【土地を売りたい】売る方法や手順・費用・税金について徹底解説

土地を売りたいと思い立ったても何から手を付けていいのか迷ってしまいますよね。全体の流れのイメージがわかず、土地を売りたいのに行動ができずにいる人も多いのでないでしょうか。

そこで今回は、土地を売る方法、流れについて網羅的に解説します。土地を売る際に発生する費用・税金、相場価格の調べ方についても紹介しています。

土地を売ったことがない人でも、この記事を読めばすぐに行動ができるように書いています。あなたの土地が適切に売れることを願っています。

土地を売りたい方のための「土地の売却:7つのステップ」

土地を売却する流れ

土地や建物などの不動産の売却は、おおむね次の7つのステップで進めていく形です。

土地を売却する流れ
  1. 不動産一括査定サイトで大まかな相場をチェック!
  2. 訪問査定
  3. 不動産会社との媒介契約
  4. 必要書類の準備
  5. 売却活動のスタート
  6. 売買契約締結・引き渡し
  7. 確定申告

STEP①不動産一括査定サイトで大まかな相場をチェック!

いろいろな電子機器

「土地を売りたい」となった際、まずは大まかな相場をチェックすることからスタートしましょう。その際に役立つのが「不動産一括査定サイト」です。

 不動産一括査定サイトは、入力した土地の情報より簡易査定を行うサービスです。
不動産一括査定サイトにて入力する主な土地の情報は以下のとおり。

・土地の所在地 ・最寄り駅 ・土地の面積 ・購入年など

上記の情報を入力後、複数の不動産業者からの簡易査定が表示されます。 その中で、「コンタクトを取りたい」「詳しい話を聞いてみたい」と思えるような不動産業者がいるようなら連絡をしてみましょう。

闇雲に査定依頼を出すのではなく、3社ほどに絞ることをおすすめします。

STEP②訪問査定

 不動産業者への査定依頼後は、担当者が実際に土地を確認する「訪問査定」に進むことになります。
簡易査定の時点での情報だけでは不十分なことがその理由です。 訪問査定の際には、担当者に気になることを遠慮なく質問することをおすすめします。質問の答え方で人柄を探ることができるためです。

・質問に対して丁寧に答えてくれる ・その場でわからないことは後ほど調べて返答する

上記のような営業担当者の場合、仲介を依頼した後も真摯に対応してもらえる可能性が高いかもしれません。

STEP③不動産会社との媒介契約

土地を売却する流れ

訪問査定の結果、土地の売却の仲介を依頼したい不動産業者が見つかりましたら、媒介契約へと進みます。

媒介契約の種類
  • 専属媒介契約
  • 専属専任媒介契約
  • 一般媒介契約
専任媒介契約 専属専任媒介契約 一般媒介契約
複数の不動産業者への依頼 非対応 非対応 可能
売主が探した買主との取引 可能 非対応 可能
REINS(レインズ)への登録 媒介契約から1週間以内 媒介契約から5日以内 法令で定められていません
売却活動報告 2週間に1回以上 1週間に1回以上 法令で定められていません
媒介契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 3ヶ月以内 ※行政指導 ※法令で定められていません
売主(うりぬし):土地を売りたい人 買主(かいぬし):土地を買いたい人

専任媒介契約

  専任媒介契約は、不動産業者1社に不動産の売買の仲介を依頼する契約です。
契約後1週間以内に、売却する土地の情報を「REINS(レインズ/Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)」に登録する義務を持ちます。

