不動産売却とは?失敗しない売却の流れやコツなど基礎知識を徹底解説!

「所有している不動産を売りたいけど何から手をつけたらいいかわからない」「高く売るにはどうしたらいいか知りたい」などと悩んでいませんか。

不動産などの大きな資産を売るときは、ほんの少しの違いで最終的な売却益が大きく変わってきます。少しでも得をするために事前に知っておくべきことも多くあります。

そこでこの記事では、不動産売却を検討し始めた方向けに、不動産売却において重要になる知識を全て解説します。

この記事を読めば、不動産売却の全体像を把握することができます。ぜひ最後までご覧ください

不動産売却とは

家の模型

大きな資産である不動産の売却は、誰もが慎重になって当然です。しかしそれは、買う方にも当てはまります。だからこそ、不動産を売る側にも「自分が買い手」という同じ目線が必要です。

 不動産を高く売却するためには、知識やノウハウを身につけることが重要となります。

不動産を売却する方法には、不動産会社に仲介を依頼する方法と、不動産会社に直接買取を依頼する方法があります。

また、それぞれの売却方法により、必要となる書類や経費も異なるため、注意が必要です。

このような知識を身につけることが、不動産を高く売却するためには必要です。

不動産売却の流れ|仲介・買取

不動産売却の流れ|仲介

持家の価値

不動産売却の流れ|仲介
  1. 売却準備
  2. 不動産の簡易査定と訪問査定
  3. 媒介契約
  4. 売却活動
  5. 売買契約
  6. 決済・引き渡し
  7. 住宅ローンの残債を支払う
  8. 確定申告

1.売却準備

まずは売却準備を行います。不動産は、住宅ローンの残高があると売却できません

売却に必要な書類があるかも必ず確認しましょう。
不動産売却のために必要な書類
  • 登記済権利証
  • 固定資産税納税通知書
  • 建築確認済証、検査済証
  • 身分証明書
  • 実印と印鑑証明 など

上記の書類が整ったら、次に不動産一括査定サイトから売却査定の依頼をします。不動産の査定では、できるだけ多くの不動産会社に依頼しましょう。

複数の不動産会社の査定を行うことで、より正確な不動産相場を確認できます。

2.不動産の簡易査定と訪問査定

電卓をたたく人

不動産の査定には、簡易査定と訪問査定の2種類があります。どちらも、不動産がいくらで売れるかを見積もってもらう方法です。

 簡易査定は不動産会社の持つデータを基準に見積り、訪問査定は実際に不動産を見て見積ります。

より正確な売却価格を知るために、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。査定を依頼する不動産会社の数は、最低でも3社以上から見積もりを取ることをおすすめします。

査定を受けた不動産会社の中から、仲介や売却を依頼する会社を選択します。

3.媒介契約

家を売るときに必要な書類

査定を受けた不動産会社の中から、1社もしくは複数の仲介を依頼する会社を選び媒介契約を締結します。媒介契約を締結すると、その後に不動産が売却活動をスタートします。

 仲介では、売却活動中に、手数料などの費用は一切発生しません。

仲介は、不動産が売れてから成果報酬として不動産会社に手数料を支払います。不動産会社には、売却前に手付金などを支払う必要はありませんので注意しましょう。

媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
媒介契約の種類と特徴
一般媒介契約 売主は複数の不動産業者と媒介契約可能です。売主自身も買主を探せる方法です。
専任媒介契約 3ヶ月間の期限内で1社専属の不動産業者だけが販売を行います。売主自身も買主を探せます。
専属専任媒介契約 3ヶ月間の期限内で1社専属の不動産業者だけが売買を扱います。売主は買主を探すことはできません。

上記のように、一般媒介契約は制約が少ない特徴があります。一方専属や専任媒介契約は、制約が大きい反面、不動産会社の営業活動が積極的です。

売却したい不動産の特徴に合わせて、媒介契約の種類を選択しましょう。

4.売却活動

大きなマンション

媒介契約を結んだ後は、不動産売却のスタートです。売却活動は、不動産会社がWebサイトや折り込み広告などを使って行います。

 売却活動は不動産会社の営業力が問われます。実績のある不動産会社を選びましょう。

売主は売却をスムーズに進めるために、積極的に不動産のセールスポイントを紹介します。住宅のインターフォンカメラやオートロックなどの比較的新しい付帯設備もアピールポイントです。

販売価格は、査定額を参考にしながら不動産会社に相談して決めましょう。

売却活動で重要なのが、購入希望者に物件を見てもらう内覧です。以下では、内覧のポイントを紹介しましょう。

内覧の重要ポイント
  • 家を整理整頓すること。特に水回りに注意。
  • 内覧予約が多くなる週末は、いつでも対応できるようにスケジュール調整する。
  • 購入希望者に印象を悪くしないように接客する。
内覧に来る方は、不動産売却の大切なお客様であることを忘れずに接客しましょう。

5.売買契約

書類を書く人

購入希望者が見つかり、売買条件に合意したら売買契約を締結します。ただし、売買契約書を交わすまでは、法的な契約とはなりません。

 正式な契約に至る前は「手付金」を受け取り、取引を確定しましょう。

手付金相場は、一般的に不動産の売却価格の約10%程度が目安です。売買契約書を作成する際は、宅地建物取引士の立ち合いが必要です。

この手続きは、仲介する不動産会社がすべて手配します。

6.決済・引き渡し

おしゃれな部屋

不動産の売買契約手続きが完了すれば、不動産の引き渡しです。この引き渡しには、売買の当事者、不動産会社の担当、司法書士、銀行の担当者などが集まり行います。

引き渡しには以下の書類が必要です。不動産会社に確認の上、確実に揃えましょう。
引き渡しの際に必要な書類
  • 権利証・登記識別情報通知書
  • 実印
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内)
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 本人確認書類(運転免許証等)
  • 固定資産税評価証明書
  • 住民票
  • 抵当権等抹消書類(住宅ローンの残高がある場合)
  • 管理費・修繕積立金の格の確認書等(マンションの場合)
  • 分譲時のパンフレット(マンションの場合)
  • 管理規約・使用細則(マンションの場合) など

