住宅ローンの審査とは?基準や流れ、落ちないための対策について徹底解説

大きな買い物をされる時は、ローンを利用されることでしょう。そして大きな買い物の最たるものと言えば住宅ローンであるといえます。

しかし、安易に住宅ローンを組もうと思っても審査があって借りることができないことがあります。

本記事では、住宅ローンの審査とは何か?住宅ローンの審査に通過出来ない理由や、同時に対策についても解説していきます。ぜひご覧ください。

審査の前に住宅ローンの仕組みを知ろう

住宅ローン仕組み

住宅ローンは、住宅自体が生活に必要不可欠なものである理由から、一般的に組むローンよりも金利は低めの傾向にあります。

そのため、長期にわたり安定した返済が要求されています。

住宅ローンの借り入れ先としては、主に下記のようなものがあります。

主な住宅ローンの借り入れ先
  • 民間の金融機関が提供している住宅ローン

  • 住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携し提供しているフラット35

  • 財形住宅融資

  • 自治体融資

それぞれに対して金利や内容には違いがありますので、よく理解して自身に合ったものを選択することが大事です。

住宅ローンの審査の流れ

審査

住宅ローンの手続きと物件の購入手続きは、基本的に同時進行します。そのため、物件の申込みの段階で住宅ローンの事前審査(仮審査)を受けることが一般的です。

物件の売買契約を結ぶとともに、住宅ローンの本申し込みを行います。本審査に通過、融資が実行されたタイミングで購入代金を決済し、晴れて引き渡しが成立します。

次に、事前審査と本審査について詳しく解説します。

住宅ローンの事前審査と本審査とは?

住宅ローンには、事前審査と本審査という二段階のステップがあります。一体、事前審査と本審査は何が違うのでしょうか。

住宅ローンは額が大きいため、金融機関も申込みをしてすぐに契約してしまう訳にはいきません。マイホームの売買契約をする以前に実施されるものが事前審査であり、売買契約と並行して行われるものが本審査です。

 事前審査は比較的簡単な審査に留め、本審査は、更に細かい項目までしっかり行う厳密の審査です。

住宅ローンの事前審査(仮審査)とは

審査基準

住宅ローンの事前審査(仮審査)とは、住宅ローンを申込みした金融機関が行っている簡単な審査です。

事前審査は売買契約以前に行われるものであり、住宅ローンを申込みした金融機関が実施します。

 事前審査にかかる期間は即日から1週間程度が一般的です。

これを読んで、そもそも審査は1回だけでいいのでは?と考える人も多いかと思います。

しかし、実際に物件を購入したいと考えるのであれば、購入するためのローンの支払い計画を立てる必要があります。そのためにも、安定した収入を得ることが必要な方が多いでしょう。

 ただし中には、「どう考えてもこの人はこの物件を購入するためローンを組むことは無理」とすぐに判断出来る方々がいる可能性も否定できません。

そのような人たちに時間をかけていきなり本審査することは時間のロスにつながります。そのような問題を解消するために、金融機関では事前審査を行っているのです。

事前審査で見られる項目

買取で家を売る手順

事前審査では、基本申込み者の返済能力と返済プランが妥当なのかという項目が確認されます。具体的には、下記の通りです。

事前審査で見られる主な項目
  • 申し込み者の経済状況
  • 借り入れ金額が収入と合っているか
  • 返済期間は妥当か
  • 信用情報に問題はないか

事前審査のときに必要な書類

また、事前審査では以下の書類が求められます。

事前審査で必要な書類
  • 源泉徴収票など所得がわかるもの
  • 本人確認書類(運転免許証など)
  • 他に借金があれば債務状況のわかるもの

事前審査では信用情報も見られる

課譲渡所得を求めるには譲渡費用と取得費が必須

住宅ローンの事前審査では、信用情報もチェックされます。信用情報のチェックは、基本指定信用情報機関が管理している記録を照会します。

指定信用情報機関は、主に以下の3つです。

信用情報を管理している指定信用情報機関
  • 株式会社シー・アイ・シー(CIC)
  • 株式会社日本信用情報機構(JICC)
  • 全国銀行個人信用情報センター(KSC)

過去にクレジットカードの延滞など繰り返していた方は、指定信用情報機関に「異動情報」として記録されることになります。

中には、支払いが2~3日遅れたことがあるという方もいるでしょう。遅れることは良くありませんが、その程度では異動情報として掲載されることはありません。

 異動情報として記録が残ってしまうのは、60日以上または3カ月以上の長期にわたる延滞に対してが一般的です。

また、 任意整理や自己破産などを行うことで、信用情報に異動情報として記録されることがあります。

住宅ローンの本審査とは?

