あなたが大切に住んできた家や土地を売却する際には、さまざまな税金がかかることをご存知でしょうか？
不動産の売却では、売買の前後にそれぞれの税金が課せられますが、売買が成立しなければ課税はされません。
また売却した金額や条件によっては、税金を支払うだけでなく所得税などの還付を受けられる可能性があります。
今回は、そんな家を売る際の税金について詳しく解説していきます。
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Contents
家を売る流れと税金がかかるタイミング
ご自分で長く住んだ家や親から相続した家や土地など、不動産を売却することは、人生のうちでそう何度もありません。
ここではまず、家を売る流れの中で、どのような税金がどのタイミングでかかるのかを解説していきます。
家を売る流れ
通常家を売る際には、不動産会社に売却を依頼して「仲介」と「買取」のどちらか一方の方法を選択します。
この2つの方法のどちらを選択するかによっても、微妙に税金の種類や金額が異なるので注意が必要です。
家を売る際のおすすめする手続きは、インターネットを使った不動産会社の一括査定を受けるところから始めます。
そして自分が納得のいく査定を出した不動産会社に仲介を依頼するか、もしくは買取の契約をするのが一般的です。
家を売る前にかかる税金
家を売る前にかかる税金には、絶対にかかる印紙税と、条件によってかかる登録免許税と消費税があります。
まず家の売却が決まれば売買契約書を交わしますが、そこに添付する印紙税が必須の税金です。
登録免許税とは、住宅ローンに残債があり、金融機関に一括返済する際に不動産の登録変更に必要な税金を言います。
消費税は、不動産会社と媒介契約を結び、売却が成立した際に払う手数料にかかる税金です。
家を売った後でかかる可能性がある税金
家を売った後にかかる可能性がある税金は、所得税、住民税、復興特別所得税の3つです。
この3つは、家を売って売却利益が出た時にだけ支払います。しかも税金の特別控除があるので、実際に支払う方が少ないのが現状です。
また最近では、土地の値下がりなどで、家を売却する際に売却損が出る場合も少なくありません。
その場合には、家を売却した後の確定申告によって、払いすぎた税金の還付を受けられる可能性があります。
家を売る際にかかる税金の種類
それではここで、家を売る時にかかる可能性のある税金を一覧表でチェックしてみます。税金がかかるタイミングと種類は以下の通りです。
|
税金の種類 |
内容 |
|---|---|
|
印紙税 |
売買契約を結ぶときの売買契約書にかかる税金 取引する金額により異なる額を払う |
|
登録免許税 |
物件の引き渡しの際に不動産1筆あたり1,000円が必要 ※ただし司法書士などの手数料により2万円～3万円ほどかかることも |
|
消費税 |
仲介手数料にかかる消費税（買取では不要） 取引金額により異なる |
|
所得税 |
不動産売却後の利益にかかる 確定申告の際に支払う |
|
住民税 |
不動産売却後の利益にかかる 確定申告後の納付書で支払う |
|
復興特別所得税 |
不動産売却後の利益にかかる 上記の所得税に上乗せされて課税されます |
不動産の売却利益にかかる税金
家を売却する際に売却利益がでたときには、所得税と住民税に加えて、2037年までは復興特別所得税が課税されます。
これらの税金は利益が出た時にだけ課税され、しかも3,000万円までは非課税です。
また現在は、売却益に関してさまざまな減税措置が取られており、非課税枠が拡大されています。
家や土地などの不動産を売却した方は、翌年の確定申告を必ず行って下さい。
手数料などにかかるその他の税金
不動産の売却で手数料などにかかる税金は、手数料に対する10%の消費税と印紙税、登録免許税の3種類です。
この中で必ず必要になるのは印紙税のみで、登録免許税と消費税は条件により課税されます。
譲渡所得にかかる税金の計算方法
譲渡所得とは、家を売却する際にでた利益のことを言います。
そしてこの譲渡所得にかかる税金が、所得税・住民税・復興特別所得税の3種類です。
たとえば家の売却額が5,000万円で購入額が3,000万円の時、譲渡費用を200万円とすると、差し引き1,800万円が課税の対象額です。
しかしこのケースであれば上限3,000万円の非課税枠内ですので、譲渡所得にかかる税金は非課税となります。
所得税と住民税
上記のように、譲渡所得が3,000万円以上ある時には、3,000万円を超えた額に所得税と住民税が課税されます。
譲渡所得に課税される税率は、不動産を保有していた年数によって変わり、5年を境に約2倍になる仕組みです。
これは、いわゆる不動産の短期投資に対して高い課税をするための制度です。
一般的に住居として住む家を5年以内で売却する方は少ないので、投資家以外で適用される方は少ないでしょう。
では、実際に所得税と住民税の課税率を以下の表で見てみましょう。
所得税と住民税の税額（復興特別所得税を含む）
| 税の種類 | 長期譲渡所得税率（5年以上） | 短期譲渡所得税率（5年未満） |
|---|---|---|
| 所得税 | 15.315% | 30.63% |
| 住民税 | 5% | 9% |
| 合計 | 20.315% | 39.63% |
復興特別所得税
復興特別所得税とは、東日本大震災による被害に対する復興財源として、所得税や住民税などに上乗せされる税金です。
復興特別所得税は2037年12月31日まで、基準の所得税率に2.1%を上乗せして徴収されます。
この復興特別税も、基本的に売却益の3,000万円を超える額にのみかかります。また、支払うタイミングも所得税と同じ確定申告時です。
その他の税金の計算方法
上記のように、一般的な住宅やマンションなどの売却では非課税対象が多い中、必ずかかるのが印紙税です。
また住宅ローンの残債があるときに支払う登録免許税や、仲介手数料にかかる消費税なども、売却損が出ても支払う税金となります。
特に印紙税は、売却する額が大きくなると税額も大きくなります。しかも、印紙税は決済が済む前に支払う税金なので注意が必要です。
印紙税：売買契約を結ぶ時にかかる税金
