住宅ローンが払えないとどうなる？対処法と最新ローン事情とは

「今後住宅ローンが払えないとどうなるのだろう」「住宅ローンの支払いに遅延したらどうなる？」と、マイホーム購入時には誰しもこのような不安を持つはずです。

また、住宅ローンを申し込んでみたけど、「コロナショックで住宅ローンが払えない」という人も急増しているのではないでしょうか。

そこで今回は、住宅ローンが払えない人の特徴や払えなくなるとどうなるか解説していきます。

払えない場合の対策についても紹介しているので、網羅的に参考にしてみてくださいね。

住宅ローンが払えない人が急増？最新の住宅ローン事情について

まずは、現在住宅ローンを払えなくなり、困窮している方々が急増している背景について解説していきます。

コロナによる収入の減少による住宅ローン困窮

昨今のコロナの影響により、日本を代表する大手企業でも賞与・給与が削減されています。経団連が公表した大手企業の2021夏のボーナスの平均額は前年度比で約8％と、3年連続で減少したそうです。

出典：日経新聞より

住宅ローン返済負担軽減に関する相談件数の増加について

そもそもコロナによる収入の減少以前の問題として、住宅ローンの返済に関する相談件数は非常に伸びています。

下記のグラフは住宅金融支援機構が公表している、フラット35の返済相談件数の推移になります。

出典:住宅金融支援機構の調査より

コロナ禍以前の2020年2月の相談件数は15件に対して、2020年4月にはさらに増え1158件の相談件数になっており、相談件数の累計も急激に伸びていることがわかるでしょう。

コロナがなくても住宅ローンの破綻率は2%

また、コロナがなくても、住宅ローンの破綻率は毎年2%と言われており、50人に1人は返済に困窮しているといわれております。

住宅支援機構が公表しているデータによると約4％が返済困窮者になっているとされています。

出典：住宅金融支援機構の調査より

民間金融機関が公表しているデータはありませんが、民間の融資は公的金融機関よりも審査が厳しいため、住宅支援機構が出している数字よりも少し下がると言えます。

よって、日本全体での住宅ローン破綻率は約2％前後、50人に1人が破綻してしまう推測になります。

コロナの影響で返済困窮者が増えることは当然と言えるでしょう。

住宅ローンが払えない老後破産予備軍が発生

住宅ローンの完済年齢が上昇し、平均73歳になったことはご存知でしょうか？ここ20年で約5歳上昇したそうです。
出典：日経新聞より

住宅ローンの完済年齢が上がった背景として「住宅の価格の上昇」「借入時の年齢上昇」「返済期間の長期化」の要因があげられます。

住宅ローンの借入時の年齢が高くなった

住宅ローンの借入時の年齢が高くなったのは、「晩婚化」が原因となっています。

1975年の男性と女性、それぞれの初婚平均年齢は、男性：27歳、女性：24.7歳。それに対し、2018年の初婚平均年齢は、男性：31.1歳、女性：29.4歳です。※

上記グラフからも約40年で4〜5歳ほど結婚年齢が後ろにズレたということになります。

それに伴って、出産する年齢も後ろに下がり、家庭を持つ年齢が高くなり、住宅の取得タイミングが後ろにズレるでしょう。

35歳で35年ローンを組んだら、完済時は70歳になります。完済年齢が上がることがわかりますね。

住宅ローンの借入金額が大幅に増加

住宅ローンの融資額はここ20年間で上昇しています。その理由は、住宅価格の上昇が考えられるでしょう。下のグラフは国土交通省が公表している不動産価格の指数になっております。

