不動産投資は節税効果がある?仕組み・やり方・メリットなどを解説!

収入に対して税金を収めることは当たり前ですが、「その税金を少しでも下げることができたら」と考える方も多いのではないでしょうか。

最近では、不動産投資による節税が注目を浴びています。しかし、「不動産投資は難しそう」と一歩踏み出せずにいる方もいますよね。

そこでこの記事では、不動産投資で節税する方法や、どんな人が向いているのか不動産投資のリスクなどについて詳しく紹介していきます。

不動産投資で節税したいと考えたことがある方は、ぜひ最後まで読んでみてくださいね。

不動産投資は節税が期待できる可能性がある

不動産投資で節税が期待できる

不動産投資はやり方によっては節税が期待できる側面があります。ただ、健全な不動産投資を行えていることが前提です。

不動産投資の目的は人によりさまざまですが、資産運用だけではなく、節税の効果もあります。

不動産投資でできる節税の仕組みは?

収入に対する税金を納付するには、確定申告を行います。確定申告では、給与からの収入だけではなく、不動産投資で得た収入も合算して申告することが必要です。

給与所得と不動産投資での所得を合算した数字に所得税がかけられますが、不動産投資では「減価償却費」や「修繕費」などによりマイナス計上となる年があります。

 不動産投資での収入がマイナス計上になれば、給与と合算したときに給与所得から不動産収入の赤字を引くこととなります。

例えば給与での所得が600万円、不動産投資での所得がマイナス100万円だとすると、合算して500万円に所得税がかけられることとなるでしょう。

給与での所得が多い方ほど有利になるということですね。
このように、不動産投資の先行投資で損益が発生することが結果的に節税につながります。肝心の不動産投資で持続的な収益を発生させることで損益分を回収することが重要です。

不動産投資で節税しやすい物件

節税しやすい物件

節税が期待できるのは、「土地や建物などの不動産の貸付け」です。ここでの不動産所得によって、節税できるかが決まります。不動産所得の種類は下記の3つです。

不動産所得の種類
  • 土地や建物などの不動産の貸付け
  • 地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け
  • 船舶や航空機の貸付け
    出典:国税庁公式サイト
 不動産所得の計算式は、「期間中の総収入額−必要経費=不動産所得の金額」です。

この不動産投資で得た所得に「所得税」がかかります。そして、所得税の節税としてよく行われているのが、「木造アパート一棟投資」です。

木造の建物は鉄筋コンクリートに比べ経年劣化が早く、減価償却の年数が22年という短い期間です。鉄筋コンクリートの建物は、減価償却の年数が47年と長期になります。

減価償却とは、資産の使用可能期間にわたり購入金額を分割し、必要経費として計上することです。

不動産投資で節税する流れ

不動産投資で節税する流れ

不動産投資の節税は、確定申告によって達成できます。確定申告で節税するためにいくつかポイントがあります。

確定申告で節税するためのポイント
  • 経費を計上する
  • 家族へ給料として支払いをする
  • 減価償却分を経費として計上する
  • 損益通算をする

ポイントをひとつずつ解説していきます。

経費を計上する

不動産所得の金額は、経費を差し引いた金額になるため、経費が多ければ多いほど総所得が減ります。そうすると、課税所得が減り、結果的に所得税が少なくなる仕組みです。

必要経費とは「管理費・修繕費・修繕積立金・管理会社への委託料・ローン利息・税金・減価償却費・損害保険料・運営に関するその他の費用」などがあります。

家族へ給料として支払いをする

家族に給料を払う

家族へ給料として支払っているとして経費計上できれば、課税所得を抑える事ができます。しかし、家族へ給料として経費計上するには確定申告を青色申告にする必要があります。

青色申告については、また後ほど詳しく解説していきますね。

減価償却分を経費として計上する

国土交通省 減価償却

出典:国土交通省 「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

減価償却とは、不動産の所得費用を定められた耐用年数に分割し、経費として計上したものです。

上記の国土交通省が公表しているデータの通り、不動産の資産価値も年数の経過と共に、価値が下落していくことを指しています。

 資産価値の減少と税制上の減価償却の速さ(年数)は異なるため、注意が必要です。実際の木造住宅は税制上は22年、資産価値上は30年程度で0に収束していきます。

また、土地に関しては劣化による価値の減少ということはありませんが、建物に関しては構造により耐用年数が定められています。

 減価償却を経費として計上する事ができ、実際にお金が動いていなくても計上する事が可能です。
各構造で定められている耐用年数
軽量鉄骨造 19年
木造 22年
鉄骨造 34年
鉄筋コンクリート造 47年

