マンションを売却する際に、経年劣化によって傷んだ個所をリフォームするかどうかで迷っている方も多いでしょう。
しかしマンションの売却では、基本的にリフォームは不要です。なぜなら、せっかくお金を掛けてリフォームしても無駄になる可能性があるからです。
今回は、マンションを売却時のリフォームについて解説します。
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Contents
マンション売却にリフォームは不要？
マンションを売却する際には、原則としてリフォームは不要です。またリフォームを行う際にはメリット・デメリットがあります。それではまずリフォームが不要な理由について解説していきましょう。
リフォーム済みの物件は需要が少ない
マンションを売却する際にフォームの必要がないのは、中古の物件を購入する買主が望んでいないからです。
マンションの1室全体をリフォームすると数百万円かかり、その分買主の購入額も高くなってしまいます。
汚れが酷い箇所や壊れたところを直す場合も、どこまで必要かを不動産会社に相談して決めて下さい。余計なお金を掛けても、その費用を売却価格に上乗せできなければ意味がありません。
売主と買主と好みが違う可能性がある
リフォームが不要な理由は、費用以外にもあります。それは、買主と趣味や好みが違う可能性があることです。
売主が自分の好みで壁紙などを選んでリフォームしても、買主の好みと一致する確率は低いでしょう。
リフォームは、買主が自分の好みで施すのが一番良い方法で、実際にそれが一般的となっています。
生活による経年劣化や汚れなどは、中古マンションを購入する方は理解しているので、気にすることはありません。
リフォーム費用が回収できない
もしもあなたがリフォーム工事を施しても、その金額を売却価格に反映できるとは限りません。
実際に、ほとんどの場合はリフォーム代を回収できないのが現実です。
マンションの売却価格にリフォーム代を反映できない場合は、売主側が損をすることになります。そのリスクを無くすためにも、必要のないリフォームは止めておきましょう。
マンション売却でリフォームをした方が良い部屋の特徴3選
マンションの売却では、原則リフォームは不要です。しかし、リフォームを施すことで売却価格が上がるケースもあります。
ここでは、リフォームをすることで効果が期待できる物件やケースについて紹介します。それは、以下のようなケースがす。
立地が良くて古いマンションの場合
立地が良くて古い部屋の場合は、リフォームすることで売却価格が大きく上がる可能性があります。具体的には駅近くでも1,000万円以下で売却されるような古い物件です。
便利な場所にありながらも古くて安い物件は、リフォームする価値があるかもしれません。リフォームしても1,500万円以下で売却できる相場であれば、一度不動産会社に相談しましょう。
汚れが酷い部屋の場合
汚れがあまりにも酷い部屋場合には、リフォームをしないと売れない可能性があります。例えば、ヘビースモーカーやペットを飼っていた方の部屋で、壁や床の汚れや臭いが取れないケースです。
ただし、この場合はリフォーム工事をしても相場に戻る程度の可能性もあります。必ずしもリフォーム代を回収できるとは限りません。
3.部分的な傷みがひどい場合
古い物件では、水回りの壁や床がカビたり、変形することがあります。
このような場合には、部分的なリフォームをすることで、部屋全体の価値が向上するケースがあります。
具体的な場所は、キッチン・お風呂・洗面所・トイレなどの水回り箇所です。このようなエリアで、もしも汚れやカビが酷い場合は、プチリフォームを検討しても良いでしょう。
マンション売却でリフォームをするメリット・デメリット
ではここで、実際にマンションを売却する際に、リフォームをするメリットとデメリットを解説します。
まずは、下記の表でメリットとデメリットを比較してみましょう。
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
マンションを売却する前のリフォームには、上記のようなメリット・デメリットがあります。以下では、メリット・デメリットのそれぞれを解説していきます。
メリット①早く部屋を売却できる可能性がある
部屋をリフォームしてから売却に出すことで、普通よりも早く売れる可能性があります。それは、他のリフォームなしの物件に比べて、そのまま入居できることがメリットになるからです。
特に春先の転勤シーズンなどでは急いで物件を探される方もいます。そんなときは、リフォームなしの物件よりも、リフォームを施してあるマンションが有利です。
メリット②値引きの交渉をされにくくなる
リフォーム工事を施したマンションでは、買主が値引き交渉をしにくくなる効果があります。マンションを売却する際は、値引きが行われることが多いので、これもメリットです。
特に、部屋の施設や備品に故障や不具合がある場合には、それを理由に値引き交渉をされやすくなります。
リフォームによりあらかじめ不具合を無くすか減らすことで、売却価格を少しでも高く保つことができるでしょう。
メリット③瑕疵担保責任のリスクが減る
瑕疵担保（かしたんぽ）責任とは、家を購入してから不具合が見つかった際に、買主が売主に対して損害賠償の請求や契約解除できる権利です。
あらかじめマンションをリフォームすることで、このようなリスクを回避できます。
