土地価格の相場の調べ方を紹介！土地の価格が決まる要因は？

「土地を売却したいけど、どのくらいの価値があるのか不安」や「不動産会社に行く前に自分の土地の価値を知りたい」といったお悩みをお持ちの方が多いのではないでしょうか？

そんな方は、売却活動をする前に、土地の相場をご自分で調べておくことをおすすめします。なぜなら、土地の相場を知らずに売却すると、適正価格よりも安く売って損をする可能性があるからです。

そこで今回は、土地の相場を調べる方法とともに、土地の価格が決まる要因を解説します。

土地の売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

土地価格の相場を調べる方法

国土交通省の取引価格情報を参考にする

土地の取引価格情報を利用して価格を調べる場合は、国土交通省が運営する土地総合情報システムが便利です。取引価格情報とは、過去の不動産取引の売買価格や不動産情報をまとめたサイトです。

表示される地図や住所から、自分が売却したい土地と近い条件の取引価格を確認しましょう。ただし、取引事例が少ない場合、相場の参考価格にできない可能性があります。

実際に取引された価格や坪単価、取引期間等がひとめでわかります。

取引価格情報の調べ方

国土交通省運営のサイトのため、価格などの情報以外は掲載されていません。

固定資産税評価額から計算する

毎年、都や市町村から送られてくる固定資産税納税通知書も、不動産売却価格の参考となります。固定資産税納税通知書に記載されている固定資産税評価額を基に土地価格の相場を計算する方法です。

固定資産税は不動産の種類によって税率が変わるため、それぞれの土地によって評価額も異なります。そのため、固定資産税評価額は、売却価格の参考にできるのです。

ただし、固定資産税評価額で土地価格を計算する場合は市場評価が反映されません。

周辺状況により急に市場価格が急騰しているエリアでも、固定資産税評価額は変わりません。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額を調べる場合、固定資産税納税通知書を確認します。毎年送られてくる固定資産税納税通知書に、固定資産税評価額が記載されています。

また、管轄の役所において固定資産税課税台帳を閲覧することで確認する方法もあります。納税通知書自体の再発行はできないため、税務署ではなく役所で取得するのが基本です。

固定資産税評価額から計算できる土地価格の相場は、あくまで目安と考えましょう。

相続税路線価から計算する

土地相場を調べるには、国税庁が毎年7月に発表する相続税路線価を参考にする方法があります。相続税路線価は路線価とも呼ばれ、相続税や贈与税などの基準となる価格です。

　土地の価格の相場＝相続税路線価÷0.8

路線価とは、道路に対して定められる価格を言い、土地の価格を面している道路から計算する方法です。複数の道路に面する土地の場合は、最高値の路線価を参考にします。

もしも道路に面していない場合は、計算が複雑です。他の調べ方で算出しましょう。

相続税路線価は、国税庁のHPから検索できます。

土地売却におすすめ！

不動産一括査定サイト比較

相続税路線価の調べ方

相続税路線価は、国税庁の財産評価基準書路線価図・評価倍率表のHPで確認できます。相続税路線価の閲覧方法は、以下の通りです。

相続税路線価は毎年更新されるため、価格の変化に対応した参考値となります。

公示価格や基準地標準価格を参考にする

公示価格や基準地標準価格は、不動産の公正な取引を目的として定められた基準価格です。公示価格や基準地標準価格は、公的に設定された価格のため参考にできます。

これらは、不当な不動産取引が行われないように、取引価格の目安として用いられる価格です。公示価格は毎年1月1日時点の価格を発表し、基準地価は7月1日時点の価格を発表します。

公示価格や基準地標準価格は、どちらも不動産取引の参考価格として発表される価格です。

公示地価の調べ方

公示価格や基準地標準価格を調べる際も国土交通省の土地総合情報システムを利用します。公示価格や基準地標準価格は、以下のような流れで閲覧可能です。

都道府県地価調査選択すれば基準地価も閲覧できます。最新の価格を確認しましょう。

不動産ポータルサイトの売り出し事例を参考にする

不動産ポータルサイトで土地の価格を調べる方法では、売却する市場価格に最も近い価格がわかります。近隣の土地がいくらで販売されているかを調べることで、おおよその相場を確認できるでしょう。

