土地の売却にかかる費用一覧！税金や仲介手数料の計算方法も紹介

土地を売却したいと考えていても、売却に伴う費用のことがよく分からず、なかなか土地売却を進められずにいる方も多いのではないでしょうか？

土地売却をスムーズに進めるためにも、予め全部で費用がだいたいいくらになるか理解しておくことが重要です。

そこで今回は、土地を売る際にかかる費用・税金について詳しく紹介します。測量費や、建物の取り壊しを行う費用、仲介手数料など、土地の売却を行う人にとって必須の知識です。

譲渡費用に課税される税金の節税方法や、相続した土地を売却する際のポイントも紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。

土地の売却にかかる費用一覧と目安

不動産の売却にかかる費用といえば「仲介手数料」が代表的ですが、そのほかにもさまざまな費用が発生します。

土地を売る際にかかる費用と、おおよその相場を以下の表から確認していきましょう。

仲介手数料は、土地の売却額によって変動しますが、不動産価格の約3%ほどだと考えておくといいでしょう。

土地売却にかかる費用で大きな負担となりえるのは、仲介手数料だと言えます。

仲介手数料について

仲介手数料とは、不動産を売る際に行うさまざまな仲介活動に対する成果報酬です。

仲介手数料は、法律で上限額が定められており、土地の売って得た金額によって計算方法が変わります。

建物の取り壊し費用について

土地を売る前に、建物の解体を検討している人もいるでしょう。ですが、取り壊し費用は決して安いものではないので、どれくらいの費用がかかるのか事前に確認しておくべきです。

