リートの平均利回りは高い？リートの金利推移・メリットも解説

株式投資・投資信託での資産運用を始めてみて、資産運用に興味を持った方も多いはず。不動産投資は「家賃収入」による安定した収入があるため、魅力のある資産運用だと感じた方もいるのではないでしょうか。

しかしながら、実物の不動産投資では初期費用が数千万円かかってしまい、手が出せないと感じるケースもあると思います。

そんな中、REIT（リート）を活用した小口証券化した不動産投資も日本では流行りつつあり、注目が集まっています。

今回の記事では、リート（REIT）の金利や平均利回り、メリット・デメリットを解説します。

REIT（リート）とは？

そもそもREIT（リート）とは、投資家から集められた投資資金をもとに、信託会社（不動産投資法人）が不動産の運用・管理して収益を投資家に分配する金融商品です。

出典：一般社団法人 投資信託協会 「J-REITの簡単な仕組み」

そのため、REIT（リート）は投資信託の一種として位置付けられていますが、投資対象が一般的な投資信託などとは異なり、「不動産」に投資することになります。

REIT（リート）は投資信託の一種であるため、運用成績によっては元本割れが起きる可能性は否定できません。

REIT（リート）の平均的な利回り：4.60％

投資信託や株式・債権へ投資する際には必ずチェックする「利回り」ですが、REITは比較的利回りが高く、JREIT不動産投信情報ポータルが公表している数値では「4.60%※」となっています。

※2024年3月18日時点

上記のような数値からも、REITは利回りが高く、収益性が高い投資信託商品であることがわかり、ポートフォリオの一部として組み込むには最適な商品と言えるでしょう。

REITの利回りが高い理由とは？

上記のようにREITが利回りが高い結果を出せるには、REIT自体の仕組みを理解する必要があります。

そこで、REITが高い利回りを出せる理由について解説していきます。

REIT（リート）は安定的な家賃収入がある

REITが高い利回りを出せるには、REITの収益源が「家賃収入」であることを理解しておくことが必要です。

賃貸暮らしをしたことがある方ならイメージしやすいですが、「賃料」は毎月支払わなければならず、大きな経済変動や、景気変動によっても家賃が上下に動くことはそこまでありません。

近年のコロナ禍の影響にもかかわらず、REITが安定的な収益を生み出しているのも、REITの収入源が「家賃収入」であること理由としてあげられるでしょう。

また、REITは実物不動産投資とは異なり、1つの建物に投資をするわけではなく、REITが持つ多くの不動産へ分配して不動産投資しているので、不動産投資特有の「空室リスク」も下げられるのです。

REIT（リート）は税制面も有利

さらにREITが高い分配金を配当できる理由として、REITを運営している法人は「不動産投資を目的とした特別な法人」であることがあげられます。

一般的な株式会社の株主であれば、企業の利益から法人税を支払った後の分配金を受け取ることになるため、配当金が投資家まで効率よく届かないというデメリットがあります。

出典：SBI証券 「税制面で有利なリート」

REITに投資していれば、投資家は法人税が差し引かれることなく利益を効率的に配当されるため、税制面でも有利に投資可能になります。

REIT(リート)と現物不動産との違い

REITについて解説してきましが、REITは少額から不動産投資が始められるほか、複数の不動産に分散してくれるため、「実物の不動産投資」と比較して有利に感じることも多いでしょう。

実物の「不動産投資」と聞くと、「勝手に家賃収入が入ってくる」ようなイメージをしますが、実際は不動産の管理・修繕などがある「事業」に似ています。

一方で、「REIT」は金融商品（証券）であるため、購入後の不動産の管理・運営は完全自動で実施してくれるため、投資家は手間がほどんどありません。

REITは金融商品としての性質が強いため、現物の不動産投資よりも「不労所得」に近い性質があるでしょう。

REIT（リート）のメリット

REITは「税制優遇制度」・「安定した家賃収入」の仕組みによって高い利回りが確保できる金融商品ですが、REITを保有するメリットについても確認しておきましょう。

そこで、REITをポートフォリオに組み込むメリットについて解説していきます。

高い利回りが狙える｜平均利回り：4.60%

先ほども解説した通り、REITは高い利回りが期待できる金融商品でJAPAN REITが公表している平均利回りは「4.60%」です。

一般社団法人 不動産証券化協会が公表している「J-REIT」の平均分配金利回りの推移においても、コロナ禍の状況にあったものの、分配金利回り：3％を切ることなく推移しました。