不動産ポータルサイトでは、そのエリアの不動産価格の特徴なども反映されるため最新の市場価格が分かります。

ただし、売主が値下げを念頭に高値を付けているケースもあるため、売り出し価格で売れるとは限らないのです。

最も正確な価格は、不動産一括査定サイトで複数の見積りを取ることです。

土地価格の相場に影響する要因

整形地や不整形地などの土地の形状

土地の形状では、長方形や四角形の使いやすい整形地が最も高い評価となります。整形地とは逆に、相場よりも安くなる土地の特徴は、旗竿地や傾斜のある土地などの不整形地です。

不整形地のために価格が安く、便利な場所であれば、早く売却できるでしょう。また、土地に傾斜があっても、その形状を活かした物件を建てれば価値が上昇します。

不整形地でも、販売実績のある不動産会社を選べば売却は十分可能です。

面積の広さ

面積の広い土地と聴くと、誰もが高く売却できると思いがちですが、意外にもそうとは限りません。広すぎて価格の高い土地は需要がなく、売却の際に価格が下がる可能性があります。

住宅地では戸建て住宅向けの約100㎡～300㎡の土地が人気で、郊外ではもう少し広い土地が人気です。また、周辺の一般的な土地よりも極端に面積が小さい狭小地も、価格が安くなる傾向にあります。

土地の売却では、土地の面積も価格や人気に影響します。

接面する道路の方角や高低差

道路に対し土地がどの方角に面しているかは、土地価格の大きな評価ポイントとなります。南側に道路がある土地は日当たりが良く価格が高くなり、北向きの土地は価格が安くなるのが一般的です。

再建築不可地に建物がある場合は、古くてもリフォームやリノベーションをすれば居住可能です。その他、接面する道路との高低差が大きい土地も需要が少なく、価格が安くなるのが一般的です。

近年、再建築不可の土地にあるリフォーム物件が安くて人気です。

周辺状況などの立地条件

土地の立地条件は、土地の価格を大きく左右する要素です。交通の便や生活インフラの整った立地条件の良い土地は、高値が付く重要なポイントです。

再開発で道路が広くなったり、新しい商業施設などができて、周辺の土地価格が急騰することも。逆に、思わぬ自然災害などにより、不動産の価格が下落することもあるため注意が必要です。

立地条件は常に最新の情報を入手して、需要の変化を予測しましょう。

土地価格の相場を調べるときの注意点

それでは、実際に土地の価格を調べるときの注意点を3点紹介します。

土地の相場を調べる時は、以下のポイントに気を付けましょう。

土地の状態によって安くなる

自分で調べた土地の価格は、あくまで目安の価格です。長期間放置されたりして状態の悪い土地は、自分で調べた価格よりも安くなることがあります。

また、売り手が正確な土地の状況を把握せずに売却すると契約不適合責任を負うことがあります。契約不適合責任とは、売却した土地に重大な問題が発覚した時に、売主がその賠償責任を負う制度です。

土地や不動産の売却では、不動産会社などの専門家に必ず状態をチェックしてもらいましょう。

調べた価格は土地の市場価値と一致しない

ここまで紹介した土地の価格を調べる方法は、土地の市場価格を表す指標ではありません。市場価格は、そのエリアのさざまざな特徴もとに決定されます。

ただし、市場価格は日々変化しますし、買い手によって売買価格が変化することも珍しくありません。そこで、自分で調べた土地の価格を基準にして、適正な価格かどうかを判断しましょう。

公示価格は、不当な取引を抑制するための指標です。

土地の査定は複数の会社に依頼する

市場価格を調べるには、不動産会社の査定を利用するのが最も簡単でしかも確実です。その際は、必ず複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。

複数の不動産会社の査定を受けることで、売却価格が適正になり、売却活動がスムーズになります。不動産一括査定サイトを利用すれば、最大10社ほどの査定をいつでも無料で受けることが可能です。

売却査定を受ける際は、査定価格の根拠を聞き、納得できる価格で売却しましょう。

不動産会社の査定を受ける3つのポイント

土地の売却では、自分の希望価格だけではなく、不動産会社の専門的な査定価格も参考にしましょう。それは、自分の売りたい価格が、市場価格とかけ離れていることがあるからです。

売れずに残った土地には、手入れの手間や税金がかかり、結局は売主が負担しなければなりません。そこで不動産一括査定サイトを利用して、できるだけ早く売却しましょう。

以下では、不動産会社の査定を受ける際のポイントを3つ紹介します。

訪問査定で見積りをしてもらう

本格的に土地を売却しようとお考えの方は、不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。まずは不動産一括査定サイトから簡易査定を受け、その中から訪問査定を依頼する不動産会社を選択します。