引き渡しの際には、買主から不動産の購入残金を受け取ります。売主側は、買主に物件の鍵や権利証などの各種書類を渡して取引完了です。

7.住宅ローンの残債を支払う

住宅ローンの相場

住宅ローンの残債がある場合は、決済と引き渡しの期日が決まった段階で金融機関に連絡しましょう。引き渡し完了時の残債額を計算し、一括返済の金額を確定させます。

 住宅ローンの一括返済ができないと、不動産の売却はできません。

住宅ローンの一括返済が完了すると、金融機関から「抵当権抹消に必要な書類」を受け取り、司法書士に渡します。

司法書士は、その書類を持って法務局に出向き抵当権を抹消。そこで完全に不動産の売却が完了します。

抵当権抹消に必要な書類は以下の通りです。
抵当権抹消に必要な書類
弁済証書 住宅ローンの完済を証明する書類
登記済証又は登記識別情報 抵当権を設定した際に、抵当権者に交付される書類
登記事項証明書 借入先の金融機関の登記事項証明です。原則、発行から3ヶ月以内のもの
委任状 債権者である金融機関が、抵当権抹消に関する手続きを委任する際に必要

必要書類に関しては、必ず不動産会社や司法書士に確認しましょう。

8.確定申告

登記識別情報

不動産の売却をした年は、確定申告が必須です。確定申告を行うことで、売却利益が出ても非課税となるか、源泉所得税の還付となる可能性があります。

 確定申告は、一般的に売却した翌年の2月16日~3月15日までの間に行います。

不動産の売却益については「3000万円まで」は特例で非課税です。また、それ以外にも様々な減税や免税措置があるため、確実に確定申告をしておきましょう。

以上が仲介の流れです。次に買取の流れを紹介します。

不動産売却の流れ|買取

住宅ローンのある家

不動産売却の流れ|買取
  1. 売却準備
  2. 売却査定
  3. 売買契約
  4. 決済・引き渡し
  5. 住宅ローンの残債支払い
  6. 確定申告

1.売却準備

不動産の買取では、まず買取を実施している不動産会社に査定を依頼をしなければなりません。買取を実施していない不動産会社があるため、不動産一括査定サイトで買取を選択しましょう。

 買取でも、できるだけ多くの不動産会社から査定を取ることが重要です。

また、対象となる不動産の相場をあらかじめインターネットなどで調べておくことも必要です。買取では、不動産会社が再販のためのリフォーム工事や販売を行います。

買取では不動産会社がリフォーム代や販売費用を負担するため、売却価格が安くなります。

2.売却査定

転職

不動産価格の一般的な相場を確認できたら、買取をしてもらう不動産会社を探します。査定の際は、必ず不動産一括査定サイトを利用して、複数の査定を取りましょう。

 買取の際は、資金力と買取実績のある不動産会社をおすすめします。

一般的に買取に強い不動産会社は、資金力のある大手不動産会社がメインとなるでしょう。特に大手の不動産会社であれば、売却決定後すぐに現金化できる可能性があります。

1回の査定で満足できなかった場合は、不動産会社を変えて再度一括査定を行います。

買取査定額に納得できれば、その不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。買取では、リフォームやハウスクリーニングなどの必要がありません

 買取の場合は、家を自分で掃除する程度で十分です。お金を掛けずに売却します。

訪問査定が終ると、正式な買取価格が提示されます。不動産会社の買取価格に納得できたら、不動産会社との売買契約に必要な書類を揃えましょう。

買取の場合は、査定から売却までの期間が1ヶ月と短くなります。

3.売買契約

査定の根拠

売却する不動産会社が決まれば、売買契約を締結します。正式な契約前に、不動産会社から手付金として売却額の10%程度を受け取るのが一般的となっています。

4.決済・引き渡し

売買契約書の締結が終わると、その後に不動産会社から手付金を除いた残金が振り込まれます。買取の場合は、不動産会社がスケジュールなど柔軟に対応してくれるでしょう。

 買取では、査定申し込みから1ヶ月ほどで売却が完了するのが一般的です。

買取は、売却価格が安くなる反面、リフォーム代や仲介手数料、手間、時間がかかりません

そこで、あなたの不動産の売却にはどちらが向いているかを不動産一括査定サイトの相談窓口で聞いてみましょう。

不動産一括査定サイトでは、様々な相談を24時間体制で受け付けるサービスがあります。

5.住宅ローンの残債支払い

住宅ローンの残高

住宅ローンの残債がある場合は、仲介と同じ手続きをします。

6.確定申告

仲介と同じく、マンションを売却した年度は必ず確定申告を行いましょう。

不動産売却するなら一括査定サイトの利用がおすすめ

不動産一括査定サイトの仕組み

不動産一括査定サイトは、各社のWebサイトで集客し、不動産会社に見込み客を紹介します。

そして、見込み客を紹介した不動産会社から仲介手数料を得る仕組みで運営しています。

 不動産一括査定サイトの利用には、ユーザーへの費用が一切発生しません。

不動産一括査定サイトでは、1回の査定で最大10社以上の査定を得ることができます。

そこで最も良い条件を出してくれる不動産会社に、次の訪問査定を依頼しましょう。

訪問査定で、信頼できそうな不動産会社が見つかれば、そこに仲介や買取りを依頼します。

おすすめの不動産一括査定サイト9選

SUUMO売却査定

SUUMO売却査定の紹介

SUUMO売却査定のココがおすすめ
  • 当サイト独自アンケートで人気No.1!
  • 大手リクルートグループが運営するサービス!
  • 有名なSUUMOに自物件を掲載可能!
  • 提携社数2000社以上!10社同時比較可能!
  • 完全無料!全国対応!

