるREITは資産形成に組み込むことはおすすめできます。では、改めてREITに投資するメリットを確認しておきましょう。
- 現物の不動産投資よりもREITはリスクが小さい
- ポートフォリオが安定する
- 数100円といった少額からでも投資可能
- インフレ対策にも
- NISAが使える
実物不動産投資よりもREITはリスクが小さい
REITであれば、複数の不動産へ分散投資ができるため、1つの不動産を購入して運用していく実物不動産投資と比べてリスクが小さいです。
実物の不動産投資であれば1つのワンルームマンションや中古戸建て住宅を購入し運用していくことなるでしょう。また、多くの方であれば日本国内での購入・運用となるでしょう。
例えば、人気の海外REIT「eMAXIS Slim 先進国リートインデックス 」であれば、アメリカを中心とした先進国のREITへ分散投資が可能です。
出典:三菱UFJ国際投信 「eMAXIS Slim 先進国リートインデックス」
そのため、REITでの不動産運用であれば、「災害リスク」「金利変動リスク」を分散投資によって安全に資産運用が可能です。
ポートフォリオが安定する
REITは不動産ですので、株・債権とは異なる値動きをします。株や再建が暴落した場合でも、不動産は安定した価値を維持する可能性があります。
もちろん資産の全てをREITに投資白というわけではなく、分散投資の1つとして「REIT」を組み込むとポートフォリオ(資産分配)に厚みが出るでしょう。
少額からでも投資が可能
一般に不動産に投資するためには数千万円の資金が必要です。ただし、REITは数百円〜数万円程度から購入可能で、非常に小さな資金からでも不動産投資をスタートできます。
インフレ対策にもなる
不動産投資は株や債権とは異なり、モノ(実際の物件)に投資するため、物価の上昇となるインフレ対策も見込めます。
近年の政府の政策ではインフレを誘導するような金融政策が続いています。こうした情勢を鑑みると、インフレに耐性のあるREITへの投資は資産運用におすすめできます。
NISAが使える
REITでは非課税制度のNISAを利用して投資も可能です。NISAを活用すればREITで利益が発生しても一定期間であれば税金免除の対象になります。
NISAを利用することで、投資の大敵である税金をしっかりと対策しつつ投資できるため、お得に投資ができるでしょう。
REITのおすすめの選び方
REITは不動産投資の特徴を持っているため、株式・債権だけの資産形成をしている方にとっては、分散投資のためにREITを組み込むのはおすすめです。
REITにもさまざまな種類があるため、実際に銘柄を選ぶ際に迷ってしまうことも多いでしょう。
- 国で選ぶ
- 種類で選ぶ
- 利回りで選ぶ
国で選ぶ
REITは日本だけではなく、世界中に投資することが可能です。また、インデックスファンドに投資することで世界中に分散投資をすることもできます。
世界のREITの市場はこのようになっており、北米・中南米で約7割を占めますが、これはアメリカの市場が大きいためです。
出典:三井住友トラスト・アセットマネジメント 「世界のREIT市場」
種類で選ぶ
REITが投資対象とする不動産は6種類あります。それぞれで特徴は異なってきますので、事前に理解したうえで銘柄を選びましょう。
不動産の種類 | 特徴 |
---|---|
オフィス |
|
商業施設 |
|
住宅 |
|
物流施設 |
|
ホテル |
|
ヘルスケア・介護施設 |
|
利回りで選ぶ
投資である以上、基本となるのはもちろん利回りです。単純に考えて、予想配当金利回りが高ければそれだけリターンも高いということです。
J-REITにおける利回りは3~5%が基本です。それを基準として各商品を選びましょう。
REITおすすめな人の特徴
- 不動産投資に興味がある人
- インカムゲインで継続的な収益を出したい人
- 短期運用をしたい人
不動産投資に興味がある人
不動産投資では通常物件購入をする場合、数百万円〜数千万円単位で投資物件を購入しなければいけません。
少額不動産投資なら、ローリターンですがローリスクで投資を行えるので、仮に損失が出たとしても通常の不動産投資よりかなりの損失を抑えられます。
インカムゲインで継続的な収入を得たい人
不動産投資で得られる収入にはインカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。
- インカムゲインとは:資産を持ちながら得られる収入→分配金
- キャピタルゲインとは:資産を売却することで得られる収入→売却益
リートの仕組みでは、投資家が物件を持たずにリートへ投資し、その分配金を投資家がもらうので収入をがリートの収益はインガムゲインになります。
短期運用をしたい人
一般的な不動産投資では、基本的に不動産投資を始めたら運用期間は数十年単位にわたります。
リートは流動性が高いので、売買したいときに売買できるのがメリットといえるでしょう。
REITにおすすめな証券口座3選
REITの取引は証券口座が必要です。中でもネット証券上からの取引であれば、手数料も低く数百円からREITの取引が可能です。
- 楽天証券
- LINE証券
- SBI証券
楽天証券
- 今回紹介した全銘柄への投資が可能
- 業界トップクラスの取引手数料の低さ!