古いマンションのリフォーム際には、工事をする業者に瑕疵がないかをチェックしてもらいましょう。もしも問題があった場合には、その箇所も修繕しておけば、売却後も安心できます。
デメリット①リフォーム費用を価格に反映しにくい
マンションを売り出す前にリフォームすることは、値引き交渉をされにくいメリットがあります。しかし、リフォーム代を売却する価格に反映できるかと言えば、難しいのが現実です。
リフォームが必要な物件でも、できるだけ最小限に留めましょう。大規模なリフォームをしないと売却できない場合は、買取をおすすめします。
デメリット②売却の開始時期が遅くなる
マンションをリフォームすることで、売却の開始時期が遅れる可能性があります。注意したいのは、マンションが売れやすい時期を超える場合です。
マンションが売れやすいのは1～3月頃の新年度の前。その時期までに販売を開始するには、冬前にリフォームを完了しなければなりません。
マンションの売れやすい時期を逃すと、売れにくくなり、結果的に値引きにも繋がります。
デメリット③買主の好みと合わない
マンションをせっかくリフォームしても、買主の好みに合わなければ無駄になる可能性があります。買主には、できるだけ部屋を安く買って、自分好みにリフォームすることを望む方が多いからです。
実際にリフォームをして綺麗な部屋を内覧見学してもらっても、良い反応がないこともあります。人の好みはそれぞれ違うので、必要な修繕だけを行えば大丈夫です。
マンションをリフォームしてから売却する際の注意点
マンションの売却に際してリフォームを実施すべきかどうかは、自分で決める前に、まず不動産会社に相談しましょう。
リフォームが必要なレベルは、素人では判断できません。そこで、信頼できる不動産会社に相談するのが無難です。
稀にではありますが、不動産会社が不要なリフォームをすすめて、工務店を紹介することがあります。ですから、複数の不動産会社の意見を聞いてみるのが安全安心です。
マンション売却のリフォームにはいくらかけるべき？
マンションを売却する際のリフォームについては、原則必要ではないことを説明してきました。ただし、マンションが売れない原因になるほどの汚れや臭いがある場合や、瑕疵については修繕が必要です。
マンションのリフォームでは、直す場所や内容によって、その費用が大きく変わります。ただし、200万円を超えるようなリフォームは、リスクが高いので控えましょう。
リフォームには200万円以上かけない
どうしてもリフォームしないと売却ができない場合でも、その費用が200万円を超えるケースでは実施を見合わせましょう。
実際の売却する部屋の相場にもよりますが、200万円を超える費用を売却額で回収するのは現実的ではありません。
リフォームに費用がかかりすぎる時は、売却価格は下がりますが買取が安心です。マンションの売却では、売れる確証がない状態でリフォーム代を投資するのは危険と言えます。
マンション売却時のリフォーム代は30万円～50万円が妥当
マンションの売却では、基本的にリフォームは不要です。しかし、住んでいた家を汚れたまま売るのが恥ずかしいという方も居られるでしょう。
一般的な広さのマンションでああれば、1室30万円～50万円の費用でかなり印象が変わります。また、それ以上の費用を掛けても回収することは難しいため、限度を決めてリフォームしましょう。
小さなリフォームは自分でする
経年劣化や子どものいたずらなどの小さな傷や汚れがある場合には、自分でリフォームも可能です。壁紙の破れや汚れ、畳の傷みやふすまの落書きなどはDIYで修理しましょう。
ご自分で出来るDIYの道具は、ホームセンターや雑貨店、インターネットでも簡単に入手可能です。また、業者に頼むと数万円かかる修繕も、ご自分でやれば数千円で出来ることも少なくありません。
マンションを売りたい方におすすめの不動産一括査定サイト
SUUMO売却査定
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SUUMOはタウンワークやゼクシィ、リクナビなどで有名なリクルートグループが運営しているサービスです。
SUUMOでは、全国のエリアごとに売却事例などの情報を掲載しており、さらに不動産会社の店舗の特徴や実績、スタッフ情報も確認できます。
そのため、査定額が妥当か判断しやすく、査定額を提示した不動産会社が信頼できる会社か見極めやすいのです。
同時査定依頼可能数も６社のサイトが多いなか、SUUMOでは10社の査定額から検討することができます。
そして、SUUMOを利用して不動産契約をすると、知名度が高いSUUMOに物件の広告を掲載でき、早期の売却が期待できます。
| 対象エリア | 全国 |
|---|---|
| 提携会社数 | 2000社以上 |
| 同時査定依頼数 | 10 |
| 運営会社 | 株式会社リクルート |
すまいValue（バリュー）
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すまいValueは、業界トップ企業6社の直営による不動産一括査定サイトです。そのため提携している不動産会社も、最大一括査定数も下記の6社に限定されています。
- 小田急不動産
- 住友不動産販売
- 東急リバブル
- 野村の仲介PLUS
- 三井のリハウス
- 三菱地所ハウスネット
