資産形成には不動産投資がおすすめ！理由や注意点も解説！

近年、資産運用は過去にないほどのブームになっています。経済的に自立をして早期退職を狙うFIREブームが起こっていることも一因でしょう。

しかし、資産運用といっても世の中にはたくさんの種類があります。株式投資、投資信託、仮想通貨…。ご自身にあった資産運用の方法がわからない方も多いのではないでしょうか？

そこで今回は今も昔も高い人気を誇る不動産投資について説明します。マンションやアパートなどの物件への出資を考えている方は、不動産投資についてわかりやすく説明しますので是非参考にしてください。

不動産投資とは

不動産投資とは、不動産を購入し、利益を狙う投資手法です。

不動産投資は、他人に貸して家賃収入を得たり、値上がり益を狙うなど様々な手法があります。

近年、終身雇用・年功序列での賃金体系が崩れていることや、公的年金に対する不安から、給料以外の収入源として20代、30代の若い方も不動産投資を行う人が増えています。

不動産投資と聞くと大きなお金が必要だと思いがちですが、ワンルーム投資であれば比較的気軽に行えることから若い人にも人気が出ているのでしょう。

不動産投資で得られる利益は主に2つ

不動産投資で得ることができる利益は主に2つです。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、売却益のことです。不動産投資で言うキャピタルゲインとは、不動産を購入し売却をして得ることができる利益になります。

もちろん、不動産の売買では喪失を負ってしまう可能性もありますが、うまく行うことができれば大きな利益を上げることが可能です。

特に最近は、都心部の不動産の価格が基本的に右肩上がりとなっており、キャピタルゲインを狙っている投資家の方も多いです。

インカムゲイン

インカムゲインとは、配当収入のことです。不動産投資で得られるインカムゲインは、主に家賃収入のことになります。

家賃収入を公的年金の補完として利用したいと考えている投資家も多く、近年流行している経済的自立をして早期退職をするFIREも目指している方もインカムゲインを重視している方もいます。

安定的な収入を持てるのはインカムゲインの最大のメリットといえるでしょう。

不動産投資が資産形成におすすめの理由は主に６つ

不動産投資が資産形成を行うのにおすすめの理由はたくさんありますが、主な理由は6つに集約されます。

サラリーマンでもできる

不動産投資は、仕事に忙しいサラリーマンでも比較的簡単に行えます。不動産の管理を管理会社に任せれば、ほとんどオーナーがすることがありません。

不動産管理会社に管理を任せると相応のランニングコストはかかりますが、入居者の募集を始めとした煩わしい管理業務を一手に任せることができます。

元手資金が少なくても始められる

不動産投資と聞くと、初期投資に大きな資金が必要であると思われるかもしれませんが、不動産投資は自己資金だけで行うケースは少なく、大抵の場合、銀行のローンを利用します。

そのため、元手資金が少なくても不動産投資を始めることができます。

アパートローンの審査では保有している金融資産も重視されますが、安定的な収入があることや勤続年数が長いなどの属性も非常に重視されます。

特にサラリーマンの場合、上場企業に勤めているなど属性が良ければ、手元資産が少なくてもアパートローンの利用ができる可能性が高いです。

物件選びが成功すれば大きな利益になる

不動産投資は物件選びが成功すれば大きな売却益を得ることができます。

特に東京都心部の不動産価格は年々上昇しており、数年前に都心部の不動産を購入している方の多くは含み益を持っている状態でしょう。

もちろん、今後も一本調子で不動産価格が上昇していくかは誰にもわかりませんが、物件選びがうまくいけば今後も大きな利益を狙っていけるはずです。

このように、不動産投資は物件選びが成功すれば大きな売却益を得ることができます。

老後資金の補完になる

不動産投資で得られる家賃収入は、キャピタルゲインに比べ大きな利益を一度に得られるわけではありません。しかし、キャピタルゲインに比べ、安定的かつ毎月定期的に受け取れる収入になります。

公共財団法人生命保険文化センター「生命保険文化センター「生活保障に関する調査」／令和元年度」によると、ゆとりある老後の生活を送るために必要なお金は毎月36.1万円といわれています。

しかし、厚生労働省の「令和元年度厚生年金保険・国民年金事業の概況」によると、会社員など厚生年金に加入している人の支給額は平均で月額14万6,162円です。夫婦(奥様は専業主婦)の場合、月の年金受給額は約20万円です。

出典：https://www.jili.or.jp/research/chousa/1320.html

もちろん、毎月15万円の家賃収入を得るためには、相応の物件を保有していなければなりません。

生命保険代わりになる

不動産投資は、生命保険代わりにもなります。なぜなら、アパートローンを組む際団体信用生命保険をつけることができるからです。

万が一、不動産の保有者に万が一のことがあった場合、団体信用生命保険に入っておけば、ローンの残債はゼロになります。

ローンの残債はゼロになった不動産は残された家族が相続できますので、引き続き家賃収入を得ることが可能です。また相続した不動産の売却も可能なので、まとまった資金を手にすることができます。

