不動産売却の手続きで必要な書類と流れを徹底解説！

「不動産売却の手続きはどんな流れなんだろう」「手続きで必要な書類は何がある？」と悩んだことはありませんか？

具体的に何を準備すればいいのか？そしてどんな流れですすめるのか？など、わからないことが多いかもしれません。

今回はそんな方に向けて、不動産売却の手続きに必要なことをすべてご紹介します。ぜひあなたも、参考にしてみてくださいね。

まだ売却する仲介業者が決まっていない方は、不動産一括査定サイトから自分に合う仲介業者を決めるのもおすすめです。

不動産売却の手続きに必要な書類

不動産売却をする際に、まずどんな書類を用意すればいいのでしょうか？実はさまざまな書類が必要なので、ここで詳しく見ていきます。

権利証

権利証とは、不動産の所有権を取得した際に法務局から発行されるものです。正式には「登記済証」と呼ばれており、これが権利証になります。

不動産売却をする際には買主に権利証を渡す必要がありますので、必ず用意しなければいけません。

ただし最近では登記済証ではなく「登記識別情報通知」が発行されている可能性があります。もしこちらを所有している場合は、それが権利証として扱われます。

しかし現在は登記識別情報が電子的に記録されているため、紛失したとしても所有者である事実が無くなることはありません。

とはいえ、登録識別情報通知には大事な個人情報が記載されているので、第三者の手に渡っていた場合は虚偽の登記申請をされるリスクが出てきてしまいます。

固定資産税納税通知書or固定資産税評価証明書

固定資産税納税通知書とは、納税する際に必要となる納付書のことです。人によっては固定資産税に加えて、都市計画税もそこに記載されています。

固定資産税納税通知書は毎年1月1日に税金が確定し、その後4月～6月の間に所有者へ送付されます。

また、固定資産税評価証明書は所有している資産の評価額を証明する書類です。固定資産税納税通知書とは異なり、必要な場合は市町村役場で取得する必要があります。

ちなみにここでいう資産は、土地や家屋に加えて償却資産も当てはまります。

マンションの管理規約や説明書

もしマンションの売却を考えている場合は、マンションの管理規約が必要です。その理由は、買手に対してマンションに定められた細かいルールを教えてあげなければいけないため。

マンションにはそれぞれ独自の規定があるので、あらかじめ準備しておきましょう。

万が一マンションの管理規約がない場合は、すぐに管理会社へ連絡をして手配してもらうことが大事です。

土地測量図と境界確認書

不動産を売却する際に、土地測量図（地積測量図）と呼ばれる物件の図面が必要になる場合があります。

これは簡単にいうと、土地の面積を明確にした書類です。一戸建てや土地を売却する場合には、必ず準備しておかないといけません。

書類は法務局の窓口で申請することで取得できますが、土地1筆につき450円かかります。境界確認書は、売却する土地と隣接する土地の境界線を明確に証明するためのものです。

なお確定測量をする際には、大体40万円～80万円くらいかかると思っておいてください。

売却予定の土地によって大きく変化しますが、とくに国が所有する土地と隣接していると高くなる傾向があります。

境界が確定していない土地は、買主に不安を与えることになるので売却しづらくなります。

設備の仕様書

買主にとって、物件にどのような設備があるのかも知っておきたい情報です。そのため、売却したい物件に関する設備の仕様書があると喜ばれます。

他の物件とどのような差があるのかをアピールしやすくなるので、用意しておいて損はありません。

売買契約書

不動産売却において、節税対策も非常に大事でしょう。そこで用意しなければいけないのが、売買契約書と呼ばれる書類です。

これは物件を取得する際に不動産会社が作成するもので、売主が作るものではありません。売買契約書は物件を購入したときの金額を証明する役割があるため、節税対策には欠かせないものです。

