住み替えローンとは？メリットや注意点、利用の流れなど徹底解説

住宅ローン返済中でも、転勤や子どもの入学、家の老朽化などで住み替えが必要になるケースがあるでしょう。もし家を売ってもローンが残ってしまう場合は、住み替えローンを検討してはいかがでしょうか。

住み替えローンなら、ローンの残債があっても新居の購入費用と合わせて、ローンを組むことが可能です。今回は、住み替えローンの特徴や利用の流れ、上手く利用するためのポイントについて解説します。

住み替えローンの利用を考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

住み替えローンなら残債があっても住み替えが可能

住み替えローンとは、住宅ローンの残債と新居の購入費用をまとめて借りられるローンのことです。

本来、住宅ローンが残っている状態では家を売却できません。家を売るには、残っている住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。

抵当権を抹消して売却するには、残ったローンを完済できるだけの資金が必要です。住み替えローンでは、住宅ローンの残債分と新居の購入費用を合わせてローンを新たに組むことで、住宅ローンの残債を一気に返済できます。

「住み替えたいけど預貯金を減らしたくない」という人にも、おすすめの方法です。

ただし、住み替えローン利用するには以下の条件を満たしている必要があります。

住み替えにはさまざまなパターンがありますが、住み替えローンは新しく住居を購入し、自分が住む場合に利用できます。

賃貸や実家で住む場合は住み替えローンの適用となりません。

また、現在組んでいる住宅ローンを完済し、新たにローンを組むため、あらためて審査に通る必要があります。そのほか、細かい利用条件は金融機関によって異なるため、確認が必要です。

住み替えローンのメリット

住宅ローンの完済を待たずに住み替えられる

住み替えローンのメリットは、住宅ローンの残債があっても住み替えられる点です。

仕事の都合や、子育て・高齢期などライフスタイルに変化があれば、生活に合わせて住居を変更したいと考えるものです。また、建物の老朽化で新しい家に住みたい場合もあるでしょう。

住宅ローンを完済するまで待っていたら、ライフスタイルに合った住居に住めない、希望する住居が売れてしまった、ということが起こりえます。

住み替えローンを利用すれば、売却代金や自己資金が足りない場合でも、ライフスタイルに合わせて住居を変えることが可能です。

仮住まいの必要がない

住み替えローンを利用するメリットとして、仮住まいがいらない点も挙げられます。

家を売ってから新居を購入する「売り先行」では、新居が見つかるまでの間に住む仮住まいが必要です。仮住まいとして賃貸物件を契約すると、仲介手数料や家賃、引っ越し代などの費用が発生します。

スケジュールを調整すれば、仮住まいなしで引っ越しが可能です。余分な費用がかからないだけでなく、仮住まいとしての物件を探したり、引越しの手続きや荷造りを行う手間も省けます。

ローンを二重に組まなくてよい

二重にローンを組むダブルローンにならない点もメリットです。自宅の売却より先に新居を購入する「売り先行」の場合、ダブルローンを組むこととなります。

ダブルローンの場合、旧居は住宅ローン控除を受けられません。住宅ローン控除を受ける条件の一つとして、居住している住居である必要があり、旧居は対象とならないためです。

旧居のローンを返しながら賃貸に出すこともできないため、収入を得ることもできません。

そもそも、ダブルローンを借りられるのは、旧居のローンを売却代金で完済できることが条件となります。ローンが残りそうな場合は利用できません。

住み替えローンであれば、ローンの返済を一本化できるため、返済の手間や手数料もまとめられます。

住み替えローンのデメリット

返済費用が高額になる

住み替えローンのデメリットは、返済費用が高額になる点です。残っている旧居の住宅ローンに合わせて、新居の住宅ローンの費用を支払っていかなければならないため、元の住宅ローンより返済額は高くなります。

ゆとりのある返済計画で利用しなければ、家計を圧迫してしまうことになりかねません。

住み替えローンを上手に利用するには、借入額をシミュレーションしたうえで、返済していける額かどうかよく検討することをおすすめします。家計に負担がかかりそうなら、新居の予算を下げて住み替え先を探す必要があるでしょう。

金利が高い

住み替えローンは、住宅ローンと比べて金利が高くなる傾向にあります。

住み替えローンの金利が高くなっている理由としては、優遇金利がないことが挙げられます。住宅ローンは、所定の条件を満たすと金利を低くしてくれる優遇金利がありますが、住み替えローンには適用されません。

金利が高ければ、その分返済費用が高額になるため注意が必要です。

住み替えローンを借り入れるときは、一般の住宅ローンよりも金利が高いことを踏まえて返済費用をシミュレーションする必要がありますね。

売却と購入の日を同じ日にしなければならない

住み替えローンの場合、借りたお金の一部で前の住宅ローンを完済し、残りの費用で新居費用を決済します。そのため、「自宅の売却日」と「新居の購入日」を同日にしなければなりません。

