不動産売却にかかる税金の計算方法は？シミュレーションも紹介

不動産を売却するには、税金がかかります。実際に売却する際にどのくらいの税金がかかるのか、事前にわかって準備しておくに越したことはありません。

しかし、不動産売却時にかかる税金は、素人にとっては少し複雑です。どんな税金がどれくらいかかるのか、知っている方は少ないのではないでしょうか。

そこでこの記事では、不動産売却にかかる税金について徹底解説。具体的にどれくらいの金額がかかるのかについても詳しく紹介していきます。

不動産売却時における税金の計算方法や、シミュレーションも紹介するので、参考にしてみてくださいね。

不動産売却にかかる3つの税金

不動産を売却する時には、複数の税金を支払うこととなります。まずは、どんな種類の税金を支払うのかを見ていきましょう。

印紙税

不動産売買の契約書を作る時は、印紙を貼らなければなりません。それが印紙税です。

通常契約書は、売主、買主に1通ずつ、計2通保管します。印紙税は、売主と買主が折半で費用を負担することが多いです。

印紙税の金額は、不動産の売買代金よって変わります。詳しくは次の章で説明しますね。

登録免許税

不動産を購入した際、住宅ローンを組んで自宅に抵当権をつけているなら、抵当権抹消のために登録免許税が必要です。

「ローンを組んでいない」、「抵当権をつけていない」のであれば、登録免許税は発生しません。

抵当権とは、簡単に言うとローンを払えなくなった時の担保のこと。売却する際には抵当権を消さなければなりません。

譲渡所得税（住民税、復興特別所得税）

譲渡所得税が発生するのは、不動産の購入時よりも売却時に高い値段がついたときです。売却時に利益が出たときのみ「譲渡所得」となります。

譲渡所得税とは、譲譲渡所得から出した所得税と住民税、復興特別所得税を足したもののこと。不動産売却にかかる税金の中で、1番大きな負担となるでしょう。

「譲渡費用」には、売却時にかかった諸経費を含め算出していきましょう。

譲渡所得税については少しややこしいので、「不動産売却にかかる税金の計算方法」の章で詳しく説明していきます。

不動産売却にかかる税金の額はどのくらい？

ここからは、不動産売却にかかるそれぞれの税金の金額が、実際にどれくらいなのかを説明していきます。

印紙税

印紙税は、契約書に記載する売買代金によって金額が決まっています。出た利益にかかるわけではありません。

また、不動産譲渡、建設工事に関する契約書には、平成9年から印紙税率軽減措置がなされています。表で確認してみてください。

出典：国税庁 

金額が大きくなるにつれ、印紙の額も上がっていきます。ただ、そこまで大きな負担にはならない額ですね。

本来軽減税率は令和2年3月31日まで適用予定でしたが、令和4年3月31日まで延長されることになりました。

登録免許税

登録免許税は、不動産一つにつき1000円と決まっています。抵当権を設定している不動産が一つなら、1000円で済みます。
出典：法務局 「登録免許税の計算」

ただし、土地に抵当権を設定していて、土地が二筆に分かれている場合は2000円かかるので、ご注意ください。

ここも大きな負担にはならない金額ですね。ほとんどの取引が1000円〜5000円程度で済むでしょう。

譲渡所得税（住民税、復興特別所得税）

譲渡所得税率は、不動産を売却した年の1月1日の時点で、その家に住んだ年数が、5年以上か5年以下かで変わってきます。

住んでいた年数が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。税率は以下のとおりです。

出典：国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」
※所有期間は不動産を売った年の1月1日時点を基準とする。所有期間が5年以内の場合を「短期譲渡」、5年超えの場合を「長期譲渡」といいます。

5年以上住んでから売却したほうが、所得税、住民税どちらの税率も低くなることがわかりますね。また、復興特別所得税として、所得税の2.1％を納付することになっています。

マイホームであれば、譲渡所得を節税できる「3,000万円の特別控除」や「所有期間が10年超えに利用できる軽減税率の特例」の節税対策もあるため、上手に活用して利益を手元の残しましょう。

