自分に合う住宅ローンの組み方とは？不動産業経営者が金利についても解説
新しい住宅を購入するとなった場合に必要なのが「住宅ローン」ですよね。
ローンを組むにあたっては固定・変動問わず、金利が数%違うだけで支払う金額が大きく異なるので、事前準備が重要です。
しかし初めてローンを組む方にとっては、住宅ローンを組む際のメリットやデメリット、自分に合う住宅ローンの組み方、ローンを組むのに良いタイミングなど、わからないことが多いと感じる人もいると思います。
- 固定金利と変動金利の違いは金利が変わるか変わらないかの違い
- どちらの金利を選ぶかはライフプラン・金利の動向・自己資金の把握をすることが大事
- おすすめな住宅ローンの選び方は金利・諸費用・保障内容、返済方法などを検討して選ぶ
- 住宅ローンを組むときは自己資金の多さ・借入期間・手数料等に注意する
目次
住宅ローンの固定金利と変動金利の違い
住宅ローンの金利には、固定金利と変動金利の2種類があります。
どちらを選ぶかは、ライフプランや金利動向の見通しなどを加味して慎重に検討する必要があります。
固定金利とは？
固定金利とは、借入期間中ずっと金利が変わらないローンのことをいいます。
固定金利は金利数値がもともと少し高い傾向にありますが、高金利や低金利に変動振り幅が少ないので、収支管理しやすいのがメリットです。
また、借入期間中の金利が事前に分かるため、返済計画を立てやすいという点も挙げられます。
変動金利とは？
変動金利は、市場金利の動きに応じて金利が変わるローンです。
金利上昇のリスクはありますが、金利が低いときは固定金利よりもお得に借りることができます。
また、借入期間中に金利が下がれば、返済額が減る可能性があります。
それぞれの特徴はなんでしょうか？
固定金利と変動金利の特徴としては、以下のような点が挙げれれます。
特徴 | 固定金利 | 変動金利 |
金利 | 固定 | 変動 |
メリット | 返済額が安定、返済計画が立てやすい | 金利が低い可能性がある |
デメリット | 金利が高いままのリスク | 金利が上昇するリスク |
住宅ローンの固定金利と変動金利を選ぶ3つのポイント
どちらを選ぶかは、以下の3つのポイントを検討して決めましょう。
①ライフプランとは？
住宅ローンの返済期間は、一般的に35年程度です。
その間に、子どもの教育費や老後の資金など、ライフイベントが発生する可能性があります。
ライフプランを踏まえて、返済期間中に金利が上昇しても家計に大きな影響がないか確認しましょう。
②金利動向の見通しを考慮するべきでしょうか？
金利は、景気や金融政策などの影響を受けて変動します。
今後の金利動向は不透明ですが、金融機関の見通しなどを参考に、金利上昇リスクをどの程度負担できるか考えましょう。
③自己資金の状況も把握しておく必要はありますか？
自己資金が多いほど、金利変動の影響を受けにくくなります。自己資金の状況も考慮して、どちらのタイプを選ぶか検討しましょう。
なお、固定金利と変動金利の両方を組み合わせた「固定金利選択型」もあります。一定期間は固定金利で、その後は変動金利に切り替えるタイプです。
ライフプランや金利動向の見通しに合わせて、最適な選択肢を選びましょう。
住宅ローンを組む際の固定金利と変動金利それぞれの注意点
住宅ローンを組む際には、固定金利と変動金利のどちらを選ぶか悩む人も多いでしょう。
固定金利は、返済期間中は金利が一定であるため、返済額の予測が立てやすく、家計の安定が保たれるというメリットがあります。
一方、変動金利は、市場金利の変動に応じて金利が変動するため、返済額が上がってしまうリスクがあります。
固定金利の懸念はありますか？
例えば、35年返済で3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、固定金利で借りた場合の月々の返済額は約10万円、変動金利で借りた場合の月々の返済額は約8万円とされています。
また、固定金利は変動金利よりも金利が高めに設定されているため、返済総額が高くなってしまうというデメリットもあります。