印紙税は、あなたの家を購入する方（個人か不動産会社）と売買契約を結ぶ際に、売買契約書に添付する印紙代です。
この印紙代は、家を売却する価格によって金額が決められています。
ただ、現在は不動産取引における税金には軽減税率が適応されており、50%～20％程度の減額があります。
この軽減税率は、今のところ2022年の3月末までの適用が決定しています。
売買契約書は、売主と買主の双方が1通ずつ保管する必要があるため、各自で下記の印紙税を負担するのが一般的です。
売買契約書が2通必要でも1/2の金額にはなりません。また、全額を納めない場合には合計3倍の過怠税を払うことになります。
印紙は領収書などで見かける課税文章にかかる税金ですが、納税義務を怠ると大きな処罰があります。
上記の過怠税は「損金」としての経費計上もできませんので、必ず納付してください。
それでは、印紙税の税額を一覧表で見てみましょう。
|
売却価格 |
通常の印紙税額 |
軽減税率適用後の印紙税額 |
|---|---|---|
|
50万円超100万円以下 |
1,000円 |
500円 |
|
100万円超500万円以下 |
2,000円 |
1,000円 |
|
500万円超1,000万円以下 |
10,000円 |
5,000円 |
|
1,000万円超5,000万円以下 |
20,000円 |
10,000円 |
|
5,000万円超1億円以下 |
60,000円 |
30,000円 |
|
1億円超5億円以下 |
100,000円 |
60,000円 |
|
5億円超10億円以下 |
200,000円 |
160,000円 |
|
10億円超50億円以下 |
400,000円 |
320,000円 |
|
50億円超 |
600,000円 |
480,000円 |
登録免許税
家を売却した時に必要になる登録免許税は、住宅ローンを返し終わる前に売却するケースで必要な税金です。
売却する家のローンが残っていると、売却時にローンの残債を一括で返済しなければなりません。
その費用は不動産1筆（1登記分の不動産）につき1,000円と、それほど大きな額ではありません。
ただ、手続きを司法書士に依頼すると2万円～3万円の手数料がかかるので要注意です。
消費税
消費税は、不動産売却時の仲介手数料にかかる税金です。この仲介手数料は、決済の前に半額を支払う場合があります。
仲介手数料は数万円～数百万円かかることが多いので、消費税額も高くなります。そのため、印紙税と共に注意しておきましょう。
不動産会社の仲介手数料の上限
| 不動産の売却金額 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円未満 | 売却金額の5%×消費税（10%） |
| 200万円以上400万円未満 |
売却金額の4%+2万円×消費税（10%） |
| 400万円以上 |
売却金額の3%+6万円×消費税（10%） |
そこで、上限金額を基にして不動産の仲介手数料と消費税を一欄表にしてみましょう。
| 売却参考価格 | 税抜手数料（消費税額） |
|---|---|
| 1,000,000円 | 50,000円 （+5,000円） |
| 2,000,000円 | 100,000円 （+10,000円） |
| 5,000,000円 | 210,000円 （+21,000円） |
| 10,000,000円 | 360,000円 （+36,000円） |
| 20,000,000円 | 660,000円 （+66,000円） |
| 30,000,000円 | 960,000円 （+96,000円） |
| 40,000,000円 | 1,260,000円 （+126,000円） |
| 50,000,000円 | 1,560,000円 （+156,000円） |
| 100,000,000円 | 3,060,000円 （+306,000円） |
家を売る際の節税方法
家を売却することで支払う税金は、上記の6つがあることが分かりました。ここでは、これらを上手に節税する方法を紹介していきます。
家の売却では、大きな売却金額が手に入るとともに、大きな経費も掛かります。そこでしっかりと経費を計算して、節税対策を行うことが大切です。
売却益が出た場合
不動産の売却で利益が出た場合に気をつけたいのが、取得費用と譲渡費用をしっかりと計算することです。
取得費用とは家を購入した金額で、譲渡費用は上記の手数料や印紙税、登録免許税などを指します。
取得費用に関しては、古い家で取得費用がすでに不明の場合は売却額の5%（概算取得費）で計算します。
また、取得費用が5%よりも安い場合にも概算取得費の5%を適用できるので、上手に選びましょう。
売却損が出た場合
家を売却する際の売却額よりも、取得費と譲渡費用の合計の方が大きい時には売却損が発生します。
この場合は譲渡所得にかかる所得税や住民税、復興特別所得税はかかりません。
このようなケースでは、居住用の不動産の譲渡損失の損益通算という救済措置が適用されます。
給与所得者などは、普段の給与から所得税などが天引きされていますが、その税金を確定申告後最大3年間差し引くことができます。
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よくある質問
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そのために、売却引き渡しをした日から案分して固定資産税を購入者と清算するのが慣例となっています。
まとめ
家を売却する際にかかる税金には、上記のような種類があります。
バブル時代以降、最近にかけては家や土地の価格が下がっている傾向にあるので、古い家を売却するケース以外では売却益が出にくい状態にあると言えるでしょう。
ただ売却の際には、印紙税のように先払いしなければならない税金や手数料があるので注意してください。
分からないことがあれば、いろいろなサイトを比較して信頼のできる不動産会社を見つけ、相談することをおすすめします。
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