住宅ローン審査

事前審査をパスした後は、いよいよ売買契約に入ります。金融機関は、当然ながら完済能力を持っている申込者に対して住宅ローン契約を結びたいと思っています。

 本審査にかかる期間は、一般的に2~4週間程度。金融機関ではなく保証会社が審査をします。

ここで「保証会社」について解説しましょう。

保証会社とは、ローン契約の時に金融機関と協力して審査を担う会社です。

 ローンを契約した人が返済出来なくなってしまったとき、契約者の代わりに金融機関に対して残債を払うという役目も持っています。

そのような仕組みによって、金融機関はできるだけリスクを軽減しているのです。

残念ながら事前審査に通過した人たちが全員本審査に通過出来る訳ではありません。 本審査のポイントは、金融機関が本当にこの人とローン契約を組んでいいかということです。

本審査では厳しい審査が行われることになりますが、明らかに身の丈に合わない借り入れ額を希望していなければ、それほど不安がる必要もないのではないでしょうか。

住宅ローンの審査の基準は?

住宅ローン審査基準

住宅ローンの審査で重要視する基準はなんでしょうか。「令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」では、

完済時年齢: 99.0%
健康状態: 98.5%
担保評価: 98.2%
借入時年齢: 96.8%
年収: 95.7%
勤続年数: 95.6%

が審査項目のパーセンテージだとしています。充分参考になる資料ですので、順番に詳しく解説します。

※出典:https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001333029.pdf

年齢

住宅ローンの審査に年齢はとても重要です。

住宅ローンの審査基準には、「借入時年齢」と「完済時年齢」があります。

借入時の下限年齢や上限年齢は金融機関によって違いがあり、金融機関では、住宅ローンを契約する適齢期は30代あたりからが一般的と見ています。完済時年齢は80歳未満という条件をつけている金融機関が多くあります。

さらに、ここで抑えておかなければならないポイントは、「借入期間」です。

借入年齢の条件に関してはクリアできるという方は数多くいますが、実際には完済時の年齢の制限もあるため、60歳あたりでローンを借り入れるのは現実的に難しいと判断されることが一般的です。

健康状態

健康

多くの金融機関では、住宅ローンを組む時に団体信用生命保険に加入することが融資の条件となっています。

団体信用生命保険とは、通称「団信」と言い、住宅ローン返済中の加入者が死亡するなどの万が一のことがあった場合に保険金で住宅ローンが完済される保険です。

よってどのような健康状態なのかということも、大事な審査ポイントとなります。

 健康状態に異常があって団体信用生命保険に加入出来ないとなれば、住宅ローンの審査にも通過出来ない可能性があります。

担保評価

 