土地の売却に関する広告活動などのサポートが受けられるのが特色です。

専任媒介契約では、自身で見つけた買主(土地の買い手)との取引が認められています。

専属専任媒介契約

  専属専任媒介契約では、自身で見つけた買主との取引が認められていないのが一番の特徴です。
そのため、販売実績の豊富な不動産業者と契約を結ぶ必要があります。

親族や知人から買主を紹介してもらえる可能性がある場合には、専属専任媒介契約はおすすめできません。

一般媒介契約

  一般媒介契約は複数の不動産業者への仲介依頼が可能な契約です。
土地の売却に関する広告活動などは、専任媒介契約や専属専任媒介契約のようには行ってもらえません。

すでに買主の見込みがついている物件や、「駅チカ」などの人気物件の売買に向いていると言えるでしょう。

STEP④:必要書類の準備

不動産業者との媒介契約後は、土地の売却に必要な書類を準備します。

土地の売却時に必要な書類
  • 登記簿謄本もしくは登記事項証明書
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書(物件購入時)
  • 登記済権利証もしくは登記識別情報
  • 土地測量図・境界確認書
  • 固定資産税納税通知書
  • 固定資産税評価証明書

一般的に「土地の権利証」と呼ばれているのが、登記簿謄本または登記事項証明書です。

以下の書類は、売却が決まった後の買主への引き渡しの際に準備するものです。

買主への引き渡しの際に必要な書類
  • 本人確認書類(運転免許証など)
  • 実印
  • 印鑑登録証明書(印鑑証明書)

必要書類に関しては、不動産業者の担当者より「この書類を用意してください」と教えてもらえるのでご安心ください。

STEP⑤:売却活動(広告活動)のスタート

土地を売却する流れ

不動産業者との媒介契約の締結後に土地の売却価格を決定します。 売却価格が決まりましたら、いよいよ売却活動(広告活動)のスタートです。

  専属専任媒介契約または専任媒介契約の場合のみ、売主に対して売却活動の報告が定期的になされます。
具体的な「広告活動」の内容
  • 土地の近隣へのポスティング
  • 新聞への折込チラシ
  • 不動産ポータルサイトへの掲載
  • レインズ(REINS)への掲載

※「レインズ(REINS)」とは国土交通大臣から指定を受けた公益財団法人 東日本不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステムのことを言います。
「Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)」の英語の頭文字が名称の由来です。

買主の候補者からの連絡後、土地の見学が実施されます。 不動産業者の担当者が案内するため、売主が立ち会う必要はありません。

土地の見学を経て購入希望者が現れた際、売主宛に「購入申込書」が送付されます。 希望価格や条件などをしっかりと確認しましょう。

STEP⑥:売買契約締結・引き渡し

土地を売却する流れ

購入希望者と条件の折り合いが付きましたら売買契約へと進みます。 売買契約の際には売主と買主、不動産会社の担当者(宅地建物取引士)の3者の立ち会いにて行われるケースが一般的です。

  担当者(宅地建物取引士)より買主に対して、重要事項説明書を用いた重要事項説明が行われます。
その後に引き渡し日の設定や手付金の受け渡しへと続く流れです。

手付金とは、売買契約書に記載されている土地の売却価格の5%~10%ほどを売買契約の時点で買主から売主へ手渡される費用です。

土地の引渡し日

売買契約書に記載された土地の引渡し日に、手付金を差し引いた売却価格の残額のすべてを買主が売主に支払います。

司法書士による「所有権移転登記」が所轄の法務局にて完了した後、司法書士への登記費用と不動産業者への仲介手数料を売主が支払う形です。 ※仲介手数料は買主からも支払われます

所有権移転登記とは、土地の所有権を移し替える手続きです。 手続き後は売主⇒買主に土地の所有者が変わります。

STEP⑦:確定申告

書類を作る人

  土地の売却後に不動産譲渡所得が発生した際には、確定申告と同時に不動産譲渡所得税を納める必要があります。
確定申告とは、土地の売却をした年の翌年2月16日から3月15日に実施するものです。 ただ、暦の関係などで日程が前後する可能性があります 国税庁公式サイトの「確定申告特集」から手続きを進めると良いでしょう。

