
引っ越しを考えている方や自宅の売却を考えている場合、消費税について心配している方も多いのではないでしょうか。
「不動産売却時に消費税はどれくらいかかるの?」「不動産を売却する際に非課税対象は存在するの?」といった疑問が出てくるでしょう。
この記事では、不動産売却時に発生する消費税についてや非課税対象になるケース、注意点などを解説していきます。

- 不動産売却を考えているなら一括査定サイトに依頼するのがおすすめ!その理由は?
- 不動産一括査定サイトに情報を入力すれば、無料で一度に複数社の査定結果を確認できる!
- 複数の不動産会社から査定結果が届くので、不動産がより高く売れる可能性が高まる!
Contents
消費税は基本的に事業者が支払う税金
不動産売却時の消費税について把握する前に、「消費税」とは何なのかを解説していきます。
普段の日常的な買い物をする際に消費税を支払っているため、商品を購入する人物が支払う税金と考えられていることが多いです。
また、国が消費税の課税対象にならない商品を定めており、課税対象は以下の4つに分類されます。
- 日本国内の取引
- 個人ではなく事業としての活動である場合
- 対価を得ている場合
- モノの売買・提供である場合
上記に当てはまらない商品・サービスについては消費税が課税されず、非課税対象となっています。
例えば、水道料金などの公共料金や国民健康保険の医療費などの福祉サービスも非課税です。賃貸住宅に住んでいる場合は、毎月の家賃も非課税の対象となっています。

不動産売却時に発生する消費税
不動産売却時に発生する消費税を以下3つのケースごとに解説していきます。
- 個人が不動産を売却した場合
- 個人事業主が不動産を売却した場合
- 法人が不動産を売却した場合
個人が不動産を売却した場合
通常、個人が保有している不動産を売却した場合、消費税はかかりません。
例えば、個人の資産で購入したマンションや別荘を売却した場合などは、何度も購入と販売を行うわけではないため、事業とみなされないのです。
個人対個人で不動産の売買を行う場合も、お金が動いていても事業と判断されることはありません。

詳細については後述しますが、融資を繰り上げて返済した場合や課税売上高が一定上などには、消費税がかかるケースがありますので注意しましょう。
個人事業主が不動産を売却した場合
個人事業主が不動産を売却した場合、基本的には消費税がかかることはありません。
また、資本金が1,000万円未満で開業してから2年以上経過していない場合でも、特定の期間で課税売上高が1,000万円を超えていた場合は、自動的に課税事業者扱いとなります。
事業区分が切り替わると「消費税の納税義務者でなくなった旨の届出」を提出する必要があるため、合わせて注意しましょう。
ただし、資本金が1,000万円以下、特定の期間内で1,000万円以上の売上が上がることなく、事業開始から2年未満の個人事業主は免税対象となります。
そのため、前述した状況の個人事業主の方は、不動産を売却しても消費税がかかることはなく、書類の提出が必要ありません。

法人が不動産を売却した場合
法人が不動産を売却する際は、基本的に消費税を支払う必要があります。
また、不動産会社は一回限り不動産を売買するわけではなく、何度も不動産取引を行うため、課税事業者として認定されます。
法人で不動産売却時に消費税が発生しないケース
法人においては、前々年度の期間に売上た金額のことを課税売上高の基準期間と呼びます。
納税が不要な免税事業者は、基準期間の課税売上高が1,000万円以下のことを指しており、小規模で運営している法人などは免税事業にあたるケースが多いです。
例えば、本年度新設したばかりの法人の場合、基準期間に該当していないため、不動産を売却しても消費税がかかることもありません。
免税事業者から課税対象の事業者へ変更になった場合は、個人事業主と同様の書類を税務署に提出する必要がありますので注意しましょう。
不動産売却時の非課税対象
不動産売却時の非課税対象とは、以下の4つです。
- 個人が不動産を売却したケース
- 生活に使用する不動産
- 不動産以外の土地
- 売買に関する各種税金
個人が不動産を売却したケース
上記でも紹介した通り、個人が不動産を売却したケースは基本的には非課税対象です。
どれだけ価格の高い物件を売却したとしても、課税対象の事業者には当たらないことから課税されないです。
そのため、中古不動産の購入を考えている場合は不動産業者よりも、個人の方が消費税分安く買い取ることができる可能性がります。
生活に使用する不動産
生活に使用する不動産を売却する場合は、消費税が発生することはありません。
同じようにプライベートで使用していた不動産を売却した場合は、事業用とみなされないため、消費税が課税されることはありません。
また、不動産会社を経営している人や複数の不動産オーナーでも、プライベートで使用する不動産を売却する場合には消費税がかかることはありませんので、安心して売却できるでしょう。
不動産以外の土地
不動産を売却する際には、「土地」と「物件」に分かれます。
例えば、個人や事業主が物件ではなく、土地を他社に売買した場合は物件を含んだ不動産ではないため、消費税は発生しないのです。
土地は課税対象外となるため、プライペート用・事業者用共に売買を行なったとしても、消費税を支払う必要はありません。