平成25年から令和19年まで、東日本大震災の復興所得税の納付が義務付けられています。

マイホーム売却時の税率特別控除の特例

ここまで売却時に払う各税金の金額を説明しましたが、1番大きな負担となりえるのが、譲渡所得税でした。

しかし、その譲渡所得税には、「マイホーム特別控除の特例」が適用される場合があります。それでは、適用条件を詳しく説明していきます。

住んでいる物件を売却する場合に控除特例が適用される

マイホーム控除特例は、以下の条件に当てはまる場合のみ適用されますので、確認してみてください。

不動産を売却する本人が実際に住んでいて、買主が親族や特別な関係でないことなどが適用条件です。

お得な条件なので、これを悪用する人がいないように適用条件をしっかり決めています。

3000万円特別控除の特例

上のマイホーム控除特例適用要件に当てはまる取引であれば、何年住んだかは関係なく、譲渡所得から3000万円が控除されます。

ただし、以下の条件に当てはまる物件の場合、この特別控除は受けられませんので、要注意です。

投資用物件などもマイホームではないので、3000万円特別控除の特例は受けられません。

仮に保有年数5年以内の物件を売却価格7000万円で売却した時のシミュレーションをしてみると以下のようになります。

この特別控除の特例は、納付すべき税金がかなり安く済むので、ありがたい制度ですね。

10年以上居住していた物件譲渡の場合の控除特例

不動産を売った年の1月1日時点で10年以上住んだ物件であれば、3000万円控除だけでなく、さらに税率が低くなる制度があります。

課税所得から3000万円を引いた後に残った譲渡所得の税率は、以下です。

出典：国税庁 「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

一つの物件にしばらくの間は住んでから売却した方が、納付する税金の金額は抑えることが可能です。

住んだ年数が5年以下で売ってしまう短期譲渡税率と比べると、3分の1程度の税率で計算できることになりますね。

不動産売却にかかる税金の計算方法

印紙税の金額や登録免許税の金額については、先ほど紹介した表で簡単に金額を出すことができるでしょう。厄介なのは、譲渡所得税です。こちらで計算方法を紹介していきます。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税を知るには、先に譲渡所得を計算して出す必要があります。計算式は、冒頭にも軽く紹介したこちらです。

取得費は、不動産を購入した金額です。譲渡費用には、売却するためにかかった諸経費、登録免許税や印紙税、司法書士代金や仲介手数料も含みます。

住んでいた物件であれば、そこからさらに3000万円を引くことができます。そうして算出された金額に、上で紹介した、住んだ年数によって変わる税率を当てはめましょう。

それぞれ、当てはまる税率をかけて出た所得税に、2.1％をかけて出る数字が復興特別所得税です。復興特別所得税は、どの条件でも所得税×2.1％となります。

文字だけ羅列してもわかりにくいので、次の章でシミュレーションをしてみました。これでだいぶイメージしやすくなるはずです。

不動産売却にかかる税金のシミュレーション

それでは、実際に不動産を売却すると、払う税金がどれくらいになるのか、シミュレーションをしてみましょう。

「長期譲渡」の場合と、「短期譲渡」の場合、両方でシミュレーションしてみます。参考にしてみてくださいね。

15年住んだ一戸建てを1億5000万円で売却し、5000万円の所得があった場合

15年住んだ一戸建てを1億5000万円で売却し、購入した金額より5000万円高く利益が出た場合のシミュレーションをしてみます。

実際に住んでいれば、3000万円控除を受けることができます。

さらに、10年以上の15年住んでいたので、譲渡所得の5000万円から3000万円を引いた2000万円には、より低い税率がかけられることとなります。

284万2000円が、譲渡所得の税金です。印紙税と登録免許税を足してみると、

290万4000円が、15年住んだ一戸建てを1億5000万円で売却して、5000万円の利益が出た時にかかる税金の額です。

住んだ年数が15年だったので、譲渡所得税には10年以上住んだ時の安い税率が適用されました。

3年住んだマンションを9000万円で売却して、4000万円の所得があった場合

次は5年以下の短期譲渡、かつマンションの場合でシミュレーションをしてみましょう。

3年住んだマンションを9000万円で売買契約し、買った時の金額より4000万円の利益が出た場合で計算していきます。

住んでいた物件なので、5年以下でも3000万円の控除を受けることができます。ただし、短期譲渡により税率が先ほどよりも高くなり、所得税率が30％、住民税率は9％です。

