不動産を売却する際、気になるのが売却までに要する期間です。
ご自身の不動産が短期間で売却できればいいのですが、実際売却までは最短で数ヶ月程度かかってしまうのが現実でしょう。
実際不動産の売却までのプロセスには、様々な手続きを段階的に踏んでいく必要があるため、今回は不動産売却にはどのようなプロセスが必要かを具体的に以下より紹介していきます。
- 不動産売却を考えているなら一括査定サイトに依頼するのがおすすめ！その理由は？
- 不動産一括査定サイトに情報を入力すれば、無料で一度に複数社の査定結果を確認できる！
- 複数の不動産会社から査定結果が届くので、不動産がより高く売れる可能性が高まる！
Contents
不動産売却期間は半年以上見ておいた方がいい
アットホームの「中古物件の”売り手”と”買い手”のキモチ調査」によると、売却までの実際の平均期間は平均8ヶ月です。
出典: https://athome-inc.jp/news/data/questionnaire/bukken-baikyaku-chuuko-kounyuu-201507/
もちろん最も不動産の条件や売却のタイミングが買い手のニーズとぴったり合えば、3ヶ月以内で売却することも現実的でしょう。
ただ、条件がマッチしなければその逆に1年近くかかってしまう可能性もあります。いずれにせよ、売却には買い手にとって大きな買い物となります。
大金が動く不動産を適正な価格で売却するためには、ある程度売却期間に弾力性を持って構えておいた方が良いでしょう。
不動産売却の期間と流れを4ステップで解説
- 不動産会社へ価格査定を依頼
- 不動産と媒介契約
- 不動産会社の売却活動期間
- 不動産の売買契約成立〜引き渡し
不動産を売却したい場合、ご自身本人が直接売りに出すことは可能です。しかし何かとスムーズに事が進まないケースが多々発生する可能性があります。
具体的には買い手がなかなか見つからなかったり、契約書を締結せず引き渡しをして後々トラブルになったりするケースなど。
そこで、不動産を売却する上で大切になる存在が不動産会社です。
ご自身の不動産の価値を査定し、不動産関連の培ったさまざまなノウハウで、売却するまでをしっかりサポートしてくれます。
今回は売却までの手続きをスムーズにするために不動産会社を介したケースにスポットを当てていきます。
まずは以下より不動産が売却するまでの大まかな流れを見ていくことにしましょう。
STEP1：不動産会社へ価格査定を依頼 数日〜数十日程度
まずは、ご自身の不動産がどのくらいの資産価値があるか、不動産会社に査定を依頼することから始まります。
その前段階として、最初は机上査定という、訪問しない査定方法をお薦めします。机上査定は査定を取り扱っている不動産会社であればインターネット上に査定項目があります。
その項目に匿名でもいいので入力して、自動計算で返される売却金額を収集してください。できれば複数のサイトで取って、大体の相場を掴みましょう。
その後不動産会社を数社絞り込んで実際に訪問査定をしてもらい、本当の売却価格を割り出すステップを踏んでいきます。
理由としては、複数へ査定依頼をすることで、適正価格が見えてくるからです。
STEP2：不動産会社と媒介契約 半月〜１ヶ月程度
査定の結果を経ると、いよいよ不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは不動産の売買や賃貸などの仲立ちをすることを指します。
この契約を締結した後、不動産会社は買主を探して売買活動に入ることになります。
媒介契約を結んだからといって、すぐに出費とはなりません。仲介手数料は成功報酬として、支払われるからです。つまり後述する売買契約の段階で出費が発生いたします。
STEP3：不動産会社の売却活動期間 ３ヶ月〜半年程度
ここから不動産会社の腕の見せ所です。本格的な売却活動に入り、チラシやWEB広告などの販促期に入ります。
物件を魅力的にアピールできるように、広告会社などと連携を取って施策を打っていきます。
この時売主は内覧なども開くことも想定されるので、不動産会社の販促をバックアップしてあげることが大切になります。
具体的には家の中の荷物を片付けるなどして、内観の印象を上げて買主に購買アクションを起こさせるようにしましょう。
STEP4：不動産の売買契約成立〜引き渡し 1〜2ヶ月程度
買主が見つかったらゴールはもうすぐです。いよいよ買主と売主の売買契約の締結に入ります。ここで注意したいポイントは買主の購入方法です。
不動産という大型の買い物は住宅ローンで購入する場合が多いのが特徴。
買主が住宅ローン購入の場合、審査をパスした後で売買契約の締結に入ります。
またこの際、売主は仲介手数料の半金を不動産会社に支払い、引き渡し時に残り半分を不動産会社に支払います。
不動産の売却期間を左右させる要因を分析
不動産の売却手続きに際して、ご自身の不動産に対する客観情報を収集しておくことをお薦めします。