出典:国税庁 「耐用年数(建物/建物附属設備)」

こちらの耐用年数以内であれば、減価償却費を経費として計上する事ができます。その経費が増えた分は課税所得が減り、所得税が抑えられます

損益通算をする

不動産投資で節税する流れ

損益通算とは、給与所得と不動産所得を合算して課税所得を算出した値のことです。

前途した給与所得500万円、不動産所得マイナス100万円の場合は赤字となりますが、400万円の課税所得となり所得税を少なくする事ができます。

「所得税が減っても赤字だから、結果的に現金は減ってしまう。なぜ節税となるの?」と思う方もいるでしょう。

ここで重要となるのは「減価償却費」です。上記でもお伝えしたように、減価償却費は不動産の所得費用を定められた耐用年数に分割して毎年経費として計上する事ができます。

そのため手元も現金を減らす事なく、所得税を減らせる事ができるので、節税対策をとる事ができるのです。

不動産投資の節税で重要!「青色申告」すべき理由について

不動産投資で節税する流れ

確定申告するには、青色申告白色申告があります。よくマンション1室しか保有していない方であれば、まだ「白色申告」でも良いと言われますが、実際には「青色申告」の方が節税効果が高いです。

 「青色申告」では電子申告を活用すれば「65万円控除」、赤字の繰越も3年(法人の場合は10年)などのメリットが大きいため「青色申告」の方がおすすめです。
青色と白色の違い 青色(10万円控除) 青色(65万円控除) 白色申告
節税効果 10万円控除 65万円控除
※電子以外の申告は55万円
ない
要件 アパート:10室以上
貸家:5棟以上
マンション:1室から なし
事前の届出 あり あり なし
赤字繰越 個人:3年
法人:10年
個人:3年
法人:10年
なし
専業者 上限なし 上限なし 配偶者:86万円
それ以外:50万円

青色申告

正気な簿記(複式簿記)と簡易な簿記(個人のみ)に基づいて帳簿を記載し、その記帳から所得税(不動産所得・事業所得・山林所得)、もしくは法人税を計算して申告する事です。

確定申告書

出典:国税庁 「確定申告書A」

青色申告をするには、不動産所得・事業所得・山林所得を持つ個人・法人(株式会社など)が各承認申請期間までに所管税務署長のける必要があります。

 青色申告をすることで、65万円の特別控除もしくは、青色10万円控除を受けることが可能です。

また、「不動産投資」では赤字を一時的に出して損益計算をする「節税対策」が挙げられましたが、「赤字の繰越」が青色申告では3年間(法人は10年間)可能になります。

「青色申告」を活用することで、不動産投資の「損益計算」のメリットを最大限活用して節税対策が可能です。
青色申告について
メリット
  • 65万円・10万円の控除が可能
  • 家族への給与を全額経費にできる
  • 赤字の繰越が可能(個人3年・法人10年)
  • 30万円未満なら一括減価償却可能
  • 家事按分で家賃等を経費に
デメリット
  • 申請が必要
  • 複式簿記が必要
  • 所得が48万円以内でも申告が必要

出典:国税庁 「青色申告制度」

白色申告

所得税や法人税の確定申告の際に青色申告の申請を行っていない人が選択することになる申告方法です。

青色申告の場合は、複式簿記といった複雑な帳簿付が必要になりますが、白色申告と比較すると控除額が大幅に多くなります

 シンプルで簡単な「白色申告」ですが、節税効果が低く、青色申告のような「特別控除」が一切ないです。

また、「不動産投資」では欠かせない「赤字の繰越」ができないため、ワンルーム投資を行なっている方でも、赤字の繰越ができないため、節税面で大きく損をすることもあるでしょう。

よって、青色申告の方がより節税をする事が可能になります。
白色申告について
メリット
  • 簡易帳簿でいい
  • 開始の申請がいらない
デメリット
  • 特別控除はない
  • 赤字繰越もできない

出典:国税庁 「白色申告者の記帳・帳簿等保存制度」

不動産投資によるメリットと種類

不動産投資によるメリットと種類

不動産投資は上手に運用ができれば、大きな利益となり今後の生活がラクになるというメリットがあります。そんな不動産投資に夢みる人も多いのではないでしょうか?

気になっているけど、やはり良いことばかりではなくリスクもつきもの。まずは不動産投資によるメリット・デメリットを理解しましょう。

メリット

不動産投資を始めるメリット
  • 利回り4〜5%で安定的に収入を得られる
  • 働かなくても収入がある
  • 年齢制限がなく誰でも始める事ができる
  • 節税につながる

