住宅ローンの審査とは？基準や流れ、落ちないための対策について徹底解説

大きな買い物をされる時は、ローンを利用されることでしょう。そして大きな買い物の最たるものと言えば住宅ローンであるといえます。

しかし､安易に住宅ローンを組もうと思っても審査があって借りることができないことがあります。

本記事では、住宅ローンの審査とは何か？住宅ローンの審査に通過出来ない理由や、同時に対策についても解説していきます。ぜひご覧ください。

審査の前に住宅ローンの仕組みを知ろう

住宅ローンは、住宅自体が生活に必要不可欠なものである理由から､一般的に組むローンよりも金利は低めの傾向にあります。

そのため、長期にわたり安定した返済が要求されています。

住宅ローンの借り入れ先としては、主に下記のようなものがあります。

それぞれに対して金利や内容には違いがありますので､よく理解して自身に合ったものを選択することが大事です。

住宅ローンの審査の流れ

住宅ローンの手続きと物件の購入手続きは、基本的に同時進行します。そのため、物件の申込みの段階で住宅ローンの事前審査（仮審査）を受けることが一般的です。

物件の売買契約を結ぶとともに、住宅ローンの本申し込みを行います。本審査に通過、融資が実行されたタイミングで購入代金を決済し、晴れて引き渡しが成立します。

次に、事前審査と本審査について詳しく解説します。

住宅ローンの事前審査と本審査とは？

住宅ローンには､事前審査と本審査という二段階のステップがあります。一体､事前審査と本審査は何が違うのでしょうか。

住宅ローンは額が大きいため、金融機関も申込みをしてすぐに契約してしまう訳にはいきません。マイホームの売買契約をする以前に実施されるものが事前審査であり､売買契約と並行して行われるものが本審査です。

住宅ローンの事前審査（仮審査）とは

住宅ローンの事前審査（仮審査）とは、住宅ローンを申込みした金融機関が行っている簡単な審査です。

事前審査は売買契約以前に行われるものであり､住宅ローンを申込みした金融機関が実施します。

これを読んで、そもそも審査は1回だけでいいのでは？と考える人も多いかと思います。

しかし、実際に物件を購入したいと考えるのであれば､購入するためのローンの支払い計画を立てる必要があります。そのためにも、安定した収入を得ることが必要な方が多いでしょう。

そのような人たちに時間をかけていきなり本審査することは時間のロスにつながります。そのような問題を解消するために､金融機関では事前審査を行っているのです。

事前審査で見られる項目

事前審査では､基本申込み者の返済能力と返済プランが妥当なのかという項目が確認されます。具体的には、下記の通りです。

事前審査のときに必要な書類

また､事前審査では以下の書類が求められます。

事前審査では信用情報も見られる

住宅ローンの事前審査では､信用情報もチェックされます。信用情報のチェックは､基本指定信用情報機関が管理している記録を照会します。

指定信用情報機関は､主に以下の3つです。

過去にクレジットカードの延滞など繰り返していた方は､指定信用情報機関に「異動情報」として記録されることになります。

中には、支払いが2～3日遅れたことがあるという方もいるでしょう。遅れることは良くありませんが、その程度では異動情報として掲載されることはありません｡

また､ 任意整理や自己破産などを行うことで､信用情報に異動情報として記録されることがあります。

住宅ローンの本審査とは？

事前審査をパスした後は､いよいよ売買契約に入ります。金融機関は、当然ながら完済能力を持っている申込者に対して住宅ローン契約を結びたいと思っています。

ここで「保証会社」について解説しましょう。

保証会社とは､ローン契約の時に金融機関と協力して審査を担う会社です。

そのような仕組みによって、金融機関はできるだけリスクを軽減しているのです。

残念ながら事前審査に通過した人たちが全員本審査に通過出来る訳ではありません｡　本審査のポイントは､金融機関が本当にこの人とローン契約を組んでいいかということです。

本審査では厳しい審査が行われることになりますが､明らかに身の丈に合わない借り入れ額を希望していなければ､それほど不安がる必要もないのではないでしょうか。

住宅ローンの審査の基準は？

住宅ローンの審査で重要視する基準はなんでしょうか。「令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」では､

