不動産売却の流れは?スムーズに進めるためのポイントを解説!

「不動産を売却したいけど、どこから進めていったら良いかわからない」「全体の流れがイマイチ理解できない。依頼する不動産会社は1社でいいの?」こんな疑問や悩みを感じていませんか?

不動産の売却は、人生で数少ない大きな売買取引です。重要な資産ですから、ステップごとに慎重に進めていく必要があります。

今回は、不動産の売買にいたる流れを8つのステップに分けて詳しく解説していきます。本記事を読み終わるまでには、売却までの大まかな流れがつかめるはずです!

後悔しない不動産売却にするためにも、ぜひ最後まで読んでみてくださいね。
不動産一括査定サイトの仕組みとは?

不動産一括査定サイトの仕組み

  • 不動産売却を考えているなら一括査定サイトに依頼するのがおすすめ!その理由は?
  • 不動産一括査定サイトに情報を入力すれば、無料で一度に複数社の査定結果を確認できる!
  • 複数の不動産会社から査定結果が届くので、不動産がより高く売れる可能性が高まる!

STEP1 不動産の相場を調査する

不動産を売却するにあたって、まずは現在の不動産の市況をつかんでおくことが肝心です。土地の相場感がつかめます。

下記のサイトでご自身の住んでいる地域の相場を知っておきましょう。この時は詳細をじっくり調べるというより「大体こんなものかな」とつかんでおく位で構いません。

「相場を調査するリソース」はこの2つ
  • REINS Market Information(不動産流通機構)
  • 土地情報システム(国土交通省)

上記の2サイトは、国家機関もしくは国家機関が指定した団体。社会的信用が高いので情報の根拠としても安心できます。

REINS Market Information

REINS Market Informationは、国土交通省の指定する不動産通流機構が運営しているサイトです。

出典:http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

「マンション」と「一戸建て」の2つから選択可能で、索地域を選択すると、単価/㎡、専有面積、間取りなどが所在単位で表示されていきます。

土地情報システム(国土交通省のサイト)

土地情報システムは、国土交通省が運営しているサイトです。

出典:https://www.land.mlit.go.jp/webland/

不動産の過去の売却実績を地域別に表示したり、選択した標準地、基準地の価格を調べたりすることができます。

ぜひお住まいの地域をリサーチしてみてください!

STEP2 不動産会社のサイトで机上査定をしてみる

お住まいの相場感が大まかにつかめたら、実際に「机上査定」に入ります。これは特に難しい手計算をするわけではなく、不動産会社のサイトでよく見かける「無料シミュレーション」を活用した査定方法です

細かな入力内容は不動産会社によって異なりますが、大体は一戸建ての場合は住所、築年数、間取り、土地と建物面積、マンションの場合は住所、築年数、専有面積、階数などになります。

気軽に査定できるのがうれしいですね。

数社のサイトで机上査定をしてみる

タブレットを見る男性

 「机上査定」は、数社のサイトから机上査定をしてみることが重要です。

その理由は、数社での査定金額の情報で、相場の金額がぼんやりと見えてくるからです。しかも多くのサイトは匿名でリサーチ可能なので安心。番地までの住所や連絡先などを入れる必要がありません。

どの「机上査定」のサイトも所定の数カ所を入力すれば、大体のザックリした査定価格が自動計算で算出されるはずです。

STEP3 不動産会社に査定を依頼

数社への匿名の「机上査定」で、売却したい不動産の情報が揃ったら、いよいよ直接の「査定依頼」を始めましょう。

どの不動産会社にするべきか迷ってしまいがちですが、必ずしも大手不動産が良いと言うわけではありません。まずは、ご自宅の近くの不動産会社からリサーチをしてみてください。

不動産会社の大小と会社が持っている情報は必ずしも比例しません。

数社に査定依頼をしてみる

譲渡費用

「査定依頼」は売却したい不動産の適正金額を知る上でも、次の媒介契約に進む上でもとても大切なステップ。

 ここで大切になってくるのは実際の「査定依頼」も「机上査定」同様、複数社に依頼するようにすることです。

依頼すればわかりますが、1つの売却する不動産でも数社で「査定金額のバラツキ」が発生する可能性があるからです。

例えば、A社が3,000万、B社が3,200万、C社が3,800万、D社が3,050万の売却査定を出したとしましょう。

上記の際、C社の3,800万は突出しており、これを販売価格に設定してしまうと、売れ残ってしまう可能性が高まります。

本記事の最後でもおすすめの不動産一括査定サイトを紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産一括査定サイトがどんなものであるか詳細を知りたい方は、下記の記事もおすすめです。

STEP4 不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定価格が絞れてきたところで、いよいよ不動産会社との媒介契約です。媒介契約は大まかに3種類の契約タイプに分かれます。下記をご覧ください。

売主が自力で買主を見つけ契約する行為 複数社との契約 実施状況の売主への報告義務 REINSへの登録義務
専任媒介契約 × 2週間に1回以上 あり
専属専任媒介契約 × × 1週間に1回以上 あり
一般媒介契約 なし なし