金融機関は、契約者が万が一返済出来なくなってしまった時のため担保の提供を求めています。住宅ローン契約の場合は、基本不動産(土地・建物)が担保となります。

ローンの返済が困難な時には、金融機関は担保の不動産を売却し回収することもあります。

そのため購入する不動産(土地・建物)が担保としてどれ程度の価値を持っているかという評価額によっても、審査に通りやすいかが変わります。

年収・勤続年数

固定金利間期間選択タイプ

上記の報告書からも伝わるように、金融機関の審査において年収は大事な項目です。

 一時的なものではなく安定性のある収入であるか、勤務先や勤続年数あたりから判断されることになります。

例えば個人事業主の場合、「現在これだけ収入があります」と提示されても、数ヶ月後の収入の判断材料にはすることができないことが多いです。

そのような意味では、公務員や会社員のような給与所得者と比較して審査に通過する確率は低くなるでしょう

住宅ローンの審査に落ちる理由3つ

使わない土地や空き家を所有し続けるコスト・リスク

ここでは、住宅ローンの審査に通過出来ない理由について解説していきます。

返済負担率が高い

返済負担率とは、年収に対してローンの利息を含めた年間返済額の割合です。年収に対して借り入れの額が多いと、それだけ返済負担率は高くなります。

返済負担率は住宅ローンの問題だけでなく、車や教育ローンなども合算して計算されます。

 住宅ローンの審査に落ちないためにも、他のローンは完済して住宅ローンの審査を受けることがベストです。

個人信用情報の延滞履歴

先述の通り、住宅ローンの審査で金融機関は信用情報機関に情報を照会しています。

クレジットカードなどの支払い延滞履歴があれば、審査に不利になってしまうことは間違いありませんので、 日頃からしっかりお金の管理をしていることが大事です。

申告内容の虚偽

申告内容に虚偽があれば審査に影響を与えてしまうことになります。厳密な審査が行われているので、年収、勤続年数などちょっとごまかしてやろうと思っても、後に必ず嘘が発覚してしまうことでしょう。

 嘘をつくような人間に対して、金融機関はローン契約などするはずはありません。

知らず知らず間違えてしまったという場合も同じ取られ方をしてしまう可能性はありますので、書類は間違いのないよう、慎重に記載するようにしてください。

住宅ローンの審査に落ちないための対策

今までお話ししてきた、住宅ローンの審査に通らない理由の中に既に対策が見えてくるものもありますが、更に以下を対策として考えることができます。

契約する住宅ローンの種類で対策する

仲介で家を売る手順

「親子リレーローン」を利用する

「親子リレーローン」とは、ひとつのローンを親子2世代にわたって返済していく制度のことです。

この制度を利用すれば、完済時年齢が80歳以上の人だとしても、審査に通過出来る可能性は高くなります。

「フラット35」を利用する

先述した通り、個人事業主の方々は審査に不利になることがあります。

そのような場合「フラット35」を利用することなど検討してみましょう。フラット35では職業が審査に影響することはほとんどありません。

「ネット銀行の住宅ローン」を利用する

勤続年数が短くて審査に通過出来ないという可能性もあります。

そのような場合、ネット銀行の住宅ローンを選択すれば、基本勤続年数の要件はないため、審査に考慮されにくいという影響もあります。

 例えば「auじぶん銀行住宅ローン」だったり「新生銀行住宅ローン」では、職歴書を提出することで転職3年未満の人たちでも申込みをすることができます。

また先ほど紹介したフラット35も、申込み条件に勤続年数の制限はありません。

既に他社の借り入れがある場合

住宅ローン以外の借り入れがある方は、審査に通過出来ないことがあります。

既に借金がある方々は戦々恐々としていることでしょう。審査のため、できるだけ他の借金は完済する意識が大事ですが、どうしても難しい時もあるでしょう。

そのようなときは、カードローンやリボ払いなど高利子のローンから優先して完済させる意識をもつようにしましょう。高利子の借り入れを多数しているケースは信用が失われる傾向があるからです。

おすすめの住宅ローン10選を比較

ここでは、おすすめの住宅ローンを厳選して10選紹介します。前述したフラット35や、ネット銀行のローンも含まれていますので、比べてみてくださいね。

[住宅ローン案件10選]

住宅ローンの審査に関するよくある質問

審査に落ちたら別の住宅ローンにトライすることができる?

結論からお伝えすると、問題はありません。別の金融機関の提供している住宅ローンなら審査に通過する可能性もない訳ではありません。金融機関全部が同じ審査をしているということではありませんので、細かい部分で審査基準の違いがあります。

購入した物件によって審査基準は変わってしまうもの?
実際に物件によって審査の通りやすさに違いはあります。ローンは確率的には滞納してしまう方々がいます。そのようなとき、金融機関は物件の評価額が高いものであれば元手を回収しやすいため審査に容易に通過させる可能性もあります。
自分が審査に通りやすいのかあらかじめ知りたい。
あらかじめ審査に通過しやすいか否か、正しく把握することは難しいです。例えば信用情報は自身で取り寄せもすることができますので、そうすることで幾分不安材料を消すことができるのではないでしょうか。信用情報を取り寄せすれば、金融機関の評価をある程度知ることができます。

まとめ

今回、住宅ローンの審査について、そして審査に落ちる理由&対策について解説をしました。

住宅ローンには事前審査と本審査があります。事前審査に通過してもまだまだ油断は出来ません。

1%の違いで審査に落ちてしまったということも充分ありますので、対策について考えることも決して無駄なことではありません。

出来ることから準備していきましょう。

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