土地売却の査定方法まとめ!評価基準や査定の流れについても解説

「土地を売却したいけど、査定に関してよく分からない」「どの査定方法が一番良いのかな」と悩んでいる方は多いのではないでしょうか。

資産として評価され高値で売却するためには、査定方法や査定基準を知っておく必要があるでしょう。

今回の記事では、土地を売却する際の査定方法・評価基準・査定の流れについて詳しく紹介します。また、査定における注意点についてもお話ししていきます。

記事内で解説していますが、査定方法は無料や匿名で出来る簡易的なものから、相場に近い時価が分かる訪問査定、公的機関でも使える有料査定など沢山の種類があります。

これから土地売却を考えている方にとって重要な内容となりますので、ぜひ参考にしてみてください。

土地売却の査定方法一覧

土地売却の査定方法一覧

土地を売却する際の査定方法にはいくつか種類があり、それぞれメリット・デメリットが存在します。

目的にあったものを選び、最適な査定方法で売却が出来るようにしましょう。

査定方法 特徴
簡易査定(机上査定)
  • 土地を見ないで行う
  • 査定結果はややアバウト
  • 結果が早め
訪問査定
  • 実際に土地を見て行う
  • 相場に近い結果が出る
  • 結果に時間がかかる
有料鑑定
  • 不動産鑑定士によって算出
  • 公的な基準なので正確
  • 料金が発生する
査定シュミレーション
  • 類似物件が結果になる
  • 個人情報は必要なし
  • 査定結果はアバウト
  • 結果が即出る

それぞれの査定方法について、詳しくご紹介します。

簡易査定(机上査定)

簡易査定は机上査定とも呼ばれ、実際に土地を見ずに行う査定方法のことです。

以下の情報を元に、条件が類似する他の土地の取引価格や公示価格(国土交通省が毎年発表している標準的な価格などから算出れます。

査定に必要な情報
  • 所在地
  • 面積

簡易査定は無料で行えるため、「試しに土地がどのくらいで売れるか調べたい」「所有している土地の価値を知りたい」という方に向いている査定方法といえるでしょう。

また、審査にかかる時間も短く、通常1日程度で完了するため、査定完了まで数日で済むケースが多いとされています。

注意点として、簡易査定の結果はアバウトであることを忘れてはいけません。

あくまで土地の場所と面積のみから予算が算出されるシステムのため、正確な数値ではないということを覚えておきましょう。

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社が実際に現地まで足を運んで行う査定方法をいいます。

簡易査定と比較すると、数値的な情報だけではなく細かな部分まで査定項目に入るため、正確な土地の価値が算出される特徴があります。

訪問査定は、主に以下の情報より行われているようです。

査定に必要な情報
  • 所在地
  • 面積
  • 土地の状態・地形
  • 周辺の環境
  • 所有者に対するヒヤリング

訪問査定も無料で行えますが、難点として時間と不動産会社とのやりとりが発生することが挙げられるでしょう。

査定期間の目安として、不動産会社の訪問から1週間前後と言われているため、「土地を売ることが確定している」「より正確な土地の価格を知りたい」という方におすすめといえます。

有料査定

有料査定とは、不動産鑑定士と呼ばれる国家資格を持ったプロフェッショナルによって行われる査定方法です。

公的な機関でも使用できる非常に信憑性の高い査定方法として、明確に設けられた基準を元に算出されるため、ご紹介した5つの査定方法の中では最も正確な土地の価値が分かることでしょう。

そんな有料鑑定に必要な情報ですが、見積もりを依頼した後に以下の書類を揃える必要があります。

査定に必要な情報
  • 登記簿謄本(全部事項証明書)
  • 固定資産評価証明書
  • 住宅地図
  • 公図、地積測量図
  • 売買契約書

また、有料査定の相場は約20〜30万円と言われていますが、土地の価値に比例して増減する場合もあることを押さえておきましょう。

土地を相続したり、分割、譲渡する予定のある方は、不動産鑑定士による有料査定が必要となります。

査定シュミレーション

査定シュミレーションを使った査定はAIが行う方法で、面倒な手続きを踏まなくて良い簡易さが特徴的です。

あらかじめ土地の情報を学習済みのAIに入力するだけで、売りたい土地の査定が行えます。

査定シュミレーションに必要な情報は以下の2つのみのため、簡単に始められることができるでしょう。

査定に必要な情報
  • 土地の面積
  • 住所

ツールは無料で使用でき、数十秒で査定結果が分かること、さらに個人情報の入力をしなくて良い点から、初めて土地の査定を行う方にとって手軽な手段と言えます。

とはいえ、あくまで「面積」と「住所」のみからの査定のため、時価相場や土地所有者のニーズ、土地の状態などが完璧に正確であるとは言い切れません。

これらの点を理解しながら査定シュミレーションを活用していくことで、効率的に土地の査定が行えるでしょう。

土地売却の査定の評価基準を紹介

土地売却の査定の評価基準を紹介

土地売却の査定時には、以下の評価基準が存在します。

査定の評価ポイント
  • 接近条件
  • 接道義務
  • 用途地域
  • 環境条件
  • 地形
  • 土地状態
  • 土地面積
  • 間口・奥行き
  • 埋設物