専属)専任媒介契約の主な特徴は売主が特定の不動産会社1社に絞り、不動産の販売活動をお願いすることです。

さらに、REINSへの登録が義務付けられていることに注目ください。REINSは冒頭のREINS Market Information を運営している不動産流通機構で、全国の不動産情報を司る運営母体。

つまり、(専属)専任媒介契約はREINSの情報を周知する義務を負っており、全国の不動産会社が情報を閲覧できるようになっています。

対して一般媒介契約は、売主が複数の不動産会社と契約をすることができ、自由度が高い契約。REINSの登録義務も売主への報告義務もなく任意となります。

ではいざ媒介契約を締結する際は(専属)専任と一般のどちらにしたらいいのでしょうか?選択の目安について以下で紹介いたします。

売れ筋物件かどうかも契約の選択の目安に

以下の表に売主にとっての(専属)専任媒介契約と一般媒介契約のメリットとデメリットをまとめてみました。

(専属)媒介契約

一般媒介契約
売主のメリット 販売促進の強制力が強い 買主が競合状態になる
売主のデメリット 売主が競合状態になる 販売促進の強制力が弱い

専任媒介の場合、不動産が1社なので、責任を持って売ってもらえる代わりに、売り物件の競合により価格が下落する恐れがあります。

一般媒介の場合、不動産が数社なので、買主間の成約競争になり、価格が低下しないで売れる傾向がありますが、不動産会社が販促するかは不透明です。

 上記の点を考慮しあくまで一般的にですが、売れ筋の物件の場合は一般媒介、物件の条件が微妙な場合は専任媒介にする傾向があると言えるでしょう。

それぞれの媒介契約には一長一短があります。

「売買契約」や「引き渡し」までに用意すべき書類をチェックする

不動産の売買契約では、用意すべき書類がたくさんありますが、そのほとんどは新築時に「すでに取得」しているものです。

しかし、中には土地売買に必要な「確定測量図」など、所有していない場合には新たに取得するには時間がかかる書類も存在しています。

いざ不動産の売買契約・引き渡しの際に、書類の手配が間に合わず、「書類が足りない」という事態はできるだけ避けたいもの。

 媒介契約時の段階で売買契約・引き渡し時に関わる書類の不足がないかをチェックしましょう。

媒介契約の段階で、不動産会社と手続き上の連携をとっていけば、売買契約〜引き渡しがスムーズに進行できます。

住宅性能評価書や新築時の広告物などがあるとアピール度が増える

売主が不動産会社と媒介契約を結ぶ際、物件の付加情報を示しておくと、これから不動産を売り出す立場となる不動産会社としては大変助かります。

なぜなら、性能評価書や新築時の広告物などは物件の魅力を「見える化」したわかりやすい情報だからです。

「登記識別情報通知」や「身分証明書」、「間取り図」などの売却に必要な書類だけではなく、ぜひプラスαの書類を不動産会社に提供しましょう。

新築の広告資料は売り出し中の広告の参考資料にも使えます。

STEP5 不動産会社の売り出し期間

不動産の売り出し期間は平均3ヶ月程度と見られています。媒介契約後のこの期間は、しばらく不動産会社が売却の主導権を握ります。不動産のプロとしての腕の見せ所といってもいいでしょう。

売り出し期間中は売主は基本、不動産会社の動静を見守ることになりますが、気をつけておきたいことを下記にまとめました。

内覧会などの場合は室内を綺麗するなどの協力を

売り出し中、不動産会社が時には内覧会などを企画し、見込み客に建物内部などを見せて直接、魅力をアピールすることがありますが、あらかじめ綺麗にしておくことをおすすめします。

 見込み客に「快適に住む」イメージを抱かせ、購買アクションを起こしやすくさせるからです。

ただ、新居が決まっていれば、引越しして家財道具を処分できたりしますが、この時期、誰でも新居の予定が立っているわけではありません。

この場合、少なくても不用品を処分したり、部分的にハウスクリーニングをしたりすれば、印象アップにつながります。

その他は、不動産会社はチラシやWEBで販促したり、広告を出したりと積極的に販売活動をしていきます。不動産会社と連携をとりながら、少しでも高く「売れる」ように努めていきましょう。

不動産会社との定期的な情報交換を

売り出し期間に、内覧会などが増えていくと、不動産会社から買付証明書などの「購入申し込み」の情報が入ってきます。

この書面は「買いたい」という意思表示で、売買契約に至る前段階となるもの。法的拘束力がないものの買い手の「目処」が付いたことになります。

一方、売却活動の反応が芳しくない場合、はどうなるでしょう?優良な不動産会社であれば、現在の情報や今後対策をまめにリターンしてくれます。

 ただ、一般媒介契約の場合は、繁忙期や物件の優先順位などで時には連絡が後手に回ってしまうことも。

こうなると「自分の物件は脈が本当にあるのか」と心配になるものです。そんな時はこちらから電話やメールなどで状況を聞いて見ましょう。大半の不動産は親切に対応し状況を報告してくれるでしょう。

遠慮しないでどんどん情報収集していきましょう!

