家を売りたいけれど、不動産の売却方法ってよくわからない方が多いと思います。
人生において不動産の売却に関わることは、不動産業界にいない限りそう経験できることではないでしょう。
- 不動産を売却するための方法・手順について
- 不動産を高く売却するための不動産会社の選び方
- 不動産を売却するための費用について
- 不動産売却を考えているなら一括査定サイトに依頼するのがおすすめ！その理由は？
- 不動産一括査定サイトに情報を入力すれば、無料で一度に複数社の査定結果を確認できる！
- 複数の不動産会社から査定結果が届くので、不動産がより高く売れる可能性が高まる！
Contents
そもそも不動産売却をする方法・手段とは？
不動産を売る方法・手段は大きく分けて下記の3つの方法があります。
- 自力で買主を探す
- 不動産会社に不動産を買い取ってもらう（不動産会社の買取）
- 不動産会社に家の買主を仲介（紹介）してもらう（不動産会社の仲介）
以上が不動産を売るための3つの方法となります。以下で詳しく解説を加えていきます。
不動産売却方法①：自力で買主を探す
シンプルな話ですが、自分の力で買主を探すのもひとつの方法です。法律上自分の住宅を自分で売却することは問題ありません。
親戚・知人以外の方へ売る場合は信頼関係が構築されていませんので、なかなか買取先が決まらない場合もあるでしょう。
基本的には不動産会社へ仲介をお願いして売却するほうが、トラブルなどのリスクヘッジもできるのでおすすめです。
不動産売却方法②：不動産会社に買い取ってもらう
不動産会社へ直接住宅を買い取ってもらうことも可能です。
この場合も話はシンプルで、不動産会社が買主として住宅を購入してくれますので、非常に不動産売買がスムーズに行えます。
不動産売却を行うための営業活動がなくなるため、最短で1ヶ月程度で買い取ってくれることもあります。
不動産売却方法③：不動産会社へ仲介してもらう
不動産の売却方法で最も一般的であるのが不動産会社へ仲介してもらう方法です。
不動産会社へ仲介してもらうということは、不動産会社が住宅を買ってくれる買主を探してくれるということ。
もし、買主が無事に見つかれば、買主・売主は不動産会社に仲介手数料を支払います。このときの仲介手数料は住宅価格により異なり、上限価格は以下の通りとなります。
| 住宅価格（税抜） | 仲介手数料（媒介報酬、税抜） |
|---|---|
| 200万円以下の場合 | 5%以内の金額 |
| 200万円越え、400万円以下の場合 | 4％＋2万円以内の金額 |
| 400万円を超える場合 | 3％＋6万円以内の金額 |
この手数料の上限は宅建業法という法律で定められているので、不動産会社へ仲介を依頼する場合は、仲介手数料を支払うという「媒介契約」を交わします。
不動産売却をする流れ
実際の不動産を売却する手段がわかったところで、不動産をどのような流れで売却していくのか気になるところでしょう。
初心者の方でも不動産を適正な価格で売るための大まかな流れとしては、以下のようになります。
- STEP1：いくらで売れるか見てもらう（相場を知ろう）
- STEP2：買ってくれる人を探す（知人・親戚等で売買可能かどうか）
- STEP3：不動産会社に相談（仲介・買取か？）
- STEP4：お金の受領と引渡し（登記）
- STEP5：確定申告をする
ではひとつずつ解説を加えていきます。
不動産売却の流れ①：いくらで売れるか見てもらう（相場を知ろう）
まずは、不動産がいくらくらいで売れるのか、相場を把握することが大切です。
相場を知ることができれば、不動産会社からも騙されづらくなります。
では、どのように不動産の相場を調べればいいかですが、実際に売りたい物件の近くの不動産会社を回ったり、不動産一括査定サイトを使うと相場を調べることができます。
不動産会社を回る際はぜひ3社以上の複数社見積りを取りましょう。
また、今であれば、不動産一括査定サイトを使って複数社へ見積りを出すことができます。
- イエウール
- すまいValue
- SUUMO売却査定
- イエイ