ちなみに売買契約書がないと、売買金額の5％しか費用として認められないので注意しましょう。

もし売買契約書を紛失している場合は、不動産会社に頼んでコピーを発行してもらうことができます。

不動産売却の手続きで買主に引き渡す際に必要な書類

ではここで、買主に物件を引き渡す際に必要な書類をまとめます。不動産売却をする前には、必ず以下のものを準備しておきましょう。

本人確認書類

本人確認書類とは、いわゆる本人を証明するための書類です。

具体的には運転免許証やパスポートなど、公的に発行されているものかつ写真付きのものを用意してください。

実印と印鑑証明書

売買契約書には押印が必要なので、実印は必須です。あとは印鑑証明書も準備しておきましょう。

印鑑証明書とは、正式にいうと「印鑑登録証明書」のことを指します。要するに、登録されている印鑑が本物であることを証明するものです。

たとえば不動産を売却するときはもちろん、自動車を購入するときや死亡保険金の手続きをするときにも印鑑証明書が必要になります。

ちなみに印鑑証明書は、印鑑登録カードを市役所へ持参することで誰でも手に入れることが可能です。

ただ現在はマイナンバーカードを持っているだけでも、コンビニで簡単に印鑑証明書を発行することができます。

その場合は、必ず本人が足を運ばなければいけません。

なおコンビニで発行する場合は、マルチコピー機を使用することになるので注意してください。（置いてない場合は発行できません）

なお実印の代わりに認印も使用できますが、ここでは契約における信頼性を高めるために実印を使うのが一般的です。

住民票は必ずしも必要になるものではありません。厳密にいうと、売主である登記名義人の住所と登記上の住所が異なる場合にのみ必要です。

なお住民票は市区町村の役場やコンビニで、簡単に取得できます。発行してから3ヵ月以内のものに限るので、古い住民票をお持ちの方は再発行しましょう。

ちなみに住所の異動がわかるものであれば、戸籍の附票や住民票除票でも結構です。

ローン返済予定表orローン残高証明書

基本的にローンを完済していない状態では、売却できません。しかし、ローンが残っていても売却時にすべて返済できる場合は売却可能です。

その際にはローン返済予定表、またはローン残高証明書が必要になるので覚えておきましょう。

ローン残高証明書とローン返済予定方は、現在ローンを組んでいる金融機関にお願いすることで取得できます。

不動産売却手続きの流れ

不動産の売却方法には、仲介と買取の2種類があります。下記では、それぞれの売却の流れを解説します。

不動産売却の流れ|仲介の場合

１．売却準備

まずは売却準備を行います。不動産は住宅ローンの残高があると売却できないため、売却代金でローンの残高を支払えるかを確認します。

売却に必要な書類があるかも必ず確認しましょう。

上記の書類が揃ったら、次に不動産一括査定サイトから売却査定を申し込みます。不動産の査定では、できるだけ多くの不動産会社に依頼しましょう。

複数の不動産会社の査定を行うことにより、正確な不動産の価格相場を確認できます。

２．不動産の簡易査定と訪問査定

不動産の査定には、簡易査定と訪問査定の2種類があります。簡易査定と訪問査定のどちらとも、現状の不動産がいくらで売れるかを見積もってもらう方法です。

より正確な売却価格を知るために、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。査定を依頼する際は、最低でも3社以上の不動産会社から見積もりを取ることをおすすめします。

査定を受けた不動産会社の中から、仲介や売却を依頼する会社を選びます。

３．媒介契約

仲介で不動産を売却する場合、1社もしくは複数の仲介を依頼する会社を選び媒介契約を締結します。媒介契約を締結すると、その後に不動産が売却活動をスタートします。

仲介は、不動産が売れてから成果報酬として不動産会社に手数料を支払います。不動産会社には、売却が決まる前に手付金などを支払う必要はありません。

媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

媒介契約の種類と特徴

上記のように、一般媒介契約は制約が少ないのが特徴です。

一方専属や専任媒介契約は、制約が大きい反面、不動産会社の営業活動が積極的です。

売却したい不動産の特徴に合わせて、媒介契約の種類を選択しましょう。

４．売却活動

媒介契約を結ぶと、本格的に不動産の売却活動がスタートします。売却活動は、一般的に不動産会社がWebサイトや折り込み広告などを使って行います。

売主は売却をスムーズに進めるために、積極的に不動産のセールスポイントを不動産会社に伝えます。住宅のインターフォンカメラやオートロックなどの比較的新しい付帯設備もアピールポイントです。

販売価格は、査定額を参考にしながら不動産会社に相談して決めましょう。

内覧を実施する

売却活動で重要なのが、購入希望者に物件を見てもらう内覧です。以下では、内覧のポイントを紹介しましょう。

内覧の重要ポイント

• 家を整理整頓すること。特に水回りに注意。
• 内覧予約が多くなる週末は、いつでも対応できるようにスケジュール調整する。
• 購入希望者に好印象を与えられる接客をする。

 