- 立地条件
- 築年数
- 競合の多さ
- 景気の好不況
具体的には上記のような「外的要因がどうなっているのか？」を把握しておくことをお薦めします。
そうすることで実際に「売れるまでの期間」を冷静に判断することができます。
不動産会社からもいろいろな情報提供があるはずなので、まずは現況を分析してみてください。
立地条件
立地条件は、ニーズによってはさまざまな見方があるので一概には何が良いかと断定することはできません。
ただ「駅」「学校や病院」「スーパー」など、交通機関や公共機関、生活インフラに関わる施設をチェックしてみて下さい。
利便性が高いと評価され、人気の立地条件として需要が高くなる傾向があります。
築年数
築年数が注目される理由は、年数が新しければ売却価格が高いまま早く売れる傾向があるからです。
逆に築年数が古ければ、査定の段階で売却価格が下がり売れ行きに影響を及ぼす場合があります。
特に一戸建ては築20年で価値がゼロになってしまうと言われ、あまりに築年数が経過した条件で売りに出しても売れない可能性もあります。
土地代などを込みで売りに出す価値があるか？売らないでリフォームして住み続けるか？を判断する必要が出てくるでしょう。
競合の多さ
不動産はそれぞれが独立した価値を持っているため、競合が起こることは無いのが基本です。その理由は同じものが横並びで等しい物件は存在しないからです。
しかし、その不動産市場でも販売構造上、競合が発生してしまうケースがあります。
例えば不動産会社が、売主から指名されて専属で販売する専任媒介契約を複数人と締結しているケースを上げてみましょう。
このケースでは、買主側にしてみれば、それぞれの売主の不動産が横並びで比較されて紹介されることになります。
この専任媒介契約のケースは売主の競合状態を示しています。
後述しますが、競合の多さが売却の支障になっている場合は、一般媒介契約で多数の不動産会社に動いてもらうようにしましょう。
景気の好不況
景況感は消費マインドに影響しています。
全体的に経済が上向きになっている時は、あらゆる産業全般にお金が好循環して、不動産にも売買に好影響を与えます。
しかし、逆にパンデミックや震災などの未曽有の危機的状況になると、産業界の経済に長期的ダメージを及ぼします。
このような不可抗力の最中に不動産を売りに出す場合は、思った以上に売れない場合も想定されます。
売却が長期間にわたることを想定して計画を立てることも選択肢に入れてください。
売却するにあたって不動産会社を選ぶポイント
売却を仲介する不動産会社もたくさん存在しており、どれを選べば良いか迷ってしまう方が多いのが実情です。
ついつい大々的な宣伝広告を出している大きな不動産ばかりに目が行きがちではあります。
小さな不動産会社にも本当に対応力や折衝力、宣伝力がある会社が多いのが不動産業界の奥が深いところです。
以下に不動産会社を選ぶポイントを紹介しました。ぜひ判断基準の参考にしてみてください。
情報源を多く持つ老舗の不動産会社を選ぶ
不動産会社選びの判断材料として、その会社が地の利を活かし、数十年培ったノウハウを有しているかがあげられます。
ただ一見してどの不動産会社が老舗かという判断がつかない場合があります。
その場合は宅地建物取引業の免許を取得していることを証明する「宅建免許番号」に注目してみましょう。
事務所が全国に数社ある場合は「国土交通大臣 免許（9）第〇〇〇〇号」と表示されます。
事務所が1ヶ所のみの場合は登録した県名が入り、例えば宮城県の場合は「宮城県知事（9）第〇〇〇〇号」と表示されます。
ここで注目するのは数字の（9）です。この数字は免許の更新回数を表しています。
1~2とか若い数字の場合は、設立してまもない不動産会社で、7~10とかの場合は、長い年月を営業している証拠になります。
売却予定の不動産の種類で会社を選ぶ
不動産会社の中にはジャンルによって得意・不得意があり、タイプ別に分かれていることもしばしばです。
例えば一戸建てに強い不動産、マンション向け、事務所などのSOHO系の不動産、土地などに特化した不動産などです。
まずはご自身の物件のタイプを確認し、そのタイプに特化した不動産会社を選ぶことが重要です。
売買契約の成約特典として仲介手数料を減額する不動産会社もある
不動産会社の中には、仲介手数料をある程度減額して、売主の金銭的負担を減らしてくれる会社も存在しています。
仲介手数料は売却価格の税込3.3％+66,000円がかかるのが一般的です。
例えば30,000,000円の不動産を売却の場合、仲介手数料は税込990,000円＋66,000円＝1,056,000円発生することになります。
こうして実際の金額に引き直してみると、かなりの金額を支払うことになるので看過できません。
この点、不動産会社の中には「仲介手数料を最大半額」とか「30%減額」など、独自の企画を実施している場合もあります。