不動産一括査定サイトを使うことで自宅から簡単に業者へ簡易査定の見積り依頼ができ、時間がない方にも非常に便利です。
また、国土交通省が出している「不動産取引価格交渉情報検索」を使って実際の取引されている履歴も確認できます。
売却を考えている不動産周辺の取引価格の相場も確認しておくのも良いでしょう。
不動産売却の流れ②：買ってくれる人を探す（知人・親戚など）
まず、自分の周りの人で買ってくれる人はいないか、相談してみることです。
仮にこの時点でもし買ってくれる人の目星がついていたなら、不動産会社へ依頼しなくても不動産を売ることができて、手数料も取られずに売買できます。
先ほども解説しましたが、自分で個人売買を行う場合は、権利関係、建築専門知識、不動産知識などの専門的な知識が必要になります。
後々のトラブルに発展しないように、契約書の記載事項には十分調査する必要があります。
買主となってくれそうな方がいない場合は心当たりがない場合は、不動産会社へ相談しましょう。
不動産売却をする流れ③：不動産会社へ相談（仲介か買取か？）
もし周りに買ってくれる人がいない場合は、不動産会社へ相談してみましょう。
不動産会社へ相談する際は、足元をみられないように調査した査定額を元に親身になって相談に乗ってくれる不動産会社を探します。
もちろん、先ほど使って調べた不動産一括査定サイトで査定してもらった不動産会社が信頼できそうであれば、その会社へ依頼することもできるでしょう。
不動産会社へ相談する場合、「媒介契約（仲介）」か「直接買取」のどちらかで依頼しなければなりません。
「媒介契約（仲介）」で依頼を考えて良いる場合、買主が見つかるまではおよそ1〜3ヶ月程度です。時間に余裕がない場合は、「買取」を検討するのも良いでしょう。
不動産売却の流れ④：契約・お金の受領・引渡し（登記）
不動産の買主が決まったら「売買契約」を交わします。
もし不動産会社の仲介を依頼しているのであれば、契約に先立って、宅地建物取引士が重要事項説明を行い、売主・買主の同意の上、契約書にサインをして契約が成立します。
事前に不動産の現状と契約書の内容があっているかも確認しましょう。
売買契約後、お金の受領と引渡しを行います。
法務局へ不動産の所有権の移転や住宅ローンなどの抵当権の抹消を行う必要がありますので、基本的には平日の昼間に行っております。
所有権移転登記と抵当権抹消の手続きは専門家の司法書士へ依頼することが一般的です。
買主へ鍵を渡したり、不動産の関係書類（建築確認申請書類。住宅設備等の書類）があれば、このタイミングで行うと良いでしょう。
不動産売却の流れ⑤：確定申告をする
買主・売主との取引が無事に終了しましたら、最後は税金関係の事務処理が必要です。
確定申告は必要な場合と必要ではない場合があります。
必要な場合は、売却した不動産が購入した額よりも高く売れた場合、不動産を売却することで利益が出た時に必要です。
確定申告が必要な方は取引で生じた譲渡所得に対して不動産所有年数に応じた掛け率をかけた税金が発生しますので、2月〜3月の間に行われる確定申告をしましょう。
譲渡所得とは「譲渡価格」（不動産を売却した金額）から「取得費」（売却した不動産を購入した代金やその時の諸費用など）と「譲渡費用」（売却の際にかかった手数料など）と「特別控除額」を引いたものです。
ちょっと複雑になってしまいましたが、まとめると以下のようになります。
- 「譲渡所得」・・・譲渡所得に対して税率をかけて税金を計算
- 「取得費」・・・売却した不動産を購入した代金やその時の処刑費用など
- 「譲渡費用」・・・売却の際にかかった仲介手数料・測量費など
- 「特別控除額」・・・3000万円の特別控除など
不動産所有年数に応じて変わる税率については以下の通りです。
| 所有年数 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
|
所有期間5年越 |
15％ | 5％ | 20％ |
| 短期譲渡所得5年以下 （短期譲渡所得） |
30％ | 9％ | 39％ |
