リートの平均利回りは高い?リートの金利推移について解説

株式投資・投資信託での資産運用を始めてみて、資産運用に興味を持った方も多いはず。

中でも、不動産投資は「家賃収入」による安定した収入があるため、魅力の大きい資産運用だと感じた方も多いのではないでしょうか。

しかしながら、実物の不動産投資では初期費用が数千万円とかかってきてしまい、正直手が出せないと感じている方も多いでしょう。

【不動産流通機構】中古マンション・中古戸建住宅の売却価格

【築年数】マンション売却価格(万円) と 中古戸建住宅(万円)

出典:不動産流通機構

上記のグラフでは、不動産流通機構が公表している「首都圏(東京・埼玉・千葉・神奈川)のマンション・中古戸建住宅」の成約価格を築年数ごとに示したグラフです。

築年数20年を経過したマンション・戸建住宅でも4,000万円程度の成約価格となっています。

そんな中、REIT(リート)を活用した小口証券化した不動産投資も日本では流行りつつあり、注目が集まっています。

 REIT(リート)とは、投資家から出資してもらった資金で不動産(オフィス・マンション・商業ビルなど)を購入・運用し、利益を分配する金融商品です。

そこで今回の記事では、リート(REIT)の金利についてや、メリット・デメリットについて解説していきます。

そもそもREIT(リート)とは?

そもそもREITとは何か

そもそもREIT(リート)とは、投資家から集められた投資資金をもとに、信託会社(不動産投資法人)が不動産の運用・管理して収益を投資家に分配する金融商品です。

JREIT

出典:一般社団法人 投資信託協会 「J-REITの簡単な仕組み」

そのため、REIT(リート)は投資信託の一種として位置付けられていますが、投資対象が一般的な投資信託などとは異なり、「不動産」に投資することになります。

REIT(リート)は投資信託の一種であるため、運用成績によっては元本割れが起きる可能性は否定できません。

REIT(リート)の平均的な利回り:3.44%

REIT(リート)の平均的な利回り 3.44%

投資信託や株式・債権へ投資する際には必ずチェックする「利回り」ですが、REITは比較的利回りが高く、SBI証券が公表している数値では「3.44%となっています。

利回りの比較表 利回り
株(株式加重平均利回り) 1.80%
国債(新発10年国債利回り) 0.53%
REIT (加重平均予想分配金利回り) 3.44%

出典:SBI証券 「リートの分配金利回り」

また、不動産投信情報ポータルサイト「J-REIT」の「平均分配金利回り」を確認してみると、2022年6月次点で3.60%となっています。

上記のような数値からも、REITは利回りが高く、収益性が高い投資信託商品であることがわかり、ポートフォリオの一部として組み込むには最適な商品と言えるでしょう。

REITの利回りが高い理由とは?

REITの利回りが高い理由とは?

上記のようにREITが利回りが高い結果を出せるには、REIT自体の仕組みを理解する必要があります。

 REITが高い利回りを算出できる理由には、「家賃収入」という安定的な収益源と、税制面での優遇があるからと言えます。

そこで、REITが高い利回りを出せる理由について解説していきます。

「REIT」が高い利回りを出せる理由について
  • REITは安定的な家賃収入がある
  • REITは税制面も有利

REIT(リート)は安定的な家賃収入がある

REITは安定的な家賃収入がある

REITが高い利回りを出せるには、REITの収益源が「家賃収入」であることを理解しておくことが必要です。

賃貸暮らしをしたことがある方ならイメージしやすいですが、「賃料」は毎月支払わなければならず、大きな経済変動や、景気変動によっても家賃が上下に動くことはそこまでありません。

 つまり、経済動向・景気変動・経済危機に左右されづらく、安定した収益が期待できるため、収益性が高く、投資家に多くの分配金を提供できているのです。

近年のコロナ禍の影響にもかかわらず、REITが安定的な収益を生み出しているのも、REITの収入源が「家賃収入」であること理由としてあげられるでしょう。

【一般社団法人 不動産証券化協会】J-REIT分配金(10年間)の推移

JREIT利回り

出典:一般社団法人 不動産証券化協会 「J-REIT分配金利回り(10年間)」

上記のグラフでは、「J-REIT(青色)」「長期金利(赤色)」「東証一部(オレンジ色)」「スプレッド(緑二重線)」を比較したグラフです。

「J-REIT(青色)」は分配利回り3%を切ることなく推移しており、近年のコロナ禍の中でも高い分配利回りの数値を持っています。

また、REITは実物不動産投資とは異なり、1つの建物に投資をするわけではなく、REITが持つ多くの不動産へ分配して不動産投資しているので、不動産投資特有の「空室リスク」も下げられるのです。

