不動産投資の失敗例と対策を徹底解説｜初心者でも失敗率は下げられる

これから不動産投資に挑戦しようか迷っている人の中には、失敗率や失敗した場合どうなるのかを気にしている方もいるでしょう。

ネットでさまざまな失敗例が紹介されているため、失敗を恐れて挑戦できずにいる方も多いのではないでしょうか？

初心者の方でも失敗例に対するしっかりとした対策を練れば、限りなく失敗率は下げられます。

そこで今回は、不動産投資の失敗例を紹介。また、失敗談に基づいた対策法も紹介しています。

不動産投資の失敗率を下げる方法もあわせて紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資の失敗率は何％？

不動産投資の失敗率はどれくらいなのか調べている人もいるでしょう。

ですが、不動産投資の失敗率、成功率に関する明確なデータは存在しません。

失敗率や成功率を気にするのではなく、いかに成功率を上げるかを考えましょう。

不動産投資で失敗したら借金を背負う？

不動産投資の失敗をイメージしたときに多額の借金をイメージする方もいるでしょう。

自己資金のみで不動産投資の初期費用をまかなえる人は少数派です。またローンの残債が残ってしまうまでの代表的なパターンは以下の通りです。

上記の例からわかることは、最終的に赤字になっているということです。

不動産投資では、最終的に赤字になった場合を失敗だと考えます。

運用中に赤字になったとしても、対策をして改善できれば失敗ではありません。

不動産投資でよくある失敗例と対策

不動産投資でよくある失敗例を7つピックアップしました。

これから不動産投資に挑戦しようと考えている方は、失敗例だけでなく対策についても覚えておきしょう。

代表的な失敗例に対する対策がわかれば、不動産投資の失敗率を下げられます。

念入りなシミュレーションをしなかった

不動産投資は家賃収入を得るために行う人がほとんどです。

家賃収入という利益に対してさまざまな経費がかかり、購入前にしっかりとした収支シミュレーションをしない方の多くは失敗している傾向にあります。

さまざまなコストを差し引いた利回りを実質利回りといいます。不動産投資では実質利回りを重要視する必要があり、不動産サイトなどで公開されている利回りは表面利回りです。

物件の購入価格に対してどのくらいの家賃収入を得られるか、が表面利回りです。

空室リスクが発生した場合でも対応できるように、毎月の家賃収入を使い切らないのもポイントです。

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修繕費用を考えずに中古物件に手を出してしまった

築年数が古い物件は購入費用が安く抑えられるので、高利回りだと勘違いする方も少なくありません。

ですが、実際には購入した状態では借り手が見つかりにくく、大規模な修繕（リフォーム）が必要となる場合があります。

築40年以上の物件には部屋全体のリフォームが必要だとされていて、600万円以上の修繕費用がかかります。

また、築20年前後の物件なら水回りのリフォームだけで済む場合がほとんどですが、水回りを全入れ替えした場合、200万円程度の資金が必要です。

いずれにせよ、リフォームには数百万円程度の資金が必要となります。したがって、中古物件を購入する場合は「どれくらいのリフォーム費用がかかるのか」を把握しておくべきだと言えます。

