土地の売却にかかる費用一覧！税金や仲介手数料の計算方法も紹介

「土地の売却にどれくらいの費用がかかるのだろう」と悩んでいる人は少なくありません。手元に残る金額を知るには、どれくらいの費用がかかるか事前に把握しておくべきでしょう。

そこで今回は、土地を売る際にかかる費用・税金について詳しく紹介します。測量費や、建物を取り壊しを行う費用、仲介手数料など、土地の売却を行う人にとって必須の知識です。

譲渡費用に課税される税金の節税方法や、相続した土地を売却する際のポイントも紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。

土地の売却にかかる費用一覧

不動産の売却にかかる費用といえば「仲介手数料」が代表的ですが、そのほかにもさまざまな費用が発生します。

土地を売る際にかかる費用と、おおよその相場を以下の表から確認していきましょう。

仲介手数料は、不動産価格の約3%ほどだと考えておくといいでしょう。

土地売却にかかる費用で大きな負担となりえるのは、仲介手数料だと言えます。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料とは、不動産を売る際に行うさまざまな仲介活動に対する成果報酬です。

仲介手数料は、法律で上限額が定められており、土地の売って得た金額によって計算方法が変わります。

仲介手数料を値引きするコツ

仲介手数料は法律によって上限額が定められていますが、下限額については特に定められていません。つまり、交渉次第では仲介手数料の値引きは可能だということです。

土地を売る際にかかる費用の中でも比較的大きな金額である仲介手数料を値引きするコツは以下の通りです。

媒介契約を交わすときに値引きの話をすると、値引きしてもらえる可能性がグンとアップします。

逆に、後から「値引きしてください」と言っても、断られやすくなってしまいます。

仲介手数料の値引き交渉のコツは媒介契約にアリ

媒介契約とは、不動産の仲介活動を不動産会社に正式に依頼することを指します。

また、媒介契約には3種類の契約方法があり、値引き交渉をするのであれば「専任媒介」か「専属専任媒介」を選択します。

詳しい理由については後ほど紹介しますので、まずは簡単に3種類の契約方法の内容をそれぞれご確認ください。

※「レインズ（REINS）」とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。

値引き交渉をするために「専任媒介」か「専属専任」を選択する必要がある理由は、複数社の不動産会社と契約できないからです。

言い換えれば「専任媒介」か「専属専任媒介」であれば、ほぼ確実に仲介手数料を得られるということです。

以上のことから、基本的に不動産会社は「専任媒介」か「専属専任媒介」で契約したいと考えているので、契約方法を引き合いに出せば値引きしてもらえる可能性が高まります。

契約締結後の値引き交渉を受け入れてもらえる可能性は限りなくゼロに近いでしょう。

建物の取り壊し費用について

土地を売る前に、建物の解体を検討している人もいるでしょう。

ですが、取り壊し費用は決して安いものではないので、どれくらいの費用がかかるのか事前に確認しておくべきです。

上記の相場額より高額となるケースについてもご確認ください。

また、建物の解体は必ずしも必須ではありません。建物の状態によっては戸建て付きのほうが多くのメリットを受けられる場合もあります。

建物を解体する必要があるかどうか、不動産会社に相談してみましょう。

測量費用について

土地の面積と境界線は、売却額に大きく影響します。

2つの情報は登記簿謄本に記載されていますが、実はしっかりと測量して記載されている情報ではありません。

また、購入後に登記簿謄本の情報と実際の状況が異なるケースは少なくありません。後々トラブルにならないよう事前にしっかりと測量してもらうべきでしょう。

以下で測量が必要な土地の特徴をご確認ください。決して安い金額ではありませんが、該当する人は測量費用も考慮すべきでしょう。

土地の売却にかかる税金一覧

不動産の売るためには、仲介手数料などの諸費用だけではなく、税金もかかります。まずは以下の表から税金の種類とおおよその相場、支払い時期を確認しましょう。

印紙税の税額一覧

印紙税とは、売買契約書に貼付する収入印紙の購入代金のことです。「売買契約書に記載されている土地の売却額」によって貼付するべき収入印紙の金額は異なります。

参照：国税庁公式サイトhttps://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm
※2019年の消費税増税と共に軽減税率制度が導入されています。軽減税率制度が廃止されるまでは軽減税率適用後の金額をご参照ください（2021年3月現在）。

売買契約書は買主と売主の両者がそれぞれ一部ずつ保管するものです。したがって、買主と売主がそれぞれ印紙税を支払います。

また、不動産会社が収入印紙を用意してくれるケースがほとんどです。自分で購入する必要はありませんが、後ほど支払う必要があるので必ず金額を把握しておきましょう。

課譲渡所得を求めるには譲渡費用と取得費が必須

土地売って得た利益からさまざま費用を差し引いた金額が「譲渡所得」です。

譲渡所得を求めるためには「取得費」と「譲渡費用」の総額を知る必要があります。

また、譲渡費用の計算式は以下の通りです。

さらに、譲渡費用に対して税金がかかるので手元に残る金額は少なくなります。

不動産を売って結果的にマイナスになってしまうケースは少なくないので、必ず事前にシュミレーションしておきましょう。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税とは、以下の3つの税金の総称です。前述で紹介した「譲渡所得税」に対して課税されます。

さらに、譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって変動します。

※所有期間は不動産を売った年の1月1日時点を基準とする。所有期間が5年以内の場合を「短期譲渡」、5年超えの場合を「長期譲渡」といいます。

それぞれの税率には約2倍近くの差があるので、5年付近で売りに出そうか考えている人はタイミングに注意しましょう。また、譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。

