【土地を売りたい】売る方法や手順・費用・税金について徹底解説

初めて土地の売却を行うときは何から手を付けていいのか迷ってしまいますよね。全体の流れのイメージがわかず、土地を売りたいのに停滞してしまっている人も多いのでないでしょうか。

そこで今回は、土地を売る方法について網羅的に紹介します。土地を売る流れや方法についてはもちろん、費用・税金、相場価格の調べ方についても紹介しています。

土地を売ることを検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
【迷った方はこちら】フォーメンバーズ|イオンハウジングネットワーク加盟店本部

フォーメンバーズは、一都三県(東京、埼玉、千葉、神奈川)での不動産売却に対応している不動産会社です。イオンモールの中に店舗があるので、お買い物ついでに立ち寄っていただけます。

また、売却物件についての質問はメールフォームにて24時間365日いつでも受付可能。訪問査定も行ってくれるので、対象地域にて不動産売却を検討している方は、一度問い合わせてみるか、お店に訪問してみることをおすすめします。

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出典:https://f-members.co.jp/

土地を売る方法は「仲介」と「買取」の2種類

土地を売る方法は「仲介」と「買取」の2種類

実は、土地を売る方法には2種類の方法が存在します。1つ目は、不動産会社に依頼して個人の買主を見つけてもらうといった、一般的なイメージに該当する「仲介」。

2つ目は、不動産会社に土地を買い取ってもらう「買取」です。あまりメジャーな方法ではありませんが、仲介で売れにくい土地でも買い取ってもらえる可能性があります。

 しかし買取の場合は、買取金額が仲介で売却するより2~4割程度低くなってしまうのが最大の難点です。

したがって、よっぽど条件の悪い土地でない限り仲介で売却を行うのがおすすめです。

仲介では売れにくい土地の条件
  • 土地が広すぎて居住用として扱えない
  • 土地の形状が変形しすぎて使いにくい
  • かなり立地条件が悪い(近隣に嫌悪施設※があるなど)
  • 物理的瑕疵・心理的瑕疵※など訳アリな土地である

※嫌悪施設とは、ごみ焼却場や火葬場、墓地などの周辺のひとから嫌がられる施設の総称です。
※物理的瑕疵とは、地盤沈下や土壌汚染などのこと。心理的瑕疵とは、過去に事件・事故があったなどのいわゆる「事故物件」のような内容です。

土地を売る前に相場を調べよう|調べる方法3選

土地を売る前に相場を調べよう

土地を売る前に自分で相場価格を調べてみましょう。事前に調べておけば売却後に「相場より安く売ってしまった」と後悔せずに済みます。

また、土地の相場を調べる方法は以下の3つです。公的な情報を用いて算出するため、不動産ポータルサイトなどで調べるよりも正確性の高い相場価格がわかります。

土地の相場を調べる方法
  • 公示地価を用いて土地の価格を調べる方法
  • 路線価を用いて調べる方法
  • 固定資産税評価額を用いて調べる方法

    公示地価を用いて土地の価格を調べる方法

    土地を売る前に相場を調べよう|調べる方法3選

    公示価格とは、国土交通省が標準地・基準地検索システム」にて公表している評価額です。
    ※https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

    毎年1月1日時点に全国約2万6,000地点の地価を調査し、不動産鑑定士が鑑定して土地価格を定めているので、信憑性の高い情報として活用されています。

    公示価格を用いて土地の価格を算出する計算式は以下の通りです。

     公示価格×土地の面積×1.1

    ※1.1を掛け合わせる理由は、実際の土地価格が公示価格の1.1倍にあたるケースが多いため。

    また、実際に公示価格を用いて土地の価格を調べる手順は以下をご参照ください。

    公示価格を用いて土地の価格を調べる手順
    1. 「標準地・基準地検索システム」にアクセスし、土地の所在地に該当する都道府県を選択
    2. 土地の所在地に該当する市区町村を選択
    3. 対象欄を地価公示・都道府県地価調査の両方に設定し、その他条件を入力
    4. 検索結果の価格を前述で紹介した計算式に当てはめて土地の価格を算出