REIT(リート)は税制面も有利

REITは税制面も有利

さらにREITが高い分配金を配当できる理由として、REITを運営している法人は「不動産投資を目的とした特別な法人」であることがあげられます。

 REITを運営している法人は、不動産投資から得られた利益の90%以上を投資家に分配することで、法人税が免除になる特別優遇制度が設置されています。
出典:一般社団法人 不動産証券化協会「Jリートは税制面で有利」

一般的な株式会社の株主であれば、企業の利益から法人税を支払った後の分配金を受け取ることになるため、配当金が投資家まで効率よく届かないというデメリットがあります。

SBI証券 税制面で有利なリート

出典:SBI証券 「税制面で有利なリート」

REITに投資していれば、投資家は法人税が差し引かれることなく利益を効率的に配当されるため、税制面でも有利に投資可能になります。

【SBI証券】リート銘柄の利回りについて

REIT(リート)と現物不動産との違い

REIT(リート)と現物不動産との違い

REITについて解説してきましが、REITは少額から不動産投資が始められるほか、複数の不動産に分散してくれるため、「実物の不動産投資」と比較して有利に感じることも多いでしょう。

 「REIT」と「実物不動産投資」の違いは、金融商品であるのか、実物資産として持っているのかというポイントです。

実物の「不動産投資」と聞くと、「勝手に家賃収入が入ってくる」ようなイメージをしますが、実際は不動産の管理・修繕などがある「事業」に似ています。

一方で、「REIT」は金融商品(証券)であるため、購入後の不動産の管理・運営は完全自動で実施してくれるため、投資家は手間がほどんどありません。

REITは金融商品としての性質が強いため、現物の不動産投資よりも「不労所得」に近い性質があるでしょう。
不動産投資 REIT

特徴

  • 不動産を購入
  • 運営・管理が必要
  • 不動産所得を得られる(家賃・売却益)
  • 融資が受けられる
  • 証券を購入
  • 投資家は運営・管理不要
  • 配当金が狙える
  • 流動性が高い
メリット
  • 不動産の運営・管理ができる
  • 賃貸経営ができる
  • 証券を保有しているだけで配当が得られる
  • 少額から投資可能
デメリット
  • 修繕費・管理費がかかる
  • 入居者の管理が必要
  • 災害リスクがある
  • 価格変動リスクが大きい

REIT(リート)のメリット

REITのメリット

REITは「税制優遇制度」・「安定した家賃収入」の仕組みによって高い利回りが確保できる金融商品ですが、REITを保有するメリットについても確認しておきましょう。

 REITは投資家のポートフォリオの一部に組み込むことで、「株式」「投資信託」「債権」とは異なった値動きを示してくれるため、分散投資効果は高いでしょう。

そこで、REITをポートフォリオに組み込むメリットについて解説していきます。

「REIT」をポートフォリオに組み込むメリット
  • 高い利回りが狙える|平均り利回り:3.44%
  • 分散投資の効果がある|株・債権と異なる値動き
  • 少額から不動産投資が可能|1口数百円程度
  • 現物不動産よりも手間も少ない

高い利回りが狙える|平均利回り:3.44%

高い利回りが狙える 平均り利回り:3.44%

先ほども解説した通り、REITは高い利回りが期待できる金融商品でSBI証券が公表している平均利回りは「3.44%」です。

一般社団法人 不動産証券化協会が公表している「J-REIT」の平均分配金利回りの推移においても、コロナ禍の状況にあったものの、分配金利回り:3%を切ることなく推移しました。

【一般社団法人 不動産証券化協会】J-REIT分配金(10年間)の推移

経済ショックが起こった後でも、安定して高い利回りを出せるのは、REITが「不動産」を対象とした金融商品である特有のメリットであると考えられます。

「定期預金」や「個人向け国債」と比較してもREITは高い利回りで運用できるため、投資家のポートフォリオの一部として組み込むことはおすすめです。

利回り
REIT(リート) 3.44%
出典:SBI証券 「リートの分配金利回り」
定期預金 0.2% 程度
※出典:価格.com「定期預金比較 人気ランキング」
個人向け国債 0.05%
財務省 「現在募集中の個人向け国債・新窓販国債」