SUUMOはタウンワークやゼクシィ、リクナビなどで有名なリクルートグループが運営しているサービスです。

SUUMOでは、全国のエリアごとに売却事例などの情報を掲載しており、さらに不動産会社の店舗の特徴や実績、スタッフ情報も確認できます。

そのため、査定額が妥当か判断しやすく、査定額を提示した不動産会社が信頼できる会社か見極めやすいのです。

 不動産売却に不安は付き物ですが、SUUMOは事前に十分なリサーチができるので、安心安全な取引ができる仕組みになっています。

同時査定依頼可能数も6社のサイトが多いなか、SUUMOでは10社の査定額から検討することができます。

そして、SUUMOを利用して不動産契約をすると、知名度が高いSUUMOに物件の広告を掲載でき、早期の売却が期待できます。

掲載している不動産会社も幅広く、どのサイトを使うか迷ったならまずはSUUMOを利用することがおすすめです。
対象エリア 全国
提携会社数 2000社以上
同時査定依頼数 10
運営会社 株式会社リクルート

出典:SUUMO売却査定公式サイト

すまいValue(バリュー)

すまいValueの紹介

すまいValueのココがおすすめ
  • 他社にはない業界最大手6社で査定ができる
  • 年間取引数は6社合計11万件以上の実績
  • 顧客満足度96.7%
  • 大手ならではの交渉力・スピード感|売却まで平均2.7ヶ月
  • 完全無料!全国対応!

すまいValueは、業界トップ企業6社の直営による不動産一括査定サイトです。そのため提携している不動産会社も、最大一括査定数も下記の6社に限定されています。

すまいValueに登録している不動産会社
  • 小田急不動産
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 野村の仲介PLUS
  • 三井のリハウス
  • 三菱地所ハウスネット

他の一括査定サイトと比べると、かなり少ないと感じるかもしれませんが、上記の6社は不動産業界を牽引する最大手です。

6社の知名度は高く、11万件を超える年間の実績があります。安心して売却を任せられ、確かな営業力でスピーディーに売却が進むと考えられます。

 実際に顧客満足度も高く、96.7%以上の人が「トラブルなく安心・安全に取引できた」と答えています。

デメリットとして、査定が全て大手企業であることからも、売出中物件は都市部に集中しているようです。地方の方はSUUMOイエウールなど他の一括査定サイトもあわせて利用することをおすすめします。

大手不動産会社に任せたい方、都市部の物件を持つ方には特におすすめです。
対象エリア 全国
提携会社数
同時査定依頼数
運営会社 小田急不動産 住友不動産販売 野村の仲介
三菱地所ハウスネット 東急リバブル 三井のリハウス

出典:すまいValue公式サイト

イエウール

イエウールの紹介

イエウールのココがおすすめ
  • 全国の不動産会社1,900社以上と提携特に地方の不動産に強い 
  • 「月間ユーザー数」「提携社数」「エリアカバー率」すべてNo.1
  • 累計利用者数1,000万人以上
  • 一括査定フォームの入力はチャット方式で簡単
  • 完全無料!全国対応!

イエウールは、業界最大級の不動産一括査定サイトです。11万件を超える年間の実績しています。

対応エリアの幅が広いことが強みで、都市部はもちろん、地方に強い不動産会社も登録しています。

 むやみに登録企業を増やしているわけではなく、お客さんからクレームが多い会社は徹底的に排除しており、常にユーザーが安心できるサービスを提供しています。

デメリットとしては、大手不動産会社の登録が少ないことです。気になる方は大手に特化しているすまいvalueとあわせて利用するのがおすすめです。

他社サイトでは対応できない地方のエリアもカバーしているため、地方に物件を持つ方には特におすすめです。
対象エリア 全国
提携会社数 1900社以上
同時査定依頼数
運営会社 株式会社Speee

出典:イエウール公式サイト

HOME4U(ホームフォーユー)

HOME4Uの紹介

HOME4Uのココがおすすめ
  • 国内初&創業20年の不動産一括査定サイト
  • 年間1400万人が利用し、査定数は累計45万件
  • 大手NTTデータグループ運営の強固なセキュリティ対策
  • 独自の審査基準で優良な不動産会社を選定
  • 完全無料!全国対応!

HOME4Uは、2001年に日本国内で初めてサービスを始めた老舗の不動産一括査定サイトです。

創業20年の間に実績があった不動産会社と提携しており、その数は1,800社以上です。大手から地域密着型の不動産まで、あなたにぴったりの不動産会社が見つかるはずです。

そして、HOME4Uといえば、大手NTTデータグループが培ってきたセキュリティ体制をフルで活用しています。そのため、個人情報の保護も安心で、依頼した不動産会社以外から連絡が来ることはありません。

一括査定で個人情報が漏れるのが怖いと考えている方には、HOME4Uが特におすすめできます。
対象エリア 全国
提携会社数 1800社以上
同時査定依頼数
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング

出典:HOME4U公式サイト

REGuide(リガイド)

REGuideの紹介

リガイドのココがおすすめ
  • 不動産サービスに多数対応
  • 他社より多い最大10社まで同時比較可能
  • 15年の運用歴と独自審査で不動産会社800社以上を厳選
  • 不動産投資、収益物件情報の実績も豊富
  • 完全無料!全国対応!

