【収益不動産:購入編⑥】物件購入時のデューデリジェンス｜失敗しないための調査項目とは？

2026年4月10日：初版

はじめに：「現地を見た」だけでは不十分

「現地を見て、外観も綺麗だったし…」
「レントロールもそこそこ整ってたし、問題なさそうかな」
——そんな感覚で購入してしまい、後からトラブルや思わぬ出費に悩まされるケースは少なくありません。

収益不動産は、「現物不動産」かつ「投資商品」であり、購入前の調査＝**デューデリジェンス（適正調査）**が不可欠です。

本記事では、収益物件を買う際にチェックしておくべき「現地・書類・法務・人」それぞれの視点から、初心者が見落としやすいポイントを丁寧に解説します。

デューデリジェンスとは？｜意味と目的を整理しよう

不動産版「事前健康診断」

デューデリジェンスとは、直訳すると“適正な精査・確認”という意味です。
不動産取引では「購入前に行う、リスクや問題点の調査・評価」として用いられます。

目的：

• 隠れたリスクの把握
• 今後の収益性を冷静に判断する材料を得る
• 売買価格が妥当かどうかを見極める

▶ 目先の数字や印象に惑わされず、“数字の裏側と物件の本質”を見抜くための作業です。

失敗を防ぐための4つの調査視点

① 現地・建物調査（フィジカル面）

• 外壁・屋根の劣化状況（ひび割れ・錆など）
• 共用部の清掃状況（ゴミ置場・ポスト・階段など）
• 給排水設備やメーター周りの老朽化
• 雨漏りや水漏れ痕、浸水リスクエリアかどうか

ポイント：
▶ 自分の目で「不安材料がないか」を確認することが大切です。
▶ 必要に応じて、建物インスペクション（建物診断）を依頼するのも有効です。

書類調査（ファイナンス面）

• レントロール（入居者一覧・家賃・更新日など）
• 修繕履歴・点検記録（消防・エレベーターなど）
• 賃貸借契約書の内容（敷金・契約種別・特殊条項）
• 滞納者の有無や過去の退去率

ポイント：
▶ 「現状の家賃が継続して入ってくるか」を見極める資料です。
▶ 書類に不備がある場合は、その理由も確認をしましょう。

③ 法務・権利関係の確認

• 登記簿謄本の確認（所有者・抵当権・借地権など）
• 用途地域・建ぺい率・容積率
• 違法建築や増改築の有無
• 接道義務（再建築可否）／私道・共有持分の状況

ポイント：
▶ 「将来的な運用・売却が可能かどうか」を見極めるための情報です。
▶ 専門家（司法書士・不動産会社）との連携も重要です。

④ 人（売主・管理会社・入居者）

• 売主が誠実か（資料の提示・質疑への対応）
• 管理会社の対応状況（報告書・修繕履歴・入居者対応）
• 入居者の属性（年齢層・滞納履歴・更新率）

ポイント：
▶ 「人」にまつわるリスク（管理放棄・入居者トラブルなど）も、投資判断に直結します。

ケーススタディ｜デューデリジェンスでトラブルを未然に防いだFさんの場合

背景：
都内で築25年の1棟RCマンションを検討していたNさん。
利回り・立地ともに申し分なく、一見“掘り出し物”に見えた。

調査結果：

• 修繕履歴がまったく管理されておらず、給排水設備が老朽化
• レントロールに記載ミス（家賃・契約期間）多数
• 接道が法定幅員に満たず、再建築不可であることが判明

判断：
▶ 専門家のアドバイスを受け、購入を見送り
▶ 数ヶ月後、同価格帯で条件の整った築浅物件を購入し、安定運用中

よくある質問（FAQ）

Q1. 書類が不足している場合はどうしたらいい？

A. 売主や管理会社に理由を確認し、代替資料の提出や現地確認で補完できるかを検討しましょう。
不誠実な対応が続く場合はリスクが高いと判断してよいです。

Q2. 自分で全部調べるのは大変では？

A. すべてを自力で行う必要はありません。
信頼できる不動産会社・管理会社・司法書士・税理士とチームを組んで調査を進めることが重要です。

Q3. デューデリジェンスの費用は誰が負担する？

A. 基本的には買主負担です。
建物インスペクションや測量・登記確認などには数万円〜数十万円かかることもありますが、それ以上の損失リスクを防ぐための“保険”と考えるべきです。

まとめ｜“見えること”より“見えにくいこと”を見抜く力を

収益不動産は、見た目や利回りだけでは判断できません。
本当に重要なのは、購入前にどれだけ深く調べられたか＝デューデリジェンスの精度です。

• 外観や資料の裏にある“不安要素”を見つけること
• 収支の真実や、法的リスクを把握すること
• 信頼できる関係者と共に確認し合える体制をつくること

こうした調査がしっかりできていれば、購入後に慌てることはありません。

次回予告

第7話では、「管理会社選びが収益のカギを握る｜委託先の選び方とは？」と題して、投資後の運用を左右する“管理会社選定の基準と注意点”を解説していきます。