家を売るとかかる税金はいくら?種類や節税方法を詳しく紹介

あなたが大切に住んできた家や土地を売却する際には、さまざまな税金がかかることをご存知でしょうか?

不動産の売却では、売買の前後にそれぞれの税金が課せられますが、売買が成立しなければ課税はされません。

また売却した金額や条件によっては、税金を支払うだけでなく所得税などの還付を受けられる可能性があります。

今回は、そんな家を売る際の税金について詳しく解説していきます。

家を売る予定のある方には非常に参考になる記事になっています。ぜひ最後まで読んでみてください。
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どこの不動産会社が高く査定してくれるかわかるので、不動産がより高く売れる可能性が高まります。

家を売る流れと税金がかかるタイミング

家 電卓

ご自分で長く住んだ家や親から相続した家や土地など、不動産を売却することは、人生のうちでそう何度もありません。

ここではまず、家を売る流れの中で、どのような税金がどのタイミングでかかるのかを解説していきます。

家を売る流れ

通常家を売る際には、不動産会社に売却を依頼して「仲介」と「買取」のどちらか一方の方法を選択します。

この2つの方法のどちらを選択するかによっても、微妙に税金の種類や金額が異なるので注意が必要です。

 家を売る際には、売れる前に払う税金と売却後に払う税金があります。

家を売る際のおすすめする手続きは、インターネットを使った不動産会社の一括査定を受けるところから始めます。

そして自分が納得のいく査定を出した不動産会社に仲介を依頼するか、もしくは買取の契約をするのが一般的です。

不動産を売却する際には、その手続方法によっても税金の種類が変わります。

家を売る前にかかる税金

家の絵

家を売る前にかかる税金には、絶対にかかる印紙税と、条件によってかかる登録免許税消費税があります。

まず家の売却が決まれば売買契約書を交わしますが、そこに添付する印紙税が必須の税金です。

 不動産売買で必須となる税金は印紙税だけです。

登録免許税とは、住宅ローンに残債があり、金融機関に一括返済する際に不動産の登録変更に必要な税金を言います。

消費税は、不動産会社と媒介契約を結び、売却が成立した際に払う手数料にかかる税金です。

家や土地などの不動産の売買では、基本的に売却が決定するまでは税金が発生することはありません。

家を売った後でかかる可能性がある税金

家

家を売った後にかかる可能性がある税金は、所得税、住民税、復興特別所得税の3つです。

この3つは、家を売って売却利益が出た時にだけ支払います。しかも税金の特別控除があるので、実際に支払う方が少ないのが現状です。

 家を売って得た利益にかかる税金は原則3,000万円まで非課税です。

また最近では、土地の値下がりなどで、家を売却する際に売却損が出る場合も少なくありません。

その場合には、家を売却した後の確定申告によって、払いすぎた税金の還付を受けられる可能性があります。

不動産を売却した後は、必ず確定申告することを忘れないでくださいね。

家を売る際にかかる税金の種類

男 ?

それではここで、家を売る時にかかる可能性のある税金を一覧表でチェックしてみます。税金がかかるタイミングと種類は以下の通りです。

税金の種類

内容

印紙税

売買契約を結ぶときの売買契約書にかかる税金

取引する金額により異なる額を払う

登録免許税

物件の引き渡しの際に不動産1筆あたり1,000円が必要
(住宅ローンの残債がある場合のみ)

※ただし司法書士などの手数料により2万円~3万円ほどかかることも

消費税

仲介手数料にかかる消費税(買取では不要)

