不動産の売却方法|初心者でもわかる手順・流れについて解説

家を売りたいけれど、不動産の売却方法ってよくわからない方が多いと思います。

人生において不動産の売却に関わることは、不動産業界にいない限りそう経験できることではないでしょう。

今回は不動産の売却方法について初心者でもわかりやすく解説していきます。
初めてでも簡単に不動産を売却する方法がわかりますので、ぜひ最後までご覧ください。
この記事でわかること
  • 不動産を売却するための方法・手順について
  • 不動産を高く売却するための不動産会社の選び方
  • 不動産を売却するための費用について
不動産一括査定サイトの仕組みとは?

不動産一括査定サイトの仕組み

  • 不動産売却を考えているなら一括査定サイトに依頼するのがおすすめ!その理由は?
  • 不動産一括査定サイトに情報を入力すれば、無料で一度に複数社の査定結果を確認できる!
  • 複数の不動産会社から査定結果が届くので、不動産がより高く売れる可能性が高まる!

そもそも不動産売却をする方法・手段とは?

住宅ローンネット銀行を徹底比較【ネット銀行のデメリットを調査】

不動産を売る方法・手段は大きく分けて下記の3つの方法があります。

不動産を売る3つの方法
  • 自力で買主を探す
  • 不動産会社に不動産を買い取ってもらう(不動産会社の買取)
  • 不動産会社に家の買主を仲介(紹介)してもらう(不動産会社の仲介)

以上が不動産を売るための3つの方法となります。以下で詳しく解説を加えていきます。

不動産売却方法①:自力で買主を探す

家が売れない原因⑤売却に熱心な不動産会社ではない

シンプルな話ですが、自分の力で買主を探すのもひとつの方法です。法律上自分の住宅を自分で売却することは問題ありません。

 しかし、不動産売買は権利関係や建築専門知識などの知識が必要となる場面が多いので、後にトラブルとなる可能性があります。

親戚・知人以外の方へ売る場合は信頼関係が構築されていませんので、なかなか買取先が決まらない場合もあるでしょう。

基本的には不動産会社へ仲介をお願いして売却するほうが、トラブルなどのリスクヘッジもできるのでおすすめです。

契約関係の書類の作成ができないと売買契約はできませんので、不動産へ仲介を依頼する方が一般的です。

不動産売却方法②:不動産会社に買い取ってもらう

方法④リースバック

不動産会社へ直接住宅を買い取ってもらうことも可能です。

この場合も話はシンプルで、不動産会社が買主として住宅を購入してくれますので、非常に不動産売買がスムーズに行えます。

 しかし、デメリットとして不動産の売却価格は「仲介」を依頼した場合に比べて約3割程度落ちる可能性があるでしょう。

不動産売却を行うための営業活動がなくなるため、最短で1ヶ月程度で買い取ってくれることもあります。

不動産会社の買取を利用する場合は、とにかく早く売って現金化したい方におすすめです。

不動産売却方法③:不動産会社へ仲介してもらう

注意点|専属専任媒介契約には注意

不動産の売却方法で最も一般的であるのが不動産会社へ仲介してもらう方法です。

不動産会社へ仲介してもらうということは、不動産会社が住宅を買ってくれる買主を探してくれるということ。

もし、買主が無事に見つかれば、買主・売主は不動産会社に仲介手数料を支払います。このときの仲介手数料は住宅価格により異なり、上限価格は以下の通りとなります。

住宅価格(税抜) 仲介手数料(媒介報酬、税抜)
200万円以下の場合 5%以内の金額
200万円越え、400万円以下の場合 4%+2万円以内の金額
400万円を超える場合 3%+6万円以内の金額

この手数料の上限は宅建業法という法律で定められているので、不動産会社へ仲介を依頼する場合は、仲介手数料を支払うという「媒介契約」を交わします。

不動産売却をする流れ

方法②仲介

実際の不動産を売却する手段がわかったところで、不動産をどのような流れで売却していくのか気になるところでしょう。

初心者の方でも不動産を適正な価格で売るための大まかな流れとしては、以下のようになります。

不動産売却までのおおまかな流れ
  • STEP1:いくらで売れるか見てもらう(相場を知ろう)
  • STEP2:買ってくれる人を探す(知人・親戚等で売買可能かどうか)
  • STEP3:不動産会社に相談(仲介・買取か?)
  • STEP4:お金の受領と引渡し(登記)
  • STEP5:確定申告をする

ではひとつずつ解説を加えていきます。

不動産売却の流れ①:いくらで売れるか見てもらう(相場を知ろう)