出典：国土交通省 「不動産価格指数（令和３年３月・令和３年第１四半期分）」

マンションは特に価格の指数が上がっており、戸建て住宅に関しても、緩やかに上昇しているのがわかるでしょう。

また、下記の「不動産流通機構」の地域別の不動産成約価格の推移からも、不動産価格の上昇がわかります。

この理由は銀行の融資の金利が超低金利であることが理由にあげられます。

また、コロナ禍の影響で、住宅への価値を改めて考える方々が増えたり、中古マンションの販売棟数の減少から需要が大きくなっていることも背景にあります。

住宅ローンの返済期間の長期化

先ほど記載いたしました通り、住宅価格の上昇により、住宅ローンの借入金額が増加しました。必然的に返済期間が伸びていきます。

また、下記のグラフの通り、令和2年度の平均返済期間は、分譲戸建てで31.0年、分譲マンションで31.1年となっております。

出典：国土交通省 令和２年度 住宅市場動向調査報告書

国土交通省が公表しているデータからも、住宅ローンの返済期間を35年以上で設定している方はおよそ7割いることがわかります。

長期にわたる返済プランにより、老後の返済が滞ってしまう方も多いのです。

住宅ローンが払えない高齢者が増えている？

前述したとおり、住宅ローンを完済するまでに73歳を超える高齢者が増えてきております。しかし、完済年齢が73歳だとまずい理由があるのでしょうか？

この3つの理由から、60歳時にローンの平均残高が1300万円に増加したり、60歳を超えてもなお住宅ローン残高が1000万円を超えている老後破産予備軍の方々が増加しています。

終身雇用・年功序列の崩壊

終身雇用、年功序列などの日本型雇用は、大企業を中心にまだまだ色濃く文化が残っているでしょう。

しかし、こうした日本型雇用が「崩壊した」と言われる理由として、2019年4月、経団連の中西宏明会長は「企業が終身雇用を続けていくのは難しい」と言及しました。
出典：日経ビジネス 「終身雇用難しい」トヨタ社長発言でパンドラの箱開くか

そもそも企業の年功序列を前提にした終身雇用は、長く雇用するほど人件費が増加するため、右肩上がりの経済状況を前提にした雇用形態であるということです。

伸びない手取り年収

長く働いているにもかかわらず、なかなか手取りの収入が増えなくて困っているか方も多いでしょう。

出典：日本共産党 「実収入から税など除いた可処分所得　３０年前水準」

現在の日本は人口減少・少子高齢化に伴い、税金・社会保険料は上がる一方です。

手取りが増えないという実態はなかなかひっくり返せる状態ではないでしょう。

定年後の退職金の減収

定年後の退職金の減額も着実に進んでおります。

以下のグラフは厚生労働省の就労条件総合調査の結果となっており、退職金額は右肩下がりで下がっていることがわかります。

出典：厚生労働省

退職金額も使って住宅ローン返済プランを立てる方は多いですが、上記のデータからも退職金額は下落しており、想定している退職金額をもらえるとは限らないのが現状です。

住宅ローンが払えない人の3つの特徴

解説してきました現状を踏まえ、住宅ローンが払えない人の共通点・特徴をあげると以下の3つになります。

以下のような特徴に当てはまる方は十分注意して住宅ローンを組んでください。

離婚をきっかけに住宅ローンが払えなくなる

共働きを前提に住宅ローンを組む若い方・夫婦の方も多いはずです。

仮に調停離婚で住宅ローンと養育費を元夫が支払うことにしたとしても、二重債務から支払いが困窮してしまい、住宅ローンが払えなくなってしまうことも多いです。

出典：厚生労働省 「離婚件数の年次推移 （昭和25年〜平成25年）」

上記のグラフ厚生労働省が公表している「離婚件数の推移（昭和25年〜平成25年）」を示しており、離婚件数は昭和35年に比べて増加していることがわかります。

家の債務を残したまま離婚してしまうと住宅ローンが払えなくなってしまうトラブルに発展しかねません。

ボーナス払いを前提に住宅ローンを組むと払えなくなる

住宅ローンが払えなくなってしまう方に共通して多いのが、ボーナス払いを前提に住宅ローンを組んでしまっている方です。

そもそもボーナス払いをすることのメリットは、ボーナス月以外の月の返済負担額を小さくするために利用されます。

前述しました通り、昨今のコロナ禍の情勢により大手企業でもボーナスの減給が続いております。

このような経済危機は10年に1回のペースで起こると思っていいでしょう。

会社の業績が悪くなったり、転職によりボーナスが出なくなることは十分に考えられることになります。

住宅ローンの完済予定年齢が70歳以上の人は払えなくなる可能性あり

60代になると、定年退職後となる方がほとんどでしょう。定年退職後の収入で、住宅ローンの返済をするはかなり厳しい状態になります。

基本的に定年退職までにほとんどの支払いが終わっているか、退職金で完済できるかくらいの余裕を持ったローンの組み方が大切です。

出典：一般財団法人 住宅金融普及協会 「返済負担率の計算」

上記グラフは年収別の借入金額と返済負担率を表したものです。金融機関によっては返済負担率35％程度まで借入できる可能性がありますが、返済負担率を考慮して借入することが重要です。