上記の相場額より高額となるケースについてもご確認ください。

また、建物の解体は必ずしも必須ではありません。建物の状態によっては戸建て付きのほうが多くのメリットを受けられる場合もあります。

建物を解体する必要があるかどうか、不動産会社に相談してみましょう。

測量費用について

土地の面積と境界線は、売却額に大きく影響します。2つの情報は登記簿謄本に記載されていますが、実はしっかりと測量して記載されている情報ではありません。

また、購入後に登記簿謄本の情報と実際の状況が異なるケースは少なくありません。後々トラブルにならないよう事前にしっかりと測量してもらうべきでしょう。

以下で測量が必要な土地の特徴をご確認ください。決して安い金額ではありませんが、該当する人は測量費用も考慮すべきでしょう。

仲介手数料を値引きするコツ

仲介手数料は法律によって上限額が定められていますが、下限額については特に定められていません。つまり、交渉次第では仲介手数料の値引きは可能だということです。

土地を売る際にかかる費用の中でも比較的大きな金額である仲介手数料を値引きするコツは以下の通りです。

媒介契約を交わすときに値引きの話をすると、値引きしてもらえる可能性がグンとアップします。

逆に、後から「値引きしてください」と言っても、断られやすくなってしまいます。

仲介手数料の値引き交渉のコツは媒介契約にアリ

媒介契約とは、不動産の仲介活動を不動産会社に正式に依頼することを指します。

また、媒介契約には3種類の契約方法があり、値引き交渉をするのであれば「専任媒介」か「専属専任媒介」を選択します。

詳しい理由については後ほど紹介しますので、まずは簡単に3種類の契約方法の内容をそれぞれご確認ください。

※「レインズ（REINS）」とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。

値引き交渉をするために「専任媒介」か「専属専任」を選択する必要がある理由は、複数社の不動産会社と契約できないからです。

言い換えれば「専任媒介」か「専属専任媒介」であれば、ほぼ確実に仲介手数料を得られるということです。

以上のことから、基本的に不動産会社は「専任媒介」か「専属専任媒介」で契約したいと考えているので、契約方法を引き合いに出せば値引きしてもらえる可能性が高まります。

契約締結後の値引き交渉を受け入れてもらえる可能性は限りなくゼロに近いでしょう。

仲介手数料の値引きタイミングは媒介契約前に交渉

仲介手数料の値引きのタイミングは媒介契約締結前に行うといいでしょう。締結後に交渉となると、不動産会社としても対応が難しいです。

契約締結前に「専任媒介」か「専属専任媒介」での契約方法の提案をしつつ、仲介手数料の交渉をするのが無難でしょう。

交渉のタイミングと提案を頭に入れておきながら交渉を上手に行いましょう。

土地の売却にかかる税金一覧

不動産の売るためには、仲介手数料などの諸費用だけではなく、税金もかかります。まずは以下の表から税金の種類とおおよその相場、支払い時期を確認しましょう。

印紙税の税額について

印紙税とは、売買契約書に貼付する収入印紙の購入代金のことです。「売買契約書に記載されている土地の売却額」によって貼付するべき収入印紙の金額は異なります。

参照：国税庁公式サイト
※2019年の消費税増税と共に軽減税率制度が導入されています。軽減税率制度が廃止されるまでは軽減税率適用後の金額をご参照ください（2021年3月現在）。

売買契約書は買主と売主の両者がそれぞれ一部ずつ保管するものです。したがって、買主と売主がそれぞれ印紙税を支払います。

また、不動産会社が収入印紙を用意してくれるケースがほとんどです。自分で購入する必要はありませんが、後ほど支払う必要があるので必ず金額を把握しておきましょう。

課譲渡所得を求めるには譲渡費用と取得費が必須

土地売って得た利益からさまざま費用を差し引いた金額が「譲渡所得」です。

譲渡所得を求めるためには「取得費」と「譲渡費用」の総額を知る必要があります。

また、譲渡費用の計算式は以下の通りです。

さらに、譲渡費用に対して税金がかかるので手元に残る金額は少なくなります。

不動産を売って結果的にマイナスになってしまうケースは少なくないので、必ず事前にシュミレーションしておきましょう。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税とは、以下の3つの税金の総称です。前述で紹介した「譲渡所得税」に対して課税されます。

さらに、譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって変動します。

出典：国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」
※所有期間は不動産を売った年の1月1日時点を基準とする。所有期間が5年以内の場合を「短期譲渡」、5年超えの場合を「長期譲渡」といいます。

それぞれの税率には約2倍近くの差があるので、5年付近で売りに出そうか考えている人はタイミングに注意しましょう。また、譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。

所有期間ごとにシミュレーションしてみよう

今回は土地の売却額が1,000万円、取得費が300万円、譲渡費用が200万円だったと仮定しましょう。最初に譲渡所得を算出します。

上記の結果から、譲渡費用が500万円だとわかりました。続いて、譲渡所得税を所有期間ごとに算出します。長期譲渡と短期譲渡でかかる税金の違いに注目してみてください。

上記の結果から、所有期間によって約100万円もの差が出ることがわかります。

特に、土地の所有期間が5年に近い人であれば、くれぐれも売りに出すタイミングには注意しましょう。

土地の売却にかかる税金を節税する方法

土地を売る際に掛かる税金を節税するための特例3つを紹介します。それぞれ特徴や条件を紹介するので、該当するものがあれば積極的に利用していきましょう。

3,000万円の特別控除

居住用として所有していた土地を売る場合、「3,000万円の特別控除」が利用できます。

名前の通り、不動産の売却額から最大で3,000万円を控除できるといった内容です。詳しい条件については以下をご参照ください。

仮に4,000万円で土地を売った場合のシュミレーションは以下の通りです。

上記の結果から譲渡所得が0円になったことがわかります。したがって譲渡所得税は発生しません。

つまり、本来3,000万円に対して譲渡所得税が課税されるのに、こちらの特例を利用すれば納税額が0円になるということです。

譲渡費用のみを差し引いた3,500万円以上が、手元に残る金額となります。

所有期間が10年超えに利用できる軽減税率の特例

譲渡所得税は所有期間5年を境目として税率が変動しますが、10年以上所有している場合はさらに税率が下げられます。

なお、所有期間は売却した年の1月1日時点を基準とします。

つまり、所有期間が10年超えで譲渡所得が6,000万円以下なら14.21%の税率に抑えられるということです。6,000万円超えの譲渡所得であれば、超えた部分のみ20,315%が課税されます。