リガイドは、2006年にSBI不動産一括査定として生まれた不動産一括査定サイトです。15年もの運用歴があり、利用者からの信頼も厚いと言えます。

他のサイトと比べても最多の10社同時査定価格比較は、嬉しい特徴です。一方、多くの会社に査定を依頼することになるため、各企業とのやりとりが多くなるかもしれません。

 ただ、独自の厳しい審査を通過した優良の不動産会社800社以上が参加しているので、会社とのやり取りで嫌な思いをすることは少ないでしょう。

不動産売却の他にも、住宅・不動産に関する多数のサービスに対応しており、特に収益物件の査定実績が豊富です。

REGuideが対応している他サービス
  • 不動産投資
  • 収益物件情報
  • 不動産査定
  • 賃料査定
  • リフォーム
  • 不動産ローン

不動産を売却する以外にも関心がある方には、REGuideは特におすすめです。
対象エリア 全国
提携会社数 800社以上
同時査定依頼数 10
運営会社 株式会社ウェイブダッシュ

出典:リガイド公式サイト

LIFULL HOME'S(ライフルホームズ)

LIFULL HOME'Sのココがおすすめ
  • 提携不動産会社が全国に3390社で最多!
  • 地方に強い不動産会社が多数登録!
  • サービス利用者数736万人以上(2021年1月時点)
  • 担当者の顔写真や強みが一目でわかるアイコンなど不動産会社の情報が充実
  • 完全無料!全国対応!

ライフルホームズは、東証一部上場企業のLIFULLが運営する不動産無料一括査定サイトです。

提携不動産会社数が3000社を超え、当サイトで紹介する一括査定サイトの中では最も多い登録数となっています。

それでも、各不動産会社の特徴が分かる資料が豊富に揃っているのがライフルホームズの特徴です。担当者の顔写真まで掲載し、顧客に合った不動産会社が見つかる仕組みを整えています。

また、個人情報を入力しても、厳しい基準のセキュリティ認証を受けているので、個人情報漏洩の心配も必要ありません。

なるべくたくさんの不動産会社から選びたいという方は、ライフルホームズ一択ですね。
対象エリア 全国
提携会社数 3400社以上
同時査定依頼数 10
運営会社 株式会社LIFUL

出典:ライフルホームズ公式サイト

イエイ

イエイ

イエイのおすすめポイント
  • 他社にない営業電話の断り代行サービス
  • 大手から地方まで提携1,700社以上
  • 利用者数は累計400万人以上
  • 今なら売却した方限定で最大10万円分のAmazonギフトカードをプレゼント!
  • 完全無料!全国対応!

イエイは、大手企業から地元密着型まで提携社数1,700社以上を誇る不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトの運営歴は10年と長く、査定実績は豊富専門知識を持った優秀なスタッフが常駐し、中立的な立場から困ったことの相談に乗ってくれます。

他社にはないサービスとして、お断り代行というものがあります。これは、不動産会社と媒介契約を結ぶ前であれば、あなたの代わりに断りの連絡をいれてくれるというものです。

なんと、イエイで掲載していない不動産仲介会社への断りの連絡まで対応してくれるそうです。

断りの連絡って、なかなかしづらいものですよね。代わりに連絡を入れてくれるなんて、ありがたいサービスです。

また、2022年4月末までにイエイで査定依頼を出して売却した方に最大10万円のAmazonギフトカードが貰えるキャンペーンを行っております!

詳しくは公式ページをご覧ください。売却を前向きに考えていたら、ぜひイエイで査定してみましょう。

不動産会社との連絡で神経を使いたくない方はイエイの利用がおすすめです。
対象エリア 全国
提携会社数 1700社以上
同時査定依頼数
運営会社 セカイエ株式会社

出典:イエイ公式サイト

リビンマッチ

リビンマッチの紹介

リビンマッチのココがおすすめ
  • 買取査定、リースバック、土地活用など売却以外の選択肢も可能
  • 入力がチャット風で簡単!
  • 15年の運営実績
  • 年間12万件の査定依頼・資料請求がある
  • 完全無料!全国対応!

リビンマッチは、東証マザーズ上場企業のリビン・テクノロジーズ株式会社が運営する不動産一括査定サイトです。年間12万件もの査定依頼、資料請求があり、お客さんからの信用も厚いです。

リビンマッチは実績はもちろんですが、査定までの入力事項がとても簡単であることが魅力です。情報の入力がチャット風で、45秒であっという間に依頼が完了します。リースバックの相談

また、買取リースバックの相談や、リースバックの相談賃料査定などのサービスも充実しているので、売却以外の選択肢にも対応できます。

不動産売却以外の選択肢も検討したい方には、リビンマッチは特におすすめです。
対象エリア 全国
提携会社数 1700社以上
同時査定依頼数
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

出典:リビンマッチ公式サイト

住友不動産販売

住友不動産販売の紹介

住友不動産販売のおすすめポイント
  • 問い合わせから売却までマンツーマンの営業体制
  • 顧客満足度94.1%!
  • 年間購入相談件数18万件以上
  • 売却中の室内をより魅力的にするバーチャルステージング
  • 完全無料!全国対応!

住友不動産販売の特徴は、営業担当者がマンツーマンでついてくれることです。

お問い合わせ時から売却後のアフターフォローまで、一貫して担当者がついてくれるため、責任のある取引をしてくれるでしょう。そうした丁寧なサービスから、顧客満足度は94.1%となっています。

また、独自サービスのバーチャルステージングは、360°カメラで撮影したマンション室内の写真を加工するサービスです。余計なものを消して、素敵な家具を配置することで、買い手が購入後の暮らしをイメージできます。

担当者とのマンツーマンでのやり取りには安心感があります。信頼できる担当者に任せたいという方には、特におすすめです。
対象エリア 全国
提携会社数 -
同時査定依頼数 -
運営会社 住友不動産販売株式会社

出典:住友不動産販売公式サイト

不動産売却に必要な書類は?

査定に必要な書類

不動産売却に必要な書類
  • 権利証・登記識別情報通知書
  • 実印
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内)
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 本人確認書類(運転免許証等)
  • 固定資産税評価証明書
  • 住民票
  • 抵当権等抹消書類(住宅ローンの残高がある場合)
  • 管理費・修繕積立金の格の確認書等(マンションの場合)
  • 分譲時のパンフレット(マンションの場合)
  • 管理規約・使用細則(マンションの場合) 

不動産の売却に必要な書類は、売却する不動産の種類や売却方法によって異なります

マンションや戸建て住宅、仲介や買取でもそれぞれに異なった書類が必要です。

必要な書類は、必ず不動産会社に確認してから準備しましょう。

おすすめの不動産売却方法は?