e-Taxクレジットカード納付を用いれば、自宅にいながら不動産譲渡所得税を納めることが可能です。

不動産譲渡所得の算出

不動産譲渡所得は、次の数式にて算出することが可能です。

  不動産譲渡所得=土地の売却価格− (取得費+譲渡費用)
項目 内容
取得費用 土地の購入金額 不動産業者への仲介手数料 収入印紙代(印紙税)など
譲渡費用 不動産業者への仲介手数料 収入印紙代(印紙税) 抵当権抹消登記費用 所有権移転登記費用 土地の測量費用など
土地の売却価格が4,000万円、譲渡費用200万円、土地の取得費用3,000万円の場合、4,000万円-(200万円+3,000万円)=800万円が不動産譲渡所得となります。
不動産譲渡所得がマイナスの場合、確定申告は必要ですか?
  不動産譲渡所得がマイナスの場合でも、確定申告をすることをおすすめします。
売却した土地の所有期間が5年超であれば、「新たにマイホームを買い換える場合の特例」もしくは「新たにマイホームを買い換えない場合の特例」に該当する可能性があることがその理由です。
損益通算が適用された際には、不動産譲渡所得のマイナス分の給与所得などからの控除が認められます。

所得税や住民税の還付金を受け取れる可能性もあります。

不動産譲渡所得税については以下のリンク先を参照してください。 国税庁「土地や建物を売ったとき

土地を売る方法は「仲介」と「買取」の2種類

土地を売る方法は「仲介」と「買取」の2種類

土地を売る方法には、次の2つの種類が存在します。

・仲介 ・買取

土地を売る方法「仲介」

不動産業者に仲介を依頼して土地を売却するやり方です。 ほとんどの場合、「仲介」を採用して土地を売ることになります。

土地を売る方法「買取」

土地を売る方法として、不動産業者による「買取」を選ぶことも可能です。

  買取とは「不動産業者に直接土地を売る」ことを指します。
仲介で売却した場合と比較すると、売却価格が減少してしまうのが難点です。

不動産業者によっては一定期間は仲介で売却活動を行い、売れなかった際に買取を選択できるプランを提示するケースもあります。

土地を売る前に相場を調べる3つの方法

土地を売る前に相場を調べよう

「土地を売りたい」と考えた際に、大まかな土地の価格相場を調べる方法として次の3つがあげられます。

土地の相場を調べる4つの方法
  • 路線価
  • 公示地価(公示価格)
  • 固定資産税評価額
  • 不動産一括査定サイトの利用

    路線価

    土地を売る前に相場を調べよう

      路線価は、相続税や贈与税の算出の際にも用いられる土地の評価額です。
    毎年の7月1日に国税庁が公表する「財産評価基準書」を基にして定められています。 路線価は以下のリンク先より参照することが可能です。 財産評価基準書 路線価図・評価倍率表 路線価を用いた土地の価格の算出法は次のとおり。

    路線価×画地補正率×土地の面積÷80%

    画地(かくち)補正率は土地の奥行きなどを考慮した数値です。

    「80%」の数値は、路線価で算出された相続税評価額が公示価格の80%であることが理由となっています。

    路線価を用いて土地の価格を調べる手順
    1. 「路線価図・評価倍率表」にアクセス
    2. 土地の所在地に該当する都道府県を選んでタップ
    3. 路線価図をタップ
    4. 土地の所在地に該当する市区町村を選んでタップ
    5. 土地の所在地に対応するマップが表示される
    6. 道路部分に記載されている数字(330C)などを確認
    7. 路線価=表記されている数字×1,000(円)
    8. 路線価×画地補正率×土地の面積÷80%にて土地の価格を算出

    公示地価(公示価格)

