不動産売却にかかる税金の計算方法は?シミュレーションも紹介

不動産を売却するには、税金がかかります。実際に売却する際にどのくらいの税金がかかるのか、事前にわかって準備しておくに越したことはありません。

しかし、不動産売却時にかかる税金は、素人にとっては少し複雑です。どんな税金がどれくらいかかるのか、知っている方は少ないのではないでしょうか。

そこでこの記事では、不動産売却にかかる税金について徹底解説具体的にどれくらいの金額がかかるのかについても詳しく紹介していきます。

不動産売却時における税金の計算方法や、シミュレーションも紹介するので、参考にしてみてくださいね。
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不動産売却にかかる3つの税金

不動産売却にかかる3つの税金

不動産を売却する時には、複数の税金を支払うこととなります。まずは、どんな種類の税金を支払うのかを見ていきましょう。

印紙税

不動産売買の契約書を作る時は、印紙を貼らなければなりません。それが印紙税です。

通常契約書は、売主、買主に1通ずつ、計2通保管します。印紙税は、売主と買主が折半で費用を負担することが多いです。

印紙税の金額は、不動産の売買代金よって変わります。詳しくは次の章で説明しますね。

登録免許税

不動産売却にかかる3つの税金

不動産を購入した際、住宅ローンを組んで自宅に抵当権をつけているなら、抵当権抹消のために登録免許税が必要です。

「ローンを組んでいない」、「抵当権をつけていない」のであれば、登録免許税は発生しません。

抵当権とは、簡単に言うとローンを払えなくなった時の担保のこと。売却する際には抵当権を消さなければなりません。

譲渡所得税(住民税、復興特別所得税)

不動産売却にかかる3つの税金

譲渡所得税が発生するのは、不動産の購入時よりも売却時に高い値段がついたときです。売却時に利益が出たときのみ「譲渡所得」となります。

譲渡所得税とは、譲譲渡所得から出した所得税と住民税、復興特別所得税を足したもののこと。不動産売却にかかる税金の中で、1番大きな負担となるでしょう。

 譲渡所得の出し方は、「売却価額−(取得費+譲渡費用)-特別控除額」で計算します。

「譲渡費用」には、売却時にかかった諸経費を含め算出していきましょう。

譲渡所得税については少しややこしいので、「不動産売却にかかる税金の計算方法」の章で詳しく説明していきます。

不動産売却にかかる税金の額はどのくらい?

不動産売却にかかる税金の金額は?

ここからは、不動産売却にかかるそれぞれの税金の金額が、実際にどれくらいなのかを説明していきます。

印紙税

印紙税は、契約書に記載する売買代金によって金額が決まっています。出た利益にかかるわけではありません。

また、不動産譲渡、建設工事に関する契約書には、平成9年から印紙税率軽減措置がなされています。表で確認してみてください。

金額 税率 平成26年4月1日から令和4年3月31日の軽減税率 平成9年4月1日から平成26年3月31日の軽減税率
1万円未満 非課税 非課税 非課税
1万円超え10万円以下 200円 200円 200円
10万円超え50万円以下 400円 200円 400円
50万円超え100万円以下 1000円 500円 1000円
100万円超え500万円以下 2000円 1000円 2000円
500万円超え1000万円以下 1万円 5000円 1万円
1000万円超え5000万円以下 2万円 1万円 1万5000円
5000万円超え1億円以下 6万円 3万円 4万5000円
1億円超え5億円以下 10万円 6万円 8万円
5億円超え10億円以下 20万円 16万円 18万円
10億円超え50億円以下 40万円 32万円 36万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円 54万円
契約金の記載がないもの 200円 200円 200円

出典:国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

金額が大きくなるにつれ、印紙の額も上がっていきます。ただ、そこまで大きな負担にはならない額ですね。

本来軽減税率は令和2年3月31日まで適用予定でしたが、令和4年3月31日まで延長されることになりました。

登録免許税

不動産売却にかかる税金の金額は?

登録免許税は、不動産一つにつき1000円と決まっています。抵当権を設定している不動産が一つなら、1000円で済みます。

ただし、土地に抵当権を設定していて、土地が二筆に分かれている場合は2000円かかるので、ご注意ください。

ここも大きな負担にはならない金額ですね。ほとんどの取引が1000円〜5000程度で済むでしょう。

譲渡所得税(住民税、復興特別所得税)

譲渡所得税率は、不動産を売却した年の1月1日の時点で、その家に住んだ年数が、5年以上か5年以下かで変わってきます。

住んでいた年数が5年を超える場合は「長期譲渡所得」5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。税率は以下のとおりです。

住んでいた年数 5年以下(短期譲渡所得) 5年以上(長期譲渡所得)
所得税率 30% 15%
住民税率 9% 5%

5年以上住んでから売却したほうが、所得税、住民税どちらの税率も低くなることがわかりますね。また、復興特別所得税として、所得税の2.1%を納付することになっています。

