不動産投資は節税効果がある？仕組み・やり方・メリットなどを解説！

収入に対して税金を収めることは当たり前ですが、「その税金を少しでも下げることができたら」と考える方も多いのではないでしょうか。

最近では、不動産投資による節税が注目を浴びています。しかし、「不動産投資は難しそう」と一歩踏み出せずにいる方もいますよね。

そこでこの記事では、不動産投資で節税する方法や、どんな人が向いているのか、不動産投資のリスクなどについて詳しく紹介していきます。

不動産投資で節税したいと考えたことがある方は、ぜひ最後まで読んでみてくださいね。

不動産投資は節税が期待できる可能性がある

不動産投資はやり方によっては節税が期待できる側面があります。ただ、健全な不動産投資を行えていることが前提です。

不動産投資の目的は人によりさまざまですが、資産運用だけではなく、節税の効果もあります。

不動産投資でできる節税の仕組みは？

収入に対する税金を納付するには、確定申告を行います。確定申告では、給与からの収入だけではなく、不動産投資で得た収入も合算して申告することが必要です。

給与所得と不動産投資での所得を合算した数字に所得税がかけられますが、不動産投資では「減価償却費」や「修繕費」などによりマイナス計上となる年があります。

例えば給与での所得が600万円、不動産投資での所得がマイナス100万円だとすると、合算して500万円に所得税がかけられることとなるでしょう。

給与での所得が多い方ほど有利になるということですね。

不動産投資で節税しやすい物件

節税が期待できるのは、「土地や建物などの不動産の貸付け」です。ここでの不動産所得によって、節税できるかが決まります。不動産所得の種類は下記の３つです。

この不動産投資で得た所得に「所得税」がかかります。そして、所得税の節税としてよく行われているのが、「木造アパート一棟投資」です。

木造の建物は鉄筋コンクリートに比べ経年劣化が早く、減価償却の年数が22年という短い期間です。鉄筋コンクリートの建物は、減価償却の年数が47年と長期になります。

減価償却とは、資産の使用可能期間にわたり購入金額を分割し、必要経費として計上することです。

不動産投資で節税する流れ

不動産投資の節税は、確定申告によって達成できます。確定申告で節税するためにいくつかポイントがあります。

ポイントをひとつずつ解説していきます。

経費を計上する

不動産所得の金額は、経費を差し引いた金額になるため、経費が多ければ多いほど総所得が減ります。そうすると、課税所得が減り、結果的に所得税が少なくなる仕組みです。

必要経費とは「管理費・修繕費・修繕積立金・管理会社への委託料・ローン利息・税金・減価償却費・損害保険料・運営に関するその他の費用」などがあります。

家族へ給料として支払いをする

家族へ給料として支払っているとして経費計上できれば、課税所得を抑える事ができます。しかし、家族へ給料として経費計上するには確定申告を青色申告にする必要があります。

青色申告については、また後ほど詳しく解説していきますね。

減価償却分を経費として計上する

出典：国土交通省 「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

減価償却とは、不動産の所得費用を定められた耐用年数に分割し、経費として計上したものです。

上記の国土交通省が公表しているデータの通り、不動産の資産価値も年数の経過と共に、価値が下落していくことを指しています。

また、土地に関しては劣化による価値の減少ということはありませんが、建物に関しては構造により耐用年数が定められています。

出典：国税庁 「耐用年数（建物／建物附属設備）」

こちらの耐用年数以内であれば、減価償却費を経費として計上する事ができます。その経費が増えた分は課税所得が減り、所得税が抑えられます。

損益通算をする

損益通算とは、給与所得と不動産所得を合算して課税所得を算出した値のことです。

前途した給与所得500万円、不動産所得マイナス100万円の場合は赤字となりますが、400万円の課税所得となり所得税を少なくする事ができます。

「所得税が減っても赤字だから、結果的に現金は減ってしまう。なぜ節税となるの？」と思う方もいるでしょう。

ここで重要となるのは「減価償却費」です。上記でもお伝えしたように、減価償却費は不動産の所得費用を定められた耐用年数に分割して毎年経費として計上する事ができます。

そのため手元も現金を減らす事なく、所得税を減らせる事ができるので、節税対策をとる事ができるのです。

不動産投資の節税で重要！「青色申告」すべき理由について

確定申告するには、青色申告と白色申告があります。よくマンション1室しか保有していない方であれば、まだ「白色申告」でも良いと言われますが、実際には「青色申告」の方が節税効果が高いです。

青色申告

正気な簿記（複式簿記）と簡易な簿記（個人のみ）に基づいて帳簿を記載し、その記帳から所得税（不動産所得・事業所得・山林所得）、もしくは法人税を計算して申告する事です。

