【収益不動産:購入編⑤】融資を引くために知っておきたい金融機関の評価ポイント｜物件・属性・自己資金で決まる審査のリアル

2026年4月6日：初版

はじめに：「買いたくても買えない」…その原因は“融資”にある

不動産投資を始めようとしたとき、最初に立ちはだかる壁——
それが融資の壁です。

「頭金はあるのに融資が通らない…」
「属性が低いと厳しいって聞くけど、自分はどうなの？」
「金融機関はどこを見て判断しているの？」

こうした不安を抱える方も多いはずです。
実際、金融機関によって評価基準は異なり、どんな人でも通る“万能な正解”は存在しません。

この記事では、収益不動産を購入する際に欠かせない「融資の基本」と、審査で見られる3つの主要評価ポイント（物件・属性・自己資金）を初心者向けに解説します。

不動産投資における融資の基本

なぜ融資が重要なのか？

• 自己資金のみでは投資規模が限られる
• レバレッジ（てこの原理）で資産形成を加速できる
• 法人スキームや節税にも連動する

▶ 優良な融資条件を引き出せることは、成功する不動産投資家に共通する能力のひとつです。

金融機関の種類と特徴（簡易比較）

金融機関が見ている“3つの評価ポイント”

① 物件評価（収益力・担保価値）

もっとも重視されるのは、「その物件で本当に収益が出るかどうか」です。

チェックされるポイント：

• NOI（純収益）
• 築年数・構造・耐用年数
• 土地の路線価や接道状況
• エリアの賃貸需要や空室率

▶ 稼げない物件、売りにくい物件には融資が下りません。

② 借主の属性（年収・職業・信用）

いわゆる「属性」と呼ばれる、申込者個人の信用力です。

見られるポイント：

• 年収（600万円以上が目安）
• 勤続年数（3年以上が望ましい）
• 雇用形態（正社員＞契約社員＞自営業）
• 保有資産／借入履歴（住宅ローンなど）

▶ 安定した収入と信用があれば、融資条件は有利になります。

③ 自己資金（頭金＋諸費用）

最近では「フルローン」よりも「自己資金を2〜3割入れる」方が通りやすい傾向にあります。

目安：

• 物件価格の10〜20%を用意できれば有利
• 諸費用（登記・仲介手数料・ローン手数料など）で7〜10%必要
• 現金比率が高いと、金利条件も良くなることがある

ケーススタディ｜自己資金と属性を活かして融資審査を突破したEさん

背景：
Eさん（30代・会社員）は、年収750万円・勤続8年。
都内で築15年の一棟アパート（価格6,200万円）を購入希望。

課題：

• 自己資金は800万円
• 融資を地方銀行で申請 → 担保評価は〇、ただし頭金2割を要求される

対策：

• 諸費用＋頭金を約1,200万円と見積もり、親族から一部贈与で資金確保
• 職場からの源泉徴収票と確定申告書を丁寧に提出
• 管理会社の見積もりや収支計画を自作で提示

結果：
▶ 無事に審査通過、金利1.45％・融資期間25年で実行
▶ 年間CF約100万円を実現

よくある質問（FAQ）

Q1. 年収が低いと不動産投資は無理？

A. 一概には言えません。
自己資金が多ければ年収が多少低くても通る場合もあります。
属性よりも「物件の収益力」が評価されることも多いため、諦める必要はありません。

Q2. フルローンはやっぱり難しいですか？

A. 以前より厳しくなっていますが、属性や物件が非常に良ければ可能な場合もあります。
ただし、金利が高くなったり、繰上返済の制限がつくこともあるため慎重に検討を。

Q3. 自営業でも融資は受けられますか？

A. 受けられます。ただし、直近2〜3年の確定申告書や事業実績、納税状況が重視されます。
法人化している場合は、法人と代表者の双方で評価される点も注意しましょう。

まとめ｜融資を制する者が、収益不動産を制す

収益不動産を購入するには、“買える力”＝融資を引く力が必要不可欠です。
そして金融機関は、次の3つを冷静に評価しています。

• 物件が稼げるか（収益力・担保力）
• 借り手が信頼できるか（属性）
• 本気度があるか（自己資金）

これらをしっかり準備し、伝えることができれば、初心者でも十分に融資を獲得できます。

次回予告

第6話では、「物件購入時のデューデリジェンス｜失敗しないための調査項目」と題して、買ってから後悔しないための現地・書類・法務チェックポイントを解説します。