マンション経営の自己資金・初期費用は？その他コストも解説

「マンション経営を始めるための自己資金はいくら必要？」「初期費用はどのくらいかかるの？」このような疑問を感じている方もいるのではないでしょうか。

アパート経営を考える上で必要な自己資金の目安や調達方法を知っておけば、資金計画を立てやすくなります。さらにアパートローンをうまく活用すれば、小さな自己資金で大きな利益を生むことができるかもしれません。

そこで今回は、マンション経営に必要な自己資金はいくらなのかを紹介しながら、初期費用やランニングコストも詳しく解説します。

自己資金ゼロでもマンション経営は可能なのか、リスクも解説するので、ぜひ参考にしてくださいね。

マンション経営に必要な自己資金はいくら？　

自己資金の目安

自己資金はたくさんあるほど選べる物件が多くなり、さまざまな面で有利に働く点がメリットです。

しかし、実際にマンション経営を始めるほとんどの方は全てを自己資金でまかなわず、ローンを併用しています。

ただし、マンション経営運用開始後は、修理費など維持管理などの費用も必要です。

健全な運用のためにも、初期資金以外の資金も残しておくことが大切でしょう。

資金の調達方法

不動産投資を始めるための資金調達方法としては、現金一括購入もしくは金融機関のローンの利用があります。

金融機関によって金利や借り入れ可能額は異なるので、利用する際には複数のローンを比較すると良いでしょう。

一般的に信用金庫や地方銀行よりも、都市銀行の方が金利が低い傾向があります。

審査が早い方が良いのか、金利が低い方が良いのか、状況に合わせて選択すると良いでしょう。

アパートローンの利用がおすすめ

マンション経営を始めるなら、アパートローンの利用がおすすめです。

アパートローンとは、アパートやマンションなどを投資用などの目的で購入・建築する際に利用できるローンです。

アパートローンがおすすめな理由としては、アパートやマンション経営に関するほとんどのことに利用できる点が挙げられます。

土地の購入から中古の集合住宅の一棟買い、区分所有権を得る際など、幅広い不動産投資に対応可能です。

アパートローンをうまく活用すれば、小さな自己資金で大きな利益を生むことも不可能ではありません。

自己資金ゼロでもマンション経営は可能？

自己資金ゼロからマンション経営を始めたい方もいるかもしれません。結論から言うと、以下の方法なら自己資金ゼロでもマンションの経営は可能です。

自己資金ゼロでマンション経営を始められるかどうかは、物件や経済状況によっても異なります。フルローンを組む場合の条件は金融機関によって異なるので、あらかじめ確認すると良いでしょう。

自己資金0円でマンション経営を始めるリスク　

自己資金0円でマンション経営を始めることは可能ですが、以下のような一定のリスクも伴を点に注意が必要です。

急遽お金が必要になった時に対応が難しい

自己資金ゼロでマンション経営を始める場合、貯金が少ない、毎月の収入が少ないというケースもあるでしょう。このようなケースに当てはまる方は、急遽お金が必要になった時に対応できない可能性が高いです。

設備の故障や老朽化などで突発的な修繕が必要になることもあるため、ある程度の資金を用意しておく必要があるでしょう。

リスクに対応できなければ、最悪の場合物件を手放さなくてはいけなくなるケースも想定されます。

ローンの金利が高くなる

自己資金ゼロのフルローンで金融機関から融資を受けた場合、当然自己資金がある方に比べて毎月の返済額の負担も大きくなります。

フルローンを活用する際には、毎月の返済額と家賃収入のバランスを見極めたうえで判断すると良いでしょう。

家賃収入の想定がギリギリの場合には、空室や修繕などでキャッシュフローが悪化する可能性が高まってしまいます。

変動金利は予想よりも金利が上昇する可能性がある

借入額が大きければその分金利の影響を受けやすくなり、返済総額が高くなってしまいます。

例えば、3,000万円の物件を金利2％で購入して20年で返済する場合の、フルローンと自己資金ありの毎月の返済額を比較してみましょう。

上記を比較すると、毎月約3万円の違いがあることが分かります。数年単位で見ると、大きな差になるでしょう。さらに10年後、20年後に経済状況が変化して、金利が今よりも上昇することも考えられます。

返済リスクをしっかりと理解した上で検討することが大切ですよ。

マンション経営に必要な初期費用

物件の購入費用

物件の購入費用は、ワンルームなどの区分所有マンションか1棟マンションか、規模、築年数や立地などの条件によって変わってきます。

土地を持っている方は、マンションやアパートの建築も可能です。

建物の規模などによっても異なりますが、耐久性の高い構造であるほど、購入金額が高くなる特徴があります。

中古マンションを購入する際には、改修費、建て替えを行う場合は解体費や立退料が発生するので注意しましょう。

不動産の仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社に売買の仲介を依頼して売主と買主の契約が成立した際に、不動産会社に対して支払う成功報酬のことです。

仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法で上限額が決められています。

ただし、あくまで法律で定められているのは上限額のみであるため、実際の請求額は上限額を下回るケースもあります。

最近では、仲介手数料を減額もしくは無料にする不動産会社もあります。

印紙代

印紙税とは、一定の課税文書に課税される税金のことです。不動産取引では、契約書などに対して課税されます。

税額は主に契約書などに記載された金額をもとに決められ、記載された金額に応じた収入印紙の貼り付けが必要です。

貼り付けた収入印紙に適切な消印をしなかった場合には、過怠金を徴収される恐れがあるので注意しましょう。

※令和4年3月31日までの適用です。

登記費用：登録免許税

登録免許税とは、購入した土地や建物などを登記する際に支払う税金のことであり、土地と物件それぞれにかかります。

土地に対してかかる登録免許税の金額は、土地の不動産評価額（固定資産税評価額）×税率で計算できます。

建物にかかる登録免許税の計算方法は、建物の不動産評価額（固定資産税評価額）×税率です。

新築建物の所有権保存登記の登録免許税は固定資産税評価額の0.4％、抵当権設定登記では借入額の0.4％がかかります。

ローン手数料

ローンを利用してマンションを購入する際には、金融機関に対して手数料の支払いが必要です。

手数料の内訳や費用は金融機関によって異なり、物件の資産価値によっても変わりますが、一般的に1％~3％程度であることが多いです。

火災保険料・地震保険

ローン契約の際には、担保となる物件を守るために火災保険や地震保険の加入を求められることが多いです。

火災保険と地震保険は性質が違う保険と理解して、それぞれを分けて考える必要があります。

保険料は保険会社やプラン、物件の構造や広さによって異なりますが、マンション一室で10年契約で2万円～5万円程度※が相場です。

天災による被害への備えは重要であるため、求められなくても加入しておく方が良いでしょう。

※出典：火災保険料の相場っていくら？|火災保険の比較・見積もりなら【保険クリニック】

不動産取得税

不動産取得税とは、マンションなどの不動産を購入や建築で取得した際に課される税金です。

税額は固定資産税評価額×4％で計算しますが、現在は固定資産税評価額×3％の軽減措置※が取られています。

請求のタイミングは物件の取得時ではなく、半年から1年半後です。物件によっては納税額が100万円以上になる場合もあるので、多めに資金を残しておくと安心でしょう。

※2024（令和6年）3月31日までに取得した場合

登記費用：司法書士報酬

マンション経営を始める際には専門知識が必要な各種登記を行うため、司法書士に登記業務を依頼することが一般的です。

司法書士の費用・報酬は自由化されているので、各司法書士事務所によって費用は異なります。

依頼内容にもよりますが、一般的には総額で10万円程度になることが多いです。

マンション経営に必要なランニングコスト

マンション経営を始めると、ランニングコストが発生します。以下では、「毎月かかる費用」と「随時かかる費用に分けて」それぞれどのようなコストが発生するのか解説してきます。

毎月かかる費用

毎月かかる維持費用は、入居者がいるかどうかに関わりなく、必ずオーナーが負担しなければなりません。

ひとつひとつの費用は少額に感じても、トータルで見ると利回りに大きく影響してしまいます。

投資を始める前に、だいたいの目安を把握しておくと良いでしょう。

随時かかる費用

マンションを経営していると、建物の修繕や入居者募集の広告料などの費用が随時発生します。

いざという時に迅速に対応するためにも、かかる維持費を把握してリスクの少ない返済計画を立てることが大切です。

自己資金・初期費用を抑えてマンション経営をする方法

建築費用は複数社で見積もりをとる

土地にマンションを建築しようと考えている方は、複数社のプランや費用を比較検討することが大切です。同じ建築内容でも、会社によって費用やプランが大きく異なります。

自分に合ったプラン・費用であるか見極めるためにも、2社以上で見積もりを依頼して比較すると良いでしょう。

不動産会社と仲介手数料の交渉をする

不動産会社に支払う仲介手数料は法律で上限が定められていますが、下限は特に定められていません。

仲介手数料を値切る勇気がない方や自信がない方は、仲介手数料半額や仲介手数料なしの不動産会社を利用することもおすすめです。

仲介手数料がかからない不動産会社は、借主からの支払いで利益を出しています。

仲介手数料が安いからと言ってサービスが少ないということはないので、必要に応じて検討してみてください。

補助金を活用する

マンションを建築する際には、さまざまな補助金を利用することができますが、最も代表的なものは長期優良住宅の補助金です。

以下のような基準を満たして建築し、長期優良住宅の認定を受けると、補助金を受けることができます。

上記のような条件を全てを満たすことで、長期優良住宅と認定されます。利回りを上げるためにも、うまく活用すると良いでしょう。

まとめ

今回は、マンション経営に必要な自己資金はいくらなのか、初期費用やランニングコストも詳しく解説しました。

自己資金の目安は、購入価格の10～30%程度あれば良いですが、健全な運用のためにも、初期資金以外の資金も残しておくことが大切です。

自己資金0円でマンション経営を始めることは可能ですが、空室や修繕などでキャッシュフローが悪化する可能性が高まってしまいます。

いざという時に迅速に対応するためにも、かかる維持費を把握してリスクの少ない返済計画を立てることが大切です。

自分に合ったプラン・費用であるか見極めるためにも、不動産投資会社は2社以上見積もりを依頼して比較することがおすすめですよ。