住宅ローンのフラット35はやめたほうがいい？その本当の理由

住宅ローンを検討する際、必ず目にするフラット35。そのブランド力たるや、住宅ローンの中でトップクラスの知名度を誇ります。

しかし、そんなフラット35でも「やめたほうがいい」という意見も見聞きすることもちらほら。住宅ローンを検討する身の上では、「なぜやめたほうがいいのか？」と、いぶかるのも頷けます。

そこで今回はフラット35は「本当にやめたほうがいいのか？」を理由を交えながら検証。その真相に迫っていきます！

住宅ローンでフラット35は本当にやめたほうがいい？その理由

住宅ローンの中で無視できない存在のフラット35ですが、「やめたほうがいい？」その判断基準には下記の理由がありました。

全てデメリットとも捉えられそうな見出しですが、具体的にどんな内容でしょうか？詳しく紹介していきます。

理由①変動金利ではないから

フラット35が採用している金利は、「全期間固定金利型」です。固定金利は住宅ローンの借入時の金融情勢に基づき金利が設定。

一度設定された金利は、完済時までずっと一定です。毎月の返済額が増減しないので安定しており、長期間の返済のプランニングが立ちやすいですね。

ただ、本執筆の2021年の時点においては、金利は銀行が大規模金融緩和を推し進めている低金利時代に突入しています。この点で有利なのが「変動金利型」。

「変動金利型」は市場金利と連動している金利タイプ。そのため、市場金利が低金利の恩恵を受けやすい特徴があります。

理由②「住宅」に審査あり

上記の他にも、耐火構造や断熱構造などの事細かい条件が設定されております。詳しくはフラット35の対象となる住宅・技術基準（出典：https://www.flat35.com/loan/tech.html）をご確認ください。

この審査基準をクリアしないと、物件によっては審査落ちになる場合があり、フラット35の借入ができなくなる可能性があります。

住宅に審査が入る分、銀行よりも長い期間もを見ておく必要がありますね。

理由③頭金が用意できないと金利アップ

出典:【フラット３５】2019年10月の主な制度変更事項のお知らせ
つまり、頭金を1割程度用意しないと、利息割引の恩恵を受けられないことになります。この金額差は経済的な事情で頭金を用意できない世帯にとっては不利ですよね。

頭金を作るまでに住宅ローンを組まない選択肢もありですね。

理由④繰上げ返済額が高い

フラット35は繰上げ返済額の設定水準が高いこともよく指摘されています。下記は民間金融機関とフラット35を比較した表です。

また、申込の期日についても民間銀行が繰上げ返済の1日前までに比べ、フラット35の場合は繰上げ返済の1ヶ月前までと長期間のインターバルが必要です。

理由⑤フラット35Sは借り換えできない

フラット35Sは、優れた省エネ性や耐震性の住宅に適用される住宅ローン。フラット35よりも低金利で借りることができるメリットがあります。

フラット35には多くのメリットがある！

フラット35のいくつかのデメリットばかりを紹介してきましたが、もちろんフラット35には、魅力的なメリットが多くあります。

「フラット35はやめたほうがいい」かどうかは、メリットを確認してからでも遅くはありません。多くの人に支持されている事実もありますので、まずは1つ1つ確認していきましょう。