また、細かい条件は3,000万円の特例とほとんど同じです。

実際に利用する際は不動産会社に該当するか確認してみるといいでしょう。

特定居住用財産の買換え特例

特定居住用の買い替え特例とは、不動産を売った後に新たな居住用の不動産を購入する場合に利用できる特例です。

繰り延べとは、簡単に言えば税金の支払いを延期するということです。将来買い替えた不動産を売るときにまとめて納税しなければなりません。

また、特定居住用財産の買い替え特例を利用するための条件は以下の通りです。

その他にも細かい条件がいくつかあるので、土地を売った後に新居を購入する人は不動産会社に相談してみましょう。

3,000万円の特別控除と併用ができないので、どちらがお得になるか相談してみるのもおすすめです。

土地の売却にかかる費用シミュレーション

土地の売却には譲渡所得税や仲介手数料などがかかり、売却価格の10〜20％程度が費用としてかかってくるでしょう。

節税対策を考慮して、実際にマイホームの売却シミュレーションをしていきましょう。

今回のシミュレーションでは、所有期間を5年以内（短期譲渡）の場合と5年越え（長期譲渡）の場合で分けてシミュレーションします。

出典：三菱UFJ不動産販売 「売却時の手取り金額の試算」

上記のシミュレーションでは、3000万円の特別控除を利用した結果を示しており、利用しなかった場合では、短期譲渡所得税は1370万円、長期譲渡所得税は702万円が課税されます。

特別控除3000万円は非常に強力な節税対策なので、利益が発生した場合には積極的に利用しましょう。

高く土地を売却するコツ｜不動産一括査定サイトについて

土地売却において、売却価格を高くすることが利益を上げるために最も大切なことです。

高く土地売却するためのコツは、「不動産一括査定サイト」を利用して効率的な不動産売却をおこなっていくことです。

当サイトで行ったアンケート結果では、「不動産会社の選び方で最も参考にした情報元は何ですか？」という質問に対して、「不動産一括査定サイト」の回答が最も高かったです。

出典：不動産スタディ　「Q4 不動産会社の選び方で最も参考にした情報元は何ですか？」

当サイトからも多くの方々が、「不動産一括査定サイト」を利用して不動産取引を行なっています。そこで、不動産一括査定サイトを利用することで、土地を高く売るコツについて解説していきます。

土地の正確な市場相場を調査できる

土地の正確な査定金額を調べるためには、複数の不動産会社へ査定依頼して市場相場を調査する必要があります。

当サイトのアンケートでは、「不動産売却時には何社の査定額を比較しましたか？」という質問に対して、複数の不動産会社を比較した方は76.2％になりました。

出典：不動産スタディ 「Q8 不動産売却時には何社の査定額を比較しましたか？」

上記の結果よりも、多くの方々が複数の不動産会社の査定報告を比較し市場相場を検討したり、不動産会社を比較しています。

「不動産一括査定サイト」を利用すれば、複数の不動産会社の比較も効率的に行えるため、比較・検討する時間も多く取ることができるでしょう。

土地を高く売却してくれる不動産会社を探せる

複数の不動産会社から査定結果をもらうことで、査定金額に数十万円〜数百万円の差が生じることもあります。

当サイトで行ったアンケートでは、「複数社で査定した人は、査定額にいくらの差がありましたか？」という質問に対して、多くの方々が数十万円〜数百万円の差が生じていることがわかりました。

