不動産売却にかかる手数料は？相場や計算方法を徹底解説

「不動産売却を考えているけど、手数料がいくらかかるのだろう」などの疑問を持っていませんか？

マンションや一戸建てなど、不動産を売却する費用には仲介手数料や譲渡所得税などがあります。一般的に不動産を売却すると、その手数料は売却価格の5％前後と言われています。

そこで今回は、不動産売却時にかかる手数料や相場や計算方法について徹底解説。また、その気になる費用についても詳しく紹介しています。

手数料の金額がわかったあとは、不動産一括査定サイトで物件の相場を確認するのがおすすめです。

不動産売却にかかる手数料・諸費用一覧

まずは、不動産売却にかかる費用・手数料を紹介します。1～4まではマンション・一戸建て・土地に共通に掛かるもの、5は一戸建てや土地売却時に掛かるものです。

この中で一番費用がかかるのは、一般的には仲介手数料となります。では、下記に詳細を解説していきます。

1．仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売買成立時に取引を仲介した不動産会社に支払う手数料です。

仲介手数料の計算方法

不動産売却の仲介手数料については、上限が法律で定められているため、その範囲内で支払います。

ただし、以前は安く設定されていた400万円以下の物件の仲介手数料が、現在は割高に設定されているため注意が必要です。

売却価格が安い方が割高になる原因は、近年木造住宅の空き家が増加し、400万円以下の物件が増えていることが1つにあります。

それは、仲介手数料が安いと不動産会社の営業活動が十分にできなくなり、古い木造住宅の売却が困難になるからです。

それでは、上記の計算式を基に大まかな不動産の仲介手数料を早見表で確認してみましょう。

上記の金額は仲介手数料の上限です。そこで、不動産会社選びや交渉次第では仲介手数料を安く抑えることもできます。

ただし、仲介手数料が安いからといって不動産が売れなければ意味がありません。

手数料が安くても、販売や営業活動報告がしっかりできなければ「売り主」となるあなたが損をします。

仲介を依頼する不動産会社は、不動産の売却実績や営業担当者の対応を見ながら決めましょう。

不動産の売却は不動産仲介会社選びが重要です。売却の際は信頼できる不動産会社に依頼しましょう。

不動産仲介手数料を支払うタイミングは？

仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約時と引き渡し（決済）時の2回が一般的となっています。

仲介手数料は成果報酬なので、後払いが基本です。まだ物件が売れていない時に請求されることは原則ありません。

ただし、売買契約を締結後に売主や買主の都合で売買を中止した場合は、取引をキャンセルした側に手数料を請求される可能性があります。

売買契約を破棄することは、大きなリスクがあることを理解しておきましょう。

仲介手数料は、以下のような費用が含まれています。不動産会社は、仲介手数料を資金として以下の活動を行っています。

仲介手数料に含まれる主な費用内訳

不動産会社は仲介手数料を獲得し売り上げを上げるため売却活動を行います。よって、売主が売却期間中に費用を請求されることは基本ありません。なお、仲介手数料には以下の費用が含まれています。

2．売買契約時の印紙代

売買契約時には印紙税が掛かります。印紙税とは課税文書に掛かる税金のことで、納税は印紙を用いて行います。

課税文書とは、不動産売買契約書のような経済的な取引に関わる文書のことです。

ほかには工事等の請負契約書・不動産等の譲渡契約書などがあり、文書の種類や金額により印紙代は変わります。

印紙代は、売買契約書1通につき課税されます。仮に売買契約書を売主と買主で1通ずつ保管で、合計2通作成する時は、印紙も2通分必要となるのです。下記に、不動産売買契約時の印紙代を紹介します。

※不動産売買契約書の印紙税は、2022年（令和4年）3月31日まで軽減措置が適用されています。

3．登記費用

不動産を売却し、住宅ローンが残っている場合に抵当権（ていとうけん）抹消の費用が掛かります。

所有権の移転登記もありますが、こちらの費用は買主が負担するのが一般的です。

尚、抵当権とは住宅ローンを組んで資金調達した際に、金融機関が設定する担保物権で、債権を保全するために設定されます。また、抵当権は債務者のローン支払いが滞ったときに実行されます。