出典：国税庁 「確定申告書A」

青色申告をするには、不動産所得・事業所得・山林所得を持つ個人・法人（株式会社など）が各承認申請期間までに所管税務署長のける必要があります。

また、「不動産投資」では赤字を一時的に出して損益計算をする「節税対策」が挙げられましたが、「赤字の繰越」が青色申告では3年間（法人は10年間）可能になります。

「青色申告」を活用することで、不動産投資の「損益計算」のメリットを最大限活用して節税対策が可能です。

白色申告

所得税や法人税の確定申告の際に青色申告の申請を行っていない人が選択することになる申告方法です。

青色申告の場合は、複式簿記といった複雑な帳簿付が必要になりますが、白色申告と比較すると控除額が大幅に多くなります。

また、「不動産投資」では欠かせない「赤字の繰越」ができないため、ワンルーム投資を行なっている方でも、赤字の繰越ができないため、節税面で大きく損をすることもあるでしょう。

よって、青色申告の方がより節税をする事が可能になります。

不動産投資によるメリットと種類

不動産投資は上手に運用ができれば、大きな利益となり今後の生活がラクになるというメリットがあります。そんな不動産投資に夢みる人も多いのではないでしょうか？

気になっているけど、やはり良いことばかりではなくリスクもつきもの。まずは不動産投資によるメリット・デメリットを理解しましょう。

メリット

不動産投資とは、物件を購入して第三者に貸し出し、その家賃を利益として受け取る方法のことを指します。

分かりやすくいうと、その物件の「大家」になるということです。

知名度があるエリアや、利便性の高い地域、住みたい町ランキングの上位になっているような駅周辺などの物件で不動産投資をすれば、利益が見込めるでしょう。

また、不動産投資を始めるには初期投資の資金が必要になりますが、住宅ローンを利用する事ができるため月々の返済で投資を始める事ができます。

デメリット

不動産投資は、「不労所得で生活がラクになる」といったイメージがあります。しかし、所有する不動産にかかるさまざまな経費が差し引かれた金額のみが利益となります。

これらを差し引いた場合に赤字となるケースも考えられ、結果として投資をしている意味がない可能性もあります。

またアパート・マンションの大家になり、人に貸す事で起こるリスクも考えなくてはなりません。

体力的な負担よりも、精神的な負担もかかる事を覚えておきましょう。

不動産投資の種類

アパート投資・ワンルーム投資は短期が多くなる可能性が高く、思うようにいかない場合もありますが、手軽に始める事ができます。

逆に戸建投資はファミリー層が使用する場合が多く、長期的に安定した収入が得られますが、リフォームが必要になると予定よりも費用がかさむ事があります。

不動産投資を始める場合は、さまざまなメリットやデメリットを考えてから行動することをお勧めします。

不動産投資で節税するのに向いている職業は？

不動産投資の節税には、向いている人、向いていない人が存在します。どんな方が向いていて、どんな方が向いていないのかを詳しく紹介します。

不動産投資に向いている人｜課税所得900万円超

不動産投資での節税に向いている人は、「課税所得が900万円、年収の目安は1200万円を超えている人」です。

この税率差が大きいほど節税の効果は大きくなりますので、給与所得金額が高い人ほど不動産投資による節税に向いているということになります。

つまり、課税所得が900万円を超えてくると所得税・住民税は33％となるので譲渡税率との差が大きくなります。

不動産投資に向いていない人｜課税所得900万円以下

所得税率・住民税率がそれほど高くない人は、不動産投資での節税が向いているとは言えないでしょう。

たとえば課税所得が700万円の場合は、300万円の物件を購入したとして節税される金額は大きくみて10万円程度です。

不動産投資での収入は見込めるかもしれませんが、節税は期待できないでしょう。

サラリーマンは不動産投資に向いている

年収が高い職業というと医師や弁護士などを想像しますが、サラリーマンは最も不動産投資に向いていると言えます。

資金調達、投資効率の向上という重要な役割を持つ融資を受ける事ができるかどうか？このことにより、不動産投資が始められるかどうかの分かれ道となります。

上記で分かる事は、「長く勤めていて安定した年収があり、今後もそれが続くかどうか」と解釈できます。

このことから、「年収は多いが安定していない職業」、「職種は同じだが転々としている」などの状況だと、返済能力などに問題があるとみなされる事があります。

その上サラリーマンは、上記を全てクリアしている人が多く、融資を受けやすいということになります。

実際に、サラリーマンよりも年収の面でいうと個人事業主の方が高い可能性があります。しかし、「安定」という部分ではサラリーマンは有利な立場にあるのです。

不動産投資で節税をするときのリスク

不動産投資を行うにあたり、初めは赤字スタートになります。すぐに結果を出せるものではなく何年先、何十年先を見越して行う事が重要です。

需要のない土地の物件を購入してしまう｜空室リスク

「所得税や住民税などを節税したい！」という思いが強く、需要がないにもかかわらず購入してしまう場合です。