分散投資の効果がある|株・債権と異なる値動き

分散投資の効果 株・債権と異なる値動き

REITをポートフォリオの一部に組み込むメリットとして、株・債権・投資信託とは異なった値動きを示してくれるため、分散投資の効果があることがあげられます。

株・投資信託で投資をしている方であれば、多くの株式会社に分散投資をしていると思いますが、その性質上、経済ショックや景気変動による影響は大きいです。

日経平均 コロナ

出典:SBI証券 「日経平均(過去5年)」

上記のグラフでは、日経平均株価(過去5年)の推移を示したグラフですが、コロナショックが起こった2020年付近株価は大きく下落していることがわかるでしょう。

こういった、経済ショックや景気変動による影響を受けやすい株式・投資信託とは異なった値動きを示してくれる「REIT」は株価の暴落時にもメンタルを安定させてくれる資産となります。

少額から不動産投資が可能|1口数百円程度

少額から不動産投資が可能 1口数百円程度

REITへの投資はネット証券口座を持っていれば、数百円からスタートできます。少額から投資が可能なため、投資初心者の方でも安心して始められます。

また、実物の不動産投資であれば初期費用が「数百万円〜数千万円」とかかってきますが、REITであれば少額から購入できる参入障壁も小さいです。

 株式・債権だけでは、不安だが不動産投資は価格的にも難しいと感じている方であれば、REITを資産に組み込むのはおすすめです。

現物不動産よりも手間も少ない

現物不動産よりも手間も少ない

REITをポートフォリオに組み込むメリットとして、簡単に不動産に投資ができることがあげられるでしょう。

先ほども解説した通り、REITは金融商品のため、ネット証券から簡単に購入が可能、不動産の管理・手間もプロに任せられるのが大きな魅力です。

 実物の不動産投資であれば、「不動産取引」にあたり物件選定・仲介会社とのやちとり・その後の運用まで、専門知識がなければ簡単には運用ができないでしょう。

現物不動産を運用するのは難しいと感じる「サラリーマン」の方であれば、スマホ・パソコンから簡単に購入・運用ができるREITは魅力ある商品です。

REIT(リート)のデメリット・リスクについて

REITに潜むリスクとは

REITのメリットについて解説してきましたが、REITが金融商品である以上、メリット・デメリットが存在しており、元本割れのリスクも十分考えられます

 REITは定期預金や普通預金などのように、元本が保証された商品ではありません。株式・債権よりもリスクが大きいと考える人もいるのでリスクをしっかり確認しましょう。

そこで、REITで運用することによるデメリット・リスクについて解説していきます。

「REIT」に考えられるリスクについて
  • 元本保証がない
  • 価格変動リスク(賃料・地価)がある
  • 災害リスク(地震・火事・水害)がある
  • 金利変動リスクがある

元本保証がない

REITのリスクについて 元本保証がない

先ほども解説したとおり、「REIT」は投資商品であり金融商品であるため、元本保証がされているわけではありません。

銀行の定期預金(金利:0.2%程度)と比較しても高い金利で運用できるメリットがある一方で、REITには価格が変動するリスクは十分にあります。

 REITは利回りが高い分、株式・投資信託よりもリスクが大きいと考える方もいるため、REITは「やめとけ」とも否定的な意見も多いです。

REITを資産の一部として取り入れたいと考えている方であれば、リスクを十分理解して、資産の一部として組み込むイメージで運用するのがいいでしょう。

価格変動リスク(賃料・地価)がある

REITのリスクについて 価格変動リスクがある

REITの仕組み上、投資の対象となるのは「不動産」であるため、「不動産」が持つ価格が変動することで、REITの価格もそれに対応して変化するリスクがあります。

REITによって集められた資金で「不動産投資」を実施していくため、「賃料」「地価」「不動産価格」が変化することで、REITの分配金・価格も変動します。

コロナはマンションの売り時に影響している?

出典:国土交通省 「不動産価格指数」

現在であれば、上記のグラフのようにマンション(緑色)の価格は右肩上がりで上昇しているため、REITの価値も上昇傾向にあると考えられます。

 今後どのように不動産価格が変化してくかは、予想しづらいところですが、価格の変動があるリスクを認識しておきましょう。

災害リスク(地震・火事・水害)がある

災害リスク(地震・火事・水害)がある

REITが投資している「不動産」に、災害が起こるというリスクは避けることができないでしょう。

特に日本は「災害大国」としても有名であるため、日本にある不動産が持つ災害リスクは意識しておかなければなりません。

【近年 日本で起こった災害について】
年月日 災害
2022年 3月 福島県沖地震
2021年8月 全国集中豪雨
2021年7月 伊豆山土砂災害
2021年 2月 福島県沖地震
2020年7月 令和2年7月豪雨(九州や中部地方)
2019年9月 台風19号(関東地方や甲信地方、東北地方など)
2019年9月 台風15号(関東)
2019年8月 九州北部豪雨(長崎県・佐賀県・福岡県)