STEP6 売買契約成立

さあ、買主が見つかった段階まで来ました!売却先が見つかれば、動産会社の宅地建物取引士の重要事項の説明を経て、問題がなければ売買契約締結となります。

ほとんどの人にとってはめったにない大型の契約でしょう。緊張しますが、売買契約書を取り交わす際は以下を確認することをおすすめします。

「売買契約書」チェックリスト
  • 売買代金の表示
  • 手付金の額は正しいか
  • 買主の支払い期日は妥当か
  • 所有権移転時期は妥当か
  • 引き渡しの時期は妥当か
  • 手付解除はいつまで可能か
  • 瑕疵担保責任の期間は適切か

不動産会社の協力をあおぎながら、1つ1つ突き合わせてチェックしていけば大丈夫です。間違いありません。

この時期は新居の準備など、別軸の動きが同時進行で進んでいくので何かと多忙だったりしますが、売却の一番大切なパートです。抜かりなく契約へと進めましょう。

買主が住宅ローンで購入した場合は契約の前に審査が先に入る

ここで注意するポイントは、買主の住宅ローンで購入する場合です。この場合は契約の前に審査となり、その期間は2週間〜1ヶ月程度要します。

 契約から引き渡しまでの期間は買主の査定期間も含めておきましょう。

不動産会社への仲介手数料を支払う(半額)

不動産の売買契約が締結されてはじめて、不動産会社へ仲介手数料が支払われますがここで全額支払うことはありません。

 売主は売買契約時に仲介手数料の半金を不動産会社に支払い、引き渡し時に残り半分を不動産会社に支払います。

仲介手数料は「成功報酬」なのでここで支払うことになります。

STEP7 売主への引き渡し

最後の締めとなる引き渡しです。これもまた一仕事ですがあと少しです!やることが若干多いので、下記にリストアップしました。

引き渡し時「やること」リスト
  • 住宅ローンの残債の精算(完済していない場合)
  • 仲介手数料の残債の精算(半金分)
  • 都市計画税・固定資産税の精算
  • 管理費・積立修繕金の精算(マンションの場合)
  • 鍵と実印の携帯
 注意点は住宅ローンを完済していない場合は残債を精算しなければ引き渡しができないことです。

また、住宅ローンを完済する際、あわせて付いてくる手続きが「抵当権抹消手続き」。こちらはご自身でもできますが、専門性が高いため司法書士にお願いすると手続きがスムーズになります。

所有権移転登記の手続きは司法書士の立会いで

全ての手続きを終わらせたら、「所有権移登記」の手続きを行います。司法書士が主導してくれるので、特段問題なく進みます。実印が必要ですので、忘れないようにしましょう

お疲れ様でした!これで不動産が無事売却されました!

STEP8 不動産の確定申告(譲渡所得税)

今回の不動産で得た売却益を譲渡所得といい、譲渡所得に対する税金を譲渡所得税といいますが、譲渡所得が出た翌年に、この譲渡所得税の確定申告を行う必要があります。

 確定申告とは、1月1日から12月31日までの所得に対して税務署に納税の申告を行うことです。

確定申告をする機会が少ないサラリーマンの方にとってはイレギュラーな対応となり、確定申告を見落としがちになります。ご注意ください。

売却年の翌年2月16日から3月15日までに申告をする

 上記期間に申告を行わない場合、無申告加算税や延滞税などのペナルティが発生します。

譲渡所得税額が控除される場合もある

不動産を売却する譲渡所得には控除する特例があり、条件を満たせば譲渡所得が控除される場合があるので注目です。

「譲渡所得税」を払う必要がないケース
  • 不動産を売却しても譲渡所得が発生しなかった場合
  • 3,000万円控除の特例を受ける要件を満たしている場合

上記の「特例を受ける要件」とは譲渡所得に対して最大3,000万円の控除ができる国で定めた特例です。下記がその具体的な適用要件になります。

「譲渡所得から控除3,000万円」を受けることができる要件
  • 自宅を売るか、以前住んでいた家を住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること
  • 家を取り壊した場合、敷地の譲渡契約がその日から1年以内に締結され住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること
  • 家を取り壊してから譲渡契約の締結日まで、その敷地を貸駐車場用などで使用してないこと
  • 売った年の前年及び前々年に3,000万円の特例や自宅の交換の特例の適用を受けていないこと
  • 売った年の前年及び前々年に譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例適用を受けていないこと
  • 売った家や敷地の収用等の特別控除などの特例の適用を受けていないこと
  • 災害で滅失した家の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること
  • 買い手と売り手が、親子や夫婦などの特別な関係でないこと

出典:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm(国税庁)

 上記の要件に当てはまれば、売却益が3,000万円以下の場合は控除分3,000万円適用で実質税額が0円になります。

「売却物件がマイホームの場合」や「売買関係が親族間以外である場合」などが当てはまるケースが多いので、「自分の場合は当てはまるか?」をぜひご確認ください!