また、土地の売買を行う際は、土地の所有権を表す「借地権」と呼ばれる権利が存在しますが、借地権の売買にも消費税はかかりませんので安心して良いでしょう。
売買に関する各種税金
不動産売買の売却益には、不動産譲渡所得税や書類提出時に必要になる印紙税などが存在しますが、別の税区分となるため、上乗せして支払われることはありません。

不動産売却時の消費税算出方法
不動産自体の売却価格が7000万円で内訳(建物4,500万円:土地2,500万円)がこのような場合、消費税率が10%である時の不動産売却時の消費税算出方法は以下の通りです。
計算時に出た端数は、売却者によって切り下げ・繰り上げになる場合があります。
また、土地の金額がどれだけ高くとも、非課税対象になるため消費税計算の中には入ることがありません。

評価額を元に算出ケースもある
不動産の中には、明確に土地と建物の価格が算出されていないケースが存在します。
例えば、建物と土地を合わせて5,000万円といった形で販売されていることがあるため、区分を明確にしていない場合は、固定資産税評価額や相続税評価額などの各種評価額を元に算出しましょう。
また、明確に費用区分が契約書に記載されていない場合は、前述した方法で評価額を算出し、契約書に記載してもらってから購入するようにしましょう。

不動産売却で発生した消費税の納税方法
納税義務者が不動産を売却した場合、消費税を納税する必要があります。続いては、消費税の納付方法や手続きについて解説していきます。
税務署へ消費税の申告
消費税の納付は、税務署への確定申告を行う必要があります。以下の通り、個人事業主と法人では、納付手続きが異なるため注意が必要です。
- 個人事業主:翌年の3月31日までの手続き
- 法人:課税期間の翌日から2ヶ月以内の手続き
中間申告
消費税の納付額が一定水準を超えると、中間申告と消費税の納付が必要になります。
通常は、前年度の消費税納税額に応じて中間申告納付額は設定されており、税務署が納付額を計算した後に納付手続きを行います。
前述したケースは、年に3回ほど中間申告が必要で、申告直前の消費税率の4分の1が中間納付金額に設定されます。

申告対応が遅れてしまうと、ペナルティーとして納付予定金額に税金が上乗せされてしまったり、延滞税が発生する恐れがあります。
そのため、通常よりも多くの消費税を支払うことになってしまうため、申告対応は遅れないように対応することが重要です。
また、消費税の支払いは以下の方法で対応可能です。
- 税務署窓口での支払い
- 指定口座引き落とし
- ネットバンキング
- クレジットカード
- コンビニエンスストア
- e-Taxを利用した決済
不動産売却時の消費税についての注意点
不動産売却時の消費税に関する注意点は、以下の5つです。
- 不動産購入価格は税込表示
- 消費税納付は2年後
- 個人が売却する場合でも消費税がかかるケースがある
- 仲介手数料にも消費税がかかる
- 実際に不動産が引き渡された時の消費税が適応される
不動産購入価格は税込表示
不動産売却時に建物が含まれている場合は、基本的に消費税が発生します。
しかし、「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」と呼ばれる規則によって、消費税が課税されている不動産を販売しうる場合は不動産価格を税込表示にする必要があります。
不動産を売却する場合、オーナーが購入希望者を探してきて直接売買契約を結ぶケースは非常に珍しく、基本的には不動産街会社を介して購入希望者を募ります。
そのため、不動産の買い手が見つかり、売買契約が完了した後は、不動産会社に手数料を支払う必要があります。
例えば、不動産会社のチラシで5,000万円の不動産が売りに出ている場合、消費税を含んで5,000万円と表記している可能性が高いです。