平成25年から令和19年まで、東日本大震災の復興所得税の納付が義務付けられています。

マイホーム売却時の税率特別控除の特例

マイホーム売却時の税率控除特例

ここまで売却時に払う各税金の金額を説明しましたが、1番大きな負担となりえるのが、譲渡所得税でした。

しかし、その譲渡所得税には、「マイホーム特別控除の特例」が適用される場合があります。それでは、適用条件を詳しく説明していきます。

住んでいる物件を売却する場合に控除特例が適用される

マイホーム控除特例は、以下の条件に当てはまる場合のみ適用されますので、確認してみてください。

マイホーム控除特例適用要件
  • 売主が実際に住んでいる物件であること。
  • 以前住んでいた物件であれば、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売ること。
  • 物件を取り壊したときは、取り壊した日から1年以内、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売ること。
  • また、取り壊した後の敷地を駐車場などで活用していないこと。
  • 売った日の前年もしくは前々年にマイホーム特例、交換や買換特例を受けていないこと。
  • 売った不動産、土地が、他の控除特例などを受けていないこと。
  • 災害での滅失は、住まなくなった日から3年を経過する年の年末(12月31日)までに売ること。
  • 売買相手が親族や関係のある法人などではないこと。

出典:国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

不動産を売却する本人が実際に住んでいて、買主が親族や特別な関係でないことなどが適用条件です。

お得な条件なので、これを悪用する人がいないように、適用条件をしっかり決めています。

3000万円特別控除の特例

マイホーム売却時の税率控除特例

上のマイホーム控除特例適用要件に当てはまる取引であれば、何年住んだかは関係なく、譲渡所得から3000万円が控除されます。

ただし、以下の条件に当てはまる物件の場合、この特別控除は受けれませんので、要注意です。

3000万円特別控除不適用条件
  • この特例を受けるためだけに入居したとみられる物件。
  • 仮住まいや一時的な住まいとして入居した物件。
  • 別荘など、趣味や休暇を過ごすのための物件。

出典:国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

投資用物件などもマイホームではないので、3000万円特別控除の特例は受けられません。

この特別控除の特例は、納付すべき税金がかなり安く済むので、ありがたい制度ですね。

10年以上居住していた物件譲渡の場合の控除特例

マイホーム売却時の税率控除特例

不動産を売った年の1月1日時点で10年以上住んだ物件であれば、3000万円控除だけでなく、さらに税率が低くなる制度があります。

課税所得から3000万円を引いた後に残った譲渡所得の税率は、以下です。

所得金額 6000万円までの部分 6000万円を超える部分
所得税 10% 15%
住民税 4% 5%

一つの物件にしばらくの間は住んでから売却した方が、納付する税金の金額は抑えることが可能です。

住んだ年数が5年以下で売ってしまう短期譲渡税率と比べると、3分の1程度の税率で計算できることになりますね。

不動産売却にかかる税金の計算方法

不動産売却にかかる税金の計算方法

印紙税の金額や登録免許税の金額については、先ほど紹介した表で簡単に金額を出すことができるでしょう。厄介なのは、譲渡所得税です。こちらで計算方法を紹介していきます。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税を知るには、先に譲渡所得を計算して出す必要があります。計算式は、冒頭にも軽く紹介したこちらです。

 売却価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(3000万円)= 譲渡所得金額

取得費は、不動産を購入した金額です。譲渡費用には、売却するためにかかった諸経費登録免許税や印紙税司法書士代金仲介手数料も含みます。

住んでいた物件であれば、そこからさらに3000万円を引くことができます。そうして算出された金額に、上で紹介した、住んだ年数によって変わる税率を当てはめましょう。

住んだ年数 5年以下 5年以上10年以下 10年以上6000万円まで 10年以上6000万円超え
所得税率 譲渡所得×30% 譲渡所得×15% 譲渡所得×10% 譲渡所得×15%
住民税率 譲渡所得×9% 譲渡所得×5% 譲渡所得×4% 譲渡所得×5%

それぞれ、当てはまる税率をかけて出た所得税に、2.1%をかけて出る数字が復興特別所得税です。復興特別所得税は、どの条件でも所得税×2.1%となります。

文字だけ羅列してもわかりにくいので、次の章でシュミレーションをしてみました。これでだいぶイメージしやすくなるはずです。

不動産売却にかかる税金のシミュレーション

不動産売却にかかる税金のシュミレーション

それでは、実際に不動産を売却すると、払う税金がどれくらいになるのか、シュミレーションをしてみましょう。

長期譲渡」の場合と、「短期譲渡」の場合、両方でシュミレーションしてみます。参考にしてみてくださいね。

15年住んだ一戸建てを1億5000万円で売却し、5000万円の所得があった場合

不動産売却にかかる税金のシュミレーション

15年住んだ一戸建てを1億5000万円で売却し、購入した金額より5000万円高く利益が出た場合のシュミレーションをしてみます。

ここでのポイント
  • 住んでいたから3000万円特別控除の特例が受けられる
  • 15年住んでいたので、残りの2000万円にはより低い税率が適用され、所得税率10%、住民税率は4%
  • 契約金額は1億5000万円だから、印紙税は6万円
  • 抵当権は土地と建物についていたので、登録免許税は2つ抹消で2000円

