住宅ローンの保証料とは？各種支払方法のメリットと計算法を紹介

住宅ローンの保証料を実際に知るタイミングは、住宅ローン契約時に提示される諸費用の内訳を見た時が多く、その金額の大きさにちょっと驚いたりしてしまうかもしれません。

しかし一方で、よく聞くフレーズとして「保証料が不要（またはゼロ）」「保証料を比較」「保証料返金」などを耳にします。これはどういうことなのでしょうか？

今回は上記の点を踏まえて、住宅ローンの保証料について注意すべきポイントにも言及していきます。

ぜひ今後の住宅ローンを組む際の参考になさってください。

住宅ローンの保証料とは？

住宅ローンの保証料は保証会社に支払う料金のことです。ここでポイントなのは住宅ローンを組んだ金融会社ではなく保証会社であること。

例えば、住宅ローンを組む際に、金融機関から融資の条件として「保証会社と契約してもらう必要がある」ことを伝えられるケースを想定してみましょう。

「なぜ保証会社と契約？」という疑問をいだきますが、答えは簡単。金融機関は利用者が支払い不能になった場合、保証会社から住宅ローンが弁済されるのです。

では具体的に「保証料」とは、住宅ローンのどの項目に属しているのでしょうか？下記で詳しく紹介していきましょう。

保証料は諸費用の中の1つ

保証料は住宅ローンの諸費用の中に含まれます。諸費用とは住宅ローンを契約する際に発生する経費のこと。下記の例をご覧ください。

返済不能になった際に、保証会社が代わりに弁済

保証料が必要になる時は、住宅ローンを組んだ方は何らかの理由で「返済不能」に陥った時です。このまま返済をしてもらえない場合、金融機関にとっては「貸し倒れ」となり、大きな損失となります。

その貸し倒れのリスクを回避するのが保証料。保証契約をすると、債務者が返済不能の場合、保証会社が債務者に代わって金融機関に住宅ローンの代金を払います。

住宅ローンは年単位の長い返済期間なので、金融機関も不足の事態に備えているわけですね。

債務が免除されるわけでは無い

保証会社から金融会社への支払いは一時しのぎの代位弁済に過ぎず、今度は保証会社から債務者に金融会社に支払った同額分が請求されます（これを求償権と言います）。

ただ、返済不能になっている債務者が、すぐに返済能力を持ち直し保証会社へ返済するケースはあまり現実的ではありません。

そこで、保証会社は住宅ローンを契約時に不動産に抵当権を設定し債務者が返済不能の場合に抵当権を実行、つまり競売にかけて元金に充当する流れを取ります。

抵当権を設定するのに保証料、保証会社が必要な理由

でも「なぜ抵当権を設定するのに、わざわざ保証会社が必要なのか？」と疑問が残りますよね。そこには不動産の物価と関係性があります。

2000年初頭まで、金融機関は融資の際、抵当権のみを条件としていましたが、その代わり物価の下落を見越して、販売価格の7~８割しか融資をしません（担保主義）でした。

しかし産業界としては、住宅にお金を使わせれば景気が浮揚するとして軸足を転換。2014~15年以降、金融会社は住宅ローン契約時、不動産の価格が10割なら、その10割分を融資をするようになります。

ところが年月が経つにつれ、不動産（特に建物）は価格が2~3割下落し、抵当権の実行だけでは、融資分の元が取れず、結果金融会社が損失を負ってしまう可能性が高いわけです。

そこで、保証会社を介在させ、保証料で下落分を補填させるスタイルを採用。金融会社は最初から物件の10割分を融資しても、ダブルのセーフティーネットで貸し倒れのリスクを回避しているのです。

金融機関もまさかの備えが必要なわけですね。

住宅ローン保証料の2種類の支払い方法

先述したように保証料は、住宅ローンの諸費用の中で占めるウェイトが高く、住宅ローンを組んだ当初から全額一括で支払うには負担が高いケースもあります。

外枠方式は一括前払いタイプ

外枠方式は、保証料全額を一括払いするタイプ。ローンの支払金額に組み込まれないので外枠方式と呼ばれています。つまり保証料を支払うタイミングは、住宅ローン契約時で前払いとなります。

内枠方式は月の金利上乗せタイプ

内枠方式は、保証料を分割して支払うタイプ。支払うタイミングは月々の住宅ローン返済時で、本来のローン分に上乗せして支払っていきます。この時注意すべきは分割して払う分、利息が発生することです。