    土地を売る前に相場を調べよう|調べる方法3選

      公示地価(公示価格)とは、国土交通省「標準地・基準地検索システム」にて公表している評価額のことをいいます。

    毎年1月1日時点の調査結果をその年の3月に発表する形です。

    公示地価を用いた土地の価格の算出法は以下のとおり。

    公示地価×土地の面積×1.1

    「1.1」の数値は、実際の土地価格が公示地価の1.1倍にあたるケースが多いことを根拠にしています。 公示価格を用いた土地の価格の調査手順は次の流れです。

    公示価格を用いて土地の価格を調べる手順
    1. 「標準地・基準地検索システム」にアクセス
    2. 土地の所在地に該当する都道府県を選択してタップ
    3. 土地の所在地に該当する市区町村を選んでタップ
    4. 対象欄を「地価公示」と「都道府県地価調査」の両方に設定する
    5. その他条件を入力する
    6. 公示地価が表示される
    7. 公示地価×土地の面積×1.1にて土地の価格を算出

    固定資産税評価額

    土地を売る前に相場を調べよう|調べる方法3選

     固定資産税評価額は、固定資産税および都市計画税の税額の算出を目的とした評価額です。
    ※固定資産税評価額は各市区町村が3年ごとに公表

    固定資産税評価額は毎年4月頃に届けられる「固定資産税課税明細書」に記載されている金額もしくは、固定資産税路線価を用います。 固定資産税評価額を用いて土地の価格を算出する計算式は以下のとおり。

    固定資産税評価額÷0.7×1.1

    ※「0.7」の数値は固定資産税評価額が公示価格の7倍程度であるため ※「1.1」は実際の土地価格が公示価格の1.1倍にあたるケースが多いため 固定資産税評価額を用いた土地の価格の調査手順は次の流れで行います。

    固定資産税評価額を用いて土地の価格を調べる手順
    1. 納税通知書内の「課税明細書」より固定資産税評価額をチェック
    2. 固定資産税評価額÷0.7×1.1にて土地の価格を算出

    不動産一括査定サイトの利用

    パソコンとメモ

    土地の価格を調べる方法にはいくつかの種類があるのですが、一番お手軽なのが不動産一括査定サイトを利用することです。

    上記でもお伝えしましたが、不動産一括査定サイトを利用することで複数の不動産会社に土地の査定依頼を出すことができます。

     土地の価格を調べる際は、自分で計算方法や相場を調べるよりも、実際に査定してもらったほうが早いです。

    自分で調べるとなると理解するまでに時間がかかりますし、そこからまた計算しなければいけないので、大きな手間となります。自分で計算方式に当てはめて調べたとしても、本当に合っているかも素人目線では分かりませんからね。

    不動産一括査定サイトを利用すれば、プロに査定依頼が出せます。その土地の特徴や周辺状況などを調べた上で、プロが査定してくれるのでより正確な土地の価格を調べられるでしょう。

    複数社に査定依頼ができるので、極端な査定結果などは除外でき、適切な価格を調べられます。

    土地を売る不動産会社を選ぶための5つのチェックポイント

    不動産会社選びの5つのチェックポイント

    ここからは、不動産会社を選ぶための5つのチェックポイントをご紹介します。 「土地を売りたい」となった際の参考になれば幸いです。

    不動産会社を選ぶための5つのチェックポイント
    • 土地の売却に特化しているか?
    • 態度が横柄でないか?
    • 質問に対してきちんと答えてくれるか?
    • 連絡をマメに行ってくれるのか?
    • 土地の売却についての知識を持っているか?

    土地の売却に特化しているか?

    不動産会社と一口に言っても、それぞれ得意分野が異なります。

    不動産会社の得意分野
    • 土地や建物の売買
    • アパートやマンションなどの賃貸物件
    • テナント、オフィス
    • デベロッパー

    不動産会社の公式サイトにて、主にどのような物件を取り扱っているのか?を確認しましょう。

    「土地を売りたい」場合には、不動産の売買を主に取り扱っている不動産会社を選ぶことが第一です。

    態度が横柄でないか?

