マンション買い替えのタイミングとは？メリット・デメリットを解説！

子供の成長・通勤場所の変化・両親の介護などのライフプランの変化によって「マンションの買い替え」を検討している方は多いのではないでしょうか？

また、昨今の「コロナ禍」の影響に伴って、暮らしに大きな変化をもたらし、テレワークの増加・出勤日数の減少により現在のマンションでは手狭に感じることも増えたでしょう。

上記のようなライフスタイルの変化に伴い、マイホームの買い替えを検討している方であれば、マンションの買い替えはいつごろ実施すべきなのか、そもそもどのように進めるべきかと悩むでしょう。

今回の記事では、「マンション買い替え」のタイミングについてや、メリット・デメリットを解説していきます。

マンションの買い替え・住み替えのタイミング｜平均55歳

国土交通省の調査結果からマンションの買い替えを検討している方の多くは「平均：55歳」程度となっています。

出典：国土交通省 「令和２年度住宅市場動向調査 報告書」

国土交通省が公表している上記のグラフでは「中古マンションの二次取得者」の多くは60歳以上となっており、平均値では「55.3歳」でした。

要因として考えられるのは、子供が独立して現在の住居では広すぎるという理由、年をとってから郊外マンションでは暮らしに不便、通勤の必要性がなくなったために住居の移転を考える人が多いのでしょう。

マンションの買い替えの流れについて

マンションの買い替えの流れには、「買い先行」「売り先行」の2つのパターンが存在します。

「買い先行」では、じっくり物件の購入が検討できるのがメリットですが、住宅ローンの2重払いが発生するのがデメリットです。

逆に「売り先行」では、売却が先にできるので住宅ローンを返済して新居を探せますが、売却後に仮住まいが必要になることが予想されるのがデメリットです。

「買い先行」「売り先行」のメリット・デメリットを踏まえつつ、流れを確認していきましょう。

「買い先行」のマンション買い替えの流れ

「買い先行」型のマンション買い替えでは、「①新居物件を探す」ことにじっくり時間を費やしていけることが大きなメリット。

「ライフスタイルの変化」に伴ってマンション買い替えを実施するのであれば、「新居物件探し」にはじっくり時間をかけて家族と相談できる「買い先行」がおすすめ。

2重に住宅ローンの返済すること自体も家計にとっては大きなダメージですが、そもそも金融機関が住宅ローンの「二重借入」に対して融資してくれるのかがポイントです。

そのため、「買い先行」でマンション買い替えを検討している方であれば、住宅ローンの借入金額は余裕を持って実施するのが良いでしょう。

借入金額の目安は自身の年収×5〜6倍程度が目安となります。

「売り先行」のマンション買い替えの流れ

「売り先行」型のマンション買い替えでは、「①自宅（マンション）の売り出し」に時間をかけて売却活動ができるのがメリット。

また、売却後に新居を探していくので、売却価格決定後に新居探しが可能になり、家計管理が「買い先行」と比較しても簡単になることが考えられます。

「売り先行」で買い替えを進めると、住宅ローンの二重ローンもなくなり、家計管理がグッと楽になるでしょう。

しかしながら、売却後に「仮住まい」が必要になる可能性も十分考えられますので、仮住まいの検討も十分しておき、妥協した引越し先（新居先マンション）とならないようにしましょう。

マンションの買い替えの費用・税金

マンション買い替えにおけるデメリットでも解説した通り、実際にマンションを買い替えた場合には「手数料」「税金」が多くかかってきます。

費用について理解しておくことで、取引中のトラブル防止や価格交渉時に役に立つでしょう。

そこで、マンション買い替えに必要になる「費用」「税金」について解説していきます。

マンション売却時の費用・税金｜売却価格×4％

マンション売却時に必要になる費用は、売却価格の4％程度と言われており、売却価格3000万円のマンションであれば、およそ120万円かかってきます。

マンション売却時に必要になる費用・税金は以下の通りとなっており、中でも大きいのが「不動産仲介手数料」「譲渡所得税」となるでしょう。

「譲渡所得税」はマンション売却にあたり、利益が生じた場合にのみ発生します。税率が「20~39%」と高いため、節税対策（マイホームを売ったときの特例）を必ず講じるようにしましょう。

マンション購入時の費用・税金｜購入価格×5％

マンション購入時に必要になる費用は、マンション購入価格の5％程度と言われており、3000万円の物件を購入したら、150万円程度が費用としてかかってきます。

マンション購入時に必要になる手数料・費用の詳細は以下の通りとなっており、「中古マンション」等を検討している方は「不動産仲介手数料」が発生する可能性があります。

マンションの買い替えのメリット

実際にマンション買い替えを実行した場合にはどのようなメリットがあるのかと感じる方も多いでしょう。

マンション買い替えを実施しなくても、現在の住まいに住み続けることは可能ですが、大半の方であれば、10〜20年と住みづけていると、大きなライフスタイルの変化が起こっているでしょう。