時間的な余裕がないため、売却活動や新居探しの際にじっくり検討できないかもしれません。

不本意な値下げや、妥協して新居を決めてしまうことも考えられます。

万が一、自宅の売却と新居の購入を同日に実施できない場合は、融資が受けられなくなる恐れもあります。失敗しないためには、不動産会社に相談し、慎重に計画を立てることが大切です。

審査は厳しい傾向にある

住み替えローンは、一般の住宅ローンと比べて、審査が厳しい傾向にあります。

住宅ローンが返済できなくなった場合、金融機関は家を差し押さえて競売にかけ、残りの費用を回収しようとします。担保にする家の価値以上の借入金となる住み替えローンの場合、競売にかけても全額回収することが困難です。

金融機関にとって、費用が回収できない融資の契約はリスクが高く、慎重にならざるを得ません。

返済能力やこれまでの返済履歴、勤続年数など、一般の住宅ローンより厳しくチェックされると考えておいた方がいいでしょう。

住み替えローンの流れ

①ローンの残債・売却相場を調べる

住み替えローンの利用には、現在の家の住宅ローンを完済する必要があります。まずは、完済するのにいくらかかるのか、ローンの残債を調べておきましょう。

分からない手元に資料がなく、Webサイトで確認できない場合は金融機関に問い合わせてみてください。

また、不動産会社に売却査定を依頼する前に、相場価格を調べておきましょう。売却代金と自己資金で完済できるかどうかによって、資金計画が変わってくるためです。

売却代金と自己資金で完済できる場合は、新居の購入に住宅ローンを、できない場合は住み替えローンを利用する必要があります。

売却相場を調べておくことで、適切な査定を行っている不動産会社を選ぶ材料にもなります。

②不動産会社に相談する

不動産会社に住み替えの相談をし、売却査定してもらいましょう。不動産会社を選ぶ際にチェックしたいポイントは以下のとおりです。

地域での売却実績が豊富な不動産会社に売却査定を依頼し、査定額が適正かどうか見極めます。「調べておいた相場価格と大きく外れていないか」「納得のいく根拠をもとに査定額を提示しているか」といった点がポイントです。

住み替えローンを利用したい旨も伝え、スケジュール調整が可能か、資金計画や金融機関の相談もできるか確認しておくといいでしょう。

③新居を探す

不動産会社に算出してもらった予算をもとに、新居を探しましょう。住み替えローンでは、自宅の売却日と新居の購入日を同日にするために、タイミングを合わせる必要があります。

希望条件の合う物件が見つかっても、売主とスケジュール調整が上手くいかないようであれば、諦めるしかありません。

予算だけでなく、スケジュール面も考慮しなければならないため、新居の候補はいくつか挙げておくといいでしょう。

④融資を受ける金融機関を探す

新居の候補が決まったら、融資を受ける金融機関を探します。住み替えローンを扱っている金融機関は限られているうえに、利用条件があるため、注意しなければなりません。

また、金融機関によって金利や審査基準、サービス内容などにも違いがあります。ローン選びに不安のある方は、不動産会社に相談してみるのもおすすめです。

情報収集を重ねた上で、どの住み替えローンが自分に合っているのか、しっかりと比較検討して選びましょう。

⑤審査を受ける

融資を受ける金融機関が決まったら、審査に申し込みましょう。審査は、仮審査（事前審査）、本審査の二段階です。仮審査では、返済能力や借入金額に無理がないかをチェックされます。結果が届くまでの期間は、2〜3日程度です。

仮審査に通れば、「自宅の売却」と「新居の購入」をそれぞれ契約し、本審査を受けます。

仮審査に通っていても本審査で落ちることもあることを、念頭に置いておきましょう。

⑥融資を受ける

審査に通り、融資を受けられることが決定すると、売却と購入の準備を進めていきます。融資を受けた日に、残りの住宅ローンを完済し、購入した新居を決済しなければなりません。

自宅の売却と引き渡し、ローンの完済、新居の引き渡しのスケジュールを調整し、すべて融資実行日に実施します。

新居は住宅ローン控除の適用となるため、確定申告を忘れないよう注意しましょう。

住み替えローンを上手く利用するためのポイント

情報収集や準備を入念に行い高く売却する

住み替えローンを上手く利用するには、まず自宅をできるだけ高く売却することが重要となります。売却価格によって、ローンの残債や新居の予算など、資金計画が左右されるためです。

売却に成功するために、情報収集や準備を入念に行う必要があります。「住み替えを検討し始めてから不動産会社を選ぶまで」「不動産会社に依頼してから売却まで」の2段階に分けて、ポイントを整理してみました。