譲渡所得4000万円から3000万円を控除した後の、残額1000万円に計算式を当てはめます。

先ほどの5000万円の利益よりも少ない4000万円の利益でしたが、譲渡所得税は112万円高くなりました。

この合計金額に各税金を足せば、

399万4000円が、マンション売却価格9000万円、利益は4000万円出た場合にかかる税金の額になります。

さっきの5000万円の利益よりも高い税金がかかることがわかりました。長く住んでから売るほうが、税金は安く済みますね。

不動産売却にかかる税金・手数料を抑えるコツ

不動産売却では税金だけでなく、不動産会社へ支払う「仲介手数料」や「ハウスクリーニング費用」などが発生します。

これらの諸費用を差し引いたものが自分の財布の中に残せる収入となります。

費用・手数料	金額
仲介手数料 （不動産会社への手数料）	【200万円以下の場合】5%以内の金額 【200万円越え、400万円以下の場合】 4％＋2万円以内の金額 【400万円を超える場合】 3％＋6万円以内の金額
抵当権抹消登記費用 （住宅ローン残債の解消）	不動産1件につき1000円
繰上げ返済手数料 （ローン残債がある場合）	各種金融機関による
司法書士への報酬 （所有権・抵当権の移転）	1〜10万円程度
印紙代 （売買契約時）	【1000万円越5000万円以下の場合】 1万円（本則税率：2万円） ※H26.4~R4.3までの間の軽減措置 出典：国税庁
譲渡所得税	譲渡所得×税率（20~39%） （利益がなければ0円） 出典：国税庁
ハウスクリーニング費用	1K/1DK：26,400円～ 1LDK/2DK：35,200円～ 2LDK/3DK：48,400円～ 3LDK/4DK：61,600円〜 4LDK/5DK：74,800円〜 出典：お掃除本舗 「お引越し前・後まるごとクリーニング」

以上のような費用を理解しておくことで、トラブルの防止や値段交渉を有利に運ぶことが可能です。

税金｜5年を目安に売却する

不動産売却で最も費用がかかる「譲渡所得税」は所有期間5年を超えると税率が低くなるため、売却の目安とすることがおすすめです。

　譲渡所得税は不動産売却によって利益が発生した方に対して発生する税金です。大きく利益が発生する場合には所有期間5年を目安にすると税金を最適化できます。

先ほども解説した通り、長期譲渡所得（5年以上）であれば20.315%、短期譲渡所得であれば39.63%の税率がかかります。

譲渡所得の税率について

住んでいた年数	5年以下（短期譲渡所得）	5年以上（長期譲渡所得）
所得税率	30％	15％
住民税率	9％	5％
復興特別所得税	0.63%	0.315%
合計	39.63％	20.315%

出典：国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」

以上のように、5年以上住んでいる方であれば税率を19.315%抑えられます。

売却によって利益が大きく発生しそうな方であれば、所有期間5年を目安にすることで税金を低く抑えられるでしょう。

仲介手数料｜契約方法で値引き交渉

不動産会社へ「仲介」を依頼すると、法律で定められた仲介手数料の上限金額を請求されるでしょう。

　仲介手数料は宅地建物取引業法で上限を定められております。通常であれば上限の金額で請求されるでしょう。

仲介手数料を値引きするコツは、「仲介の契約方法」や「交渉のタイミング」、「キャンペーンの利用」を検討しましょう。

	内容
仲介の契約方法	「専任媒介」か「専属専任媒介」にて契約 契約方法を引き合いに出して契約することで受け入れてくれる可能性も
交渉のタイミング	媒介契約前に値引き交渉 外のライバル不動産会社とも差し合いに出すといいでしょう 契約後に交渉だと難しくなってしまうので注意
キャンペーン	期間限定のキャンペーンにて割引 4月・9月などの「入社」「入学」「転勤」などのシーズンは多い クーポン券や特典などの企画を利用

値引き交渉の材料として、「専任媒介」か「専属専任」で契約することを引き合いに出すと不動産会社としても仲介手数料が手に入ることが確実になるので、応じてくれる可能性が上がります。

「専任媒介」と「専属専任」ではなく、「一般媒介」の契約だと他の不動産会社とも媒介契約が結べるため、仲介手数料が手に入るかはわからないのです。

　そのため、不動産会社側に利益が確実に入る「専任媒介」か「専属専任媒介」を引き合いに出すことで値引き交渉が成功する可能性が上がります。

不動産売却を成功させるコツは不動産一括査定サイト

不動産売却における税金・費用はできるだけ下げる方が手元に多くの収益を残すことが可能です。

　しかし、不動産売却を成功させるためには、所有する不動産を高く売却することが最も大切です。

当サイトからも多くの方々利用している「不動産一括査定サイト」を利用することで、複数の不動産会社を比較でき、市場相場の調査や高く売却できる不動産会社を探せるでしょう。

