サラリーマンが不動産投資をしたほうがいい？節税のメリットとリスクを解説

「サラリーマンこそ不動産に投資すべき」という意見を耳にします。しかしそのように言われる理由にはなにがあるのか、よく知らないという方も多いようです。

さらにサラリーマンとして、不動産投資を成功させるためのコツを知りたいという意見もあるでしょう。しかし、成功させるためのコツとは、一体どういったものなのでしょうか。

会社員の収入に不動産投資の利益が加われば、今よりも生活が豊かになる可能性があります。

この記事では、サラリーマンが不動産投資に向いているといわれる8つの理由を解説します。不動産投資のメリット・デメリットや成功させるポイントも紹介するため、ぜひ参考にしてみてください。

おすすめの不動産投資会社についても紹介するため、あわせてチェックしておきましょう。

サラリーマンに不動産投資がおすすめな8つの理由

まずはサラリーマンにこそ、不動産投資がおすすめといえる8つの理由を紹介します。

不動産投資に興味があるという会社員の方だけではなく、第2の人生設計をどうしようか考えている方も確認してみましょう。副業に興味があるという方も、ぜひ参考にしてください。

信用力がある分融資を受けやすい

不動産投資を始めるにあたり原資となるもの、つまり資金を確保しなければなりません。預貯金があればそれを原資にできます。

しかし、すべてのサラリーマンが不動産投資の原資にできるほど、多くの預貯金を確保できているとは限らないでしょう。預貯金がなければ、銀行からの融資に頼らなければなりません。

信用力の高い会社員は融資を受けやすいというメリットがあるからこそ、不動産投資に向いているといえます。

入社してから日が浅い・短期間での転職の繰り返し、年収が低いケースでは審査通過のハードルは高くなります。

本業との両立が可能

多くのサラリーマンの空き時間は、基本的に平日の夜と週末です。この時間で不動産投資ができるのかと考える方もいるかもしれません。

本業の会社員としての仕事に支障をきたすことなく、両立が可能です。さらに、投資の中でも株やFXのように、チャートをいつも気にしなければならないこともありません。

こうした点も、不動産投資がサラリーマン向けといわれる理由です。

副業として始められる

サラリーマンの間で副業がブームになりつつあります。副業としての不動産投資を始めるのもおすすめです。とはいえ会社から副業は認めてもらえないのではという、意見もあるでしょう。

厚生労働省の「副業・兼業の促進ガイドライン」をみてみます。ここでは「労働者が、労働時間以外の時間をどのように利用するかは、基本的に労働者の自由」※であると書いてあります。

ただし、会社に対し事前に所定の届出を出すことも必要です。基本的に会社として副業は禁止できません。とはいえ、労務提供上の支障がある場合や企業秘密が漏洩する場合は別です。

また、副業により会社の利益を害する場合やサラリーマンの本業に支障がある場合は、副業を禁止制限できます。

もっとも、先ほど紹介したように、物件の管理を管理会社に任せれば本業へ悪影響を及ぼす等といった弊害は回避できる場合が多いです。

※出典：副業・兼業の促進に関するガイドライン

所得税と住民税の節税ができる

不動産投資をおこなうと、所得税と住民税の節税ができます。たとえば年収1,000万円の会社員が、建物価格5,000万円（耐用年数5年/家賃収入800万円）で、不動産投資をするとします。

そうすると1年間のおおまかな収支は、以下表のように計算可能です。ぜひ参考にしてみてください。

減価償却とは、耐用年数に応じて配分し、その期に相当する金額を費用に計上することです。固定資産の取得にかかった費用の全額をその年の費用としません。

この例について家賃収入から経費として計上できるものを引くと、不動産所得は600万円の赤字になります。減価償却費は、実際に費用としてお金は出ていっていません。

さらに、不動産投資をしているサラリーマンの場合、不動産所得と給与所得を合計して課税所得を計算します。この例では給与所得が1,000万円で、不動産所得が－600万円でした。

そのため所得税の額は、年収400万円程度の人と同じくらいになるでしょう。住民税は所得税の納税額を基準に計算されるので、所得税の節税は住民税の節税にも繋がります。

これが不動産投資が節税になる理由です。

万が一のときも家族に資産を残せる

不動産投資のためにローンを組む場合、一般的には団体信用生命保険に加入します。

遺族や家族には、ローン残債のない不動産が残ることになります。遺族や家族はそれを運用して家賃収入を得る、あるいは売却して現金化が可能です。

退職後の収入源になる

年金だけでは退職後の生活が心配というサラリーマンの声をよく聞きます。そうした方にも、不動産投資はおすすめです。

こうした例からもわかように、比較的若い時から不動産投資を始めておくと、退職後も年金以外の収入源を確保可能です。

運営管理は委託できる

サラリーマンに不動産投資、とりわけマンション投資がおすすめな理由として運営管理を業者に委託できるという点があります。物件を投資家が自主管理する場合もあるでしょう。