    路線価を用いて調べる方法

    土地を売る前に相場を調べよう

    路線価とは、道路に面している1平米あたりの地価を表す評価額です。毎年国税庁が「路線価図・評価倍率表」にて公表しています。
    ※https://www.rosenka.nta.go.jp/

    路線価を用いて土地の価格を算出する計算式は以下の通りです。

     路線価×土地の面積÷0.8×1.1

    ※0.8で割る理由は路線価が公示価格の8倍程度になるため。1.1を掛け合わせる理由は、公示価格と同様です。また、実際に路線価を用いて土地の価格を調べる手順は以下をご参照ください。

    路線価を用いて土地の価格を調べる手順
    1. 「路線価図・評価倍率表」にアクセスし、土地の所在地に該当する都道府県を選択
    2. 路線価図をクリックし、土地の所在地に該当する市区町村を選択
    3. 土地の所在地に対応するマップ内から道路部分に記載されている数字を確認(英語部分を除いたもの)
    4. 表記されている数字×1,000で算出された数値が路線価である(路線価は1,000円単位で記載されているため)
    5. 前述で紹介した計算式に当てはめて土地の価格を算出

    固定資産税評価額を用いて調べる方法

    土地を売る前に相場を調べよう|調べる方法3選

    固定資産税評価額とは、固定資産税・都市計画税の税額を計算するために各市町村区が基準として定めている評価額です。

    固定資産税評価額は、毎年4月頃に送られてくる納税通知書に記載されている金額を参考にします。固定資産税評価額を用いて土地の価格を算出する計算式は以下の通りです。

     固定資産税評価額÷0.7×1.1

    ※0.7で割る理由は固定資産税評価額が公示価格の7倍程度になるため。1.1を掛け合わせる理由は、公示価格と同様。

    また、実際に固定資産税評価額を用いて土地の価格を調べる手順は以下をご参照ください。

    固定資産税評価額を用いて土地の価格を調べる手順
    1. 納税通知書にある「課税明細書」のページから評価額を確認
    2. 前述で紹介した計算式に当てはめて土地の価格を算出

    土地を売却する流れ

    土地を売却する流れ

    土地を売却する全体の流れは以下の6STEPで完結します。事前にやるべきことを把握していれば初めての土地の売却がスムーズに行えるでしょう。

    土地を売却する流れ
    1. 必要書類の準備
    2. 不動産会社に売却依頼
    3. 媒介契約締結
    4. 売却活動スタート
    5. 売買契約締結・引き渡し
    6. 確定申告

    STEP①必要書類の準備

    土地の相場を調べたら、売却手続きに必要な書類を準備しましょう。

    具体的に必要な書類は以下の通りです。実際に売却する際のチェックリストとして活用してみてください。

    書類の名前 使用目的
    登記済権利証 登記名義を変更するため
    間取り図・測量図 土地情報の確認をするため
    本人確認書類(運転免許証、パスポートなど) 売主本人の身分証明に使用
    固定資産税納税通知書 固定資産税の納税額を知るため
    地積測量図・境界確認書 土地の大きさや境界線の確認をするため
    実印・印鑑証明 売買契約書などの書類に使用

    STEP②不動産会社に査定依頼

    土地を売却する流れ

     

    土地の売却に必要な書類を集めたら、不動産会社に査定を依頼します。査定額は業者によって異なるので、複数社に査定してもらいましょう。

    1社のみに査定してもらい、そのまま売却すると損をしてしまう可能性大です。また、複数社に査定依頼をするなら「不動産一括査定サイト」を利用しましょう。

    不動産一括査定サイトとは?
    一括で複数社に査定依頼ができるサービス。Web上で簡易的な情報のみで査定してもらえる「机上査定」と、実際に不動産の所在地まできてもらい、目で見た情報を加味して査定してもらう「訪問査定」が選べます。

    この時点で、実際に売却するつもりなら訪問査定を依頼しましょう。

    査定額の正確性が高いだけでなく、売却活動を行ってもらう不動産会社の雰囲気がわかります。

    STEP③不動産会社の選定

    土地を売却する流れ

    複数社の査定結果や雰囲気を比較し、実際に売却活動を任せる不動産会社を選定します。

    不動産会社選びのポイント
    • 査定額に対して明確な理由を説明してくれるか
    • 具体的な販売戦略を提示してくれるか
    • 土地の売却に特化した業者なのか

