マンション売却にかかる税金は?計算方法や控除、特例を徹底解説

マンションを売却する際には様々な税金が発生しますので、それらを全て納税しなければいけません。

マンションを売却する方の中には「どのような税金があるか、どのような特徴があるか分からない」といった方も多いのではないでしょうか。

特に譲渡所得税は短期譲渡所得か長期譲渡所得かでマンションの売却タイミングを考えますので、重要な項目といえるでしょう。

そこで今回は不動産売却時の税金について徹底解説。譲渡所得税の内容や印紙税、登録免許税について紹介します。

マンションを売却した際に使用可能な控除や制度も紹介しますので、マンション売却時の控除について知りたい方も参考にしてみてください。

マンション売却時に発生する税金まとめ

マンション売却時に発生する税金とは

マンション売却時には3つの税金が発生します。

マンション売却時に発生する税金
  • 譲渡所得税
  • 登録免許税
  • 印紙税

中でも譲渡所得税を構成する税金は複雑となっていますので、きちんと理解する必要があります。

譲渡所得税、登録免許税、印紙税の特徴を把握して、マンション売却時の税金のイメージをつかみましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税はマンション売却時をした際に利益が出た場合、支払う税金のことをいいます。

譲渡所得税に関わる税金
  • 所得税
  • 住民税
  • 復興特別税
  • 短期譲渡所得税
  • 長期譲渡所得税

税金に詳しくなれば、マンション売却を有利に進めることができますので、譲渡所得税に関わる税金はしっかり確認しましょう。

譲渡所得税を構成する税金は全部で3つ、税率は何年物件を所有していたかで税率が変わります。

所得税

所得税

所得税は収入から経費や控除を差し引いた所得にかかる税金となっており、所得が上がれば上がるほど税率が上がる「累進課税制度」を採用しています。

所得 税率 控除の金額
1,000円~1,949,000円 5% 0円
1,950,000円~3,299,000円 10% 97,500円
3,300,000円~6,949,000円 20% 427,500円
6,950,000円~8,999,000円 23% 636,000円
9,000,000円~17,999,000円 33% 1,536,000円
18,000,000円~39,999,000円 40% 2,796,000円
40,000,000円~ 45% 4,796,000円

出典:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

通常の所得税には累進課税制度が採用されるのですが、不動産の譲渡所得における所得税の場合は以下の所得税率が適用されます。

短期譲渡所得の場合 30%
長期譲渡所得の場合 15%
軽減税率が適用される場合

10%(6,000万円以下の部分に適用)

15%(6,000万円を超える部分に適用)

出典1 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm
出典2 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
軽減税率は10年を超えてマンションを所有していた場合に適用されますが、居住用マンションに適用される点に注意が必要です。

不動産の譲渡所得税の場合は税率が異なる点に注意しましょう。

住民税

住民税

住民税とは地方税となり、所得割と均等割合わせて約10%となります。

通常の住民税には上記税率が採用されるのですが、不動産の譲渡所得における住民税の場合は以下の住民税率が適用されます。

短期譲渡所得の場合 9%
長期譲渡所得の場合 5%
軽減税率が適用される場合

4%(6,000万円以下の部分に適用)

5%(6,000万円を超える部分に適用)

出典1 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm
出典2 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
所得税と同じく、軽減税率は10年を超えてマンションを所有していた場合かつ居住用のマンションの場合に適用されます。

通常は住民税は約10%だと覚えておくと便利です。譲渡所得税を考える際は短期譲渡所得と長期譲渡所得の住民税率を覚えておきましょう。

復興特別税

復興特別税

復興特別税は東日本大震災の復興を支援する目的で新設された税金です。

短期譲渡所得の場合 0.63%
長期譲渡所得の場合 0.315%
軽減税率が適用される場合

0.21%(6,000万円以下の部分に適用)

0.315%(6,000万円を超える部分に適用)

出典1 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm
出典2 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
所得税や住民税と同じく、軽減税率は10年を超えてマンションを所有していた場合かつ居住用のマンションの場合に適用されます。

復興特別税は2037年までですので、それ以降の税金計算につきましてはなくなる点に注意しましょう。

短期譲渡所得税

短期譲渡所得税

短期譲渡所得の税率はマンションの所有期間が5年以下の場合に適用されます。

税額が39.63%となり、譲渡所得の中でも一番高い税率です。

短期譲渡の場合はどうしてもすぐにマンションを売却したい場合のみに採用しましょう。

長期譲渡所得税

長期譲渡所得の税率はマンションの所有期間が5年を超えた場合に適用されます。

税額は20.315%となります。また、マンションの所有期間が10年を越した場合は軽減税率が適用されます。

6,000万円以下の部分に適用 14.21%
6,000万円を超える部分に適用 20.315%
出典1 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm
出典2 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm

短期譲渡と比べると19.315%も税率が低くなるので、なるべく長期譲渡でマンションを売却した方がお得です。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算方法

課税所得の計算を行う場合は「長期譲渡所得」や「短期譲渡所得」、「軽減税率適用」なのかによって異なります。

マンション売却時に得た収益が4,000万円、取得費が600万円、譲渡費用が400万円だったとします。

 マンション売却時の譲渡所得は取得費や譲渡費用を差し引いたものになります。

上記の場合、「長期譲渡所得」や「短期譲渡所得」、「軽減税率適用」における

計算式 譲渡所得税
長期譲渡所得 3,000万円×39.63% 11,889,000円
短期譲渡所得 3,000万円×20.315% 6,094,500円
軽減税率適用 3,000万円×14.21% 4,263,000円

マンションの所有期間が長ければ長いほど税率は優遇されます。

登録免許税

登録免許税

登録免許税は不動産を登記する際に必要な税金です。

税率は「所有権保存登記」や「所有権移転登記」などによって異なります。

マンション売却時は所有権移転登記や所有権移転の仮登記が使われます。

印紙税

印紙税とは契約書などの書類を作成した際に必要な税金です。

マンション売買以外にもみかける税金となっていますので、覚えておきましょう。

不動産譲渡における印紙税は譲渡金額によっていくらと決まっています。

マンション売却時の譲渡所得税に関する基礎知識

マンション売却時の譲渡所得税を計算する際に必要な費用や考え方

マンション売却時の譲渡所得は以下の計算式で表されます。

 譲渡所得=譲渡における収益-取得費-譲渡費用

この譲渡所得に対して所有期間の違いにより、短期譲渡所得税であれば×39.63%、長期譲渡所得であれば×20.315%となります。

譲渡所得税を計算する際に必要な費用や考え方
  • 取得費
  • 譲渡費用
  • 減価償却費
  • 按分

譲渡所得税を計算するのに譲渡所得を計算しなければいけないので、面倒に感じる方も多いでしょう。

しかし、取得費や譲渡費用などを正確に把握することは最終的な譲渡所得税の節税に繋がります。

譲渡所得をしっかり計算することは譲渡所得税を計算する上で大切なフローです。

取得費

取得費

マンションの取得費に含まれるものは以下になります。

マンションの取得費に含まれるもの
  • マンションを購入した際の仲介手数料
  • 不動産所得税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 司法書士への報酬
  • 固定資産税精算金
  • 立ち退きにかかった費用(リフォームや改良にかかった費用も含む)
  • 不動産投資ローンや住宅ローンの利子
  • 設備費
  • マンションの更新料の一部
  • 土地の改良費など

取得費には多くの項目がありますので、どの項目が使えるかは慎重に確認する必要があります。

項目が多いですがしっかり把握しておきましょう。

譲渡費用

譲渡費用

マンションの譲渡費用に含まれるものは以下になります。

マンションの譲渡費用に含まれるもの
  • マンション売却時の仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記費用
  • 立ち退き料
  • 測量にかかった費用
  • 違約金
取得費と被る項目が多いため、何が譲渡費用に含まれるかはしっかり確認しましょう。

取得費はマンション購入にかかった経費、譲渡費用はマンション売却にかかった費用と覚えましょう。

減価償却費

減価償却費

原価償却とは経過年数によって不動産価値が目減りする分を調整する際に使う制度です。

マンションの構造が鉄筋コンクリート造の場合、建物価格と購入費用を足したものに×90%×0.015×経過年数が原価償却費となります。

建物の構造によって原価償却費は異なる点に注意しましょう。

按分

マンションを売却した際の譲渡所得はマンションの建物部分と土地部分で分けて計算する必要があります。

その際、固定資産評価額や相続税評価額といったもので按分することで、区別されていない土地とマンションの価格を割り出すことができます。

建物部分と土地部分は分けて考える必要があることを覚えておきましょう。

マンション売却時に利用できる控除・特例まとめ

マンションを売却した際に使用可能な控除や制度を紹介

マンションを売却した際には控除やお得な制度を使うことで、支払う税金をさらに少なくすることが可能です。

マンションを売却した際に使用可能な控除や制度
  • 3,000万円特別控除
  • 損失を出した場合は利益が出た不動産譲渡所得と損益通算可能
  • 譲渡損失の繰越控除
  • 買替え特例

短期譲渡所得や長期譲渡所得と同じく、こちらも知っておくだけで税金を少なくするお得な情報となっています。

控除やお得な制度をしっかり利用して節税していきましょう。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除は居住用に購入したマンションを売却する際に使用できる制度です。

譲渡所得から差し引くため、譲渡所得が3,000万円以下の場合は譲渡所得税が0となります。

3,000万円特別控除を利用するには売却先が親子ではないなど規定も存在しますので、確認してから利用しましょう。

損失を出した場合は利益が出た不動産譲渡所得と損益通算可能

損失を出した場合は利益が出た不動産譲渡所得と損益通算可能

居住用ではなく、投資用でマンションを購入した方はマンションを売却した際に損失を出してしまう場合もあるでしょう。

このようなケースの場合、損失額を控除として譲渡所得から差し引くことが可能です。

居住用物件の場合は5年を超えて所有していれば損益通算可能です。

譲渡損失の繰越控除

不動産を売却してもし損失が発生してしまい、損益通算をしても損失が残ってしまう場合、譲渡損失の繰越控除を利用できます。

譲渡損失の繰越控除は最長4年損失額を控除可能な制度となっており、マンション売却時に出した損失をできる限り相殺していく制度です。

居住用物件の場合は5年を超えて所有していれば譲渡損失の繰越控除が可能です。

買替え特例

買替え特例

買替え特例とはマンションを買い替える際に「高いマンションを購入したい」といった方におすすめな制度です。

制度の内容としてはマンションを売却した際の譲渡所得税を今購入した高いマンションの売却時まで待たせることが可能となります。

 最初のマンション売却時の譲渡所得は後回しにできますが、計画的に支払っていかないと、次にマンション売却する際に負担が増えます。

もしマンションを売却した後すぐにマンションを購入する予定がある方は利用してみてはいかがでしょうか。

便利な制度ですが、後払いにした譲渡所得税は計画的に支払いましょう。

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よくある質問

マンション売却時にはどのような税金が発生しますか?
マンション売却時には売却益に対して譲渡所得税、印紙作成をする際の印紙税、不動産登記をする際の登録免許税が発生します。
譲渡所得税を構成する税金にはどのようなものがありますか?また、譲渡所得税に種類はありますか?
譲渡所得税は「所得税」や「住民税」、「復興特別税」で構成されています。
譲渡所得税には「短期所得税」と「長期所得税」の2種類が存在します。
短期譲渡所得税とはどのような税金ですか?また税率は何%ですか?
短期譲渡所得は不動産の所有期間が5年以下の場合に適用され、税率は39.63%となります。
短期譲渡所得税の内訳は所得税が30%、住民税が9%、復興特別税0.63%です。
長期譲渡所得税とはどのような税金ですか?また税率は何%ですか?
長期譲渡所得は不動産の所有期間が5年以下の場合に適用され、税率は20.315%となります。
長期譲渡所得税の内訳は所得税が15%、住民税が5%、復興特別税0.315%です。
軽減税率が適用される場合を教えてください。また税率は何%となりますか?
軽減税率は居住用のマンションを10年を超えて所有していた場合に適用されます。
譲渡所得が6,000万円以下の部分は14.21%、超える部分は20.315%となります。
マンション売却時の譲渡所得税を計算する際に必要な費用や考え方にはどのようなものがありますか?
「取得費」や「譲渡費用」、「原価償却費」、「按分」などがあります。
マンションを売却した際に使用可能な控除や制度にはどのようなものがありますか?
「3,000万円特別控除」や「損益通算」、「譲渡損失の繰越控除」、「買替え特例」などがあります。

まとめ

今回はマンション売却時にかかる税金譲渡所得税の計算方法マンションを売却した際に使用可能な控除などを紹介しました。

マンション売却時には様々な税金が発生したり控除が使えたりと複雑ですが、節税方法を知ることや控除を使用することにより、税金を低く抑えることが可能です。

税金の支払い額は自分の知識や税理士の力で大きく変わります。

マンション売却時に利益が出た場合は譲渡所得税の節税、損失が出た場合は損益通算などの税金の知識は、マンションを売却する前に知っておきたいところです。

マンション売却時には多くの税知識が必要となりますが、理解しおけばマンション売却の際に支払う税金を少なくすることができます。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等の仕様等について何らかの保証をするものではありません。本記事で紹介しております商品・サービスの詳細につきましては、商品・サービスを提供している企業等へご確認くださいますようお願い申し上げます。
・本記事の内容は作成日または更新日現在のものです。本記事の作成日または更新日以後に、本記事で紹介している商品・サービスの内容が変更されている場合がございます。
・本記事内で紹介されている意見は個人的なものであり、記事の作成者その他の企業等の意見を代表するものではありません。
・本記事内で紹介されている意見は、意見を提供された方の使用当時のものであり、その内容および商品・サービスの仕様等についていかなる保証をするものでもありません。
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