不動産投資で会社にバレずに副業!注意点についても解説

副業禁止の会社に勤めているけれど、別で収入が欲しい!不動産投資に興味はあるけれど会社にバレないか、バレてしまったらと思うと不安、、、、そう思ってまだ手を出せていない方も多いのではないのでしょうか?

この記事では会社の副業禁止についてから、会社にバレても大丈夫な不動産投資の注意点までしっかりと解説していきます。

ぜひこの記事を参考にして、安心して不動産投資をしてくださいね。

会社で禁止されている事の多い副業

副業を禁止している会社は多いですよね。なぜ副業がダメなのか、どんなものが副業になるのかには会社側の理由があります。

副業禁止にしたい会社側の理由を理解する事で、資産計画をする上で後悔しないポイントも見えてきます。

なぜ副業が会社で禁止されているのか

そもそもなぜ副業が禁止されているのでしょうか。多くの会社が副業を禁止する背景として下記が挙げられます。

副業禁止の主な理由
  • 本業への影響、支障が出る
  • 情報漏洩の危険性
  • 問題が起こった場合のブランド毀損

本業への影響・支障が出る事が禁止の理由として、副業における労働時間の把握を会社側が行うことが難しいという点が挙げられます。

副業は本業が終わった夜間の時間・休日を使うことが一般的であるため、本業と合わせた労働時間が長時間になったり、副業によって本業での業務が疎かになったりしないのか会社側が把握できないためです。

また、会社の機密情報を利用して副業を行う危険性があるため副業を禁止している会社もあります。
実際に裁判所が機密情報の情報漏洩にあたる行為として懲戒解雇を認めた事例があります。東京地方裁判所平成3年に判決がでた東京メデカルサービス事件という事件です。

東京メデカルサービス事件

医療用機器などを販売する会社の経理部長が、同業他社の代表取締役として、勤務先と取引をしていたことが発覚し、懲戒解雇された事例でした。

この事件で経理部長という立場で知り得た情報を使い、競合になり得る同業他社で不当な利益を上げたとして、裁判所は経理部長への懲戒解雇を有効と判断しました。

このように、会社側は従業員がしっかりと本業に集中するため、会社の機密情報を守るためなど、様々な理由で副業を禁止されてきました。

しかし、働き方改革により、最近では副業解禁する動きが盛り上がっています。
政府が平成29年にまとめた「働き方改革実行計画」にも下記のように記載があります。

副業や兼業は、新たな技術の開発、オープンイノベーションや起業の手段、 第2の人生の準備として有効。

引用:https://www.mhlw.go.jp/file/05-Shingikai-12602000-Seisakutoukatsukan-Sanjikanshitsu_Roudouseisakutantou/0000173130.pdf

政府が提言したように、今後副業が社会全体としても広まっていく方向にあります。
サイボウズやロート製薬などの大手企業でも、副業が認められており、多くの企業が今後副業を認めていくでしょう。

とは言っても、現在勤めている会社では副業が禁止されているなど、多くの日本企業は副業を禁止していることも確かです。

副業禁止でも不動産投資はなぜ副業に適しているのか

現在お勤めの会社が副業を禁止している方も多いのではないでしょうか。しかし、実際のところ副業禁止の会社でも、不動産投資は副業規定に抵触することなく行える可能性が高いのです。

そもそも副業の種類にはどのようなものがあるか、よくある副業の例を挙げてみると

よくある副業の種類
  • ライティング
  • 動画編集
  • 休日のアルバイト
  • プログラミング

などの種類があります。このような副業とは一線を画しているものが不動産投資になります。

なぜ、不動産投資は一般的な副業とは違い、副業禁止の中認められることが多いのか、その理由としては大きく3つあります。この後の章で理由について解説していきます。

副業で不動産投資を行ってもバレない理由

なぜ不動産投資は副業としてバレても大丈夫なのか、それは不動産投資というものが他の副業とは違った分類にされているためです。

その特徴をしっかり理解して行えば安心して不動産投資を始められますよ。ではその理由を見ていきましょう。

不動産所得としてみなされる

所得には10種類(利子所得・配当所得・事業所得・給与所得・退職所得・山林所得・譲渡所得・一時所得・雑所得)があります。
その中でも不動産投資による賃貸収入は不動産所得、対して、多くの副業による所得は事業所得とみなされます。
国税庁のHPでも下記のように事業所得と不動産所得の違いを定義しています。

