
不動産を売却するには、税金がかかります。実際に売却する際にどのくらいの税金がかかるのか、事前にわかって準備しておくに越したことはありません。
しかし、不動産売却時にかかる税金は、素人にとっては少し複雑です。どんな税金がどれくらいかかるのか、知っている方は少ないのではないでしょうか。
そこでこの記事では、不動産売却にかかる税金について徹底解説。具体的にどれくらいの金額がかかるのかについても詳しく紹介していきます。

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Contents
不動産売却にかかる3つの税金
不動産を売却する時には、複数の税金を支払うこととなります。まずは、どんな種類の税金を支払うのかを見ていきましょう。
税金一覧 | 内容 |
---|---|
印紙税 |
費用:1000円〜48万円 |
登録免許税 |
費用:1000円/不動産1件 |
譲渡所得税(住民税、復興特別所得税) |
費用:利益×税率(20%〜39%) |
印紙税
不動産売買の契約書を作る時は、印紙を貼らなければなりません。それが印紙税です。
通常契約書は、売主、買主に1通ずつ、計2通保管します。印紙税は、売主と買主が折半で費用を負担することが多いです。

登録免許税
不動産を購入した際、住宅ローンを組んで自宅に抵当権をつけているなら、抵当権抹消のために登録免許税が必要です。
「ローンを組んでいない」、「抵当権をつけていない」のであれば、登録免許税は発生しません。

譲渡所得税(住民税、復興特別所得税)
譲渡所得税が発生するのは、不動産の購入時よりも売却時に高い値段がついたときです。売却時に利益が出たときのみ「譲渡所得」となります。
譲渡所得税とは、譲譲渡所得から出した所得税と住民税、復興特別所得税を足したもののこと。不動産売却にかかる税金の中で、1番大きな負担となるでしょう。
「譲渡費用」には、売却時にかかった諸経費を含め算出していきましょう。

不動産売却にかかる税金の額はどのくらい?
ここからは、不動産売却にかかるそれぞれの税金の金額が、実際にどれくらいなのかを説明していきます。
印紙税
印紙税は、契約書に記載する売買代金によって金額が決まっています。出た利益にかかるわけではありません。
また、不動産譲渡、建設工事に関する契約書には、平成9年から印紙税率軽減措置がなされています。表で確認してみてください。
金額 | 税率 | 平成26年4月1日から令和4年3月31日の軽減税率 | 平成9年4月1日から平成26年3月31日の軽減税率 |
---|---|---|---|
1万円未満 | 非課税 | 非課税 | 非課税 |
1万円超え10万円以下 | 200円 | 200円 | 200円 |
10万円超え50万円以下 | 400円 | 200円 | 400円 |
50万円超え100万円以下 | 1000円 | 500円 | 1000円 |
100万円超え500万円以下 | 2000円 | 1000円 | 2000円 |
500万円超え1000万円以下 | 1万円 | 5000円 | 1万円 |
1000万円超え5000万円以下 | 2万円 | 1万円 | 1万5000円 |
5000万円超え1億円以下 | 6万円 | 3万円 | 4万5000円 |
1億円超え5億円以下 | 10万円 | 6万円 | 8万円 |
5億円超え10億円以下 | 20万円 | 16万円 | 18万円 |
10億円超え50億円以下 | 40万円 | 32万円 | 36万円 |
50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 | 54万円 |
契約金の記載がないもの | 200円 | 200円 | 200円 |
出典:国税庁
金額が大きくなるにつれ、印紙の額も上がっていきます。ただ、そこまで大きな負担にはならない額ですね。

登録免許税
登録免許税は、不動産一つにつき1000円と決まっています。抵当権を設定している不動産が一つなら、1000円で済みます。
出典:法務局 「登録免許税の計算」
ただし、土地に抵当権を設定していて、土地が二筆に分かれている場合は2000円かかるので、ご注意ください。

譲渡所得税(住民税、復興特別所得税)
譲渡所得税率は、不動産を売却した年の1月1日の時点で、その家に住んだ年数が、5年以上か5年以下かで変わってきます。
住んでいた年数が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。税率は以下のとおりです。
住んでいた年数 | 5年以下(短期譲渡所得) | 5年以上(長期譲渡所得) |
---|---|---|
所得税率 | 30% | 15% |
住民税率 | 9% | 5% |
復興特別所得税 | 0.63% | 0.315% |
合計 | 39.63% | 20.315% |
出典:国税庁「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」
※所有期間は不動産を売った年の1月1日時点を基準とする。所有期間が5年以内の場合を「短期譲渡」、5年超えの場合を「長期譲渡」といいます。
5年以上住んでから売却したほうが、所得税、住民税どちらの税率も低くなることがわかりますね。また、復興特別所得税として、所得税の2.1%を納付することになっています。
マイホームであれば、譲渡所得を節税できる「3,000万円の特別控除」や「所有期間が10年超えに利用できる軽減税率の特例」の節税対策もあるため、上手に活用して利益を手元の残しましょう。