リフォーム費用も加味した収支シミュレーションを行いましょう。

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出口戦略まで考えずに投資してしまった

不動産投資のローンは、平均して30年～40年間支払い続けます。

ローンの返済後は家賃収入のほとんどが手元に残るようになりますが、人によってはいつ売却するかも考えるべきです。

築年数が経過すると建物の修繕費用がある程度必要となってきます。前述でもご紹介した通り、リフォームの規模は築年数が古くなるほど大きくなります。

したがって、相続・贈与などを考えていない方は「いつ頃までに売却するか」も事前に決めておくのがおすすめです。

物件の賃貸物件としての運用期間や、売却時期をあらかじめ考えておくことを出口戦略と言い表します。

数十年後も売却しやすいエリアの物件を購入するのがおすすめです。

物件の管理を甘く見ていた

不動産を賃貸物件として運用する場合、自分で管理するか管理会社に委託するかの2種類の方法から選択する必要があります。

管理会社に委託するとその分コストがかかるため、自分で管理しようと思う人も少なくありません。

賃貸用の物件として個人で管理するためには、豊富な知識や時間が必要となります。

特に入居者の募集は、不動産の管理・運用のプロである管理会社に任せたほうがいいでしょう。

よっぽど知識に自信のある方以外は、多少のコストがかかっても管理会社に委託するのがおすすめです。

サブリース契約について勘違いしていた

不動産投資の手法としてサブリース契約を選択する方もいますが、契約内容をしっかりと確認せずに契約するのはやめましょう。

サブリース契約とは、物件のオーナーから借り上げ、借り手に対して物件を転貸しするサービスを指します。

一見メリットしかないように思えますが、契約書の内容には注意が必要です。

• 定期的な賃料の見直しについて
• 免責期間について

以上に2点に関しては、事前にしっかりと確認しておきましょう。免責期間とは、借り手が退去してから入居者が見つかるまでの期間を指し、その期間は家賃保証がされません。

免責期間は、半年から1年程度に設定されているケースがほとんどです。絶対に確認すべき事項は上記の2つです。

そのほかにも解約条件や広告費・原状回復費用の負担についてなど、いくつか確認すべきことはありますが、まずは上記の2点を確認しましょう。

不動産会社の言うことを鵜呑みにしてしまった

初心者の方で、不動産会社に言われた情報を鵜呑みにしてしまう方の多くが失敗しています。

不動産投資に対する知識が少ないがゆえに、不動産会社から言われた良い情報のみを信じてしまうのです。

信頼できる不動産会社なら問題ありませんが、中にはそういった悪徳業者もいるのでご注意ください。

不動産投資を始める前に、本やWebサイト、セミナーなどである程度知識をつけておくのがおすすめです。

また、いい情報のみを鵜呑みにして、自分にとって都合のいい予測をしないようにしましょう。

表面利回りばかりを見て、空室リスクなどを考慮しなくなってしまう方もいます。

節税対策を目的にしていた

「不動産投資は節税対策になる」という情報を聞いて、これからはじめてみようか迷っている方もいるでしょう。

ですが、実際に不動産投資の節税効果をきちんと理解している人は少数派です。

住民税・所得税に関しては、ワンルームマンションを一部屋所有したくらいでは大して節税効果を体験できません。減価償却費が少なく、大して経費もかからないからです。

また、所得税・住民税を節税するには不動産投資の業績を赤字にする必要があります。

節税目的で赤字経営を続けてしまうと、給与や貯蓄を圧迫する結果になりうるので注意しましょう。

節税対策よりも、不動産投資で所得を増やすことを目指すのがおすすめです。

不動産投資で失敗する人の特徴

不動産投資で失敗する人の特徴は上記の3つです。それぞれ詳しく解説していきます。

失敗する人の特徴を避ければ、不動産投資の失敗率を下げられるでしょう。

学習時間が少ない

不動産投資には専門用語や利回り、税金などさまざまな知識が必要です。

しっかりと知識がない状態で不動産屋の言うことを鵜呑みにしてしまうと、失敗する可能性が高めてしまうこともあるので注意しましょう。

不動産屋の言うことを鵜呑みにしてしまうと、不良物件を掴まされる可能性があります。

実際に不動産投資をはじめる前に、本やWebサイト、セミナーなどである程度の知識をつけておきましょう。

念入りな計画や目標がない

念入りな計画や不動産投資に対する目標がハッキリしていない方も要注意です。

税金やローンの返済、物件が老朽化した際の修繕費用など、数十年間にわたる収支シミュレーションを行いましょう。

空室リスクや将来的なリフォームのために、家賃収入を貯蓄しておくと良いでしょう。

また、目標設定をしっかりとしておくべきです。「何年後に物件を売却する」や「ここまでローンを返済したら次の物件に投資する」など、投資に対する明確な目標設定をしましょう。

具体的な目標設定をすると、不動産投資に対するモチベーションを保てますよ。

不動産投資で失敗した場合の対処法

不動産投資をはじめた後に「失敗してしまった…」と思った場合は、早急に上記の相談相手に相談しましょう。

こちらでご紹介している4つの相談相手は、不動産のトラブル全般に対して対応しています。

完全に失敗する前や、詐欺などのトラブルにも対応してもらえるのでぜひ活用してみてください。

初心者の方で相談先がわからず、どんどん取り返しのつかない状況に陥る方も少なくありません。

わからないことなど、少しでも不安を感じることがあれば適切な相手に相談してみましょう。

不動産投資の失敗率を下げる方法

不動産投資の失敗率を下げる方法は上記の3つです。失敗率を下げる方法とは、言い換えれば成功率を上げる方法だと言えます。

不動産投資初心者の方はできるだけ成功率を高めることを意識しましょう。

物件のクオリティよりも立地を優先する

不動産投資では、物件よりも立地が重要だと言われています。

どんなにハイクオリティの物件でも、駅からの距離が遠いなどの悪条件が重なれば空室リスクが高まります。

一方、多少クオリティが低い物件だとしても、駅近や周辺環境が整っているなどの好条件が重なれば賃貸需要が高まります。

仮に築年数が古い物件だとしても、リフォームをすれば改善できるのがポイントです。

物件はリフォームなどで改善できますが、立地はお金をかけても改善できないのが難点です。

信頼できる管理会社と契約する

信頼できる管理会社に物件の管理を依頼するのも重要です。入居者募集や審査など、物件の管理業務のほとんどを依頼するので、確かな実績を持つ業者を選択するべきだと言えます。

