資産形成にREITは必要か?やめとけと言われるREITのリスクやデメリットを解説

不動産投資での資産形成を検討している方であれば、不動産の投資信託であるREITについても興味があるという方は少なくないでしょう。

 REITは多くの投資家から集めた資金で不動産投資をし、収益を分配していく投資信託の仲間です。

REITはアメリカから生まれた金融商品でしたが、現在は日本においても「J-REIT」の名前で人気のある金融商品です。

近年社会的に広まりつつあるREITですが、資産形成において「危険」「信用できない」というイメージを持っている方も多く、「やめとけ」と言われたことがある方もいるのではないでしょうか?

そこで、今回の記事では、REITは「やめとけ」と言われる理由や、資産形成に組み込むべきか解説していきます。

そもそもREITとは?

そもそもREITとは何か解説

そもそもREITとは投資信託の1つで、投資家から集めた資金で不動産(マンションなどを購入・運用)を運用し、得られた家賃収入や売却益を投資家へ配分する金融商品です。

投資信託と聞くと、株式や債権といったものが一般的ですが、法律上はREITも投資信託の仲間となります。

JREIT

出典:一般社団法人 投資信託協会 「J-REITの簡単な仕組み」

現物の不動産投資と比較するとREITの特徴が理解しやすくなります。
REITと不動産投資の違い メリット デメリット

REIT

  • 運用の手間がかからない
  • 初期費用が小さい
  • 運用コストが低い
  • 不動産の所有的意味合いが薄い
  • 節税対策が少ない
不動産投資
  • 裁量を持って収益を上げられる
  • 物件を所持できる
  • 節税対策が可能
  • ローンを組んで投資可能
  • 手間・管理がかかる
  • 運用コストがかかる
  • 初期費用が大きい

REITはなぜやめとけと言われる?REITのリスクについて解説

REITに潜むリスクとは

REITは株や債権と同じように、リスクが伴った金融商品です。そのためREITは「危険」「信用できない」「やめとけ」と言われることも多いでしょう。

たしかに投資をする以上、リスクをあらかじめ把握することは重要です。巷で「REITはやめとけ」と言われる要因になっているリスクやデメリットについて押さえていきいましょう。

「REIT」がやめとけと言われるリスクについて
  • 元本保証ではない
  • 賃料・地価の下落の影響を受けやすい
  • 災害リスクがある
  • 金利変動リスクがある

元本保証ではない

REITは元本保証ができない

REITは投資信託の一種であるため、銀行の定期預金などのように元本保証されていません

 REITへ投資することで、投資金が必ず全額戻ってくる訳ではないです。

ただ、リスクが伴っているからこそ、一定のリターンが得られるのが投資の魅力でもあります。現在の銀行定期預金の金利相場は0.01%程度でしょう。

REITであれば3%〜5%程度で運用できるので、およそ300倍程度の金利の高さで運用が望めることは事実です。

金利相場 定期預金 REIT

利回り

0.01%程度
出典:価格.com「定期預金」
3%〜5%程度
出典:J-REIT

賃料・地価の下落の影響を受けやすい

REITは賃料・地価の下落の影響を受ける

REITは投資信託の一種ですが、不動産投資の側面も持ち合わせているため、物件の賃料・地価の下落などが起こると投資家への分配金も下がってしまうリスクがあります。

 REITは投資家から集めた資金で現物の不動産投資をしていくイメージです。そのため、物件の価格や賃料が下がると分配金も減ってしまうのは当然です。

コロナはマンションの売り時に影響している?

出典:国土交通省 「不動産価格指数」

上記のグラフは国土交通省が公表している不動産の価格推移である「不動産価格指数」を示しています。ここ10年くらいは安定して上昇傾向にはありますが、価格が変動すること自体はたしかにリスクと捉えることができます。

災害リスクがある

REITは災害の影響を受ける

先ほども解説した通り、REITは不動産へ投資する金融商品の一種です。そのため、物件の災害リスクは避けて通れません。

 「住宅」「商業施設」「オフィス」においても、自然災害(地震・水害・雪災など)による災害リスクがREITにはあります。

自然災害は予測がしづらいため、リスクヘッジがしづらいです。そのためREITも「やめとけ」と言われる理由の1つになるでしょう。

金利変動リスクがある

REITは金利変動の影響を受ける

REITは不動産投資するにあたり、投資家からの資金だけでなく金融機関からの借入も利用して物件を運用しています。そのため、金融機関からの借入の金利が変動するリスクが生じます。

 金融機関から1%で借りていた金利が3%となったらその分だけ投資コストがかさむことになります。

民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)