他の一括査定サイトと比べると、かなり少ないと感じるかもしれませんが、上記の6社は不動産業界を牽引する最大手です。
６社の知名度は高く、11万件を超える年間の実績があります。安心して売却を任せられ、確かな営業力でスピーディーに売却が進むと考えられます。
デメリットとして、査定が全て大手企業であることからも、売出中物件は都市部に集中しているようです。地方の方はSUUMOやイエウールなど他の一括査定サイトもあわせて利用することをおすすめします。
| 対象エリア | 全国 |
|---|---|
| 提携会社数 | ６ |
| 同時査定依頼数 | ６ |
| 運営会社 | 小田急不動産 住友不動産販売 野村の仲介 三菱地所ハウスネット 東急リバブル 三井のリハウス |
イエウール
- 全国の不動産会社1,900社以上と提携｜特に地方の不動産に強い
- 「月間ユーザー数」「提携社数」「エリアカバー率」すべてNo.1
- 累計利用者数1,000万人以上
- 一括査定フォームの入力はチャット方式で簡単
- 完全無料！全国対応！
イエウールは、業界最大級の不動産一括査定サイトです。11万件を超える年間の実績しています。
対応エリアの幅が広いことが強みで、都市部はもちろん、地方に強い不動産会社も登録しています。
デメリットとしては、大手不動産会社の登録が少ないことです。気になる方は大手に特化しているすまいvalueとあわせて利用するのがおすすめです。
| 対象エリア | 全国 |
|---|---|
| 提携会社数 | 1900社以上 |
| 同時査定依頼数 | ６ |
| 運営会社 | 株式会社Speee |
出典：イエウール公式サイト
住友不動産販売
- 問い合わせから売却までマンツーマンの営業体制
- 顧客満足度94.1％！
- 年間購入相談件数18万件以上
- 売却中の室内をより魅力的にするバーチャルステージング
- 完全無料！全国対応！
住友不動産販売の特徴は、営業担当者がマンツーマンでついてくれることです。
お問い合わせ時から売却後のアフターフォローまで、一貫して担当者がついてくれるため、責任のある取引をしてくれるでしょう。そうした丁寧なサービスから、顧客満足度は94.1％となっています。
また、独自サービスのバーチャルステージングは、360°カメラで撮影したマンション室内の写真を加工するサービスです。余計なものを消して、素敵な家具を配置することで、買い手が購入後の暮らしをイメージできます。
| 対象エリア | 全国 |
|---|---|
| 提携会社数 | - |
| 同時査定依頼数 | - |
| 運営会社 | 住友不動産販売株式会社 |
出典：住友不動産販売公式サイト
マンション売却におすすめのサービス２選
不動産売却の中でも、マンションを売りたい方におすすめのサービスを２つ紹介します。
マンションナビ
- マンション専門の一括無料査定サイト
- 地図をクリックすれば、その地域の相場がすぐにわかる（公式サイトのみ）
- マンション名で査定額を検索できる（公式サイトのみ）
- エリアごとに情報を公開していて、売り時がわかりやすい（公式サイトのみ）
マンションナビは、マンション売却専門の不動産一括無料査定サイトです。そのため、マンションを売る人に特化した便利な機能が揃っています。
例えば、トップページの検索窓からマンション名を入れるだけで、すぐにマンションの価格を見ることができ、地図の地名をクリックすれば、その地域のマンション名がずらっと表示され、相場を簡単に見ることもできます。
マンションに特化していながらも、登録社数は2500社と多く、最大で９社から査定結果も届きますので安心して利用することができます。
出典：マンションナビ公式サイト
【一都三県限定】イエシルなら中立的な相場価格を提示してくれる
- 徹底して中立的な相場価格を提示
- 約9000万件の賃貸情報や売却履歴のデータをもとに、適正価格を算出
- 不動産仲介経験10年以上・有資格者の専任アドバイザーが無料でサポート
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IESHILは、上場企業の株式会社リブセンスが運営するマンションの価格査定サイトです。上記で紹介した一般的な価格査定サイトよりも、徹底して中立的な相場価格の提示にこだわりを持っています。
実際には売れないような高い査定価格ではなく、約9000万件もの莫大な不動産賃貸、売却データをもとに、適正な売却価格を公開してくれます。
政府が提供するデータをもとに、特許を取得した算出方法から、客観的な評価額を出しているので、中立的な査定が可能になっています。
さらに中立的な価格を知った後は、元不動産営業のプロの専任アドバイザーが、売却の不安を無料でサポートしてくれます。
出典：イエシル公式サイト
よくある質問
まとめ
今回は、マンションを売却する際のリフォームについて解説しました。本文で紹介したように、マンションを売却する時は、原則としてリフォームの必要はありません。
ただし、リフォームをすることで売却価格が向上したり、そのままでは売れない物件ではリフォームをするケースもあります。
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リフォーム
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