改善方法|不動産会社の変更

まずは、不動産がいくらくらいで売れるのか、相場を把握することが大切です。

 不動産を高く売るためには、まず不動産の相場を知ることが重要でしょう。

相場を知ることができれば、不動産会社からも騙されづらくなります。

では、どのように不動産の相場を調べればいいかですが、実際に売りたい物件の近くの不動産会社を回ったり、不動産一括査定サイトを使うと相場を調べることができます。

不動産会社を回る際はぜひ3社以上の複数社見積りを取りましょう。

また、今であれば、不動産一括査定サイトを使って複数社へ見積りを出すことができます。

不動産価格の相場を一括売却査定してくれるサイト(一例)
  • イエウール
  • すまいValue
  • SUUMO売却査定
  • イエイ

不動産一括査定サイトを使うことで自宅から簡単に業者へ簡易査定の見積り依頼ができ、時間がない方にも非常に便利です。

 査定依頼した複数社から営業の電話がかかってくるのが一般的であるため、あまりにたくさんの査定サイトに依頼すると対応に追われてしまうことが考えられるので注意してください。

また、国土交通省が出している「不動産取引価格交渉情報検索」を使って実際の取引されている履歴も確認できます。

売却を考えている不動産周辺の取引価格の相場も確認しておくのも良いでしょう。

不動産売却の流れ②:買ってくれる人を探す(知人・親戚など)

改善方法|内覧の練習や物件の改善

まず、自分の周りの人で買ってくれる人はいないか、相談してみることです。

先ほど確認した相場の値段で不動産を購入してくれる方がいるかどうか確認してみましょう。

仮にこの時点でもし買ってくれる人の目星がついていたなら、不動産会社へ依頼しなくても不動産を売ることができて、手数料も取られずに売買できます。

先ほども解説しましたが、自分で個人売買を行う場合は、権利関係、建築専門知識、不動産知識などの専門的な知識が必要になります。

後々のトラブルに発展しないように、契約書の記載事項には十分調査する必要があります。

買主となってくれそうな方がいない場合は心当たりがない場合は、不動産会社へ相談しましょう。

不動産売却をする流れ③:不動産会社へ相談(仲介か買取か?)

不動産会社へ相談

もし周りに買ってくれる人がいない場合は、不動産会社へ相談してみましょう。

不動産会社へ相談する際は、足元をみられないように調査した査定額を元に親身になって相談に乗ってくれる不動産会社を探します

もちろん、先ほど使って調べた不動産一括査定サイトで査定してもらった不動産会社が信頼できそうであれば、その会社へ依頼することもできるでしょう。

このように、不動産会社へ相談する際にも不動産一括査定サイトが役に立ちますのでぜひご利用ください。

不動産会社へ相談する場合、「媒介契約(仲介)」か「直接買取」のどちらかで依頼しなければなりません。

 可能であれば、「媒介契約」で時間に余裕を持って買主を探した方が、高い価格で売れます。

「媒介契約(仲介)」で依頼を考えて良いる場合、買主が見つかるまではおよそ1〜3ヶ月程度です。時間に余裕がない場合は、「買取」を検討するのも良いでしょう。

不動産売却の流れ④:契約・お金の受領・引渡し(登記)

trade in

不動産の買主が決まったら「売買契約」を交わします。

もし不動産会社の仲介を依頼しているのであれば、契約に先立って、宅地建物取引士が重要事項説明を行い、売主・買主の同意の上、契約書にサインをして契約が成立します。

 契約内容と不動産に相違があると「違反」になってしまい、「違約金等」が発生しかねません。

事前に不動産の現状と契約書の内容があっているかも確認しましょう。

売買契約後、お金の受領と引渡しを行います。

法務局へ不動産の所有権の移転や住宅ローンなどの抵当権の抹消を行う必要がありますので、基本的には平日の昼間に行っております。

所有権移転登記と抵当権抹消の手続きは専門家の司法書士へ依頼することが一般的です。

買主へ鍵を渡したり、不動産の関係書類(建築確認申請書類。住宅設備等の書類)があれば、このタイミングで行うと良いでしょう。

不動産売却の流れ⑤:確定申告をする

確定申告

買主・売主との取引が無事に終了しましたら、最後は税金関係の事務処理が必要です。

確定申告は必要な場合と必要ではない場合があります。

必要な場合は、売却した不動産が購入した額よりも高く売れた場合、不動産を売却することで利益が出た時に必要です。

 確定申告は、不動産売却時に利益が発生した場合に必要、逆に利益が出なければ必要がありません。

確定申告が必要な方は取引で生じた譲渡所得に対して不動産所有年数に応じた掛け率をかけた税金が発生しますので、2月〜3月の間に行われる確定申告をしましょう。

譲渡所得とは「譲渡価格」(不動産を売却した金額)から「取得費」(売却した不動産を購入した代金やその時の諸費用など)と「譲渡費用」(売却の際にかかった手数料など)と「特別控除額」を引いたものです。

