家を売るとかかる税金はいくら?種類や節税方法を詳しく紹介

あなたが大切に住んできた家や土地を売却する際には、さまざまな税金がかかることをご存知でしょうか?

不動産の売却では、売買の前後にそれぞれの税金が課せられますが、売買が成立しなければ課税はされません。

また売却した金額や条件によっては、税金を支払うだけでなく所得税などの還付を受けられる可能性があります。

今回は、そんな家を売る際の税金について詳しく解説していきます。

家を売る予定のある方には非常に参考になる記事になっています。ぜひ最後まで読んでみてください。
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家を売る流れと税金がかかるタイミング

家 電卓

ご自分で長く住んだ家や親から相続した家や土地など、不動産を売却することは、人生のうちでそう何度もありません。

ここではまず、家を売る流れの中で、どのような税金がどのタイミングでかかるのかを解説していきます。

家を売る流れ

通常家を売る際には、不動産会社に売却を依頼して「仲介」と「買取」のどちらか一方の方法を選択します。

この2つの方法のどちらを選択するかによっても、微妙に税金の種類や金額が異なるので注意が必要です。

 家を売る際には、売れる前に払う税金と売却後に払う税金があります。

家を売る際のおすすめする手続きは、インターネットを使った不動産会社の一括査定を受けるところから始めます。

そして自分が納得のいく査定を出した不動産会社に仲介を依頼するか、もしくは買取の契約をするのが一般的です。

不動産を売却する際には、その手続方法によっても税金の種類が変わります。

家を売る前にかかる税金

家の絵

家を売る前にかかる税金には、絶対にかかる印紙税と、条件によってかかる登録免許税消費税があります。

まず家の売却が決まれば売買契約書を交わしますが、そこに添付する印紙税が必須の税金です。

 不動産売買で必須となる税金は印紙税だけです。

登録免許税とは、住宅ローンに残債があり、金融機関に一括返済する際に不動産の登録変更に必要な税金を言います。

消費税は、不動産会社と媒介契約を結び、売却が成立した際に払う手数料にかかる税金です。

家や土地などの不動産の売買では、基本的に売却が決定するまでは税金が発生することはありません。

家を売った後でかかる可能性がある税金

家

家を売った後にかかる可能性がある税金は、所得税、住民税、復興特別所得税の3つです。

この3つは、家を売って売却利益が出た時にだけ支払います。しかも税金の特別控除があるので、実際に支払う方が少ないのが現状です。

 家を売って得た利益にかかる税金は原則3,000万円まで非課税です。

また最近では、土地の値下がりなどで、家を売却する際に売却損が出る場合も少なくありません。

その場合には、家を売却した後の確定申告によって、払いすぎた税金の還付を受けられる可能性があります。

不動産を売却した後は、必ず確定申告することを忘れないでくださいね。

家を売る際にかかる税金の種類

男 ?

それではここで、家を売る時にかかる可能性のある税金を一覧表でチェックしてみます。税金がかかるタイミングと種類は以下の通りです。

税金の種類

内容

印紙税

売買契約を結ぶときの売買契約書にかかる税金

取引する金額により異なる額を払う

登録免許税

物件の引き渡しの際に不動産1筆あたり1,000円が必要
(住宅ローンの残債がある場合のみ)

※ただし司法書士などの手数料により2万円~3万円ほどかかることも

消費税

仲介手数料にかかる消費税(買取では不要)

取引金額により異なる

所得税

不動産売却後の利益にかかる

確定申告の際に支払う

住民税

不動産売却後の利益にかかる

確定申告後の納付書で支払う

復興特別所得税

不動産売却後の利益にかかる

上記の所得税に上乗せされて課税されます

不動産の売却利益にかかる税金

対象 対象外

家を売却する際に売却利益がでたときには、所得税と住民税に加えて、2037年までは復興特別所得税が課税されます。

これらの税金は利益が出た時にだけ課税され、しかも3,000万円までは非課税です。

 家の売却益が3,000万円までは非課税。売却損が出た場合は税金が還付される可能性があります。

また現在は、売却益に関してさまざまな減税措置が取られており、非課税枠が拡大されています。

家や土地などの不動産を売却した方は、翌年の確定申告を必ず行って下さい。

復興特別住民税は利益に関わらず道府県民税、市町村民税に各500円(合計1,000円)が加算されています。

手数料などにかかるその他の税金

不動産の売却で手数料などにかかる税金は、手数料に対する10%の消費税印紙税登録免許税の3種類です。

この中で必ず必要になるのは印紙税のみで、登録免許税と消費税は条件により課税されます。

消費税やその他の税金は、以下で詳しく解説します!