完済時年齢:　99.0％
健康状態:　98.5％
担保評価:　98.2％
借入時年齢:　96.8％
年収:　95.7％
勤続年数:　95.6％

が審査項目のパーセンテージだとしています。充分参考になる資料ですので、順番に詳しく解説します。

※出典：国土交通省調査より

年齢

住宅ローンの審査に年齢はとても重要です｡

住宅ローンの審査基準には､「借入時年齢」と「完済時年齢」があります。

借入時の下限年齢や上限年齢は金融機関によって違いがあり、金融機関では､住宅ローンを契約する適齢期は30代あたりからが一般的と見ています。完済時年齢は80歳未満という条件をつけている金融機関が多くあります。

さらに､ここで抑えておかなければならないポイントは､「借入期間」です。

借入年齢の条件に関してはクリアできるという方は数多くいますが､実際には完済時の年齢の制限もあるため、60歳あたりでローンを借り入れるのは現実的に難しいと判断されることが一般的です。

健康状態

多くの金融機関では､住宅ローンを組む時に団体信用生命保険に加入することが融資の条件となっています。

団体信用生命保険とは、通称「団信」と言い、住宅ローン返済中の加入者が死亡するなどの万が一のことがあった場合に保険金で住宅ローンが完済される保険です。

よってどのような健康状態なのかということも､大事な審査ポイントとなります。

担保評価

金融機関は､契約者が万が一返済出来なくなってしまった時のため担保の提供を求めています。住宅ローン契約の場合は､基本不動産(土地・建物)が担保となります。

ローンの返済が困難な時には､金融機関は担保の不動産を売却し回収することもあります。

そのため購入する不動産(土地・建物)が担保としてどれ程度の価値を持っているかという評価額によっても、審査に通りやすいかが変わります。

年収・勤続年数

上記の報告書からも伝わるように、金融機関の審査において年収は大事な項目です。

例えば個人事業主の場合、「現在これだけ収入があります」と提示されても、数ヶ月後の収入の判断材料にはすることができないことが多いです。

そのような意味では､公務員や会社員のような給与所得者と比較して審査に通過する確率は低くなるでしょう。

住宅ローンの審査に落ちる理由3つ

ここでは、住宅ローンの審査に通過出来ない理由について解説していきます。

返済負担率が高い

返済負担率とは、年収に対してローンの利息を含めた年間返済額の割合です。年収に対して借り入れの額が多いと、それだけ返済負担率は高くなります。

返済負担率は住宅ローンの問題だけでなく、車や教育ローンなども合算して計算されます。

個人信用情報の延滞履歴

先述の通り、住宅ローンの審査で金融機関は信用情報機関に情報を照会しています。

クレジットカードなどの支払い延滞履歴があれば､審査に不利になってしまうことは間違いありませんので､ 日頃からしっかりお金の管理をしていることが大事です。

申告内容の虚偽

申告内容に虚偽があれば審査に影響を与えてしまうことになります。厳密な審査が行われているので､年収､勤続年数などちょっとごまかしてやろうと思っても､後に必ず嘘が発覚してしまうことでしょう。

知らず知らず間違えてしまったという場合も同じ取られ方をしてしまう可能性はありますので､書類は間違いのないよう、慎重に記載するようにしてください。

住宅ローンの審査に落ちないための対策

今までお話ししてきた、住宅ローンの審査に通らない理由の中に既に対策が見えてくるものもありますが､更に以下を対策として考えることができます。

契約する住宅ローンの種類で対策する

「親子リレーローン」を利用する

「親子リレーローン」とは、ひとつのローンを親子2世代にわたって返済していく制度のことです。

この制度を利用すれば、完済時年齢が80歳以上の人だとしても、審査に通過出来る可能性は高くなります。

「フラット35」を利用する

先述した通り、個人事業主の方々は審査に不利になることがあります。

そのような場合「フラット35」を利用することなど検討してみましょう｡フラット35では職業が審査に影響することはほとんどありません。

「ネット銀行の住宅ローン」を利用する

勤続年数が短くて審査に通過出来ないという可能性もあります。

そのような場合、ネット銀行の住宅ローンを選択すれば､基本勤続年数の要件はないため、審査に考慮されにくいという影響もあります。

また先ほど紹介したフラット35も、申込み条件に勤続年数の制限はありません。

既に他社の借り入れがある場合

住宅ローン以外の借り入れがある方は、審査に通過出来ないことがあります。

既に借金がある方々は戦々恐々としていることでしょう。審査のため、できるだけ他の借金は完済する意識が大事ですが､どうしても難しい時もあるでしょう。

そのようなときは､カードローンやリボ払いなど高利子のローンから優先して完済させる意識をもつようにしましょう。高利子の借り入れを多数しているケースは信用が失われる傾向があるからです。

