不動産売却に消費税はどれくらいかかるの？非課税対象についても解説

引っ越しを考えている方や自宅の売却を考えている場合、消費税について心配している方も多いのではないでしょうか。

「不動産売却時に消費税はどれくらいかかるの？」「不動産を売却する際に非課税対象は存在するの？」といった疑問が出てくるでしょう。

この記事では、不動産売却時に発生する消費税についてや非課税対象になるケース、注意点などを解説していきます。

不動産の売却を考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

消費税は基本的に事業者が支払う税金

不動産売却時の消費税について把握する前に、「消費税」とは何なのかを解説していきます。

普段の日常的な買い物をする際に消費税を支払っているため、商品を購入する人物が支払う税金と考えられていることが多いです。

また、国が消費税の課税対象にならない商品を定めており、課税対象は以下の4つに分類されます。

上記に当てはまらない商品・サービスについては消費税が課税されず、非課税対象となっています。

例えば、水道料金などの公共料金や国民健康保険の医療費などの福祉サービスも非課税です。賃貸住宅に住んでいる場合は、毎月の家賃も非課税の対象となっています。

全ての商品やサービスにかかっていると思われがちな消費税ですが、課税の対象に当てはまらなければ消費税が発生することはありませんので注意しましょう。

不動産売却時に発生する消費税

不動産売却時に発生する消費税を以下3つのケースごとに解説していきます。

個人が不動産を売却した場合

通常、個人が保有している不動産を売却した場合、消費税はかかりません。

例えば、個人の資産で購入したマンションや別荘を売却した場合などは、何度も購入と販売を行うわけではないため、事業とみなされないのです。

個人対個人で不動産の売買を行う場合も、お金が動いていても事業と判断されることはありません。

ただし、一部の個人で不動産を売却した場合には、消費税がかかるケースが存在しています。

詳細については後述しますが、融資を繰り上げて返済した場合や課税売上高が一定上などには、消費税がかかるケースがありますので注意しましょう。

個人事業主が不動産を売却した場合

個人事業主が不動産を売却した場合、基本的には消費税がかかることはありません。

また、資本金が1,000万円未満で開業してから2年以上経過していない場合でも、特定の期間で課税売上高が1,000万円を超えていた場合は、自動的に課税事業者扱いとなります。

事業区分が切り替わると「消費税の納税義務者でなくなった旨の届出」を提出する必要があるため、合わせて注意しましょう。

ただし、資本金が1,000万円以下、特定の期間内で1,000万円以上の売上が上がることなく、事業開始から2年未満の個人事業主は免税対象となります。

そのため、前述した状況の個人事業主の方は、不動産を売却しても消費税がかかることはなく、書類の提出が必要ありません。

個人事業主で不動産の売却を考えている場合は、タイミングを合わせてみると良いでしょう。

法人が不動産を売却した場合

法人が不動産を売却する際は、基本的に消費税を支払う必要があります。

また、不動産会社は一回限り不動産を売買するわけではなく、何度も不動産取引を行うため、課税事業者として認定されます。

法人で不動産売却時に消費税が発生しないケース

法人においては、前々年度の期間に売上た金額のことを課税売上高の基準期間と呼びます。

納税が不要な免税事業者は、基準期間の課税売上高が1,000万円以下のことを指しており、小規模で運営している法人などは免税事業にあたるケースが多いです。

例えば、本年度新設したばかりの法人の場合、基準期間に該当していないため、不動産を売却しても消費税がかかることもありません。

免税事業者から課税対象の事業者へ変更になった場合は、個人事業主と同様の書類を税務署に提出する必要がありますので注意しましょう。

不動産売却時の非課税対象

不動産売却時の非課税対象とは、以下の4つです。

個人が不動産を売却したケース

上記でも紹介した通り、個人が不動産を売却したケースは基本的には非課税対象です。

どれだけ価格の高い物件を売却したとしても、課税対象の事業者には当たらないことから課税されないです。

そのため、中古不動産の購入を考えている場合は不動産業者よりも、個人の方が消費税分安く買い取ることができる可能性がります。

生活に使用する不動産

生活に使用する不動産を売却する場合は、消費税が発生することはありません。

同じようにプライベートで使用していた不動産を売却した場合は、事業用とみなされないため、消費税が課税されることはありません。

また、不動産会社を経営している人や複数の不動産オーナーでも、プライベートで使用する不動産を売却する場合には消費税がかかることはありませんので、安心して売却できるでしょう。