また、売却した住宅がマイホームであった場合は「特別控除」を利用することによって節税対策を行える可能性があります。
最大3000万円までの控除を受けられるので、適用条件など国税庁HPより確認すると良いでしょう。
不動産売却をするための費用について
不動産売却を行うために、かかる費用もあります。どれくらいの諸費用・税金がかかってしまうのかを確認していきましょう。
不動産売却に必要な費用・手数料について
不動産売却によって得たお金は全て手持ちのお金になるわけではなく、不動産会社への手数料、登記手数料、税金などが必要になってくるでしょう。
| 費用・手数料 | 金額 |
|---|---|
|
仲介手数料 |
【200万円以下の場合】5%以内の金額 【200万円越え、400万円以下の場合】 【400万円を超える場合】 |
| 抵当権抹消登記費用 （住宅ローン残債の解消） |
不動産1件につき1000円 |
| 繰上げ返済手数料 （ローン残債がある場合） |
各種金融機関による |
| 司法書士への報酬 （所有権・抵当権の移転） |
1〜10万円程度 |
| 印紙代 （売買契約時） |
【1000万円越5000万円以下の場合】 1万円（本則税率：2万円） ※H26.4~R4.3までの間の軽減措置 |
| 譲渡所得税 |
譲渡所得×税率（20~39%） |
出典：https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm
以上のような費用がかかってくるでしょう。
抵当権抹消登記費用・繰上げ手数料についてですが、住宅ローンなどの残債が残っている場合に、金融機関は住宅を担保として抵当権を設定しております。
この状態で売主に住宅を渡してしまうと、買主が不利益となってしまいます。
住宅ローンが残っている場合には、ローン残債を金融機関へ繰上げ返済して、残債を抹消しましょう。
このため、抵当権抹消登記費用・繰上げ返済手数料は必要になってきます。
また、司法書士への報酬が必要になるでしょう。所有権・抵当権抹消の報酬費用の相場はおよそ1万円となっています。
これに加えて、もし引っ越しが必要になる方は引っ越し代金、家具、家電などの製品が費用となるでしょう。
不動産売却をするための不動産会社の選び方
不動産を売却できるような買主が自分の力で見つからない場合は、信頼できる不動産会社へ仲介の依頼する必要があります。
信頼できるような不動産会社を選ぶためにはどうすればいいのでしょうか？
不動産売却をするための信頼できる不動産の選び方を解説していきます。
不動産会社の選び方①：不動産会社の得意分野を見極めよう
不動産会社は数多くあり、その中でも、得意な分野がそれぞれにあります。
得意分野というのは「一戸建て」「マンション」「賃貸住宅」などの分野でどの住宅をメインとして扱っているかで得意分野が分かれてきます。
自分が売りたい不動産を得意としている不動産会社へ仲介依頼した方が、高い価格かつ迅速に売れる可能性が上がるでしょう。
得意分野が調べてもよくわからないという場合は、複数の不動産会社の話しを聞いて、それぞれの違いを比較して見るのも手段です。
不動産会社の選び方②：複数の不動産会社へ売却見積りをしよう
複数の不動産会社へ見積りをすることは大切です。
自分が売りたい不動産の相場もわかり、不動産会社の状況を知ることができるチャンスです。
例えば、「不動産会社A」と「不動産会社B」が1000万円の査定額、「不動産会社C」が1500万円の査定額を出してきたとしたらどうでしょうか？
見積り金額的には、「不動産会社C」が圧倒的に有利な気がしますが、明らかに相場からかけ離れていると感じないでしょうか？
不動産会社の選び方③：不動産一括査定サイトを使用する
不動産会社へ複数見積りすることは少し時間がかかってしまいます。
- 不動産売却を考えているなら一括査定サイトに依頼するのがおすすめ！その理由は？
- 不動産一括査定サイトに情報を入力すれば、無料で一度に複数社の査定結果を確認できる！
- 複数の不動産会社から査定結果が届くので、不動産がより高く売れる可能性が高まる！