メリット①月々の返済額が安定する

フラット35は全期間固定金利を採用していることは先述しましたが、デメリットばかりではありません。毎月の返済額が変わらないというメリットもあります。

固定金利は震災や恐慌などの経済危機の局面でも急な金利の吊り上げを防ぐセーフティネットになってくれますよ。

メリット②諸費用が安い

金融機関から住宅ローンを融資される際は、住宅ローンの他に諸費用がかかります。諸費用とは住宅ローンの返済額と金利以外に発生する費用の総称です。

例えば、3,000万円の融資金額とすれば、600,000円程度発生する計算です。この費用が不要になることは、借入側にとって負担を軽くさせてくれます。

メリット③国が運営しているので安心

この住宅金融支援機構とは、国土交通省と財務省が所轄官庁になっている独立行政法人。つまり国がバックボーンになっています。

しかもフラット35は、実質的には住宅金融支援機構が資金的に運営主体として機能している側面があります。

このように国が背景として関わっているため、社会的にも経済的にも申し分がありません。利用者側としては、この上ない安心材料になります。

倒産などの心配をしなくて良いですね。

メリット④人の審査は優しい

フラット35は住宅に審査がある側面がありますが、人に対しては優しい側面があります。下記の表をご覧ください。

出典:フラット35　申込用件 

ここが、サラリーマンのような安定型の職種だけではなく、自営業者や個人事業主にも審査が優しいと言われている点です。

メリット⑤団体信用生命保険の加入は任意

団体信用生命保険は、ローンを組んだ当事者が事故や病気などで、万が一ローンを支払うことができないなった場合に保険に加入しておくことで代わりに弁済してくれる制度です。

このため、住宅ローンを組む際は団体信用生命保険の加入を検討材料とすることが多くなるのですが、健康条件が良くないと団体信用保険に加入できません。

また、多くの民間金融機関も団体信用生命保険の加入を融資条件にしており、健康に問題を抱えている方にとっては住宅ローンはハードルが高くなるケースがあります。

業界はフラット35を推したくない？

フラット35の選択を銀行や不動産業界から「やめたほうがいい」と言われるケースを良く耳にします。

フラット35は国が主導している金融商品。銀行業界と不動産業界といえば、利用する側と国との間に立つ業界といえますよね。

これらの間を取り持つ業者の方達は、なぜ「フラット35はやめたほうがいい」と思っているのでしょうか？実情を以下で紹介していきます。

銀行業界の本音

「銀行はなぜかフラット35を積極的に勧めてこない」「フラット35の利用を伝えると露骨に嫌な顔をされた」との声をよく見聞きします。

そもそも、フラット35は銀行業界からすれば安心材料。その理由はフラット35には買取型と保証型という2タイプの仕組みからも見てとれます。

買取型は、住宅ローン利用者が民間金融機関と契約後、住宅金融支援機構がその民間金融機関から、その住宅ローン債権を買い上げる仕組み。

対して保証型は、住宅ローン利用者が支払い不能の際、住宅金融支援機構が民間金融会社にローン残高となる保険金を支払った後は、その契約の債権者となる仕組みです。

どちらのタイプも国が回収面を担ってくれるので、貸し倒れになることもありません。リスクが回避されると見てとれるでしょう。

しかし銀行にとっては、独自の住宅ローンを提供することによって、長期の金利収入がえられるという側面があります。

「フラット35で住宅ローン契約しても営業成績にもならない」という声もありますね。

不動産業界の本音

まずフラット35が採用している金利面が「売りづらい」理由。具体的には、全期間固定金利は銀行の変動金利と見比べた時の金利差です。

低金利の世の中、両方の金利のシミュレーションを並べてみると、変動金利の方が月々の返済額が安くなります。固定金利は購買アクションとしてはフックになりづらいのです。

また、手続き面でも「売りづらい」理由があるようです。それは先述した「住宅に審査」がかかることと関わりがあります。

フラット35の融資を得るためには、その住宅がフラット35に適合しているかを示す「適合証明」を取得する必要があります。

適合証明の検査には10~15万の費用がかかり、書類をまとめ、申請し検査の結果が出るまで1週間~数週間を要します。この手続きが「手間で面倒くさい」というのが本音のようです。

フラット３５を選ぶときに考えること

フラット35にはいろいろな捉え方があるようですね。以上を踏まえて、フラット35を選択する時に考えておきたいポイントをまとめてみました。

金利の選択は適正か？

金利は住宅ローンを長く支払っていく上で大切な要素。全期間固定金利がご自身のライフプランとマッチしているかを考えることは大切です。

身体の健康に問題はないか？

民間の金融会社には団体信用生命保険の加入を融資の条件にしている場合あるので、選択肢が少なくなり良い条件の住宅ローンが見つかりづらい可能性があります。

審査に不安がないか？

上記の方がフラット35の利用をおすすめできます。時には銀行マンや不動産営業マンのトークに流されそうになる場合もあるかもしれません。

そんな時でも、話のペースに流されないで、しっかりとバランス感覚を持って冷静に金融商品を比較するようにしましう。

おすすめ住宅ローン4選

ランキング根拠はこちらからご覧いただけます。

auじぶん銀行

auじぶん銀行は顧客満足度の高いネット銀行です。2022年オリコン顧客満足度調査住宅ローンランキング総合第1位、価格.com住宅ローン人気ランキング第1位を獲得しています。