実際に住んでいれば、3000万円控除を受けることができます。

さらに、10年以上の15年住んでいたので、譲渡所得の5000万円から3000万円を引いた2000万円には、より低い税率がかけられることとなります。

所得税 2000万円×10%=200万円
住民税 2000万円×4%=80万円
復興所得税 所得税(200万円)×2.1%=4万2000円
合計 284万2000円

284万2000円が、譲渡所得の税金です。印紙税と登録免許税を足してみると、

 284万2000円+6万円+2000円=290万4000円

290万4000円が、15年住んだ一戸建てを1億5000万円で売却して、5000万円の利益が出た時にかかる税金の額です。

住んだ年数が15年だったので、譲渡所得税には10年以上住んだ時の安い税率が適用されました。

3年住んだマンションを9000万円で売却して、4000万円の所得があった場合

不動産売却にかかる税金のシュミレーション

次は5年以下の短期譲渡、かつマンションの場合でシュミレーションをしてみましょう。

3年住んだマンションを9000万円で売買契約し、買った時の金額より4000万円の利益が出た場合で計算していきます。

ここでのポイント
  • 住んでいた物件は無条件に3000万円特別控除の特例が受けられる
  • 住んだのは5年以下で短期譲渡となるので、所得税率30%、住民税率は9%
  • 契約金額は9000万円だから、印紙税は3万円
  • 抵当権は部屋だけについているので、登録免許税は1つ抹消で1000円

住んでいた物件なので、5年以下でも3000万円の控除を受けることができます。ただし、短期譲渡により税率が先ほどよりも高くなり、所得税率が30%、住民税率は9%です。

譲渡所得4000万円から3000万円を控除した後の、残額1000万円に計算式を当てはめます。

所得税 1000万円×30%=300万円
住民税 1000万円×9%=90万円
復興所得税 所得税(300万円)×2.1%=6万3000円
合計 396万3000円

先ほどの5000万円の利益よりも少ない4000万円の利益でしたが、譲渡所得税は112万円高くなりました。

この合計金額に各税金を足せば、

 396万3000円+3万円+1000円=399万4000円

399万4000円が、マンション売却価格9000万円、利益は4000万円出た場合にかかる税金の額になります。

さっきの5000万円の利益よりも高い税金がかかることがわかりました。長く住んでから売るほうが、税金は安く済みますね。

よくある質問

不動産売却にはどんな税金がかかる?
印紙税・登録免許税・譲渡所得税(住民税+復興特別所得税)です。印紙税と登録免許税は問題なくわかりますが、譲渡所得税が若干ややこしいです。
不動産売却にかかる税金の金額は?
印紙税は高くても6万円程度、登録免許税は不動産一つにつき1000円です。譲渡所得税は、物件に住んだ年数や所得額などで変わってきます。
マイホーム売却時の税率特別控除の特例は?
住んでいた物件を売却するときは、3000万円を譲渡所得から引くことができ、10年以上住んでいれば残った所得の税率も安くなります。
不動産売却にかかる税金の計算方法は?
まずは「売却価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(3000万円)= 譲渡所得金額」で譲渡所得を算出し、その金額にそれぞれの税率をかけ計算します。
15年住んだ一戸建てを1億5000万円で売却し、5000万円の譲渡所得が出た場合は?
3000万控除を受け、印紙税6万円、登録免許税が2つ2000円、所得税率は10%、住民税率は4%で計算すると、かかる税金の合計は290万4000円です。
3年住んだマンションを9000万円で売って、4000万円の利益が出た場合は?
3000万控除を受け、印紙税3万円、登録免許税は1つで1000円、所得税率は30%、住民税率は9%で計算すると、かかる税金の合計は399万4000円です。
売却して損したら税金はかからない?
買った金額よりも低く売って損失が出た場合には、税金はかかりません。場合によっては、他の所得と損益通算もできます。

まとめ

この記事に書いてある表や計算式などを参考にすれば、不動産売却にかかる税金の種類と金額を、とても簡単に調べることができます。

譲渡所得税の計算は少しややこしいですが、表の通りに計算すれば、すんなりと金額を算出できそうです。

また、不動産売却の際に税金を抑えたいのであれば、5年、10年と長く住んでから売ったほうがいいこともわかりました。

3000万円控除という優しい制度もあるので、不動産売却の際には、税金が高すぎるということはないようです。

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