不動産投資の失敗例と対策を徹底解説|初心者でも失敗率は下げられる

これから不動産投資に挑戦しようか迷っている人の中には、失敗率や失敗した場合どうなるのかを気にしている方もいるでしょう。

ネットでさまざまな失敗例が紹介されているため、失敗を恐れて挑戦できずにいる方も多いのではないでしょうか?

初心者の方でも失敗例に対するしっかりとした対策を練れば、限りなく失敗率は下げられます。

そこで今回は、不動産投資の失敗例を紹介。また、失敗談に基づいた対策法も紹介しています。

不動産投資の失敗率を下げる方法もあわせて紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資の失敗率は何%?

不動産投資の失敗率は何%?

不動産投資の失敗率はどれくらいなのか調べている人もいるでしょう。

ですが、不動産投資の失敗率、成功率に関する明確なデータは存在しません

 「不動産投資の失敗率は〇%」という風に公表している情報もありますが、公的なデータは一切存在しません。

失敗率や成功率を気にするのではなく、いかに成功率を上げるかを考えましょう

不動産投資で失敗したら借金を背負う?

不動産投資で失敗したら借金を背負う?

不動産投資の失敗をイメージしたときに多額の借金をイメージする方もいるでしょう。

 物件を購入するときに金融機関からの融資(ローン)を受けてはじめる人がほとんどなので、最悪の場合借金のみが残る可能性もあります。

自己資金のみで不動産投資の初期費用をまかなえる人は少数派です。またローンの残債が残ってしまうまでの代表的なパターンは以下の通りです。

ローンの残債が残ってしまうパターン
  • 空室状態が続き、家賃収入が入らなくなる
  • ローンの返済を給与や貯蓄から返済するようになる
  • 返済が厳しくなり、物件を売却する
  • ローンの残債よりも物件の売却額が下回り、ローンの残債のみが残ってしまう

上記の例からわかることは、最終的に赤字になっているということです。

不動産投資では、最終的に赤字になった場合を失敗だと考えます。

 一時的に赤字になったとしても、ローンの残債を終えて家賃収入を得られれば成功だと言えるでしょう。

運用中に赤字になったとしても、対策をして改善できれば失敗ではありません。

不動産投資でよくある失敗例と対策

不動産投資でよくある失敗例と対策

不動産投資の失敗例
  • 念入りなシミュレーションをしなかった
  • 主膳費用を考えずに中古物件に手を出してしまった
  • 出口戦略まで考えずに投資してしまった
  • 物件の管理を甘く見ていた
  • サブリース契約について勘違いしていた
  • 不動産会社の言うことを鵜呑みにしてしまった
  • 節税対策を目的としていた

不動産投資でよくある失敗例を7つピックアップしました。

これから不動産投資に挑戦しようと考えている方は、失敗例だけでなく対策についても覚えておきしょう。

代表的な失敗例に対する対策がわかれば、不動産投資の失敗率を下げられます。

念入りなシミュレーションをしなかった

不動産投資でよくある失敗例と対策

不動産投資は家賃収入を得るために行う人がほとんどです。

家賃収入という利益に対してさまざまな経費がかかり、購入前にしっかりとした収支シミュレーションをしない方の多くは失敗している傾向にあります

 物件の維持・修繕にかかる費用やローンの残債、税金などのコストが家賃収入から差し引かれます。

さまざまなコストを差し引いた利回りを実質利回りといいます。不動産投資では実質利回りを重要視する必要があり、不動産サイトなどで公開されている利回りは表面利回りです。

物件の購入価格に対してどのくらいの家賃収入を得られるか、が表面利回りです。

したがって、表面利回りのみで不動産投資をはじめた場合、さまざまなコストがかかることに後から気づきます。
気付いた時には給料や貯蓄を圧迫する可能性も十分にあるので、物件の購入前に必ず実質利回りで念入りなシミュレーションを行いましょう。