出典:フラット35 「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)」

上記のグラフは、フラット35が公表している変動金利の推移を示したグラフです。

近年、歴史的な低金利が続いている不動産業界ですが、ローン金利が変動することで、投資家への分配金が減少することも考えられます。

REITはやめとけって本当?REITに潜むリスクへの考え方・対策

REITのリスクへの対策

先ほどREITがやめとけと言われる主な原因を4つ紹介しました。REITは比較的新しい金融商品のため、こうした不安が湧き出るのも無理はありません。

ただし、そうした批判が本当に妥当であるかに関してはしっかりとした検証が必要です。実は先ほど紹介したREITの4つのリスクにはそもそも反論ができたり、対策があったりします。

REITリスクへの考え方・対処法
  • 考え方:元本保証がないのはREITだけではない
  • 考え方:金利変動リスクがあるのはREITだけではない
  • 対策:個別REITではなくインデックスファンドに投資する

考え方:元本保証がないのはREITだけではない

投資に元本保証はない

そもそも投資とは一定のリスクを伴うからこそ、一定のリターンが望めるものを指します。株式も会社の倒産リスクがありますし、株式のインデックス投資でも不況のリスクがあります。

REITだけが元本保証がないというリスクを抱えているわけではなく、その他の投資も全て元本は保証されません。

 投資である以上、元本保証されていたらそもそもおかしいというわけです。

考え方:金利変動リスクはREITだけのものではない

金利変動はREIT特有のリスクではない

たしかに金利変動リスクがあるのも事実です。ただし、これは比較的安全とされている国債への投資や、一般的に行われている株式でも同様です。

 ほぼ全ての投資は金利変動の影響を受けます。REITだけが金利変動のリスクを抱えているわけではありません、

対策:インデックスファンドへの投資することでリスクは軽減できる

インデックスファンドに投資をするのが有効

REITは間接的な不動産投資で物件というモノに投資している以上、災害のリスクはもちろん価値が落ちていくことも考えられます。

ただし、それは投資先を分散させるという対策が非常に有効にはたらきます。より複数の物件や地域に投資をすることで、リスクを薄めることが可能です。

 災害や地価下落のリスクが気になる方はREITのインデックスファンドに投資をするのがおすすめです。

REITがやめとけと言われる理由とその反論や対策を以下でまとめます。
やめとけと言われる理由 反論・対策
元本保証ではない
  • 投資である以上、全て元本保証はない
  • 元本保証がされているのは「銀行預金」のみ
  • 優良投資信託でも元本保証はない
賃料・地価の影響を受ける
  • 1つのエリア・不動産なら影響は受けやすい
  • 複数のエリア不動産に分散できるREITならリスクは小さい
  • インデックスファンドへの投資が有効
災害リスクがある
  • 1つのエリア・不動産なら影響は受けやすい
  • 複数のエリア不動産に分散できるREITならリスクは小さい
  • インデックスファンドへの投資が有効
金利変動リスクがある
  • 株式・債権でも同様なリスクあり

REITは資産形成におすすめ!REITの5つのメリット

REITのメリット

REITは「元本保証がない」「賃料・地価の下落の影響がある」「災害・金利変動リスク」などがあるため、「やめとけ」と言われることも多いでしょう。

しかし、比較的リスクが少なく不動産にも投資ができるREITは資産形成に組み込むことはおすすめできます。では、改めてREITに投資するメリットを確認しておきましょう。

REITの5つのメリット
  • 現物の不動産投資よりもREITはリスクが小さい
  • ポートフォリオが安定する
  • 数100円といった少額からでも投資可能
  • インフレ対策にも
  • NISAが使える

実物不動産投資よりもREITはリスクが小さい

REITは実物の不動産投資取りもリスクが少ない

REITであれば、複数の不動産へ分散投資ができるため、1つの不動産を購入して運用していく実物不動産投資と比べてリスクが小さいです。

実物の不動産投資であれば1つのワンルームマンションや中古戸建て住宅を購入し運用していくことなるでしょう。また、多くの方であれば日本国内での購入・運用となるでしょう。