例えば、35年返済で3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、固定金利で借りた場合の返済総額は約4,600万円、変動金利で借りた場合の返済総額は約4,200万円とされています。
変動金利の懸念はありますか？
変動金利は、市場金利の変動に応じて金利が変動するため、返済額が上がってしまわないように、定期的に金利を見直す必要があります。
金利が上昇した場合は、金利タイプの変更や借り換えを検討することも必要になり、こまめな市場チェックが必要で手間が掛かる側面があります。
「固定金利」「変動金利」どちらを選ぶべきでしょうか？
固定金利と変動金利、どちらを選ぶかは、家計の収支やライフプランなどによって異なります。
金利上昇のリスクを抑えて、返済額の予測を立てやすい固定金利を選ぶのか、金利下落のメリットを享受できる変動金利を選ぶのか、それぞれのメリットとデメリットを踏まえて、慎重に検討することが大切です。
具体的には、以下の点に注意して検討するとよいでしょう。
- 家計の収支：返済額の増加に耐えられるだけの収入があるか
- ライフプラン：将来の収入や支出の見通し
- リスク許容度：金利変動のリスクをどの程度許容するか
住宅ローンを組むのにおすすめなタイミング
住宅ローンを組む際のおすすめのタイミングは、大きく分けて2つあります。
物件件探しを始める前にローンを組んでも良いでしょうか？
1つ目は、物件探しを始める前です。物件探しを始める前に住宅ローンの事前審査を受けておくことで、物件の購入に必要な資金を把握することができます。
また、審査に通過するかどうかも事前に確認しておけるため、物件探しの際に安心して検討することができます。
物件の購入契約を結んだ後でも大丈夫でしょうか？
2つ目は、物件の購入契約を結んだ後です。事前審査に通過していれば、購入契約を結んだ後すぐに本審査に進むことができます。
本審査に通過すれば、融資実行に向けて手続きを進めることができます。
具体的には、物件の購入を検討し始めてから、早めに住宅ローンの事前審査を受けておくことをおすすめします。
事前審査には、勤務先や年収、借入希望額などの情報が必要となりますので、準備をしておきましょう。
本審査はいつ申し込めば良いでしょうか？
また、物件の購入契約を結んだ後も、早めに本審査に申し込むことをおすすめします。
本審査には、事前審査に提出した書類に加えて、収入証明書や課税証明書などの書類が必要となりますので、準備をしておきましょう。
なお、住宅ローンの金利は、金融機関や時期によって変動します。そのため、住宅ローンを組む際には、複数の金融機関の金利や商品を比較検討することが大切です。
また、融資申し込み時の金利ではなく融資実行時の金利が適用となります。
住宅ローンのおすすめの選び方
住宅ローンを組む際には、金利や諸費用、保障内容、返済方法など、さまざまな要素を比較検討して選ぶことが大切です。
ここでは、おすすめの選び方をご紹介します。
金利はどう選べば良いでしょうか？
金利は、住宅ローンを選ぶ際に最も重要なポイントです。金利には、変動金利と固定金利の2種類があります。
変動金利は、市場金利に連動して金利が変動する仕組みです。金利が低いときはメリットが大きいですが、金利が上昇すると返済額も大きくなります。
固定金利は、一定期間金利が固定される仕組みです。金利の変動リスクを抑えることができますが、金利が低いときには変動金利に比べて割高になります。
ローン以外にも費用は発生しますか？
住宅ローンを組む際には、ローン本体の返済だけでなく、諸費用も発生します。
諸費用は、ローン本体の金額に占める割合が大きいため、事前にしっかりと把握しておくことが大切です。
保険は必要でしょうか？
住宅ローンを組む際には、万が一の死亡や病気などで返済できなくなった場合に備えて、団体信用生命保険（団信）に加入することが一般的です。
団信は、死亡や病気などの理由で返済不能となった場合、残りのローン残高を保険金で支払ってくれる保険です。
団信には、保障内容や保険料の負担率など、さまざまな商品があります。