不動産売却時には、どれだけ建物に対して消費税がかかるかだけではなく、不動産表記総額に対してどれだけ仲介手数料が発生しているのか、といった部分にも着目する必要があるでしょう。
消費税納付は2年後
個人事業主や法人で課税事業者認定された場合、すぐに消費税を納付する必要があるわけではありません。
上記でも解説した通り、不動産売却時に発生した消費税は普段支払っている消費税とは異なり、200万円・400万円といった大きな金額です。

基準期間内には、中間申告と中間納付を行う必要がありますが、初めて課税事業者の消費税を支払う場合、特に個人事業主は失念してしまうケースが多いです。
そのため、自身の資産を減らさないようにするためにも、不動産売却を行った際の契約書や消費税は使うことなく保管しておきましょう。

個人が売却する場合でも消費税がかかるケースがある
個人が不動産を売却する場合でも、消費税がかかるケースは以下の2つです。
- 個人でも課税事業者である場合
- 個人の課税事業者が事業用不動産を売却した場合
個人でも課税事業者である場合
企業に勤めているサラリーマンでも、前々年の課税売り上げが1,000万円以上の場合は、個人でも課税事業者になります。
前述した条件で給与が1,000万円を超えている場合は、課税事業者に当たりますので、申請書類の提出が必要です。
投資用に不動産を複数保有しており、家賃収益などで前々年の課税売り上げが1,000万円以上の場合は課税事業者に認定されます。
自分自身は投資目的でも有していた物件でも、1,000万円以上の家賃収益が発生している以上は税務署からは「事業」と判定されます。
個人の課税事業者が事業用不動産を売却した場合
個人ですが既に課税事業者として認定されている場合、事業用の物件を売却すると消費税が発生します。
ただし、プライベートとして保有している不動産に関しては、売却したとしても消費税が課されることはありません。

仲介手数料にも消費税がかかる
不動産会社を介して不動産の売却に成功した場合の仲介手数料にも、消費税は発生します。
また、不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が定められています。
上限の区分は、以下の3つに分かれています。
区分 | 取引物件価格(税抜) | 仲介手数料の上限 |
1 | 400万円以上 | 取引物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税 |
2 | 200万円〜400万円以下 | 取引物件価格(税抜)×4%+2万円+消費税 |
3 | 200万円以下 | 取引物件価格(税抜)×5%+消費税 |
仲介手数料を算出する際は、税込金額ではなく税抜き金額となります。
例えば、600万円の物件を不動産会社を介して、売却した場合の最大仲介手数料は以下の通りです。
つまり、600万円の物件を販売した後に、約20万円不動産会社に支払う必要があるため、必ず仲介手数料の計算方法は把握しておく必要があるでしょう。

仲介手数料を支払うタイミング
不動産会社に仲介手数料を支払うタイミングは、会社によって異なります。
ただし、仲介手数料の区分は成功報酬となるため、不動産売買契約が完了するまでは支払う必要がありません。
不動産売却金額が決定した後でないと、具体的な仲介手数料は算出できませんので、契約完了前に仲介手数料の支払いを求めてくる不動産会社とは取引しない方が良いでしょう。
また、不動産売却自体が成約したからといって、手続きが完了したわけではありません。
各種書類提出や事務手続きなど、売買契約後も多くの手続きが残っていますので、初めて手続きを依頼する不動産会社であれば、複数回に分けて支払うことをおすすめします。
さらに、不動産売却は専門的な知識が必要になる部分が多く、初めて不動産を売却する場合は悪質な消費税の発生有無などで足元を見られてしまい、不動産会社に法外な仲介手数料を支払ってしまうケースが存在します。