返済負担率を下げることで日々の生活の固定費を下げられるため、住宅ローン返済困窮に陥る危険性も低くなります。

老後の悠々自適な暮らしを守るためにも余裕を持った返済プランを立てていきましょう。

住宅ローンを払えないとどうなる？

住宅ローンが払えなくなり、滞納してしまった場合には、すぐさまマイホームの差し押さえや売却になるわけではありません。

しかし、8ヶ月程度の滞納が続いた場合には競売にかけられてしまうので注意が必要です。

上記の流れで、8ヶ月程度の滞納で物件の差し押さえ、競売の流れに移っていきます。

もし住宅ローンが払えないという場合には、「期限の利益」の喪失後に金融機関へ任意売却の意思を伝えましょう。

住宅ローンの滞納が続いた時｜任意売却

任意売却では、金融機関（住宅ローン債権者）からの同意を得て、住宅ローンの債権を抹消し、市場にて不動産を売却する方法です。

任意売却には金融機関の承認が必要なため、中には任意売却を一切認めない金融機関もあるので注意が必要となります。

出典：一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会

住宅ローンの滞納が続いた時｜競売

競売では、金融機関（住宅ローン債権者）が裁判所へ申し立てし、法的に売却していく強制的な手段です。

金融機関は売却金額から債権を強制的に回収するので、マイホームの持ち主としては売却の手間は少なくなりますが、市場相場よりも売却金額は少なくなる傾向にあります。

住宅ローンが払えない状態を防ぐ5つの対策

住宅ローンが払えなくなってしまう人の特徴がわかったところで、どうしたら住宅ローンが払えない状態に陥らないか？と悩む方がたくさんいるかと思います。

住宅ローンが払えない状態にならないためにできる5つの対策については以下になります。

純資産を黒字にして住宅ローンリスクを0へ

純資産とは、自分が持っている「資産」から「負債」を引いたものになります。

もし仮に、あなたの住宅の見込み売却額が3000万円で住宅ローン残債が2500万円であれば、純資産は500万円の黒字になります。

一方で、あなたの住宅の見込み売却額が2000万円で住宅ローン残債が2500万円であれば、純資産は500万円の赤字になります。

購入した金額以上で売れる物件が資産といえます。要するにマイホームは「資産」にも「負債」にもなりえるということです。しかし、日本のマイホームの資産価値はほぼ値下がりします。

一般的には戸建て木造住宅の資産価値は約10年で半減、15年で20％程度になり、35年でほぼ資産としての価値がなくなります。

出典：国土交通省 「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

上記のグラフは国土交通省が公表している中古住宅の築年数における資産価値の推移を表しています。

マンションに至ってはまだ35年を経過してもまだ資産価値が残っている可能性はありますが、木造住宅が35年を経過してもまだ資産価値が残っている可能性は低いです。

住宅ローンという「借金」を抱えて定年退職という厳しい状況にもなり得ませんので、マイホーム選びも慎重に行っていく必要があります。

金融機関へ相談（条件変更）

住宅ローンのお金を貸してくれている金融機関への相談も有効的です。金融機関としても住宅ローンを完済してもらえた方がメリットがあるので相談してみましょう。

しかし、住宅ローン返済の条件を変更するためには、一時的な収入の減少や病気・介護などの適切な理由がなければなりません。

金融機関への返済条件の変更を相談するときには、今後の収入や返済プランの見直しをしっかり行いましょう。

保険が適用できるのか確認

病気や怪我などが原因で収入が減り、住宅ローンが払えなくなってしまった方は住宅ローンを借りた際の団体信用保険の内容を確認しましょう。

団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローン返済期間中に病気・怪我などの万が一のことがあった際、保険金によって住宅ローンが弁済される保証制度のこと。