取引金額により異なる

所得税

不動産売却後の利益にかかる

確定申告の際に支払う

住民税

不動産売却後の利益にかかる

確定申告後の納付書で支払う

復興特別所得税

不動産売却後の利益にかかる

上記の所得税に上乗せされて課税されます

不動産の売却利益にかかる税金

対象 対象外

家を売却する際に売却利益がでたときには、所得税と住民税に加えて、2037年までは復興特別所得税が課税されます。

これらの税金は利益が出た時にだけ課税され、しかも3,000万円までは非課税です。

 家の売却益が3,000万円までは非課税。売却損が出た場合は税金が還付される可能性があります。

また現在は、売却益に関してさまざまな減税措置が取られており、非課税枠が拡大されています。

家や土地などの不動産を売却した方は、翌年の確定申告を必ず行って下さい。

復興特別住民税は利益に関わらず道府県民税、市町村民税に各500円(合計1,000円)が加算されています。

手数料などにかかるその他の税金

不動産の売却で手数料などにかかる税金は、手数料に対する10%の消費税印紙税登録免許税の3種類です。

この中で必ず必要になるのは印紙税のみで、登録免許税と消費税は条件により課税されます。

消費税やその他の税金は、以下で詳しく解説します!

譲渡所得にかかる税金の計算方法

家 お金

譲渡所得とは、家を売却する際にでた利益のことを言います。

そしてこの譲渡所得にかかる税金が、所得税・住民税・復興特別所得税の3種類です。

 譲渡所得は、売却額から家の取得額と譲渡にかかった費用を差し引いた金額です。

たとえば家の売却額が5,000万円で購入額が3,000万円の時、譲渡費用を200万円とすると、差し引き1,800万円が課税の対象額です。

しかしこのケースであれば上限3,000万円の非課税枠内ですので、譲渡所得にかかる税金は非課税となります。

譲渡所得の税金は、家を売った後の利益にのみ課税される仕組みです。

所得税と住民税

上記のように、譲渡所得が3,000万円以上ある時には、3,000万円を超えた額に所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得に課税される税率は、不動産を保有していた年数によって変わり、5年を境に約2倍になる仕組みです。

 不動産の売却では、5年未満の保有期間では税率が約2倍になります。

これは、いわゆる不動産の短期投資に対して高い課税をするための制度です。

一般的に住居として住む家を5年以内で売却する方は少ないので、投資家以外で適用される方は少ないでしょう。

不動産の保有期間は、取得日から売却した年の1月1日までの期間が基準となりますので注意しましょう。

では、実際に所得税と住民税の課税率を以下の表で見てみましょう。

所得税と住民税の税額(復興特別所得税を含む)

税の種類 長期譲渡所得税率(5年以上) 短期譲渡所得税率(5年未満)
所得税 15.315% 30.63%
住民税 5% 9%
合計 20.315% 39.63%

