【初心者必見】不動産投資の始め方5STEP|おすすめの物件を紹介

不動産投資を始めようと思っても、「実際に何から始めたら良いのか分からない」という方も多いのではないでしょうか。

よく調べずに不動産投資を始めてしまうと、失敗してしまうリスクも膨らんでしまうでしょう。

そこで今回は、これから不動産投資を始める初心者の方に必須の基礎知識を徹底的に解説します。

また、不動産投資の始め方だけでなく「新築物件と中古物件のどちらがおすすめなのか」といった、多くの人が悩むであろう内容についての回答もご用意しました。

本やブログ、セミナーなどで学習する前に、まずはこの記事で不動産投資に対する知識の基盤を作っていきましょう。

不動産投資とは?

不動産投資とは?

不動産投資とは?
  • 利益を得るために不動産に投資すること
  • 不動産投資の利益は「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類
  • 不動産投資の投資先はマンションやアパートが一般的
  • 購入方法は「区分」と「一棟」から選べる

不動産投資とは、利益を得ることを目的としてマンションアパートなどの不動産に投資する資産運用です。

 不動産の購入方法にはマンション・アパートを丸ごと購入する「一棟」と、一部屋ずつ購入する「区分」があります。

マンションを一棟購入する場合を一棟マンション、一部屋を購入する場合を区分マンションと言い表します。

最近では安定した家賃収入を得るために行う方が一般的ですが、バブル期には購入額と売却額の差額を狙った投資方法が主流でした。

不動産投資で得られる利益は2種類
インカムゲイン 投資した物件を貸し出し、家賃収入として得られる利益
キャピタルゲイン 物件の購入額より売却額が上回った場合の利益

しかし現在の日本では購入時より資産価値が上回る不動産が少なく、キャピタルゲインを狙った投資は難しいとされています。

初心者の方には、継続的に安定収入が得られるインカムゲインを狙った投資がおすすめです。

不動産投資は融資を受ければ少額でも始められる

不動産投資は融資を受ければ少額でも始められる

不動産投資は融資を受ければ少額でも始められる
  • 株式やFXと違い、不動産投資では金融機関から融資を受けられる
  • 融資を受けるための頭金は融資額の2~3割程度が一般的
  • 融資希望者の条件によってはフルローンも可能

不動産投資はマンションやアパートを購入するので、ある程度大きな資金が必要となります。

間取りや築年数、エリアなどによって価格は異なりますが、1,000万円程度の資金は必要だと考えている方も多いのではないでしょうか。

 実際には、不動産投資を行う方のほとんどが金融機関からの融資を受けているので、資金不足の方でも問題なく始められるのです。

不動産投資は株式やFXなどとは違い、金融機関から融資を受けられる資産運用です。融資を受けるための頭金は2~3割程度必要だと言われています。

また、金融機関が融資をする際に確認しているポイントは以下の通りです。

金融機関が融資をする際に確認するポイント
  • 融資希望者の年収
  • 融資希望者の個人属性
  • 投資する物件の担保評価

主に年収所属企業保有資産額などを確認されます。

 投資する物件の担保評価も査定対象となるので、資産価値が高い物件を選定することが重要です。

万が一返済できなくなった場合を想定して、金融機関は不動産を担保として設定します。

担保となる不動産が価値のないものだと金融機関は融資しずらいということです。

融資希望者の条件によってはフルローンも可能

融資希望者の条件によってはフルローンも可能

融資を希望する方の条件によってはフルローンを受けられます。

 フルローンなら不動産の購入額をすべて融資してもらえるので、頭金すら用意する必要がありません。

頭金や不動産の購入代金は不要ですが「不動産取得税」や「登記費用」「ローン保証料」などは自分で用意する必要があります。

フルローンを受けるためには、前述でご紹介した融資を受ける際に確認されるポイントの評価が高い方です。

フルローンで不動産投資を始めるメリット・デメリット

フルローンで不動産投資を始めるメリット・デメリット

メリット デメリット
  • 資金ゼロでも不動産投資を始められる
  • レバレッジ効果が非常に高い
  • 手元に資金を残せるので、さまざまなトラブルに対応できる
  • 利息額が多くなり、利回りが悪くなる
  • 利息額が多くなり、本来の購入代金より多くの金額を支払うことになる