マイホームの売却の方の強い節税対策になりますね!

不動産売却に必要な書類など

不動産売却に必要な書類一覧
  1. 写真付き身分証明書
  2. 印鑑証明と印鑑(実印)
  3. 土地・建物登記済証または登記識別情報
  4. 固定資産税・都市計画課税証明書、固定資産評価証明書
  5. 建築確認通知書・検査済証
  6. 地積測量図や境界確認書など
  7. マンションの管理規約
  8. ローン残高証明書
  9. 設備表
  10. 仲介手数料
  11. 印紙代

1.写真付き身分証明書

書類を書く男性

不動産を売却する際には写真付き身分証明書が必要になります。本人が確かめる必要があるので、「写真付き」が重要なポイントです。

 本人確認書類として対応してもらえるのは運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなどです。

各種健康保険証なども身分証明書として使えますが、不動産売却の際は写真付きではないと公的に使えない場合もあるので注意してください。

また、親子や兄弟など物件が共有名義の場合は、全員の本人確認書類が必要となります。

共有者が遠方に住んでいるとなかなか書類が揃わないので、早めに打ち合わせしておくことが大切です。

2.印鑑証明と印鑑(実印)

スタンプ

不動産売却の際は印鑑証明と印鑑(実印)も必要となります。印鑑証明書は発行してから3ヶ月以内のものを用意してください。

印鑑証明と言えば出してもらうための手続きが面倒なイメージがありますが、お住まいの市区町村の役場で簡単に発行できます。

 最近では自治体によってコンビニで出してくれるところもあります。

印鑑証明も重要な書類の1つなので、事前に用意しておくことが大切です。また、物件の所有者が複数人いる場合もありますよね。その際は全員分の書類を揃えなければいけません。

遠方に住んでいる所有者の書類が揃わないと、引き渡し時にトラブルが起こる可能性もあるのでしっかり準備しておきましょう。

所有者全員で打ち合わせして、早めに書類を揃えておくと、安心して契約ができるでしょう。

3.土地・建物登記済証または登記識別情報

おしゃれな家

土地・建物登記済証または登記識別情報とは所有者が登記名義人であることを、公的に証明する書類のことです。法務局から登記名義人に交付される書類でもあります。

また、売却する物件が平成17年以降に取得した者の場合は、登記済証ではなく登記識別情報が発行されている場合もあります。

その場合は登記識別情報を用意しておいてください。

物件取得時に法務局から交付された登記識別情報などを買主に渡し、移転登記が行われると所有権が自分から相手に移ります。

もし、登記識別情報などを紛失した場合は、本人確認のために法務局が郵送で行う「事前通知」を利用してください。

 事前通知とは法務局が申請人に対して登記申請が行われたことと自分が確かに登記を申請した旨を申し出る旨を通知した書面が郵送されることです。

他にも司法書士等資格者代理人に本人確認情報を提出してもらうことも可能です。

4.固定資産税・都市計画課税証明書、固定資産評価証明書

自然の中の家

不動産売却の際には固定資産税・都市計画課税証明書、固定資産評価証明書も必要になります。こちらの書類は固定資産額の納税額を確認するために必要です。

 また、移転登記等に必要な登録免許税を計算する際も必要となるので、忘れずに用意しておかなければいけません。

都市計画課税証明書や固定資産評価証明書は最新のものを用意しておくことが大切なポイントです。

もしも紛失してしまった場合は、各市区町村の窓口で新たに再発行してもらいましょう。

ちなみに固定資産税は1月1日時点の所有者2年間の固定資産税が課税されることになります。取得した時期によっては負担額が調整され、税金の1部が払い戻されることもあります。

5.建築確認通知書・検査済証

積み木の家

建築確認通知書と検査済証は一戸建ての売却をする際に必要となる書類です。

その物件が建築基準法に則って建築されているかを証明する書類のことをいいます。現地で行われた検査で適合していると認められた場合に、検査済証が発行されます。

 構造などが法律に則ったものであることの証明は、売主にとっても買主にとっても重要な情報となるので、忘れずに用意しておきましょう。

こちらも紛失してしまった場合は各市区町村の窓口で代わりとなる「建築契約概要証」や「建築確認台帳記載事項証明書」が発行してもらえます。

もし、建築確認済証などを探してもなかった場合は、すぐに市区町村で代わりとなる書類を発行してもらいましょう。

6.地積測量図や境界確認書など

住宅街 古い

地積測量図や境界確認書は、一戸建ての土地を売買する際に必要となる書類です。

 基本的に土地を売買する際は、㎡単価×面積で価格を決める傾向にあります。

そのため、どこからどこまでが売却対象となるのかなど、面積や境界線が非常に重要なポイントとなるのです。境界線が明確になっていないと、購入後に思わぬトラブルを引き起こす可能性もあります。