実際に不動産が引き渡された時の消費税が適応される
不動産売却時の消費税は、手続き中に決まるわけではありません。
消費税率が変動する機会は数年に一度ですが、あらかじめ把握しておくことで不動産会社や買い手とのトラブルを避けることが可能です。
例えば、2020年8月31日時点では消費税が10%、2020年9月1日に消費税が15%へ変更になった場合、8月30日に契約書を取り交わし、実際に不動産を引き取った日が9月3日であれば、消費税15%が適応されます。
不動産契約はベースの金額が大きいため、1%変更しただけで数十万〜数百万円単位で変動します。

不動産売却におすすめな一括査定サイト比較
これまで、不動産売却にかかる消費税のことを解説しました。
不動産売却を実際にすすめるためのファーストステップとして、不動産一括査定サイトに申し込んで複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

SUUMO売却査定
- 当サイト独自アンケートで人気No.1!
- 大手リクルートグループが運営するサービス!
- 有名なSUUMOに自物件を掲載可能!
- 提携社数2000社以上!10社同時比較可能!
- 完全無料!全国対応!
SUUMOはタウンワークやゼクシィ、リクナビなどで有名なリクルートグループが運営しているサービスです。
SUUMOでは、全国のエリアごとに売却事例などの情報を掲載しており、さらに不動産会社の店舗の特徴や実績、スタッフ情報も確認できます。
そのため、査定額が妥当か判断しやすく、査定額を提示した不動産会社が信頼できる会社か見極めやすいのです。
同時査定依頼可能数も6社のサイトが多いなか、SUUMOでは10社の査定額から検討することができます。
そして、SUUMOを利用して不動産契約をすると、知名度が高いSUUMOに物件の広告を掲載でき、早期の売却が期待できます。

対象エリア | 全国 |
---|---|
提携会社数 | 2000社以上 |
同時査定依頼数 | 10 |
運営会社 | 株式会社リクルート |
すまいValue(バリュー)
- 他社にはない業界最大手6社で査定ができる
- 年間取引数は6社合計11万件以上の実績
- 顧客満足度96.7%
- 大手ならではの交渉力・スピード感|売却まで平均2.7ヶ月
- 完全無料!全国対応!
すまいValueは、業界トップ企業6社の直営による不動産一括査定サイトです。そのため提携している不動産会社も、最大一括査定数も下記の6社に限定されています。
- 小田急不動産
- 住友不動産販売
- 東急リバブル
- 野村の仲介PLUS
- 三井のリハウス
- 三菱地所ハウスネット
他の一括査定サイトと比べると、かなり少ないと感じるかもしれませんが、上記の6社は不動産業界を牽引する最大手です。
6社の知名度は高く、11万件を超える年間の実績があります。安心して売却を任せられ、確かな営業力でスピーディーに売却が進むと考えられます。
デメリットとして、査定が全て大手企業であることからも、売出中物件は都市部に集中しているようです。地方の方はSUUMOやイエウールなど他の一括査定サイトもあわせて利用することをおすすめします。

対象エリア | 全国 |
---|---|
提携会社数 | 6 |
同時査定依頼数 | 6 |
運営会社 | 小田急不動産 住友不動産販売 野村の仲介 三菱地所ハウスネット 東急リバブル 三井のリハウス |
イエウール
- 全国の不動産会社1,900社以上と提携|特に地方の不動産に強い
- 「月間ユーザー数」「提携社数」「エリアカバー率」すべてNo.1
- 累計利用者数1,000万人以上
- 一括査定フォームの入力はチャット方式で簡単
- 完全無料!全国対応!
イエウールは、業界最大級の不動産一括査定サイトです。11万件を超える年間の実績しています。
対応エリアの幅が広いことが強みで、都市部はもちろん、地方に強い不動産会社も登録しています。
デメリットとしては、大手不動産会社の登録が少ないことです。気になる方は大手に特化しているすまいvalueとあわせて利用するのがおすすめです。