そこで、不動産を高く売るためのコツとして「不動産一括査定サイト」を利用することのメリットを解説します。

高く売却できる不動産会社を選択できる

家を高く売却するためには、不動産会社選びは重要です。不動産会社による査定金額は会社ごとに異なり、査定依頼するだけで金額が大きく変わることもあります。

　そのため、不動産一括査定サイトを利用して複数の不動産会社からの査定報告を比較・検討し、市場相場の調査や不動産会社の比較をすることが大切です。

当サイトで行ったアンケート結果では、複数の不動産会社から査定依頼をもらった方で、査定金額に数十万円〜数百万円の差が生じている方は多かったです。

【アンケート結果】Q9 複数社で査定した人は、査定額にいくらの差がありましたか？

査定額にいくら差があったか	割合
50万円未満	20.2%
50~100万円未満	27.5%
100~300万円未満	34.9%
300~500万円未満	14.7%
500万円以上	2.8%

出典：不動産スタディ Q9 複数社で査定した人は、査定額にいくらの差がありましたか？

以上のアンケート結果からも分かるとおり、数十万円〜数百万円の差が発生している方は多く、複数の不動産会社から査定結果をもらうことが重要なことがわかります。

査定結果から平均値を出すことで、市場相場を調査できたり、どこの不動産会社なら高く売却できるのかも比較できます。

所有している不動産の市場相場を把握することは大切です。自分が納得して売却できる不動産会社を探しましょう。

査定金額に納得して売却できる

不動産会社の実績などを調査しても実際に査定金額が納得できる金額なのか、また担当してもらえる営業担当者が信頼できる方なのかは重要になります。

実際に当サイトの独自アンケート（2021年12月）でも、最終的に選んだ不動産会社の決め手は「査定金額に納得した」「担当者の対応がよかった」という方が多いです。

【アンケート結果】Q5 最終的に選んだ不動産会社の決め手は何ですか？

選んだ不動産会社の決め手	割合
査定金額に納得した	26.6%
担当者の対応が良かった	25.9%
地元に強い会社だった	14.0%
販売実績が多いから	12.6%
早く連絡がきたから	6.3%
会社の知名度	6.3%
自宅から距離が近かった	3.5%
その他	4.9%

出典：不動産スタディ （Q5最終的に選んだ不動産会社の決め手はなんですか？）

マンションの査定金額に納得できる売却金額であったり、営業担当者の方が信頼できるというポイントが不動産会社を選ぶ要素になっているようです。

　営業担当者を見極めるためにはメールの返信や電話対応などで判断しましょう。一方的に来店を促したり、契約を催促するような担当者は要注意です。

査定金額に納得するためには、売却する不動産の市場相場の調査や複数の不動産会社の査定結果を比較したり、営業担当者の根拠に基づいた説明を比較することが大切です。

査定金額に納得できるような不動産会社へ依頼できれば、自分の大切な不動産を納得した金額で売却でき、不動産取引を成功させることに繋がります。

マンション売却に強い不動産会社を選択できても、担当者の力量が伴っていなかったら成功できません。

不動産売却するなら！おすすめの一括査定サイト比較

不動産売却にかかる税金のことがわかったら、まず初めに不動産一括査定サイトに申し込んで査定してみましょう。

以下におすすめの不動産一括査定サイトを一覧で比較しましたので、ぜひご覧ください。

SUUMO売却査定

SUUMO売却査定のココがおすすめ

• 当サイト独自アンケートで人気No.1！
• 大手リクルートグループが運営するサービス！
• 有名なSUUMOに自物件を掲載可能！
• 提携社数2000社以上！10社同時比較可能！
• 完全無料！全国対応！

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SUUMO不動産売却で査定【無料】

SUUMOはタウンワークやゼクシィ、リクナビなどで有名なリクルートグループが運営しているサービスです。

SUUMOでは、全国のエリアごとに売却事例などの情報を掲載しており、さらに不動産会社の店舗の特徴や実績、スタッフ情報も確認できます。

そのため、査定額が妥当か判断しやすく、査定額を提示した不動産会社が信頼できる会社か見極めやすいのです。

　不動産売却に不安は付き物ですが、SUUMOは事前に十分なリサーチができるので、安心安全な取引ができる仕組みになっています。

同時査定依頼可能数も６社のサイトが多いなか、SUUMOでは10社の査定額から検討することができます。

そして、SUUMOを利用して不動産契約をすると、知名度が高いSUUMOに物件の広告を掲載でき、早期の売却が期待できます。

掲載している不動産会社も幅広く、どのサイトを使うか迷ったならまずはSUUMOを利用することがおすすめです。

対象エリア	全国
提携会社数	2000社以上
同時査定依頼数	10
運営会社	株式会社リクルート

出典：SUUMO売却査定公式サイト

当サイト人気No.1の一括査定サイト

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すまいValue（バリュー）

すまいValueのココがおすすめ

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• 年間取引数は6社合計11万件以上の実績
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すまいValueは、業界トップ企業6社の直営による不動産一括査定サイトです。そのため提携している不動産会社も、最大一括査定数も下記の6社に限定されています。