内覧に来る方は、不動産売却の大切なお客様であることを忘れずに接客しましょう。

５．売買契約

購入希望者が見つかり、売買条件に合意したら売買契約を締結します。ただし、売買契約書を交わすまでは、法的な契約締結とはなりません。

手付金相場は、一般的に不動産の売却価格の約10%程度が目安です。売買契約書を作成する際は、宅地建物取引士の立ち合いが必要です。

この手続きは、仲介する不動産会社がすべて手配します。

６．決済・引き渡し

不動産の売買契約手続きが完了すれば、不動産の引き渡しです。この引き渡しには、売買の当事者、不動産会社の担当、司法書士、銀行の担当者などが集まり行います。

引き渡しには以下の書類が必要です。不動産会社に確認の上、確実に揃えましょう。

引き渡しの際には、買主から不動産の購入残金を受け取ります。売主側は、買主に物件の鍵や権利証などの各種書類を渡して取引完了です。

７．住宅ローンの残債を支払う

住宅ローンの残債がある場合は、決済と引き渡しの期日が決まった段階で金融機関に連絡しましょう。引き渡し完了時の残債額を計算し、一括返済の金額を確定させます。

住宅ローンの一括返済が完了すると、金融機関から「抵当権抹消に必要な書類」を受け取り、司法書士に渡します。

司法書士は、その書類を持って法務局に出向き抵当権を抹消。そこで完全に不動産の売却が完了します。

抵当権抹消に必要な書類は以下の通りです。

抵当権抹消に必要な書類

必要書類に関しては、必ず不動産会社や司法書士に確認しましょう。

８．確定申告

不動産の売却をした年は、確定申告が必須です。確定申告を行うことで、売却利益が出ても非課税となるか、源泉所得税の還付となる可能性があります。

不動産の売却益については「3000万円まで」は特例で非課税です。また、それ以外にも様々な減税や免税措置があるため、確実に確定申告をしておきましょう。

以上が仲介の流れです。次に買取の流れを紹介します。

不動産売却の流れ|買取の場合

１．売却準備

不動産の買取では、まず買取を実施している不動産会社に査定を依頼をしなければなりません。買取を実施していない不動産会社があるため、不動産一括査定サイトで買取を選択しましょう。

また、対象となる不動産の相場をあらかじめインターネットなどで調べておくことも必要です。買取では、不動産会社が再販のためのリフォーム工事や販売を行います。

買取では不動産会社がリフォーム代や販売費用を負担するため、売却価格が安くなります。

２．売却査定

不動産価格の一般的な相場を確認できたら、買取をしてもらう不動産会社を探します。査定の際は、必ず不動産一括査定サイトを利用して、複数の査定を取りましょう。

一般的に買取に強い不動産会社は、資金力のある大手不動産会社がメインとなるでしょう。特に大手の不動産会社であれば、売却決定後すぐに現金化できる可能性があります。

1回の査定で満足できなかった場合は、不動産会社を変えて再度一括査定を行います。

買取査定額に納得できれば、その不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。買取では、リフォームやハウスクリーニングなどの必要がありません。

訪問査定が終ると、正式な買取価格が提示されます。不動産会社の買取価格に納得できたら、不動産会社との売買契約に必要な書類を揃えましょう。

買取の場合は、査定から売却までの期間が1ヶ月と短くなります。

３．売買契約

売却する不動産会社が決まれば、売買契約を締結します。正式な契約前に、不動産会社から手付金として売却額の10%程度を受け取るのが一般的となっています。

４．決済・引き渡し

売買契約書の締結が終わると、その後に不動産会社から手付金を除いた残金が振り込まれます。買取の場合は、不動産会社がスケジュールなど柔軟に対応してくれるでしょう。

買取は、売却価格が安くなる反面、リフォーム代や仲介手数料、手間、時間がかかりません。そこで、あなたの不動産の売却にはどちらが向いているかを不動産一括査定サイトの相談窓口で聞いてみましょう。