不動産会社の査定には簡易査定と訪問査定の2種類があり、訪問査定で土地の状態や立地条件を評価します。本格的に売却を検討している場合は、必ず訪問査定の見積り価格を参考にしましょう。

訪問査定でセールスポイントが見つかれば、土地の評価が上がることがあります。

査定価格は不動産会社によって異なることを理解する

不動産会社のプロの査定を受けても、査定価格は不動産会社によって異なるのが一般的。不動産会社の査定価格は「当社が仲介するなら、このくらいの価格で売却できるだろう」という価格です。

また、それぞれの不動産会社によって売却物件の得意・不得意があります。土地の売却が得意な不動産会社を見つけることで、思わぬ高値で売却できることも珍しくありません。

不動産一括査定サイトでは、不動産会社の販売実績をチェックできるサイトがあります。

信頼できる不動産会社に依頼する

土地の売却では、信頼のできる不動産会社を選ぶことが必須です。不動産会社の中には、仲介の契約を得るために相場よりも高い査定額を提示する会社もあります。

適正価格を提示して販売しないと、売却に時間がかかり、売主には不利益しかありません。このようなリスクを回避するためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

上記のような基準を参考にして不動産会社を選ぶと良いでしょう。

信頼できる不動産会社選びは、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。

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そのため、査定額が妥当か判断しやすく、査定額を提示した不動産会社が信頼できる会社か見極めやすいのです。

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そして、SUUMOを利用して不動産契約をすると、知名度が高いSUUMOに物件の広告を掲載でき、早期の売却が期待できます。

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• 小田急不動産
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• 野村の仲介PLUS
• 三井のリハウス
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６社の知名度は高く、11万件を超える年間の実績があります。安心して売却を任せられ、確かな営業力でスピーディーに売却が進むと考えられます。

　実際に顧客満足度も高く、96.7％以上の人が「トラブルなく安心・安全に取引できた」と答えています。

デメリットとして、査定が全て大手企業であることからも、売出中物件は都市部に集中しているようです。地方の方はSUUMOやイエウールなど他の一括査定サイトもあわせて利用することをおすすめします。

大手不動産会社に任せたい方、都市部の物件を持つ方には特におすすめです。

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同時査定依頼数	６
運営会社	小田急不動産 住友不動産販売 野村の仲介 三菱地所ハウスネット 東急リバブル 三井のリハウス

出典：すまいValue公式サイト

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イエウールは、業界最大級の不動産一括査定サイトです。11万件を超える年間の実績しています。

対応エリアの幅が広いことが強みで、都市部はもちろん、地方に強い不動産会社も登録しています。

　むやみに登録企業を増やしているわけではなく、お客さんからクレームが多い会社は徹底的に排除しており、常にユーザーが安心できるサービスを提供しています。

デメリットとしては、大手不動産会社の登録が少ないことです。気になる方は大手に特化しているすまいvalueとあわせて利用するのがおすすめです。

他社サイトでは対応できない地方のエリアもカバーしているため、地方に物件を持つ方には特におすすめです。

対象エリア	全国
提携会社数	1900社以上
同時査定依頼数	６
運営会社	株式会社Speee

出典：イエウール公式サイト

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お問い合わせ時から売却後のアフターフォローまで、一貫して担当者がついてくれるため、責任のある取引をしてくれるでしょう。そうした丁寧なサービスから、顧客満足度は94.6％※1となっています。

また、独自サービスのバーチャルステージングは、360°カメラで撮影したマンション室内の写真を加工するサービスです。余計なものを消して、素敵な家具を配置することで、買い手が購入後の暮らしをイメージできます。

※1 2021年度（6月〜2月）中に当社でお取引いただいたお客様を対象に実施したアンケートで、不動産取引の機会が生じた際、再度弊社を利用したいとご回答いただいたお客様の割合　

※2 2021年度実績

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運営会社	住友不動産販売株式会社

出典：住友不動産販売公式サイト

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土地価格の相場に関するよくある質問

まとめ

いかがでしたか？このように、土地の相場は路線価などの地価から算出できます。

ただし、これらの価格はあくまで目安でしかないため、実際に売却する際は不動産会社の査定が不可欠です。

そして、不動産会社に査定を依頼する際は、信頼のできる販売実績豊富な不動産会社を選ぶことが大事です。

そこで、不動産一括査定サイトを上手に活用し、査定を依頼した複数の不動産会社から信頼できる担当者を探し出し、土地の売却を成功させてくださいね。