土地売却の流れを図解でわかりやすく解説！費用や税金も詳しく紹介

ローンを支払い切れているか

土地を売却する前に、ローンをきちんと返済し終わっているかを確認する必要があります。

土地を金融機関からの融資で購入している場合、その土地には抵当権が設定されており、抵当権を解除してからでないと土地を売却することはできません。

ローンの返済が残っている場合は、抵当権を解除することができないのです。

土地の売却金額がローン返済額に満たない場合は抵当権も解除することができず、土地の売却もできなくなってしまうのです。

土地の売却金額は査定で知ることができます。ローンを完済するのに必要な資金を計算し、準備を始めましょう。

土地を個人売買する流れ

土地を個人売買する際は、注意点を理解しながら手順に則って進めましょう。ここからは、どのように土地を個人売買していくのか、その流れを説明していきます。

STEP①権利関係をはっきりしておく

まずはその土地の権利関係をはっきりしておきましょう。

特に住宅ローンがまだ残っている場合は、完済しなければ売却できません。売却代金で残りのローンを完済するのであれば銀行に連絡して、書類を準備してもらう必要があります。

また、すでに完済済みだったとしても、抵当権を抹消しなければ売却できないので注意してください。

STEP②売出価格を決める

買い手は「できるだけ安く買いたい」と思っているので、売却価格には真剣に考えるでしょう。自分の概念で価格を決めるのではなく、相場で決めることが大切です。

不動産一括査定サイトでは、簡単な情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できるものです。

土地の適切な相場価格が分かりますし、売出価格を決めやすくなります。

相場価格を提示することで買い手にも安心感を与えられ、スムーズな売却につながるかもしれません。

STEP③内覧

売出価格が決まったら、購入希望者に内覧に来てもらいましょう。取引する相手が知人や親戚の場合は、どのような物件か前もって分かっているかもしれません。

しかし、大きな金額が動く取引なので、売出価格が決まった上でもう一度見てもらった方が良いでしょう。

取引相手が知人や親戚の場合、最初に室内を見てもらっているかもしれませんが、売却代金を決めたうえでもう一度見てもらったほうが良いでしょう。

どのような物件かわかっていても、間取りや設備などを細かく見ていない場合もあります。

また、エアコンや食洗機などの設備はそのまま置いておくのか、持ち出すのかという話し合いも必要になります。

一緒に内覧を進めながら細かく打ち合わせしていきましょう。

STEP④条件交渉

買い手に内覧してもらい、購入を検討しているなら条件交渉を行いましょう。

売却価格についてはもちろんのこと、手付金や契約の日程等についても決めていきます。手付金の目安としては、売買代金の10%です。

また、売買契約の日付も重要なポイントです。

契約の日までの期間が長すぎると、買い手の気が変わったり、条件内容に不満を抱いたりすることもあるので、なるべく期間を開けすぎないことが大切です。

STEP⑤必要な書類を集める

スムーズに売却を進めるためにも、必要な書類を事前に集めておきましょう。土地の売買に必要な書類は改めて以下で詳しく説明していきます。

書類に不備があると取引ができず、改めて日程を調整し直さなければいけません。

STEP⑥宅地建物取引士に重要事項説明書を作成してもらう

不動産の売買をする際には、宅地建物取引士の資格を有している人に重要事項説明書を作成してもらうのが基本です。

不動産会社を通して売買を行う際は、宅地建物取引士に重要事項の説明をしてもらうのは義務付けられていますが、個人売買の際は義務付けられているわけではありません。

ただ、仲介を設けていない個人売買の場合は、書類を作成しても不動産が取引に対して責任を負ってくれるわけではないので注意が必要です。

当事者同士でしっかり確認し合うことが必要となってきます。

STEP⑦売買契約書の作成

売買契約を締結するために、契約書の作成に移っていきます。売買契約書は課税文書なので、収入印紙を貼る必要があります。

売買契約当日までに契約書を用意しておきましょう。

STEP⑧売買契約の締結

重要事項説明書、売買契約書、その他必要書類を用意したら、いよいよ売買契約の締結となります。お互いに取り決めた内容を再度確認して、双方が納得した上で契約書に署名及び捺印しましょう。

そして印紙を貼付、消印します。

売買契約を締結したら、買い手から手付金を受け取りましょう。

STEP⑨物件の引き渡し

売買契約が締結した後は、いよいよ物件の引き渡しとなります。

買い手が銀行からの融資を受けて代金を支払う場合は、銀行の1室を借りて司法書士の立ち会いのもと引き渡しを行うのが一般的です。

STEP⑩司法書士に登記手続きを依頼する

引き渡しと決済が終わったら、司法書士に登記手続きをしてもらいましょう。登記が終われば所有者が売り手から買い手に移り、これで売買取引が完了となります。

個人売買の場合は不動産の取引に関する手続きを自分たちで行わなければいけないので、手間と時間がかかってしまうでしょう。

ただ、個人売買することで仲介手数料がかかりませんし、費用を抑えて売却することが可能です。

相続した土地を売却する流れ

続いて相続した土地を売却する流れについて見ていきましょう。

STEP①遺産分割協議をする

相続をした土地の売却では、まず遺産分割協議をしましょう。遺産分割協議書は相続人が相続した財産の分割について話し合うことです。ただし、相続人が1人の場合は分割する必要がないので遺産分割協議は不要です。