    不動産会社とのファーストコンタクトは、営業担当者からの電話またはメールのいずれかかと思われます。

      電話での話し方や声の雰囲気から横柄な印象を受けた際には、一旦距離をおいたほうが良いかもしれません。

    第一印象がすべてではありませんが、シックスセンス的な感覚は大切にしたほうが良いでしょう。

    ただしメールの場合には定型文が使用できるため、少々わかりにくいかもしれません。

    質問に対してきちんと答えてくれるか?

    不動産会社の営業担当者による訪問査定の際に、質問に対してきちんと答えてくれるか?は人柄を確認する目安となり得ます。

    特に相手の言葉を遮るように、被せるようにトークを進めるタイプは要注意です。

    その場で返答できないことは、「後ほど調べてご連絡します」という方には好印象を抱きやすいかと思われます。

    連絡をマメに行ってくれるのか?

    先述した「後ほど調べてご連絡します」の返答が速やかに行える担当者は、媒介契約後も連絡をマメに行ってくれる可能性が高いでしょう。

    土地の売却についての知識を持っているか?

    土地の売却についての知識の目安として、名刺に「宅地建物取引士」の表記があることを確認したいところです。

    ちなみに不動産会社の店舗につき、宅地建物取引士が「最低1名常時配置」されていることが開設の条件となります。
     特に売買契約時の「重要事項説明」は、宅地建物取引士にしか認められていません。
    人柄だけでは決めにくい…という場合の指標にしてみると良いでしょう。

    土地を売りたい方におすすめの不動産一括査定サイト

    SUUMO売却査定

    SUUMO売却査定の紹介

    SUUMO売却査定のココがおすすめ
    • 当サイト独自アンケートで人気No.1!
    • 大手リクルートグループが運営するサービス!
    • 有名なSUUMOに自物件を掲載可能!
    • 提携社数2000社以上!10社同時比較可能!
    • 完全無料!全国対応!

    SUUMOはタウンワークやゼクシィ、リクナビなどで有名なリクルートグループが運営しているサービスです。

    SUUMOでは、全国のエリアごとに売却事例などの情報を掲載しており、さらに不動産会社の店舗の特徴や実績、スタッフ情報も確認できます。

    そのため、査定額が妥当か判断しやすく、査定額を提示した不動産会社が信頼できる会社か見極めやすいのです。

     不動産売却に不安は付き物ですが、SUUMOは事前に十分なリサーチができるので、安心安全な取引ができる仕組みになっています。

    同時査定依頼可能数も6社のサイトが多いなか、SUUMOでは10社の査定額から検討することができます。

    そして、SUUMOを利用して不動産契約をすると、知名度が高いSUUMOに物件の広告を掲載でき、早期の売却が期待できます。

    掲載している不動産会社も幅広く、どのサイトを使うか迷ったならまずはSUUMOを利用することがおすすめです。
    対象エリア 全国
    提携会社数 2000社以上
    同時査定依頼数 10
    運営会社 株式会社リクルート

    出典:SUUMO売却査定公式サイト

    すまいValue(バリュー)

    すまいValueの紹介

    すまいValueのココがおすすめ
    • 他社にはない業界最大手6社で査定ができる
    • 年間取引数は6社合計11万件以上の実績
    • 顧客満足度96.7%
    • 大手ならではの交渉力・スピード感|売却まで平均2.7ヶ月
    • 完全無料!全国対応!

    すまいValueは、業界トップ企業6社の直営による不動産一括査定サイトです。そのため提携している不動産会社も、最大一括査定数も下記の6社に限定されています。

    すまいValueに登録している不動産会社
    • 小田急不動産
    • 住友不動産販売
    • 東急リバブル
    • 野村の仲介PLUS
    • 三井のリハウス
    • 三菱地所ハウスネット