不動産の売却方法は、主に「仲介による売却」と「買取による売却」の2種類があります。そして、不動産を売却する際には、状況に応じて上記した2つの売却方法を使い分けることが大切です。

 仲介は不動産会社に不動産の売却を依頼し、買取は直接不動産会社に売却します。

仲介では、不動産を市場価格で売却できる可能性がある反面、いつ売れるか分からないのが特徴です。

買取は、不動産の売却価格が市場価格の7割程度となりますが、不動産を1ヶ月程度で現金化できます。

ここからは、それぞれの売却方法を比較しながら解説していきます。

仲介による売却

おすすめの不動産売却方法

仲介の特徴
  • 不動産仲介会社が売主の代わりに販売活動を行う
  • 売主と購入希望者の間で発生する手続きの代行
  • 取引の満足度は会社の不動産販売ノウハウに左右される

「仲介による売却」は、売りたい不動産を不動産仲介会社に売却依頼をすることで、売主の代わりに販売活動を含めた一連の売却活動を行ってくれる仕組みです。

これは「媒介契約の締結」と呼ばれます。仲介による売却を行う上で、売主と不動産仲介会社の間ではじめに行われる契約です。

媒介契約が締結されると、不動産仲介会社は自社店舗やインターネットを駆使し、購入希望者を募ります

また、購入を検討している人を見つけた場合、売主を購入検討者の間で条件のすり合わせや契約手続きなども行います。

 トラブルにもなりかねない交渉事や専門知識が必要な手続きを代行してくれるため、不動産の売主にとって安心できる売却方法です。

買取による売却

おすすめの不動産売却方法

買取の特徴
  • 不動産会社が買主になる
  • 販売活動を行わない
  • 売却にかかる時間が短縮される

もうひとつの売却方法は、不動産会社による「買取」です。売主側の立場からすると、売却の流れに大きな違いはありません。

ただし、不動産会社が買主になるという性質上、通常仲介の際に行われる「販売活動」が必要なくなります。その結果、仲介よりも売却にかかる時間を大幅に短縮できます。

そのため「不動産をできるだけ早く現金化したい」という方に向いている売却方法です。

おすすめは「仲介による売却」

おすすめの不動産売却方法

不動産売却を検討している方にとって気になるのは「高値で売れるかどうか」ではないでしょうか。「売却価格」に関して、結果的に満足のいく不動産売却を求める方には「仲介による売却」がおすすめです。

買取の場合は販売活動に費やす時間が節約できるため、スピード感のある不動産の現金化が大きなメリットです。

 ただし一般的には、買取は仲介と比較すると、売却価格が低くなると言われています。

これは、不動産会社が買い取った物件・土地に対して、再開発や建設、リノベーションを行い付加価値をつけてから再度販売することを目的としている場合が多いからです。

しかし、仲介の場合は、買主が物件・土地をそのまま利用することを目的としている場合が多いです。

そのため、不動産市場の相場に近い価格で売却できる可能性が高いと言えます。

不動産売却におすすめの査定方法

不動産売却におすすめの査定方法

不動産の売却には、事前に売却したい物件がどれくらいの価値があるのかを確認するための「査定」という工程が欠かせません。

実は、査定は「机上査定」と「訪問査定」の2種類に分けられることをご存知でしょうか。

ここでは、この2つの査定方法にどのような違いがあるのか、そしておすすめしたい理由について解説します。

机上査定

机上査定とは、実際に物件を見て価格を算出することはせずに、書類上の物件情報やデータなどを元に行われる査定方法です。

例えば、不動産一括査定サイトに査定依頼を申し込むと、複数の不動産会社から机上査定の結果が届きます。

机上査定のチェックポイントの一例
  • 周辺の類似物件の売出事例
  • 不動産市場における類似物件の取引相場 etc…

机上査定はスピーディーに査定が完了しますが、現地調査をしないという性質上どうしてもその精度は下がってしまうのが特徴です。

 査定金額が多くの場合で「概算」となってしまい、実際の売却金額とは相違が生まれてしまうこともあると言われています。

訪問査定

不動産売却におすすめの査定方法

一方、訪問査定は実際に物件を見て、その価格を算出する査定方法です。

訪問査定のチェックポイントの一例
  • 建物の状態(築年数、間取り、日当たり、眺望など)
  • 越境していないか
  • 敷地の形状 etc…

訪問査定では、不動産会社の営業担当者が行うのが一般的です。彼らは、地域の不動産事情に精通しているため、机上査定に比べて高い精度で査定価格が分かるというメリットがあります。

おすすめは「訪問査定」

不動産売却におすすめの査定方法

売りたい物件の査定方法で迷っている方には、「訪問査定」がおすすめです。

不動産一括査定サイトで複数の不動産会社から机上査定をしてもらった後、依頼する不動産会社を決定したら訪問査定を依頼しましょう。

不動産売却に慣れていない方の中には、物件が不動産市場でどのように価値がつけられているのか、よく知らない方が多いことが多いです。

 机上査定でのみ査定を行う場合、「実際には価値が下がる重大な要因」が査定結果に反映されないといったことにもなりかねません。

その点、訪問査定の場合、素人目には判断しづらい部分もプロの目線で査定し、価格を算出してくれます。

売主にとっても、一旦細かく見て、説明してもらうことで、査定価格にも納得しやすいでしょう。

売却に強い不動産会社の選び方

不動産売却には理想の会社選びが大切です。複数の候補を絞ったら、以下のポイントで比較して選びましょう。

不動産会社を選ぶポイント
  1. 売却実績に優れている
  2. 売りたい物件のジャンルに強い
  3. 「宅地建物取引業」などの有資格者が多い
  4. 売却方法が充実している
  5. 査定額の根拠を説明してくれる