住宅ローンによっては団体信用保険は加入が必須となっていることもあります。フラット35では団信の加入は任意となっていますので、内容を確認しましょう。

もちろん、団体信用生命保険はそれぞれ適用条件が異なりますので、保険内容は必ず確認しなければなりません。

貯金・資産を貯め、住宅ローン負債のリスクを減らす

先程の解説で「純資産を黒字にする」という解説をしましたが、もし、マイホームを売っても、住宅ローンが払えないという危険は日本ではなかなか回避できないことがわかります。

しかし、トータルの純資産、貯金・株をひっくるめた資産にしても赤字の場合は一気に将来の先行きが暗くなります。

収入が減って、マイホームを売却しても、借金が残っている状態になるとどう考えても人生が楽しくありません。

要するに、純資産を黒字にするには、資産価値を高めるか、借金を減らすかということになります。

不動産一括査定サイトを利用した売却で住宅ローンリスクを回避

自分のマイホームの市場価値を知らないという方は多いと思います。

不動産を売る時には5~7%くらいの諸費用、引っ越し代がかかる可能性がありますので、数百万レベルで黒字がでなければ実質的には純資産が黒字とは言い切れません。

不動産会社の査定によっては、査定金額に数十万円〜数百万円の差が生じることもあり、複数の会社の査定結果をもらうことで市場相場や不動産会社を比較可能です。

当サイトのアンケート調査でも、不動産会社の選び方で最も参考にした情報元として「不動産一括査定サイト」と回答した方が最も多かったです。

不動産一括査定サイトを利用して売却することで、マイホームを高値で売却できるため、住宅ローン負債をすこしでも減らせるでしょう。

また、他の不動産一括査定サイトを見たいという方は下記の記事もおすすめです。

コロナの影響で払えない方必見！住宅ローン減免の新制度とは？

新型コロナの影響もあり、収入が急減してしまった方には住宅ローン減免の新制度が活用できるかもしれません。

コロナ危機はもはや国家レベルでの災害となっております。

出典：金融庁 新型コロナウイルス感染症の影響で個人や個人事業主の方で住宅ローンや事業性ローンになどの返済にお困りではありませんか？

住宅ローン減免の新制度とは、「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」の新型コロナウイルス特則のことで、「コロナ版ローン減免制度」と呼ばれています。

「コロナ版ローン減免制度」の概要は以下の通りです。

出典：金融庁

国もコロナによる収入急減者へのサポート体制を整えてくれておりますので、ぜひ活用しましょう。

住宅ローン減免の新制度のメリットとしては、大きく分けて以下の3つになります。

適正な住宅ローン商品を選ぶ

最後に、適正な住宅ローン商品を選ぶことです。

住宅ローンを選ぶ上でのポイントをまとめると以下のようになります。

金利の推移・相場や、保証料・事務手数料・団信保険料・繰上げ返済手数料などの要素を踏まえて、具体的に、どんな商品があるのか、おすすめの住宅ローンを紹介いたします。

住宅ローンが払えない！そうなる前に検討したいおすすめ住宅ローン4選

おすすめ 住宅ローン	auじぶん銀行	PayPay銀行	三菱ＵＦＪ銀行	SBI新生銀行
金利	変動金利（全期間引き下げプラン）：年0.319% 固定金利特約（当初期間引下げプラン） 固定10年：年1.185%	変動金利 （全期間引下型）： 年0.315% 固定金利 （当初期間引下型） 固定10年の場合：年1.145%	変動金利：年0.345%〜 当初固定金利タイプ 固定10年の場合：年0.98%〜	変動金利：年0.42% 当初固定金利タイプ （手数料定額型） 固定20年の場合： 年1.35%
事務手数料	借入金額×2.20％（税込）	借入金額×2.20％（税込）	借入金額×2.20％（税込）	借入金額×2.20％（税込）※変動フォーカスの場合
保証料	無料※1	無料	無料	無料
繰上げ返済手数料	一部無料あり	一部無料あり	一部無料あり	一部無料あり
審査期間	最短当日中 ※仮審査の場合	1週間程度 ※仮審査の場合	最短翌日 ※事前審査の場合	1週間程度
HP	公式サイト	公式サイト	公式サイト	公式サイト