住み替えを検討し始めたら、まずはローンの残債や自己資金を把握しておきましょう。自宅がいくらくらいで売れそうか、希望の新居はどの程度で購入できそうかも調べておきます。

不動産の売却価格は、「土地総合情報システム」や「レインズマーケットインフォメーション」で検索可能です。

不動産会社を選ぶ際にも、「「地域や物件の広さなど、自宅と似ている条件の物件売却数が多いか」「住み替えローンに対応しているか」などを事前に調べておくとスムーズに進むでしょう。

不動産会社が決まり物件を売却する段階に入ったら、内覧準備が必要です。実際に物件を見に来てくれた人に魅力を感じてもらえるよう、室内を綺麗に清掃しておきましょう。

内覧希望があった際には、スケジュール調整に柔軟に応じられるとよりいいですね。

返済計画に無理のない借入金額を設定する

住み替えローンに失敗しないためには、返済計画に無理のない借入金額を設定することが重要です。現在の収入で支払える金額いっぱいまで借りるのは、おすすめしません。

「残業が少なくなり収入が減った」「子どもの学費が必要になり支出が増えた」など、収入が安定している保証はないためです。

返済以外にもかかる費用を考慮したうえで、ライフスタイルの変化にも対応できる程度の金額を考える必要があります。

収入の減少や支出の増加があっても返していけるように、ゆとりを持ってローンを組みましょう。

買い替え特約や買取保証について知っておく

買い替え特約

買い替え特約とは、期日までに自宅が売れなかった場合、新居の購入を白紙にできる特約のことです。

住み替えローンは、売却と購入を同時に進める必要があるため、なかなか売却できなければ、焦って不本意な値下げをしてしまうことになりかねません。あるいは、違約金や損害賠償金を支払って新居の購入をキャンセルすることになります。

ただし、売主のリスクが大きいため、買い替え特約を了承してくれるケースは少なくなっています。

不動産会社が販売している物件なら了承してくれる可能性があるため、相談してみてください。

買取保証

買取保証とは、期日までに買い手が見つからなかった場合に、不動産会社が買い取ってくれる制度のことです。

「遅くてもいつまでには売却できる」保証となるため、住み替えのスケジュール調整がしやすくなります。特に、購入したい物件が決まっており、確実に自宅を売却して住み替えたい場合に有効です。

ただし、買取価格は相場の70%程度に下がってしまいます。不動産会社から、専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結することが条件として出されるケースも多い点にも注意が必要です。

買取保証のメリットとデメリットを押さえたうえで、利用すべきか検討しましょう。

減税措置を利用する

住み替えローンを利用する際に受けられる控除についてまとめました。適用には要件があるため、国税庁のウェブサイトで確認してみてください。

住み替えローンを利用した後に、忘れずに確定申告しましょう。

住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）

住宅ローンを利用し、マイホームを新築、取得または増改築などを行った際に受けられる控除です。適用されるには、「事業用ではなく個人であること」「住宅ローンを組んだ本人が居住していること」などの条件があります。

住み替えローンの場合も、控除の対象です。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを売却し、売却代金が住宅ローンの残高を下回った場合に、ほかの所得から控除できる制度です。

「自分が住んでいるマイホームであること」「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること」などの条件があります。住宅ローン控除と併用して控除を受けることが可能です。

参考：住宅ローン控除を受ける方へ、国税庁

住み替えローンのシミュレーション

実際に住み替えローンを利用すると、借入額や返済額はいくらになるのか、以下の状況でシミュレーションしてみました。

上記の条件をもとに、住み替えにかかる費用や月々の支払額を計算した結果がこちらです。なお、ボーナス月支払い、その他手数料は考えないものとします。

売却代金で返済した後の残債が100万円、新居の購入費用は2,400万円であり、物件自体にかかる費用は2,500万円です。売却や購入に諸費用がかかるため、必要な借入額は2,700万円となりました。

2,700万円を金利3%・借入期間30年で借り入れた場合、返済額は約4,098万円です。1ヶ月あたり、113,833円支払う計算になります。

諸費用はあくまでも目安です。仲介手数料や印紙税、保険料など、金融機関や売却物件の金額によっても異なります。

※ 三井住友銀行「新規借り入れシミュレーション」を使用

返済比率は20%ほどが目安

無理のない借入額の目安として、返済比率を基準にして考える方法があります。

一般的に、金融機関が融資できる返済比率は、30〜40%といわれていますが、あくまで借入できる上限額です。無理なく返済できる返済比率は、20%程度が目安となります。