    他の一括査定サイトと比べると、かなり少ないと感じるかもしれませんが、上記の6社は不動産業界を牽引する最大手です。

    6社の知名度は高く、11万件を超える年間の実績があります。安心して売却を任せられ、確かな営業力でスピーディーに売却が進むと考えられます。

     実際に顧客満足度も高く、96.7%以上の人が「トラブルなく安心・安全に取引できた」と答えています。

    デメリットとして、査定が全て大手企業であることからも、売出中物件は都市部に集中しているようです。地方の方はSUUMOイエウールなど他の一括査定サイトもあわせて利用することをおすすめします。

    大手不動産会社に任せたい方、都市部の物件を持つ方には特におすすめです。
    対象エリア 全国
    提携会社数
    同時査定依頼数
    運営会社 小田急不動産 住友不動産販売 野村の仲介
    三菱地所ハウスネット 東急リバブル 三井のリハウス

    出典:すまいValue公式サイト

    イエウール

    イエウールの紹介

    イエウールのココがおすすめ
    • 全国の不動産会社1,900社以上と提携特に地方の不動産に強い 
    • 「月間ユーザー数」「提携社数」「エリアカバー率」すべてNo.1
    • 累計利用者数1,000万人以上
    • 一括査定フォームの入力はチャット方式で簡単
    • 完全無料!全国対応!

    イエウールは、業界最大級の不動産一括査定サイトです。11万件を超える年間の実績しています。

    対応エリアの幅が広いことが強みで、都市部はもちろん、地方に強い不動産会社も登録しています。

     むやみに登録企業を増やしているわけではなく、お客さんからクレームが多い会社は徹底的に排除しており、常にユーザーが安心できるサービスを提供しています。

    デメリットとしては、大手不動産会社の登録が少ないことです。気になる方は大手に特化しているすまいvalueとあわせて利用するのがおすすめです。

    他社サイトでは対応できない地方のエリアもカバーしているため、地方に物件を持つ方には特におすすめです。
    対象エリア 全国
    提携会社数 1900社以上
    同時査定依頼数
    運営会社 株式会社Speee

    出典:イエウール公式サイト

    住友不動産販売

    住友不動産販売の紹介

    住友不動産販売のおすすめポイント
    • 問い合わせから売却までマンツーマンの営業体制
    • 顧客満足度94.1%!
    • 年間購入相談件数18万件以上
    • 売却中の室内をより魅力的にするバーチャルステージング
    • 完全無料!全国対応!

    住友不動産販売の特徴は、営業担当者がマンツーマンでついてくれることです。

    お問い合わせ時から売却後のアフターフォローまで、一貫して担当者がついてくれるため、責任のある取引をしてくれるでしょう。そうした丁寧なサービスから、顧客満足度は94.1%となっています。

    また、独自サービスのバーチャルステージングは、360°カメラで撮影したマンション室内の写真を加工するサービスです。余計なものを消して、素敵な家具を配置することで、買い手が購入後の暮らしをイメージできます。

    担当者とのマンツーマンでのやり取りには安心感があります。信頼できる担当者に任せたいという方には、特におすすめです。
    対象エリア 全国
    提携会社数 -
    同時査定依頼数 -
    運営会社 住友不動産販売株式会社

    出典:住友不動産販売公式サイト

    人気の不動産一括査定サイトを比較紹介した記事もございますので、気になる方はこちらをご覧ください。

    まとめ

    ここまで、「土地を売りたい」に関する以下の項目を紹介してきました。

    「土地を売りたい」のまとめ
    • 土地を売りたい方のための「土地の売却:7つのステップ」
    • 土地を売る方法は「仲介」と「買取」の2種類
    • 土地を売る前に相場を調べる3つの方法
    • 不動産会社を選ぶための5つのチェックポイント
    • 土地を売りたい方におすすめの不動産一括査定サイト

    土地の売却は「難しそう」という印象を抱いている方も少なくないでしょう。

      不動産会社に任せきりにするのではなく、自身で調べられることは調べる習慣をつけることが大切です。

    その点を踏まえた上で不動産一括査定サイトを利用することが、有益な情報を的確に得るためのコツとなり得ます。

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