総務省が実施した「空き家数及び空き家率の推移」の調査によると、全国の空き家住宅は年々増加しており、2018年には過去最も高い数値13.6％まで上がりました。

出典：総務省 「空き家数及び空き家率の推移－全国（1958 年～2018 年）」

上記の背景からも「空室リスク」を避けた不動産投資を実施していかなくてはならなく、物件の選定は慎重に行っていかなければなりません。

そのため、周辺の賃貸需要に関する情報をしっかりと把握しておき、空室状態が長く続いしてまい家賃収入が得られるようにライバル物件との差別化が必要です。

賃貸需要があるのか、その土地の利便性はどうなのか、ということもしっかりと確認し、物件を購入するようにしましょう。

銀行の融資が受けにくくなる

赤字経営することで所得税や住民税が節税になるのですが、赤字経営が続くと、別の銀行の融資を受けたい場合、審査が通らなくなる可能性もあります。

たとえば物件購入後に短期間で大規模な修繕費用が必要となり、追加融資を受けたくても受けられない可能性も出てきます。

そのままだと入居者が入らず、ますます赤字が膨らんでしまうことも考えられます。

ローンの返済ができない

新築物件や築浅物件だからといって、土地の利便性などにより新築でも入居者が入らない可能性もあります。

また、今は新しく綺麗な状態でも10年、20年立つと老朽化が進み、ますます入居希望者がいなくなる可能性も考えられます。

そうなると、資金繰りが悪化し、ローンの返済ができなくなってしまうかもしれません。

自然災害のリスク

購入した投資物件が自然災害により、滅失や倒壊などの影響を受けることも考えられます。

そういった災害に見舞われると、修理に莫大な費用がかかり、最悪の場合は再生不可能といったケースもあります。

特に日本の場合は、地震や台風などといった災害が多く、投資用に購入した物件が倒壊などの恐れがある可能性を十分に理解し、不動産投資を行いましょう。

投資におすすめの不動産会社３選

RENOSY

RENOSYは、不動産投資の売上実績2年連続No.1で、入居率は99.5％であり、高い実績を誇っています。

RENOSYでは、入居者の募集から、クレーム対応までを代行してくれるため、管理の時間を大幅に節約できます。それでも、専用アプリによって、物件の状況把握がいつでもできるため便利です。

RENOSYでは、厳しい条件を満たした、賃貸需要が高く安定した利回りを狙える主要都市部の物件を所有しています。特に条件の良い物件のみを仕入れているので、長期で安定的に運用できるでしょう。

出典：RENOSY 「RENOSYは6部門でNo.1」

評判もよく、「ネットで選ばれている不動産投資会社」「安心・信頼できる不動産投資会社」「友人に紹介したい不動産投資会社」の３部門で１位を獲得しています。

投資初心者の方には、難しい管理業務のないRENOSYがおすすめです。興味を持ったら気軽に面談で話を聞いてみましょう。

出典：RENOSY公式サイト

グローバル・リンク・マネジメント

グローバル・リンク・マネジメントは、マンションの開発から販売、賃貸管理までを行うマンション経営のプロフェッショナルです。

マンション経営の専門家として、周辺調査やエリアの開発計画、今後の需要に関しても独自のリサーチを行なっています。

出典：グローバル・リンク・マネジメント 「セミナーを開催している3つのポイント」

グローバル・リンク・マネジメントの入居率は7年連続99％超え、紹介・リピート率も71.3％となっており、実績と評判も申し分ありません。

毎日開催のセミナーで不動産投資について学べますので、まず不動産投資の勉強から始めたいという方には特におすすめです。

出典：グローバル・リンク・マネジメント公式サイト
※7　2021年11月1日現在

FJネクスト

FNネクストは創業41年の東証一部上場企業で、41年の歴史をもとに、マンションの立地について厳選を重ねており、入居者が集まりやすいのが魅力になっています。

独自ブランドの「ガーラマンションシリーズ」が特に有名で、立地は最寄り駅から数分以内とこだわりがあり、2021年6月現在で入居率は99.0％と高い水準を誇っています。

出典：FJネクスト 「首都圏投資用マンション供給ランキング第1位」

首都圏の投資用マンションの供給ランキングは２年連続１位で、実績も確かなため、確実性の高い投資が期待できます。

人口減のトレンドを踏まえたうえで、需要の高い立地の投資に注力した会社です。

出典：FJネクスト公式サイト

優良な不動産投資会社をランキング形式で比較紹介した記事もありますので、気になる方はご覧ください。

不動産投資が気になる方はこちら2022年最新｜おすすめ不動産投資会社人気比較ランキング！初心者でもできる

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まとめ

不動産投資による節税に関してお伝えしていきました。不動産投資はさまざまなメリットがあり、簡単に始められる投資として注目を浴びているものでもあります。

年齢に関係なく収益を得る事ができ、節税対策を行う事ができるので誰もが一度はしてみたいと考えるのではないでしょうか。

マンション投資、アパート投資、戸建投資など様々な種類がある中で、その土地により利便性やどんな人が住んでいるのかなど調べておく必要があります。

しっかりと把握しておく事で、さまざまなリスクを回避できる可能性があります。