オンラインで不動産一括査定を行うことで、店舗に出向くことなく見積り依頼ができますので、対面での営業に巻き込まれずに済みます。
しかし、一括査定サイトを使用した後に、多少の営業の電話がありますのでご注意ください。
電話では実際の現場を見た方か詳しい査定額が出せますというような営業もありますので、実際に見てもらって見積りを依頼したい方はお願いしましょう。
その際にはその場ですぐに決めず、しっかり複数社の見積りをとってから判断しましょう。
どの不動産一括査定サイトがいいかよくわからないという方は、ぜひ次で紹介する不動産一括査定サイトを参考にしてください。
売却におすすめの不動産一括査定サイト比較
SUUMO売却査定
- 当サイト独自アンケートで人気No.1！
- 大手リクルートグループが運営するサービス！
- 有名なSUUMOに自物件を掲載可能！
- 提携社数2000社以上！10社同時比較可能！
- 完全無料！全国対応！
SUUMOはタウンワークやゼクシィ、リクナビなどで有名なリクルートグループが運営しているサービスです。
SUUMOでは、全国のエリアごとに売却事例などの情報を掲載しており、さらに不動産会社の店舗の特徴や実績、スタッフ情報も確認できます。
そのため、査定額が妥当か判断しやすく、査定額を提示した不動産会社が信頼できる会社か見極めやすいのです。
同時査定依頼可能数も６社のサイトが多いなか、SUUMOでは10社の査定額から検討することができます。
そして、SUUMOを利用して不動産契約をすると、知名度が高いSUUMOに物件の広告を掲載でき、早期の売却が期待できます。
すまいValue（バリュー）
- 他社にはない業界最大手6社で査定ができる
- 年間取引数は6社合計11万件以上の実績
- 顧客満足度96.7％
- 大手ならではの交渉力・スピード感｜売却まで平均2.7ヶ月
- 完全無料！全国対応！
すまいValueは、業界トップ企業6社の直営による不動産一括査定サイトです。そのため提携している不動産会社も、最大一括査定数も下記の6社に限定されています。
- 小田急不動産
- 住友不動産販売
- 東急リバブル
- 野村の仲介PLUS
- 三井のリハウス
- 三菱地所ハウスネット
他の一括査定サイトと比べると、かなり少ないと感じるかもしれませんが、上記の6社は不動産業界を牽引する最大手です。
６社の知名度は高く、11万件を超える年間の実績があります。安心して売却を任せられ、確かな営業力でスピーディーに売却が進むと考えられます。
デメリットとして、査定が全て大手企業であることからも、売出中物件は都市部に集中しているようです。地方の方はSUUMOやイエウールなど他の一括査定サイトもあわせて利用することをおすすめします。
イエウール
- 全国の不動産会社1,900社以上と提携｜特に地方の不動産に強い
- 「月間ユーザー数」「提携社数」「エリアカバー率」すべてNo.1
- 累計利用者数1,000万人以上
- 一括査定フォームの入力はチャット方式で簡単
- 完全無料！全国対応！
イエウールは、業界最大級の不動産一括査定サイトです。全国1,900社以上もの不動産会社が登録し、累計1,000万人以上の人が利用しています。
対応エリアの幅が広いことが強みで、都市部はもちろん、地方に強い不動産会社も登録しています。
デメリットとしては、大手不動産会社の登録が少ないことです。気になる方は大手に特化しているすまいvalueとあわせて利用するのがおすすめです。
出典：イエウール公式サイト
よくある質問
相場も知らずに売りに出すことは不動産会社にとっても騙しやすい人になってしまいます。
まとめ｜不動産売却の方法
不動産売却をする上で、複数社からの見積りは大変重要です。
見積りを取らずに売却しようとすると相場感を知らない自分からしたら、住宅が適正な価格で販売できるか検討もつきません。
初めて不動産売却をする方がほとんどだと思いますが、ぜひ不動産一括査定サイト等を利用して不動産の相場を確認してください。
相場を確認することで不動産を高い価格で売れたり、不動産会社にも騙されにくくなります。
不動産売却
住宅ローン
不動産投資
リフォーム
賃貸