①売却実績に優れている

不動産売却はどこがいい?理想の会社の比較ポイント

不動産会社同士を比べるなら、売却実績に優れているかを確かめましょう。物件を売りたくても買い手が現れなければ意味がありません。実績のある会社なら手厚いサポートを期待できます。

特に売却専門の業者なら、物件を売るためのサポートが手厚いでしょう。

売却に特化した専門知識を学べる点でも有意義です。不動産会社を比べるときは、それぞれの売却実績に関する情報をメモしておきましょう。 

②特定ジャンルの物件に強い

不動産売却はどこがいい?理想の会社の比較ポイント

不動産の売却ができる業者の中でも、ひとつのジャンルに特化したところはおすすめです。

たとえば中古マンションを売りたいときは、それを専門としている業者から手厚いサポートを受けやすいでしょう。

中古マンションの特徴から売却戦略を考えるので、買い手が現れやすくなる方法をアドバイスしてもらい、実践できます。

他にも売りたい物件がある地域事情に詳しい業者もおすすめです。地域特有の立地条件や周辺環境を考えた戦略を提案してもらえます。

このように特定ジャンルに強みを持つ業者なら、本格的な売却戦略を立てられるでしょう。

③「宅地建物取引業」など有資格者が多い

不動産売却はどこがいい?理想の会社の比較ポイント

不動産会社を比べるなら、有資格者の多さも不可欠です。資格を持った専門業者がいれば、手厚いサポートを受けられます。

価格の査定自体は資格なしでもできますが、専門知識に基づいた売却サポートを考えるなら、有資格者に手伝ってもらう方が安心でしょう。

訪問査定で宅建士や不動産鑑定士などを派遣してくれる会社は、とくにポイントが高いといえます。

④売却方法が充実している

不動産の売却方法は、大きく「仲介」と「買取」の2種類に分けられます。

どちらの売却方法にもメリット・デメリットがあるため、2種類のいずれかを柔軟に選べる方が、売主にとっては利用しやすいでしょう。

仲介 買取
メリット

市場価格に近い価格で売却できる

現金化までにかかる時間が短い
デメリット 仲介手数料がかかる 市場価格よりも安くなる

上記したように、売主の状況に合わせて使い分けできると、より満足できる取引につながります。また、不動産会社によっては、「仲介」か「買取」のどちらか一方に特化している会社もあるため、事前のリサーチが必須です。

双方のメリット・デメリットを鑑みて、自分にあった不動産会社を選ぶことも重要です。

⑤査定額の根拠を説明してくれる

不動産売却はどこがいい?理想の会社の比較ポイント

査定額だけでなく、その根拠を説明してくれる不動産会社は健全です。売却額の根拠まで示してもらうことで、売る側も安心して物件を取引できます。

不動産の相場を決めるポイントは主に以下のとおりです。
主な相場の根拠
  • 物件の状態
  • 立地条件や周辺環境の良さ
  • 周辺の競合物件の相場 

これらをベースに、金額を決める要素を説明してくれる会社は、信頼性が高いでしょう。査定額の根拠を示す会社は、売る側にとっても健全な取引を進める体制を判断できます。

 

不動産売却の流れ・必要なもの

不動産売却の流れ

不動産売却にあたっては、複数の不動産会社を比較し売却に関するサポートが手厚い会社を選ぶことが重要です。

また、売却の具体的な流れを知ることで、適切なタイミングで適切なサポートを受けられることにつながります。

以下が、マンションやアパートなど、所有中の不動産を売るまでの具体的な流れです。

売却の流れ
  1. 価格査定
  2. 媒介契約
  3. 販売活動
  4. 交渉
  5. 売買契約
  6. 引き渡し

①価格査定

不動産売却の流れ・必要なもの

まずは、売却したい不動産の価格を査定します。査定方法は一般的に「机上査定」と「訪問査定」の2種類です。

机上査定 物件に関連する情報から、おおよその査定額を算出
訪問査定 実際に物件を見学し、精度の高い査定額を算出

机上査定は、対象となる物件を訪問せずに大まかな不動産価格を算出できます。簡易査定と言われることもあり、短時間で査定額を知れるのがメリットです。

不動産一括査定サイトに依頼すると、複数の不動産会社から机上査定した結果が届きます。

一方、訪問査定は物件を見学し状況を精査するため、より正確な査定額を知れます。実際の売却額との乖離を防げるだけでなく、担当者の対応が見れるため不動産会社選びにも役立ちます。

実際に売却を依頼する不動産会社を決めたら、訪問査定を依頼しましょう。訪問査定の対応で不動産会社が自分に合っているかどうかを判断することもできます。

やや時間がかかりますが、不動産を売却する前には、訪問査定を依頼しておくと安心です。

価格査定に必要なもの

  • 間取り図
  • 購入時の重要事項説明書
  • 建築関係書類 など

②媒介契約

不動産売却の流れ・必要なもの

査定価格を踏まえたうえで、売出価格が決定します。販売価格や売却方法に納得できれば、不動産会社と媒介契約を結びましょう。

 媒介契約とは、物件の売却方法や依頼する業務内容・報酬など、依頼者と不動産会社で結ぶ取り決めのことです。

媒介契約には一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約の3種類があります。媒介契約の種類によって特徴が異なるので、担当者の説明を良く聞き自分に合ったものを選びましょう。