空室リスクが発生した場合でも対応できるように、毎月の家賃収入を使い切らないのもポイントです。

修繕費用を考えずに中古物件に手を出してしまった

不動産投資でよくある失敗例と対策

築年数が古い物件は購入費用が安く抑えられるので、高利回りだと勘違いする方も少なくありません

ですが、実際には購入した状態では借り手が見つかりにくく、大規模な修繕(リフォーム)が必要となる場合があります。

 リフォームの内容にもよりますが、部屋全体をリフォームするのであれば600~1,000万円程度の資金が必要です。

築40年以上の物件には部屋全体のリフォームが必要だとされていて、600万円以上の修繕費用がかかります。

また、築20年前後の物件なら水回りのリフォームだけで済む場合がほとんどですが、水回りを全入れ替えした場合、200万円程度の資金が必要です。

いずれにせよ、リフォームには数百万円程度の資金が必要となります。したがって、中古物件を購入する場合は「どれくらいのリフォーム費用がかかるのか」を把握しておくべきだと言えます。

リフォーム費用も加味した収支シミュレーションを行いましょう。

出口戦略まで考えずに投資してしまった

不動産投資でよくある失敗例と対策

不動産投資のローンは、平均して30年~40年間支払い続けます

ローンの返済後は家賃収入のほとんどが手元に残るようになりますが、人によってはいつ売却するかも考えるべきです。

 ローンの返済後も家賃収入を得るためには、賃貸物件として機能させるために維持・管理費用がかかります。

築年数が経過すると建物の修繕費用がある程度必要となってきます。前述でもご紹介した通り、リフォームの規模は築年数が古くなるほど大きくなります。

したがって、相続・贈与などを考えていない方は「いつ頃までに売却するか」も事前に決めておくのがおすすめです。

物件の賃貸物件としての運用期間や、売却時期をあらかじめ考えておくことを出口戦略と言い表します。

数十年後も売却しやすいエリアの物件を購入するのがおすすめです。

物件の管理を甘く見ていた

不動産投資でよくある失敗例と対策

不動産を賃貸物件として運用する場合、自分で管理するか管理会社に委託するかの2種類の方法から選択する必要があります。

管理会社に委託するとその分コストがかかるため、自分で管理しようと思う人も少なくありません。

賃貸用の物件として個人で管理するためには、豊富な知識や時間が必要となります。

賃貸用の物件として管理するためには
  • 入居者の募集・入居審査
  • 内見対応・契約に関する手続き
  • 近隣住民に対するクレーム対応

上記の内容を知識の少ない初心者が行うのは厳しいでしょう。また、副業で不動産投資をしようと思っているサラリーマンの方には、厳しい内容だと言えます。

遠方に物件を購入した方も、物件に赴くための交通費などのコストがかかるので注意が必要です。

特に入居者の募集は、不動産の管理・運用のプロである管理会社に任せたほうがいいでしょう。

よっぽど知識に自信のある方以外は、多少のコストがかかっても管理会社に委託するのがおすすめです。

サブリース契約について勘違いしていた

不動産投資でよくある失敗例と対策

不動産投資の手法としてサブリース契約を選択する方もいますが、契約内容をしっかりと確認せずに契約するのはやめましょう。

サブリース契約とは、物件のオーナーから借り上げ、借り手に対して物件を転貸しするサービスを指します。

サブリース契約の特徴
  • 空室状態でも賃貸収入を保証してもらえる
  • 家賃の請求や滞納時の催促などの管理業務を行ってもらえる
  • 入退去時に発生する原状回復費用なども負担してもらえる場合がある