 REITであれば、複数の不動産、複数のエリア(国や地域)に分散投資が可能です。

例えば、人気の海外REIT「eMAXIS Slim 先進国リートインデックス 」であれば、アメリカを中心とした先進国のREITへ分散投資が可能です。

eMAXIS Slim 先進国リートインデックス

出典:三菱UFJ国際投信 「eMAXIS Slim 先進国リートインデックス」

そのため、REITでの不動産運用であれば、「災害リスク」「金利変動リスク」を分散投資によって安全に資産運用が可能です。

一方で現物の不動産投資にもたくさんのメリットがあります。現物不動産投資が気になる方はこちらの記事をご覧ください。

ポートフォリオが安定する

REITヲトリイレルコトデポートフォリオは安定する

REITは不動産ですので、株・債権とは異なる値動きをします。株や再建が暴落した場合でも、不動産は安定した価値を維持する可能性があります。

 リスクを軽減させるためにも資産の一部としてREITを組み込むことがおすすめです。

もちろん資産の全てをREITに投資白というわけではなく、分散投資の1つとして「REIT」を組み込むとポートフォリオ(資産分配)に厚みが出るでしょう。

少額からでも投資が可能

REITは少額からでも投資ができる

一般に不動産に投資するためには数千万円の資金が必要です。ただし、REITは数百円〜数万円程度から購入可能で、非常に小さな資金からでも不動産投資をスタートできます。

 元金が少ない人でも不動産に投資できるのがREITの最大のメリットと言えるでしょう。

REIT商品の購入は証券会社から買うことができます。手数料の低い証券会社を活用しましょう。

インフレ対策にもなる

REITはインフレへの耐性があり、インフレ対策になる

不動産投資は株や債権とは異なり、モノ(実際の物件)に投資するため、物価の上昇となるインフレ対策も見込めます。

 インフレによってお金の価値がさがることで、相対的に不動産の価値は上昇します。

総務省のインフレ率データ

出典:日本銀行 「基調的なインフレ率を捕捉するための指標」

近年の政府の政策ではインフレを誘導するような金融政策が続いています。こうした情勢を鑑みると、インフレに耐性のあるREITへの投資は資産運用におすすめできます。

NISAが使える

REITはNISAの制度が活用できる

REITでは非課税制度のNISAを利用して投資も可能です。NISAを活用すればREITで利益が発生しても一定期間であれば税金免除の対象になります。

 NISAとは少額投資非課税制度のことで、投資で得られた利益にかかる通常の税金を一定期間に限り非課税とする制度です。

NISAを利用することで、投資の大敵である税金をしっかりと対策しつつ投資できるため、お得に投資ができるでしょう。

REITのおすすめの選び方

REITのおすすめの選び方

REITは不動産投資の特徴を持っているため、株式・債権だけの資産形成をしている方にとっては、分散投資のためにREITを組み込むのはおすすめです。

REITにもさまざまな種類があるため、実際に銘柄を選ぶ際に迷ってしまうことも多いでしょう。

REITを資産形成に組み込むためのおすすめの選び方について解説していきます。
「REIT」のおすすめの選び方について
  • 国で選ぶ
  • 種類で選ぶ
  • 利回りで選ぶ

国で選ぶ

REITをどの国に投資するかで選ぶ

REITは日本だけではなく、世界中に投資することが可能です。また、インデックスファンドに投資することで世界中に分散投資をすることもできます。

世界のREITの市場はこのようになっており、北米・中南米で約7割を占めますが、これはアメリカの市場が大きいためです。

三井住友トラスト グローバルREIT指数

出典:三井住友トラスト・アセットマネジメント 「世界のREIT市場」

 市場の大きなアメリカに投資する、インデックスファンドで世界中に分散で投資するといった様々な方法があります。

種類で選ぶ

REITを投資対象となる不動産の種類で選ぶ

REITが投資対象とする不動産は6種類あります。それぞれで特徴は異なってきますので、事前に理解したうえで銘柄を選びましょう。

不動産の種類 特徴

オフィス

  • 大型オフィスビルなどへ投資
  • 景気に左右されやすい
商業施設
  • ショッピングモールなどへ投資
  • 消費活動に左右される
  • オンラインショッピングの流行により低迷中
住宅
  • 賃貸住宅(マンションなど)
  • 景気に左右されにくく安定している
  • 他の種類と比較すると利回りは低い
物流施設
  • 倉庫などの物流施設
  • オンラインショップの流行により利回りも高くなりつつある
ホテル
  • 観光・ビジネス・リゾートホテル
  • 景気や季節変動によって影響を受けやすいい
  • コロナの影響によって収益性は低下中
ヘルスケア・介護施設
  • 高齢者住宅・老人ホームなど
  • 景気に左右されにくい
  • 収益性も高く需要も大きい

利回りで選ぶ

REITをREITの銘柄の利回りで選ぶ

投資である以上、基本となるのはもちろん利回りです。単純に考えて、予想配当金利回りが高ければそれだけリターンも高いということです。

J-REITにおける利回りは3~5%が基本です。それを基準として各商品を選びましょう。

 利回りと同様に手数料も重要です。利回りはなるべく高く、手数料はなるべく安くが基本です。
こちらの記事ではREITにおすすめな銘柄も紹介しているので、気になる方はぜひご覧ください。