外枠方式と内枠方式のメリット・デメリット

では保証料はどちらの支払いタイプを選ぶべきなのでしょうか？そこで、上記を踏まえて、外枠方式と内枠方式のメリット・デメリットをまとめてみました。

契約時にまとまった資金があれば、いうことはありませんがそれぞれの家庭の事情は様々。どちらが正解ということはありません。ご自身のマネープランに合わせて賢く選択してください。

外枠・内枠方式の支払い総額をシミュレーション

では実際に外枠方式と内枠方式の支払い総額をシュミレーションしてみましょう。不動産価格が3,000万円・返済期間が35年・元利均等方式の条件に設定してみました。

そして基本の金利は全期間固定金利型として1.34%にし、内枠方式はこの金利に保証料分0.2%上乗せ（1.54%）にしています。

外枠方式と内枠方式の合計金額を比べてみると、外枠方式ー内枠方式＝607,259円となり、60万円以上の差額となります。

例えば上記条件のまま25年ローンにすれば、その差額が392,035円、15年ローンにすれば、224,825円となります。

つまり、利用者によっては「内枠方式は長期的には痛い出費だけど、中期的返済ではこの程度の費用は許容範囲」、「契約初期に出費せず、手元に資金を残せる」と評価することもできます。

いずれにせよ、どの期間でいくら金額を借りるか？、契約時に手元にある程度の資金が用意できるか？にも左右されます。ケースに応じてご検討ください。

ご自身にとって無理のないプランが一番大切になってきます。

保証料がかからない住宅ローンはある？

保証料がかからないことをうたい文句にしている住宅ローンも多く存在していますよね。特に下記の2点はとても有名です。

では保証料がかからない両者について、下記で詳しく紹介していきます。住宅ローン利用者にとっては、諸費用全体を抑えることにつながりますので要チェックです！

フラット35(住宅金融支援機構＋民間金融機関）

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携している住宅ローン。全期間固定金利という特徴があり、保証料が不要で有名な金融商品です。

フラット35は、利用者が住宅ローンの資金を受け取った後、住宅金融支援機構が住宅ローンの貸し手の民間金融機関から住宅ローンを買い取る仕組み。

ただ、（融資）事務手数料は契約した民間金融機関によって発生します。具体的な金額はその金融機関次第になりますのでご注意ください。

国がバックボーンにあるから経営地盤は安泰なのですね。

ネット銀行の住宅ローン

保証料ゼロでしかも手数料も安いネット銀行も多数あります。中には実際に他の金融機関と比較しても総額数十万円単位で諸費用が浮いて、お得なケースも。

ただ住宅ローンの保証料が無料ということは、ネット銀行は保証会社を通さないことであり、利用者が返済不能になった場合、貸し倒れリスクを負うことを指します。

本記事でもおすすめ銀行サイトでご紹介しています。

住宅ローンの保証料が返金される2つのケースとは

費用が高くて負担になりがちな保証料ですが、下記の2つのケースに当たる場合には保証料が返金されることがあります。

繰り上げ返済時や借り換え時に保証料が返金となるケースとは？

例えば、返済期間が35年の住宅ローンを組んだ場合を想定してみます。下記のようなケースが保証料の返金に該当します。

返済期間中にまとまった資金ができ、一括で返済したいとなった場合（繰上げ返済）や返済期間中に他の金利の安い金融機関が見つかり、借り換えをする場合（借り換え時）。

当初は35年の返済期間の住宅ローンの保証料に対して前払いをしています。途中解約となれば、35年の期間ではなくなり、途中解約までの期間内の保証料しか発生しないことになりますね。