このように、所得税と住民税の課税率は5年を境に約2倍の差があることが分かります。

復興特別所得税

海 空 山

復興特別所得税とは、東日本大震災による被害に対する復興財源として、所得税や住民税などに上乗せされる税金です。

復興特別所得税は2037年12月31日まで、基準の所得税率に2.1%を上乗せして徴収されます。

 復興特別所得税は2037年まで。復興特別住民税は2023年まで課税されます。

この復興特別税も、基本的に売却益の3,000万円を超える額にのみかかります。また、支払うタイミングも所得税と同じ確定申告時です。

不動産価格が値下がりしている現在、都会の古い家を売るとき以外では非課税となるケースが多くなっています。

その他の税金の計算方法

家 お金

上記のように、一般的な住宅やマンションなどの売却では非課税対象が多い中、必ずかかるのが印紙税です。

また住宅ローンの残債があるときに支払う登録免許税や、仲介手数料にかかる消費税なども、売却損が出ても支払う税金となります。

 印紙税や登録免許税、消費税は売却損が出ても支払いが生じる税金です。

特に印紙税は、売却する額が大きくなると税額も大きくなります。しかも、印紙税は決済が済む前に支払う税金なので注意が必要です。

印紙税は売却前に支払う税金で、売却額によっては費用も高くなります。

印紙税:売買契約を結ぶ時にかかる税金

印紙税は、あなたの家を購入する方(個人か不動産会社)と売買契約を結ぶ際に、売買契約書に添付する印紙代です。

この印紙代は、家を売却する価格によって金額が決められています。

 印紙税は、売却額が高くなるほど税額も高くなります。

ただ、現在は不動産取引における税金には軽減税率が適応されており、50%~20%程度の減額があります。

この軽減税率は、今のところ2022年の3月末までの適用が決定しています。

現在適用されている軽減税の期限については、国税庁のホームページを確認してください。

売買契約書は、売主と買主の双方が1通ずつ保管する必要があるため、各自で下記の印紙税を負担するのが一般的です。

売買契約書が2通必要でも1/2の金額にはなりません。また、全額を納めない場合には合計3倍の過怠税を払うことになります。

 印紙税は売買契約書の2通にそれぞれ満額を貼る必要があります。

印紙は領収書などで見かける課税文章にかかる税金ですが、納税義務を怠ると大きな処罰があります。

上記の過怠税は「損金」としての経費計上もできませんので、必ず納付してください。

印紙を貼り忘れたり、消印をしていない場合でも過怠税が発生します。

それでは、印紙税の税額を一覧表で見てみましょう。

売却価格

通常の印紙税額

軽減税率適用後の印紙税額

50万円超100万円以下

1,000円

500円

100万円超500万円以下

2,000円

1,000円

500万円超1,000万円以下

10,000円

5,000円

1,000万円超5,000万円以下

20,000円

10,000円

5,000万円超1億円以下

60,000円

30,000円

1億円超5億円以下

100,000円

60,000円

5億円超10億円以下

200,000円

160,000円

10億円超50億円以下

400,000円

320,000円

50億円超

600,000円

480,000円

不動産の売却価格が大きくなると印紙税も高額になります。まだ家の売却代金が入る前ですので準備が必要です。

登録免許税

紙 ペン

家を売却した時に必要になる登録免許税は、住宅ローンを返し終わる前に売却するケースで必要な税金です。

売却する家のローンが残っていると、売却時にローンの残債を一括で返済しなければなりません。

 登録免許税は住宅ローンを借りた金融機関の抵当権抹消登記にかかる税金です。

その費用は不動産1筆(1登記分の不動産)につき1,000円と、それほど大きな額ではありません。

ただ、手続きを司法書士に依頼すると2万円~3万円の手数料がかかるので要注意です。

抵当権の抹消手続きはご自分で行うことも可能です。法務局へ問い合わせるかHPなどでご確認ください。

消費税

電卓

消費税は、不動産売却時の仲介手数料にかかる税金です。この仲介手数料は、決済の前に半額を支払う場合があります。

 仲介手数料にかかる消費税は10%ですが、仲介手数料は売却価格で変化します。

仲介手数料は数万円~数百万円かかることが多いので、消費税額も高くなります。そのため、印紙税と共に注意しておきましょう。

仲介手数料は上限が決まっているので、下記の上限額が目安となります。

不動産会社の仲介手数料の上限

不動産の売却金額 仲介手数料の上限額
200万円未満 売却金額の5%×消費税(10%)
200万円以上400万円未満

売却金額の4%+2万円×消費税(10%)

400万円以上

売却金額の3%+6万円×消費税(10%)

一般的な不動産会社では、上記の手数料を販売費などに使うため、限度額を手数料としています。

 

そこで、上限金額を基にして不動産の仲介手数料と消費税を一欄表にしてみましょう。

売却参考価格 税抜手数料(消費税額)
1,000,000円 50,000円
(+5,000円)
2,000,000円 100,000円
(+10,000円)
5,000,000円 210,000円
(+21,000円)
10,000,000円 360,000円
(+36,000円)
20,000,000円 660,000円
(+66,000円)
30,000,000円 960,000円
(+96,000円)
40,000,000円 1,260,000円
(+126,000円)
50,000,000円 1,560,000円
(+156,000円)
100,000,000円 3,060,000円
(+306,000円)