REITにおすすめな証券口座3選

REITにおすすめの人気証券口座ランキング

REITの取引は証券口座が必要です。中でもネット証券上からの取引であれば、手数料も低く数百円からREITの取引が可能です。

 証券取引において手数料は大敵です。手数料を抑えて運用することが投資の鉄則でしょう。

どれも手数料が安く、使いやすい優良な証券会社です。
REITにおすすめな証券口座
  • 楽天証券
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  • SBI証券

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出典:楽天証券 「楽天証券は多くのお客様にご利用いただいています。」

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出典:楽天証券 「キャンペーン」

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取引手数料

0円〜
※投資信託 全銘柄0円
※国内ETF 売買手数料0円
※米国ETF 買付手数料0円

取扱銘柄数

2600以上

外国株
  • 米国株式
  • 中国株式
  • シンガポール
  • タイ
  • マレーシア
  • インドネシア
  • 海外ETF
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  • NISA
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  • 20万円:115円
  • 50万円:275円
  • 100万円:535円
  • 150万円:640円
  • 3000万円:1013円
  • 3000万円超:1070円
取扱銘柄数

1,500以上

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SBI証券 手数料

出典:SBI証券 「取引手数料」

SBI証券の売りは手数料の低さだけではなく、取引可能な銘柄数もネット証券No.1(2021年12月29日現在、各社公表資料等より、SBI証券調べ)です。

REITへの投資を検討している方も、複数の銘柄を比較して最適な金融商品を資産形成として組み込めるでしょう。

SBI証券 取扱国数は主要ネット証券No.1!

出典:SBI証券 「取扱国数は主要ネット証券No.1」

名称

SBI証券
実績

証券口座開設数: 720万以上

取引手数料

0円〜
※国内株式の現物取引アクティブプラン取引金額100万円まで

取扱銘柄数

2600以上

外国株
  • 米国株式約5,000銘柄
  • 中国株式/HDR約1,300銘柄
  • 韓国株式約70銘柄
  • ロシア株式約25銘柄
  • ベトナム株式約300銘柄
  • インドネシア株式約70銘柄
  • シンガポール株式約40銘柄
  • タイ株式約70銘柄
  • マレーシア株式約40銘柄
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非課税制度対応サービス
  • NISA
  • つみたてNISA
  • iDeCo
キャンペーン 取引手数料5000円キャッシュバック

よくある質問

REITとは?
投資家から集めた資金で不動産(オフィス・商業ビル・マンション)などを購入して、家賃収入・売却益を分配する金融商品です。

REITと現物の不動産投資の違いは?
実際の不動産を購入するわけではなく、証券を保有するだけで配当金が得られます。売買のタイミングは自分に決定権がありますが、配当金を得るための労力は必要ありません。

資産運用にREITを組み込むのはおすすめですか?
「株・債権などの伝統的な資産」とは異なる値動きが期待できるので、分散投資としてもおすすめです。

REITが「やめとけ」と言われる理由は?
「元本保証ではない」「賃料・地価の下落の影響を受けやすい」「災害リスクがある」「金利変動リスクがある」などの理由があります。

REITも投資信託の一種のため、元本保証はなくリスクが伴います。


REITの種類とは?
「単一用途特化型REIT」「複数用途REIT」があります。

投資対象となる不動産の種類によってREITの種類も変わります。


REITにおける不動産の種類とは?
不動産の用途によって分けられる区分のことで、「オフィス」「商業施設」「住宅」「物流施設」などがあります。

REITの選び方は?
「国で選ぶ」「不動産の種類で選ぶ」「利回りで選ぶ」のがいいでしょう。

地域や種類を分けて投資することで、リスク分散ができます。

まとめ|REITはやめとけは不適切!REITは資産形成の強い味方になる

REITは資産形成の助けになる

REITは確かに一定のリスクを伴った投資商品ですが、他の人気な投資と比べて顕著にリスクが高いわけではありません。

REITを資産形成に取り入れるメリットは複数あり、うまく活用していくことで投資の安定性が増すでしょう。証券口座なだを持っていない方はおすすめの証券口座をぜひ参考にしてみてください。

REITで資産形成を始めてみたい方は、ぜひおすすめの証券口座で手数料を抑えて投資をはじめましょう。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等の仕様等について何らかの保証をするものではありません。本記事で紹介しております商品・サービスの詳細につきましては、商品・サービスを提供している企業等へご確認くださいますようお願い申し上げます。
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