相続人が2人以上いる場合は、すべての財産を目録にまとめ、どう分割するのか全員で協議を行う必要があります。

遺産分割協議書の作成は行政書士や司法書士、弁護士に依頼するのが一般的です。

自分たちで作成しても問題はないのですが、トラブルを避けるためにも以下のポイントには注意しておいてください。

STEP②相続登記

次に相続登記をしていきましょう。相続登記とは相続した土地の所有権を、相続する人に変更する手続きのことです。

相続した土地を売却したい場合でも、一度所有権を移す必要があるので忘れないようにしてください。

相続登記には以下の書類が必要です。

用意しなければいけない必要書類がたくさんあるので、忘れないようにチェックリストを作成しておくと良いでしょう。ただ、書類を集めるのにも時間と手間がかかるため、司法書士に依頼するのもおすすめです。

土地の売却を不動産会社に依頼するなら、不動産会社に相談するのもいいでしょう。

相続登記の申請は法務省のホームページにある「不動産登記申請」から登記申請書を作成します。

STEP③相続した土地の売却

相続した土地の売却ですが、通常の土地売却の流れとあまり変わりはありません。

基本的な売却の手順は以下の通りです。

不動産を売却する際は、まず不動産会社に依頼して査定を出してもらいましょう。査定の内容に納得できたら媒介契約を締結します。

不動産会社が土地の宣伝を行い、購入希望者が現れたら売買代金や引き渡し時期など、条件交渉を行っていきます。

双方が納得し話がまとまったら、売買契約を締結しましょう。

STEP④現金の分割

現金の分割は相続人が1人の場合は必要ありません。相続人が2人以上の場合に必要となる手順です。

相続した土地を売却して得た現金を、遺産分割協議で話し合った通りの割合でしっかり分割します。

古い家を解体し土地を売却する流れ

次に、古い家を解体してから土地を売却する流れを説明していきます。

STEP①土地を更地にする

古い家を解体して土地を売却する際は、まず更地にする必要があります。更地にするまでは5つの手順が必要です。

解体にかかる費用は、一括査定サイトを利用すれば複数の業者に見積もりを依頼できます。

簡単な情報を入力するだけで複数の業者を比較できるので、信頼できる解体業者を探せるでしょう。

STEP②売出価格を決める

更地にしたら売却する土地の情報や相場を調べて、売出価格を決めます。

もし適正価格がわからない場合は、「不動産一括査定サイト」を利用してみてください。

こちらも簡単な情報を入力するだけで複数の業者に見積もり依頼が出せるので、手間と時間を大きく削減できます。

STEP③媒介契約

信頼できる不動産会社1社もしくは複数社と媒介契約を結びましょう。

STEP④売却活動

依頼した不動産業者による売却活動が開始されます。購入希望者が現れた際は価格交渉、内覧対応などをする必要があります。

STEP⑤引き渡し&決済

購入者が決まったら正式に売買契約を締結していきます。売買契約時に買い手から不動産価格の5%〜10%程度の手付金を受け取りましょう。

引き渡し時に残りの売却代金を受領し、売り手は買い手に土地の資料などを渡します。

STEP⑥確定申告

不動産を売却して利益を得た際は確定申告が必要になるので、忘れないようにしましょう。確定申告をしないと税金を払わないことになるので、あとから高い延滞金などが請求される場合があります。

確定申告の時期は毎年2月～3月に行われているので、忘れないようにしてください。

土地売却に必要な書類一覧

土地を売却する際は用意しなければいけない書類があります。書類が揃っていないと売却を進められませんし、買い手の信頼をなくしてしまう可能性もあります。

土地売却に必要な書類を1つずつ説明していくので、事前に用意しておきましょう。

身分証明書

身分証明書は売り手が本人であることを確認するために必要な書類です。土地の名義が親子や兄弟の間で共有となっている場合は、全員の書類が必要になるので注意しましょう。

住民票

住民票は、登記上の住所と現在住んでいる住所が違う場合に必要となる書類です。

実印・印鑑証明書

実印は売買契約書を交わす際に必要になるものです。印鑑証明書は使用する印鑑が本物かどうかを証明するための重要なものなので、忘れずに用意するようにしましょう。

登記済権利証または登記識別情報

登記済権利証とは「土地の権利証」のことです。法務局から登記名義人に交付される書類で、土地の所有者であることを証明できる重要なものです。

法務局から交付された登記済権利証を買い手に渡して移転登記を行うことで、所有権を買い手に移行できます。

売却する土地を平成17年以降に取得している場合は「登記識別情報」が発行されています。その場合は登記識別情報を用意してください。

固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書

土地を売却する際は、固定資産税納税通知書及び固定資産税評価証明書が必要となります。土地の所有者は、固定資産税を支払わなければいけません。

ただし、固定資産税は1月1日時点で所有者になっている人に対して課されるのです。そのため、1月1日以降に購入した買い手は、翌年の1月1日まで固定資産税を支払わなくてもよくなります。

しかし、そうなると買い手と売り手の固定資産税の支払いが平等ではなくなるので、売買代金で調整することになります。

土地の測量図・境界確認書

土地を売買する際に起こりがちなトラブルなのか、敷地面積の誤差です。購入する前に聞いていた面積と実際に測ったときの面積が違った場合は、大きなトラブルになりかねません。

そのようなトラブルを避けるためにも、土地測量図と境界確認書が必要になるのです。

測量後、隣接地の所有者立ち会いのもとで境界線を明確に決めることで、後々の面積トラブルを回避できるでしょう。

住宅ローン残高証明書

売り手がまだローンを完済できていない場合に必要となる書類です。残債と返済額が分かるものを準備し、買い手に提出する必要があります。

ローンが完済できていないと土地の売買はできないので、注意しましょう。