マイホーム売却時の税率特別控除の特例
ここまで売却時に払う各税金の金額を説明しましたが、1番大きな負担となりえるのが、譲渡所得税でした。
しかし、その譲渡所得税には、「マイホーム特別控除の特例」が適用される場合があります。それでは、適用条件を詳しく説明していきます。
住んでいる物件を売却する場合に控除特例が適用される
マイホーム控除特例は、以下の条件に当てはまる場合のみ適用されますので、確認してみてください。
- 売主が実際に住んでいる物件であること。
- 以前住んでいた物件であれば、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売ること。
- 物件を取り壊したときは、取り壊した日から1年以内、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売ること。
- また、取り壊した後の敷地を駐車場などで活用していないこと。
- 売った日の前年もしくは前々年にマイホーム特例、交換や買換特例を受けていないこと。
- 売った不動産、土地が、他の控除特例などを受けていないこと。
- 災害での滅失は、住まなくなった日から3年を経過する年の年末(12月31日)までに売ること。
- 売買相手が親族や関係のある法人などではないこと。
不動産を売却する本人が実際に住んでいて、買主が親族や特別な関係でないことなどが適用条件です。

3000万円特別控除の特例
上のマイホーム控除特例適用要件に当てはまる取引であれば、何年住んだかは関係なく、譲渡所得から3000万円が控除されます。
ただし、以下の条件に当てはまる物件の場合、この特別控除は受けられませんので、要注意です。
- この特例を受けるためだけに入居したとみられる物件
- 仮住まいや一時的な住まいとして入居した物件
- 別荘など、趣味や休暇を過ごすのための物件
出典:国税庁
投資用物件などもマイホームではないので、3000万円特別控除の特例は受けられません。
仮に保有年数5年以内の物件を売却価格7000万円で売却した時のシミュレーションをしてみると以下のようになります。
3000万円控除あり |
3000万円控除なし |
---|---|
売却価格:7000万円 | 売却価格:7000万円 |
取得費:3000万円 | 取得費:3000万円 |
仲介手数料:237.6万円 (7000万円×3%+6万円)×消費税=237.6% |
仲介手数料:237.6万円 (7000万円×3%+6万円)×消費税=237.6% |
印紙代:3万円 | 印紙代:3万円 |
譲渡所得:3759.4万円 7000 -(3000+237.6+3.0)=3759.4万円 |
譲渡所得:3759.4万円 7000 -(3000+237.6+3.0)=3759.4万円 |
譲渡所得税:301万円 (3759.4-3000万円)× 39.63%(30.63%+9%)=301万円 |
譲渡所得税:1489.9万円 3759.4× 39.63%(30.63%+9%)=1489.9万円 |

10年以上居住していた物件譲渡の場合の控除特例
不動産を売った年の1月1日時点で10年以上住んだ物件であれば、3000万円控除だけでなく、さらに税率が低くなる制度があります。
課税所得から3000万円を引いた後に残った譲渡所得の税率は、以下です。
所得金額 | 6000万円までの部分 | 6000万円を超える部分 |
---|---|---|
所得税 | 10% | 15% |
住民税 | 4% | 5% |
一つの物件にしばらくの間は住んでから売却した方が、納付する税金の金額は抑えることが可能です。

不動産売却にかかる税金の計算方法
印紙税の金額や登録免許税の金額については、先ほど紹介した表で簡単に金額を出すことができるでしょう。厄介なのは、譲渡所得税です。こちらで計算方法を紹介していきます。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税を知るには、先に譲渡所得を計算して出す必要があります。計算式は、冒頭にも軽く紹介したこちらです。
取得費は、不動産を購入した金額です。譲渡費用には、売却するためにかかった諸経費、登録免許税や印紙税、司法書士代金や仲介手数料も含みます。
住んでいた物件であれば、そこからさらに3000万円を引くことができます。そうして算出された金額に、上で紹介した、住んだ年数によって変わる税率を当てはめましょう。
住んだ年数 | 5年以下 | 5年以上10年以下 | 10年以上6000万円まで | 10年以上6000万円超え |
---|---|---|---|---|
所得税率 | 譲渡所得×30% | 譲渡所得×15% | 譲渡所得×10% | 譲渡所得×15% |
住民税率 | 譲渡所得×9% | 譲渡所得×5% | 譲渡所得×4% | 譲渡所得×5% |
それぞれ、当てはまる税率をかけて出た所得税に、2.1%をかけて出る数字が復興特別所得税です。復興特別所得税は、どの条件でも所得税×2.1%となります。