一見メリットしかないように思えますが、契約書の内容には注意が必要です。

  • 定期的な賃料の見直しについて
  • 免責期間について

以上に2点に関しては、事前にしっかりと確認しておきましょう。免責期間とは、借り手が退去してから入居者が見つかるまでの期間を指し、その期間は家賃保証がされません

免責期間は、半年から1年程度に設定されているケースがほとんどです。絶対に確認すべき事項は上記の2つです。

そのほかにも解約条件広告費・原状回復費用の負担についてなど、いくつか確認すべきことはありますが、まずは上記の2点を確認しましょう。

 契約書では10年間賃料の見直しはしないと記載されていたのに、会社の業績悪化を理由に賃料の見直しを求められたケースもあります。

不動産会社の言うことを鵜呑みにしてしまった

不動産投資でよくある失敗例と対策

初心者の方で、不動産会社に言われた情報を鵜呑みにしてしまう方の多くが失敗しています。

不動産投資に対する知識が少ないがゆえに、不動産会社から言われた良い情報のみを信じてしまうのです。

 不動産会社は物件を売ることで利益を得ているので、何とかして売るために悪い情報を隠している可能性もないとは言い切れません。

信頼できる不動産会社なら問題ありませんが、中にはそういった悪徳業者もいるのでご注意ください。

不動産投資を始める前に、本やWebサイト、セミナーなどである程度知識をつけておくのがおすすめです。

また、いい情報のみを鵜呑みにして、自分にとって都合のいい予測をしないようにしましょう。

表面利回りばかりを見て、空室リスクなどを考慮しなくなってしまう方もいます。

節税対策を目的にしていた

不動産投資は節税対策になる」という情報を聞いて、これからはじめてみようか迷っている方もいるでしょう。

ですが、実際に不動産投資の節税効果をきちんと理解している人は少数派です。

不動産投資で節税できる税金
  • 住民税・所得税
  • 相続税・贈与税

住民税・所得税に関しては、ワンルームマンションを一部屋所有したくらいでは大して節税効果を体験できません。減価償却費が少なく、大して経費もかからないからです。

 減価償却費とは、不動産の購入費用を購入した年の経費として考えるのではなく、何年にも分割して経費計上できる制度です。

また、所得税・住民税を節税するには不動産投資の業績を赤字にする必要があります

節税目的で赤字経営を続けてしまうと、給与や貯蓄を圧迫する結果になりうるので注意しましょう。

節税対策よりも、不動産投資で所得を増やすことを目指すのがおすすめです。

不動産投資で失敗する人の特徴

不動産投資で失敗する人の特徴を紹介

不動産投資で失敗する人の特徴
  • 学習時間が圧倒的に少ない
  • 念入りな計画や目標がない
  • 投資に対する経験が少ない

不動産投資で失敗する人の特徴は上記の3つです。それぞれ詳しく解説していきます。

失敗する人の特徴を避ければ、不動産投資の失敗率を下げられるでしょう。

学習時間が少ない

不動産投資には専門用語利回り税金などさまざまな知識が必要です。

しっかりと知識がない状態で不動産屋の言うことを鵜呑みにしてしまうと、失敗する可能性が高めてしまうこともあるので注意しましょう。

不動産屋の言うことを鵜呑みにしてしまうと、不良物件を掴まされる可能性があります。

実際に不動産投資をはじめる前に、本やWebサイト、セミナーなどである程度の知識をつけておきましょう。

念入りな計画や目標がない

不動産投資で失敗する人の特徴

念入りな計画や不動産投資に対する目標がハッキリしていない方も要注意です。

税金ローンの返済、物件が老朽化した際の修繕費用など、数十年間にわたる収支シミュレーションを行いましょう。

空室リスクや将来的なリフォームのために、家賃収入を貯蓄しておくと良いでしょう。

 家賃収入を全額使ってしまうと、突発的な支出を給与や貯蓄から補填しなければなりません。

また、目標設定をしっかりとしておくべきです。「何年後に物件を売却する」や「ここまでローンを返済したら次の物件に投資する」など、投資に対する明確な目標設定をしましょう。