 もし境界線が曖昧なのであれば、隣接地の土地所有者と話し合って、了解を得た上で測量図を作成しておきましょう。

土地測量図は法務局で取得できます。ただ、協会確認書は公的に保管されるものではないので、紛失した場合は実際に測量した会社に問い合わせる必要があります。

測量した会社が不明の場合は、再度測量を依頼しましょう。

7.マンションの管理規約

青空に佇むマンション

マンションの管理規約はマンションを売却する際に必要となる書類です。

特に中古マンションの場合は「これまでどのように維持管理されていたか」「ペットの有無」などのルールは非常に重要なポイントとなります。

購入希望者が自分の希望する暮らしができるかどうかを確かめる判断材料にもなるので、忘れてはいけない書類の1つですね。

管理規約には維持費などのランニングコストも記載されているので、買主にとっては重要な情報となります。マンションの管理規約は売買契約時以前のタイミングで提示した方が好まれやすいです。

マンションの管理規約を提示することで、購入者の購買意欲をより掻き立たせられるかもしれません。

 マンションの管理規約はマンションの管理会社が保有しているケースがほとんどです。仲介会社が手配してくれるので、事前に確認しておくと良いでしょう。

8.ローン残高証明書

瓶から溢れる小銭

ローン残高証明書はローンの残債がある際に、総額を知らせるために必要な書類です。

こちらはすべての人が用意しなければいけない書類ではなく、ローン返済中の方が対象になります。

ちなみに、住宅ローンが残っている状態だと物件を売却することができません。物件を売却したお金や貯金などで住宅ローンを完済する必要があるのです。

買主に引き渡す前には抵当権の抹消を行う必要があります。抵当権さえ抹消できれば、問題なく物件の売却ができるのです。

 ローン残高証明書は購入希望者の信頼を得るための重要な書類でもあるので、返済中の方は忘れずに用意しておいてください。

9.設備表

広々とした部屋

設備表とは物件の図面や設備の仕様・状況、間取りなどが記載されている書類のことです。不動産を売却する際は間取り図を掲載した方が内覧数が上がる傾向にあります。

間取り図があれば、不動産会社がデータを作成しやすくなるのでできれば用意しておいた方が良いでしょう。

また、どのような設備があるのかを説明した書類があることで、買い手の判断材料の1つになります。設備表には設備の状況だけではなく品番や材質なども記載されています。

 リフォームしたての浴槽やウッドデッキなど、他の物件と差をつけられるポイントがあれば、効果的にアピールすることもできるのです。

設備表があるだけで査定額のアップにつながる可能性もありますし、購入希望者の購買意欲をさらに上げられるかもしれないので、事前に用意しておきましょう。

10.仲介手数料

たくさんのお札

仲介手数料は不動産仲介会社に支払うものです。マンションや戸建てを不動産会社を通して売却する際は、手数料が必要になります。

 ここでは手数料を全て支払うのではなく、前金(半金)と呼ばれる額を支払う必要があります。仲介手数料は不動産会社によって違うので、こちらも事前に確認しておくことが大切です。

不動産会社を選ぶ際はできるだけ手数料が安いところを選ぶ方も多いでしょう。

しかし、値段だけに気を取られると後から追加で費用が発生したり、見積もり時とは違う金額を請求されたりなどのトラブルが起こりがちです。

なぜ安く仲介手数料が設定されているのか、その理由がはっきり明記されているかを確かめてみてください。
その上で信頼できる不動産会社かどうかを確認し、依頼することが大切です。

11.印紙代

豚の貯金箱

印紙代は印紙税法別表第1の課税物件表の20種類の文書で課税される税金のことをいいます。

文書を作成した本人に課税されるもので、不動産売却の際は売り手、書いてどちらも印紙税がかかるのが一般的です。印紙代の金額は不動産の販売価格によって異なります。

印紙代の相場
  • 1,000万円以上5,000万円以下の場合は10,000円

  • 5,000万円以上1億円以下の場合は30,000円

上記のように、販売価格が高くなればなるほど支払う金額は高くなります。印紙代を納め忘れた場合はペナルティーとしてもう一度税金を支払わなければいけないので注意が必要です。

規定よりも少ない印紙を貼った場合も罰金として3倍分の料金を支払う必要があるので、しっかり確認しておかなければいけません。

不動産売却において印紙代は些細なものかもしれませんが、確認を怠ると痛い罰金を払わなければいけない場合もあるので注意してくださいね。

不動産を引き渡す際に必要な書類など

不動産を引き渡す際に必要な書類など
  1. 銀行座書類
  2. 抵当権等抹消書類
  3. 住民票
  4. 仲介手数料(残金)