事業所得とは、農業、漁業、製造業、卸売業、小売業、サービス業その他の事業から生ずる所得をいいます。
 ただし、不動産の貸付けや山林の譲渡による所得は、原則として不動産所得や山林所得になります。

引用:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1350.htm

つまり、そもそも所得の種類から、一般的な副業とは一線を画しているのが不動産投資なんです。確定申告をする際は、不動産所得として申告することになります。

世間一般的な資産運用としての認識

資産運用として最たる例が株式投資です。最近では、NISAやiDeCoのように株式投資が身近になっており、ご自身で資産運用されている方も少なくないのではないのでしょうか。

このNISAやiDeCoのような資産運用を禁止することは、特殊な会社でない限りありません。
不動産投資も株式投資と同様に、投資の一つとして世間一般的に認識されており、投資としての側面が大きい不動産投資を副業として認定する会社は少ないでしょう。

ただし、資産運用の範囲を超えたものは事業としてみなされるケースがあり、副業規定に抵触する可能性があります。
詳しくはこの後の章の「気を付けないと副業禁止に抵触するケースも」で解説致します。

情報漏洩リスクが低い

副業を禁止している理由として大きな理由の一つして、「会社の機密情報の漏洩」があります。しかし、不動産投資の場合、一般的な副業である個人のスキルを提供するようなものとは違います。

不動産投資の場合、物件を購入し、借主に貸付けるとういものです。個人のスキルを提供する際には、会社が持っている機密情報を使ったスキル提供というもの考えられますが、不動産投資の場合はそういった情報漏洩のリスクがありません。

つまり、副業規定に抵触することはなく、会社側も許容することがほとんどでしょう。

気を付けないと副業禁止に抵触するケースも

ここまで不動産投資が副業規定に抵触しない理由を解説してきました。しかし、気を付けないと副業禁止に抵触してしまうことがあります。

副業禁止に抵触しないためにも、気を付けるポイントをご紹介します。

5棟10戸の原則以内に収める

前段で、不動産投資による収入は不動産所得として申告すると紹介しましたが、規模が大きくなると事業所得として申告しなくてはいけない場合があります。その基準となるのが「5棟10戸の原則」です。国税庁のHPでも下記のように規定されています。

不動産の貸付けが事業として行われているかどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって、実質的に判断します。
 ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。

(1) 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
(2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

引用:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1373.htm

5棟10戸は事業規模で行っているのか、投資での範囲かの線引きのボーダーラインになっています。つまりこの範囲内での不動産投資を行う事がポイントとなってきます。

副業禁止の会社に勤めている方で、バレない範囲で不動産投資を行う場合は、規模を必ず5棟10戸未満にしましょう。

公務員は職務規定に違反する場合がある

公務員の場合は、「5棟10戸の原則」以外にも気を付けなくてはいけないポイントがあります。公務員の職務規定について記載した人事院規則では、不動産投資について2点注意点があります。

1点目は家賃収入を年間500万円未満に抑える必要があるということです。

前項の場合における次の各号に掲げる事業の経営が当該各号に定める場合に該当するときは、当該事業の経営を自営に当たるものとして取り扱うものとする。
(3)不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額(これらを併せて行つている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額)が年額500万円以上である場合

「人事院規則14―8(営利企業の役員等との兼業)の運用について」より

引用:https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/soshoshiryo/kazei/2018/pdf/13113.pdf

家賃収入500万円の目安としては、例えば月6万円の家賃の場合を考えてみましょう。
6万円×12か月=72万円
72万円×7戸=504万円
すなわち公務員の場合は6万円の家賃のアパートの場合、7戸以上持つと職務規定に抵触し、副業としてみなされてしまうという事です。

「5棟10戸の原則」よりも厳しい規定で不動産投資を制限されていることがわかりますね。

2点目は入居者募集から家賃集金・管理維持に関して、すべて不動産管理会社会社に一任する必要があるということです。

不動産又は駐車場の賃貸に係る自営を行う場合で、次に掲げる基準のいずれにも適合すると認められるとき。
   (1) 職員の官職と承認に係る不動産又は駐車場の賃貸との間に特別な利害関係又はその発生のおそれがないこと。
   (2) 入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること。

「人事院規則14―8(営利企業の役員等との兼業)の運用について」より

引用:https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/soshoshiryo/kazei/2018/pdf/13113.pdf