それぞれの項目の評価結果から査定額が決定するため、基準やポイントを押さえておきましょう。

接近条件

売却する土地の周りにどんな交通機関施設があるのかを調査し、査定結果に反映していきます。

駅からの距離が徒歩圏内であるかどうか、スーパーやコンビニ、ドラッグストアなどが近いかどうかなどが項目として含まれるようです。

参考として、駅から徒歩5分圏内の距離だとやや査定額が高くなる傾向にあり、徒歩圏内に商業施設があるかどうかも加味されるようです。

接道義務

接道義務とはその土地が道路に接していなければいけないという基準のことであり、建築基準法で4メートル以上の道幅に対し、土地2メートル以上の接道が必要となります。

接道義務を満たすことができない土地に新しく建物を建てるのは難しいのが現状であり、比例して土地の査定額も下がってしまうことでしょう。

用途地域

用途地域とは土地の利用方法にルールが設けられている土地のことをいい、必然的に建設物に制限がかかります。

主に「住宅地」「商業地」「工業地」の3つから、さらに分類して13種類の用途地域に分けられます。

用途地域 種別 特徴
住居系 第一種低層住居専用地域
  • 一戸建て・低層マンションを建設可能
  • 店舗は床面積50平方メートルまで
  • コンビニ程度の規模は建設不可
  • 小中学校の建設可能
第二種低層住居専用地域
  • 第一種低層住居専用地域と同じ高さ制限
  • 店舗は床面積150平方メートルまで可能
第一種中高層住居専用地域
  • 建物の高さ制限はなし
  • 2階建てかつ床面積500平方メートル以下まで可能
  • 教育施設、図書館、寺社、病院などが建設可能
第二種中高層住居専用地域
  • 建物の高さ制限はなし
  • 2階建てかつ床面積1,500平方メートル以下まで可能
  • 第一種に加え店舗や事務所などが建設可能
第一種住居地域
  • 建設物は床面積3,000平方メートルまで
  • 事務所やホテルが建設可能
  • 他は第一種・第二種中高層住居専用地域と同様
第二種住居地域
  • 建設物は床面積10,000平方メートルまで
  • 第一種に加え、パチンコ店などが建設可能
田園住居地域
  • 第一種低層住居専用地域と似ている
  • 住宅、教育施設、図書館、寺社、病院が建設可能
  • 上記のほか、2階建て以下の農産物直売所などもOK
準住居地域
  • 国道や幹線道路沿いに多い
  • 第二種住居地域に加え、倉庫や工場は作業場面積150平方メートル以下、映画館は客席200平方メートル未満で建設可能
商業系 近隣商業地域
  • 商業施設の建設に床面積の制限なし
  • 人通りが多く、利便性の高い傾向
商業地域
  • ほとんどの商業施設を建設可能
  • ほか、工場やパチンコテ店、風俗などもOK
工業系 準工業地域
  • 軽工業の工場を建設可能
  • 住宅や商業施設もOK
  • 危険性が大きい工場や環境に影響を与える場合はNG
工業地域
  • 工場は全て建設可能
  • 住宅、お店も建設可能だが、病院・教育施設・ホテルはNG
工業専用地域
  • 工場のための土地
  • 住宅や商業施設など、関連性のないものはNG