不動産投資とは、物件を購入して第三者に貸し出し、その家賃を利益として受け取る方法のことを指します。

分かりやすくいうと、その物件の「大家」になるということです。

知名度があるエリアや、利便性の高い地域、住みたい町ランキングの上位になっているような駅周辺などの物件で不動産投資をすれば、利益が見込めるでしょう。

また、不動産投資を始めるには初期投資の資金が必要になりますが、住宅ローンを利用する事ができるため月々の返済で投資を始める事ができます。

デメリット

不動産投資によるメリットと種類

不動産投資のデメリット
  • 空き家ができる
  • 火事や物件の破損による修理
  • 入居者の自殺など
  • 家賃を払ってくれない

不動産投資は、「不労所得で生活がラクになる」といったイメージがあります。しかし、所有する不動産にかかるさまざまな経費が差し引かれた金額のみが利益となります。

購入時にかかる経費 運用にかかる経費
仲介手数料 管理費用
印紙代 高圧洗浄などの清掃料
抵当権抹消登記費用 設備修繕費
ローン完済 固定資産税
譲渡益課税 都市計画税

これらを差し引いた場合に赤字となるケースも考えられ、結果として投資をしている意味がない可能性もあります。

またアパート・マンションの大家になり、人に貸す事で起こるリスクも考えなくてはなりません。

体力的な負担よりも、精神的な負担もかかる事を覚えておきましょう。

不動産投資の種類

不動産投資によるメリットと種類

不動産投資3つの種類
  • アパート投資
  • マンション・ワンルーム投資
  • 戸建投資

    アパート投資・ワンルーム投資は短期が多くなる可能性が高く、思うようにいかない場合もありますが、手軽に始める事ができます。

    逆に戸建投資はファミリー層が使用する場合が多く、長期的に安定した収入が得られますが、リフォームが必要になると予定よりも費用がかさむ事があります。

    不動産投資を始める場合は、さまざまなメリットやデメリットを考えてから行動することをお勧めします。
    不動産投資の種類 メリット デメリット
    アパート・マンション一棟投資
    • 複数の部屋の管理
    • 空き家リスクが小さい
    • 高い利回り
    • 初期費用が大きい
    • 知識が必要
    • 管理の手間がある
    区分マンション投資
    • 初期費用が小さい
    • 分散投資可能
    • 比較的売却しやすい
    • 空き家リスクがある
    • リフォームが難しい
    戸建投資
    • 管理しやすい
    • 資産価値を保ちやすい
    • 中古なら安い
    • リフォーム詐欺に注意
    • 空室リスクあり
    • 新築は高い

    不動産投資で節税するのに向いている職業は?

    不動産投資に向いている職業は?

    不動産投資の節税には、向いている人、向いていない人が存在します。どんな方が向いていて、どんな方が向いていないのかを詳しく紹介します。

    不動産投資に向いている人|課税所得900万円超

    不動産投資での節税に向いている人は、「課税所得が900万円、年収の目安は1200万円を超えている人」です。

     理由は、所得税率・住民税率・譲渡税率の差異を利用して行うためです。

    この税率差が大きいほど節税の効果は大きくなりますので、給与所得金額が高い人ほど不動産投資による節税に向いているということになります。

    つまり、課税所得が900万円を超えてくると所得税・住民税は33%となるので譲渡税率との差が大きくなります。

    年収1500万円の場合 年間200万円以上の節税
    年収3500万円の場合 年間400万円以上の節税

    不動産投資に向いていない人|課税所得900万円以下

    不動産投資で節税するのに向いている職業は?

    所得税率・住民税率がそれほど高くない人は、不動産投資での節税が向いているとは言えないでしょう。

     所得税・住民税率と譲渡税率の差が大きくないため節税に対する金額もあまり実感できないためです。

    たとえば課税所得が700万円の場合は、300万円の物件を購入したとして節税される金額は大きくみて10万円程度です。

    不動産投資での収入は見込めるかもしれませんが、節税は期待できないでしょう。

    サラリーマンは不動産投資に向いている

    不動産投資で節税するのに向いている職業は?