1.銀行口座書類

3段階のコインタワー

不動産を売却する際は大きなお金が動くことになるので、ほとんどの場合は銀行振り込みになります。そのため、買主に自分の口座情報を伝えておかなければいけないのです。

 銀行座書類では支店番号や口座番号、口座名義などが記載されている銀行口座の通帳を用意しておきましょう。

もし、直接通帳を用意するのが不安な場合は、コピーでも大丈夫です。表面と1ページ目2ページ目をコピーしたものを用意しておきましょう。

また、所有者が複数人いる場合はみんなで話し合い、取り違えが起きないように打ち合わせしておく必要があります。

大きなお金が動くことになるので、少しでも問題が生じれば大きなトラブルになりかねません。トラブルを防ぐためにもしっかり話し合い、まとめておくことが大切です。

2.抵当権等抹消書類

ペンで書類を書く男性

抵当権とは、土地や建物を担保する権利のことです。

住宅ローンを返済できなくなった際に損害を補償するために金融機関が設定できる権利で、不動産が差し押さえの対象となっています。

 抵当権が設定されている不動産を売却する際は、事前に抹消しておく必要があります。

抵当権が設定されたままだと後々トラブルが起きる可能性もあるので、購入希望者の購買意欲を減少させてしまうでしょう。

なぜなら不動産の借入金の返済が滞った場合、抵当権が実行され買主は所有権を失ってしまうからです。

買主にとってデメリットがないことを伝えるためにも、抵当権等抹消書類を事前に用意しておきましょう。

ちなみに、抵当権を抹消しておかないと買主だけではなく売主にもデメリットがあります。不動産を売却した代金で別の物件を買おうとすると手続きが滞って、購入できない場合もあります

相手だけではなく、自分のためにも抵当権を抹消することが大切です。

3.住民票

豪華な家

住民票は売主の現在住んでいる場所と登記上の住所が異なる場合に準備する必要があるものです。発行してから3ヶ月以内のものであれば有効とされます。

住民票は各市区町村の役場で簡単に発行してもらえます。また、わざわざ役場に足を運ばなくてもコンビニで取得できる場合もあるのでとても便利です。

 ただし、コンビニで発行してもらう場合はマイナンバーカードが必要になるので注意してください。

マイナンバーカードを所持していない方は各市区町村の役場で発行してもらいましょう。

4.

鍵を手に持つ人

契約が終わり、いよいよ不動産を引き渡す際は「鍵」も必要になります。鍵がなければ家に入れないので、忘れないようにしましょう。

書類にばかり気を取られすぎて、意外に「鍵」を忘れる方も少なくありません。鍵がなければ不動産の引き渡しは成功しないので、忘れないようにしましょう。

書類や引き渡しする際に必要なものを忘れると信用にも関わるので、チェックリストを用意して1つずつ確認しながら準備すると良いでしょう。

5.仲介手数料(残金)

上記でもお伝えしましたが、仲介手数料は不動産仲介会社に支払う金額です。実際に引き渡しが終わった後は残りの金額を不動産会社に支払わなければいけません

不動産をうまく売却するコツ

自然の中にある家

不動産を売却する際は誰もがスムーズに売りたいと思うもの。では、どうすれば不動産をスムーズに売却できるのでしょうか?

ここからは不動産をうまく売却するためのコツをご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産の「売りどき」を見定める

まずは不動産の「売りどき」を見定めましょう。売りどきを見誤ると購入希望者が現れず、売却に時間がかかってしまったり、値下げせざるをえなくなったりしてしまいます。

できるだけ高い価格でスムーズに売却するためにも「売りどき」を必ずチェックしましょう。

 売りどきを見定めるためにも重要なのが「経済情勢」「築年数」「時期」の3つのポイントです。

経済情勢

1月のカレンダー

不動産は時価であり、需要と供給のバランスによって価格が決められます。全国あるいは地域の不動産価格の統計結果を参照することで、おおまかな売却の動向を確認できるでしょう。

築年数

続いて重要なのが「築年数」です。築年数は購入希望者にとても重要なポイントとなります。

 あまりに古すぎると管理費や維持費だけではなく、リフォームにも費用がかかるのではないかと、購入希望者の購買意欲を下げてしまうでしょう。

また、住宅ローンの融資期間や控除の適用条件にも影響があるので、売り出し時期を調整すれば有利に売却できるはずです。

時期

さらに、「時期」も重要なポイントです。季節要因やマンションの大規模修繕など環境による変化も売りどきと捉えられます。

例えば会社の場合は異動の時期などがそれにあたります。異動の時期は家族で引っ越しする家庭も多いので、不動産が売れやすくなる可能性が高いです。

これら3つの要素を慎重に判断することで、効率よく不動産の売却に進められるでしょう。

不動産売却にかかる費用・税金を把握する

時計と家とお金

不動産をうまく売却するためにも、売り出しにかかる費用や税金を把握しておく必要があります。不動産売却にかかる費用は以下の通りです。

「不動産売却にかかる費用」
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 不動産仲介会社への手数料
  • 繰り上げ返済手数料
  • 譲渡所得に応じた所得税・住民税