そこで、マンション買い替えにおけるメリットについて解説していきます。

ライフスタイルの変化に対応できる

マンション買い替えのメリットとしてまず考えられることが、「ライフスタイル」の変化への対応ができることです。

10年〜30年と住み続けていれば、「子供の自立」「両親の介護」「通勤・通学の変化」「社会情勢の変化」などの大きなライフスタイルの変化は十分に考えられます。

「マンションが手狭になった」「今の住宅が広すぎる」「通勤・通学が不便」といった生活の変化に柔軟に対応するのであれば、買い替えは大きなメリットとなるでしょう。

マイホームの資産価値が上がる可能性も

マンションの買い替えによって、「新居」がより資産価値の高い物件であったり、資産価値が落ちづらい人気のエリアの物件である可能性もあります。

「通勤・通学に不便」「生活に不便」と感じている方で、駅から近いエリア、生活が便利なエリアに買い換えることで、5年〜10年後を見たときに資産価値が高くなる物件を選択できることも。

住宅ローンが完済してなくても買い替えなら売却可能

基本的にはマイホームの売却には「住宅ローン」の完済が必要となります。

「借金返済」が残っている状態のマイホームでは、新しい「買主」にとっても不利益となるため、基本的には難しいでしょう。

「住み替えローン」を活用できれば、「新居マンションの住宅ローン＋現在の住宅ローン残債」を併せてローンの借入ができるため、「買い替え」の大きなメリットです。

マンションの買い替えのデメリット

一方で、マンション買い替えにはもちろんデメリットが存在し、「新たに住宅ローンなどの費用がかかる」「住宅ローンの二重払い」「仮住まいが必要な可能性」などが考えられます。

マンションの買い替えを検討している方であれば、「買い替え」に伴うデメリットについても確認しておきましょう。

買い替え費用がかかる｜売却価格4％＋購入価格5％

マンションの買い替えでは、購入手数料・売却手数料の費用が発生することがデメリットです。

マンション売却時には、「不動産仲介手数料」「印紙税」「繰上げ返済手数料」「抵当権抹消登記」などの費用がかかり、売却価格の4％程度かかるとされています。

また、新居となるマンションの購入費用についても、「不動産仲介手数料」「印紙税」「登記費用」が発生して、購入金額の5％程度が費用としてかかることが予想されます。

「売却費用」と「購入費用」両者の手数料を考えると、数百万円程度の費用がかかる可能性は大きいです。

買い先行の場合｜住宅ローンの二重払い期間あり

マンションの売却よりも購入を先にする「買い先行」型で買い替えをする場合には、住宅ローンの債務が二重になることが予想されます。

住宅ローンを二重で支払っている期間は家計のやりくりも苦しくなってしまうでしょう。

しかし、買い先行で検討すれば、新居先のマンションをじっくり時間をかけて探すことも可能です。

売り先行の場合｜仮住まいが期間が必要

逆に、現在住んでいるマンションを先に売却してから新居マンションを探す「売り先行」で取引を考えている方であれば、「仮住まい」が必要になる可能性があります。

新居探しに時間がかかればかかるほど「仮住まい」で過ごさなければならないため、新居を早く決めたいと感じて、妥協したマンション選びになってしまう可能性もあります。

マンション買い替え時の費用をシミュレーションしてみよう

先ほども解説した通り、マンション買い替え時に必要になる費用は、「売却価格×4％」「購入価格×5％」程度となります。

そこで、今回は「売却価格：3000万円」「購入価格：3000万円」でのマンション買い替えにおけるシミュレーションを行なってみましょう。

売却時には121.6万円・購入時には215.6万円の手数料が発生し、合計で337.2万円となりました。

今回のシミュレーションは概算となりますが、買い替え時には数百万円の規模で手数料が発生することを意識しておきましょう。

マンションの買い替えで失敗しないためには？

マンション買い替えでは、不動産の売却・購入と2回に分けて大きな取引を実施するため、慎重に取引を実行して間違いのない選択をしなければなりません。

不動産会社でなければ、不動産取引を頻繁に行なっている訳ではないので、取引に対しての知識・経験も少ないでしょう。

そこで、マンション買い替えを失敗させないためにも、おすすめの買い替え方法について解説していきます。

築25年のマンションを目安に購入

マンションの買い替えを上手に実施している人は、築年数25年あたりの中古マンションをターゲットに物件を探しています。

マンションの資産価値の下落を考えて、もしも新居のマンションを売却した場合でも資産価値を維持して売却できるため、購入時と相違ない値段で売却が可能になります。

購入するマンションの立地｜首都圏

マンション売却価格を意識して購入するためには、エリアはやはり「首都圏」の物件を選ぶべきでしょう。

地方・郊外・駅から遠いエリアでは建物自体の資産価値は落ちていき、土地の価格も上昇が見込めないため、売却時に値下がりしていることは容易に予想できます。

出典：国土交通省 「令和４年地価公示の概要」

上記の図は、国土交通省が公表している「各エリアの地価公示価格の推移」を示したものですが、「東京」「埼玉」「千葉」「愛知」「福岡」などの主要エリアは地価が向上しています。

上記のような、資産価値が落ちづらいエリアに物件を所有していることで、売却時にも安定した価格で売却が期待できます。

住宅ローンは余裕を持って借入する

一般的に住宅ローンの借入金の限度額は「年収×7年」程度と言われています。

先ほども解説した通り、マンションの買い替え時には「二重ローン」「買い替えローン審査」などのリスクがあったり、「仮住まい」の可能性も十分考えられます。

こういった状況下の中で、マイホームの買い替えを進めるには、住宅ローンの借入金額を目一杯まで増やしてしまうのは危険で、審査にも通りづらくなってしまいます。

売却には不動産一括査定サービスを活用

マンション買い替えでは、できる限り「マイホーム」を高く売ることが大切です。

マイホームを高く売却できれば、「住宅ローンの返済」「新居マンションの購入金」としても活用できるため、大きく買い替え取引の成功に導いてくれます。

複数の不動産会社から査定結果をもらうことで、マイホームの市場価格・信頼できる不動産会社を比較・検討して探し出せるでしょう。

当サイトのアンケート結果からも、「不動産会社の選び方で最も参考にした情報元は何ですか？」という質問では、「不動産一括査定サイト」の情報を最も重視した結果となりました。

しかし、不動産一括査定サイトを利用したことがない方や、数多くある不動産一括査定サイトを選べないという方も多いはずです。

そこで、おすすめの不動産一括査定サイトについても紹介していきます。

おすすめの不動産一括査定サイト

SUUMO売却査定

SUUMOはタウンワークやゼクシィ、リクナビなどで有名なリクルートグループが運営しているサービスです。

SUUMOでは、全国のエリアごとに売却事例などの情報を掲載しており、さらに不動産会社の店舗の特徴や実績、スタッフ情報も確認できます。

そのため、査定額が妥当か判断しやすく、査定額を提示した不動産会社が信頼できる会社か見極めやすいのです。

同時査定依頼可能数も６社のサイトが多いなか、SUUMOでは10社の査定額から検討することができます。

そして、SUUMOを利用して不動産契約をすると、知名度が高いSUUMOに物件の広告を掲載でき、早期の売却が期待できます。

掲載している不動産会社も幅広く、どのサイトを使うか迷ったならまずはSUUMOを利用することがおすすめです。

出典：SUUMO売却査定公式サイト

すまいValue（バリュー）

すまいValueは、業界トップ企業6社の直営による不動産一括査定サイトです。そのため提携している不動産会社も、最大一括査定数も下記の6社に限定されています。

他の一括査定サイトと比べると、かなり少ないと感じるかもしれませんが、上記の6社は不動産業界を牽引する最大手です。

６社の知名度は高く、12万件を超える年間の実績があります。安心して売却を任せられ、確かな営業力でスピーディーに売却が進むと考えられます。

デメリットとして、査定が全て大手企業であることからも、売出中物件は都市部に集中しているようです。地方の方はSUUMOやイエウールなど他の一括査定サイトもあわせて利用することをおすすめします。

大手不動産会社に任せたい方、都市部の物件を持つ方には特におすすめです。

出典：すまいValue公式サイト

イエウール

イエウールは、業界最大級の不動産一括査定サイトです。11万件を超える年間の実績しています。

対応エリアの幅が広いことが強みで、都市部はもちろん、地方に強い不動産会社も登録しています。

デメリットとしては、大手不動産会社の登録が少ないことです。気になる方は大手に特化しているすまいvalueとあわせて利用するのがおすすめです。

他社サイトでは対応できない地方のエリアもカバーしているため、地方に物件を持つ方には特におすすめです。

出典：イエウール公式サイト

HOME4U（ホームフォーユー）

HOME4Uは、2001年に日本国内で初めてサービスを始めた老舗の不動産一括査定サイトです。

創業20年の間に実績があった不動産会社と提携しており、その数は1,800社以上です。大手から地域密着型の不動産まで、あなたにぴったりの不動産会社が見つかるはずです。

そして、HOME4Uといえば、大手NTTデータグループが培ってきたセキュリティ体制をフルで活用しています。そのため、個人情報の保護も安心で、依頼した不動産会社以外から連絡が来ることはありません。

一括査定で個人情報が漏れるのが怖いと考えている方には、HOME4Uが特におすすめできます。

出典：HOME4U公式サイト

REGuide（リガイド）

リガイドは、2006年にSBI不動産一括査定として生まれた不動産一括査定サイトです。15年もの運用歴があり、利用者からの信頼も厚いと言えます。

他のサイトと比べても最多の10社同時査定価格比較は、嬉しい特徴です。一方、多くの会社に査定を依頼することになるため、各企業とのやりとりが多くなるかもしれません。

不動産売却の他にも、住宅・不動産に関する多数のサービスに対応しており、特に収益物件の査定実績が豊富です。

不動産を売却する以外にも関心がある方には、REGuideは特におすすめです。

出典：リガイド公式サイト

LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）

ライフルホームズは、東証一部上場企業のLIFULLが運営する不動産無料一括査定サイトです。

提携不動産会社数が3000社を超え、当サイトで紹介する一括査定サイトの中では最も多い登録数となっています。

それでも、各不動産会社の特徴が分かる資料が豊富に揃っているのがライフルホームズの特徴です。担当者の顔写真まで掲載し、顧客に合った不動産会社が見つかる仕組みを整えています。

また、個人情報を入力しても、厳しい基準のセキュリティ認証を受けているので、個人情報漏洩の心配も必要ありません。

なるべくたくさんの不動産会社から選びたいという方は、ライフルホームズ一択ですね。

出典：ライフルホームズ公式サイト

イエイ

イエイは、大手企業から地元密着型まで提携社数1,700社以上を誇る不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サイトの運営歴は10年と長く、査定実績は豊富。専門知識を持った優秀なスタッフが常駐し、中立的な立場から困ったことの相談に乗ってくれます。

他社にはないサービスとして、お断り代行というものがあります。これは、不動産会社と媒介契約を結ぶ前であれば、あなたの代わりに断りの連絡をいれてくれるというものです。

なんと、イエイで掲載していない不動産仲介会社への断りの連絡まで対応してくれるそうです。

断りの連絡って、なかなかしづらいものですよね。代わりに連絡を入れてくれるなんて、ありがたいサービスです。

また、2022年４月末までにイエイで査定依頼を出して売却した方に最大10万円のAmazonギフトカードが貰えるキャンペーンを行っております！

詳しくは公式ページをご覧ください。売却を前向きに考えていたら、ぜひイエイで査定してみましょう。

不動産会社との連絡で神経を使いたくない方はイエイの利用がおすすめです。

出典：イエイ公式サイト

リビンマッチ

リビンマッチは、東証マザーズ上場企業のリビン・テクノロジーズ株式会社が運営する不動産一括査定サイトです。年間12万件もの査定依頼、資料請求があり、お客さんからの信用も厚いです。

リビンマッチは実績はもちろんですが、査定までの入力事項がとても簡単であることが魅力です。情報の入力がチャット風で、45秒であっという間に依頼が完了します。リースバックの相談

また、買取・リースバックの相談や、リースバックの相談・賃料査定などのサービスも充実しているので、売却以外の選択肢にも対応できます。

不動産売却以外の選択肢も検討したい方には、リビンマッチは特におすすめです。

出典：リビンマッチ公式サイト

住友不動産販売

住友不動産販売の特徴は、営業担当者がマンツーマンでついてくれることです。

お問い合わせ時から売却後のアフターフォローまで、一貫して担当者がついてくれるため、責任のある取引をしてくれるでしょう。そうした丁寧なサービスから、顧客満足度は94.1％となっています。

また、独自サービスのバーチャルステージングは、360°カメラで撮影したマンション室内の写真を加工するサービスです。余計なものを消して、素敵な家具を配置することで、買い手が購入後の暮らしをイメージできます。

担当者とのマンツーマンでのやり取りには安心感があります。信頼できる担当者に任せたいという方には、特におすすめです。

出典：住友不動産販売公式サイト

よくある質問

まとめ｜マンションの買い替えには不動産一括査定サイト

マンションの買い替え取引には「売却」「購入」と非常に大きな取引が2回続くため、取引には手数料が大きくかかったり、必要となる事務作業も多いです。

新たな物件購入・不動産会社の選択・買主探しと買い替えを検討している方は、時間の余裕がなくなってくるため、妥協の売却・妥協の購入となりかねません。

そのためには、「不動産一括査定サイト」を利用して、不動産会社の比較・検討からマイホームの適正な売却価格の調査を効率的に実施することがおすすめです。

当サイトからも数多くの方が、「不動産一括査定サイト」を活用してマイホームの査定・不動産会社の比較・検討を行なっています。

効率的に買い替えを実施していきたいと考えている方であれば、まずは不動産一括査定サイトで査定依頼しましょう。