ここで考える年収は、実際に手元に残る手取り年収で考えた方がいいでしょう。

社会保険料や税金を引いた手取り年収は、額面年収の0.75〜0.85%とされています。

ゆとりをもって返済できるように借入額を設定するには、もう少し新居の予算を下げるか、金利の低いローンを選択することが望ましいでしょう。

手取り年収560万円の場合の理想的な返済額は、年間112万円、月9万3,000円程度です。無理のない返済計画を立てるには、返済比率を使って計算してみてください。

金融機関のホームページなどでもシミュレーションができるため、利用してみるのもおすすめです。

住み替えローンが利用できない場合の対処法

ペアローンや収入合算にする

借入額が高額になり審査に通らない場合、収入合算やペアローンで借りる方法があります。収入合算とは、夫婦の収入を合算してローンを組む方法です。合算した金額を基準にできるため、借り入れられる金額も高くなります。

ペアローンとは、同一物件に対して夫婦それぞれが契約者となり、2本の住宅ローンを組む方法です。合算した金額でローンが組める点は収入合算と同じですが、2本のローンとなるため、それぞれに手続きや諸費用が必要となります。

夫婦以外でも、同居している親や子、祖父母などの親族なら収入合算者やペアローンの契約者になることが可能です。

収入合算の場合は、借り入れられる金額は増えるものの、手数料や税金などの諸費用がローン1本分しかかかりません。ただし、収入合算者は住宅ローン控除の適用とならない点や団体信用生命保険に入られない点がデメリットです。

ペアローンの場合は、合計で2本のローンを組むこととなるため、2人とも団体信用生命保険に入ることが可能です。夫婦でペアローンを組んでいて夫が亡くなった場合、夫が契約していた分のローン残債は支払義務がなくなります。

ただし、妻が契約している住宅ローンは、継続して支払っていかなければなりません。また、ローン2本分の手数料がかかる点はデメリットといえます。

離婚した場合に、「残ったローンはどうするのか」「家は売却するのか、どちらかが住むのか」といった問題が起こる点も注意が必要です。

借入額を減額する

過去の返済状況や勤務状態などに問題がないにもかかわらず、住み替えローンの審査に通らない場合は、年収に対して借入額が高すぎることが考えられます。

返済比率を計算し、借入額が高すぎる場合は、住み替え先や借入額の再検討が必要です。住み替え先をもう少し安い物件とし、借入額を減らすといいでしょう。

また、金融機関によっても判断基準が異なるため、別の金融機関であれば通る場合もあります。

借入額は適正か、勤務状態や健康状態などに問題はないかなどを再度確認したうえで、審査を申し込みましょう。

資金のサポートを受ける

親族からの資金のサポートを受けたり、預貯金から資金を捻出できれば、売却代金で残った分を支払うに越したことはありません。旧居の住宅ローンが完済できれば、通常の住宅ローンを組めます。

通常の住宅ローンであれば、住み替えローンと比べて金利は低く、審査も通りやすいでしょう。

資金のサポートや預貯金がない場合は、資金が貯まるまで時期を待つのも選択肢です。住み替えローンの審査が通らない場合は、資金が調達できないか検討してみましょう。

買い先行の場合はダブルローンを利用する

十分な預貯金がある場合や親族から資金のサポートが受けられる場合、買い先行にしてダブルローンを利用するのもひとつの方法です。

新居を購入して住宅ローンを組み、旧居が売れるまでの間は二重にローンを支払っていくことになります。

住宅ローンは本来、居住用の物件に対して融資を受けられるローンであり、原則1人1件分しか借りられないためです。許可を得るには、旧居の売却代金と自己資金で完済できる見込みがあることが条件となります。

また、家2件分の借り入れとなり返済額が大きくなるため、審査も厳しくなる点に注意が必要です。返済負担が大きくなるうえに、旧居は住宅ローン控除も受けられません。

資金に余裕がない場合は、ダブルローンの利用は避けた方がいいでしょう。

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資金契約やスケジュール管理など、住み替えには不安がつきものです。わからないことや不安なことを相談して解決していくことは、住み替えの満足度につながります。

少しでもわからないことがあれば、ぜひ相談してみてください。

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まとめ

本記事では、住み替えローンの特徴や利用の流れ、上手く利用するためのポイントについて解説しました。

住み替えローンを利用すれば、住宅ローンの残債がある場合でも住み替えが可能です。新居が必要になったタイミングで住み替えられて、「仮住まいがいらない」「ダブルローンを組まなくていい」といったメリットもあります。

一方で、金利が高く審査は厳しい点には注意が必要です。売却と購入を同時に進めなければならないため、スケジュール管理も重要となります。

上手に利用するには、資金計画やスケジュール管理を慎重に行うことや、自分に合った不動産会社を選ぶことがポイントです。

悩みや不安が生じた場合には、「ARUHI 住み替えコンシェルジュ」のような専門家に相談してみるのもいいでしょう。

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