住宅ローンの金利に関する基礎知識を総まとめ|推移・変動要因を解説

住宅ローンを申し込みたいけど「住宅ローンを選ぶ基準が分からない」このように考えている方も多いのではないでしょうか。

住宅ローンは金利の違いによって返済額が大きく異なります。そのため、少しでも自分に有利な住宅ローンを選ぶ必要があります。

そこで今回は、住宅ローンの金利について徹底解説。「そもそも住宅ローンとは?」という疑問から「住宅ローンの金利が何故変化するのか」などを紹介します。

この記事で住宅ローン金利の基礎を学びましょう。

住宅ローンの金利とは?

住宅ローンの金利とは?

住宅ローンの金利とは、住宅を購入する際に利用するローンのことをいいます。

一口に住宅ローンといっても、固定金利や変動金利、保障がついているタイプなど様々です。ここでは、住宅ローンの基礎となる固定金利と変動金利について紹介します。

住宅ローンの金利の種類
  • 全期間固定金利タイプ
  • 固定金利間選択タイプ
  • 変動金利タイプ

全期間固定金利タイプ

全期間固定タイプは住宅ローンを借り入れした時から返済が完了するまで、金利が一度も変化しないものをいいます。

全期間固定金利タイプのポイント
  • 一度金利を設定したら返済完了まで金利が一定
  • 借り入れ期間が長い方におすすめ

全期間固定金利タイプのメリット

全期間固定金利タイプのメリット

全期間固定金利タイプのメリットとしては金利が変わらないので、長期的な計画を立てやすいです。

長期間の住宅ローンを組むのであれば、全期間固定金利タイプがおすすめです。

全期間固定金利タイプのメリット
  • 市場金利が上昇したとしても金利が固定されており、金利上昇分お得
  • 金利が固定されており、返済金額が途中で変わらない

全期間固定金利タイプのデメリット

全期間固定金利タイプのデメリット

全期間固定金利タイプのデメリットとしては市場金利が下がった場合、変動金利と比べて、余計に住宅ローン支払いをしなければいけない点が挙げられます。

市場金利が大きく下がることが予想できるのであれば、全期間固定金利タイプはお得とはいえませんね。

固定金利間期間選択タイプ

固定金利間選択タイプは最初の数年間は金利を固定し、固定期間が終了したら、変動金利に移行するタイプです。

頭金が少ない方や返済金額を最初に確定したい方におすすめです。

固定金利期間選択タイプのポイント
  • 固定した最初の期間は返済計画をたてやすい
  • 固定期間が終わった後は変動金利に移行する

固定金利期間選択タイプのメリット

固定金利期間選択タイプのメリット

固定金利期間選択タイプのメリットは、全期間固定金利タイプと変動金利タイプの良い部分を両どりできる点です。

固定金利期間選択タイプのメリット
  • 固定金利期間は金利が一定なため、返済額が変わらない
  • 返済額が変わらないことから、返済計画がたてやすい
  • 変動金利に移行した際に市場金利が低くなると住宅ローン返済がお得になる

固定金利期間選択タイプのデメリット

固定金利期間選択タイプのデメリット

固定金利期間選択タイプのデメリットとして挙げられるのは固定期間が終わった後に市場金利が上昇してしまった場合です。

市場金利が変動しないもしくは、低下するのであれば、固定金利期間選択タイプが理想的な形です。しかし、上昇してしまうと全期間固定金利の方が金利の低い形になり、お得とはいえません。

固定期間が途中までなため、返済金額が完全には決まらないことも頭に入れておきましょう。

変動金利タイプ

変動金利タイプは市場金利が変動すると、それに応じて住宅ローン金利が変動するタイプです。

頭金を多く用意できる方や住宅ローンの返済期間が短い方におすすめとなります。

変動金利タイプのポイント
  • 市場金利が低下すれば支払う住宅ローンの金額が少なくなる
  • 市場金利が上昇すれば支払う住宅ローンの金額が多くなる

変動金利タイプのメリット

変動金利タイプのメリット

変動金利タイプのメリットは市場金利が低くなれば、支払う住宅ローンの金額が少なくなるので、全期間固定金利タイプや固定金利期間選択タイプよりも支払いがお得になる点です。

住宅ローンの借入期間が短ければ、変動金利タイプがおすすめといえるでしょう。

変動金利タイプのデメリット

変動金利タイプのデメリットは市場金利が高くなると、支払う住宅ローンの金額が多くなってしまう点です。

35年など住宅ローンの借り入れ期間が長いと、市場金利が変動する可能性が高まります。そのため、長期間の住宅ローンを検討している方には向かない住宅ローン金利といえるでしょう。

