【収益不動産:購入編⑨】税務戦略としての収益不動産｜減価償却・青色申告のポイントとは？

2026年4月22日：初版

はじめに：節税効果こそ、不動産投資の“第2の収益源”

「不動産投資って、本当に儲かるの？」
そう聞かれたとき、単純な家賃収入だけで語るのは半分正解、半分不正解です。

実は、多くの成功している不動産投資家は、“節税によるキャッシュフロー改善”を収益の柱の一つと捉えています。

不動産は、他の投資商品にはない“税務上の優遇措置”が多く、うまく活用すれば税引後利益を大きく伸ばすことが可能です。

今回は、不動産投資における代表的な節税手法である【減価償却】【青色申告】を中心に、初心者にもわかりやすく解説します。

不動産投資における節税の考え方とは？

「帳簿上の赤字」で、実際にはお金が残る仕組み

• 家賃収入は“現金収入”として手元に入る
• 減価償却などの“実際に出費のない経費”を計上することで、帳簿上の所得が下がる
• 結果、課税所得が小さくなり、所得税・住民税を軽減できる

→ この差額が、“見えない利益”＝節税メリットです。

① 減価償却とは？｜実際にお金は出ていない経費

建物や設備は「価値が減る＝経費として落とせる」

減価償却とは、不動産の建物部分や設備などが、時間の経過とともに劣化・消耗すると見なして、経費として一定期間で分割計上できる制度です。

例：

• 物件価格：3,000万円（うち建物価格1,800万円）
• 木造アパート（耐用年数22年）
• → 1年あたり約82万円を減価償却として経費に計上可能

▶ この82万円は、現金支出がなくても「帳簿上の経費」となり、課税所得を圧縮します。

構造別・耐用年数一覧

▶ 中古物件の場合は「残存耐用年数」や「簡便法」による計算もあります。税理士との確認が必須です。

② 青色申告を活用した節税のポイント

青色申告とは？

青色申告は、一定の帳簿管理や申請要件を満たすことで、さまざまな税制優遇が受けられる制度です。

不動産所得がある場合、個人投資家でも申請可能です（事業的規模でなくてもOK）。

青色申告の主なメリット

• 最大65万円の特別控除（事業的規模・複式簿記の場合）
• 家族への給与支払い（専従者給与）が可能
• 赤字の繰越（3年間）ができる
• 経費計上範囲の柔軟化（通信費、旅費、車両費など）

▶ 正しく使えば、課税所得が大幅に下がり、実質の税率が低く抑えられます。

どんな費用が経費にできる？

• 管理会社への手数料
• 修繕費・設備更新費
• 火災保険料・固定資産税
• 税理士報酬・セミナー参加費
• 携帯代・通信費・交通費（投資活動に関連するもの）

▶ 領収書や記録をしっかり残すことで、安心して経費にできます。

ケーススタディ｜青色申告と減価償却で税引後キャッシュを増やしたJさんの場合

背景：
Jさん（30代・会社員）は、木造アパート（築18年）を初めて購入。
所得税の増加を懸念し、節税策を事前に準備。

実施した施策：

• 建物価格を正確に把握し、年間80万円超の減価償却を計上
• 青色申告を選択し、家族に給与支払い（専従者給与）を実施
• 修繕やセミナー費用を丁寧に経費計上

結果：
▶ 所得税・住民税合わせて約45万円の軽減に成功
▶ 実質CFが月額＋3万円相当アップ

よくある質問（FAQ）

Q1. 減価償却は個人でも使えますか？

A. はい、可能です。法人・個人どちらでも使えます。
ただし、中古物件の場合は築年数に応じた計算方法に注意しましょう。

Q2. 青色申告は事業的規模でなくてもできますか？

A. 不動産所得がある人は、事業的規模でなくても申請可能です（10室未満でもOK）。
控除額は小さくなりますが、帳簿管理により税務的な信頼性が高まります。

Q3. 自分で申告するのと税理士に依頼するのはどちらがよい？

A. 初年度や物件数が少ないうちは自分でも可能ですが、節税の精度・安心感・将来の法人化を見据えるなら税理士への依頼がおすすめです。

まとめ｜「税金」を制する者が、不動産投資を制す

不動産投資における“真の利益”とは、「税引き後に手元に残るキャッシュ」です。
減価償却や青色申告など、税務戦略をしっかりと取り入れることで、同じ収入でも“利益の質”がまったく異なります。

• 現金を使わず経費が作れる
• 課税所得を減らして税金を軽減できる
• 節税した分を再投資に回せる

これが、収益不動産の“もう一つの大きな魅力”です。

次回予告

第10話では、「成功事例に学ぶ！収益不動産購入のリアルなストーリー」と題し、目的・物件選定・運用戦略までを含めた複数のリアル事例をご紹介します。