抵当権は、ローンを完済することで抹消できます。売却資金や手持ち資金にてローンを完済し、買主に引き渡しをしなければなりません。

この抵当権抹消に掛かる費用は、司法書士報酬も含めて2万円前後が相場になっています。

4．税金

不動産を売却し購入した金額よりも高く売却できたとき、その売却益に税金（所得税・住民税）が掛かります。売却したことにより生じた所得を譲渡所得といいます。

譲渡所得に対しての税率は、売却した不動産の所有期間により変わります。

譲渡所得とは、譲渡収入金額（売却資金）から取得費と譲渡費用を差し引いたものになります。

5．一戸建て・土地の場合にかかる費用

ここでは、一戸建てや土地の売却時に掛かる費用を紹介していきます。

測量費

測量費とは、土地の広さを確定させるための費用です。

一戸建てや土地の中には、取得した時代が古く隣接地との境界があいまいな場合があります。また、都心部においては実際の広さと誤差があると取引上損得がでてしまうため、一般的には測量にて土地の広さを確定させます。

測量は、不動産会社を通して土地家屋調査士に依頼します。

測量費は、土地の広さ、土地の形状、隣地の所有者の数など、測量に要した手間や日数により変わってきます。

測量には、土地のありのままを計る現況測量や境界確定時に行う確定測量があります。一般的な住宅地の測量費の目安は下記のとおりです。

確定測量は、隣接所有者との境界確定が一番の手間となり、状況によっては100万円程掛かってしまう場合もあります。

土地の価格は、土地の広さに対する平米単価で設定するので、土地の広さに誤差があると後々トラブルになることがあるのです。

特に都心部の地価が高いエリアで、一戸建てや土地の売却時は測量を行うことをおすすめします。

土地調査費用

土地調査とは、「売却する土地に土壌汚染がないか」や「土地の地盤は強固なものであるか」を調査することです。

土壌汚染調査は、その土地に工場の跡地や近隣にクリーニング店やガソリンスタンドなどがあった場合など、土壌汚染の疑いがある施設が従前地※や近隣にあるときに行うことがあります。
※行政府などにより土地区画整理事業が実施される際の、区画整理を行う前の土地こと

土壌汚染の調査は、古地図などを利用した地歴調査、実際に表層の土地を採取して行う表層調査があります。

次に、地盤調査です。地盤調査は従前地が田んぼや畑、古くからの埋め立て地などの場合に行います。

地盤改良が必要なのは一般的には地耐力２トン未満の軟弱地盤であるときです。泥や多量の水を含んだ柔らかい地盤となっています。

よって、このような土地を地盤改良せずに家を建ててしまうと、やがて自重に地盤は耐えられなくなり家が傾いてしまいます。

これらの土地調査費用は、15万円前後で行うことが可能です。

地盤改良費

地盤改良には、表層改良工法・柱状改良工法・鋼管杭工法があります。一般的に住宅地の場合は表層改良工法が一般的です。理由は、費用がこの3つの中で最も安価であるからです。

表層改良工法とは、軟弱地盤部分にセメント系の固化材を散布し、元の地盤（土砂）をシャベルカ―などを用い撹拌（かくはん）・混合することで地盤を強固なものにすることを言います。

この工法の特徴は、作業効率が高く工期が短いこと、狭小地や高低差のある土地などでも施工ができるので住宅地に適してします。

他にも、無機質で無害な物質を使うので安全であること、粘土・シルト等どんな地質でも対応できることなども特徴としてあげられます。

解体費

古い一戸建ては、更地にすることで売りやすくなります。よって、売却前に建物の解体費が掛かります。解体費用は、建物の構造（木造かRCかなど）・規模・解体のしやすさで決まります。