フルローンで不動産投資を始める最大のメリットは、資金ゼロでも投資対象の物件を購入できる点です。

フルローンで不動産投資を始められれば、レバレッジ効果が非常に高くなります。

 レバレッジ効果とは、少ない資金で大きな金額の取引をすることを指します。

一方、フルローンの最大のデメリットは利息が多くなる点です。

 フルローンでは通常より多くの資金を融資してもらうので、返済期間が長くなり、利息が多くなってしまいます。

頭金を用意した場合と比べて、金融機関に返済する金額が最終的に多くなってしまうのが大きなデメリットだと言えるでしょう。

フルローンで融資を受ける場合は、利回りと金利の差額を確認するのがおすすめです。

新築物件と中古物件どちらがおすすめ?

新築物件と中古物件どちらがおすすめ?

投資対象となる物件を決める際に、新築中古のどちらにすべきか迷う方もいるでしょう。

ここからは、新築物件・中古物件それぞれのメリット・デメリットをご紹介します。メリット・デメリットを理解した上で、自分に合った物件を選定しましょう。

新築物件で投資をするメリット・デメリット

メリット

新築物件で投資をするメリット
  • 担保評価が高いので融資を受けやすい
  • 家賃保証制度(サブリース)を受けやすい
  • 減価償却期間が長いので節税効果が高い

新築物件は担保評価が高いので、融資を受けやすい特徴があります。

家賃保証制度(サブリース)も新築物件のほうが受けやすいので、空室状態が続いて家賃収入を得られなくなるリスクを避けられるでしょう。

 家賃保証制度とは、不動産会社などが一定期間、物件の転賃する制度です。

家賃保証制度を受けられれば、不動産会社などから一定期間分の家賃を支払ってもらえます。また、新築物件は減価償却期間が長いので、中古物件より節税効果に期待ができます。

減価償却とは、簡単に言えば物件の購入額などを長期間にわたって経費計上できる制度です。

減価償却期間は物件の構造によって異なり、アパートのような木造物件より、マンションなどの鉄骨造、鉄筋コンクリート造のほうが長くなっています。

減価償却期間が長ければ長いほど、長期間節税対策ができるということです。

デメリット

新築物件と中古物件どちらがおすすめ?

新築物件で投資をするデメリット
  • 物件の購入価格が高額である
  • 利回りが低くなってしまう

一方、新築物件の代表的なデメリットは上記の2つのみです。中古物件に比べて、物件の購入価格が高額になるのが一番のデメリットだと言えるでしょう。

 不動産投資の利回りは「家賃収入÷物件の購入価格」で計算します。

したがって、物件の購入価格が高額な新築物件は利回りが低くなりがちでしょう。また、新築物件で高額な家賃を設定できるのは一番最初の入居者に対してのみです。

その後の入居者に対しては、相場通りの家賃を設定しましょう。

相場より高額な家賃設定では空室リスクが高まり、家賃収入が得られなくなってしまう可能性が高まります。

中古物件で投資をするメリット・デメリット

新築物件と中古物件どちらがおすすめ?

メリット

中古物件で投資をするメリット
  • 物件の購入費用を安く抑えられる
  • 過去の空室率などを事前に調査できる
  • 比較的利回りが高くなる

一方、中古物件のメリットは上記の3つです。新築に比べて購入費用が安く抑えられるほかに、利回りが高くなりやすい傾向にあります。

 物件の購入費用を安く抑えて、ある程度の家賃収入を得られれば利回りは必然的に高くなります。

利回り=家賃収入÷物件の購入価格で計算するからですね。また、中古物件は新築~購入時に至るまでの空室率などのデータを取得できます。

新築の場合、一人目のオーナーとなるため、過去データから空室率や修繕費用の規模を確認することはできませんが、中古なら可能です。

購入時に至るまでの運用実績を確認できるのは大きな利点だと言えます。

デメリット

新築物件と中古物件どちらがおすすめ?