不動産一括査定サイトでは、様々な相談を24時間体制で受け付けるサービスがあります。

５．住宅ローンの残債支払い

住宅ローンの残債がある場合は、仲介と同じ手続きをします。

６．確定申告

仲介と同じく、マンションを売却した年度は必ず確定申告を行いましょう。

不動産売却手続きにかかる費用

不動産を売却するときは、手数料や税金などさまざまな費用が発生します。ここからは不動産売却でかかってくる費用をまとめましょう。

仲介手数料

不動産会社を通じて買手を仲介してもらう場合は、もちろん仲介手数料が発生します。

どうしても安くしてもらいたいときは値下げ交渉もできますが、そこまで大幅に安くなることはあまりありません。

それに加え、値下げ交渉をすると他のお客さん（売主）を優先的に対応されてしまうリスクもあるので注意してください。

なお肝心の仲介手数料の金額には上限が設けられており、最大で売買価格の3％に6万円と消費税を足した数字となります。

印紙税

不動産売却の際には、印紙税もかかります。これは売買契約書に使用する印紙のことを指すので、貼り付けた段階できちんと印紙税を払った証明です。

なお印紙税は売却金額によって、以下のように大きく変動します。

譲渡所得税

譲渡所得は不動産を売却した際に発生した利益を指します。つまりそこに税金がかかってくるわけです。

なお譲渡所得は、土地の売却金額から取得費と譲渡費用を引くことで算出できます。

登記費用

不動産を売却する際には、抵当権を抹消するのに必要な登記費用が必要です。また、購入時にかかる所有権移転にも登記費用がかかります。（こちらは買主が負担）

抵当権の抹消には住宅ローンを完済していることが前提となり、登録免許税は不動産1つにつき1000円です。

これはお住いの地域によって多少変動しますが、大体16000円前後だと思っておけば大丈夫です。

その他の費用

状況によっては、他にもさまざまな費用がかかります。

たとえばハウスクリーニングが必要な場合は5万円～15万円ほど発生しますし、廃棄物を処分する場合は10万円～50万円くらいは必要です。

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不動産売却の手続きの注意点

不動産を売却する際には、いくつかの注意点があります。そこで、ここでは特に注意すべきポイントを紹介します。

注意点

• 相場よりも明らかに高い金額を提示してくる不動産会社は避ける
• ローンの返済額が残らないようにする
• 相続した土地を売却する場合は相続登記を忘れずに行う
• 個人間での土地の売買はできるだけ避ける

相場よりも明らかに高い金額を提示してくる不動産会社は避ける

まず仲介の一括査定で、相場よりも明らかに高い金額を提示してくる不動産会社は信用できません。

高い金額で売り出しても、売れなければ値下げをしなければなりません。

仲介の契約欲しさに高い査定を出す不動産会社が稀に存在しますので、査定額には注意が必要です。

また、契約した後に不動産会社を替えることも可能です。売却が遅いと感じたら、新しい不動産会社へ切り替えましょう。

不動産が売れなければ、仲介の途中で解約しても手数料は発生しません。

ローンの返済額が残らないようにする

次に、ローンの返済額は残さないように注意しましょう。ローンの返済額が残っていると抵当権が解除できません。

抵当権とは？

抵当権：住宅ローンなどを借りるときに、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利のこと

ほとんどの場合、土地の売却金額を受け取ったタイミングで金融機関にローンを完済し、抵当権を解除、買い主への土地の所有権のお店手続きを進めます。

つまり、ローンを完済していないと抵当権は解除できず、土地の売却ができないというわけです。

土地の売却金額はあらかじめ確認できるので、ローンの残金を確認して、あといくら足りないのかを計算しておくことがおすすめです。

返済するためのお金を準備して、スムーズに土地売却を進めましょう。

相続した土地を売却する場合は相続登記を忘れずに行う

相続登記とは？

相続登記とは：土地や建物の所有者が亡くなった場合に、その土地や建物の名義を亡くなった方から遺産を引き継いだ方（相続人）へ変更する手続きのこと

土地を相続した場合、相続登記によって土地の所有権を自分名義に変える必要があります。

売却をする際に相続登記をしていないと、売り主がその土地の所有者であることを示すことができず、買い主へ所有権の移転もできません。

所有権の移転ができない土地は、買い主にとって魅力的な物件とは言えません。

相続登記は忘れがちではあるので、不利にならないよう忘れずに行いましょう。

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個人間での土地の売買はできるだけ避ける

また、個人間での土地の売買はできるだけ避けましょう。

土地の売却は媒介契約の内容によっては個人間で行うことも可能です。

法的なトラブルに巻き込まれるケースもあります。また、契約書を自分で作成しなければなりません。

個人間での売買は仲介手数料がかからないメリットもありますが、不動産や法律の知識が十分に備わっている方でないと、個人間での売買は難易度が高いです。

不動産会社に頼むのがスムーズで確実です。

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よくある質問

まとめ

不動産売却の手続きは、以上の内容を参考にしていただくことでスムーズに行えます。最後に、わかりやすくまとめておきましょう。

以上です。

普段の生活では見慣れない書類や手続きがいろいろあるので、最初は大変かもしれません。

しかし、細かいことでわからなくなった際には不動産会社の人が親切に教えてくれるはずです。

ただし不動産会社にもピンからキリまでありますので、実績がある信頼できるところを探すようにしましょう。