本業がおろそかにならないためにも、不動産投資で面倒である維持管理から入居者募集まですべてを不動産管理会社に任せる必要もあります。
また、借主との間に、公務員として職務を行う上で利害関係がないことも求められています。管理委託をすべて任せていないと副業としてみなされ、規定に抵触してしまいます。

公務員の方は一般企業の方よりもより注意して不動産投資を行う必要があります。また、公務員の種類によっても副業規定が異なる場合がありますので、ご自身の副業規則を一度ご確認ください。

就業している会社の職務規定を要チェック

副業規定は会社ごとに異なっています。一般的な不動産投資の考えで許容している会社もあれば、厳しく制限を行っている会社もあるでしょう
まずはご自身の勤めている会社の職務規定をご確認ください。

また、後々会社とのトラブルを避けるためにも、副業に好意的である場合は、会社に事前に相談を行うのも一つの手かもしれません。

副業で不動産投資を行う時の注意点

これまで会社に対する副業と、不動産投資がバレても大丈夫な理由を解説してきました。これならできそうだなと思った方もいるのではないでしょうか。

では実際、副業で不動産投資を行う時の注意点を見ていきましょう。

リスクを負いすぎていないか

不動産投資は実は多くの経費が掛かる投資でもあります。不動産投資を行う場合、最初にまとまった資金が必要です。金融機関から借入を行うことが一般的ですが、その借入した資金は毎月の家賃収入から返済する事となります。

空室0で満室経営の場合は問題ありませんが、入居者募集を行ってもなかなか入居者が決まらないという場合、家賃収入0のため、毎月の返済だけがのしかかり、貯金や給与から返済する事となります。

 故に「中古アパートを購入したけれども想定上の修繕費が必要になってしまい想定していた利回りよりも低くくなってしまった。」「新築アパートを建てたが立地が悪く客付けができなく、家賃を下げる必要があり、想定よりも家賃収入が少なくなってしまった。」など想定していたよりも、不動産投資がうまく行かくなってしまうケースも少なくありません。

また、賃貸経営には不動産管理会社への管理費、定期的な修繕費など多くの経費が掛かります。一般的な経費は下記の通りです。

賃貸経営にかかる経費
  • 管理費
     不動産会社へ建物の管理(共有部分の清掃など)に支払う費用。相場は5%。清掃だけなら3%。
  • 広告宣伝費
     不動産会社がオーナーに代わって、入居者を募集する際に払う仲介手数料。相場は家賃1か月分。
  • 修繕費
     1棟所有の場合はあらかじめ自分で設定可能。一方区分所有の場合は管理組合への修繕積立金が発生。
  • 共有部経費
     外灯の電気代や共有の水道代などの支払い経費。区分所有の場合は管理費が発生。

これらの経費をかけた上で、しっかりと利益の取れる賃貸物件なのか、金融機関への返済は問題なくできるのかなど検討する必要があります。

空室が少なく、経費を掛けた上で利益がでるのか、リスクを負いすぎていないのか見極めましょう。

本業への支障はないか

不動産投資はやることが多岐にわたります。本業へ支障が出てしまわないよう計算して始めるようにしましょう。具体的には以下のような内容です。

不動産投資でやる事
  • 物件の選定

  • 入居者募集

  • 物件の管理維持

これらをすべて、ご自身で行おうとすると多くの労力と時間が掛かってしまいます。逆にすべてを不動産管理会社などのプロに任せてしまっては、経費が掛かってしまい良い利回りでの不動産投資をすることができません。

なので、入居者募集は不動産管理会社に任せ、物件の維持管理(例えば共有部の清掃)はご自身で行うなど、どの部分を不動産管理会社などのプロに任せるべきなのか、自分で行うのかあらかじめ決めておくと良いでしょう。

あらかじめ決めておくことで、どれくらい不動産投資に時間が掛かるのか計算することができます。副業に充てられる時間以内で行えるように計画的に行うようにしましょう。

確定申告が必要になる場合がある

不動産所得が20万円以上ある場合は、必ず確定申告をする必要があり、不動産所得を計算する場合は【家賃収入ー必要経費=不動産所得】で求められます。

収入ではなく、不動産所得が20万円以上であることが確定申告する際のポイントになります。
ですが、確定申告をする事で損益通算をすることができる為、不動産所得が20万円もない人でも確定申告を行うことがおすすめです。