中古物件で投資をするデメリット
  • 担保評価が低いので、多くの頭金が必要になる
  • 新耐震基準を満たしていない可能性がある

中古物件の代表的なデメリットは上記の2つです。新築物件と大きく異なる点は、担保評価が低いところでしょう。

 担保評価が低くなれば、融資してもらえる金額が少なくなります。

中古物件は新築物件に比べて、資産価値が低いと評価されてしまいます。また、中古物件は新耐震基準を満たしていない可能性があります。

新耐震基準を見たいしていない物件は地震に弱いので、建物が倒壊するリスクに注意が必要です。

1981年以前の物件は新耐震基準を満たしていない可能性が高いので、くれぐれもご注意ください。

初心者におすすめの投資物件3種類

初心者におすすめの投資物件3種類

不動産投資の初心者におすすめな物件
  • 区分マンション
  • 築古物件
  • 地方物件

これから不動産投資をはじめる初心者の方におすすめな物件は上記の3種類です。まずは、少額でも購入できる物件に投資してみてはいかがでしょうか。

少ない資金でチャレンジすれば、失敗したときのリスクを最小限に抑えられます。

区分マンション

区分マンションは、マンションの一室を購入する不動産投資です。一棟買いをするよりも、非常に低い資金で購入できるのが一番の魅力だと言えます。

エリアなどの条件にもよりますが、中古のワンルームマンションなら1,000万円以下で購入できるケースも少なくありません。

また、購入費用を低く抑えられるということは、多額の融資を受けずに済みます。

万が一、空室が続いたとしても、給与などの収入からでも返済できる範囲で返済プランが組める可能性が高いということです。

 空室状態が続かなそうな立地にある物件に投資するのが大前提です。

築古物件

初心者におすすめの投資物件3種類

築古物件も購入費用が安く済むのでおすすめです。もし築古物件に投資するのであれば、立地には細心の注意を払いましょう。

 築古物件で立地が悪いとなると、高確率で空室状態が続くことが予想されます。

また、修繕費用も込みで考えておくのがおすすめです。築古物件でも大規模なリフォームを行えば、入居需要が一気に高まります。

物件の購入費用+修繕費用が、他に気になる物件より安く済むなら、築古物件を選択するのも一つの手です。

立地が良くてリフォームが行われた綺麗な部屋なら、すぐに入居希望者が見つかるでしょう。

地方物件

初心者におすすめの投資物件3種類

地方物件も都心部と比べて、購入金額が非常に安く抑えられます。仮に、その地域のもっとも需要が高いエリアに位置する物件だとしても、比較的安く購入できるでしょう。

地方物件に投資するならエリアだけでなく、間取りにも注意しましょう。

 単身世帯が少ないエリアにワンルームマンションを購入しても需要が少なく、空室リスクが高まる可能性があります。

不動産投資の始め方を全5STEPで紹介

不動産投資の始め方
  • STEP①エリアの選定
  • STEP②物件の選定
  • STEP③ローンの事前審査
  • STEP④売主と条件を交渉
  • STEP⑤売買契約を結ぶ

不動産投資のやり方は上記の全5STEPで完結します。実際に不動産投資に取り組む前に、まずは全体の流れを把握しておきましょう。

事前に全体の流れを把握していれば、手続きなどをスムーズに行えるようになります。

STEP①エリアの選定

まずは、どのエリアで物件を購入するか決めましょう。不動産投資では物件の種類やクオリティよりも、エリアが重要だと言われています。

 どんなにハイクオリティな物件だとしても、アクセスの悪い人口の少ないエリアに立地していれば借り手が見つかりません。

物件を決める前に購入するエリアを2~3か所ピックアップするのがおすすめです。また、そのエリアの将来性についても調査しましょう。

再開発などが予定されているエリアなら、今後もその土地の需要は高まると予想できるのでおすすめです。

一方、近隣大学に賃貸需要が依存しているなど、数十年後も同じ状況が続くと見込めないエリアは避けましょう。

避けるべきエリアの代表例
  • 近隣大学の大学生がいるおかげで賃貸需要が安定している
  • 将来的に再開発や公共事業の予定がまったくされていない
  • 地震などの天災が起こったときに、液状化や火災などの影響を受けやすい