      査定額が高額だから」のみを理由として不動産会社を選ぶのは危険です。高額な査定結果なら、高額になる理由を説明してもらいましょう。

      説明できな場合は、最終的に査定額よりはるかに低い金額で売却してしまう可能性が高いです。また、どんな販売戦略で売却活動を進めるのか聞いてみましょう。

      最終的に複数社で迷うのであれば不動産会社のHPや口コミなどをもとに、土地の売却に特化しているか調べるといいでしょう。

      STEP④媒介契約締結

      土地を売却する流れ

      売却活動を任せたい不動産会社を1社、または2~3社に絞り込めたら媒介契約を締結します。

      媒介契約とは?
      仲介活動を正式に依頼する契約のことです。

      また、3種類の契約方法がありそれぞれ特徴が異なります。

      一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
      複数社と契約の可否
      売主が買主を探して取引の可否
      レインズ登録義務の有無 売主の希望次第 1週間以内に登録 5日以内に登録
      売却活動報告義務の有無 売主の希望次第 14日間に1回以上 7日間に1回以上
      契約期間 3か月以内 3か月以内

      3種類の媒介契約で迷うのであれば「自分がどんな条件の土地を売ろうとしているのか」で決めましょう。基本的に好条件の土地なら一般媒介契約がおすすめです。

      複数社の不動産会社に依頼すれば競争意識が高まり、適正価格で早期売却が見込めます。

      多少なりとも売れにくい要素がある土地であれば「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」を選択し、1社の不動産会社に熱心な売却活動を行ってもらいましょう。

      最後に、それぞれの契約方法に対しておすすめな土地の特徴をご紹介します。

      一般媒介契約 人気エリアにある土地や条件の良い土地を売りたい
      専任媒介契約 土地に多少の難点があり、自分でも買主を探したい
      専属専任媒介契約 土地に多少の難点があり、不動産会社に熱心に売却活動を進めてほしい

      一般媒介で契約する場合、契約する業者は2~3社までにするべきでしょう。

      あまりに多いと連絡を取り合うために相当な手間がかかります。

      STEP⑤売却活動スタート

      土地を売却する流れ

      媒介契約が締結したら売却活動スタートです。基本的に売主がやることはなく、不動産会社が広告活動や内見対応を行ってくれます。

      具体的な「広告活動」の内容
      • チラシでの宣伝
      • 不動産ポータルサイトへの掲載
      • レインズ(レインズ)※への掲載

      土地のアピールポイントが掲載されているかなどを確認してみるといいでしょう。

      「レインズ(REINS)」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。
      「Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)」の英語の頭文字を並べて名付けられ、組織の通称にもなっています。 

      また、購入希望者が現れたら「購入申込書」が送られてくるので、希望価格や条件などをしっかりと確認しましょう。

      STEP⑥売買契約締結・引き渡し

      土地を売却する流れ

      購入希望者と条件が合致したら、売買契約を結びます。契約日には売主と買主、不動産会社の担当者の3者間で行われるケースが一般的です。

      担当者から買主に対して重要事項の説明があり、引き渡し日の設定や手付金※の受け渡しが行われます。

       手付金は、売買契約書に記載されている土地の売却価格の5~10%程度の金額。残りの金額は引き渡し時に受け取ります。

      また、引き渡しは金融機関で行われます。手付金を差し引いた残りの金額を受け取り、住宅ローンの残債などがなければ引き渡し完了です。

      住宅ローンの残債がある人は、引き渡し後に返済しなければなりません。司法書士に依頼して、抵当権の抹消も同時に行いましょう。

      抵当権とは?
      住宅ローンの返済が万が一滞った際に、購入した不動産を担保とする権利のこと。抵当権は住宅ローンを完済するまで抹消できないので、引き渡し時に完済できなければ売却できなくなるので注意が必要です。