媒介契約に必要なもの

  • 認印
  • 設備表(不動産会社が用意)
  • 物件状況報告書(不動産会社が用意) など

③販売活動

不動産売却の流れ・必要なもの

物件を売るための販売活動を行います。販売活動とは、主に買い手を探すための広告活動のことです。

販売活動の主な例
  • 不動産ポータルサイトへの登録(SUUMO・ホームズ など)
  • 指定流通機関への登録
  • 店頭での掲載

具体的な方法は、依頼する不動産会社によって様々です。そのため「どんな販売活動を行っているか」は不動産会社を選ぶひとつの基準となりえます。

独自の売却手法がある不動産会社なら、より効果的に物件の魅力を伝えれれますよ。

④交渉

不動産売却の流れ・必要なもの

物件の購入希望者が現れたら、交渉に移ります。基本的には買付証明書という書面が買主から提出されるため、提示された条件を確認して具体的な交渉に入るか判断しましょう。

 買付証明書には、購入希望価格や引き渡し希望日など、買主の要望や条件が記載されています。

不動産売却では、買主が売出価格から値引きを申し出るケースもあります。そのため、交渉を見越したうえで売却できる下限価格を事前に決めておくとスムーズです。

⑤売買契約

不動産売却の流れ・必要なもの

買主が提示した条件に合意すれば、不動産売買契約を締結します。

契約内容の確認後に、手付金の受け渡しが行われます。「契約成立の証拠」や「解約された際の担保」などが手付金の役割です。

もし売却物件の購入時に金融機関でローンを組んでいる場合、契約後に繰上償還の申込を行いましょう。

売買契約に必要なもの

  • 実印・認印
  • 手付金の領収書
  • 本人確認書類
  • 登記済権利証
  • 収入印紙 など

⑥引き渡し

不動産売却の流れ・必要なもの

契約時に定めた内容で物件を引き渡します。同時に残代金の受領所有権移転登記を行い、司法書士に所有権移転登記申請を依頼をします。

 引き渡しの前後で仲介手数料や登記費用を支払う必要があるので、事前に金額を把握しておきましょう。

また、引き渡しのタイミングでは、印鑑証明書はじめ必要書類も多くあります。必要なものを事前に用意したり、部屋の掃除をしたりしておけば、スムーズに引き渡せます。

残代金が入金されたら、残債務の繰上償還をするため借入れ金融機関への振り込みも忘れないようにしましょう。

引き渡し・残代金決済に必要なもの

  • 実印
  • 印鑑登録証明書
  • 住民票
  • 残代金受取口座
  • 残代金の領収証
  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 鍵一式 など

不動産を高く売るコツ

不動産は売却のコツを知っているだけで、高く売れる可能性があります。そこで、不動産を高く売る3つのポイントを紹介します。

すぐに実践できる内容ですので、ぜひ参考にしてみてください。
不動産売却3つのポイント
  1. 不動産の知識をつける
  2. 物件の相場を調べておく
  3. 専門家に相談する

①不動産についての知識をつける

不動産売却に必要な準備

不動産を売る際は、ある程度の知識を身につけておくと安心です。

 基礎知識を養うことで、手続きをスムーズに進められることはもちろん、仕組みやコツが分かれば理想に近い価格で売却できる可能性があります。

不動産売却では、専門用語も複数出てきます。時間がない方は、ネットで気になるテーマを調べておくだけでも、円滑に手続きを進められるでしょう。

②物件の相場を調べておく

不動産売却に必要な準備

売りたい物件の相場は事前に調べておきましょう。相場が把握できていれば、査定価格や売出価格が適正か判断できます。

相場の調べ方 利用できるサービス例
実際の売買取引価格から調べる
  • レインズマーケットインフォメーション
  • 土地総合情報システム 
物件の売り出し価格から調べる
  • SUUMO
  • 中古住宅HOME4U 

相場の調べ方は、主に「実際の売買価格から調べる方法」と「物件の売り出し価格から調べる方法」の2種類があります。

いずれの方法も、無料で相場を調べられます。ネットで簡単に検索できるので、事前に目を通しておくのがおすすめです。

ただし、相場と物件の査定額は乖離することもあるので、あくまで参考程度にとどめましょう。

③専門家に相談する

不動産売却のコツ

不動産売却に関することは、その道の専門家に相談するのも効果的です。ただし、不動産の相談事にも色々あるでしょう。目的に応じた相談相手を見つけることが重要です。

不動産会社

不動産売却の一連の流れ・やり方に関する疑問

その他不動産売却に関する全体的な疑問

税理士 不動産売却に伴う税金
弁護士 契約時のトラブル
不動産鑑定士 不動産の価値
土地家屋調査士 登記・測量
司法書士 登記・権利関係

個人での不動産売却において、何度も経験しすでに慣れているという方はごく少数です。

ほとんどの方が、自分ひとりのリサーチ力では、納得いく売却取引を行うのに十分な情報が得られない場合が多いでしょう。

状況や目的に応じて、適切な相手に相談することで、不動産をより高く売却することにつながるでしょう。

不動産売却の注意点

不動産売却の注意点

不動産会社を選ぶときは、トラブルや納得のいかない取引を避ける意味でも、以下の6つに注意しましょう。 

不動産売却の注意点
  • 囲い込みをする不動産会社に要注意
  • 媒介契約の種類に気をつける
  • 業者や物件によって仲介手数料が異なる
  • 査定書はもらっておく
  • 契約書の内容にはしっかり目を通す 

囲い込みをする不動産会社には注意

不動産会社を選ぶときの注意点

物件の囲い込みをしてくる不動産会社は、契約しないようにしましょう。

物件の囲い込みとは?
売主から売却の仲介依頼を受けた不動産会社が、他の不動産会社を介さず、自社のみで買主を見つけたいがために、物件情報を市場に公開しないことを言います。

会社が、仲介手数料を「売主」と「買主」の両方から受け取ろうとするために行うことがあります。 この間に他社から購入依頼が来ても、囲い込みをする会社が断る可能性もゼロではありません。