譲渡所得にかかる税金の計算方法

家 お金

譲渡所得とは、家を売却する際にでた利益のことを言います。

そしてこの譲渡所得にかかる税金が、所得税・住民税・復興特別所得税の3種類です。

 譲渡所得は、売却額から家の取得額と譲渡にかかった費用を差し引いた金額です。

たとえば家の売却額が5,000万円で購入額が3,000万円の時、譲渡費用を200万円とすると、差し引き1,800万円が課税の対象額です。

しかしこのケースであれば上限3,000万円の非課税枠内ですので、譲渡所得にかかる税金は非課税となります。

譲渡所得の税金は、家を売った後の利益にのみ課税される仕組みです。

所得税と住民税

上記のように、譲渡所得が3,000万円以上ある時には、3,000万円を超えた額に所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得に課税される税率は、不動産を保有していた年数によって変わり、5年を境に約2倍になる仕組みです。

 不動産の売却では、5年未満の保有期間では税率が約2倍になります。

これは、いわゆる不動産の短期投資に対して高い課税をするための制度です。

一般的に住居として住む家を5年以内で売却する方は少ないので、投資家以外で適用される方は少ないでしょう。

不動産の保有期間は、取得日から売却した年の1月1日までの期間が基準となりますので注意しましょう。

では、実際に所得税と住民税の課税率を以下の表で見てみましょう。

所得税と住民税の税額(復興特別所得税を含む)

税の種類 長期譲渡所得税率(5年以上) 短期譲渡所得税率(5年未満)
所得税 15.315% 30.63%
住民税 5% 9%
合計 20.315% 39.63%

このように、所得税と住民税の課税率は5年を境に約2倍の差があることが分かります。

復興特別所得税

海 空 山

復興特別所得税とは、東日本大震災による被害に対する復興財源として、所得税や住民税などに上乗せされる税金です。

復興特別所得税は2037年12月31日まで、基準の所得税率に2.1%を上乗せして徴収されます。

 復興特別所得税は2037年まで。復興特別住民税は2023年まで課税されます。

この復興特別税も、基本的に売却益の3,000万円を超える額にのみかかります。また、支払うタイミングも所得税と同じ確定申告時です。

不動産価格が値下がりしている現在、都会の古い家を売るとき以外では非課税となるケースが多くなっています。

その他の税金の計算方法

家 お金

上記のように、一般的な住宅やマンションなどの売却では非課税対象が多い中、必ずかかるのが印紙税です。

また住宅ローンの残債があるときに支払う登録免許税や、仲介手数料にかかる消費税なども、売却損が出ても支払う税金となります。

 印紙税や登録免許税、消費税は売却損が出ても支払いが生じる税金です。

特に印紙税は、売却する額が大きくなると税額も大きくなります。しかも、印紙税は決済が済む前に支払う税金なので注意が必要です。

印紙税は売却前に支払う税金で、売却額によっては費用も高くなります。

印紙税:売買契約を結ぶ時にかかる税金

印紙税は、あなたの家を購入する方(個人か不動産会社)と売買契約を結ぶ際に、売買契約書に添付する印紙代です。

この印紙代は、家を売却する価格によって金額が決められています。

 印紙税は、売却額が高くなるほど税額も高くなります。

ただ、現在は不動産取引における税金には軽減税率が適応されており、50%~20%程度の減額があります。

この軽減税率は、今のところ2022年の3月末までの適用が決定しています。

現在適用されている軽減税の期限については、国税庁のホームページを確認してください。

売買契約書は、売主と買主の双方が1通ずつ保管する必要があるため、各自で下記の印紙税を負担するのが一般的です。

売買契約書が2通必要でも1/2の金額にはなりません。また、全額を納めない場合には合計3倍の過怠税を払うことになります。

 印紙税は売買契約書の2通にそれぞれ満額を貼る必要があります。

印紙は領収書などで見かける課税文章にかかる税金ですが、納税義務を怠ると大きな処罰があります。

上記の過怠税は「損金」としての経費計上もできませんので、必ず納付してください。

印紙を貼り忘れたり、消印をしていない場合でも過怠税が発生します。

それでは、印紙税の税額を一覧表で見てみましょう。

売却価格

通常の印紙税額

軽減税率適用後の印紙税額

50万円超100万円以下

1,000円

500円

100万円超500万円以下

2,000円

1,000円

500万円超1,000万円以下

10,000円

5,000円

1,000万円超5,000万円以下

20,000円

10,000円

5,000万円超1億円以下

60,000円

30,000円

1億円超5億円以下

100,000円

60,000円

5億円超10億円以下

200,000円

160,000円

10億円超50億円以下

400,000円

320,000円

50億円超

600,000円

480,000円

不動産の売却価格が大きくなると印紙税も高額になります。まだ家の売却代金が入る前ですので準備が必要です。

登録免許税

紙 ペン

家を売却した時に必要になる登録免許税は、住宅ローンを返し終わる前に売却するケースで必要な税金です。

売却する家のローンが残っていると、売却時にローンの残債を一括で返済しなければなりません。

 登録免許税は住宅ローンを借りた金融機関の抵当権抹消登記にかかる税金です。

その費用は不動産1筆(1登記分の不動産)につき1,000円と、それほど大きな額ではありません。

ただ、手続きを司法書士に依頼すると2万円~3万円の手数料がかかるので要注意です。

抵当権の抹消手続きはご自分で行うことも可能です。法務局へ問い合わせるかHPなどでご確認ください。

消費税

電卓

消費税は、不動産売却時の仲介手数料にかかる税金です。この仲介手数料は、決済の前に半額を支払う場合があります。

 仲介手数料にかかる消費税は10%ですが、仲介手数料は売却価格で変化します。

仲介手数料は数万円~数百万円かかることが多いので、消費税額も高くなります。そのため、印紙税と共に注意しておきましょう。

仲介手数料は上限が決まっているので、下記の上限額が目安となります。

不動産会社の仲介手数料の上限

不動産の売却金額 仲介手数料の上限額
200万円未満 売却金額の5%×消費税(10%)
200万円以上400万円未満

売却金額の4%+2万円×消費税(10%)