解体のしやすさとは、重機が解体現場に入りやすいかや、解体物の搬出のしやすさなどのことを言います。また、手間が掛かるほど費用が高額になります。

解体費は、一般的な木造2階建て住宅（30坪）で120万円前後です。

不動産売却にかかる手数料・諸費用の相場

ここからは、不動産売却にかかる手数料と費用の相場を解説します。

売却にかかる手数料・費用はマンションの場合、一戸建ての場合、土地の場合などで異なるので、それぞれ確認してみてください。

マンション一部屋を3,000万円で売却した場合

マンション一部屋を3,000万円で売却したときに掛かる費用は、下記の通りです。

仲介手数料の計算方法は、次の章で詳しく説明します。印紙代は契約金額ごとに決まっていて、1,000万円以上5,000万円以下であれば、1万円です。

その他には、引っ越し費用や住居内のクリーニング費用がかかることがあります。

譲渡所得税は、住んでいた物件なら3000円の控除が受けられるため、かからない可能性が高いです。

一戸建てを3,000万円で売却した場合

続いて、一戸建てを3,000万円で売却したときに掛かる費用は、下記の通りです。

仲介手数料と印紙代は先ほどと変わりませんが、登記費用は1つにつき1,000円なので、土地と建物両方に抵当権がついていると考えた場合2,000円です。

その他の費用は、万が一測量や土地調査をする場合に想定した金額です。しなければ、引っ越し代やクリーニング代のみで済みます。

土地のみを3,000万円で売却した場合

最後に、土地のみを売却した場合の費用を紹介します。

土地のみの場合、住んでいた物件を売った時に受けられる「マイホーム特別控除の特例」が受けられません。そうすると、譲渡所得税を払うこととなります。

譲渡所得税の税率は、売った土地を所有していた期間が5年以下か以上かで変わってきます。

ただし、これは土地を買った時よりも高く売れた場合のみに発生するものです。また、全額ではなく、売った額よりも高く利益が出た分だけにかかります。

表では、3000万円の利益が出た計算をしています。全額が利益とはならないはずなので、実際にはこんなにかからないでしょう。

不動産売却にかかる手数料・諸費用を抑えるコツ

ここまで不動産売却の費用や手数料を紹介してきました。諸経費が意外とかかることがわかりました。

実際に売却する際は、諸経費はできるだけ安く抑えたいものです。そこで、売却費用や手数料を抑えるコツを説明します。

仲介手数料を引いてもらう

不動産売却の費用・手数料を抑えるには、仲介手数料を引いてもらうのが効果的でしょう。

仲介手数料の設定は「上限金額」です。よって400万超の売買金額の場合、仲介手数料は3％以下であれば金額はいくらでも良いのです。

不動産会社が報酬を得られるのは仲介手数料のみなので、一般的には上限に設定しているケースが多いです。

一部不動産会社の中には仲介手数料を安く設定していることもあります。

また、上限で仲介手数料を設定している不動産会社でも値引き交渉は可能です。理由は、不動産会社は1件でも多く売却案件を獲得したいからです。

買取を選択する

仲介手数料がかからない不動産の売却方法もあります。それは、不動産会社による買取です。

不動産会社の買取では、あなたがリフォームやハウスクリーニングをする必要はありません。

仲介よりも売却額は安くなってしまいますが、売却にかかる費用が安く、早く確実に売れるというメリットがあります。

買取は、早く家を現金化したい方にもおすすめの売却方法です。

長く住んでから売る

不動産を売って利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、長く住めば税率が安くなる制度があります。

なので、買ってすぐに売ってしまうのではなく、長く住んでから売ると、税率が低くなり、支払う税金を抑えることができます。

10年以上住めば、税率はかなり低くなり、納付する税金の額を低く抑えられますよ。

税金を安く抑える

不動産売却で発生する税金を抑えることで、不動産投資び各手数料・諸費用を抑えることができます。

税金を抑えることができるケースは、一定の条件を満たすと適用できる特例を用いて税金を抑えます。

不動産売却して利益が出なかった場合は「3000万円特例控除」「居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」の特例が適用される可能性があります。

「3000万円特例控除」では不動産を売却して得た利益が3000万円以下であれば税金が一切かかりません。

「居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」では、不動産売売却で赤字になり住宅ローンを完済できない、または、新しく住宅ローンを組めない場合に適用されます。

「10年超所有軽減税率の特例」は、不動産の所有期間が10年以上の場合、3,000万円の特例控除の特例と併用して軽減税率の特例を適用されます。

「特定居住財産の買い換え特例」は、譲渡利益への課税が「繰り延べ」できる特例です。「繰り延べ」なので無税になるわけではないことに注意しましょう。

また「10年超所有軽減税率の特例」と「特定居住用財産の買い換え特例」の併用はできません。

不動産売却における「仲介手数料」の注意点

不動産売却において仲介手数料は非常に大きな存在感を放つものであり、安く済ませたいと考える人も多いのではないでしょうか。実際に仲介手数料の値引き交渉も費用を安くする一つのコツです。

しかし、仲介手数料は安ければ安いほど良いというものではありません。

そのため、不動産会社を選ぶ際にもっとも重要視すべきなのが、仲介手数料がいかに安いかではなく、「不動産をいかにスムーズに高く売却してくれるか」です。

実際に、営業担当者の腕次第で数百万円ほどの差が出ることもあります。そのため不動産売却を成功させたいんなら売却力があり、誠実に対応してくれる不動産会社を探しましょう。

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不動産売却の手数料に関するよくある質問

まとめ

不動産売却時には、具体的に下記のような手数料が発生します。

この中で一番費用がかかるのは、一般的には仲介手数料となります。

売却できた金額がそのまま手元に残るということではないので、買い替えで売却資金を新居に充てる資金計画の場合は注意が必要です。

売却できた金額の5％前後は手数料として掛かると認識しておきましょう。