しかし、会社側が買主を見つけられない限り、いつまでも物件は売れないのも事実です。

売主にとって囲い込みは、取引成立が遅れるリスクがあります。媒介契約前に担当者に囲い込みをしないか確認したり、契約後も囲い込みの有無を問うなどの対策をしましょう。

媒介契約の種類に気をつける

不動産会社を選ぶときの注意点

専任媒介契約しか提案しない不動産会社には、注意が必要です。

専任媒介契約とは?
1社の不動産にしか仲介をまかせられないルールで、囲い込みにつながるリスクがあります。

専任媒介契約の他には、一般媒介契約もあります。こちらはひとつの物件で複数の業者に売却サポートをまかせられるので、売却の可能性が高まると言われています。

すぐに物件を売りたいと思ったら、専任だけでなく一般媒介契約の提案もしてくれる会社を選びましょう。

業者や物件によって仲介手数料が異なる

不動産会社を選ぶときの注意点

不動産の売却には仲介手数料がかかりますが、業者や物件によって違うことに注意しましょう。売買成立で手数料を払うしくみですが、以下のように売買価格に応じて手数料上限が決まっています。

売買価格 仲介手数料上限
200万円以下の部分 売却額の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分 売却額の4%+消費税
400万円を超える部分 売却額の3%+消費税

仲介手数料は法律で上限が決まっていますが、下限は決まっていません。従って業者の裁量によるところが大きいといえます。

目当ての不動産会社を見つけたら、物件の売却前に手数料の確認をしておきましょう。

査定書はもらっておく

不動産会社を選ぶときの注意点

不動産会社から査定の結果が出たら、必ず査定書をもらいましょう。その理由は以下の通りです。

査定書が重要な理由
  • 査定額の根拠を明細で確認できるため
  • 査定額を値下げすることになった場合に、会社に意見する根拠になるため 

不動産会社の中には、査定結果の知らせを電話だけで済ませるところもあります。しかし、そうしたところは売主に不利な条件をつける可能性が高く、おすすめできません。

取引で不利になっても売主は査定書を根拠に対抗できないからです。

不動産会社から査定書は必ずもらい、それができないようなら契約は断りましょう。

契約書の内容にはしっかり目を通す 

不動産会社を選ぶときの注意点

媒介契約書の内容は、しっかりとチェックして下さい。売却活動の内容や仲介手数料、広告手配などのコストなど、くまなく目を通すことが大切です。

契約書をよく読まないと、売却活動の実態がわからなかったり、不利な取引条件がわかってもすでに締結しているために断れなかったりします。

以上の問題を避ける意味でも、契約書は厳重に確かめるようにしましょう。

ダメージがあれば修繕をしておく 

不動産売却に必要な準備

不動産を売るとき、ダメージのある部分は修繕しておきましょう。物を売るときはきれいな状態の方が査定額が高くなるだけでなく、買主や業者にとっても印象が良いからです。

必要な修繕なしで売ると契約不適合責任を問われるおそれがあります。契約書にない欠陥がわかったときは、売主の責任に問われるので注意です。以下の項目はチェックし、あれば修繕しましょう。

欠陥対策で見るべきポイント
  • 部屋や共用部分に目立つ汚れやダメージ
  • 雨漏りや水漏れ
  • シロアリなどの害虫被害

充分な修繕をせずに売却し、契約不適合責任に問われると、高額の修繕費や売買契約の撤回などが考えられます。

トラブルを避けるために不具合チェックは重要です。 

不動産売却に関するよくある質問

不動産売却の流れは?
物件情報や相場を自分でリサーチするところから始まります。不動産売却の成功は、事前準備がしっかりできているかどうかで左右されます。
また、売り出しから売却までには半年程度かかると言われており、時期を逆算した入念な準備が大切です。
不動産売却のコツは?
「複数の不動産会社の比較の徹底」や「売れないときは不動産買取も検討する」などが重要です。
特に、各不動産会社で査定額や実際の売却額が異なるため、自分でしっかり比較できるだけの知識を身につけておくことも重要です。
不動産売却に必要な準備は?
「不動産に関する本での勉強」や「売り出し物件の相場を調べておく」などが、基本的な準備の一例です。
記事内では、他にも「ダメージがある場合は修繕をする」といったような、高額売却につながる下準備の方法についても解説しています。
売却に強い不動産会社の選び方・比較ポイントは?
分かりやすいところで言うと、まずは「売却実績が優れているかどうか」を各社で比較してみましょう。
また、売りたい物件のジャンルにおける売却実績も、失敗しない不動産会社を選ぶためのいい指標になります。
不動産一括査定サイトのメリットは?
「無料で利用できること」や「手間を省きつつ物件の査定結果を素早く知れる」ことなどが挙げられます。
不動産売却における最初のステップである「売却相場を把握する」ことに関して活用できる便利なサービスです。
不動産会社を選ぶときの注意点は?
「囲い込みをしようとする会社」や「専任媒介契約しか提案してこない会社」などの特徴に当てはまる会社には注意しましょう。
一方で「一般媒介契約」ができる会社であれば、よりスムーズに納得いく物件の売却につながります。

まとめ

不動産の売却を検討している方は、「不動産一括査定サイト」で複数の不動産会社に「机上査定」をしてもらった後、実際に売却依頼する不動産会社に「訪問査定」で物件の価格を算出してもらいましょう。

その後、不動産会社に「仲介」をしてもらい売却するのがおすすめです。

不動産の売却は、一般的に人生で何度も経験するものではありません。「自分の物件がちゃんと売れるのか」「取引の最中にトラブルはないか」など、不安になる要素はたくさんあるでしょう。

 そんな時は、迷わずその道のプロである「不動産会社」に相談するのがおすすめです。

各社がもっているノウハウを元に、あなたにあった売却プランを提案してくれるでしょう。
不動産売却の第一歩は、不動産一括査定サイトに登録することです。
不動産一括査定サイトもたくさん種類があり、それぞれに特徴があります。
下記のボタンからおすすめの人気不動産一括査定サイトの特徴を比較した記事に飛ぶことができますので、ぜひご覧になって参考にしてください。

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