土地の売却にかかる費用一覧!税金や仲介手数料の計算方法も紹介

「土地の売却にどれくらいの費用がかかるのだろう」と悩んでいる人は少なくありません。手元に残る金額を知るには、どれくらいの費用がかかるか事前に把握しておくべきでしょう。

そこで今回は、土地を売る際にかかる費用・税金について詳しく紹介します。測量費や、建物を取り壊しを行う費用、仲介手数料など、土地の売却を行う人にとって必須の知識です。

譲渡費用に課税される税金の節税方法や、相続した土地を売却する際のポイントも紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。
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土地の売却にかかる費用一覧

土地の売却にかかる費用一覧

不動産の売却にかかる費用といえば「仲介手数料」が代表的ですが、そのほかにもさまざまな費用が発生します。

土地を売る際にかかる費用と、おおよその相場を以下の表から確認していきましょう。

仲介手数料 土地の売却額によって変動
抵当権抹消費用 司法書士に依頼した場合、1~5万円程度
住宅ローンの返済手数料 5,000~3万円程度
測量費 50~80万円程度
建物の解体費用 100~300万円程度
各種書類発行費用 1枚あたり300円程度

仲介手数料は、不動産価格の約3%ほどだと考えておくといいでしょう。

土地売却にかかる費用で大きな負担となりえるのは、仲介手数料だと言えます。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の計算方法

仲介手数料とは、不動産を売る際に行うさまざまな仲介活動に対する成果報酬です。

仲介手数料は、法律で上限額が定められており、土地の売って得た金額によって計算方法が変わります。

200万円以下の場合 (売却額×5%)+消費税
200万円超え、400万円以内の場合 (売却額×4%+2万円)+消費税
400万円を超える場合 (売却額×3%+6万円)+消費税

仲介手数料を値引きするコツ

仲介手数料を値引きするコツ

仲介手数料は法律によって上限額が定められていますが、下限額については特に定められていません。つまり、交渉次第では仲介手数料の値引きは可能だということです。

土地を売る際にかかる費用の中でも比較的大きな金額である仲介手数料を値引きするコツは以下の通りです。

仲介手数料を値引きするコツ
  • 媒介契約の方法で交渉する
  • 媒介契約前に交渉する

媒介契約を交わすときに値引きの話をすると、値引きしてもらえる可能性がグンとアップします。

逆に、後から「値引きしてください」と言っても、断られやすくなってしまいます。

仲介手数料の値引き交渉のコツは媒介契約にアリ

仲介手数料を値引きするコツ

媒介契約とは、不動産の仲介活動を不動産会社に正式に依頼することを指します。

 土地の売却を個人で行うのは難しいので、不動産会社に依頼する人がほとんどでしょう。

また、媒介契約には3種類の契約方法があり、値引き交渉をするのであれば「専任媒介」か「専属専任媒介」を選択します。

詳しい理由については後ほど紹介しますので、まずは簡単に3種類の契約方法の内容をそれぞれご確認ください。

一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
複数社の不動産会社と契約できるか × ×
売主自ら買主を見つけて取引できるか ×
「レインズ※」への登録義務 売主の希望次第 媒介契約締結から7営業日以内 媒介契約締結から5営業日以内
販売活動の報告義務 売主の希望次第 2週間に1回以上 1週間に1回以上
契約期間の定め 特に無し 3か月以内 3か月以内

※「レインズ(REINS)」とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。

値引き交渉をするために「専任媒介」か「専属専任」を選択する必要がある理由は、複数社の不動産会社と契約できないからです。

 「一般媒介」であれば複数社と契約できるため、最終的に仲介手数料を得られない可能性があります。

言い換えれば「専任媒介」か「専属専任媒介」であれば、ほぼ確実に仲介手数料を得られるということです。

以上のことから、基本的に不動産会社は「専任媒介」か「専属専任媒介」で契約したいと考えているので、契約方法を引き合いに出せば値引きしてもらえる可能性が高まります

契約締結後の値引き交渉を受け入れてもらえる可能性は限りなくゼロに近いでしょう。

建物の取り壊し費用について

仲介手数料を値引きするコツ

土地を売る前に、建物の解体を検討している人もいるでしょう。

ですが、取り壊し費用は決して安いものではないので、どれくらいの費用がかかるのか事前に確認しておくべきです。

建物の構造 広さ 解体費用相場 坪単価
木造 30~35坪の場合 120~175万円程度 4~5万円
鉄骨造 30~35坪の場合 180~245万円程度 6~7万円
鉄筋コンクリート造 30~35坪の場合 210~280万円程度 7~8万円