損益通算とは所得を合算して税率が決まります。もし不動産投資が赤字の場合、損益通算を行い確定申告を行うことで、赤字分マイナスになり、給与所得の税率をさげることができます。青色申告することで最大65万円の税金控除をうけられるんですよ。
確定申告には、青色申告と白色申告がありますが、青色申告するメリットは白色申告よりも必要経費や科目数が多く認められていることです。
青色申告をする際の主なメリットは以下の通りです。
青色申告をする際のメリット
  • 自宅をオフィスとすることで家賃や光熱費も経費にできる

    自宅がオフィスとして業務に必要だと認められれば、家賃や光熱費を経費として申告することが可能になります。

  • 家族への給与を経費にできる


    白色申告の場合、収入から専従者給与として差し引けるのは、配偶者86万円、その他の親族は50万円と定額です。一方、青色申告の場合、上限は決められておらず一般常識的な範囲であれば経費として認められます。

  • 赤字の場合、3年間繰越にできる


    例えば、1年目が200万円の赤字、2年目が100万円の赤字、3年目が200万円の黒字の場合、3年目は100万円の赤字として申告することが可能になります。このように1年間で黒字の年と赤字の年が交互にあったとしても、1年ごとの計算だと多く払う年もあれば、少なくてすむ年もあります。一方、3年間繰り越しの場合、赤字の年と相殺して税金を支払うことができ、節税につながります。

  • 30万円未満の減価償却資産は経費に


    パソコンや自動車など一般的な減価償却を行う場合は、一括で減価償却できる金額は10万円以下と決められています。通常であれば耐用年数で割った金額を、耐用年数の期間経費として計上することが必要です。ですが、青色申告の場合30万円未満であれば一括経費にすることができます。

このように青色申告をすることで税金面で様々な優遇措置をうけることが可能ですが、会計ソフト入力や専門知識が必要になります。

不動産投資におすすめの不動産会社

RENOSY

GAテクノロジーズ

おすすめポイント
  • RENOSYが物件の管理業務を代行 | 初心者にもおすすめ
  • 不動産投資の売上実績2年連続No.1
  • 専用アプリで物件を簡単管理
  • 初回面談後、5万円相当のAmazonギフト券がもらえる

RENOSYは、不動産投資の売上実績2年連続No.1で、入居率は99.5%であり、高い実績を誇っています。

RENOSYでは、入居者の募集から、クレーム対応までを代行してくれるため、管理の時間を大幅に節約できます。それでも、専用アプリによって、物件の状況把握がいつでもできるため便利です。

 家賃収入を受け取り、アプリで状況を把握するだけですので初心者にもかなりおすすめです。

RENOSYでは、厳しい条件を満たした、賃貸需要が高く安定した利回りを狙える主要都市部の物件を所有しています。特に条件の良い物件のみを仕入れているので、長期で安定的に運用できるでしょう。

Renosy

出典:RENOSY 「RENOSYは6部門でNo.1」

評判もよく、「ネットで選ばれている不動産投資会社」「安心・信頼できる不動産投資会社」「友人に紹介したい不動産投資会社」の3部門で1位を獲得しています。

投資初心者の方には、難しい管理業務のないRENOSYがおすすめです。興味を持ったら気軽に面談で話を聞いてみましょう。
会社名 株式会社GA technologies
所在地 東京都港区六本木3-2-1 住友不動産六本木グランドタワー40F
設立 2013年3月12日
入居率 99.5%(2021年2月時点)
実績
  • 不動産投資の売上2年連続No.1
  • ネットで選ばれている不動産投資会社NO.1
  • 安心・信頼できる不動産投資会社 No.1
  • 友人に紹介した不動産会社 No.1
  • 入居率99.5%・平均空室期間が26日
無料セミナー

面談あり(完全非対面)
※資料請求後、初回面談でAmazonギフト券5万円分プレゼントあり

無料セミナー資料内容
  • RENOSYのサービス内容
  • 不動産投資物件例など

出典:RENOSY公式サイト

グローバル・リンク・マネジメント

グローバル・リンク・マネジメント

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グローバル・リンク・マネジメントは、マンションの開発から販売、賃貸管理までを行うマンション経営のプロフェッショナルです。