ご自身でホームページなどを目敏くチェックすることも大切になってきます。
短期間で不動産を売却するためのチェックポイント
不動産の短期間の売却は、地の利を活かして販売する不動産会社の情報戦で成し遂げられるものです。
しかし、不動産という高価な買い物には、なかなか販売活動をしても予想外にも売れないといったケースも想定されます。
- 適正価格で売却に出しているか？
- 媒介の種類は適正か？
- 売却のタイミングは適正か？
- 下取りは検討できるか？
以上の項目で現状の不動産の売却におけるチェックポイントをまとめてみました。詳しく紹介していきます。
不動産を適正価格で売却に出しているか？
複数の不動産会社に査定を依頼すると、売却金額の横並びの数字の中に突出して高い金額を目にすることがあります。
例えばA社3,000万、B社2,800万、C社3,100万、D社3,800万などです。
このD社の3,800万は明らかに高く、適正価格を逸脱している数値です。
高い価格を売却価格に設定してしまうと、長期的に売れ残ってしまう可能性が高いのが現実です。
あくまでA社からC社までのゾーンで価格を決定することが、不動産を短期間で売却するためには大切なポイントです。
媒介の種類は適正か？
先述した媒介契約にも大きく3つの種類があり、下記のような特徴があります。
| 売主が自力で買主を見つけ契約する行為 | 複数社との契約 | 実施状況の売主への登録義務 | |
|---|---|---|---|
| 専任媒介契約 | ○ | × | 2週間に1回以上 |
| 専属専任媒介契約 | × | × | 1週間に1回以上 |
| 一般媒介契約 | ○ | ○ | なし |
専任媒介契約（専属専任契約）の場合だと、1社独占で販売するためにその会社の営業力に頼る形になります。
もちろん、任せられた不動産会社は販売のプロである以上責任感を持って販売促進してくれるでしょう。
ただ、不動産会社の力量に依存することになり、物件同士が競合状態になるというデメリットがあります。
一般媒介にすると、不動産会社は成約を目指して販促するケースと、利益が出ないと見限って営業しないケースに別れます。
どちらに営業判断が転ぶかは、物件の人気度などで左右されることもしばしば。
一般媒介と専任媒介には一長一短があります。
人気物件であれば、一般媒介で多くの不動産に販売してもらうケースが多いです。
逆になかなか売りづらい物件の場合は信頼のある不動産が専任媒介で販売を請け負うケースが多いのが特徴です。
不動産売却のタイミングは適正か？
不動産業界で最も書き入れ時は引越しのシーズンです。
2〜3月と9月は、会社の入社・入学シーズンや人事異動に向けて、人流が活発になります。
このタイミングに買いのニーズが集中することを見越して売り出すと、比較的にスムーズに売却できる傾向があります。
例えば2〜3月に引き渡しを済ませることを想定すれば、売却期間を遅くても11月〜12月に設定することが必要になってきます。
不動産会社への下取りを検討できるか？
手持ちの不動産を早期に売却しなければならないという状況の場合は、不動産会社への下取りという選択肢があります。
これは、売主が直接、不動産会社に不動産を買い取ってもらい、現金化することを指しています。
ただ不動産会社への下取りは売却価格の8割と言われています。下取りは買い叩かれるリスクがある事を念頭に置いて下さい。
売却におすすめの不動産一括サイト比較
SUUMO売却査定
- 当サイト独自アンケートで人気No.1！
- 大手リクルートグループが運営するサービス！
- 有名なSUUMOに自物件を掲載可能！
- 提携社数2000社以上！10社同時比較可能！
- 完全無料！全国対応！
SUUMOはタウンワークやゼクシィ、リクナビなどで有名なリクルートグループが運営しているサービスです。
SUUMOでは、全国のエリアごとに売却事例などの情報を掲載しており、さらに不動産会社の店舗の特徴や実績、スタッフ情報も確認できます。
そのため、査定額が妥当か判断しやすく、査定額を提示した不動産会社が信頼できる会社か見極めやすいのです。
同時査定依頼可能数も６社のサイトが多いなか、SUUMOでは10社の査定額から検討することができます。
そして、SUUMOを利用して不動産契約をすると、知名度が高いSUUMOに物件の広告を掲載でき、早期の売却が期待できます。
| 対象エリア | 全国 |
|---|---|
| 提携会社数 | 2000社以上 |
| 同時査定依頼数 | 10 |
| 運営会社 | 株式会社リクルート |
すまいValue（バリュー）
- 他社にはない業界最大手6社で査定ができる
- 年間取引数は6社合計11万件以上の実績
- 顧客満足度96.7％
- 大手ならではの交渉力・スピード感｜売却まで平均2.7ヶ月
- 完全無料！全国対応！
すまいValueは、業界トップ企業6社の直営による不動産一括査定サイトです。そのため提携している不動産会社も、最大一括査定数も下記の6社に限定されています。