どのような返済方法がありますか？
住宅ローンの返済方法には、元利均等返済や元金均等返済、ボーナス併用返済などがあります。
- 元利均等返済は、毎月の返済額が一定になる返済方法です。
- 元金均等返済は、毎月の返済額は増えていても、支払総額が少ない返済方法です。
- ボーナス併用返済は、ボーナス月に追加で返済を行う返済方法です。
自分に合った返済方法を選ぶことで、返済の負担を軽減することができます。
1つの金融だけで検討するべきでしょうか？
住宅ローンには、さまざまな金融機関が取り扱っています。
複数の金融機関で比較検討することで、自分に合った条件のローンを見つけることができます。
住宅ローンを組む際の注意点
住宅ローンを組む際は、以下のような点に注意が必要です。
自己資金はどの程度必要でしょうか？
住宅ローンの審査では、自己資金の多寡が重視されます。自己資金が多いほど、借入額を抑えることができるため、審査に通りやすく、金利も低くなる傾向にあります。
一般的に、住宅ローンの借入額は物件価格の8割程度までと言われています。
そのため、物件価格の2割程度の自己資金を準備しておくと安心です。
借入期間は短い方が良いでしょうか？
借入期間が長くなるほど、月々の返済額は少なくなりますが、総返済額は多くなります。
逆に、借入期間が短くなるほど、月々の返済額は多くなりますが、総返済額は少なくなります。
ライフプランや収入、支出状況などを考慮して、無理のない借入期間を決めましょう。
どの金融機関の金利や手数料が安くなるでしょうか？
住宅ローンの金利は、銀行や金融機関によって異なります。また、保証料や事務手数料などの諸費用も、金融機関によって異なります。
複数の金融機関で比較検討し、自分に合った条件の住宅ローンを選びましょう。
団体信用生命保険（団信）に加入は必要でしょうか？
団信は、住宅ローンの借入人が死亡または高度障害状態になった場合に、残りのローン残高を保険金で支払う保険です。
住宅ローンを組む際には、団信への加入が条件となっている金融機関もあります。
また、団信が無料となっている場合もあります。
返済ペースはどのように計画すれば良いでしょうか？
住宅ローンの返済は、数十年にわたって続くものです。そのため、無理のない返済額を心がけることが大切です。
返済計画を立てるときは、月々の返済額だけでなく、ボーナス払いの有無や、繰り上げ返済の予定なども考慮しましょう。
「ペアローン」の特徴とは
ペアローンとは、同一物件に対して、配偶者または親子関係にある2人が、それぞれの収入を基準に、それぞれが主債務者として住宅ローンを組む方法です。
ペアローンの特徴は、以下のとおりです。
単独で住宅ローンを組むよりお得でしょうか？
ペアローンは、単独で住宅ローンを組む場合よりも、借入可能額がアップする可能性があります。
これは、2人の収入を合算して審査を行うためです。
具体的にはどのような控除制度がありますか？
ペアローンを利用すると、住宅ローン控除を2人分受けることができます。住宅ローン控除は、年間の所得税額から一定の金額を控除できる制度です。
控除額は、借入金額や返済期間などによって異なります。
ペアローンのデメリットはありますか？
ペアローンでは、2人で返済を分担するため、個々人の返済負担が軽減される可能性があります。
ペアローンのメリットは、借入可能額がアップすることや、住宅ローン控除を2人分受けられることなどです。
しかし、デメリットとしては、返済が2本になるため、事務手数料や諸費用が両名ともにかかり、負担額が増えることが挙げられます。
ペアローンを検討する場合は、メリットとデメリットを十分に考慮した上で、判断することが大切です。
ペアローンの利用を検討する際のポイント
ペアローンの利用を検討する際は、以下のポイントを押さえておきましょう。
どちらが主債務者になれば良いでしょうか？
ペアローンでは、どちらが主債務者になるのか決める必要があります。
主債務者には、連帯保証人としての責任が生じるため、慎重に判断しましょう。
返済計画は必要ですか？
2人で返済を分担するため、返済計画をしっかりと立てることが大切です。