このように、仲介手数料の消費税も売却額が大きくなるにつれて負担が大きくなります。

家を売る際の節税方法

ドル札 家

家を売却することで支払う税金は、上記の6つがあることが分かりました。ここでは、これらを上手に節税する方法を紹介していきます。

 家の売却で利益や損失が出た場合、両方で節税が可能です。

家の売却では、大きな売却金額が手に入るとともに、大きな経費も掛かります。そこでしっかりと経費を計算して、節税対策を行うことが大切です。

ここでは、利益が出た場合だけでなく損失が出たケースの節税方法も紹介します。

売却益が出た場合

小銭

不動産の売却で利益が出た場合に気をつけたいのが、取得費用と譲渡費用をしっかりと計算することです。

取得費用とは家を購入した金額で、譲渡費用は上記の手数料や印紙税、登録免許税などを指します。

 売却益から取得費用や譲渡費用、特別控除額を差し引くことで節税が可能です。

取得費用に関しては、古い家で取得費用がすでに不明の場合は売却額の5%(概算取得費)で計算します。

また、取得費用が5%よりも安い場合にも概算取得費の5%を適用できるので、上手に選びましょう。

このような経費がよくわからない場合は、仲介を依頼した不動産会社に相談してみましょう。

売却損が出た場合

お金 アメリカドル

家を売却する際の売却額よりも、取得費と譲渡費用の合計の方が大きい時には売却損が発生します。

この場合は譲渡所得にかかる所得税や住民税、復興特別所得税はかかりません

 売却損が発生したときは、税金が還付されるケースがあります。

このようなケースでは、居住用の不動産の譲渡損失の損益通算という救済措置が適用されます。

給与所得者などは、普段の給与から所得税などが天引きされていますが、その税金を確定申告後最大3年間差し引くことができます。

このように家を売る際に売却損が発生した場合でも節税が可能です。

家を売りたい方におすすめの不動産一括査定サイト

イエウール

イエウール

イエウールのココがおすすめ
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    ※1 2021年8月時点。公式サイトより
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    ※3 2020年7月時点。公式サイトより
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イエウールは、全国1,900社以上もの不動産会社が参加し、累計1,000万人以上の人が利用した最大級の不動産一括査定サイト。

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他社の査定サイトでは対応できない地方のエリアもカバーしていることが最大のメリットと言えますね。

 

デメリットとしては、大手不動産会社の登録がないこと。「三井のリハウス」や「東急リバブル」などは登録されていないため、後述する「すまいvalue」と合わせて利用しましょう。

地方の不動産売却を考えている人は特におすすめしたい不動産一括査定サイトです。入力もチャット方式で簡単に進められますよ。

提携不動産会社数 1900社以上
最大一括査定社数 6社
電話番号 03-5114-1939(株式会社Speee)

出典:イエウール公式サイト

すまいValue(バリュー)

すまいValue

すまいValueのココがおすすめ
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    ※2 2021年4月10日時点。公式サイトより
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すまいValueは、業界トップ企業6社の直営による不動産一括査定サイトです。そのため提携している不動産会社も、最大一括査定数も下記の6社に限定されています。

すまいValueに登録されている不動産会社
  • 小田急不動産
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 野村の仲介PLUS
  • 三井のリハウス
  • 三菱地所ハウスネット

他の一括査定サイトと比べるとかなり少ないと感じるかもしれませんが、上記の6社は不動産業界を牽引する最大手。

 知名度も高く、11万件を超える年間の実績があります。安心してお任せでき、確かな営業力でスピーディーに売却が進むと考えられます。

6社合わせて全国に900店舗あるので、どの地域の土地売却を依頼しても、対応してくれるでしょう。

利用するデメリットとして、査定が全て大手企業であることからも売出中物件は都市部に集中しているようです。地方の方は「イエウール」など他の一括査定サイトも確認することをおすすめします。