具体的な目標設定をすると、不動産投資に対するモチベーションを保てますよ。

不動産投資で失敗した場合の対処法

不動産投資で失敗した場合の対処法

不動産投資で失敗した場合の相談相手
  • 投資用マンション被害対策弁護団
  • NPO法人 不動産トラブル解決センター
  • 独立行政法人 国民生活センター
  • 一版社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会

不動産投資をはじめた後に「失敗してしまった…」と思った場合は、早急に上記の相談相手に相談しましょう。

こちらでご紹介している4つの相談相手は、不動産のトラブル全般に対して対応しています。

完全に失敗する前や、詐欺などのトラブルにも対応してもらえるのでぜひ活用してみてください。

初心者の方で相談先がわからず、どんどん取り返しのつかない状況に陥る方も少なくありません。

わからないことなど、少しでも不安を感じることがあれば適切な相手に相談してみましょう。

不動産投資の失敗率を下げる方法

不動産投資の失敗率を下げる方法

不動産投資の失敗率を下げる方法
  • 物件のクオリティよりも立地を優先する
  • 信頼できる管理会社と契約する
  • 無理のない範囲で融資を受ける

不動産投資の失敗率を下げる方法は上記の3つです。失敗率を下げる方法とは、言い換えれば成功率を上げる方法だと言えます。

不動産投資初心者の方はできるだけ成功率を高めることを意識しましょう。

物件のクオリティよりも立地を優先する

不動産投資では、物件よりも立地が重要だと言われています。

どんなにハイクオリティの物件でも、駅からの距離が遠いなどの悪条件が重なれば空室リスクが高まります。

 空室リスクが続けば家賃収入が得られず、ローンの返済に追われてしまいます。

一方、多少クオリティが低い物件だとしても、駅近や周辺環境が整っているなどの好条件が重なれば賃貸需要が高まります。

仮に築年数が古い物件だとしても、リフォームをすれば改善できるのがポイントです。

物件はリフォームなどで改善できますが、立地はお金をかけても改善できないのが難点です。

信頼できる管理会社と契約する

不動産投資の失敗率を下げる方法

信頼できる管理会社に物件の管理を依頼するのも重要です。入居者募集審査など、物件の管理業務のほとんどを依頼するので、確かな実績を持つ業者を選択するべきだと言えます。

管理会社が悪いと入居者募集がうまくいかず、空室状態が続くケースもあります

インターネットなどを駆使して、口コミや実績から自分で管理会社を探すのがおすすめです。

無理のない範囲で融資を受ける

不動産投資の失敗率を下げる方法

物件を購入する際に金融機関から融資を受ける人がほとんどですが、上限いっぱいの金額を融資してもらうのはやめましょう

上限で融資を受けるということは、毎月の返済額も大きくなってしまいます。

毎月の返済額が大きいと、予想外の出費が発生したときに対応できなくなる可能性があります。

収支シミュレーションをしながら、余裕のある範囲で融資を受けるのがおすすめです。

おすすめ不動産投資会社7選

RENOSY

GAテクノロジーズ

おすすめポイント
  • RENOSYが物件の管理業務を代行 | 初心者にもおすすめ
  • 不動産投資の売上実績2年連続No.1
  • 専用アプリで物件を簡単管理
  • 初回面談後、5万円相当のAmazonギフト券がもらえる

RENOSYは、不動産投資の売上実績2年連続No.1で、入居率は99.5%であり、高い実績を誇っています。

RENOSYでは、入居者の募集から、クレーム対応までを代行してくれるため、管理の時間を大幅に節約できます。それでも、専用アプリによって、物件の状況把握がいつでもできるため便利です。

 家賃収入を受け取り、アプリで状況を把握するだけですので初心者にもかなりおすすめです。

RENOSYでは、厳しい条件を満たした、賃貸需要が高く安定した利回りを狙える主要都市部の物件を所有しています。特に条件の良い物件のみを仕入れているので、長期で安定的に運用できるでしょう。