おすすめの住宅ローン10選を比較

ここでは、おすすめの住宅ローンを厳選して10選紹介します。前述したフラット35や、ネット銀行のローンも含まれていますので、比べてみてくださいね。

住信SBIネット銀行 住宅ローン（変動金利 通期引下げプラン）

住信SBIネット銀行の住宅ローンは、価格.comの住宅ローンカテゴリ人気ランキング新規・借換え（変動金利）第1位に選ばれた商品です。

団体信用生命保険の加入は無料。住信SBIネット銀行が保険料を負担してくれます。さらに、病気やケガによって働けなくなったら、保険金から月々の返済額が支払われるので安心です。

また、一部繰上返済をすると手数料がかかる銀行も少なくありませんが、住信SBIネット銀行なら何回でも0円です。

住宅ローンの申し込みから審査、手続き、融資の実行までネットで完結するので、忙しい人でも手間をかけずにローンを組めます。

住信SBIネット銀行 住宅ローン（変動金利 通期引下げプラン）の基本情報

出典：住信SBIネット銀行公式HP

りそな銀行 全期間型・融資手数料型（変動金利）

りそな銀行は、住宅ローンに自然災害サポートオプションをつけられます。自然災害サポートオプションは、火災保険や地震保険だけではカバーしきれない部分を補ってくれる補償です。

自然災害の多い日本では、火災保険や地震保険への加入は欠かせません。しかし、これらの保険だけではもしものときに損害をカバーしきれない可能性があります。

自然災害サポートオプションは、地震や津波などによって受けた被害の程度に応じ、最大24回分の返済額を免除。または、ローンの建物金額の50%相当を免除してくれる心強い補償です。

住宅ローン利用者向けのりそなクラブ特典は、給与の受け取りなどの取引きでポイントが貯まるシステムです。貯まったポイントは、Tポイントや楽天ポイントなどに交換できます。

土日祝日や平日の17時以降も営業している店舗があるので、平日は忙しい人でも会社を休まず契約できますね。

りそな銀行 全期間型・融資手数料型（変動金利）の基本情報

出典：りそな銀行公式HP

新生銀行 住宅ローン 変動金利タイプ（半年型・変動フォーカス）

新生銀行は、日本マーケティングリサーチ機構のアンケート調査で、金利＋諸費用が魅了の住宅ローンNo.1に選ばれました。

ローンを組む際の事務取扱手数料は定額型・定率型の2種類あり、定額型なら借入金額に関わらず事務取扱手数料が一律です。

オプションの安心パックは、こまめに繰上げ返済できるコントロール返済、要介護状態が続いた際の安心補償付団信、自然災害時債務免除特約、家事代行や病児育児サービスの5つの補償を受けられます。

繰上げ返済手数料は0円で、ATMでの出金も無料で利用できます。出金無料の対象ATMは、セブン銀行ATM、Enet ATM ・ローソン銀行ATM ・イオン銀行ATM ・PatSat・VIEW ALTTEです。

新生銀行は、ちょっと嬉しいお得なポイントがたくさんありますね。

新生銀行 住宅ローン 変動金利タイプ（半年型・変動フォーカス）の基本情報

出典：新生銀行公式HP

三菱UFJ銀行 ネット専用住宅ローン（変動金利）

三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンは、2007年3月時点から現在に至るまで「日本における民間金融機関住宅ローン取扱残高No.1」。つまり、多くの人に選ばれ続けているということです。