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また、将来を見据えた相談も可能であるため、具体的に売却時期が決まっていなくても相談可能です。

提携不動産会社数 6社
最大一括査定社数 6社
電話番号 0120-087-301

出典:すまいValue公式サイト

SUUMO不動産売却

SUUMO

SUUMO不動産売却のココがおすすめ
  • 利用者満足度91%※ 
  • エリアから頼れる不動産会社を検索できる
  • 物件種別から売却事例をすぐに見ることができる
  • 会社情報が豊富で、事前にどんな会社なのかリサーチできる
  • エリアごとに購入希望者を探すことができる
    ※2021年3月に実施したアンケート結果。公式サイトより

不動産情報サイトのSUUMOが運営する不動産一括査定サイトでは、利用者の91%が「満足した」とアンケートで答えています。

エリアから不動産会社を検索することができ、会社の情報も豊富。事前にリサーチできるので、安心して売却を任せることができそうです。

 会社ページには実績や購入希望者の情報もあるので、物件の近くの会社を調べておくと、取引がイメージしやすいでしょう。

また、物件種別で「土地」を選べば、最新の売却事例をすぐに見ることができます。

どんな土地が売れたのか、いくらくらいで売れたのかなどを確認できて、参考にしやすいのでは?

担当者の情報欄には、得意なエリアも記載。お願いしたい担当者を見つけるのにも、とても役に立ちそうです。

提携不動産会社数 約2000社
最大一括査定社数 10社
電話番号 0120-070-091(スーモカウンター)

出典:SUUMO売却査定公式サイト

REGuide(リガイド)

リガイド

リガイドのココがおすすめ
  • 他社より多い最大10社まで同時比較可能
  • 独自審査で不動産会社800社以上を厳選
  • 不動産投資、収益物件情報の実績も豊富
  • 査定は最短1分の簡単入力
  • 「SBI不動産一括査定」から名称変更した大手老舗サービス

リガイドは、2006年に「SBI不動産一括査定」として生まれた不動産一括査定サイトです。15年もの運用歴があり、他社と比較すると長いことから利用者からの信頼も厚いと言えます。

 他のサイトと比べても最多の10社同時査定価格比較が、嬉しい特徴でもあります。しかし、それだけ多くの会社に査定を依頼することになるため、各企業とのやりとりが多くなるかもしれません。

独自の厳しい審査を通過した優良の不動産会社800社以上が参加しているので、会社とのやり取りで嫌な思いをすることは少ないでしょう。

不動産売却の他にも、住宅・不動産に関する多数のサービスに対応しており、特に収益物件の査定実績が豊富です。

REGuide(リガイド)が対応している他サービス(一例)
  • 不動産投資
  • 収益物件情報
  • 不動産査定
  • 賃料査定
  • リフォーム
  • 不動産ローン

上記のことからも、売却以外の収益・投資に関心のある方には特におすすめな不動産一括査定サイトです。

最大同時比較社数 10社
参加会社 800社以上
最短査定時間 1分
電話番号 03-5532-2077

出典:リガイド公式サイト

LIFULL HOME'S(ライフルホームズ)

LIFULL HOME'S(ライフルホームズ)のココがおすすめ
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  • 知名度抜群、日本最大級の不動産ポータルサイトという安心感
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  • 担当者の顔写真や強みが一目でわかるアイコンなど不動産会社の情報が充実
  • 地域密着型不動産会社も提携しているから、全国各地の不動産を査定できる

LIFULL HOME'S(ライフルホームズ)は、不動産住宅情報サイトの「ライフルホームズ」が運営する不動産無料一括査定サイトです。

提携不動産会社数が3000社を超え不動産無料一括査定サイトの中でも特に多いながらも、それぞれの不動産会社の特徴や意気込みがわかる資料が豊富に揃っています。

運営会社のLIFULLは東証一部に上場しており、大手「HOME'S」ならではの安心感がありますね。

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最大一括査定社数 10社
電話番号 0120-247-036(電話相談は東京都のマンション限定