      土地の売却にかかる費用・税金一覧

      土地の売却にかかる費用・税金一覧

      土地の売却にかかる代表的な費用・税金は以下の表をご参照ください。

      それぞれどのくらいの金額がかかるか把握し、土地を売却した後に手元に残る金額をシュミレーションしてみましょう。

      仲介手数料 (土地の売却額×3%)+60,000円
      抵当権抹消費用 司法書士に依頼するとして10,000円程度
      金融機関への返済手数料 10,000~30,000円程度
      測量費 35~45万円程度
      解体費用 100万円前後
      譲渡所得税 譲渡所得
      ※×所有期間ごとの税率(所有期間が5年以内なら39.63%、5年超えなら20.315%)
      印紙税 1,000~60,000円(売却額によって変動)
      譲渡所得とは?
      土地の売却額から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた金額のことです。

      取得費は土地を購入するために使った費用、譲渡費用は土地を売るために使った費用を指します。具体的な内訳は以下の通りです。

      取得費
      • 購入時の仲介手数料
      • 土地の購入代金
      • 購入時に納税した税金
      • その他土地を購入するために使用した諸費用
      譲渡費用
      • 売却時の仲介手数料
      • 印紙税
      • 建物の解体費用
      • その他土地を売却するために使用した諸費用

      古屋付きの土地が売れない場合は解体も検討しよう

      古屋付きの土地が売れない場合は解体費用も検討しよう

      築年数が古い建物を解体して売るか、そのまま売るかで迷っている人は少なくありません。

      特に、築20年以上を超えると建物としての資産価値がほとんどないと評価され、「古屋(ふるや)」と呼ばれるようになります。

       しかし、建物を解体するには100万円以上の費用がかかるので、慎重に解体するか判断するべきです。

      まずは、建物解体して更地にした場合、どのようなメリットがあるかご紹介します。

      更地にした場合のメリット
      • 古屋付きで売るより、比較的早期売却が狙える
      • 瑕疵担保責任を問われるリスクがない
      瑕疵担保責任とは?
      「売却時に買主に対して説明していなかった瑕疵(欠陥)が後々見つかった場合、売主が損害賠償責任を負う」といった内容です。

      仮に古屋付きで売った土地を買主が解体し、土地に何らかの瑕疵(欠陥)が見つかった場合、売主に対して損害賠償を請求することができます。

      一方、古屋付きのまま土地を売った場合のメリットは解体費用がかからないことです。

      基本的に古屋付きで土地を売却するのは困難なので、できれば費用をかけて解体するのがおすすめです。

      田舎の土地を売りたいなら押さえるべきポイント

      田舎の土地を売りたいなら押さえるべきポイント

      田舎の土地を売りたい人は、通常の土地売却とは異なる方法で売却を目指しましょう。だらだらと所有していると以下のようなデメリットを受けるのでご注意ください。

      利用しない土地を所有するデメリット
      • 管理費や維持費などの無駄なコストがかかる
      • 固定資産税がかかる

        土地を放置していると雑草がどんどん生えてくるので、近隣の土地にまで影響を与えてしまうでしょう。そこで、定期的な草刈りなど管理・維持を行う必要があります。

         また、土地の所在地が遠方にあれば交通費も発生するでしょう。

        また、土地を所有しているだけで固定資産税が毎年かかります。以上のことから、利用しない土地は以下の2つの方法で売却を目指しましょう。

        • 地方に強い不動産会社に依頼する
        • 自分で買主を見つける

        一番おすすめな方法は、地方に特化した不動産会社に売却依頼することです。土地の所在地付近にある業者や、HPなどから地方の不動産売却に強いと謳っている業者に依頼しましょう。

          自分で買主を見つけるのも一つの手です。田舎の土地であれば、その土地の知人やお隣さんに需要があるかもしれません。

          土地を売りたい方におすすめの不動産一括査定サイト5選

          イエウール

          イエウール

          イエウールのココがおすすめ
          • クレームが多い会社は排除しているので、優良な不動産会社だけが厳選されている
          • 大手から地域密着方まで、全国の不動産会社が参加している
          • チャット風の入力で、緊張することなく進める