    契約書には印紙が必要です。印紙税は売却価格により異なりますが、およそ1〜5万円程度だと思っておくと良いでしょう。

    登録免許税は住宅ローンが残っている物件の抵当権抹消登記でかかってくる税金のことです。不動産1件につき1000円の登録免許税を払わなければいけません。

    手続きを司法書士へ依頼する場合は、10,000円ほどの費用が必要になります。

    また、売買契約が成立すると不動産仲介会社に手数料を払わなければいけません。仲介手数料は業者によって異なるものの、宅地建物取引業法によって上限が定められています。

     基本的には「売買価格の3% + 60,000円(別途消費税)」で計算されます。

    繰り上げ返済手数料は住宅ローンの残りを一括返済する際に、金融機関に支払う手数料のことです。およそ1〜3万円と思っておくと良いでしょう。

    所得税や住民税は自宅を売って利益が出た場合に払わなければいけない税金です。不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」と呼ばれています。譲渡所得は以下の計算式で算出できます。

    譲渡所得の計算式

    「譲渡所得=譲渡価格− (取得費+譲渡費用) −特別控除額」

    売却する際にどれだけの費用や税金がかかってくるかを把握しておくことで、購入希望者が現れてもスムーズに取引できるでしょう。

    不動産一括査定サイトを活用する

    パソコンをする女性

    不動産一括査定サイトとは、複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスのことです。無料で査定を出してもらえるので、余計な費用がかかる心配はありません。

     複数の不動産会社に査定を依頼することで、適正な査定価格が分かります。査定価格は売り出し価格を決める上で重要な判断材料となります。

    高すぎると購入希望者が現れにくいですし、安すぎると自分にとってメリットがありません。複数の不動産会社に査定を依頼することで適切な価格が分かり、スムーズな売却にもつながっていくのです。

    また、信頼できる不動産会社を見つけ出せるのもポイントです。

    査定依頼を出した際に連絡や報告がこまめだったり、積極的に提案してくれたりなど、お客様に寄り添ってサポートしてくれる会社は信頼できると言えるでしょう。

    不動産売却の際は大きなお金が動くので、信頼できる業者に依頼することが重要なポイントです。

    不動産の売却を考えている方は、ぜひ不動産一括査定サイトを利用してみると良いでしょう。

    売却におすすめの不動産一括サイト

    SUUMO売却査定

    SUUMO売却査定の紹介

    SUUMO売却査定のココがおすすめ
    • 当サイト独自アンケートで人気No.1!
    • 大手リクルートグループが運営するサービス!
    • 有名なSUUMOに自物件を掲載可能!
    • 提携社数2000社以上!10社同時比較可能!
    • 完全無料!全国対応!

    SUUMOはタウンワークやゼクシィ、リクナビなどで有名なリクルートグループが運営しているサービスです。

    SUUMOでは、全国のエリアごとに売却事例などの情報を掲載しており、さらに不動産会社の店舗の特徴や実績、スタッフ情報も確認できます。

    そのため、査定額が妥当か判断しやすく、査定額を提示した不動産会社が信頼できる会社か見極めやすいのです。

     不動産売却に不安は付き物ですが、SUUMOは事前に十分なリサーチができるので、安心安全な取引ができる仕組みになっています。

    同時査定依頼可能数も6社のサイトが多いなか、SUUMOでは10社の査定額から検討することができます。

    そして、SUUMOを利用して不動産契約をすると、知名度が高いSUUMOに物件の広告を掲載でき、早期の売却が期待できます。

    掲載している不動産会社も幅広く、どのサイトを使うか迷ったならまずはSUUMOを利用することがおすすめです。
    対象エリア 全国
    提携会社数 2000社以上
    同時査定依頼数 10
    運営会社 株式会社リクルート

    出典:SUUMO売却査定公式サイト

    すまいValue(バリュー)

    すまいValueの紹介

    すまいValueのココがおすすめ
    • 他社にはない業界最大手6社で査定ができる
    • 年間取引数は6社合計11万件以上の実績
    • 顧客満足度96.7%
    • 大手ならではの交渉力・スピード感|売却まで平均2.7ヶ月
    • 完全無料!全国対応!

    すまいValueは、業界トップ企業6社の直営による不動産一括査定サイトです。そのため提携している不動産会社も、最大一括査定数も下記の6社に限定されています。

    すまいValueに登録している不動産会社
    • 小田急不動産
    • 住友不動産販売
    • 東急リバブル
    • 野村の仲介PLUS
    • 三井のリハウス
    • 三菱地所ハウスネット

    他の一括査定サイトと比べると、かなり少ないと感じるかもしれませんが、上記の6社は不動産業界を牽引する最大手です。

    6社の知名度は高く、11万件を超える年間の実績があります。安心して売却を任せられ、確かな営業力でスピーディーに売却が進むと考えられます。

     実際に顧客満足度も高く、96.7%以上の人が「トラブルなく安心・安全に取引できた」と答えています。

    デメリットとして、査定が全て大手企業であることからも、売出中物件は都市部に集中しているようです。地方の方はSUUMOイエウールなど他の一括査定サイトもあわせて利用することをおすすめします。