経済ショックが起こった後でも、安定して高い利回りを出せるのは、REITが「不動産」を対象とした金融商品である特有のメリットであると考えられます。

「定期預金」や「個人向け国債」と比較してもREITは高い利回りで運用できるため、投資家のポートフォリオの一部として組み込むことはおすすめです。

分散投資の効果がある｜株・債権と異なる値動き

REITをポートフォリオの一部に組み込むメリットとして、株・債権・投資信託とは異なった値動きを示してくれるため、分散投資の効果があることがあげられます。

株・投資信託で投資をしている方であれば、多くの株式会社に分散投資をしていると思いますが、その性質上、経済ショックや景気変動による影響は大きいです。

出典：SBI証券 「日経平均（過去5年）」

上記のグラフでは、日経平均株価（過去5年）の推移を示したグラフですが、コロナショックが起こった2020年付近株価は大きく下落していることがわかるでしょう。

こういった、経済ショックや景気変動による影響を受けやすい株式・投資信託とは異なった値動きを示してくれる「REIT」は株価の暴落時にもメンタルを安定させてくれる資産となります。

少額から不動産投資が可能｜1口数百円程度

REITへの投資はネット証券口座を持っていれば、数百円からスタートできます。少額から投資が可能なため、投資初心者の方でも安心して始められます。

また、実物の不動産投資であれば初期費用が「数百万円〜数千万円」とかかってきますが、REITであれば少額から購入できる参入障壁も小さいです。

現物不動産よりも手間も少ない

REITをポートフォリオに組み込むメリットとして、簡単に不動産に投資ができることがあげられるでしょう。

先ほども解説した通り、REITは金融商品のため、ネット証券から簡単に購入が可能、不動産の管理・手間もプロに任せられるのが大きな魅力です。

現物不動産を運用するのは難しいと感じる「サラリーマン」の方であれば、スマホ・パソコンから簡単に購入・運用ができるREITは魅力ある商品です。

REIT（リート）のデメリット・リスクについて

REITのメリットについて解説してきましたが、REITが金融商品である以上、メリット・デメリットが存在しており、元本割れのリスクも十分考えられます。

そこで、REITで運用することによるデメリット・リスクについて解説していきます。

元本保証がない

先ほども解説したとおり、「REIT」は投資商品であり金融商品であるため、元本保証がされているわけではありません。

銀行の定期預金（金利：0.2％程度）と比較しても高い金利で運用できるメリットがある一方で、REITには価格が変動するリスクは十分にあります。

REITを資産の一部として取り入れたいと考えている方であれば、リスクを十分理解して、資産の一部として組み込むイメージで運用するのがいいでしょう。

価格変動リスク（賃料・地価）がある

REITの仕組み上、投資の対象となるのは「不動産」であるため、「不動産」が持つ価格が変動することで、REITの価格もそれに対応して変化するリスクがあります。

REITによって集められた資金で「不動産投資」を実施していくため、「賃料」「地価」「不動産価格」が変化することで、REITの分配金・価格も変動します。

出典：国土交通省 「不動産価格指数」

現在であれば、上記のグラフのようにマンション（緑色）の価格は右肩上がりで上昇しているため、REITの価値も上昇傾向にあると考えられます。

災害リスク（地震・火事・水害）がある

REITが投資している「不動産」に、災害が起こるというリスクは避けることができないでしょう。

特に日本は「災害大国」としても有名であるため、日本にある不動産が持つ災害リスクは意識しておかなければなりません。

しかしながら、REITに投資することで、自動的に複数の不動産へ投資が可能できるので、不動産投資特有の「災害リスク」は実物不動産と比べても小さくできるでしょう。

金利変動リスクがある

REITでは、不動産投資を実施するにあたり、投資家だけでなく金融機関からも借入をして不動産の購入をしているため、金融機関が提供している借入金利の変動リスクが考えられます。

「住宅ローン」を借入したこと方であれば、現在の金利がいかに低いかがわかるかと思いますが、現在は歴史的に見ても超低金利時代となっており、将来金利が上昇する可能性は十分に考えられます。