団体信用生命保険料は、銀行側が負担するので無料で加入。提携している家電量販店や引越し業者、ホームセキュリティサービスの優遇特典もあります。

女性向け特典は妊娠中〜出産直後に申請すると、1年間、適用金利から年0.2％金利が安くなります。

三菱UFJ銀行 ネット専用住宅ローン（変動金利）の基本情報

出典：三菱UFJ銀行公式HP

ソニー銀行 変動セレクト住宅ローン【自己資金10％以上】（変動金利）

ソニー銀行の変動セレクト住宅ローンは、2021年 オリコン顧客満足度®調査の住宅ローン総合ランキングで1位に選ばれました。

団体信用生命保険料や保証料は無料、取扱事務手数料も安く、住宅ローンの借入にかかる費用を抑えられます。

専任のローンアドバイザーが在籍していて、土日祝日も対応。電話やメールはもちろん、対面やオンラインでの相談もできます。

死亡保障やがん団信100で、もしもの時は手厚い保障が受けられます。

ソニー銀行 変動セレクト住宅ローン【自己資金10％以上】（変動金利）の基本情報

出典：ソニー銀行公式HP 

楽天銀行 住宅ローンフラット35

楽天銀行の住宅ローンフラット35は、固定金利1%台と業界最低水準の金利です。最長で35年間、金利が変わりません。

取扱事務手数料も業界最低水準で、借入額の1.10%です。

無料の相談窓口は、電話が9時から17時まで。Zoomまたはスカイプによるオンライン相談は、22時まで受け付けています。

無料相談は年末年始を除く毎日、利用できますよ。

楽天銀行 住宅ローンフラット35の基本情報

出典：楽天銀行公式HP

auじぶん銀行 住宅ローン 変動金利全期間引下げプラン（au金利優遇割）

auじぶん銀行は、価格.com住宅ローン人気ランキングで第1位を獲得した人気の住宅ローンです。

「auモバイル優遇割」と「じぶんでんき優遇割」をセットで利用することで、au金利優遇割が適用。住宅ローン金利から最大で年0.1%引下げられます。

団体信用生命保険は、スタンダードなものからガン診断給付金が付いたものなど5つのプランを用意しています。自分の年齢や家族構成に合ったプランを選べるので、より安心です。

通常のauじぶん銀行の住宅ローン変動金利全期間引下げプランの利率は年間0.410%になるよります。※

※2021年10月時点

auじぶん銀行 住宅ローン 変動金利全期間引下げプラン（au金利優遇割）の基本情報

出典：au自分銀行公式HP 

みずほ銀行 みずほネット住宅ローン（全期間重視プラン・変動金利）

みずほ銀行のみずほネット住宅ローン（全期間重視プラン・変動金利）は、ネットのAI診断から簡単に申し込めるネット住宅ローンです。購入物件が決まっていなくても、どのくらい借り入れられるのか分かるので、物件探しに役立つでしょう。

ローンの審査は時間がかかるため、「いつ結果が出るのか」と落ち着かないものです。しかし、みずほネット住宅ローンなら手続きの進捗状況をネットで確認できます。

また、インターネットバンキングを利用すれば、支払い金利の変更や繰上げ返済にかかる事務手数料が無料です。

ネット住宅ローンはサポート面が不安に感じる人もいるかもしれませんが、専任の担当者がオフライン同様にサポートしてくれますよ。

みずほ銀行 みずほネット住宅ローン（全期間重視プラン・変動金利）の基本情報

出典：みずほ銀行公式HP 

PayPay銀行 住宅ローン（変動金利）

PayPay銀行の住宅ローン（変動金利）は業界最低水準の金利です。一部繰上げ返済手数料や金利タイプの変更にかかる手数料、保証料は無料。諸経費を節約できます。

面倒な書類提出をスマホで手軽にできる点もメリットです。

PayPay銀行は審査が早く、事前審査が5営業日以内、本審査は3～10営業日で結果が出ます。

住宅購入の手続きをスピーディーに進められますよ。

PayPay銀行 住宅ローン（変動金利）の基本情報

出典：PayPay銀行公式HP

紀陽銀行 住宅ローン（手数料定率プラン・変動金利）

紀陽銀行は、和歌山県に本店がある地方銀行です。住宅ローンの取扱手数料は借入額×2.20％と定率なので、安心して融資を申し込めます。

取扱手数料が低いと保証料が高く設定されているケースもありますが、保証料は銀行側が負担してくれます。

金利は変動金利と固定金利(3年、5年、10年)から選べるのも嬉しいポイント。ネットバンキングの紀陽ダイレクトを利用すれば、一部繰上げ返済と支払い金利の変更手続きが無料です。

紀陽銀行 住宅ローン（手数料定率プラン・変動金利）の基本情報

出典：紀陽銀行公式HP　

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出典：モゲチェック公式

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住宅ローンの審査に関するよくある質問

まとめ

今回､住宅ローンの審査について､そして審査に落ちる理由＆対策について解説をしました。

住宅ローンには事前審査と本審査があります。事前審査に通過してもまだまだ油断は出来ません。

1％の違いで審査に落ちてしまったということも充分ありますので､対策について考えることも決して無駄なことではありません。

出来ることから準備していきましょう。