では保証料はいつ返金されるか？

上記のどちらかの対応になるかは金融機関によって異なりますので、事前にお問い合わせをして確認しておくと安心ですよ。

住宅ローンの保証料について注意すべきポイント

住宅ローンを選ぶ際、保証料が安かったり、不要になったりすれば確かにお得ですが、選ぶポイントはそこだけでいいのでしょうか？

住宅ローンは高い買い物。慎重に慎重を重ねて損と言うことはありません。今回は下記のポイントについてまとめましたので、お知りおきください。

保証料が発生しない場合は金利に注意

上記の場合、0.2%の金利が上乗せされているのが基本です。まずはシュミレーションをしてみてお得かどうか判断してみましょう。

保証料が発生しない場合は（融資）事務手数料がかかる場合が多い

もちろん、手数料が数万円程度やキャンペーン中で１%程度の場合も多いので、ネットリサーチする場合は全体の数字を目ざとくチェックするようにしましょう。

【保証料で比較】おすすめ住宅ローン4選

ランキング根拠はこちらからご覧いただけます。

auじぶん銀行

auじぶん銀行では仮審査から契約まで、すべてオンラインで手続き可能です。ネット銀行の強みを活かし、実店舗に必要なコストをカットした分、低金利を実現しています。

以下は新規借り入れ時（全期間引下げプラン）の金利です。

じぶんでんき・au回線と併用で金利引き下げ！

auじぶん銀行の住宅ローンに加えて、じぶんでんき・au回線を契約すれば金利が引き下げられます。

保証料は0円

保証会社を利用した契約の場合、保証料は発生しません。しかし保証料相当額を上乗せした金利が設定されることになります。

出典：auじぶん銀行住宅ローン（2023年6月現在）

PayPay銀行(新規借り入れ)

PayPay銀行は、業界最低水準の低金利で住宅ローンを提供しているのが強みです。

新規お借入れキャンペーン

新規お借入れキャンペーンとして変動金利で契約すると、通常金利0.380%から0.031%引き下げられた0.349%が適用されます※1。

少しでも低い金利での借り入れを希望している方には、PayPay銀行がおすすめです。

住宅ローン申込ナビが使いやすい

住宅ローン申込ナビに登録すれば、手続きの方法をナビゲートしてもらえます。住宅ローン申込ナビでは以下の機能が利用可能です。

手続きが簡単な住宅ローンを探しているという方には、PayPay銀行がおすすめです。

掲示板機能のコンタクトボードを使えば、営業時間外でも問い合わせの書き込みができます。日中は忙しくて時間が取れないという方にも便利です。

出典：PayPay銀行住宅ローン（22023年3月現在）
※1：【申し込みまたは契約】2022年12月1日（木）～2023年3月31日（金）【融資実行】2023年4月28日（金）まで

SBI新生銀行

SBI新生銀行の住宅ローンは、変動金利・当初固定金利・長期固定金利・ステップダウンという、4種類の金利タイプがあります。

特徴を把握しライフスタイルや、返済プランに合った金利タイプを選べる点が魅力です。

新規契約者向けキャンペーン

現在、金利や事務取扱手数料が優遇されるキャンペーンを実施中です。※1

保証料の負担なし

新生銀行のパワースマート住宅ローンでは、保証会社という仕組みは利用していません。保証料を負担することはありません。

申込者に死亡や高度障害といった不測の事態が起こった場合は、団体信用生命保険で保障されます。

一般団信への加入は0円、ガン団信へは金利に0.1%上乗せすることで加入できます。

出典：SBI新生銀行住宅ローン(2023年12月時点)
※1： 申し込み・契約：2023年12月29日まで

三菱ＵＦＪ銀行

三菱ＵＦＪ銀行では、店頭窓口での申し込みに加えて、手続きがネットで完結する「スマート手続」を採用しています。

スマート手続を利用すると、通常より金利が優遇。現在は、以下のような金利で借り入れが可能です。

借入時に必要な事務手数料は、借入金額の2.2％。保証会社を利用した住宅ローン契約の場合でも、保証料は必要ありません。

住まいと家族を守れる保険サービス

三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンは、住まいと家族の未来を守れる保険サービスが充実しているのも、大きな特徴です。

7大疾病保障付住宅ローンビッグ＆セブン〈Plus〉や、健康上の理由で従来の団体信用生命保険へ加入が認められない方のために引受範囲を広くしたワイド団信などがあります。

年齢や既往歴・予算や希望する保障の範囲などを考慮して、ニーズに合った保険に加入できるでしょう。

特典が盛りだくさん

借入金額1,000万円以上・借入期間10年以上の住宅ローン新規契約者は、家電購入特典・引越特典、ホームセキュリティ特典が受けられます。

住宅ローンを借りている本人から出産前・出産後6か月以内に、出産予定もしくは出産があったという申し出があると、そこから1年間適用金利より年0.2%金利が優遇されます。

さらに、借入期間中はPontaポイントが、毎月50ポイント付与されます。

出典：三菱ＵＦＪ銀行住宅ローン（2023年12月現在）

住宅ローンの保証料に関するよくある質問

まとめ

住宅ローンを組む際によく金利にばかり注意が行きがちですが、保証料もプランを検討する際に見逃せない要素であることがご理解できたと思います。

ただ、保証料が安くなっていたり、ゼロになっていても、落とし穴が潜んでいるかもしれないので注意が必要です。下記のようにくまなく点検してみましょう。

具体的には、ネットのシミュレーションや銀行からの見積もりなどがおすすめ。うまく活用しながら、住宅ローンのトータル金額で総合評価するようにしましょう。