所有期間ごとにシュミレーションしてみよう

今回は土地の売却額が1,000万円、取得費が300万円、譲渡費用が200万円だったと仮定しましょう。最初に譲渡所得を算出します。

上記の結果から、譲渡費用が500万円だとわかりました。続いて、譲渡所得税を所有期間ごとに算出します。長期譲渡と短期譲渡でかかる税金の違いに注目してみてください。

上記の結果から、所有期間によって約100万円もの差が出ることがわかります。

特に、土地の所有期間が5年に近い人であれば、くれぐれも売りに出すタイミングには注意しましょう。

土地の売却にかかる税金を節税する方法

土地を売る際に掛かる税金を節税するための特例3つを紹介します。それぞれ特徴や条件を紹介するので、該当するものがあれば積極的に利用していきましょう。

3,000万円の特別控除

居住用として所有していた土地を売る場合、「3,000万円の特別控除」が利用できます。

名前の通り、不動産の売却額から最大で3,000万円を控除できるといった内容です。詳しい条件については以下をご参照ください。

仮に4,000万円で土地を売った場合のシュミレーションは以下の通りです。

上記の結果から譲渡所得が0円になったことがわかります。したがって譲渡所得税は発生しません。

つまり、本来3,000万円に対して譲渡所得税が課税されるのに、こちらの特例を利用すれば納税額が0円になるということです。

譲渡費用のみを差し引いた3,500万円以上が、手元に残る金額となります。

所有期間が10年超えに利用できる軽減税率の特例

譲渡所得税は所有期間5年を境目として税率が変動しますが、10年以上所有している場合はさらに税率が下げられます。

なお、所有期間は売却した年の1月1日時点を基準とします。

つまり、所有期間が10年超えで譲渡所得が6,000万円以下なら14.21%の税率に抑えられるということです。6,000万円超えの譲渡所得であれば、超えた部分のみ20,315%が課税されます。

また、細かい条件は3,000万円の特例とほとんど同じです。

実際に利用する際は不動産会社に該当するか確認してみるといいでしょう。

特定居住用財産の買換え特例

特定居住用の買い替え特例とは、不動産を売った後に新たな居住用の不動産を購入する場合に利用できる特例です。

繰り延べとは、簡単に言えば税金の支払いを延期するということです。将来買い替えた不動産を売るときにまとめて納税しなければなりません。

また、特定居住用財産の買い替え特例を利用するための条件は以下の通りです。

その他にも細かい条件がいくつかあるので、土地を売った後に新居を購入する人は不動産会社に相談してみましょう。

3,000万円の特別控除と併用ができないので、どちらがお得になるか相談してみるのもおすすめです。

相続した土地の売却する際のポイント

相続した土地を売るときにかかる費用・税金は、通常時に必要なものとほとんど同じです。

相続した土地を売る際にも利用可能な特例があるので、ご紹介します。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続空き家の3,000万円特別控除とは、相続した不動産を売るときに発生する譲渡所得から3,000万円控除できる特例です。

まずは代表的な条件をご覧ください。

こちらの特例を利用した場合の例は以下の通りです。

仮に身内が5,000万円購入した土地を相続し、9,000万円で売ったとします。譲渡費用は1,000万円で取得費は購入費用の5,000万円です。

特例を利用しない場合、3,000万円に対して譲渡所得税が課税されます。ですが、相続空き家の3,000万円特例控除を利用すれば譲渡所得をゼロにできるということです。

もちろん譲渡所得がゼロであれば、納税額もゼロになるのでぜひ活用していきましょう。

土地売却におすすめの不動産一括査定サイト3選

イエウール

イエウールは、チャット風の入力が特徴で、いつも友達とやり取りしているかのような感覚で気軽に査定をすることができます。

サイトもシンプルで見やすく、「査定だから」と構えることなく入力を進められて、あっという間に査定が完了です。

また、クレームの多い会社は日々排除していっている※ので、優良な会社しか参加していないところも安心できます。
※公式サイトより

出典：https://ieul.jp

REGuide（リガイド）

リガイドは、2006年に「SBI不動産一括査定」として生まれた不動産一括査定サイトです。15年の歴史があり、利用者からの信頼も厚いです。

独自の厳しい審査を通過した不動産会社だけが参加しているので、会社とのやり取りで嫌な思いをすることは少ないでしょう。

他のサイトと比べても最多の10社同時査定価格比較が、嬉しい特徴でもあります。

出典：https://www.re-guide.jp

HOME4U（ホームフォーユー）

ホームフォーユーは、日本で1番古くからある不動産一括査定サイトです。一括査定のほかに、不動産投資や賃貸経営のサポートなども行っています。

20年運営の知識と実績があり、何の心配もなく利用できそうですね。

情報サービス事業で最大手と言われるNTTデータグループが運営しているので、情報量も多く、セキュリティ面でも安全です。

出典：https://www.home4u.jp

まとめ

ここまで、土地の売却にかかる費用について解説してきました。仲介手数料以外にも測量費や建物の取り壊し費用、各種税金など、さまざまな出費があることがお分かりいただけたと思います。

事前どのくらいの費用・税金がかかるか把握していれば、おおよその手元に残る金額がわかるでしょう。

また、譲渡費用を得た場合、譲渡所得税を納税する義務があります。必ず売却した年の翌年には確定申告を行いましょう。

ぜひこの記事を参考にして、初めての土地の売却を成功させてみてください。