    年収が高い職業というと医師や弁護士などを想像しますが、サラリーマンは最も不動産投資に向いていると言えます。

    資金調達、投資効率の向上という重要な役割を持つ融資を受ける事ができるかどうか?このことにより、不動産投資が始められるかどうかの分かれ道となります。

    融資審査に必要なもの
    • 年収
    • 勤続年数
    • 勤務先の安定度
    • 自己資金額

      上記で分かる事は、「長く勤めていて安定した年収があり、今後もそれが続くかどうか」と解釈できます。

      このことから、「年収は多いが安定していない職業」、「職種は同じだが転々としている」などの状況だと、返済能力などに問題があるとみなされる事があります。

      その上サラリーマンは、上記を全てクリアしている人が多く、融資を受けやすいということになります。

      実際に、サラリーマンよりも年収の面でいうと個人事業主の方が高い可能性があります。しかし、「安定」という部分ではサラリーマンは有利な立場にあるのです。

      不動産投資で節税をするときのリスク

      不動産投資で節税をするときのリスク

      不動産投資を行うにあたり、初めは赤字スタートになります。すぐに結果を出せるものではなく何年先、何十年先を見越して行う事が重要です。

      需要のない土地の物件を購入してしまう|空室リスク

      「所得税や住民税などを節税したい!」という思いが強く、需要がないにもかかわらず購入してしまう場合です。

      総務省が実施した空き家数及び空き家率の推移の調査によると、全国の空き家住宅は年々増加しており、2018年には過去最も高い数値13.6%まで上がりました。

      総務省 空き家率

      出典:総務省 「空き家数及び空き家率の推移-全国(1958 年~2018 年)」

      上記の背景からも「空室リスク」を避けた不動産投資を実施していかなくてはならなく、物件の選定は慎重に行っていかなければなりません。

      そのため、周辺の賃貸需要に関する情報をしっかりと把握しておき、空室状態が長く続いしてまい家賃収入が得られるようにライバル物件との差別化が必要です。

       入居者がいない物件だけが残ってしまうと、コストばかりかさんで大変な思いをすることになります。
      【総務省】都道府県別人口の増減要因

      総務省 人口推計(2021年(令和3年)10月1日現在)

      出典: 総務省統計局 「人口推計(2021年(令和3年)10月1日現在)」

      総務省が公表している人口の動向においても、地方・都心エリアどちらにおいても人口減少が予想できるため、賃貸住宅の需要を検討することは大切です。

      ニーズの高い不動産やエリアを探すためには、根気強く市場調査をしなければならないでしょう。

      賃貸需要があるのか、その土地の利便性はどうなのか、ということもしっかりと確認し、物件を購入するようにしましょう。

      銀行の融資が受けにくくなる

      不動産投資で節税をするときのリスク

      赤字経営することで所得税や住民税が節税になるのですが、赤字経営が続くと、別の銀行の融資を受けたい場合、審査が通らなくなる可能性もあります。

      たとえば物件購入後に短期間で大規模な修繕費用が必要となり、追加融資を受けたくても受けられない可能性も出てきます。

      そのままだと入居者が入らず、ますます赤字が膨らんでしまうことも考えられます。

      ローンの返済ができない

      新築物件や築浅物件だからといって、土地の利便性などにより新築でも入居者が入らない可能性もあります。

       今の時点で入居者が少なく空室が多い場合は、この先大きな都市開発でもない限り入居者は増えていかないと考えなければなりません。

      また、今は新しく綺麗な状態でも10年、20年立つと老朽化が進み、ますます入居希望者がいなくなる可能性も考えられます。

      そうなると、資金繰りが悪化し、ローンの返済ができなくなってしまうかもしれません。

      自然災害のリスク

      不動産投資で節税をするときのリスク

      購入した投資物件が自然災害により、滅失や倒壊などの影響を受けることも考えられます。

      そういった災害に見舞われると、修理に莫大な費用がかかり、最悪の場合は再生不可能といったケースもあります。

      【災害大国日本の災害履歴】
      年月日 災害
      2022年 3月 福島県沖地震
      2021年8月 全国集中豪雨
      2021年7月 伊豆山土砂災害
      2021年 2月 福島県沖地震
      2020年7月 令和2年7月豪雨(九州や中部地方)
      2019年9月 台風19号(関東地方や甲信地方、東北地方など)
      2019年9月 台風15号(関東)
      2019年8月 九州北部豪雨(長崎県・佐賀県・福岡県)

      地震における災害が多いイメージですが、近年では豪雨による水害も少なくないようです。ハザードマップにおける「水害」による被害予想も必要となっています。

       再生不可能となると、収益を期待する事はできません。

      特に日本の場合は、地震や台風などといった災害が多く、投資用に購入した物件が倒壊などの恐れがある可能性を十分に理解し、不動産投資を行いましょう。

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        まとめ

        不動産投資による節税に関してお伝えしていきました。不動産投資はさまざまなメリットがあり、簡単に始められる投資として注目を浴びているものでもあります。

        年齢に関係なく収益を得る事ができ、節税対策を行う事ができるので誰もが一度はしてみたいと考えるのではないでしょうか。

        マンション投資、アパート投資、戸建投資など様々な種類がある中で、その土地により利便性やどんな人が住んでいるのかなど調べておく必要があります。

        しっかりと把握しておく事で、さまざまなリスクを回避できる可能性があります。
        ・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
        ・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等の仕様等について何らかの保証をするものではありません。本記事で紹介しております商品・サービスの詳細につきましては、商品・サービスを提供している企業等へご確認くださいますようお願い申し上げます。
        ・本記事の内容は作成日または更新日現在のものです。本記事の作成日または更新日以後に、本記事で紹介している商品・サービスの内容が変更されている場合がございます。
        ・本記事内で紹介されている意見は個人的なものであり、記事の作成者その他の企業等の意見を代表するものではありません。
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