出典：不動産スタディ 「Q9 複数社で査定した人は、査定額にいくらの差がありましたか？」

このように、複数の不動産会社から査定報告をもらうだけで、査定結果には大きな差が生じることもあります。

査定結果を客観的に示してくれる根拠や、売却できる理由をしっかり聞き、不動産会社の営業担当者までしっかり比較できるといいでしょう。

査定金額に納得して売却できる

不動産一括査定サイトを利用することで、査定金額に納得して売却することができるでしょう。

当サイトで行ったアンケート結果では、「最終的に選んだ不動産会社の決め手は何ですか？」という質問に対して、「査定金額に納得した」という方が最も多かったです。

出典：不動産スタディ 「Q5 最終的に選んだ不動産会社の決め手は何ですか？」

上記の結果からも、不動産一括査定サイトを利用することで、査定金額に納得して売却活動を行えている人が多いことがわかります。

複数の不動産会社を比較したからこそ、市場相場を理解して、納得した査定金額で土地の売却ができるので、多くの方々が不動産一括査定サイトを利用するのでしょう。

当サイトでは、「SUUMO売却査定」の利用者が最も多いです！どれにしようか迷ったらぜひ活用してみてください！

土地売却におすすめの不動産一括査定サイト

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出典：SUUMO売却査定公式サイト

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６社の知名度は高く、11万件を超える年間の実績があります。安心して売却を任せられ、確かな営業力でスピーディーに売却が進むと考えられます。

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大手不動産会社に任せたい方、都市部の物件を持つ方には特におすすめです。

対象エリア	全国
提携会社数	６
同時査定依頼数	６
運営会社	小田急不動産 住友不動産販売 野村の仲介 三菱地所ハウスネット 東急リバブル 三井のリハウス

出典：すまいValue公式サイト

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イエウールは、業界最大級の不動産一括査定サイトです。11万件を超える年間の実績しています。

対応エリアの幅が広いことが強みで、都市部はもちろん、地方に強い不動産会社も登録しています。

　むやみに登録企業を増やしているわけではなく、お客さんからクレームが多い会社は徹底的に排除しており、常にユーザーが安心できるサービスを提供しています。

デメリットとしては、大手不動産会社の登録が少ないことです。気になる方は大手に特化しているすまいvalueとあわせて利用するのがおすすめです。

他社サイトでは対応できない地方のエリアもカバーしているため、地方に物件を持つ方には特におすすめです。

対象エリア	全国
提携会社数	1900社以上
同時査定依頼数	６
運営会社	株式会社Speee

出典：イエウール公式サイト

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また、独自サービスのバーチャルステージングは、360°カメラで撮影したマンション室内の写真を加工するサービスです。余計なものを消して、素敵な家具を配置することで、買い手が購入後の暮らしをイメージできます。

担当者とのマンツーマンでのやり取りには安心感があります。信頼できる担当者に任せたいという方には、特におすすめです。

対象エリア	全国
提携会社数	-
同時査定依頼数	-
運営会社	住友不動産販売株式会社

出典：住友不動産販売公式サイト

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相続した土地の売却する際のポイント

相続した土地を売るときにかかる費用・税金は、通常時に必要なものとほとんど同じです。

相続した土地を売る際にも利用可能な特例があるので、ご紹介します。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続空き家の3,000万円特別控除とは、相続した不動産を売るときに発生する譲渡所得から3,000万円控除できる特例です。

まずは代表的な条件をご覧ください。

こちらの特例を利用した場合の例は以下の通りです。

仮に身内が5,000万円購入した土地を相続し、9,000万円で売ったとします。譲渡費用は1,000万円で取得費は購入費用の5,000万円です。

特例を利用しない場合、3,000万円に対して譲渡所得税が課税されます。ですが、相続空き家の3,000万円特例控除を利用すれば譲渡所得をゼロにできるということです。

もちろん譲渡所得がゼロであれば、納税額もゼロになるのでぜひ活用していきましょう。

まとめ

ここまで、土地の売却にかかる費用について解説してきました。仲介手数料以外にも測量費や建物の取り壊し費用、各種税金など、さまざまな出費があることがお分かりいただけたと思います。

事前どのくらいの費用・税金がかかるか把握していれば、おおよその手元に残る金額がわかるでしょう。

また、譲渡費用を得た場合、譲渡所得税を納税する義務があります。必ず売却した年の翌年には確定申告を行いましょう。

ぜひこの記事を参考にして、初めての土地の売却を成功させてみてください。