ランキング根拠はこちらからご覧いただけます。

※1：審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。

auじぶん銀行

auじぶん銀行は、住宅ローンシミュレーションを利用できます。希望の借入金額や現在の年収などから、借入可能額の目安・借り換え時のメリットがどれくらいあるかイメージ可能です。

さらに繰上返済についても試算できます。

低金利が魅力

住宅ローンの金利は以下の通りです。

住宅ローンと一緒に「au回線」と「じぶんでんき」をセットで契約すれば、金利がさらに優遇される特典もあります。

出典：auじぶん銀行住宅ローン（2023年3月現在）

PayPay銀行(新規借り入れ)

PayPay銀行の公式ページにある、お借入可能額かんたん試算(住宅ローン・シミュレーション)を活用してみましょう。

現在の年収と借入希望期間から、借入可能額を試算できます。毎月の支払可能額から借入可能額を試算も可能です。

無理のない返済プランを立ててから、住宅ローンの審査を申し込めるでしょう。

変動金利・固定金利の両方が低金利

ネット銀行の大きな特徴でもある低金利という部分について、PayPay銀行も他の金融機関と遜色ない利率にて提供しています。

一部繰り上げ返済で滞納リスクを回避

将来の滞納リスク軽減に効果がある、一部繰り上げ返済も利用が可能です。ホームページからの手続きは無料なので、余裕のある時には活用してください。

さらに変動金利から固定金利への変更、固定期間満了後への変動金利への変更といった手続きも可能です。

出典：PayPay銀行住宅ローン（22024年3月現在）
※1：【申し込みまたは契約】2022年12月1日（木）～2023年3月31日（金）【融資実行】2023年4月28日（金）まで

三菱ＵＦＪ銀行

三菱ＵＦＪ銀行の新規お借入れシミュレーションでは、希望の借入金額・金利・借入期間から毎月の返済額、諸費用などを試算可能です。年収に合わせ、借入可能額の目安も把握できます。

三菱ＵＦＪ銀行では仮審査・本審査の申し込みから、書類授受や契約まで、「スマート手続」というオンラインサービスで完結します。

スマート手続でお得な金利

新規借り入れでスマート手続を利用した場合、以下の金利が適用されます。

返済額の増額や借入期間の短縮が相談できる

さらに契約後には、毎月の返済とは別に借入金額の一部を前倒しで返済できる繰り上げ返済、変動金利から固定金利への変更も可能です。

ライフイベントに合わせた返済額の増額や借入期間の短縮、返済が困難になった場合の返済額の減額や借入期間の延長について相談できます。

三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンは、定期的に返済プランの見直しをしたい方にもぴったりです。

出典：三菱ＵＦＪ銀行住宅ローン（2024年3月現在）

SBI新生銀行

新生銀行の金利タイプは、4種類です。

公式サイト内にある住宅ローンのシミュレーションを利用すると、それぞれの金利プランで毎月の返済額や諸費用がどれくらいになるのか試算可能。

自分に合った金利タイプと返済プランをイメージしてから、契約を検討できます。

コントロール返済が滞納リスクを軽減

滞納リスクを軽減できるサービス「コントロール返済」もおすすめポイントです。

一部繰上返済（スマート返済・金額指定繰上返済）で返済期間が短縮されると、短縮された返済期間の範囲内で、元金返済を据え置き、月々の支払いを利息支払いのみにできます。

電話1本で申し込みができるうえに、返済手数料は0円です。

出典：SBI新生銀行住宅ローン（2024年3月現在）

住宅ローンの返済計画に関するよくある質問

住宅ローンを払えない状態にならない対策まとめ

今回は住宅ローンが払えなくなってしまう方の特徴から住宅ローンを払えなくなる状態にならないための対策について解説しました。

住宅ローンは「債務」であることを忘れてはいけません。マイホームを購入しても将来そのマイホームが自分にとっての「資産」であるか「負債」になるのかはだれにもわかりません。

何度も繰り返しになりますが、住宅ローンが払えない状態にならない重要なポイントは「純資産を黒字」に保つことです。

だからこそ家の売却価値や自分に合った住宅ローンを知ることが大切です。

ぜひこの記事を通してマイホームと住宅ローンについて、そして住宅ローンが払えなくならないための知識を身につけるきっかけとなっていればと思います。