不動産以外の土地

不動産を売却する際には、「土地」と「物件」に分かれます。

例えば、個人や事業主が物件ではなく、土地を他社に売買した場合は物件を含んだ不動産ではないため、消費税は発生しないのです。

土地は課税対象外となるため、プライペート用・事業者用共に売買を行なったとしても、消費税を支払う必要はありません。

土地に定着している、庭木や石などは、一般的土地に含んでいることが多いため課税対象外です。

また、土地の売買を行う際は、土地の所有権を表す「借地権」と呼ばれる権利が存在しますが、借地権の売買にも消費税はかかりませんので安心して良いでしょう。

売買に関する各種税金

不動産売買の売却益には、不動産譲渡所得税や書類提出時に必要になる印紙税などが存在しますが、別の税区分となるため、上乗せして支払われることはありません。

基本的に不動産を売却する際に発生する消費税は、建物販売時のみと考えて良いでしょう。

不動産売却時の消費税算出方法

不動産自体の売却価格が7000万円で内訳（建物4,500万円：土地2,500万円）がこのような場合、消費税率が10%である時の不動産売却時の消費税算出方法は以下の通りです。

計算時に出た端数は、売却者によって切り下げ・繰り上げになる場合があります。

また、土地の金額がどれだけ高くとも、非課税対象になるため消費税計算の中には入ることがありません。

不動産売却時に消費税を算出する際は、合わせて確認しておきましょう。

評価額を元に算出ケースもある

不動産の中には、明確に土地と建物の価格が算出されていないケースが存在します。

例えば、建物と土地を合わせて5,000万円といった形で販売されていることがあるため、区分を明確にしていない場合は、固定資産税評価額や相続税評価額などの各種評価額を元に算出しましょう。

また、明確に費用区分が契約書に記載されていない場合は、前述した方法で評価額を算出し、契約書に記載してもらってから購入するようにしましょう。

そのため、費用面に関しては、契約前にしっかりと算出し、契約書に記載してもらうことが重要です。

不動産売却で発生した消費税の納税方法

納税義務者が不動産を売却した場合、消費税を納税する必要があります。続いては、消費税の納付方法や手続きについて解説していきます。

税務署へ消費税の申告

消費税の納付は、税務署への確定申告を行う必要があります。以下の通り、個人事業主と法人では、納付手続きが異なるため注意が必要です。

中間申告

消費税の納付額が一定水準を超えると、中間申告と消費税の納付が必要になります。

通常は、前年度の消費税納税額に応じて中間申告納付額は設定されており、税務署が納付額を計算した後に納付手続きを行います。

前述したケースは、年に3回ほど中間申告が必要で、申告直前の消費税率の4分の1が中間納付金額に設定されます。

中間申告が必要な場合は、税務署から連絡がきますので、必ず期日通りに対応しましょう。

申告対応が遅れてしまうと、ペナルティーとして納付予定金額に税金が上乗せされてしまったり、延滞税が発生する恐れがあります。

そのため、通常よりも多くの消費税を支払うことになってしまうため、申告対応は遅れないように対応することが重要です。

また、消費税の支払いは以下の方法で対応可能です。

不動産売却時の消費税についての注意点

不動産売却時の消費税に関する注意点は、以下の5つです。

不動産購入価格は税込表示

不動産売却時に建物が含まれている場合は、基本的に消費税が発生します。

しかし、「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」と呼ばれる規則によって、消費税が課税されている不動産を販売しうる場合は不動産価格を税込表示にする必要があります。

不動産を売却する場合、オーナーが購入希望者を探してきて直接売買契約を結ぶケースは非常に珍しく、基本的には不動産街会社を介して購入希望者を募ります。

そのため、不動産の買い手が見つかり、売買契約が完了した後は、不動産会社に手数料を支払う必要があります。

例えば、不動産会社のチラシで5,000万円の不動産が売りに出ている場合、消費税を含んで5,000万円と表記している可能性が高いです。

手数料の価格は、表記不動産額を基準に考えるため、不動産金額が高ければ高いほど、不動産会社に支払う手数料が高くなるのです。

不動産売却時には、どれだけ建物に対して消費税がかかるかだけではなく、不動産表記総額に対してどれだけ仲介手数料が発生しているのか、といった部分にも着目する必要があるでしょう。