- 小田急不動産
- 住友不動産販売
- 東急リバブル
- 野村の仲介PLUS
- 三井のリハウス
- 三菱地所ハウスネット
他の一括査定サイトと比べると、かなり少ないと感じるかもしれませんが、上記の6社は不動産業界を牽引する最大手です。
６社の知名度は高く、11万件を超える年間の実績があります。安心して売却を任せられ、確かな営業力でスピーディーに売却が進むと考えられます。
デメリットとして、査定が全て大手企業であることからも、売出中物件は都市部に集中しているようです。地方の方はSUUMOやイエウールなど他の一括査定サイトもあわせて利用することをおすすめします。
| 対象エリア | 全国 |
|---|---|
| 提携会社数 | ６ |
| 同時査定依頼数 | ６ |
| 運営会社 | 小田急不動産 住友不動産販売 野村の仲介 三菱地所ハウスネット 東急リバブル 三井のリハウス |
イエウール
- 全国の不動産会社1,900社以上と提携｜特に地方の不動産に強い
- 「月間ユーザー数」「提携社数」「エリアカバー率」すべてNo.1
- 累計利用者数1,000万人以上
- 一括査定フォームの入力はチャット方式で簡単
- 完全無料！全国対応！
イエウールは、業界最大級の不動産一括査定サイトです。11万件を超える年間の実績しています。
対応エリアの幅が広いことが強みで、都市部はもちろん、地方に強い不動産会社も登録しています。
デメリットとしては、大手不動産会社の登録が少ないことです。気になる方は大手に特化しているすまいvalueとあわせて利用するのがおすすめです。
| 対象エリア | 全国 |
|---|---|
| 提携会社数 | 1900社以上 |
| 同時査定依頼数 | ６ |
| 運営会社 | 株式会社Speee |
出典：イエウール公式サイト
住友不動産販売
- 問い合わせから売却までマンツーマンの営業体制
- 顧客満足度94.6％※1！
- 年間購入相談件数20万件以上※2
- 売却中の室内をより魅力的にするバーチャルステージング
- 完全無料！全国対応！
住友不動産販売の特徴は、営業担当者がマンツーマンでついてくれることです。
お問い合わせ時から売却後のアフターフォローまで、一貫して担当者がついてくれるため、責任のある取引をしてくれるでしょう。そうした丁寧なサービスから、顧客満足度は94.6％※1となっています。
また、独自サービスのバーチャルステージングは、360°カメラで撮影したマンション室内の写真を加工するサービスです。余計なものを消して、素敵な家具を配置することで、買い手が購入後の暮らしをイメージできます。
※1 2021年度（6月〜2月）中に当社でお取引いただいたお客様を対象に実施したアンケートで、不動産取引の機会が生じた際、再度弊社を利用したいとご回答いただいたお客様の割合
※2 2021年度実績
| 対象エリア | 全国 |
|---|---|
| 提携会社数 | - |
| 同時査定依頼数 | - |
| 運営会社 | 住友不動産販売株式会社 |
出典：住友不動産販売公式サイト
よくある質問
売却をするためにリフォームをした方が良いですか？
基本的には必要ありません。買主が購入してから自分のイメージに合わせてリフォームする場合が多いからです。
ただ、ハウスクリーニングなどを入れておくと売却が早くなる可能性があります。
媒介契約でよく聞くREINS（レインズ）って何ですか？
不動産会社専用の物件検索サイトのことです。全国の不動産業者が物件情報を共有できます。
買主の依頼により、いち早く情報を提供できるため、買主を見つけやすいメリットがあります。
両手仲介について詳しく教えてください。
不動産会社が買主と売主の双方の仲介をすることです。通常は片手仲介と呼ばれます。
つまり仲介手数料を買い手と売り手から取れるので2倍の利益になるのです。
不動産会社の「囲い込みに気をつけて」という記事をよく目にするのですが・・・。
囲い込みは他の不動産に情報を渡さず、自ら見つけた買主と契約することです。
例えば専任媒介契約などで、REINSに登録したとします。
その際、他の仲介業者に「既に制約が入った」などど嘘の情報を伝えたりするのです。
不動産会社が「両手仲介」で高いマージンを取ろうとすることが囲い込みがなくならない理由です。
これは、他の不動産に周知し初回の売却価格で売れる可能性を潰す背信行為とも言えます。
まとめ
適切な期間で適正な価格で不動産を売却するには、不動産会社とのコミュニケーションが大切です。
幸いにもネットでたくさんの情報を拾うことができるので、ぜひ多くの情報を駆使してリサーチしてください。
大きな資産を売却することは長い人生そう多くはありません。最善の方法で不動産が売却できることを願っています！
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