住宅ローンのフラット35はやめたほうがいい？デメリットと向いている人の特徴

住宅ローンを検討する際、必ず目にするフラット35。そのブランド力たるや、住宅ローンの中でトップクラスの知名度を誇ります。

しかし、そんなフラット35でも「やめたほうがいい？」という疑問を見聞きすることもちらほら。住宅ローンを検討する身の上では、「なぜやめたほうがいいのか？」と、いぶかるのも頷けます。

そこで今回はフラット35は「本当にやめたほうがいいのか？」を理由を交えながら検証。その真相に迫っていきます！

フラット35は本当にやめたほうがいい？考えられるデメリット

住宅ローンの中で無視できない存在のフラット35ですが、「やめたほうがいい？」その判断基準には下記の理由がありました。

全てデメリットとも捉えられそうな見出しですが、具体的にどんな内容でしょうか？詳しく紹介していきます。

理由①変動金利ではないから

フラット35が採用している金利は、「全期間固定金利型」です。固定金利は住宅ローンの借入時の金融情勢に基づき金利が設定。

一度設定された金利は、完済時までずっと一定です。毎月の返済額が増減しないので安定しており、長期間の返済のプランニングが立ちやすいですね。

ただ、本執筆の2021年の時点においては、金利は銀行が大規模金融緩和を推し進めている低金利時代に突入しています。この点で有利なのが「変動金利型」。

「変動金利型」は市場金利と連動している金利タイプ。そのため、市場金利が低金利の恩恵を受けやすい特徴があります。

理由②「住宅」に審査あり

上記の他にも、耐火構造や断熱構造などの事細かい条件が設定されております。詳しくはフラット35の対象となる住宅・技術基準（出典：https://www.flat35.com/loan/tech.html）をご確認ください。

この審査基準をクリアしないと、物件によっては審査落ちになる場合があり、フラット35の借入ができなくなる可能性があります。

住宅に審査が入る分、銀行よりも長い期間もを見ておく必要がありますね。

理由③頭金が用意できないと金利アップ

出典:【フラット３５】2019年10月の主な制度変更事項のお知らせ
つまり、頭金を1割程度用意しないと、利息割引の恩恵を受けられないことになります。この金額差は経済的な事情で頭金を用意できない世帯にとっては不利ですよね。

頭金を作るまでに住宅ローンを組まない選択肢もありですね。

理由④繰上げ返済額が高い

フラット35は繰上げ返済額の設定水準が高いこともよく指摘されています。下記は民間金融機関とフラット35を比較した表です。

また、申込の期日についても民間銀行が繰上げ返済の1日前までに比べ、フラット35の場合は繰上げ返済の1ヶ月前までと長期間のインターバルが必要です。

理由⑤フラット35Sは借り換えできない

フラット35Sは、優れた省エネ性や耐震性の住宅に適用される住宅ローン。フラット35よりも低金利で借りることができるメリットがあります。

フラット35の5つのメリット

フラット35のいくつかのデメリットばかりを紹介してきましたが、もちろんフラット35には、魅力的なメリットが多くあります。

「フラット35はやめたほうがいい」かどうかは、メリットを確認してからでも遅くはありません。多くの人に支持されている事実もありますので、まずは1つ1つ確認していきましょう。

メリット①月々の返済額が安定する

フラット35は全期間固定金利を採用していることは先述しましたが、デメリットばかりではありません。毎月の返済額が変わらないというメリットもあります。

固定金利は震災や恐慌などの経済危機の局面でも急な金利の吊り上げを防ぐセーフティネットになってくれますよ。

メリット②諸費用が安め

金融機関から住宅ローンを融資される際は、住宅ローンの他に諸費用がかかります。諸費用とは住宅ローンの返済額と金利以外に発生する費用の総称です。

通常保証料は、諸費用の中で一番ウェイトしめており負担が大きいですが、フラット35の場合借入側にとって負担を軽くさせてくれます。

例えば、3,000万円の融資金額とすれば、60,000円程度発生する計算です。この費用が不要になるのは非常に大きいですね。

メリット③国が運営しているので安心

この住宅金融支援機構とは、国土交通省と財務省が所轄官庁になっている独立行政法人。つまり国がバックボーンになっています。

しかもフラット35は、実質的には住宅金融支援機構が資金的に運営主体として機能している側面があります。

このように国が背景として関わっているため、社会的にも経済的にも申し分がありません。利用者側としては、この上ない安心材料になります。

倒産などの心配をしなくて良いですね。

メリット④人の審査は優しい

フラット35は住宅に審査がある側面がありますが、人に対しては優しい側面があります。下記の表をご覧ください。

出典:フラット35　申込用件 

ここが、サラリーマンのような安定型の職種だけではなく、自営業者や個人事業主にも審査が優しいと言われている点です。

メリット⑤団体信用生命保険の加入は任意

団体信用生命保険は、ローンを組んだ当事者が事故や病気などで、万が一ローンを支払うことができないなった場合に保険に加入しておくことで代わりに弁済してくれる制度です。