上記の相場額より高額となるケースについてもご確認ください。

相場額より高額となるケース
  • 敷地内が狭く、解体用の重機が入らない
  • 前面道路が狭く、搬出用のトラックを横付けできない
  • 騒音防止対策として手作業で解体する必要がある(隣接住居との距離が近い場合)
  • 近隣にスクールゾーンがあり、ガードマンを配置しなければならない
  • 道路と敷地の高低差が大きい

    また、建物の解体は必ずしも必須ではありません。建物の状態によっては戸建て付きのほうが多くのメリットを受けられる場合もあります

    建物を解体する必要があるかどうか、不動産会社に相談してみましょう。

    測量費用について

    測量費用について

    土地の面積と境界線は、売却額に大きく影響します。

    2つの情報は登記簿謄本に記載されていますが、実はしっかりと測量して記載されている情報ではありません。

     専門業者に正確な土地の面積と境界線を測量してもらったほうが、より多くの利益を獲得できる可能性があります。

    また、購入後に登記簿謄本の情報と実際の状況が異なるケースは少なくありません。後々トラブルにならないよう事前にしっかりと測量してもらうべきでしょう。

    測量費用の相場 測量にかかる期間
    50~80万円程度 3~4か月程度

    以下で測量が必要な土地の特徴をご確認ください。決して安い金額ではありませんが、該当する人は測量費用も考慮すべきでしょう。

    測量が必要な土地の特徴
    • 土地の周りにフェンスや塀などの仕切りがない
    • 境界杭が見つからない
    • 登記簿謄本記載の情報と明らかに異なる
    • 土地の価値が高額である

      土地の売却にかかる税金一覧

      土地の売却にかかる税金一覧

      不動産の売るためには、仲介手数料などの諸費用だけではなく、税金もかかります。まずは以下の表から税金の種類とおおよその相場、支払い時期を確認しましょう。

      土地の売却にかかる税金 印紙税 譲渡所得税
      おおよその相場 1,000~60,000円(土地の売却額によって異なる) 「譲渡所得」によって異なる
      支払い時期 売買契約書作成時 売却した翌年の確定申告期間中(2月13日~1月15日まで)

      印紙税の税額一覧

      印紙税の税額一覧

      印紙税とは、売買契約書に貼付する収入印紙の購入代金のことです。「売買契約書に記載されている土地の売却額」によって貼付するべき収入印紙の金額は異なります。

      土地の売却額 収入印紙代金 軽減税率適用後※
      100万円超え、500万円以下の場合 1,000円 500円
      500万円超え、1,000万円以下の場合 5,000円 1,000円
      1,000万円超え、5,000万円以下の場合 10,000円 5,000円
      5,000万円超え、1億円以下の場合 60,000円 30,000円
      1億円超え、5億円以下の場合 100,000円 60,000円

      参照:国税庁公式サイトhttps://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm
      ※2019年の消費税増税と共に軽減税率制度が導入されています。軽減税率制度が廃止されるまでは軽減税率適用後の金額をご参照ください(2021年3月現在)。

      売買契約書は買主と売主の両者がそれぞれ一部ずつ保管するものです。したがって、買主と売主がそれぞれ印紙税を支払います

      また、不動産会社が収入印紙を用意してくれるケースがほとんどです。自分で購入する必要はありませんが、後ほど支払う必要があるので必ず金額を把握しておきましょう。

      課譲渡所得を求めるには譲渡費用と取得費が必須

      課譲渡所得を求めるには譲渡費用と取得費が必須

      土地売って得た利益からさまざま費用を差し引いた金額が「譲渡所得」です。

      譲渡所得を求めるためには「取得費」と「譲渡費用」の総額を知る必要があります。

      取得費に含まれるもの
      • 土地の購入代金
      • 購入時の仲介手数料
      • 購入時の印紙税
      譲渡費用に含まれるもの
      • 売却時の仲介手数料
      • 売却時の印紙税
      • 売却時の抵当権抹消費用
      • 建物の解体費用
      • 測量費