住宅ローンの金利の推移

住宅ローン金利の推移

出典:https://www.flat35.com/loan/atoz/06.html

1984年から2021年10月までの住宅ローンの金利推移をチャートにしたのが上の図になります。

1984年時点では固定金利期間選択型(10年)、固定金利期間選択型(3年)の金利データがないのですが、変動金利は8%を超えている年があります。

バブル時の金利は今に比べて非常に大きいものでした。

1995年以降は固定金利期間選択型(10年)が2021年に至るまで他の二つの金利タイプより高い水準で推移しています。

固定金利期間選択型(3年)と変動金利は順位が入れ替わる時期もありましたが、2007年以降は変動金利が一番金利の低い状態で推移しています。

住宅ローン金利タイプ

金利(2021年10月現在)

固定金利期間選択型(10年)

年3.250%

固定金利期間選択型(3年)

年3.000%

変動金利

年2.475%

上記以外にも銀行変動金利やフラット35最低金利をはじめとした住宅ローン金利に関わるレートや金利の推移をみてみましょう。

1985年 2000年 2010年 2020年
日本銀行変動金利 7.400% 2.375% 2.475% 2.475%
フラット35最低金利 2.600% 1.170%
基準割引率および基準貸付利率 5.000% 0.500% 0.300% 0.300%
長期プライムレート 7.400% 2.200% 1.650% 0.950%

出典:https://www.eloan.co.jp/home/trendRate.php

それぞれどのような指標なのかは以下になります。こちらの金利の動きによって住宅ローンの金利も変化する可能性があることを頭に入れておきましょう。

住宅ローン金利に関わるレートや金利
  • 日本銀行変動金利・・・日本銀行の変動金利
  • フラット35最低金利・・・多くの方利用するフラット35の最低金利
  • 基準割引率および基準貸付利率・・・日本銀行が各銀行に貸し出す際の金利
  • 長期プライムレート・・・大企業が借り入れを行う際の優遇金利

日本の景気を表す様々な指標、様々な金利など多くの要因が複雑に絡み合って住宅ローンの金利が決定されます。

住宅ローンの金利が変化する要因

住宅ローンの金利が変化する要因

住宅ローンの金利が変化する要因は様々ですが、今回は重要なものを3つピックアップしました。

住宅ローンの金利が変化する要因
  • 日経平均株価の動向によって変化
  • 景気によって変化
  • 政策金利や長期金利によって変化

日経平均株価の動向によって変化

次の見出しの「景気によって変化」にも通ずるところがあるのですが、日経平均株価は景気動向を表す指標の一つなため、日経平均株価が上昇すると金利上昇の要因として挙げられます。

最近の日経平均株価は景気の実態を表す指標としては使われにくくなっており、アベノミクスが始まってからは株価のみ上昇する現象が起きています。

景気によって変化

日経平均株価の動向によって変化

通常、景気が良くなるとインフレが進むため、住宅ローンの金利は上昇する傾向にあります。一方、景気が悪くなるとデフレになり、住宅ローンの金利は下降する傾向にあります。

 景気のみで住宅ローンの金利が決定する訳ではありませんが、一つの指標になりますので、覚えておきましょう。

政策金利や長期金利、短期金利によって変化

日本では日銀金融政策決定会合とよばれる会合で政策金利が決定します。また長期金利や短期金利も日銀の政策によって誘導されており、現在は金利を低めにするようにしています。

長期金利や短期金利、政策金利は今後の住宅ローン金利に影響を及ぼしますので、注目しておきましょう。

住宅ローンの金利の設定時期の違い

住宅ローンの金利の設定時期の違い

住宅ローン金利にどのような種類があるのか、住宅ローン金利は何が要因で変動するのか紹介しましたが、住宅ローン金利の設定時期における違いも把握しなければならないポイントです。

住宅ローン金利の設定時期による金利の種類
  • 申し込み時金利
  • 実行時金利

申し込み時金利

申し込み時金利はその名の通り、住宅ローンを申し込みした時の金利になります。

融資実行した時ではなく、申し込み段階の金利が適用される点がポイントです。

そのため、住宅ローンを申し込みした時よりも融資実行した時の方が金利上昇していると、損な形になります。

逆に、住宅ローンを申し込みした時よりも融資実行時の金利が低くなっていれば、お得な形になります。

 申し込み時金利を適用する住宅ローンには財形融資などがあります。

実行時金利

住宅ローンの金利の設定時期の違い

実行時金利は住宅ローンの申し込み時ではなく、融資を実行した際の金利になります。

住宅ローンを実際に借り入れするまで金利が決定しない点がポイントです。

そのため、申し込み時金利と比べて、融資実行時の金利が低くなっていれば損といえるでしょう。

一方、住宅ローンを申し込みした時よりも融資実行した時の方が金利上昇していると、実行時金利の方がお得といえます。

 実行時金利を適用する住宅ローンにはフラット35や民間の住宅ローンなどがあります。

住宅ローンの返済方法の種類

住宅ローンの返済方法の種類

最後に紹介するのが住宅ローンの返済方法の種類についてです。

住宅ローンの返済方法には住宅ローン金利が直接関係するわけではありませんが、間接的に関わり合いがあります。

元利均等返済

元利均等返済とは返済額が完済まで一定のタイプをいいます。そのため、最初に返済計画をたてたら、以降は返済プランが変わることはありません。

元利均等返済のメリットは元金均等返済と比べると「返済計画がたてやすい」、「元金均等返済よりも最初に返済する金額が少ない」といったところです。

元利均等返済のココがポイント
  • 一定の返済金額を返済するため、返済プランをたてやすい
  • 元金均等返済と比較すると、返済を始めた最初の期間は返済額が少なくなる
  • 元金均等返済と同じ借入期間の場合、総返済額は元利均等返済の方が多い
  • 住宅ローンの減りが元金均等返済よりも遅い
  • 返済資金が心元ない方におすすめ