- 楽天経済圏との連携の良さが魅力!
- クレジットカードからの投資やポイントも活用できる!
- 米国株式と国内株式がアプリ内で一括管理可能
楽天証券は証券の取引手数料が業界トップクラスの低水準で、取引手数料に対しても楽天のポイント還元があり、お得に証券口座を活用できます。
楽天証券を活用することで、楽天市場でのポイント還元率も上がるため、お得効果が生活のさまざまな面に波及します。
出典:楽天証券 「楽天証券は多くのお客様にご利用いただいています。」
楽天証券は投資未経験者の割合が75%と、実際に投資デビューを支えている証券口座となっているというデータがあります。
初めての信用取引で200円分の楽天ポイント還元キャンペーンも開催しているので、さらにお得に信用取引を始められます。
名称 | 楽天証券 |
---|---|
実績 | 新規口座開設数: No.1(3年連続) |
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取扱銘柄数 | |
外国株 |
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非課税制度対応サービス |
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SBI証券の証券口座は取引手数料が業界トップクラスで低いです。そのため、初心者の方でも安心して信用取引ができます。
取引の種類によって手数料は変わってきますが、どの取引のかたちでも取引手数料は業界最低水準となっています。
出典:SBI証券 「取引手数料」
SBI証券の売りは手数料の低さだけではなく、取引可能な銘柄数もネット証券No.1(2021年12月29日現在、各社公表資料等より、SBI証券調べ)です。
REITへの投資を検討している方も、複数の銘柄を比較して最適な金融商品を資産形成として組み込めるでしょう。
出典:SBI証券 「取扱国数は主要ネット証券No.1」
名称 | SBI証券 |
---|---|
実績 | 証券口座開設数: 720万以上 |
取引手数料 | 0円〜 |
取扱銘柄数 | 2,600以上 |
外国株 |
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キャンペーン | 取引手数料5,000円キャッシュバック |
LINE証券
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LINE証券はネット証券業界でも最速で100万口座を突破した人気がある証券口座で、スマホ画面からお手軽に投資家デビューができるのが魅力です。
出典:LINE証券 「使うほど手に馴染む直感的でシンプルなデザイン」
取引からチャートの確認まであなたが普段使うスマホ1つで完結できる多くの方々に使いやすいデザインになっています。
LINE証券は積立NISAにも対応しており、LINEポイントを活用して積立投資が可能になっているため、お得に投資ができます。
名称 | LINE証券 |
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実績 | ネット証券業界最短で100万口座 |
取引手数料 |
|
取扱銘柄数 | |
外国株 | 米国株 |
非課税制度対応サービス |
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キャンペーン | 初株チャンス LINE証券口座開設+クイズで3000円相当の株が買える |
REITに関するよくある質問
REITも投資信託の一種のため、元本保証はなくリスクが伴います。
投資対象となる不動産の種類によってREITの種類も変わります。
地域や種類を分けて投資することで、リスク分散ができます。
まとめ
REITは確かに一定のリスクを伴った投資商品ですが、他の人気な投資と比べて顕著にリスクが高いわけではありません。
REITを資産形成に取り入れるメリットは複数あり、うまく活用していけると投資の安定性が増すでしょう。証券口座なだを持っていない方はおすすめの証券口座をぜひ参考にしてみてください。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等の仕様等について何らかの保証をするものではありません。本記事で紹介しております商品・サービスの詳細につきましては、商品・サービスを提供している企業等へご確認くださいますようお願い申し上げます。
・本記事の内容は作成日または更新日現在のものです。本記事の作成日または更新日以後に、本記事で紹介している商品・サービスの内容が変更されている場合がございます。
・本記事内で紹介されている意見は個人的なものであり、記事の作成者その他の企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事内で紹介されている意見は、意見を提供された方の使用当時のものであり、その内容および商品・サービスの仕様等についていかなる保証をするものでもありません。