対象エリア | 全国 |
---|---|
提携会社数 | 1900社以上 |
同時査定依頼数 | 6 |
運営会社 | 株式会社Speee |
出典:イエウール公式サイト
住友不動産販売
- 問い合わせから売却までマンツーマンの営業体制
- 顧客満足度94.1%!
- 年間購入相談件数18万件以上
- 売却中の室内をより魅力的にするバーチャルステージング
- 完全無料!全国対応!
住友不動産販売の特徴は、営業担当者がマンツーマンでついてくれることです。
お問い合わせ時から売却後のアフターフォローまで、一貫して担当者がついてくれるため、責任のある取引をしてくれるでしょう。そうした丁寧なサービスから、顧客満足度は94.1%となっています。
また、独自サービスのバーチャルステージングは、360°カメラで撮影したマンション室内の写真を加工するサービスです。余計なものを消して、素敵な家具を配置することで、買い手が購入後の暮らしをイメージできます。

対象エリア | 全国 |
---|---|
提携会社数 | - |
同時査定依頼数 | - |
運営会社 | 住友不動産販売株式会社 |
出典:住友不動産販売公式サイト

まとめ
以上、不動産売却時に発生する消費税についてや非課税対象になるケース、注意点などを解説していきました。
この記事のポイントは以下の通りです。
- 不動産売却時は「建物」に消費税が課税し「土地」は非課税
- 基本的に個人が不動産を売却すると消費税がかからず、個人事業主や法人には消費税がかかる
- 個人でも課税事業者の場合は不動産売却時に消費税がかかる
- 不動産売却の消費税は2年後に納付が必要
- 不動産会社を介して不動産を売却する場合は事前に手数料の計算が必要
不動産売却を行う際は、消費税に関して様々な注意点が存在します。

関連記事
- おすすめの不動産一括査定サイト5選!査定の手順も紹介
- 不動産仲介手数料の相場や計算方法は?一覧早見表も紹介
- マンションが売り時の築年数は?コロナやオリンピックの影響も考察
- 不動産が売れない理由は?おすすめの対処法や不動産会社を紹介
- 不動産売買は個人間でもできる?メリット・デメリットを徹底解説
- マンションが売れない10の理由と解決法|おすすめ不動産会社3選
- おうちダイレクトの口コミ・評判を徹底調査|特徴やメリットも解説
- イエイの評判は?特徴やメリット・デメリットを徹底解説
- HOME4Uの口コミ・評判を総まとめ!特徴やメリット・デメリットも解説
- オウチーノってどんなサービス?特徴やメリット・デメリットを解説
- イエウールの評判は?特徴やメリット・デメリットを徹底解説
- 土地の売却にかかる費用一覧!税金や仲介手数料の計算方法も紹介
- 家を売りたい人必見!家を売る手順や費用・税金について徹底解説
- 【土地を売りたい】売る方法や手順・費用・税金について徹底解説
- マンション売却の注意点は?失敗しないためのコツも紹介
- 土地売却の相場の調べ方は?高く売るコツや土地売却の流れも紹介
- 不動産売却に消費税はどれくらいかかるの?非課税対象についても解説
- 売却に強い不動産会社おすすめ4選!失敗しない選び方も徹底解説
- 土地売却の流れを徹底解説!かかる費用や税金は?高く売るコツも紹介
- 土地の売買に仲介手数料はかかる?計算方法や安くする方法を徹底解説
- マンション売却におすすめ一括査定サイト7選!高額査定ポイントは?
- 家の査定を依頼したい!おすすめ不動産一括査定サイト4選
- マンション売却の手数料はいくら?相場や安く抑えるコツを徹底解説
- 不動産売却にかかる費用はいくら?目安などを一覧で紹介
- 不動産売却にかかる税金の計算方法は?シミュレーションも紹介
- 不動産売却にかかる手数料は?相場や計算方法を徹底解説