    大手不動産会社に任せたい方、都市部の物件を持つ方には特におすすめです。
    対象エリア 全国
    提携会社数
    同時査定依頼数
    運営会社 小田急不動産 住友不動産販売 野村の仲介
    三菱地所ハウスネット 東急リバブル 三井のリハウス

    出典:すまいValue公式サイト

    イエウール

    イエウールの紹介

    イエウールのココがおすすめ
    • 全国の不動産会社1,900社以上と提携特に地方の不動産に強い 
    • 「月間ユーザー数」「提携社数」「エリアカバー率」すべてNo.1
    • 累計利用者数1,000万人以上
    • 一括査定フォームの入力はチャット方式で簡単
    • 完全無料!全国対応!

    イエウールは、業界最大級の不動産一括査定サイトです。11万件を超える年間の実績しています。

    対応エリアの幅が広いことが強みで、都市部はもちろん、地方に強い不動産会社も登録しています。

     むやみに登録企業を増やしているわけではなく、お客さんからクレームが多い会社は徹底的に排除しており、常にユーザーが安心できるサービスを提供しています。

    デメリットとしては、大手不動産会社の登録が少ないことです。気になる方は大手に特化しているすまいvalueとあわせて利用するのがおすすめです。

    他社サイトでは対応できない地方のエリアもカバーしているため、地方に物件を持つ方には特におすすめです。
    対象エリア 全国
    提携会社数 1900社以上
    同時査定依頼数
    運営会社 株式会社Speee

    出典:イエウール公式サイト

    住友不動産販売

    住友不動産販売の紹介

    住友不動産販売のおすすめポイント
    • 問い合わせから売却までマンツーマンの営業体制
    • 顧客満足度94.6%※1
    • 年間購入相談件数20万件以上※2
    • 売却中の室内をより魅力的にするバーチャルステージング
    • 完全無料!全国対応!

    住友不動産販売の特徴は、営業担当者がマンツーマンでついてくれることです。

    お問い合わせ時から売却後のアフターフォローまで、一貫して担当者がついてくれるため、責任のある取引をしてくれるでしょう。そうした丁寧なサービスから、顧客満足度は94.6%※1となっています。

    また、独自サービスのバーチャルステージングは、360°カメラで撮影したマンション室内の写真を加工するサービスです。余計なものを消して、素敵な家具を配置することで、買い手が購入後の暮らしをイメージできます。

    ※1 2021年度(6月〜2月)中に当社でお取引いただいたお客様を対象に実施したアンケートで、不動産取引の機会が生じた際、再度弊社を利用したいとご回答いただいたお客様の割合 

    ※2 2021年度実績

    担当者とのマンツーマンでのやり取りには安心感があります。信頼できる担当者に任せたいという方には、特におすすめです。
    対象エリア 全国
    提携会社数 -
    同時査定依頼数 -
    運営会社 住友不動産販売株式会社

    出典:住友不動産販売公式サイト

    人気の不動産一括査定サイトを比較紹介した記事もございますので、気になる方はこちらをご覧ください。

    よくある質問

    査定にはどのくらいの期間を見ておけばいいですか?

    現調は数時間ですみますが、その後法務局役所などで確認する作業がありますので1週間くらい見ておくと無難です。

    数社の不動産会社に依頼する場合は、業者の都合も勘案して、数週間見ておきましょう。

    急いで売却したいのですが、どうすればいいですか?

    急ぎの売却の場合は「下取り」という方法があります。

    不動産会社に買い取ってもらうことですが、下取り価格は市場価格の7~8割程度と言われています。ある程度の価格の下落は覚悟しておかねばなりません。

    壊れた設備をそのままにして売却してもいいのですか?

    構いません。ただ、売却の際は、不動産会社につまびらかに情報公開しておきましょう。

    後々「聞いていなかった」などのトラブルを避けるためです。

    途中で売却をやめたくなった場合はどうすべきですか?

    売買契約を締結していないのであればそのまま売却を止める意思表示をして問題ありません。ただし違約金が発生する場合があるので要注意です。

    査定後の段階では問題ありませんが、(専属)専任媒介契約の場合などはそれまでの広告費などの販促活動費を請求される場合があります。

    まとめ

    不動産の売却までの流れの中には、査定から媒介契約、販売期間、売買契約、引き渡しという多くのステップがあることが理解してもらえたと思います。

    そしてその過程には、不動産会社・司法書士・買主と多くの方の介在なしには進められません。こんなに多くの時間や手間がかかるのは、人生においてもめったにない位の高価な売り買いのためなのです。

    ここまで読んでいただいた方であれば、不動産が売却されるまでの流れが分かり、全体的な見通しが良くなったはずです。今後、ご自身の不動産が適正価格でスムーズに売却されることを願っています!

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