不動産売却にかかる税金のシミュレーション
それでは、実際に不動産を売却すると、払う税金がどれくらいになるのか、シミュレーションをしてみましょう。
「長期譲渡」の場合と、「短期譲渡」の場合、両方でシミュレーションしてみます。参考にしてみてくださいね。
15年住んだ一戸建てを1億5000万円で売却し、5000万円の所得があった場合
15年住んだ一戸建てを1億5000万円で売却し、購入した金額より5000万円高く利益が出た場合のシミュレーションをしてみます。
- 住んでいたから3000万円特別控除の特例が受けられる
- 15年住んでいたので、残りの2000万円にはより低い税率が適用され、所得税率10%、住民税率は4%
- 契約金額は1億5000万円だから、印紙税は6万円
- 抵当権は土地と建物についていたので、登録免許税は2つ抹消で2000円
実際に住んでいれば、3000万円控除を受けることができます。
さらに、10年以上の15年住んでいたので、譲渡所得の5000万円から3000万円を引いた2000万円には、より低い税率がかけられることとなります。
所得税 | 2000万円×10%=200万円 |
---|---|
住民税 | 2000万円×4%=80万円 |
復興所得税 | 所得税(200万円)×2.1%=4万2000円 |
合計 | 284万2000円 |
284万2000円が、譲渡所得の税金です。印紙税と登録免許税を足してみると、
290万4000円が、15年住んだ一戸建てを1億5000万円で売却して、5000万円の利益が出た時にかかる税金の額です。

3年住んだマンションを9000万円で売却して、4000万円の所得があった場合
次は5年以下の短期譲渡、かつマンションの場合でシミュレーションをしてみましょう。
3年住んだマンションを9000万円で売買契約し、買った時の金額より4000万円の利益が出た場合で計算していきます。
- 住んでいた物件は無条件に3000万円特別控除の特例が受けられる
- 住んだのは5年以下で短期譲渡となるので、所得税率30%、住民税率は9%
- 契約金額は9000万円だから、印紙税は3万円
- 抵当権は部屋だけについているので、登録免許税は1つ抹消で1000円
住んでいた物件なので、5年以下でも3000万円の控除を受けることができます。ただし、短期譲渡により税率が先ほどよりも高くなり、所得税率が30%、住民税率は9%です。
譲渡所得4000万円から3000万円を控除した後の、残額1000万円に計算式を当てはめます。
所得税 | 1000万円×30%=300万円 |
---|---|
住民税 | 1000万円×9%=90万円 |
復興所得税 | 所得税(300万円)×2.1%=6万3000円 |
合計 | 396万3000円 |
先ほどの5000万円の利益よりも少ない4000万円の利益でしたが、譲渡所得税は112万円高くなりました。
この合計金額に各税金を足せば、
399万4000円が、マンション売却価格9000万円、利益は4000万円出た場合にかかる税金の額になります。

不動産売却にかかる税金・手数料を抑えるコツ
不動産売却では税金だけでなく、不動産会社へ支払う「仲介手数料」や「ハウスクリーニング費用」などが発生します。
これらの諸費用を差し引いたものが自分の財布の中に残せる収入となります。
費用・手数料 | 金額 |
---|---|
仲介手数料 |
【200万円以下の場合】5%以内の金額 【200万円越え、400万円以下の場合】 【400万円を超える場合】 |
抵当権抹消登記費用 (住宅ローン残債の解消) |
不動産1件につき1000円 |
繰上げ返済手数料 (ローン残債がある場合) |
各種金融機関による |
司法書士への報酬 (所有権・抵当権の移転) |
1〜10万円程度 |
印紙代 (売買契約時) |
【1000万円越5000万円以下の場合】 1万円(本則税率:2万円) ※H26.4~R4.3までの間の軽減措置 出典:国税庁 |
譲渡所得税 |
譲渡所得×税率(20~39%) |
ハウスクリーニング費用 |
|