不動産投資のローンは数十年にわたって返済するのが一般的なので、途中で賃貸需要がなくなれば返済に困ってしまいます。

 数十年後も賃貸需要が落ちないエリアなら、安定した家賃収入からローンの返済ができます。

STEP②物件の選定

不動産投資の始め方を全5STEPで紹介

エリアが決まったら、購入する物件の種類を決めましょう。主に決めることは「新築or中古」や「アパートorマンション」です。

購入する物件の種類が決まったら、実際に候補をいくつかピックアップします。

 購入予定の物件を選定したら、周辺の環境もチェックしましょう。

具体的にチェックするポイントは以下をご参照ください。

物件の周辺環境でチェックすべきポイント
  • 最寄り駅までの距離
  • スーパーやコンビニの有無・距離
  • 病院や学校までの距離

自分が実際に住んだことを想定した時に、不便ではないかを基準にするのがおすすめです。

STEP③ローンの事前審査

不動産投資の始め方を全5STEPで紹介

希望エリアから購入予定の物件が決まったら、ローンの事前審査を受けましょう。

物件の購入費用を自己負担するのは難しいので、融資を受けられるかによって購入できるかが決まります。

上場企業に勤務している方や、頭金を2~3割程度用意できる方なら融資額にも融通が利きやすくなります。

また、融資を受けにくい方の特徴もご紹介します。該当する方は金利が高くなったり、融資期間に融通が利かなくなったりする可能性があるのでご注意ください。

融資を受けにくい方の特徴
  • 車のローンやカードローンなど、別のローンを組んでいる
  • 過去にクレジットカードの不払い・延滞などの金融事故を起こしている
  • 自営業やフリーランスなど、収入が不安定な職業である

ローンの事前審査を受ける前に、まずは自分の状況を確認してみるのがおすすめです。

STEP④売主と条件を交渉

不動産投資の始め方を全5STEPで紹介

ローンの事前審査を受けたタイミングと並行して、物件の価格交渉をします。

はじめに提示されている金額は、あくまでもオーナーの希望価格なので値下げできる余地は十分にあるのです。

 交渉時の注意点は「絶対に欲しい」という姿勢を見せないことです。

この価格にしてもらえるなら購入しようかな、くらいの姿勢で交渉するのがおすすめ。また、交渉金額は希望より大きく見積もるのが鉄則です。

仮に3%の値引きを目指すのであれば「5%値引きした金額で譲ってもらえないか」と交渉します。

はじめに希望通りの値引き額を提示してしまうと、それ以下の金額で決まるケースがほとんどです。

STEP⑤売買契約を結ぶ

価格交渉や条件面で折り合いがついたら、売買契約を結びます。売買契約時に注意すべき点は以下の2つです。

売買契約時に注意すべき点
  • ローン特約が盛り込まれているか
  • 瑕疵担保責任の期間はどのくらいあるのか

まずは、ローン特約が盛り込まれているか確認しましょう。

 ローン特約とは、金融機関から融資を受ければ買った場合に物件の購入をキャンセルできる特約です。

ローン特約が盛り込まれていない場合、融資を受けれなかったとしても、物件を購入せざる負えなくなります。また、瑕疵担保責任の期間も確認しましょう。

瑕疵担保責任とは、物件の購入前に見つからなかった瑕疵(物件の不具合)に対して売主が責任を負うことを指します。

新築物件では10年間の瑕疵担保責任が設定されているケースが一般的ですが、中古物件は物件によって異なります。

 中古物件を購入する場合は、必ず瑕疵担保責任の期間を確認しましょう。

以上が不動産投資の大まかな流れです。売買契約を結んだら引き渡し・決済・登記手続きを行い、すべての手続きが完了となります。

不動産投資におすすめの不動産会社7選

RENOSY

GAテクノロジーズ

おすすめポイント
  • RENOSYが物件の管理業務を代行 | 初心者にもおすすめ
  • 不動産投資の売上実績2年連続No.1
  • 専用アプリで物件を簡単管理
  • 初回面談後、5万円相当のAmazonギフト券がもらえる