すまいValueに登録している不動産会社

• 小田急不動産
• 住友不動産販売
• 東急リバブル
• 野村の仲介PLUS
• 三井のリハウス
• 三菱地所ハウスネット
  
  

他の一括査定サイトと比べると、かなり少ないと感じるかもしれませんが、上記の6社は不動産業界を牽引する最大手です。

６社の知名度は高く、11万件を超える年間の実績があります。安心して売却を任せられ、確かな営業力でスピーディーに売却が進むと考えられます。

　実際に顧客満足度も高く、96.7％以上の人が「トラブルなく安心・安全に取引できた」と答えています。

デメリットとして、査定が全て大手企業であることからも、売出中物件は都市部に集中しているようです。地方の方はSUUMOやイエウールなど他の一括査定サイトもあわせて利用することをおすすめします。

大手不動産会社に任せたい方、都市部の物件を持つ方には特におすすめです。

対象エリア	全国
提携会社数	６
同時査定依頼数	６
運営会社	小田急不動産 住友不動産販売 野村の仲介 三菱地所ハウスネット 東急リバブル 三井のリハウス

出典：すまいValue公式サイト

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イエウール

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• 全国の不動産会社1,900社以上と提携｜特に地方の不動産に強い 
• 「月間ユーザー数」「提携社数」「エリアカバー率」すべてNo.1
• 累計利用者数1,000万人以上
• 一括査定フォームの入力はチャット方式で簡単
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エリアカバー率No.1！地方にも対応！

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イエウールは、業界最大級の不動産一括査定サイトです。11万件を超える年間の実績しています。

対応エリアの幅が広いことが強みで、都市部はもちろん、地方に強い不動産会社も登録しています。

　むやみに登録企業を増やしているわけではなく、お客さんからクレームが多い会社は徹底的に排除しており、常にユーザーが安心できるサービスを提供しています。

デメリットとしては、大手不動産会社の登録が少ないことです。気になる方は大手に特化しているすまいvalueとあわせて利用するのがおすすめです。

他社サイトでは対応できない地方のエリアもカバーしているため、地方に物件を持つ方には特におすすめです。

対象エリア	全国
提携会社数	1900社以上
同時査定依頼数	６
運営会社	株式会社Speee

出典：イエウール公式サイト

エリアカバー率No.1！地方にも対応！

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住友不動産販売

住友不動産販売のおすすめポイント

• 問い合わせから売却までマンツーマンの営業体制
• 顧客満足度94.6％※1！
• 年間購入相談件数20万件以上※2
• 売却中の室内をより魅力的にするバーチャルステージング
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住友不動産販売の特徴は、営業担当者がマンツーマンでついてくれることです。

お問い合わせ時から売却後のアフターフォローまで、一貫して担当者がついてくれるため、責任のある取引をしてくれるでしょう。そうした丁寧なサービスから、顧客満足度は94.6％※1となっています。

また、独自サービスのバーチャルステージングは、360°カメラで撮影したマンション室内の写真を加工するサービスです。余計なものを消して、素敵な家具を配置することで、買い手が購入後の暮らしをイメージできます。

※1 2021年度（6月〜2月）中に当社でお取引いただいたお客様を対象に実施したアンケートで、不動産取引の機会が生じた際、再度弊社を利用したいとご回答いただいたお客様の割合　

※2 2021年度実績

担当者とのマンツーマンでのやり取りには安心感があります。信頼できる担当者に任せたいという方には、特におすすめです。

対象エリア	全国
提携会社数	-
同時査定依頼数	-
運営会社	住友不動産販売株式会社

出典：住友不動産販売公式サイト

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よくある質問

まとめ

この記事に書いてある表や計算式などを参考にすれば、不動産売却にかかる税金の種類と金額を、とても簡単に調べることができます。

譲渡所得税の計算は少しややこしいですが、表の通りに計算すれば、すんなりと金額を算出できそうです。

また、不動産売却の際に税金を抑えたいのであれば、5年、10年と長く住んでから売ったほうがいいこともわかりました。

3000万円控除という優しい制度もあるので、不動産売却の際には、税金が高すぎるということはないようです。