          イエウールは、チャット風の入力が特徴で、いつも友達とやり取りしているかのような感覚で気軽に査定をすることができます。

          サイトもシンプルで見やすく、「査定だから」と構えることなく入力を進められて、あっという間に査定が完了です。

          また、クレームの多い会社は日々排除していっているので、優良な会社しか参加していないところも安心できます。
          ※公式サイトより

          最大同時比較社数 6社
          参加会社 1600社以上
          最短査定時間 2分
          電話番号 03-5114-1939

          出典:https://ieul.jp

          REGuide(リガイド)

          リガイド

          リガイドのココがおすすめ
          • 最大10社まで同時比較可能
          • 独自の厳しい審査を通過した会社のみが参加しているから、安心感がある
          • 運営15年の老舗サイト

          リガイドは、2006年に「SBI不動産一括査定」として生まれた不動産一括査定サイトです。15年の歴史があり、利用者からの信頼も厚いです。

          独自の厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているので、会社とのやり取りで嫌な思いをすることは少ないでしょう。

          他のサイトと比べても最多の10社同時査定価格比較が、嬉しい特徴でもあります。

          最大同時比較社数 10社
          参加会社 800社以上
          最短査定時間 1分
          電話番号 03-5532-2077

          出典:https://www.re-guide.jp

          HOME4U(ホームフォーユー)

          ホームフォーユー

          HOME4Uのココがおすすめ
          • 日本初の不動産一括査定サイトで多数実績有
          • 情報サービス事業大手のNTTデータが運営しているから、情報量が多い
          • 20年間の運営で培ったノウハウを活かし、実績のある不動産会社だけを選定

          ホームフォーユーは、日本で1番古くからある不動産一括査定サイトです。一括査定のほかに、不動産投資や賃貸経営のサポートなども行っています。

          20年運営の知識と実績があり、何の心配もなく利用できそうですね。

          情報サービス事業で最大手と言われるNTTデータグループが運営しているので、情報量も多く、セキュリティ面でも安全です。

          最大同時比較社数 6社
          参加会社 1800社以上
          最短査定時間 1分
          電話番号 0800-080-4303

          出典:https://www.home4u.jp

          すまいValue(バリュー)

          すまいValue

          すまいValueのココがおすすめ
          • 業界最大手6社が運営しているから安心感がある
          • 買い手からの信頼による圧倒的成約率の高さとスピード
          • 年間取引数10万件以上の実績がある

          すまいバリューは、業界最大手の6社が運営する不動産一括査定サイトです。誰もが知る名前の不動産会社ばかりなので、売却力は間違いないでしょう。

          すごい6社がタッグを組みましたね。この中のどこかの会社にお願いすれば、スピーディーな売却も期待できそうです。

          他のサイトに比べると参加会社は少なく感じるかもしれませんが、6社とも不動産業界の上位にいる会社なので、なんの心配もありません。

          最大同時比較社数 6社
          参加会社 6社(230店舗)
          最短査定時間 1分
          電話番号 0120-087-301

          出典:https://realestate.yahoo.co.jp/direct

          リビンマッチ

          リビンマッチ

          リビンマッチのココがおすすめ
          • この中で最速の最短45秒で査定完了
          • チャット風のやり取りで気軽に売却査定ができる
          • 契約後のギフトカードプレゼントサービスがある

          リビンマッチは全国2600以上の事業所の中から、6社まで選択し、査定ができます。査定依頼の実績は、年間でなんと12万件を超えています

          ※公式サイトの文言です。

          たった45秒で査定が完了。1分もかからないなんて、あっという間に入力が完了しますね。

          また契約後の電話アンケートに答えるなどすると、もれなく2000円〜1万円のギフトカードがもらえる嬉しいサービスもあります。

          最大同時比較社数 6社
          参加会社 2600事業所
          最短査定時間 45秒
          電話番号 03-5847-8558

          出典:https://www.lvnmatch.jp

          まとめ

          ここまで土地の売却について網羅的に解説してきました。今まで土地を売りたいと思ってもやり方がわからなかった人は、記事の内容を参考にして売却活動をスタートしましょう。

          また、事前に相場や税金・費用などをしっかりと確認し、最終的に手元に残る金額をシュミレーションしてみるのもおすすめです。

          田舎の土地が売れなくて悩んでいる人や、解体費用をかけるか検討している人も今回紹介した内容を実践してみてください。

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