評判もよく、「ネットで選ばれている不動産投資会社」「安心・信頼できる不動産投資会社」「友人に紹介したい不動産投資会社」の3部門で1位を獲得しています。

投資初心者の方には、難しい管理業務のないRENOSYがおすすめです。興味を持ったら気軽に面談で話を聞いてみましょう。
会社名 株式会社GA technologies
所在地 東京都港区六本木3-2-1 住友不動産六本木グランドタワー40F
設立 2013年3月12日
入居率 99.5%(2021年2月時点)

出典:RENOSY公式サイト

グローバル・リンク・マネジメント

グローバル・リンク・マネジメント

おすすめポイント
  • マンション経営のプロフェッショナル!開発から販売、管理まで1社で提供!
  • 入居率は6年連続99%超え
  • 紹介・リピート率71.3%
  • 不動産投資セミナーを毎日開催!参加後アンケートで1500円のAmazonギフト券

グローバル・リンク・マネジメントは、マンションの開発から販売、賃貸管理までを行うマンション経営のプロフェッショナルです。

 マンションに関することは全てグローバル・リンク・マネジメントに依頼でき、投資経験の少ない人も安心できます。

マンション経営の専門家として、周辺調査やエリアの開発計画、今後の需要に関しても独自のリサーチを行なっています。

グローバル・リンク・マネジメントの入居率は7年連続99%超え紹介・リピート率も71.3%となっており、実績と評判も申し分ありません。

毎日開催のセミナーで不動産投資について学べますので、まず不動産投資の勉強から始めたいという方には特におすすめです。
会社名 株式会社グローバル・リンク・マネジメント
所在地 東京都渋谷区道玄坂1丁目12番1号
渋谷マークシティウエスト21階
設立 2005年3月
入居率 98.27%(2021年11月1日現在)

出典:グローバル・リンク・マネジメント公式サイト
※7 2021年11月1日現在

FJネクスト

FJネクスト

おすすめポイント
  • マンションの立地を徹底厳選!入居者が集まりやすい
  • 人気の独自ブランドのガーラマンションシリーズ
  • 入居率99.0%!
  • 首都圏投資用マンション供給ランキング2年連続No.1!

FNネクストは創業41年の東証一部上場企業で、41年の歴史をもとに、マンションの立地について厳選を重ねており、入居者が集まりやすいのが魅力になっています。

独自ブランドの「ガーラマンションシリーズ」が特に有名で、立地は最寄り駅から数分以内とこだわりがあり、2021年6月現在で入居率は99.0%と高い水準を誇っています。

FJネクスト独自ブランド:ガーラマンションシリーズ
  • ガーラマンションシリーズ:都市部の一人暮らし向けマンション
  • ガーラ・レジデンスシリーズ:ファミリー層向けマンション

首都圏の投資用マンションの供給ランキングは2年連続1位で、実績も確かなため、確実性の高い投資が期待できます。

    人口減のトレンドを踏まえたうえで、需要の高い立地の投資に注力した会社です。
    会社名 株式会社FJネクストホールディングス
    所在地 東京都新宿区⻄新宿六丁目5番1号
    新宿アイランドタワー11F
    設立 1980年7月
    入居率 99.0%

    出典:FJネクスト公式サイト

    利回り不動産

    利回り不動産

    おすすめポイント
    • 少額から不動産投資!1口1万円からの新サービス!
    • 投資後の不動産の賃貸管理や運用の手間がかからない
    • 不動産クラウドファンディングサービス
    • マスターリース契約による空室保証がある

    利回り不動産は、2021年からサービス提供を開始した新しい不動産クラウドファンディング型のサービスです。

    複数の不動産に分散して投資することにより、空室リスクや老朽化の対応など不安要素を分散させることが可能です。

     通常多額の資金が必要な不動産を1口1万円の少額から始められるので、大幅な元本割れ等のリスクを軽減できます。

    投資した後の不動産の賃貸管理や運用の手間がかからないので、副業として始めたいサラリーマンの方にもピッタリでしょう。

    会社名 株式会社ワイズホールディングス
    所在地 東京都港区虎ノ門4丁目3番1号
    城山トラストタワー33階
    設立 平成26年8月
    入居率 -