 

しかしながら、REITに投資することで、自動的に複数の不動産へ投資が可能できるので、不動産投資特有の「災害リスク」は実物不動産と比べても小さくできるでしょう。

金利変動リスクがある

金利変動リスク

REITでは、不動産投資を実施するにあたり、投資家だけでなく金融機関からも借入をして不動産の購入をしているため、金融機関が提供している借入金利の変動リスクが考えられます。

【一般社団法人 投資信託協会】J-REITの仕組み

【一般社団法人 投資信託協会】J-REITの仕組み

出典:一般社団法人 投資信託協会 「J-REITの仕組み」

J-REITは不動産投資するにあたり、金融機関からの融資・投資法人の社債を発行して資金調達することもあります。

「住宅ローン」を借入したこと方であれば、現在の金利がいかに低いかがわかるかと思いますが、現在は歴史的に見ても超低金利時代となっており、将来金利が上昇する可能性は十分に考えられます。

民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)

出典:フラット35 「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)」

仮に、金融機関の借入時点の金利:1%から金利が上昇して金利:3%となった場合には、それだけ金融機関に支払うコストが大きなり、投資家の分配金が小さくなることが予想できます。

おすすめのREIT(リート)の銘柄は?

REITにおすすめの銘柄の紹介

株式・債権・投資信託だけで資産形成している方にとって、「不動産」にも分散できるREITはリスクヘッジの面でもおすすめな投資先であることを解説してきました。

しかし、REITの商品と言っても数多く存在しているため、どの銘柄を選択すればいいのかわからない方は多いかと思います。

 J-REITへの投資を検討している方であれば、「東証REIT指数(配当込み)」の指数に連動したファンドを選択するのがおすすめです。
【一般社団法人 不動産証券化協会】東証REIT指数・東証株価指数の推移

JREIT 指数

出典:一般社団法人 不動産証券化協会 「東証REIT指数・東証株価指数(TOPIX)の推移」

「東証株価指数(TOPIX):赤色」と「東証REIT指数:青色」を比較してみると、両者順調に右肩上がりで推移していますが、2022年3月時点は「東証REIT指数」が上まっています。

そこで、初心者の方でもおすすめな国内REITについて紹介していきます。

NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信

NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信

出典:野村アセットマネジメント 「NEXT FUNDS東証REIT指数連動型上場投信 」

NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信」は野村アセットマネジメント株式会社が運用している国内REIT商品です。

信託報酬手数料が「年0.1705%(税抜年0.155%)以内」と低コストで運用が可能で、資本金の額も171億円と大きく信用感のあるREIT商品です。

NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信 収益

出典:NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信 「年間収益率の推移」

委託会社 野村アセットマネジメント株式会社
受託会社 野村信託銀⾏株式会社
設⽴年⽉⽇ 1959年12⽉1⽇
資本金 171億円(2022年3⽉末現在)
分配方針 毎年 2 ⽉、5 ⽉、8 ⽉
および 11 ⽉の 10 ⽇に分配
信託報酬手数料(税込)/年 年0.1705%(税抜年0.155%)以内
信託財産留保額 なし

One ETF 東証REIT指数

One ETF 東証REIT指数

出典:アセットマネジメントOne「One ETF 東証REIT指数」

One ETF 東証REIT指数」は、「アセットマネジメントOne株式会社」が運用する国内REIT商品です。

このREIT商品においても、信託報酬手数料が「年0.1705%(税抜年0.155%)以内」と低コストで運用が可能で、2022年4月時点にもしっかり配当金を出しています。

One ETF 東証REIT指数 配当金

出典:アセットマネジメントOne株式会社 「ETFの収益分配のお知らせ」

委託会社 アセットマネジメントOne株式会社
受託会社 みずほ信託銀行株式会社
設⽴年⽉⽇ 1985年7月1日
資本金 20億円(2022年1月末現在)
分配方針 年4回の決算時(毎年1月、4月、7月、10月の各8日)に収益分配
信託報酬手数料(税込)/年 年0.1705%(税抜年0.155%)以内
信託財産留保額 なし

ダイワ上場投信-東証REIT指数 

ダイワ上場投信-東証REIT指数 

出典:ダイワ上場投信 「 ダイワ上場投信-東証REIT指数」

「 ダイワ上場投信-東証REIT指数」大和アセットマネジメント株式会社が運用する国内REIT商品で、商品設定から分配金を着実に投資家に配当しています。

直近の「 ダイワ上場投信-東証REIT指数」における分配金は「1130円/100口」となっており、不動産投資の醍醐味である「家賃収入」を株式投資からでも感じることができる商品です。