 マンションに関することは全てグローバル・リンク・マネジメントに依頼でき、投資経験の少ない人も安心できます。

マンション経営の専門家として、周辺調査やエリアの開発計画、今後の需要に関しても独自のリサーチを行なっています。

グローバル・リンク・マネジメント

出典:グローバル・リンク・マネジメント 「セミナーを開催している3つのポイント」

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会社名 株式会社グローバル・リンク・マネジメント
所在地 東京都渋谷区道玄坂1丁目12番1号
渋谷マークシティウエスト21階
設立 2005年3月
入居率 98.27%(2021年11月1日現在)
実績
  • 入居率は7年連続99%超
  • 紹介・リピート率71.3%
無料セミナー 毎日開催
※来場型のセミナー参加者には1500円分のAmazonギフト券プレゼント
無料セミナーの内容
  • 不動産投資のメリット・デメリット
  • 月収30万円の不動産収入の作り方
  • 危険な不動産の特徴

例:不動産投資を決断する前に知っておくべき5つのこと
※2022年2月18日(開催)

出典:グローバル・リンク・マネジメント公式サイト
※7 2021年11月1日現在

FJネクスト

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FNネクストは創業41年の東証一部上場企業で、41年の歴史をもとに、マンションの立地について厳選を重ねており、入居者が集まりやすいのが魅力になっています。

独自ブランドのガーラマンションシリーズ」が特に有名で、立地は最寄り駅から数分以内とこだわりがあり、2021年6月現在で入居率は99.0%と高い水準を誇っています。

FJネクスト独自ブランド:ガーラマンションシリーズ
  • ガーラマンションシリーズ:都市部の一人暮らし向けマンション
  • ガーラ・レジデンスシリーズ:ファミリー層向けマンション

FJネクスト 供給実績

出典:FJネクスト 「首都圏投資用マンション供給ランキング第1位」

首都圏の投資用マンションの供給ランキングは2年連続1位で、実績も確かなため、確実性の高い投資が期待できます。

    人口減のトレンドを踏まえたうえで、需要の高い立地の投資に注力した会社です。
    会社名 株式会社FJネクストホールディングス
    所在地 東京都新宿区⻄新宿六丁目5番1号
    新宿アイランドタワー11F
    設立 1980年7月
    入居率 99.0%
    実績
    • 入居率99.0%※2021年6月時点
    • 首都圏の投資用マンションの供給ランキングは2年連続1位
    • 都心を中心に315棟の供給実績
    • 創業41年の東証一部上場企業で、41年の歴史
    無料セミナー
    • 毎週開催無料セミナー
    • 50分の個別相談会(事前予約制)

    無料セミナー内容

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    • 失敗例や業者・物件の選び方

    出典:FJネクスト公式サイト

    優良な不動産投資会社をランキング形式で比較紹介した記事もありますので、気になる方はご覧ください。

    よくある質問

    不動産投資が副業としておすすめな理由はなぜですか?
    他の副業と違い不動産所得として分類、資産運用とみなされる為、会社側がOKを出しやすい為です。
    なぜ副業が禁止されるのでしょうか?
    本業である仕事に支障が出たり、会社で使用するスキルや情報が外部漏洩するリスク、よって会社のブランド毀損が起こる可能性を会社側が無くすために禁止している事が多いです。
    禁止されている副業にはどのようなものがあるのですか?

    ライティング、動画編集、休日のアルバイト、プログラミングなどが禁止されている事が多いです。

    不動産投資をする際に気をつける事はなんですか?
    経費と収入が見合うかどうかの計算と、本業が疎かにならないようにする仕組みを始める前に考えておく点と、規模が大きくなると事業所得として申告しなければならなくなる点に注意すると良いでしょう。
    不動産投資で掛かる経費にはどのようなものがありますか?

    購入費、管理費、広告宣伝費、修繕費、共有部経費など多くの経費がかかります。

    不動産投資で実際どんな事をするの?

    物件の選定、入居者の募集、物件の管理維持などです。他にも、確定申告などの作業も必要となってきます。

    不動産を扱うにあたり、知っておいたほうがいい事はありますか?
    5棟10戸の原則は知っておきましょう。規模が大きくなると事業所得として申告しなくてはいけない場合があります。
    不動産投資をするにあたり、まず何からするといいですか?
    自分の会社の副業規約、職務規定を確認しておきましょう。自分にはどんな規模が行えるのか、まず調べてから物件の選定に入ると無駄が無いでしょう。

    まとめ

    不動産投資が会社にバレても大丈夫な理由と不動産投資の注意点を解説してきましたがいかがでしたか?不動産投資は副業が出来ない会社にお勤めの方には特におすすめの副業と言えますね。

    不動産投資を検討している方はぜひ、この記事を参考にして不動産投資を計画的に安心して行っていただけたらなと思います。

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