管理会社が悪いと入居者募集がうまくいかず、空室状態が続くケースもあります。

インターネットなどを駆使して、口コミや実績から自分で管理会社を探すのがおすすめです。

無理のない範囲で融資を受ける

物件を購入する際に金融機関から融資を受ける人がほとんどですが、上限いっぱいの金額を融資してもらうのはやめましょう。

上限で融資を受けるということは、毎月の返済額も大きくなってしまいます。

毎月の返済額が大きいと、予想外の出費が発生したときに対応できなくなる可能性があります。

収支シミュレーションをしながら、余裕のある範囲で融資を受けるのがおすすめです。

おすすめ不動産投資会社7選

RENOSY

RENOSYは、不動産投資の売上実績2年連続No.1で、入居率は99.5％であり、高い実績を誇っています。

RENOSYでは、入居者の募集から、クレーム対応までを代行してくれるため、管理の時間を大幅に節約できます。それでも、専用アプリによって、物件の状況把握がいつでもできるため便利です。

RENOSYでは、厳しい条件を満たした、賃貸需要が高く安定した利回りを狙える主要都市部の物件を所有しています。特に条件の良い物件のみを仕入れているので、長期で安定的に運用できるでしょう。

評判もよく、「ネットで選ばれている不動産投資会社」「安心・信頼できる不動産投資会社」「友人に紹介したい不動産投資会社」の３部門で１位を獲得しています。

投資初心者の方には、難しい管理業務のないRENOSYがおすすめです。興味を持ったら気軽に面談で話を聞いてみましょう。

出典：RENOSY公式サイト

グローバル・リンク・マネジメント

グローバル・リンク・マネジメントは、マンションの開発から販売、賃貸管理までを行うマンション経営のプロフェッショナルです。

マンション経営の専門家として、周辺調査やエリアの開発計画、今後の需要に関しても独自のリサーチを行なっています。

グローバル・リンク・マネジメントの入居率は7年連続99％超え、紹介・リピート率も71.3％となっており、実績と評判も申し分ありません。

毎日開催のセミナーで不動産投資について学べますので、まず不動産投資の勉強から始めたいという方には特におすすめです。

出典：グローバル・リンク・マネジメント公式サイト
※7　2021年11月1日現在

FJネクスト

FNネクストは創業41年の東証一部上場企業で、41年の歴史をもとに、マンションの立地について厳選を重ねており、入居者が集まりやすいのが魅力になっています。

独自ブランドの「ガーラマンションシリーズ」が特に有名で、立地は最寄り駅から数分以内とこだわりがあり、2021年6月現在で入居率は99.0％と高い水準を誇っています。

首都圏の投資用マンションの供給ランキングは２年連続１位で、実績も確かなため、確実性の高い投資が期待できます。

人口減のトレンドを踏まえたうえで、需要の高い立地の投資に注力した会社です。

出典：FJネクスト公式サイト

利回り不動産

利回り不動産は、2021年からサービス提供を開始した新しい不動産クラウドファンディング型のサービスです。

複数の不動産に分散して投資することにより、空室リスクや老朽化の対応など不安要素を分散させることが可能です。

投資した後の不動産の賃貸管理や運用の手間がかからないので、副業として始めたいサラリーマンの方にもピッタリでしょう。

出典：利回り不動産公式サイト

日本財託

日本財託の入居率は98.47％です。全国平均が81％であることを考えると、高い水準であることが分かります。販売から管理、運営までの一貫したサービスを提供してくれるので安心して任せられます。

販売される不動産は仲介手数料0円で購入することが可能なため、費用を抑えて不動産投資ができます。

無料個別相談会では資産形成プランを無料で作成してくれるので、何を相談したら良いか分からない方にもおすすめです。

出典：日本財託
※8　2021年9月現在

トーシンパートナーズ

トーシンパートナーズは、創業30年以上、275棟13,700戸を超えるコンサルティング・管理を行ってきた実績で、豊富なノウハウを持っています。

山手線や中央線、京王線などの人気沿線を中心に駅徒歩10分圏内というこだわりぬいた立地条件を設けており、入居率は97.4％と高い水準です。

入居者審査契約の代行を行っており、管理代行システムと借り上げシステムの2種類のマネジメントシステムを選べます。

出典：トーシンパートナーズ公式サイト
※7　公式サイトの文言による

まとめ

ここまで、不動産投資の失敗率や失敗例について解説してきました。

これから不動産投資をはじめる初心者の方でも、失敗する人の特徴や失敗例から対策を練れば、失敗率を限りなく下げられるでしょう。

また、不動産投資で借金を背負う可能性は多少なりともあります。

投資をはじめる前はもちろん、はじめた後も常に本やブログ、セミナーなどで常に勉強する姿勢を持ちましょう。

ぜひこの記事を参考にして、不動産投資の失敗率をゼロに近づけてみてください。