元金均等返済

住宅ローンの返済方法の種類

元金均等返済は最初の返済金額は大きいのですが、返済を続けていると段々、毎月の支払い金額が少なくなる住宅ローンの支払い方法です。

元金均等返済のココがポイント
  • 最初が一番支払い金額が大きく、段々と支払い金額が少なくなる
  • 同じ期間の場合、元利均等返済よりも返済額が少なくなる
  • 返済資金が多い方におすすめ

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よくある質問

住宅ローン金利にはどのような種類がありますか?
住宅ローン金利には「全期間固定金利タイプ」、「固定金利間期間選択タイプ」、「変動金利タイプ」の3種類があります。
全期間固定金利タイプの特徴やメリット、デメリットはありますか?

全期間固定タイプは住宅ローンを借り入れした時から返済が完了するまで、金利が一度も変化しないといった特徴をもっています。

全期間固定金利タイプのメリットは「市場金利が上昇したとしても金利が固定されており、金利上昇分お得」、「金利が固定されており、返済金額が途中で変わらない」といった点です。

全期間固定金利タイプのデメリットは市場金利が下がった場合、変動金利と比べて、余計に住宅ローン支払いをしなければいけない点です。

変動金利タイプの特徴やメリット、デメリットはありますか?

変動金利タイプは市場金利が変動すると、それに応じて住宅ローン金利が変動するタイプの住宅ローン金利です。

変動金利タイプのメリットは「市場金利が低下すれば支払う住宅ローンの金額が少なくなる」、「市場金利が上昇すれば支払う住宅ローンの金額が多くなる」といった点です。

変動金利タイプのデメリットは市場金利が高くなると、支払う住宅ローンの金額が多くなってしまう点です。

固定金利間期間選択タイプの特徴やメリット、デメリットがはありますか?

固定金利間期間選択タイプは全期間固定金利タイプと変動金利タイプを二つ合わせたタイプとなり、特徴としては「固定した最初の期間は返済計画をたてやすい」や「固定期間が終わった後は変動金利に移行する」といった部分があります。

固定金利間期間選択タイプのメリットは「固定金利期間は金利が一定なため、返済額が変わらない」、「返済額が変わらないことから、返済計画がたてやすい」、「変動金利に移行した際に市場金利が低くなると住宅ローン返済がお得になる」といった点です。

固定金利間期間選択タイプのデメリットは固定期間が終わった後に市場金利が上昇してしまった場合、支払う住宅ローンの金額が大きくなる点です。

住宅ローンの金利は現在どのように推移していますか?

住宅ローン金利は2021年10月時点において、固定金利期間選択型(10年)が年3.250%、固定金利期間選択型(3年)が年3.000%、変動金利が年2.475%となっています。

また、住宅ローン金利に関わるレートや金利においては日本銀行変動金利が2.475%、フラット35最低金利が1.170%、基準割引率および基準貸付利率が0.300%、長期プライムレートが0.950%となります。

住宅ローンの金利が変化する要因にはどのようなものがありますか?

住宅ローンの金利が変化する要因には「日経平均株価の動向によって変化」や「景気によって変化」、「政策金利や長期金利によって変化」といったものがあります。

他にも、高金利で借り入れをしていた方が少なくなってきた場合や住宅ローンの借り換えがある程度終わったタイミングなど、様々な要因があります。

その他住宅ローン金利において注意することはありますか?

「申し込み時金利」や「実行時金利」、「元利均等返済」、「元金均等返済」が注意するべき点になります。

申し込み時金利や実行時金利は自分が返済する住宅ローンの返済総額に影響、元利均等返済や元金均等返済は返済するペースに影響します。

自分がどのペースで返済するか、何年間返済するかなどによって住宅ローンを決定しましょう。

まとめ

今回は、「住宅ローンの金利とは」から「住宅ローンの金利が何故変化するのか」などを紹介しました。

住宅ローンの金利には「全期間固定金利タイプ」や「固定金利間期間選択タイプ」、「変動金利タイプ」がありました。

どのタイプの住宅ローンを選択するかは自分の財政状況や返済期間によって決めましょう。
住宅ローン金利は市場金利や世の中の経済状況によって大きく変化する可能性があります。住宅ローンを借り入れする際は様々な指標を確認しましょう。
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