      また、譲渡費用の計算式は以下の通りです。

       譲渡費用=不動産の売却額-取得費-譲渡費用

      さらに、譲渡費用に対して税金がかかるので手元に残る金額は少なくなります。

      不動産を売って結果的にマイナスになってしまうケースは少なくないので、必ず事前にシュミレーションしておきましょう。

      譲渡所得税の計算方法

      課譲渡所得を求めるには譲渡費用と取得費が必須

      譲渡所得税とは、以下の3つの税金の総称です。前述で紹介した「譲渡所得税」に対して課税されます。

      課税所得の内訳
      • 所得税
      • 住民税
      • 復興特別所得税

      さらに、譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって変動します。

      所有期間が5年以内の場合 所有期間が5年超えの場合
      39.63%(所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%) 20.315%(所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%)

      ※所有期間は不動産を売った年の1月1日時点を基準とする。所有期間が5年以内の場合を「短期譲渡」、5年超えの場合を「長期譲渡」といいます。

      それぞれの税率には約2倍近くの差があるので、5年付近で売りに出そうか考えている人はタイミングに注意しましょう。また、譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。

       譲渡所得税=譲渡所得×所有期間別の税率

      所有期間ごとにシュミレーションしてみよう

      課譲渡所得を求めるには譲渡費用と取得費が必須

      今回は土地の売却額が1,000万円、取得費が300万円、譲渡費用が200万円だったと仮定しましょう。最初に譲渡所得を算出します。

       1,000万円-300万円-200万円=500万円

      上記の結果から、譲渡費用が500万円だとわかりました。続いて、譲渡所得税を所有期間ごとに算出します。長期譲渡と短期譲渡でかかる税金の違いに注目してみてください。

      短期譲渡の場合 長期譲渡の場合
      500万円×39.63%=1,981,500円 500万円×20.315%=1,015,750円

      上記の結果から、所有期間によって約100万円もの差が出ることがわかります。

      特に、土地の所有期間が5年に近い人であれば、くれぐれも売りに出すタイミングには注意しましょう。

      土地の売却にかかる税金を節税する方法

      土地の売却にかかる税金を節税する方法

      土地を売る際に掛かる税金を節税するための特例3つを紹介します。それぞれ特徴や条件を紹介するので、該当するものがあれば積極的に利用していきましょう。

      土地売却に関する税金控除特例
      • 居住用財産の3,000万円特別控除
      • 10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
      • 特定の居住用財産の買換え特例

        3,000万円の特別控除

        土地の売却にかかる税金を節税する方法

        居住用として所有していた土地を売る場合、「3,000万円の特別控除」が利用できます。

        名前の通り、不動産の売却額から最大で3,000万円を控除できるといった内容です。詳しい条件については以下をご参照ください。

        3000万円控除の特例
        • 居住用として所有していた建物、または建物+土地を売る
        • 過去に住んでいた土地の場合、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売る
        • 建物を解体した場合、解体した日から1年以内に売買契約締結
        • 土地を売るまでに駐車場などの用途で利用していない
        • 買主との関係性が夫婦や親子など親密な関係ではない

          仮に4,000万円で土地を売った場合のシュミレーションは以下の通りです。

           4,000万円-500万円(取得費)-500万円(譲渡費用)-3,000万円の特別控除=0円(譲渡所得)

          上記の結果から譲渡所得が0円になったことがわかります。したがって譲渡所得税は発生しません。

          つまり、本来3,000万円に対して譲渡所得税が課税されるのに、こちらの特例を利用すれば納税額が0円になるということです。

          譲渡費用のみを差し引いた3,500万円以上が、手元に残る金額となります。

          所有期間が10年超えに利用できる軽減税率の特例

          土地の売却にかかる税金を節税する方法

          譲渡所得税は所有期間5年を境目として税率が変動しますが、10年以上所有している場合はさらに税率が下げられます

          なお、所有期間は売却した年の1月1日時点を基準とします。

          譲渡所得 譲渡所得税率(10年超所有の軽減税率適用後)
          6,000万円以下の部分 14.21%(所得税10%+住民税4%+復興特別所得税0.21%)
          6,000万円超えの部分 20.315%(所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%)