400万円以上

売却金額の3%+6万円×消費税(10%)

一般的な不動産会社では、上記の手数料を販売費などに使うため、限度額を手数料としています。

 

そこで、上限金額を基にして不動産の仲介手数料と消費税を一欄表にしてみましょう。

売却参考価格 税抜手数料(消費税額)
1,000,000円 50,000円
(+5,000円)
2,000,000円 100,000円
(+10,000円)
5,000,000円 210,000円
(+21,000円)
10,000,000円 360,000円
(+36,000円)
20,000,000円 660,000円
(+66,000円)
30,000,000円 960,000円
(+96,000円)
40,000,000円 1,260,000円
(+126,000円)
50,000,000円 1,560,000円
(+156,000円)
100,000,000円 3,060,000円
(+306,000円)

このように、仲介手数料の消費税も売却額が大きくなるにつれて負担が大きくなります。

家を売る際の節税方法

ドル札 家

家を売却することで支払う税金は、上記の6つがあることが分かりました。ここでは、これらを上手に節税する方法を紹介していきます。

 家の売却で利益や損失が出た場合、両方で節税が可能です。

家の売却では、大きな売却金額が手に入るとともに、大きな経費も掛かります。そこでしっかりと経費を計算して、節税対策を行うことが大切です。

ここでは、利益が出た場合だけでなく損失が出たケースの節税方法も紹介します。

売却益が出た場合

小銭

不動産の売却で利益が出た場合に気をつけたいのが、取得費用と譲渡費用をしっかりと計算することです。

取得費用とは家を購入した金額で、譲渡費用は上記の手数料や印紙税、登録免許税などを指します。

 売却益から取得費用や譲渡費用、特別控除額を差し引くことで節税が可能です。

取得費用に関しては、古い家で取得費用がすでに不明の場合は売却額の5%(概算取得費)で計算します。

また、取得費用が5%よりも安い場合にも概算取得費の5%を適用できるので、上手に選びましょう。

このような経費がよくわからない場合は、仲介を依頼した不動産会社に相談してみましょう。

売却損が出た場合

お金 アメリカドル

家を売却する際の売却額よりも、取得費と譲渡費用の合計の方が大きい時には売却損が発生します。

この場合は譲渡所得にかかる所得税や住民税、復興特別所得税はかかりません

 売却損が発生したときは、税金が還付されるケースがあります。

このようなケースでは、居住用の不動産の譲渡損失の損益通算という救済措置が適用されます。

給与所得者などは、普段の給与から所得税などが天引きされていますが、その税金を確定申告後最大3年間差し引くことができます。

このように家を売る際に売却損が発生した場合でも節税が可能です。

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よくある質問

家を売る際に費用を掛けたくありません。どうしても手数料がかかりますか?
家を売る際に手数料などを掛けない方法には、不動産会社に買取してもらう方法があります。

買取は売却価格が安くなる反面、仲介費用やリフォーム費用が掛からず、すぐに売却できるメリットもあります。

どんな家でも仲介や買取りはできますか?
基本的には可能ですが、極端な田舎や事故物件などでは取り扱いできない可能性もあります。まずは不動産会社にご相談ください。
家を売る際の査定はいくらかかりますか?
家の売却査定は原則無料です。できるだけ多くの査定を取り、条件の良い不動産会社を探してください。
相続した家を売っても税金はかかりますか?
相続した家屋でも上記と同じように非課税となる場合があります。ただし相続税なども加味する必要があるので、不動産会社にご相談ください。
いくらで購入したか分からない古い家を相続しました。売却する時の取得費用はどの様に計算しますか?
取得費用が分からない時は概算取得費という売却額の5%を採用して計算します。また実際の取得額が5%以下の場合でも5%を採用可能です。
印紙税が安いのはいつまでですか?
印紙税の軽減措置は、今のところ令和4年の3月31日までとなっています。詳しくは国税庁のホームページでご確認ください。
家を売却した年の固定資産税は還付されますか?
固定資産税はその年の1月1日現在の所有者に課税され、その後の売却でも還付はありません。

そのために、売却引き渡しをした日から案分して固定資産税を購入者と清算するのが慣例となっています。

まとめ

家を売却する際にかかる税金には、上記のような種類があります。

バブル時代以降、最近にかけては家や土地の価格が下がっている傾向にあるので、古い家を売却するケース以外では売却益が出にくい状態にあると言えるでしょう。

ただ売却の際には、印紙税のように先払いしなければならない税金や手数料があるので注意してください。

分からないことがあれば、いろいろなサイトを比較して信頼のできる不動産会社を見つけ、相談することをおすすめします。

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