低金利が特徴のネット銀行

獲得実店舗のないネット銀行なので、店舗維持や人件費といったコストをカットし、低金利を実現しています。

au金利優遇でさらにお得

じぶんでんき・au回線とのセット契約にすれば、au金利優遇割が適用されます。

変動金利を選んでau金利優遇割が適用された場合、年0.219%で借入が可能です。

出典：auじぶん銀行住宅ローン（2023年6月現在）

PayPay銀行(新規借り入れ)

PayPay銀行は、業界最低水準の金利を提供しています。

さらに変動金利で新規契約した方を対象に、通常金利0,380%から0.031%引き下げられ、0.349%の優遇金利が適用されるキャンぺーンを実施中です。※1

6種類の団信保障プラン

PayPay銀行の住宅ローンでは、6種類の団信保障プランから選べます。

一般団信・一般団信プラス（がん先進付き）・がん50%保障団信の場合、金利の上乗せはありません。各家庭の事情など、ニーズにあわせて契約可能です。

出典：PayPay銀行住宅ローン（22023年3月現在）
※1：【申し込みまたは契約】2022年12月1日（木）～2023年3月31日（金）【融資実行】2023年4月28日（金）まで

SBI新生銀行

SBI新生銀行は、ライフプランに合わせて4つの金利タイプから選択可能です。新規借り入れの場合、以下の金利が適用されます（一部抜粋）。

例えば、「将来は毎月の返済額を減らしたい」という方には、借入10年後から5年ごとに金利が下がる、ステップダウン金利がおすすめです。

金利や事務取扱手数料が優遇されるキャンペーン

選択した金利タイプに応じて、金利の優遇、事務取扱手数料の割引が受けられるキャンペーンを実施中です。※1

イメージ調査で3部門No.1を獲得！

新生銀行の住宅ローンは、日本マーケティングリサーチ機構調べのランキングでNo.1を獲得しました。

三菱ＵＦＪ銀行

三菱ＵＦＪ銀行では、店頭窓口から住宅ローンの審査申し込みなどの手続きができます。

加えて、仮審査や本審査の申し込み、審査に必要な書類の提出・契約まですべての手続きが、ネットで完結できる「スマート手続」を採用。

スマート手続で低金利に

スマート手続は、紙面での申し込み・対面での契約より金利が0.15%引き下げられます。（以下新規借り入れの場合、一部抜粋）

新規お借入れ・女性向け特典

新規借入れで、借入額1,000円以上・借入期間10年以上の方を対象に、提携する家電量販店や引越サービスから、家電購入特典・引越特典・ホームセキュリティ特典を受けられます。

また出産予定・出産された方向けの特典はその旨を申し出ると、申し出があったときから1年間適用金利が0.2%優遇。共働きでペアローンを組む方が増えているなか、嬉しい特典です。

住宅ローン利用中にリフォームローンを契約すれば、通常金利より年0.5%優遇されるという特典もあります。

出典：三菱ＵＦＪ銀行住宅ローン（2023年12月現在）

よくある質問

まとめ

いかがでしたか？「フラット35はやめたほうがいい」をテーマに検証してきましたが、これまでの内容と踏まえると、全ての人に「フラット35はやめたほうがいい」とは言えませんね。

フラット35には確かにデメリットは多く存在していますが、多くのメリットも同じように存在している金融商品です。

これらのどれかに該当する方は、フラット35が力強い味方になってくれる可能性があります。ぜひご自身の住宅ローンとして検討してみてください！