出典:ライフルホームズ公式サイト

HOME4U(ホームフォーユー)

HOME4U

HOME4Uのココがおすすめ
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HOME4Uは、2001年に日本国内で初めてサービスを始めた老舗の不動産一括査定サイトです。

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提携不動産会社数 1800社以上
最大一括査定社数 6社
電話番号 0120-245-171(平日10:00~18:00)

出典:HOME4U公式サイト

イエイ

イエイ

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イエイは、大手企業から地元密着型まで提携社数1,700社以上を誇る不動産一括査定サイトです。

他社にはないサービスとして、「お断り代行」というものがあります。これは、不動産会社と媒介契約を結ぶ前であれば、自分の代わりに断りの連絡をいれてくれるもの。

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不動産一括査定サイトの運営歴は10年と長く、査定実績は豊富。専門知識を持った優秀なスタッフが常駐し、中立的な立場から困ったことの相談に乗ってくれます。

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イエイキャンペーン

提携不動産会社数 1700社以上
最大一括査定社数 6社
電話番号 03-3568-1933(セカイエ株式会社)

出典:イエイ公式サイト

リビンマッチ

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  • 買取査定、リースバック、土地活用なども可能

リビンマッチは、東証マザーズ上場企業のリビン・テクノロジーズ株式会社が運営する不動産一括査定サイトです。年間12万件もの査定依頼、資料請求があり、お客さんからの信用も厚いです。

 実績もさることながら、査定までの入力事項がとても簡単であることが魅力。情報の入力もチャット風で、45秒であっという間に依頼が完了します。

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最大一括査定社数 6社
電話番号 03-5847-8558

出典:リビンマッチ公式サイト

よくある質問

家を売る際に費用を掛けたくありません。どうしても手数料がかかりますか?
家を売る際に手数料などを掛けない方法には、不動産会社に買取してもらう方法があります。

買取は売却価格が安くなる反面、仲介費用やリフォーム費用が掛からず、すぐに売却できるメリットもあります。

どんな家でも仲介や買取りはできますか?
基本的には可能ですが、極端な田舎や事故物件などでは取り扱いできない可能性もあります。まずは不動産会社にご相談ください。
家を売る際の査定はいくらかかりますか?
家の売却査定は原則無料です。できるだけ多くの査定を取り、条件の良い不動産会社を探してください。
相続した家を売っても税金はかかりますか?
相続した家屋でも上記と同じように非課税となる場合があります。ただし相続税なども加味する必要があるので、不動産会社にご相談ください。
いくらで購入したか分からない古い家を相続しました。売却する時の取得費用はどの様に計算しますか?
取得費用が分からない時は概算取得費という売却額の5%を採用して計算します。また実際の取得額が5%以下の場合でも5%を採用可能です。
印紙税が安いのはいつまでですか?
印紙税の軽減措置は、今のところ令和4年の3月31日までとなっています。詳しくは国税庁のホームページでご確認ください。
家を売却した年の固定資産税は還付されますか?
固定資産税はその年の1月1日現在の所有者に課税され、その後の売却でも還付はありません。

そのために、売却引き渡しをした日から案分して固定資産税を購入者と清算するのが慣例となっています。

まとめ

家を売却する際にかかる税金には、上記のような種類があります。

バブル時代以降、最近にかけては家や土地の価格が下がっている傾向にあるので、古い家を売却するケース以外では売却益が出にくい状態にあると言えるでしょう。

ただ売却の際には、印紙税のように先払いしなければならない税金や手数料があるので注意してください。

分からないことがあれば、いろいろなサイトを比較して信頼のできる不動産会社を見つけ、相談することをおすすめします。

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