しかし本業のあるサラリーマンにとって、それは現実的ではありません。投資用マンションで管理業者に委託できる、業務の例を紹介しましょう。

不動産はインフレに強い

不動産投資はインフレに強いといわれている点も、不動投資をサラリーマンにおすすめする理由になります。インフレはものの値段が上がり続ける状態のことです。

しかし不動産は、金や貴金属と同じようにインフレのときでも価値が下がりにくい資産になります。

さらに物価が上昇するときは、その動きから一歩遅れて家賃が穏やかに上昇する傾向があります（賃料の遅効性）。それにより家賃収入の増加も期待できるでしょう。

こうした理由から不動産投資はインフレに強いので、サラリーマンにもおすすめというわけです。

不動産投資経験のあるサラリーマンはどれくらい？

実際に、サラリーマンで不動産投資を行っている人がどのくらいるのか気になる人も多いはずです。少なくない割合のサラリーマンが不動産投資を経験しているのなら、自分も挑戦してみようという気になるでしょう。

国土交通省がまとめた「個人投資家への不動産投資に関するアンケート調査結果について」という報告を見ると、その点がわかります。

不動産投資経験者の職業のなかでは会社役員や経営者、公務員や医師よりも会社員の占める割合が大きいのです。

こうしたデータから、不動産投資の経験があるサラリーマンは一定数存在することが分かります。

※：国土交通省（個人投資家への不動産投資に関するアンケート調査結果について）

サラリーマンが不動産投資を成功させるためのポイント

次にサラリーマンが不動産投資を成功させるためのポイントを、いくつか紹介します。

キャッシュフローを把握する

不動産投資で失敗しないためには、キャッシュフローつまりお金の流れを把握することがポイントです。

マンション投資の場合、毎年発生する経費やローンの返済額を把握することも大切です。考えておくべき経費の代表例としては、次のものが挙げられます。

経費や返済額は、きちんと計算しましょう。家賃収入から経費を引いて何も残らない、逆にキャッシュフローがマイナスになるような物件は避けるべきです。

どれくらいの家賃収入が見込めるかは、不動産仲介会社を通してレントロール（家賃明細表）を入手して、確認できるでしょう。

徹底的にリサーチをして物件の価値を見極める

投資対象となりそうな物件をみつけたなら、その物件の相場をリサーチしてください。

相場よりも高い物件であれば管理している不動産会社に、その理由を尋ねるべきでしょう。場合によっては周辺環境や土地価格、アクセスの良さなどの付加価値があるかもしれません。

現地に赴いてのリサーチが大切

写真やデータでのリサーチだけでなく、投資対象になりそうな物件があれば、現地に赴いてリサーチすることも大切です。

周辺環境や日当たり・マンションであればゴミ捨て場などの、共用部分などもチェックできます。昼と夜で様子が変わることもあるため、時間を変えて物件周辺を歩くこともおすすめです。

自己資金を準備する

不動産投資のために、審査結果次第ではフルローンで資金を調達も可能です。しかし一般的には、自分で頭金を用意します。

こうような事態を想定し、何かあったときのための資金をある程度残しておきましょう。さらに初期費用として、物件購入費以外にも以下の費用が発生します。

不動産投資に伴うリスクを想定しておく

不動産投資に伴うリスクを想定し、それに対する手を打つことも投資を成功させるためのポイントです。不動産投資のリスクの代表例としては「空室リスク」があります。

所有物件が空室になれば家賃収入が得られなくなってしまいます。

空室リスクを軽減するには、人気のある物件や需要の見込める物件を購入し、さらに信頼できる管理会社に管理を委託することが重要です。

また、賃貸募集をきちんとしてくれる管理会社を選びましょう。空室が長く続けば、家賃収入ゼロになり経費だけがかかり続けます。

そうなれば、家賃を下げる、入居条件を見直すなどの対策が必要になります。いずれにせよ空室リスクの対策をきちんと講じることが、不動産投資を成功させるためのポイントになります。

管理会社を賢く選ぶ

自分の資産の管理を委託する、賃貸管理会社選びも重要なポイントです。賃貸管理会社の代表的な業務には、以下のものがあります。

基本的には賃貸管理会社は上記した業務全般を担いますが、厳密に言えば会社により業務として取り扱う範囲は異なります。依頼する賃貸管理会社がどこまでおこなってくれるのかを確認してください。

サラリーマンの不動産投資が失敗となる例　

相場より高い物件を購入する

不動産投資は、日常生活で使うお金とは桁が違う金額の話です。頭の中でどれくらいのお金が動いているのか、イメージしにくいでしょう。

中には、「毎月これくらいのローンなら払えるだろう」「家賃保証があるから、空室リスクも心配ない」など軽く考えてしまう人もいます。

そうした結果、実際の相場より数百万円も高い物件を購入してしまうことも起こります。

資金に余裕がなければ、入居者獲得競争に勝つ確率も低くなるでしょう。さらに売却する際も、最初に他より高く買っているので、その分損する可能性があります。

投資物件を購入する前には、その地域の物件の相場をリサーチするのが大切です。

維持管理費や修繕費が予想以上にかかる

維持管理費や修繕費が予想以上にかかるという問題は、建築後に相当の年数が経過した物件（築古物件）を購入した場合によく起こります。

安定して入居者を集めるためには、部屋のリフォームや設備の修繕交換をきちんとしなければなりません。こうした経費をきちんと計算していなければ、投資資金が底をついてしまいます。