このため、住宅ローンを組む際は団体信用生命保険の加入を検討材料とすることが多くなるのですが、健康条件が良くないと団体信用保険に加入できません。

また、多くの民間金融機関も団体信用生命保険の加入を融資条件にしており、健康に問題を抱えている方にとっては住宅ローンはハードルが高くなるケースがあります。

業界はフラット35を推したくない？

フラット35の選択を銀行や不動産業界から「やめたほうがいい」と言われるケースを良く耳にします。

フラット35は国が主導している金融商品。銀行業界と不動産業界といえば、利用する側と国との間に立つ業界といえますよね。

これらの間を取り持つ業者の方達は、なぜ「フラット35はやめたほうがいい」と思っているのでしょうか？実情を以下で紹介していきます。

銀行業界の本音

「銀行はなぜかフラット35を積極的に勧めてこない」「フラット35の利用を伝えると露骨に嫌な顔をされた」との声をよく見聞きします。

そもそも、フラット35は銀行業界からすれば安心材料。その理由はフラット35には買取型と保証型という2タイプの仕組みからも見てとれます。

買取型は、住宅ローン利用者が民間金融機関と契約後、住宅金融支援機構がその民間金融機関から、その住宅ローン債権を買い上げる仕組み。

対して保証型は、住宅ローン利用者が支払い不能の際、住宅金融支援機構が民間金融会社にローン残高となる保険金を支払った後は、その契約の債権者となる仕組みです。

どちらのタイプも国が回収面を担ってくれるので、貸し倒れになることもありません。リスクが回避されると見てとれるでしょう。

しかし銀行にとっては、独自の住宅ローンを提供することによって、長期の金利収入がえられるという側面があります。

「フラット35で住宅ローン契約しても営業成績にもならない」という声もありますね。

不動産業界の本音

まずフラット35が採用している金利面が「売りづらい」理由。具体的には、全期間固定金利は銀行の変動金利と見比べた時の金利差です。

低金利の世の中、両方の金利のシミュレーションを並べてみると、変動金利の方が月々の返済額が安くなります。固定金利は購買アクションとしてはフックになりづらいのです。

また、手続き面でも「売りづらい」理由があるようです。それは先述した「住宅に審査」がかかることと関わりがあります。

フラット35の融資を得るためには、その住宅がフラット35に適合しているかを示す「適合証明」を取得する必要があります。

適合証明の検査には10~15万の費用がかかり、書類をまとめ、申請し検査の結果が出るまで1週間~数週間を要します。この手続きが「手間で面倒くさい」というのが本音のようです。

フラット３５を選ぶときに考えること

フラット35にはいろいろな捉え方があるようですね。以上を踏まえて、フラット35を選択する時に考えておきたいポイントをまとめてみました。

金利の選択は適正か？

金利は住宅ローンを長く支払っていく上で大切な要素。全期間固定金利がご自身のライフプランとマッチしているかを考えることは大切です。

身体の健康に問題はないか？

民間の金融会社には団体信用生命保険の加入を融資の条件にしている場合あるので、選択肢が少なくなり良い条件の住宅ローンが見つかりづらい可能性があります。

審査に不安がないか？

上記の方がフラット35の利用をおすすめできます。時には銀行マンや不動産営業マンのトークに流されそうになる場合もあるかもしれません。

そんな時でも、話のペースに流されないで、しっかりとバランス感覚を持って冷静に金融商品を比較するようにしましう。

フラット35取り扱っている住宅ローンおすすめ2選

ARUHI「スーパーフラット5S」

ARUHIのフラット35は、13年連続No.1のシェアを誇っている実績と知名度が豊富な住宅ローンです。フラット35取扱時から、業界で最低水準の金利で商品を提供しているのが特徴で、とにかく金利をおさえたい人におすすめといえます。

通常の金融機関と違って、土日祝日も営業している店舗もあります。平日は仕事の休みが取れないという人でも、無理なく来店できるのは嬉しいポイントでしょう。

審査の早さにも定評があり、事前審査は最短で翌日に完了します。審査結果を少しでも早く受けたいという人は、申し込み書類や項目に入力ミスがないように気をつけてくださいね。

保証料や繰上げ返済手数料が無料なので、費用を抑えられますよ。

住信SBIネット銀行フラット35（保証型）

住信SBIネット銀行フラット35は保障型と買取型の2種類のプランから、ニーズに合わせて選ぶことができる点が特徴です。とにかく初期費用を抑えたい人向けの買取型と、金利を抑えて保障を充実させたい人向けの保証型があります。

保証型は、団信と全疾病保障が基本付帯となっているのが特徴です。ケガや病気で働けない場合に、毎月のローン返済を0円にすることができて心強い安心感があります。

WEBですべて完結ができる手軽さがありますが、フラット35について詳しく知りたい人や、自分に合うプランがどちらなのかわからないという人には「フラットプラザ」で対面相談ができます。

フラットプラザが近くにない場合は、専属銀行代理店の「ローンプラザ」もあるので、ぜひ利用してみてくださいね。

よくある質問

まとめ

いかがでしたか？「フラット35はやめたほうがいい」をテーマに検証してきましたが、これまでの内容と踏まえると、全ての人に「フラット35はやめたほうがいい」とは言えませんね。

確かに利用する人によってはデメリットもありますが、反対に多くのメリットも持っている金融商品でもあります。

これらのどれかに該当する方は、フラット35が力強い味方になってくれる可能性があります。ぜひご自身の住宅ローンとして検討してみてください！