RENOSYは、不動産投資の売上実績2年連続No.1で、入居率は99.5%であり、高い実績を誇っています。

RENOSYでは、入居者の募集から、クレーム対応までを代行してくれるため、管理の時間を大幅に節約できます。それでも、専用アプリによって、物件の状況把握がいつでもできるため便利です。

 家賃収入を受け取り、アプリで状況を把握するだけですので初心者にもかなりおすすめです。

RENOSYでは、厳しい条件を満たした、賃貸需要が高く安定した利回りを狙える主要都市部の物件を所有しています。特に条件の良い物件のみを仕入れているので、長期で安定的に運用できるでしょう。

評判もよく、「ネットで選ばれている不動産投資会社」「安心・信頼できる不動産投資会社」「友人に紹介したい不動産投資会社」の3部門で1位を獲得しています。

投資初心者の方には、難しい管理業務のないRENOSYがおすすめです。興味を持ったら気軽に面談で話を聞いてみましょう。
会社名 株式会社GA technologies
所在地 東京都港区六本木3-2-1 住友不動産六本木グランドタワー40F
設立 2013年3月12日
入居率 99.5%(2021年2月時点)

出典:RENOSY公式サイト

グローバル・リンク・マネジメント

グローバル・リンク・マネジメント

おすすめポイント
  • マンション経営のプロフェッショナル!開発から販売、管理まで1社で提供!
  • 入居率は6年連続99%超え
  • 紹介・リピート率71.3%
  • 不動産投資セミナーを毎日開催!参加後アンケートで1500円のAmazonギフト券

グローバル・リンク・マネジメントは、マンションの開発から販売、賃貸管理までを行うマンション経営のプロフェッショナルです。

 マンションに関することは全てグローバル・リンク・マネジメントに依頼でき、投資経験の少ない人も安心できます。

マンション経営の専門家として、周辺調査やエリアの開発計画、今後の需要に関しても独自のリサーチを行なっています。

グローバル・リンク・マネジメントの入居率は7年連続99%超え紹介・リピート率も71.3%となっており、実績と評判も申し分ありません。

毎日開催のセミナーで不動産投資について学べますので、まず不動産投資の勉強から始めたいという方には特におすすめです。
会社名 株式会社グローバル・リンク・マネジメント
所在地 東京都渋谷区道玄坂1丁目12番1号
渋谷マークシティウエスト21階
設立 2005年3月
入居率 98.27%(2021年11月1日現在)

出典:グローバル・リンク・マネジメント公式サイト
※7 2021年11月1日現在

FJネクスト

FJネクスト

おすすめポイント
  • マンションの立地を徹底厳選!入居者が集まりやすい
  • 人気の独自ブランドのガーラマンションシリーズ
  • 入居率99.0%!
  • 首都圏投資用マンション供給ランキング2年連続No.1!

FNネクストは創業41年の東証一部上場企業で、41年の歴史をもとに、マンションの立地について厳選を重ねており、入居者が集まりやすいのが魅力になっています。

独自ブランドの「ガーラマンションシリーズ」が特に有名で、立地は最寄り駅から数分以内とこだわりがあり、2021年6月現在で入居率は99.0%と高い水準を誇っています。

FJネクスト独自ブランド:ガーラマンションシリーズ
  • ガーラマンションシリーズ:都市部の一人暮らし向けマンション
  • ガーラ・レジデンスシリーズ:ファミリー層向けマンション

首都圏の投資用マンションの供給ランキングは2年連続1位で、実績も確かなため、確実性の高い投資が期待できます。

    人口減のトレンドを踏まえたうえで、需要の高い立地の投資に注力した会社です。
    会社名 株式会社FJネクストホールディングス
    所在地 東京都新宿区⻄新宿六丁目5番1号
    新宿アイランドタワー11F
    設立 1980年7月
    入居率 99.0%