こうした点を考慮すると、築年数が経過した物件は、サラリーマン投資家の投資先としてあまりおすすめできません。

サラリーマンが不動産投資を成功させるには不動産投資会社に相談するのがおすすめ

サラリーマンとして不動産投資に挑戦してみたいという方は、不動産投資の知識を身につけて情報収集をする必要があります。

初心者向けのセミナーだけでなく、アパート経営やマンション投資・銀行融資ローンなど、さまざまなテーマのセミナーが開催されています。

セミナーや無料相談を利用し、不動産投資に必要な知識を身につけてください。

サラリーマンにおすすめの不動産投資会社3選

おすすめ 不動産投資会社	RENOSY	トーシンパートナーズ	日本財託
入居率	99.6%	99.1%	99.42%
対応エリア	東京23区・川崎・横浜・ 大阪・神戸・京都・福岡	首都圏・横浜・川崎・大阪	首都圏・川崎・横浜
対象物件	マンション	マンション	マンション
セミナー	-	◎ オンライン可（無料）	◎ オンライン可（無料）
個別相談	◎ オンライン可	◎ オンライン可	◎ オンライン可
特徴	AIで高価値な物件を選定 スマホアプリで簡単管理	月々1万円〜の少額投資から始められる	超充実したサポート体制だから初心者でも安心
HP	公式サイト	公式サイト	公式サイト

ランキング根拠はこちらからご覧いただけます。

RENOSY

RENOSYは東京・横浜・大阪といった都市部に特化し、単身者や夫婦2人世帯に需要の高い、中古コンパクトマンションを投資向けに販売しています。

不動産投資ローンを活用すれば、少ない資金でも高い入居率を維持できる投資向け物件を購入できます。サラリーマンでも副業として十分可能です。

副業におすすめのポイント

RENOSYでは、入居者募集からクレーム対応まですべての管理業務を代行してくれるサービスを提供しています。

3つある賃貸管理プランの中から、管理委託料や付帯したい保証を比較してオーナーが最適な賃貸管理プランを選択可能です。

オーナーになった後は、専用アプリOWNR by RENOSYを利用できます。

アプリには所有物件の最新情報の確認、毎月のキャッシュフローの管理、重要書類の保存といった機能が搭載されています。仕事が忙しくても安心して物件の管理ができるでしょう。

オンライン面談サービスを利用すれば、自分にあった投資スタイルについて相談できます。

基本情報

出典：RENOSY（2022年12月現在）

トーシンパートナーズ

トーシンパートナーズでは、首都圏を中心に単身者向けのフェニックスシリーズがあります。またコンパクトマンションのZOOMシリーズといった、独自ブランドのマンションを開発・販売しています。

長く住みたいと思わせる普遍的なデザインや設備にこだわったマンションなので、高い入居率を維持でき、安定した家賃収入が期待できるでしょう。

副業におすすめのポイント

トーシンパートナーズでは、投資向けマンションの開発・販売だけでなく、入居者審査の代行や賃貸管理物件の代行サービスも行っています。

またオーナー向けの、賃貸物件管理アプリ「LENZ」も便利なツール。所有物件の賃貸状況の確認、毎月の入出金や年間の収支状況の管理が可能です。

またチャット、契約更新や住所変更などの手続きもアプリで簡単におこなえます。

オンライン相談のサービスを提供しているので、スタート時に必要な資金やローンについて質問できます。

基本情報

出典：トーシンパートナーズ（2022年12月現在）

日本財託

日本財託では入居率99.72%、オーナー数約1万人、管理戸数約3万戸の実績を誇る不動産投資会社です。

初心者に好評な無料セミナーを毎日開催していて、その後のしつこい勧誘は一切していないので、イチから学びたい人におすすめでしょう。

副業におすすめのポイント

物件販売から管理・運用まで一括して代行依頼できるので、本業サラリーマン且つ初心者の方に取り組みやすいと言えるでしょう。

物件を所有したらオーナーサポート体制を受けられて、重要な情報や契約書類を一括管理できるホームページも用意してもらえるので安心です。

不慣れな確定申告もしっかりサポートしてもらえますよ。

基本情報

出典：グローバル・リンク・マネジメント（2022年12月現在）

まとめ

今回は、不動産投資はサラリーマンにおすすめだといえる理由を8つ紹介しました。サラリーマンは一定の信用力がある分融資が受けやすいことや、本業と並行して取り組みやすい副業になり得ること等が主な理由です。

退職後の収入源になることや、物件管理を賃貸管理会社に委託できる分自身の負担が少ないことも不動産投資が推奨される理由の一つです。

不動産投資会社のセミナーなどを利用し、まずは不動産投資を勉強するところから始めてみましょう。投資対象として気になる物件が見つかるかもしれません。

投資先としておすすめの物件探しを手伝ってほしい場合は、ぜひ不動産投資会社に相談してみてください。