ちょっと複雑になってしまいましたが、まとめると以下のようになります。

 「譲渡所得」=「譲渡価格」ー(「取得費」+「譲渡費用」)ー「特別控除額」
譲渡所得を求めるための用語説明
  • 「譲渡所得」・・・譲渡所得に対して税率をかけて税金を計算
  • 「取得費」・・・売却した不動産を購入した代金やその時の処刑費用など
  • 「譲渡費用」・・・売却の際にかかった仲介手数料・測量費など
  • 「特別控除額」・・・3000万円の特別控除など

不動産所有年数に応じて変わる税率については以下の通りです。

所有年数 所得税 住民税 合計

所有期間5年越
(長期譲渡所得)

15% 5% 20%
短期譲渡所得5年以下
(短期譲渡所得)
30% 9% 39%

また、売却した住宅がマイホームであった場合は「特別控除」を利用することによって節税対策を行える可能性があります。

最大3000万円までの控除を受けられるので、適用条件など国税庁HPより確認すると良いでしょう。

不動産売却をするための費用について

住宅ローン(借り換え)の選び方

不動産売却を行うために、かかる費用もあります。どれくらいの諸費用・税金がかかってしまうのかを確認していきましょう。

不動産売却に必要な費用・手数料について

不動産売却によって得たお金は全て手持ちのお金になるわけではなく、不動産会社への手数料、登記手数料、税金などが必要になってくるでしょう。

不動産売却による費用・手数料をあらかじめ確認しておき、対応しておきましょう。
費用・手数料 金額

仲介手数料
(不動産会社への手数料)

【200万円以下の場合】5%以内の金額

200万円越え、400万円以下の場合
4%+2万円以内の金額

400万円を超える場合
3%+6万円以内の金額

抵当権抹消登記費用
(住宅ローン残債の解消)
不動産1件につき1000円
繰上げ返済手数料
(ローン残債がある場合)
各種金融機関による
司法書士への報酬
(所有権・抵当権の移転)
1〜10万円程度
印紙代
(売買契約時)
【1000万円越5000万円以下の場合】
1万円(本則税率:2万円)
※H26.4~R4.3までの間の軽減措置
譲渡所得税

譲渡所得×税率(20~39%)
(利益がなければ0円)

出典:https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

以上のような費用がかかってくるでしょう。

抵当権抹消登記費用・繰上げ手数料についてですが、住宅ローンなどの残債が残っている場合に、金融機関は住宅を担保として抵当権を設定しております。

 住宅購入の住宅ローン借入時に設定された抵当権は売却と同時に消えるわけではありません。

この状態で売主に住宅を渡してしまうと、買主が不利益となってしまいます。

住宅ローンが残っている場合には、ローン残債を金融機関へ繰上げ返済して、残債を抹消しましょう。

このため、抵当権抹消登記費用・繰上げ返済手数料は必要になってきます。

また、司法書士への報酬が必要になるでしょう。所有権・抵当権抹消の報酬費用の相場はおよそ1万円となっています。

これに加えて、もし引っ越しが必要になる方は引っ越し代金、家具、家電などの製品が費用となるでしょう。

不動産売却をするための不動産会社の選び方

担保評価

不動産を売却できるような買主が自分の力で見つからない場合は、信頼できる不動産会社へ仲介の依頼する必要があります。

信頼できるような不動産会社を選ぶためにはどうすればいいのでしょうか?

不動産売却をするための信頼できる不動産の選び方を解説していきます。

不動産会社の選び方①:不動産会社の得意分野を見極めよう

不動産会社は数多くあり、その中でも、得意な分野がそれぞれにあります。

得意分野というのは「一戸建て」「マンション」「賃貸住宅」などの分野でどの住宅をメインとして扱っているかで得意分野が分かれてきます。

自分が売りたい不動産を得意としている不動産会社へ仲介依頼した方が、高い価格かつ迅速に売れる可能性が上がるでしょう。

得意分野が調べてもよくわからないという場合は、複数の不動産会社の話しを聞いて、それぞれの違いを比較して見るのも手段です。

不動産会社の選び方②:複数の不動産会社へ売却見積りをしよう

複数の不動産会社へ見積りをすることは大切です。

自分が売りたい不動産の相場もわかり、不動産会社の状況を知ることができるチャンスです。

例えば、「不動産会社A」と「不動産会社B」が1000万円の査定額、「不動産会社C」が1500万円の査定額を出してきたとしたらどうでしょうか?