このように、建設できる建物は用途や種類ごとに区切られており、用途地域によって査定結果に影響が出るようです。

環境条件

環境条件とは、売却したい土地と周辺の環境の良し悪しを調査対象として査定結果に反省される項目となります。

その土地は用途に適しているかどうか、周辺環境の騒音や影響はどうかなど、色々な環境を元に査定額に加味されるようです。

地形

査定において、売却する土地の形が整形されているか、土地を扱いやすいかなどが調査されます。

地形が不整形地であった場合、建設物を建てることが難しくなってしまい、それに伴って査定額が下がってしまうでしょう。

土地状態

土地状態とは、その土地に住宅や森林、雑草、ゴミなどがあるかどうかを調査して査定結果に反映する項目のことをいいます。

基本的には更地だと査定額が高くなる傾向にあり、新しい所有者が土地を整地するためにかかる費用と手間が少ないかどうかで判断されるようです。

土地面積

売却したい土地面積の広さによって査定額が決まり、一般的には面積が広い方が価値が高くなります。

とはいえ、広さだけではなく用途地域によっても土地の価値は変わってくるため、一概に「広ければ良い」とは言えないことを覚えておきましょう。

また、土地が広く高価になってしまい買い手が見つからないといった場合、土地を分割して販売することで売れやすくなることもあるようです。

間口・奥行き

土地を売却した際の工事のしやすさとして、間口や奥行きの広さを調査し、査定結果に反映されます。

上述の内容と同様に、広ければ広いほど工事がしやすくなったり利便性が高まったりするため、価値も高くなる傾向にあります。

埋設物

埋設物とは、文字通り地面に埋まっているもののことで、目に見えない部分の調査項目として扱われます。

建物を解体する際に発生したコンクリートや、工場で発生したガレキなどを敷地内の土地に埋めることがありますが、産業廃棄物の規制により売却時に撤去する必要があります。

埋設物の撤去は膨大な工事費がかかるため、土地の査定価格に影響が出るケースも考えておくと良いでしょう。

土地売却の査定の流れを公開!

土地売却の査定の流れを公開!

土地売却の査定は、以下の流れで行われます。

査定の申し込み
  • それぞれの方法で査定を受ける
  • 結果を受け取る

査定にかかる日数は違えど、基本的には同じ流れで査定が行われます。

ここからは、それぞれの手順について簡単に解説します。

1.査定の申し込み

まずは、不動産会社や査定サイトに査定の依頼を出すか、登録を行いましょう。

匿名で行える査定方法を除き、土地の詳細を記入する必要があります。

当日から数日以内に連絡が届くため、そこから査定を進めていきます。

2.それぞれの方法で査定を受ける

オンライン完結の場合はその場で、訪問査定の場合は日程が決まり次第、査定を受けます。

簡易査定・査定シュミレーションの場合は土地の所在地と面積のみで査定が行えますが、訪問査定の場合はそれらに加えて土地の周辺環境や土地状態、ヒヤリングが必要となります。

さらに、有料査定の場合は公的書類が必要になるため、査定方法に合わせて事前に準備をしておきましょう。

3.結果を受け取る

売却したい土地の査定が完了したら、査定方法にもよりますが最短で数時間、最長で1週間程度で結果を受け取ります。

その際注意したいポイントが、なぜその査定結果になったのか理由を聞くこと。今後土地売却を進めていく上で、長期的にお付き合いする不動産会社選びの判断材料となるようです。

土地を売却する際における、査定時の注意点は?

土地を売却する際における、査定時の注意点は?

土地を売却する方法や種類についてお話ししましたが、その際の注意点として以下の2つをご紹介します。

査定時の注意点
  • 査定会社をしっかり選ぶ
  • 一つの査定会社に絞らない

査定会社をしっかり選ぶ

不動産売却は査定会社選びにかかっていると言っても過言ではないほど、どこで査定をして売却まで行うかが重要なポイントとなります。

不動産会社の免許番号だけでなく、宅地建物取引業者名簿による実績や行政処分歴を確認し、信頼できる会社かどうか見極めましょう。

また、地域によっては業者の情報がインターネットで閲覧できる場合もあるため、なるべく業者の情報はチェックしてから査定を進めるようにしてみてください。

一つの査定会社に絞らない

上述のように信頼できる査定会社かどうかを見極め、さらになるべく高値で取引するためには、査定会社を一つに絞らないこともポイントとして挙げられます。

大手だからといって、絶対に安心できる業者だとは言い切れません。

会社規模よりも、サービスの充実度や提案の多さなど、実際の対応が重要な要素となってくるようです。

満足のいく土地売却を成功させるためにも、査定会社は一つに絞らず、複数社利用してみてから取引に進むことをおすすめします。

複数社に依頼するなら一括査定サイトがおすすめ

土地売却にあたって査定を依頼する場合、複数の不動産会社に一括査定を依頼できるシステムを活用すると効率的です。

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そこで、手続きの手間を省くためのサービスの「一括査定サイト」を利用すれば複数社での査定を同時期に行えるため、土地売却を検討している方は試してみてください。

土地売却におすすめの一括査定サイト3つを紹介

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まとめ:土地売却の査定は複数社で効率よく済ませよう

土地の売却を考えている場合、不動産一括査定サイトの利用で査定の手間を削減し、一括で複数社の査定結果を見ることができます。

また、訪問査定のように日を跨いで査定に時間がかかるものではなく、サイトによっては最短1分以内で複数社の査定を行える場合もあります。

手軽に土地の査定をしてみたい、売却したいけどまずは相場を見てみたいという方は、不動産一括査定サイトを使ってみてはいかがでしょうか。

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