ダイワ上場投信-東証REIT指数  年間収益率

出典:ダイワ上場投信-東証REIT指数  「年間収益率」

委託会社 大和アセットマネジメント株式会社
受託会社 三菱UFJ信託銀行株式会社
設⽴年⽉⽇ 1959年12月12日
資本金 151億7400万円
対象 インデックス 東証REIT指数
分配方針 毎年 2 ⽉、5 ⽉、8 ⽉
および 11 ⽉の 10 ⽇に分配
信託報酬手数料(税込)/年 年0.1705%(税抜年0.155%)以内
信託財産留保額 なし

おすすめの証券口座

LINE証券

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  • 5万円:55円
  • 10万円:99円
  • 20万円:115円
  • 50万円:275円
  • 100万円:535円
  • 150万円:640円
  • 3000万円:1013円
  • 3000万円超:1070円
取扱銘柄数 1,500以上
外国株 米国株
非課税制度対応サービス
  • NISA
  • つみたてNISA
  • iDeCo
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出典:LINE証券

楽天証券

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取引手数料 0円〜
※投資信託 全銘柄0円
※国内ETF 売買手数料0円
※米国ETF 買付手数料0円
取扱銘柄数 2,600以上
外国株
  • 米国株式
  • 中国株式
  • シンガポール
  • タイ
  • マレーシア
  • インドネシア
  • 海外ETF
非課税制度対応サービス
  • NISA
  • つみたてNISA
  • iDeCo
キャンペーン 始めての信用取引で楽天ポイント200円分プレゼント

出典:楽天証券

よくある質問

REITとは?
REIT(リート)とは、投資家から出資してもらった資金で不動産(オフィス・マンション・商業ビルなど)を購入・運用し、利益を分配する金融商品です。

信託会社(不動産投資法人)が不動産を運用・管理してくれるため、投資家は手間なく投資が可能です。


REITと現物の不動産投資の違いは?
「REIT」と「実物不動産投資」の違いは、金融商品であるのか、実物資産として持っているのかというポイントです。

一方で、「REIT」は金融商品(証券)であるため、購入後の不動産の管理・運営は完全自動で実施してくれるため、投資家は手間がほどんどありません。


資産運用にREITを組み込むのはおすすめですか?
REITをポートフォリオの一部に組み込むメリットとして、株・債権・投資信託とは異なった値動きを示してくれるため、分散投資の効果があることがあげられます。

REITの利回りは?
REITは比較的利回りが高く、SBI証券が公表している数値では「3.44%」となっています。

また、不動産投信情報ポータルサイト「J-REIT」の「平均分配金利回り」を確認してみると、2022年6月次点で3.60%となっています。


REITの利回りが高い理由とは?
「REIT(リート)は安定的な家賃収入がある」「REIT(リート)は税制面も有利」という理由があげられます。

REITを運営している法人は、不動産投資から得られた利益の90%以上を投資家に分配することで、法人税が免除になる特別優遇制度が設置されています。


REITのメリットとは?
「高い利回りが狙える」「分散投資の効果がある」「少額から不動産投資が可能」「現物不動産よりも手間も少ない」ことがあげられます。

REITは高い利回りが期待できる金融商品でSBI証券が公表している平均利回りは「3.44%」です。


REITのデメリットとは?
「元本保証がない」「価格変動リスクがある」「災害リスクがある」「金利変動リスクがある」などが考えられます。

REITには「不動産投資」「投資信託」の両方の特性を持ったリスクもあるため、投資家の中では投資信託よりもリスクが大きいと感じる方もいるでしょう。

まとめ|REITは利回りが高い商品!分散投資にも有効!

まとめ REITは分散投資にも有効!

REITは商品の性質上、「利回り」が高く分散投資にも可能で、安定した収益を生み出してくれる金融商品です。

平均利回り:3.44%とのデータもあり、不動産投資の醍醐味である毎月の「家賃収入」を金融商品からでも味わえるメリットもあります。

 しかしながら、REITには「不動産投資」「投資信託」の両方の特性を持ったリスクもあるため、投資家の中では投資信託よりもリスクが大きいと感じる方も。

REITは不動産へ投資する商品のため、不動産が持つ「価格変動リスク」「災害リスク」「金利変動リスク」を持っています。

もちろん、投資商品のため元本保証がない商品のため、資産形成の一部として投資するにはリスクを考えつつ、あくまでポートフォリオの一部に組み込むことが大切でしょう。

ポートフォリオの一部として組み込むことで、株式・債権だけでなく、「不動産」を資産の一部に組み込むことができ、分散が効くでしょう。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
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