見積り金額的には、「不動産会社C」が圧倒的に有利な気がしますが、明らかに相場からかけ離れていると感じないでしょうか?

 明らかにおかしい見積り額を提示してくる不動産会社は媒介契約が欲しいがために行ってる可能性もありますので注意しましょう。

不動産会社の選び方③:不動産一括査定サイトを使用する

住宅ローン審査基準

不動産会社へ複数見積りすることは少し時間がかかってしまいます。

 不動産一括査定サイトを利用することで、複数の不動産会社へ見積り依頼できます。
不動産一括査定サイトの仕組みとは?

不動産一括査定サイトの仕組み

  • 不動産売却を考えているなら一括査定サイトに依頼するのがおすすめ!その理由は?
  • 不動産一括査定サイトに情報を入力すれば、無料で一度に複数社の査定結果を確認できる!
  • 複数の不動産会社から査定結果が届くので、不動産がより高く売れる可能性が高まる!

オンラインで不動産一括査定を行うことで、店舗に出向くことなく見積り依頼ができますので、対面での営業に巻き込まれずに済みます。

しかし、一括査定サイトを使用した後に、多少の営業の電話がありますのでご注意ください。

電話では実際の現場を見た方か詳しい査定額が出せますというような営業もありますので、実際に見てもらって見積りを依頼したい方はお願いしましょう。

その際にはその場ですぐに決めず、しっかり複数社の見積りをとってから判断しましょう。

どの不動産一括査定サイトがいいかよくわからないという方は、ぜひ次で紹介する不動産一括査定サイトを参考にしてください。

売却におすすめの不動産一括査定サイト比較

SUUMO売却査定

SUUMO売却査定の紹介

SUUMO売却査定のココがおすすめ
  • 当サイト独自アンケートで人気No.1!
  • 大手リクルートグループが運営するサービス!
  • 有名なSUUMOに自物件を掲載可能!
  • 提携社数2000社以上!10社同時比較可能!
  • 完全無料!全国対応!

SUUMOはタウンワークやゼクシィ、リクナビなどで有名なリクルートグループが運営しているサービスです。

SUUMOでは、全国のエリアごとに売却事例などの情報を掲載しており、さらに不動産会社の店舗の特徴や実績、スタッフ情報も確認できます。

そのため、査定額が妥当か判断しやすく、査定額を提示した不動産会社が信頼できる会社か見極めやすいのです。

 不動産売却に不安は付き物ですが、SUUMOは事前に十分なリサーチができるので、安心安全な取引ができる仕組みになっています。

同時査定依頼可能数も6社のサイトが多いなか、SUUMOでは10社の査定額から検討することができます。

そして、SUUMOを利用して不動産契約をすると、知名度が高いSUUMOに物件の広告を掲載でき、早期の売却が期待できます。

掲載している不動産会社も幅広く、どのサイトを使うか迷ったならまずはSUUMOを利用することがおすすめです。
対象エリア 全国
提携会社数 2000社以上
同時査定依頼数 10
運営会社 株式会社リクルート

出典:SUUMO売却査定公式サイト

すまいValue(バリュー)

すまいValueの紹介

すまいValueのココがおすすめ
  • 他社にはない業界最大手6社で査定ができる
  • 年間取引数は6社合計11万件以上の実績
  • 顧客満足度96.7%
  • 大手ならではの交渉力・スピード感|売却まで平均2.7ヶ月
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すまいValueは、業界トップ企業6社の直営による不動産一括査定サイトです。そのため提携している不動産会社も、最大一括査定数も下記の6社に限定されています。

すまいValueに登録している不動産会社
  • 小田急不動産
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 野村の仲介PLUS
  • 三井のリハウス
  • 三菱地所ハウスネット

他の一括査定サイトと比べると、かなり少ないと感じるかもしれませんが、上記の6社は不動産業界を牽引する最大手です。

6社の知名度は高く、11万件を超える年間の実績があります。安心して売却を任せられ、確かな営業力でスピーディーに売却が進むと考えられます。

 実際に顧客満足度も高く、96.7%以上の人が「トラブルなく安心・安全に取引できた」と答えています。

デメリットとして、査定が全て大手企業であることからも、売出中物件は都市部に集中しているようです。地方の方はSUUMOイエウールなど他の一括査定サイトもあわせて利用することをおすすめします。