    出典:利回り不動産公式サイト

    日本財託

    日本財託

    おすすめポイント
    • 仲介手数料は0円
    • 入居率は98.47%&管理戸数は24,515戸※8
    • 販売から管理、運営までの一貫したサービスを提供
    • 無料個別相談会・投資セミナーを定期的に開催

    日本財託の入居率は98.47%です。全国平均が81%であることを考えると、高い水準であることが分かります。販売から管理、運営までの一貫したサービスを提供してくれるので安心して任せられます。

     一般には出回っていない非公開の物件も保有しているので、質の高い物件に出会えるかもしれません。

    販売される不動産は仲介手数料0円で購入することが可能なため、費用を抑えて不動産投資ができます。

    無料個別相談会では資産形成プランを無料で作成してくれるので、何を相談したら良いか分からない方にもおすすめです。
    会社名 株式会社日本財託
    所在地 東京都新宿区西新宿1-22-2
    新宿サンエービル9F・10F・13F
    設立 1990年10月
    入居率 98.47%(2021年9月現在)

    出典:日本財託
    ※8 2021年9月現在

    トーシンパートナーズ

    トーシンパートナーズ

    おすすめポイント
    • 創業30年以上、275棟13,700戸を超えるコンサルティング・管理を行ってきた実績※6
    • 入居率は97.4%と高い水準
    • 入居者審査契約の代行で家賃滞納リスクを軽減
    • マンション経営がゼロからわかる スタートブックを無料プレゼント
    • 平均的な利回りは約4%※7

    トーシンパートナーズは、創業30年以上、275棟13,700戸を超えるコンサルティング・管理を行ってきた実績で、豊富なノウハウを持っています。

     平均的な利回りは約4%なので、少ない資金でもしっかり利回りが出せる点が大きな魅力です。

    山手線や中央線、京王線などの人気沿線を中心に駅徒歩10分圏内というこだわりぬいた立地条件を設けており、入居率は97.4%と高い水準です。

    入居者審査契約の代行を行っており、管理代行システムと借り上げシステムの2種類のマネジメントシステムを選べます。
    会社名 株式会社トーシンパートナーズ
    所在地 東京都武蔵野市吉祥寺本町1-33-5
    設立 1989年2月18日
    入居率 97.4%

    出典:トーシンパートナーズ公式サイト
    ※7 公式サイトの文言による

    まとめ

    ここまで、不動産投資の失敗率や失敗例について解説してきました。

    これから不動産投資をはじめる初心者の方でも、失敗する人の特徴や失敗例から対策を練れば、失敗率を限りなく下げられるでしょう。

    また、不動産投資で借金を背負う可能性は多少なりともあります。

    投資をはじめる前はもちろん、はじめた後も常に本やブログ、セミナーなどで常に勉強する姿勢を持ちましょう。

    ぜひこの記事を参考にして、不動産投資の失敗率をゼロに近づけてみてください。
    ・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
    ・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等の仕様等について何らかの保証をするものではありません。本記事で紹介しております商品・サービスの詳細につきましては、商品・サービスを提供している企業等へご確認くださいますようお願い申し上げます。
    ・本記事の内容は作成日または更新日現在のものです。本記事の作成日または更新日以後に、本記事で紹介している商品・サービスの内容が変更されている場合がございます。
    ・本記事内で紹介されている意見は個人的なものであり、記事の作成者その他の企業等の意見を代表するものではありません。
    ・本記事内で紹介されている意見は、意見を提供された方の使用当時のものであり、その内容および商品・サービスの仕様等についていかなる保証をするものでもありません。
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