消費税納付は2年後

個人事業主や法人で課税事業者認定された場合、すぐに消費税を納付する必要があるわけではありません。

上記でも解説した通り、不動産売却時に発生した消費税は普段支払っている消費税とは異なり、200万円・400万円といった大きな金額です。

税務署が消費税を算出する期間と同時に、消費税の支払いを待つ期間でもあります。

基準期間内には、中間申告と中間納付を行う必要がありますが、初めて課税事業者の消費税を支払う場合、特に個人事業主は失念してしまうケースが多いです。

そのため、自身の資産を減らさないようにするためにも、不動産売却を行った際の契約書や消費税は使うことなく保管しておきましょう。

納期までに支払いを済ませるまでは、不動産売却手続きは続いていますので、忘れずに対応することが重要です。

個人が売却する場合でも消費税がかかるケースがある

個人が不動産を売却する場合でも、消費税がかかるケースは以下の2つです。

個人でも課税事業者である場合

企業に勤めているサラリーマンでも、前々年の課税売り上げが1,000万円以上の場合は、個人でも課税事業者になります。

前述した条件で給与が1,000万円を超えている場合は、課税事業者に当たりますので、申請書類の提出が必要です。

投資用に不動産を複数保有しており、家賃収益などで前々年の課税売り上げが1,000万円以上の場合は課税事業者に認定されます。

自分自身は投資目的でも有していた物件でも、1,000万円以上の家賃収益が発生している以上は税務署からは「事業」と判定されます。

個人の課税事業者が事業用不動産を売却した場合

個人ですが既に課税事業者として認定されている場合、事業用の物件を売却すると消費税が発生します。

ただし、プライベートとして保有している不動産に関しては、売却したとしても消費税が課されることはありません。

個人で事業用の物件を保有している場合、あくまで事業用の不動産売却時にのみ、消費税が発生することを把握しておきましょう。

仲介手数料にも消費税がかかる

不動産会社を介して不動産の売却に成功した場合の仲介手数料にも、消費税は発生します。

また、不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が定められています。

上限の区分は、以下の3つに分かれています。

仲介手数料を算出する際は、税込金額ではなく税抜き金額となります。

例えば、600万円の物件を不動産会社を介して、売却した場合の最大仲介手数料は以下の通りです。

つまり、600万円の物件を販売した後に、約20万円不動産会社に支払う必要があるため、必ず仲介手数料の計算方法は把握しておく必要があるでしょう。

売却する不動産の金額が大きければ大きいほど、仲介手数料の金額も大きくなります。

仲介手数料を支払うタイミング

不動産会社に仲介手数料を支払うタイミングは、会社によって異なります。

ただし、仲介手数料の区分は成功報酬となるため、不動産売買契約が完了するまでは支払う必要がありません。

不動産売却金額が決定した後でないと、具体的な仲介手数料は算出できませんので、契約完了前に仲介手数料の支払いを求めてくる不動産会社とは取引しない方が良いでしょう。

また、不動産売却自体が成約したからといって、手続きが完了したわけではありません。

各種書類提出や事務手続きなど、売買契約後も多くの手続きが残っていますので、初めて手続きを依頼する不動産会社であれば、複数回に分けて支払うことをおすすめします。

さらに、不動産売却は専門的な知識が必要になる部分が多く、初めて不動産を売却する場合は悪質な消費税の発生有無などで足元を見られてしまい、不動産会社に法外な仲介手数料を支払ってしまうケースが存在します。

不安を感じている場合は複数の不動産会社を回って、自身に合った会社で売却しましょう。

実際に不動産が引き渡された時の消費税が適応される

不動産売却時の消費税は、手続き中に決まるわけではありません。

消費税率が変動する機会は数年に一度ですが、あらかじめ把握しておくことで不動産会社や買い手とのトラブルを避けることが可能です。

例えば、2020年8月31日時点では消費税が10%、2020年9月1日に消費税が15%へ変更になった場合、8月30日に契約書を取り交わし、実際に不動産を引き取った日が9月3日であれば、消費税15%が適応されます。

不動産契約はベースの金額が大きいため、1%変更しただけで数十万〜数百万円単位で変動します。

消費税率の変更が告知されている場合は、不動産会社・買い手と事前に話し合っておきましょう。

まとめ

以上、不動産売却時に発生する消費税についてや非課税対象になるケース、注意点などを解説していきました。

この記事のポイントは以下の通りです。

不動産売却を行う際は、消費税に関して様々な注意点が存在します。

保有している不動産の売却を考えている場合は、本記事を参考に適切に売却手続きを進めてみてください。