税金|5年を目安に売却する
不動産売却で最も費用がかかる「譲渡所得税」は所有期間5年を超えると税率が低くなるため、売却の目安とすることがおすすめです。
先ほども解説した通り、長期譲渡所得(5年以上)であれば20.315%、短期譲渡所得であれば39.63%の税率がかかります。
住んでいた年数 | 5年以下(短期譲渡所得) | 5年以上(長期譲渡所得) |
---|---|---|
所得税率 | 30% | 15% |
住民税率 | 9% | 5% |
復興特別所得税 | 0.63% | 0.315% |
合計 | 39.63% | 20.315% |
以上のように、5年以上住んでいる方であれば税率を19.315%抑えられます。
売却によって利益が大きく発生しそうな方であれば、所有期間5年を目安にすることで税金を低く抑えられるでしょう。
仲介手数料|契約方法で値引き交渉
不動産会社へ「仲介」を依頼すると、法律で定められた仲介手数料の上限金額を請求されるでしょう。
仲介手数料を値引きするコツは、「仲介の契約方法」や「交渉のタイミング」、「キャンペーンの利用」を検討しましょう。
内容 | |
---|---|
仲介の契約方法 |
|
交渉のタイミング |
|
キャンペーン |
|
値引き交渉の材料として、「専任媒介」か「専属専任」で契約することを引き合いに出すと不動産会社としても仲介手数料が手に入ることが確実になるので、応じてくれる可能性が上がります。
「専任媒介」と「専属専任」ではなく、「一般媒介」の契約だと他の不動産会社とも媒介契約が結べるため、仲介手数料が手に入るかはわからないのです。
不動産売却を成功させるコツは不動産一括査定サイト
不動産売却における税金・費用はできるだけ下げる方が手元に多くの収益を残すことが可能です。
当サイトからも多くの方々利用している「不動産一括査定サイト」を利用することで、複数の不動産会社を比較でき、市場相場の調査や高く売却できる不動産会社を探せるでしょう。
そこで、不動産を高く売るためのコツとして「不動産一括査定サイト」を利用することのメリットを解説します。
高く売却できる不動産会社を選択できる
家を高く売却するためには、不動産会社選びは重要です。不動産会社による査定金額は会社ごとに異なり、査定依頼するだけで金額が大きく変わることもあります。
当サイトで行ったアンケート結果では、複数の不動産会社から査定依頼をもらった方で、査定金額に数十万円〜数百万円の差が生じている方は多かったです。
査定額にいくら差があったか | 割合 |
---|---|
50万円未満 | 20.2% |
50~100万円未満 | 27.5% |
100~300万円未満 | 34.9% |
300~500万円未満 | 14.7% |
500万円以上 | 2.8% |
以上のアンケート結果からも分かるとおり、数十万円〜数百万円の差が発生している方は多く、複数の不動産会社から査定結果をもらうことが重要なことがわかります。
査定結果から平均値を出すことで、市場相場を調査できたり、どこの不動産会社なら高く売却できるのかも比較できます。

査定金額に納得して売却できる
不動産会社の実績などを調査しても実際に査定金額が納得できる金額なのか、また担当してもらえる営業担当者が信頼できる方なのかは重要になります。
実際に当サイトの独自アンケート(2021年12月)でも、最終的に選んだ不動産会社の決め手は「査定金額に納得した」「担当者の対応がよかった」という方が多いです。
選んだ不動産会社の決め手 | 割合 |
---|---|
査定金額に納得した | 26.6% |
担当者の対応が良かった | 25.9% |
地元に強い会社だった | 14.0% |
販売実績が多いから | 12.6% |
早く連絡がきたから | 6.3% |
会社の知名度 |
6.3% |
自宅から距離が近かった |
3.5% |
その他 |
4.9% |
マンションの査定金額に納得できる売却金額であったり、営業担当者の方が信頼できるというポイントが不動産会社を選ぶ要素になっているようです。
査定金額に納得するためには、売却する不動産の市場相場の調査や複数の不動産会社の査定結果を比較したり、営業担当者の根拠に基づいた説明を比較することが大切です。
査定金額に納得できるような不動産会社へ依頼できれば、自分の大切な不動産を納得した金額で売却でき、不動産取引を成功させることに繋がります。

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---|---|
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同時査定依頼数 | 10 |
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---|---|
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同時査定依頼数 | 6 |
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出典:イエウール公式サイト
住友不動産販売
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※2 2021年度実績

対象エリア | 全国 |
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提携会社数 | - |
同時査定依頼数 | - |
運営会社 | 住友不動産販売株式会社 |
出典:住友不動産販売公式サイト

よくある質問
まとめ
この記事に書いてある表や計算式などを参考にすれば、不動産売却にかかる税金の種類と金額を、とても簡単に調べることができます。
譲渡所得税の計算は少しややこしいですが、表の通りに計算すれば、すんなりと金額を算出できそうです。
また、不動産売却の際に税金を抑えたいのであれば、5年、10年と長く住んでから売ったほうがいいこともわかりました。

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