    出典:FJネクスト公式サイト

    利回り不動産

    利回り不動産

    おすすめポイント
    • 少額から不動産投資!1口1万円からの新サービス!
    • 投資後の不動産の賃貸管理や運用の手間がかからない
    • 不動産クラウドファンディングサービス
    • マスターリース契約による空室保証がある

    利回り不動産は、2021年からサービス提供を開始した新しい不動産クラウドファンディング型のサービスです。

    複数の不動産に分散して投資することにより、空室リスクや老朽化の対応など不安要素を分散させることが可能です。

     通常多額の資金が必要な不動産を1口1万円の少額から始められるので、大幅な元本割れ等のリスクを軽減できます。

    投資した後の不動産の賃貸管理や運用の手間がかからないので、副業として始めたいサラリーマンの方にもピッタリでしょう。

    会社名 株式会社ワイズホールディングス
    所在地 東京都港区虎ノ門4丁目3番1号
    城山トラストタワー33階
    設立 平成26年8月
    入居率 -

    出典:利回り不動産公式サイト

    日本財託

    日本財託

    おすすめポイント
    • 仲介手数料は0円
    • 入居率は98.47%&管理戸数は24,515戸※8
    • 販売から管理、運営までの一貫したサービスを提供
    • 無料個別相談会・投資セミナーを定期的に開催

    日本財託の入居率は98.47%です。全国平均が81%であることを考えると、高い水準であることが分かります。販売から管理、運営までの一貫したサービスを提供してくれるので安心して任せられます。

     一般には出回っていない非公開の物件も保有しているので、質の高い物件に出会えるかもしれません。

    販売される不動産は仲介手数料0円で購入することが可能なため、費用を抑えて不動産投資ができます。

    無料個別相談会では資産形成プランを無料で作成してくれるので、何を相談したら良いか分からない方にもおすすめです。
    会社名 株式会社日本財託
    所在地 東京都新宿区西新宿1-22-2
    新宿サンエービル9F・10F・13F
    設立 1990年10月
    入居率 98.47%(2021年9月現在)

    出典:日本財託
    ※8 2021年9月現在

    トーシンパートナーズ

    トーシンパートナーズ

    おすすめポイント
    • 創業30年以上、275棟13,700戸を超えるコンサルティング・管理を行ってきた実績※6
    • 入居率は97.4%と高い水準
    • 入居者審査契約の代行で家賃滞納リスクを軽減
    • マンション経営がゼロからわかる スタートブックを無料プレゼント
    • 平均的な利回りは約4%※7

    トーシンパートナーズは、創業30年以上、275棟13,700戸を超えるコンサルティング・管理を行ってきた実績で、豊富なノウハウを持っています。

     平均的な利回りは約4%なので、少ない資金でもしっかり利回りが出せる点が大きな魅力です。

    山手線や中央線、京王線などの人気沿線を中心に駅徒歩10分圏内というこだわりぬいた立地条件を設けており、入居率は97.4%と高い水準です。

    入居者審査契約の代行を行っており、管理代行システムと借り上げシステムの2種類のマネジメントシステムを選べます。
    会社名 株式会社トーシンパートナーズ
    所在地 東京都武蔵野市吉祥寺本町1-33-5
    設立 1989年2月18日
    入居率 97.4%

    出典:トーシンパートナーズ公式サイト
    ※7 公式サイトの文言による

    まとめ

    ここまで、不動産投資の始め方や初心者におすすめな物件の種類などをご紹介しました。

    不動産投資なら金融機関から融資を受けられるので、株式やFXなどとは異なり少額の資金でもチャレンジできます。

    また、本やセミナー、ブログから専門用語や失敗しないための方法などの情報を学べるので、積極的に学習していきましょう。

    ぜひこの記事を参考にして、はじめての不動産投資を成功させてみてください。

    ・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
    ・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等の仕様等について何らかの保証をするものではありません。本記事で紹介しております商品・サービスの詳細につきましては、商品・サービスを提供している企業等へご確認くださいますようお願い申し上げます。
    ・本記事の内容は作成日または更新日現在のものです。本記事の作成日または更新日以後に、本記事で紹介している商品・サービスの内容が変更されている場合がございます。
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