返済額や返済期間をシミュレーションして、無理のない返済計画を立てましょう。
特定の金融機関を選びたいのですが…
金融機関によって、金利や諸費用などが異なるため、複数の金融機関で比較して、条件の良いところを選びましょう。
ペアローンは、借入可能額をアップさせたい、住宅ローン控除を2人分受けたい、返済負担を軽減したいといった場合に、検討したい方法です。
ただし、デメリットも考慮した上で、利用を検討するようにしましょう。
「フルローンのメリットとデメリット
住宅ローンを組む際に、頭金を用意せずに借入額を100%にした場合、フルローンとなります。
フルローンには、以下のメリットとデメリットがあります。
- 手元に現金を残すことができるため、教育費や老後資金などの準備に充てることができる
- 頭金を用意するまでの期間を待たずに、すぐに住宅を購入することができる
- 借入額が増えるため、毎月の返済額が大きくなる
- 金利が高くなる場合がある
- 返済不能に陥るリスクが高まる
フルローンのメリットは、手元に現金を残すことができることと、すぐに住宅を購入できることです。
特に、結婚や出産を控えている場合や、教育費や老後資金の準備を優先したい場合に、メリットとなるでしょう。
一方、デメリットは、借入額が増えるため、毎月の返済額が大きくなることです。また、金利が高くなる場合や、返済不能に陥るリスクが高まるため、注意が必要です。
フルローンを検討する場合は、以下の点に注意しましょう。
- 毎月の返済額を無理なく支払えるか、シミュレーションをしてみる。
- 金利の変動リスクを考慮して、金利上昇に備えた返済計画を立てておく。
- 返済不能に陥らないよう、万が一の備えをしておく。
住宅ローンを組むのにおすすめな銀行
住宅ローンを組む際、どの銀行を選ぶべきか迷う方も多いのではないでしょうか。
住宅ローンの金利や返済条件は、銀行によってそれぞれ異なるため、自分に合った銀行を選ぶことが大切です。
住宅ローンを組む際には、以下の3つのポイントを押さえるとよいでしょう。
金利を抑えるにはどうすればよいでしょうか？
住宅ローンの金利は、銀行によって大きく異なります。金利が低いほど、毎月の返済額や総返済額を抑えることができます。
返済条件はどう判断すれば良いですか？
住宅ローンの返済条件は、返済期間やボーナス払いの有無などによって異なります。
返済期間が長いほど、毎月の返済額を抑えることができますが、総返済額は多くなります。
ボーナス払いを利用すれば、毎月の返済額を減らすことができます。
住宅ローンを組むのにおすすめな銀行を教えてください
住宅ローンに関するサービスは、銀行によって異なります。各行の特徴を事前に調べておくのがおすすめです。
繰り上げ返済や団体信用生命保険（団信）の無料特典など、さまざまなサービスが用意されています。
これらのポイントを踏まえて、おすすめの銀行をいくつかご紹介します。
PayPay銀行
PayPay銀行の住宅ローンは、金利が業界トップクラスの低さが魅力です。
また、PayPayポイントが貯まる、繰り上げ返済手数料が無料など、サービスも充実しています。
auじぶん銀行
auじぶん銀行の住宅ローンは、金利が低く、審査がスピーディーなのが特徴です。
また、WEBで完結する「スマホローン」も用意されています。
住信SBIネット銀行
住信SBIネット銀行の住宅ローンは、金利が低く、団信の無料特典が充実しているのが特徴です。また、WEBで完結する「ネットローン」も用意されています。
なお、住宅ローンを組む際は、複数の銀行を比較検討することをおすすめします。
また、住宅ローンに関する知識を身につけてから、申し込みを行うようにしましょう。
今回お話しを伺った「株式会社家や不動産」
●売却・買取・賃貸の相談が可能
●離婚・住宅ローン返済・LGBTQのおうち探し相談ができる
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出典：公式サイト
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