出典：フラット35 「民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）」

仮に、金融機関の借入時点の金利：1％から金利が上昇して金利：3％となった場合には、それだけ金融機関に支払うコストが大きなり、投資家の分配金が小さくなることが予想できます。

REIT（リート）におすすめの銘柄は？

株式・債権・投資信託だけで資産形成している方にとって、「不動産」にも分散できるREITはリスクヘッジの面でもおすすめな投資先であることを解説してきました。

しかし、REITの商品と言っても数多く存在しているため、どの銘柄を選択すればいいのかわからない方は多いかと思います。

そこで、初心者の方でもおすすめな国内REITについて紹介していきます。

ＮＥＸＴ　ＦＵＮＤＳ　東証ＲＥＩＴ指数連動型上場投信

出典：野村アセットマネジメント 「NEXT FUNDS東証REIT指数連動型上場投信 」

「ＮＥＸＴ ＦＵＮＤＳ 東証ＲＥＩＴ指数連動型上場投信」は野村アセットマネジメント株式会社が運用している国内REIT商品です。

信託報酬手数料が「年0.1705%（税抜年0.155%）以内」と低コストで運用が可能で、資本金の額も171億円と大きく信用感のあるREIT商品です。

出典：ＮＥＸＴ ＦＵＮＤＳ 東証ＲＥＩＴ指数連動型上場投信 「年間収益率の推移」

Ｏｎｅ　ＥＴＦ　東証ＲＥＩＴ指数

出典：アセットマネジメントOne「Ｏｎｅ　ＥＴＦ　東証ＲＥＩＴ指数」

「Ｏｎｅ　ＥＴＦ　東証ＲＥＩＴ指数」は、「アセットマネジメントOne株式会社」が運用する国内REIT商品です。

このREIT商品においても、信託報酬手数料が「年0.1705%（税抜年0.155%）以内」と低コストで運用が可能で、2022年4月時点にもしっかり配当金を出しています。

出典：2023 年 7 月期（2023 年 1 月 9 日～2023 年 7 月 8 日)決算短信

ダイワ上場投信－東証ＲＥＩＴ指数 

出典：ダイワ上場投信 「 ダイワ上場投信－東証REIT指数」

「 ダイワ上場投信－東証REIT指数」は大和アセットマネジメント株式会社が運用する国内REIT商品で、商品設定から分配金を着実に投資家に配当しています。

直近の「 ダイワ上場投信－東証REIT指数」における分配金は「1130円/100口」となっており、不動産投資の醍醐味である「家賃収入」を株式投資からでも感じることができる商品です。

出典：ダイワ上場投信－東証ＲＥＩＴ指数  「年間収益率」

REITが買えるおすすめ証券口座は楽天証券

楽天証券

楽天証券は取引手数料が業界の中でも低水準で、取引手数料に対しても楽天ポイント還元が付与されるので、お得に株式投資を始めることができます。

楽天証券の利用で楽天市場のポイント還元率も上がり、日々の買い物もお得に済ますことができる点が楽天サービスの魅力です。

また、楽天証券口座と楽天銀行を連携させるだけで、普通預金の金利がアップします。

楽天銀行と連携することで、さらにポイントが貯まるサービスもあるので、投資と日々の買い物をお得にしたい方には魅力的です。

楽天証券の商品ラインナップも豊富に取り揃えられていますよ。

出典：楽天証券

REIT（リート）に関するよくある質問

まとめ

REITは商品の性質上、「利回り」が高く分散投資にも可能で、安定した収益を生み出してくれる金融商品です。

平均利回り： 4.36%とのデータもあり、不動産投資の醍醐味である毎月の「家賃収入」を金融商品からでも味わえるメリットもあります。

REITは不動産へ投資する商品のため、不動産が持つ「価格変動リスク」「災害リスク」「金利変動リスク」を持っています。

もちろん、投資商品のため元本保証がない商品のため、資産形成の一部として投資するにはリスクを考えつつ、あくまでポートフォリオの一部に組み込むことが大切でしょう。

ポートフォリオの一部として組み込むことで、株式・債権だけでなく、「不動産」を資産の一部に組み込むことができ、分散が効くでしょう。