          つまり、所有期間が10年超えで譲渡所得が6,000万円以下なら14.21%の税率に抑えられるということです。6,000万円超えの譲渡所得であれば、超えた部分のみ20,315%が課税されます。

          また、細かい条件は3,000万円の特例とほとんど同じです。

          実際に利用する際は不動産会社に該当するか確認してみるといいでしょう。

          特定居住用財産の買換え特例

          土地の売却にかかる税金を節税する方法

          特定居住用の買い替え特例とは、不動産を売った後に新たな居住用の不動産を購入する場合に利用できる特例です。

           この特例を利用すれば、不動産を売るとき本来納税すべき譲渡所得税を繰り延べできます。

          繰り延べとは、簡単に言えば税金の支払いを延期するということです。将来買い替えた不動産を売るときにまとめて納税しなければなりません。

          また、特定居住用財産の買い替え特例を利用するための条件は以下の通りです。

          特定居住用財産の買い替え特例を利用する条件
          • 新たに購入する不動産が築25年以内である
          • 新たに購入する不動産の床面積は50㎡以上、土地面積は500㎡以下である
          • 不動産の売却額が1億円以下である
          • 不動産を売却した年の前年から翌年までの3年間に新居を購入
          • 買主との関係性が夫婦や親子など親密な関係ではない

            その他にも細かい条件がいくつかあるので、土地を売った後に新居を購入する人は不動産会社に相談してみましょう。

            3,000万円の特別控除と併用ができないので、どちらがお得になるか相談してみるのもおすすめです。

            相続した土地の売却する際のポイント

            相続した土地の売却する際のポイント

            相続した土地を売るときにかかる費用・税金は、通常時に必要なものとほとんど同じです。

             「遺産分割協議書の作成」や「相続登記」など、通常の土地売却では行わない内容に対しての費用がかさむだけでしょう。

            相続した土地を売る際にも利用可能な特例があるので、ご紹介します。

            相続空き家の3,000万円特別控除

            相続した土地の売却する際のポイント

            相続空き家の3,000万円特別控除とは、相続した不動産を売るときに発生する譲渡所得から3,000万円控除できる特例です。

            まずは代表的な条件をご覧ください。

            相続空き家の3,000万円特別控除を利用する条件
            • 相続した建物、または建物+土地を2016年4月1日~2023年12月31日までの期間に売る
            • 相続した日から3年後の12月31日までに売る
            • 売却額が1億円以下である
            • 買主との関係性が夫婦や親子など親密な関係ではない

              こちらの特例を利用した場合の例は以下の通りです。

              仮に身内が5,000万円購入した土地を相続し、9,000万円で売ったとします。譲渡費用は1,000万円で取得費は購入費用の5,000万円です。

               9,000万円-5,000万円-1,000万円=3,000万円(譲渡所得)

              特例を利用しない場合、3,000万円に対して譲渡所得税が課税されます。ですが、相続空き家の3,000万円特例控除を利用すれば譲渡所得をゼロにできるということです。

              もちろん譲渡所得がゼロであれば、納税額もゼロになるのでぜひ活用していきましょう。

              土地売却におすすめの不動産一括査定サイト3選

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              まとめ

              ここまで、土地の売却にかかる費用について解説してきました。仲介手数料以外にも測量費や建物の取り壊し費用、各種税金など、さまざまな出費があることがお分かりいただけたと思います。

              事前どのくらいの費用・税金がかかるか把握していれば、おおよその手元に残る金額がわかるでしょう。

              また、譲渡費用を得た場合、譲渡所得税を納税する義務があります。必ず売却した年の翌年には確定申告を行いましょう。

              ぜひこの記事を参考にして、初めての土地の売却を成功させてみてください。

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