大手不動産会社に任せたい方、都市部の物件を持つ方には特におすすめです。
対象エリア 全国
提携会社数
同時査定依頼数
運営会社 小田急不動産 住友不動産販売 野村の仲介
三菱地所ハウスネット 東急リバブル 三井のリハウス

出典:すまいValue公式サイト

イエウール

イエウールの紹介

イエウールのココがおすすめ
  • 全国の不動産会社1,900社以上と提携特に地方の不動産に強い 
  • 「月間ユーザー数」「提携社数」「エリアカバー率」すべてNo.1
  • 累計利用者数1,000万人以上
  • 一括査定フォームの入力はチャット方式で簡単
  • 完全無料!全国対応!

イエウールは、業界最大級の不動産一括査定サイトです。11万件を超える年間の実績しています。

対応エリアの幅が広いことが強みで、都市部はもちろん、地方に強い不動産会社も登録しています。

 むやみに登録企業を増やしているわけではなく、お客さんからクレームが多い会社は徹底的に排除しており、常にユーザーが安心できるサービスを提供しています。

デメリットとしては、大手不動産会社の登録が少ないことです。気になる方は大手に特化しているすまいvalueとあわせて利用するのがおすすめです。

他社サイトでは対応できない地方のエリアもカバーしているため、地方に物件を持つ方には特におすすめです。
対象エリア 全国
提携会社数 1900社以上
同時査定依頼数
運営会社 株式会社Speee

出典:イエウール公式サイト

住友不動産販売

住友不動産販売の紹介

住友不動産販売のおすすめポイント
  • 問い合わせから売却までマンツーマンの営業体制
  • 顧客満足度94.6%※1
  • 年間購入相談件数20万件以上※2
  • 売却中の室内をより魅力的にするバーチャルステージング
  • 完全無料!全国対応!

住友不動産販売の特徴は、営業担当者がマンツーマンでついてくれることです。

お問い合わせ時から売却後のアフターフォローまで、一貫して担当者がついてくれるため、責任のある取引をしてくれるでしょう。そうした丁寧なサービスから、顧客満足度は94.6%※1となっています。

また、独自サービスのバーチャルステージングは、360°カメラで撮影したマンション室内の写真を加工するサービスです。余計なものを消して、素敵な家具を配置することで、買い手が購入後の暮らしをイメージできます。

※1 2021年度(6月〜2月)中に当社でお取引いただいたお客様を対象に実施したアンケートで、不動産取引の機会が生じた際、再度弊社を利用したいとご回答いただいたお客様の割合 

※2 2021年度実績

担当者とのマンツーマンでのやり取りには安心感があります。信頼できる担当者に任せたいという方には、特におすすめです。
対象エリア 全国
提携会社数 -
同時査定依頼数 -
運営会社 住友不動産販売株式会社

出典:住友不動産販売公式サイト

人気の不動産一括査定サイトを比較紹介した記事もございますので、気になる方はこちらをご覧ください。

よくある質問

不動産はどうやって売却すればいいでしょうか?
「自力で買主を探す方法」か「不動産会社に不動産を買い取ってもらう方法」か「不動産会社に家の買主を仲介してもらう方法」の3つです。

自分で自分の家を売買することは法律的には平気でしょうか?
平気です。自らの住宅を売ることは問題ありません。しかし、契約書をしっかり作り込まないと損害賠償を求められる可能性はあります。

不動産の売却を考えている場合まずは何をすれば良いでしょうか?
まずは、複数社から見積りをとることが大事です。不動産一括査定サイト等を利用して見積りを取り、相場を確かめましょう

不動産売却でかかる費用はどんなものがありますか?
「仲介手数料」「抵当権抹消登記費用」「繰上げ返済手数料」「司法書士への報酬」「印紙代」「譲渡所得税」などがあげられます。

その他、不動産売却で気をつけるべきことがありましたら教えてください。
まずは、複数社の見積りをとることが大切です。
相場も知らずに売りに出すことは不動産会社にとっても騙しやすい人になってしまいます。

まとめ|不動産売却の方法

変動金利タイプのメリット

不動産売却をする上で、複数社からの見積りは大変重要です。

見積りを取らずに売却しようとすると相場感を知らない自分からしたら、住宅が適正な価格で販売できるか検討もつきません。

初めて不動産売却をする方がほとんどだと思いますが、ぜひ不動産一括査定サイト等を利用して不動産の相場を確認してください。

相場を確認することで不動産を高い価格で売れたり、不動産会社にも騙されにくくなります。

 

・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
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