ただし、相続税対策などを不動産で行いたい場合は、かえって団体信用生命保険をつけてしまうと対策にならない場合もありますので専門家に事前にしっかり相談するようにしてください。

相続対策になる

不動産投資は、相続対策にもなります。不動産を家族に遺すメリットは主に2つです。

まずは不動産の評価額は現金より有利になります。不動産を相続する場合に利用されるのは路線価というものです。

現預金などの金融資産を相続する場合の評価額は100%でなので、不動産で相続する場合は現預金よりも有利になることは大きなメリットとなります。

もう一つのメリットは、遺された家族は安定的な収入を得ることができることです。収益物件を遺された遺族が相続すると被相続人が受け取っていた家賃収入を引き続き遺族が受け取ることができます。

現預金の相続の場合、一括で資産を引き継ぐことになるので管理が難しいと不安に思う方もいますが、実際は一括ではないため、管理の心配も少ないでしょう。

不動産投資を気軽に行いたい場合はREITがおすすめ

不動産投資は、アパートローンを利用すれば手元資金が少なくても比較的気軽に利用できますが、それでもいきなり不動産投資を行うのに抵抗がある方は多いでしょう。

そのような方におすすめなのがREIT(不動産投資信託)です。

もちろん、少ない金額での投資の場合、得られる利益も少なくなってしまいますが、REITも不動産投資になるので家賃収入を分配金として受け取れますし、売却益を狙うことも可能です。

不動産投資の仕組みを理解する意味でも、海外は非常に有効な投資手法になりますので、まずはREITから不動産投資をしてみてはいかがでしょうか。

不動産投資を行う際はローンの利用がおすすめ

不動産投資を行う際は不動産投資の専門のローンであるアパートローンの利用がおすすめです。アパートローンの利用ができれば、手元資金が少なくても不動産投資を始めることができます。

現在、アパートローンの金利は、2016年にマイナス金利が導入された影響で非常に安い水準が続いています。属性にもよりますが、大体1%から2%台で借りることができるでしょう。

現在の低い金利がいつまで続くかは分かりませんが、不動産投資を検討するのであれば、ぜひアパートローンの利用も検討するようにしましょう。

銀行によって審査基準は異なり、利用できる金利も変わってくるためアパートローンの利用を検討する際は、複数の銀行に相談するようにしてください。

不動産投資の資産形成は副業になるのか

不動産投資の資産形成は、結論から言うと金額によっては副業になるケースが多いでしょう。例えば、公務員の場合、年間の家賃収入が500万円を超える不動産投資は禁止されています。

ただし、多くの会社では、他の会社と兼務するのは禁止していますが、不動産投資を禁止している会社は少ないはずです。

もしサラリーマンの方が不動産投資を行うのであれば事前に会社に相談するようにしましょう。

不動産投資の注意点は４つ

不動産投資には、様々なメリットがありますが、当然ですが注意点もあります。不動産投資の注意点は主に4つです。

売却する際、損が出る可能性がある

現在、都心部を中心に不動産価格が上昇していますが、地域によっては不動産価格が下落しているところもあります。

また、今は不動産価格が上昇している地域でも今後も上昇し続けるとは限らないため、売却する際は不動産価格が購入金額よりも下がっている可能性は十分にあります。

売却する際に損失が生じる可能性があることを理解した上で不動産投資を始めましょう。

空室リスクがある

家賃収入を公的年金の保管として利用している方も多いでしょう。家賃収入はキャピタルゲインに比べ安定的な収入源になります。

しかし、家賃収入も絶対に未来永劫続くものではありません。家賃が下げられる可能性や、空室になってしまうリスクがあるからです。

特に空室状態が長く続くとその家の家賃収入が一切入らなくなってしまうので注意が必要です。

地震や台風など自然災害のリスクがある

不動産投資には地震や台風などの自然災害のリスクがつきものです。特に日本は、地震や台風などの自然災害が非常に多い国になります。

もちろん、火災保険や地震保険などに加入してある程度備える事はできますが、完全な補償を受けることはできないため、地震や台風などの自然災害が起きると大きな打撃を受けてしまう可能性があるでしょう。

ローンの金利が上がる可能性がある

現在、アパートローンの金利は非常に低いです。サラリーマンの方でも1%や2%台で借りることができるでしょう。しかし、ローンの金利が未来永劫低い水準であるとは限りません。今後ローンの金利が上がる可能性は十分にあります。

よくある質問

まとめ

今回は、資産形成の1つである不動産投資について説明しました。不動産投資で得られる利益はキャピタルゲインとインカムゲインがあります。

インカムゲインは安定的に受け取れる収益源になりますので老後資金の補完などに利用することが可能です。その他にも、生命保険の代わりになったり相続対策になったりと様々なメリットが不動産投資にはあります。

もちろん、売却損が出てしまうなどのデメリットもありますのでしっかり確認するようにしましょう。

複数の収入源を持つことによって充実した人生を送ることができるでしょう。収入源の1つとして不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか？