土地価格の調べ方|市場相場や相続税などの調査方法を解説!

土地の売却を検討している方であれば、市場相場の調べ方について、どうやって調査すれば良いのだろうと感じたことがあるのではないでしょうか?

また、土地を相続する予定があるが、相続税についての調べ方はどうすればいいのかわからなくて不安という方も少なくないでしょう。

土地価格の調べ方は目的によって変わってくるので、それぞれにあった調べ方をする必要があります。

土地を評価する価格には「公示価格」や「固定資産税評価額」などが存在しますが、それぞれの特徴を理解することで、自分に必要な評価金額を調べられます。

今回の記事では、土地価格の調べ方を目的別で解説していきます。

この記事でわかること
  • 土地価格を評価する5つの価格について
  • 土地価格を評価する価格の調べ方
  • 土地売却を成功させるための不動産一括査定サイトについて

土地価格を評価する5つの価格

立ち並ぶマンション

土地価格を客観的に示す価格として用いられるのが、「公示価格」「実勢価格」「路線価格」「固定資産税評価額」「市場価格」になります。

これらの評価価格は、調べたい目的によって使い分けられ、土地の売却を検討している場合であれば「公示価格」「実勢価格」が参考になるでしょう。

目的 対象の評価額 調べ方
土地売却の価格 実勢価格
公示地価
土地総合情報システム
相続税・贈与税 相続税路線価 路線価図・評価倍率表
全国地価マップ
固定資産税 固定資産税評価額

全国地価マップ
課税明細書

自分の土地の正確な売却額 市場価格

不動産一括査定サイト

土地の売却相場なら|「公示地価」・「実勢価格」

清潔感のある部屋

「公示地価」とは、国土交通省の土地勘定委員会が毎年公表している標準値の価格で、「地価公示価格」とも呼ばれています。

 公示価格では、特殊な事情が発生しない限り、成立するであろう土地の価格を示しています。

また、「実勢価格」とは土地が実際に取引され成約されたときの金額のことを示し、近隣エリアの土地の「実勢価格」を調べることで、自分の土地がいくらくらいで売れるのかを参考にできます。

土地の売却を検討している方であれば、「公示価格」と「実勢価格」は、参考になる価格となりますので、調査しておきましょう。

内容

公示価格

国土交通省が地価公示法に基づき公表

土地鑑定委員会が毎年公表する標準地の価格

売急ぎなど特殊な事情がない売買で成立するだろう価格のこと。

実勢価格

実際の取引にて成約された価格のこと。

取引が行われていないような場合には周辺の公的データ(公示価格・路線価)などを参考にすることも

土地の相続税相場なら|「路線価格」

書類の確認

国税局・税務署が道路につけた値段のことで、不特定多数の人が通行できるような公道に対しての評価額となります。

つまり、個人の敷地内にあるような私道は関係なく、だれでも通行が認められる公道に対しての評価額となります。

 土地の相続時の評価では、「路線価」に接している土地の面積をかけたもので評価しています。

路線価は毎年更新され、7月1日に全国の税務署等で公表され、相続税等が算出できるようになるのです。

路線価の評価基準は「公示価格」「実勢価格」などの価格や不動産鑑定士による評価などをもとに決定します。

土地の税金相場なら|「固定資産税評価額」

計算する人

土地を建てたり買ったりすることで発生する「固定資産税」を算出するための評価額で、「固定資産税評価額」に1.4%をかけると固定資産税が算出されます。

「固定資産税評価額」は、固定資産税を決める際の基準となる価格のことですが、土地の時価の7割程度が評価額を決める要素となっており、各自治体が1つずつ確認して決定しています。

土地がどのような場所にあるのか、面積・形状によっても評価額が変わります。

ちなみに建物の固定資産評価額の場合は、新築時の請負公示金額の50%〜60%程度が目安となっており、土地の規模や構造、築年数などによって評価額が変わります

自分の土地の売却相場なら|「市場価格」

たくさんのお金

実際に自分の土地を売却したい場合には、「市場価格」を調査する必要があります。

市場価格とは、実際に土地を売却する際の適正な価格のことで、どれくらいの金額なら土地が売却できるのかを示します。

 自分の土地がいくらくらいで売れるのかを調査しておかなければ、土地を高く売却することはできません。

「市場価格」を調査するためには、不動産一括査定サイトを利用し、複数の不動産会社へ査定依頼して、査定結果を比較しながら調べられます。

不動産一括査定サイトは「無料」で利用できるので、一体いくらくらいなのか気軽な相談もできます。

土地価格を変動させる要素とは?

家

土地などの不動産の価格を変動させる要因には、「経済的な要因」や「社会的な要因」、「物理的な要因」などが考えられます。

土地の評価が変わってくる要因がわかれば、土地売買でも心強いはずです。

そこて、土地価格を変動させる要因について解説します。

経済状況による要素

沢山の人

土地などの不動産は経済状況による影響は大きく、「大規模災害」「不動産投資による影響」「金融政策」などによって土地の価格は変動します。

下記のグラフは国土交通省が公表しているデータをもとに作成した、公示価格の変動を示したグラフになります。

【全国】地価変動率の経年推移

出典:国土交通省 (令和3年地価公示)

2015年ごろから続いていた価格の上昇も、コロナ禍の影響があり2021年には下落に転じていることがわかります。

以上のグラフからもわかるように、土地価格は経済状況によって価格変動が起こりやすく、特に「大規模災害」「金融政策」などによる影響は大きいです。

要因 影響

大規模災害

被災地は土地価格の下落

復興支援のため、建築資材や人手不足になり、不動産全体として価格上昇

不動産投資

投資土地からの買い占めによる価格上昇

投資土地からの売却による価格下落

金融政策

住宅ローンの低金利により買主増加し不動産価格の上昇

人口・商業施設・イベントの要素

オリンピック印

「大規模なイベント」や「大規模な商業施設」、「再開発による住環境整備」などでも土地の価格に影響を及ぼします。

下記のグラフは国土交通省が公表したデータをもとに作成した、東京の公示価格の変動を示したグラフです。

【東京】地価変動率の経年推移

出典:国土交通省 (令和3年地価公示)

2021年に行われる「東京オリンピック」に向けたインフラ整備の影響により、2020年には住宅地では前年比「+2.8%」、商業地では「+7.2%」の上昇がありました。

再開発や大規模なイベントが行われることで、都市の知名度だけでなく、住環境の整備やインフラ整備がされるため、土地の価格は上昇する傾向にあります。

要因 影響

人口増加

住民が多くなることで、土地の価値は上昇

商業施設などの再開発 商業施設などの利便性が上がったり、住環境の整備により、土地の価格は上昇
大規模イベント

都市のブランド力や知名度の上昇

インフラ整備なども実施されると土地価格も上昇

交通の利便性による要素

土地価格は高速道路や駅などの公的な利便性が向上することによっても上昇します。

新しい高速道路が開通したり、駅が新しくできることでその周辺に住む方々にとっても利便性があがったり、周辺に商業施設が作られたりするので、相対的にも土地価格は上昇します。

交通の利便性が上がることで、人口が増えたり商業施設もできるので良い循環がうまれますね。

土地価格を評価する価格の調べ方

2台のパソコン

土地価格を客観的に示す5つの価格は「公示地価」「実勢価格」「路線価格」「固定資産税評価額」「市場価格」の5つとなります。

それぞれの評価額は公表している媒体が異なるため、調査方法が異なります。

そのため、土地価格を評価する5つの価格の調査方法を解説していきます。

土地の評価額 調べ方
公示価格

土地総合情報システム
全国地価マップ

実勢価格 土地総合情報システム
路線価格 路線価図・評価倍率表
全国地価マップ
固定資産税評価額 全国地価マップ
課税明細書
市場価格 不動産一括査定サイト

公示地価の調べ方|国土交通省Webサイト

オフのパソコン

公示地価は国土交通省が運営する「土地総合情報システム」から検索することで調査できます。

また、一般社団法人資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」からも調査可能です。

 「土地総合情報システム」や「全国地下マップ」では、公示地価だけでなく、不動産の取引価格や基準地価を調査できるサイトで、一般の方でも利用可能です。

利用方法も簡単で、住所や土地の用途、面積などのデータを入力することで検索できるため、自分のエリア周辺の公示地価を簡単に調べられます

実勢価格の調べ方|不動産取引価格情報サイト

パソコンと手帳

「実勢価格」は国土交通省が運営している「土地総合情報システム」から閲覧できます。

 「土地総合情報システム」では、実勢価格だけでなく、公示地価や基準地価を調査することができるサイトで、一般の方でも利用できます。

自分の所有している土地と似たような事例の取引を検索することで、土地の実勢価格を簡単に調査できるでしょう。

路線価格の調べ方|国税庁Webサイト

借り換えの計画

「路線価格」は国税庁が運営している「路線価図・評価倍率表」を用いてたり、資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」にて調査できます。

全国地価マップでは、「相続税路線価」だけでなく固定資産税路線価などの4つの公的土地評価情報が閲覧できるサイトで、一般の方でも簡単に調査できます。

所有する土地の所在地や取得した年を入力するだけで、相続税路線価を簡単に調べられます。

固定資産税評価額の調べ方

住宅ローンの増加

固定資産税評価額は資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」やお手元にある「課税明細書」や役所にある「固定資産税台帳」を閲覧することで確認できます。

「全国地価マップ」や「課税明細書」を利用することで、自宅から簡単に固定資産税評価額を調査できるでしょう。

所有する土地がある地域の役所でも確認ができ、固定資産税台帳を閲覧させてもらうことで、固定資産税評価額を確認できます。

自分の土地相場「市場価格」は不動産一括査定サイト

ネットで査定

所有する土地を実際に売却する場合には、先ほど解説したような「公示地価」や「実勢価格」だけでなく、不動産会社が査定した「市場価格」も必要になります。

 「公示価格」や「実勢価格」が実際に売却する価格になるとは限りません。

市場価格を正確に調査するためには不動産一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社へ査定してもらい、査定結果を比較しながら納得して売却できる不動産会社や査定金額を調べていきます。

複数の不動産会社から査定してもらうことで、査定結果に数十万円〜数百万円の差が生じることがあるので、正確な「市場価格」を調査できます。

査定額にはいくら差があったか

出典:不動産スタディ 「Q9.査定額にはいくら差があったか」

上記のグラフは当サイトで行ったアンケート結果によるもので、「査定額にいくらの差があったか」を示したものです。

正確な「市場価格」を調査したり、土地を少しでも高く売却したいのであれば、不動産一括査定サイトを利用することで、効率的に不動産会社の査定結果を比較できるでしょう。

当サイトからも多くの方々「不動産一括査定サイト」を利用しており、一括査定サイトをもとに不動産会社を選んだ方も多いです。
不動産一括査定サイトの仕組みとは?

不動産一括査定サイトの仕組み

  • 不動産売却を考えているなら一括査定サイトに依頼するのがおすすめ!その理由は?
  • 不動産一括査定サイトに情報を入力すれば、無料で一度に複数社の査定結果を確認できる!
  • 複数の不動産会社から査定結果が届くので、不動産がより高く売れる可能性が高まる!

土地の売却を成功させる不動産一括査定サイトとは?

新築と中古の不動産

土地の売却を検討している方であれば、「公示地価」や「実勢価格」とともに「市場価格」についても調査しなければなりません。

不動産一括査定サイトを利用すれば、自宅から簡単に土地の査定依頼を複数の会社へ依頼可能ですが、実際に不動産一括査定サイトについてよくわからないという方も多いはずです。

不動産一括査定サイトを利用することで「市場相場」や「不動産会社選び」を効率的に調査できます。

そこで、不動産一括査定サイトについて詳しく解説していきます。

不動産一括査定サイトについて
  • 土地の市場相場を把握できる
  • 土地を高く売ってくれる不動産会社を見つけられる
  • ネット上から短時間で利用できる
  • 遠方にある土地でも査定できる
  • 無料で利用できる

土地の市場相場を把握できる

持家の価値

査定の基準は不動産会社によって異なるため、同じ土地でも査定結果はさまざまです。相場より高く査定されることもあれば、安く査定される可能性もあるでしょう。

査定シミュレーションを利用すれば、複数の不動産会社に査定額を出してもらうことで所有する土地の相場がわかります。

高く査定されるのはいいことのように感じますが、あまりにも相場からかけ離れている場合は注意が必要です。

相場よりも高い査定額で売り出してしまうと、買い手がなかなか見つからない可能性があります。相場を把握して適正価格で売り出すことは、売却活動をスムーズに進めるうえでも重要なことなのです。

土地を高く売ってくれる不動産会社を見つけられる

不動産会社の仲介

複数の査定結果の中から高い査定額の不動産会社に仲介を依頼することで、土地を高く売却できる可能性がより高くなります。

査定結果から分かるのは売却価格だけではありません。不動産会社の対応から、営業力があって信頼できる不動産会社なのかも判断できます。

 査定結果に査定の根拠が明記されていることや、丁寧で迅速な対応をしているかが、実力のある不動産会社を見極めるポイントです。

不動産会社の比較だけでなく、担当してくれる営業担当者の力量も比較して、信頼できるパートナーとマンション売却を成功させましょう。

ネット上から短時間で利用できる

スマホで簡単に査定

土地を高く売るためには、複数の不動産会社に査定してもらうことが必須です。しかし、自分の足で何軒もの不動産会社に査定を依頼しに行くとなると、かなりの時間がかかります。

査定シミュレーションを利用すれば、物件情報を入力する手間は1度だけ。同時にまとめて査定を依頼できるので、手続きが短時間で済みます。

一軒ずつ不動産会社に査定を申し込みに行く場合、何度も同じ話をしなくてはいけないのも面倒ですよね。

査定依頼がネット上で完結する点もメリットです。24時間どこにいても簡単に申し込めるので、忙しい人も手軽に利用できます。

遠方にある土地でも売却査定できる

遠方にある家の査定

相続などの理由によって、遠方の土地を売却することもあるでしょう。そんなときでも、査定シミュレーションを利用すれば自宅にいながらオンライン上で手続きできます。

全国各地に対応しているシミュレーションサイトなら、物件所在地にある不動産会社をマッチング。わざわざ現地に赴く必要がありません。

無料で利用できる

無料で査定

基本的に、売却希望者は査定シミュレーションを無料で利用でき、本サイトで紹介している不動産一括査定サイトはすべて「無料」で査定依頼できます。

一括査定に加えて電話やチャットによる相談窓口、営業電話の断り代行などのサポートを用意しているシミュレーションサイトもありますが、もちろん無料です。

シミュレーションサイトにかかる費用は、不動産会社が負担しています。売却希望者にとってお得なサービスですね!

 

おすすめの不動産一括査定サイトは?

SUUMO売却査定

SUUMO売却査定の紹介

SUUMO売却査定のココがおすすめ
  • 当サイト独自アンケートで人気No.1!
  • 大手リクルートグループが運営するサービス!
  • 有名なSUUMOに自物件を掲載可能!
  • 提携社数2000社以上!10社同時比較可能!
  • 完全無料!全国対応!

SUUMOはタウンワークやゼクシィ、リクナビなどで有名なリクルートグループが運営しているサービスです。

SUUMOでは、全国のエリアごとに売却事例などの情報を掲載しており、さらに不動産会社の店舗の特徴や実績、スタッフ情報も確認できます。

そのため、査定額が妥当か判断しやすく、査定額を提示した不動産会社が信頼できる会社か見極めやすいのです。

 不動産売却に不安は付き物ですが、SUUMOは事前に十分なリサーチができるので、安心安全な取引ができる仕組みになっています。

同時査定依頼可能数も6社のサイトが多いなか、SUUMOでは10社の査定額から検討することができます。

そして、SUUMOを利用して不動産契約をすると、知名度が高いSUUMOに物件の広告を掲載でき、早期の売却が期待できます。

掲載している不動産会社も幅広く、どのサイトを使うか迷ったならまずはSUUMOを利用することがおすすめです。
対象エリア 全国
提携会社数 2000社以上
同時査定依頼数 10
運営会社 株式会社リクルート

出典:SUUMO売却査定公式サイト

すまいValue(バリュー)

すまいValueの紹介

すまいValueのココがおすすめ
  • 他社にはない業界最大手6社で査定ができる
  • 年間取引数は6社合計11万件以上の実績
  • 顧客満足度96.7%
  • 大手ならではの交渉力・スピード感|売却まで平均2.7ヶ月
  • 完全無料!全国対応!

すまいValueは、業界トップ企業6社の直営による不動産一括査定サイトです。そのため提携している不動産会社も、最大一括査定数も下記の6社に限定されています。

すまいValueに登録している不動産会社
  • 小田急不動産
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 野村の仲介PLUS
  • 三井のリハウス
  • 三菱地所ハウスネット

他の一括査定サイトと比べると、かなり少ないと感じるかもしれませんが、上記の6社は不動産業界を牽引する最大手です。

6社の知名度は高く、11万件を超える年間の実績があります。安心して売却を任せられ、確かな営業力でスピーディーに売却が進むと考えられます。

 実際に顧客満足度も高く、96.7%以上の人が「トラブルなく安心・安全に取引できた」と答えています。

デメリットとして、査定が全て大手企業であることからも、売出中物件は都市部に集中しているようです。地方の方はSUUMOイエウールなど他の一括査定サイトもあわせて利用することをおすすめします。

大手不動産会社に任せたい方、都市部の物件を持つ方には特におすすめです。
対象エリア 全国
提携会社数
同時査定依頼数
運営会社 小田急不動産 住友不動産販売 野村の仲介
三菱地所ハウスネット 東急リバブル 三井のリハウス

出典:すまいValue公式サイト

イエウール

イエウールの紹介

イエウールのココがおすすめ
  • 全国の不動産会社1,900社以上と提携特に地方の不動産に強い 
  • 「月間ユーザー数」「提携社数」「エリアカバー率」すべてNo.1
  • 累計利用者数1,000万人以上
  • 一括査定フォームの入力はチャット方式で簡単
  • 完全無料!全国対応!

イエウールは、業界最大級の不動産一括査定サイトです。11万件を超える年間の実績しています。

対応エリアの幅が広いことが強みで、都市部はもちろん、地方に強い不動産会社も登録しています。

 むやみに登録企業を増やしているわけではなく、お客さんからクレームが多い会社は徹底的に排除しており、常にユーザーが安心できるサービスを提供しています。

デメリットとしては、大手不動産会社の登録が少ないことです。気になる方は大手に特化しているすまいvalueとあわせて利用するのがおすすめです。

他社サイトでは対応できない地方のエリアもカバーしているため、地方に物件を持つ方には特におすすめです。
対象エリア 全国
提携会社数 1900社以上
同時査定依頼数
運営会社 株式会社Speee

出典:イエウール公式サイト

住友不動産販売

住友不動産販売の紹介

住友不動産販売のおすすめポイント
  • 問い合わせから売却までマンツーマンの営業体制
  • 顧客満足度94.6%※1
  • 年間購入相談件数20万件以上※2
  • 売却中の室内をより魅力的にするバーチャルステージング
  • 完全無料!全国対応!

住友不動産販売の特徴は、営業担当者がマンツーマンでついてくれることです。

お問い合わせ時から売却後のアフターフォローまで、一貫して担当者がついてくれるため、責任のある取引をしてくれるでしょう。そうした丁寧なサービスから、顧客満足度は94.6%※1となっています。

また、独自サービスのバーチャルステージングは、360°カメラで撮影したマンション室内の写真を加工するサービスです。余計なものを消して、素敵な家具を配置することで、買い手が購入後の暮らしをイメージできます。

※1 2021年度(6月〜2月)中に当社でお取引いただいたお客様を対象に実施したアンケートで、不動産取引の機会が生じた際、再度弊社を利用したいとご回答いただいたお客様の割合 

※2 2021年度実績

担当者とのマンツーマンでのやり取りには安心感があります。信頼できる担当者に任せたいという方には、特におすすめです。
対象エリア 全国
提携会社数 -
同時査定依頼数 -
運営会社 住友不動産販売株式会社

出典:住友不動産販売公式サイト

人気の不動産一括査定サイトを比較紹介した記事もございますので、気になる方はこちらをご覧ください。

よくある質問

土地価格を客観的に評価するには?
公的機関が公表している価格、「公示価格」「実勢価格」「路線価格」「固定資産税評価額」などを参考にすると良いでしょう。

また、不動産会社が査定する金額を参考にするなら「不動産一括査サイト」を利用して複数の査定結果を比較して正確な「市場価格」を算出しましょう。


「公示価格」の調べ方は?
国土交通省が運営している土地総合情報システム」や一般社団法人 資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」から調査できます。

住所や土地の用途、面積などから検索をかけられるので、所有する土地の周辺データをすぐに検索できるでしょう。


「実勢価格」の調べ方は?
「実勢価格」は国土交通省が運営している「土地総合情報システム」から調査できます。

住所や土地の用途、面積などから検索をかけられるので、所有している土地と似たような事例を参考にできるでしょう。


「路線価格」の調べ方は?
国税庁が運営している路線価図・評価倍率表」や一般社団法人 資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」から調査できます。

所有する土地の所在地や取得した都市を入力するだけで、相続税路線価を調査できます。


「固定資産税評価額」の調べ方は?
一般社団法人 資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」や「課税証明書」や「固定資産税台帳」から調査できます。

「全国地価マップ」や「課税証明書」を用いることで、自宅から簡単に固定資産税評価額を調査できます。


自分の所有する土地における「市場相場」の調べ方は?
不動産一括査定サイトを利用して、複数の会社から提出される「査定結果」をもとに市場相場を算出できます。

複数の不動産会社から出た査定結果には数十万円〜数百万円の差があるので、不動産一括査定サイトを通して複数の会社から査定結果をもらいましょう。


不動産一括査定サイトとは?
一度の申込で複数の不動産会社から不動産の査定依頼を出すことができるサイトです。

複数の不動産会社を比較・検討する際には非常に便利で、当サイトからも多くの方々が利用しております。


おすすめの不動産一括査定サイトは?
SUUMO売却査定がおすすめになります。

一括査定サイトの中でも画面がわかりやすく、提携社数もトップクラスに多いです。実際、当サイトでも独自調査にて人気No.1になっています。

まとめ|土地の正確な市場価格は不動産一括査定サイト

不動産投資初心者におすすめな物件

土地価格を客観的に示す金額として、「公示価格」「実勢価格」「路線価格」「固定資産税評価額」などがあげられます。

それぞれの価格は公表する公的機関が異なったり、示している金額に若干の違いがあるため、目的に合わせた土地価格を利用することが大切です。

 土地売却を検討している方であれば「公示価格」「実勢価格」だけでなく、「市場価格」も調査しましょう。

「公示価格」や「実勢価格」が単純な売却価格となるわけではなく、不動産一括査定サイトを通した「査定結果」をもとに「市場相場」を算出していきます。

土地売却を高い金額で行いたいのであれば、「不動産一括査定サイト」を利用して査定結果と不動産会社を比較して検討していくことが重要です。

・本記事の内容は、本記事内で紹介されている商品・サービス等を提供する企業等の意見を代表するものではありません。
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