サラリーマンが不動産投資を始めるメリットとは？デメリットや成功させるコツも解説

サラリーマンの方であれば、不動産投資を検討したことがある方はたくさんいるかと思います。

不動産投資サービスを提供するRENOSYによると、実際にサービスを利用する方の職業割合は会社員：85％、公務員：6％とサラリーマンの割合が多いことがわかります。

出典：RENOSY 「RENOSY 不動産投資アニュアルレポート2021年」

しかし、初期費用が高かったり、不動産投資が成功するかどうかわからないリスクを考えてしまうと、一歩を踏み出せないでいる方も多いでしょう。

またサラリーマンが行う不動産投資のメリットがわからなかったり、どの不動産投資会社を利用するのがいいのかわからない方は多いはずです。

そこで、今回の記事ではサラリーマンが不動産投資をするメリット・デメリットと、成功させるためのコツについて解説していきます。

サラリーマンが不動産投資をするメリット

先ほども解説した通り、不動産投資を実際に行なっている方の多くは会社員であるというデータもあります。

また、不動産投資サービスを提供しているRENOSYが公表しているデータによると、年齢別で見た不動産投資利用者の割合では、25〜29歳で26％、30〜34歳で21％と比較的若い方も多いです。

出典：RENOSY 「不動産投資アニュアルレポート2021年」

上記のような背景を踏まえて、サラリーマンが不動産投資を行うメリットを挙げると以下のようなポイントが考えられます。

安定した給料で融資が通りやすい

不動産投資を行う方の多くは、投資用ローンを組んで不動産を購入・運用するのが一般的です。

オリックス銀行の「不動産投資ローン」の商品説明書には、「原則、前年度の税込み年収（自営業の方は所得）が500万円以上で、返済期間中、安定した収入が見込める方」と記載されています。
※出典：オリックス銀行「不動産投資ローン」

自己資金を小さくすることで、日々の生活で必要となる生活防衛資金を削ることなく、安定した不動産投資ができます。

安定した家賃収入が魅力的｜期待利回りは3％〜5％

不動産投資の醍醐味である家賃収入、不動産投資をやるなら安定した家賃収入を得たい方は多いはずです。

不動産投資では入居者がいる限り、投資家は安定的な家賃収入を得られ、サラリーマンの方でも本業とは別で、収入を得ることが可能です。賃貸住宅一棟の期待利回りは3％〜5％が期待できます。

出典：一般財団法人 日本不動産研究所「第45回 不動産投資家調査」

日本不動産研究所が公表している期待利回りからも3〜5％程度の家賃収入が期待でき、安定した収益が見込めます。

本業の安定した収入と「家賃収入」を合わせることができれば、老後の不安や日々の家計にも余裕が生まれます。

管理に手間がかからないので副業におすすめ

不動産投資と聞くと、物件管理・入居者募集・クレーム対応などの事務作業が必要になってくると感じる方も多いかもしれませんが、現在であれば不動産投資会社が一括してサービス提供しています。

多くの不動産投資会社では、物件選定・融資手続きや賃貸管理・入居者募集・入退去の原状回復のサポート、そして売却戦略の相談をワンストップサービスで提供しています。

出典：武蔵コーポレーション 「ワンストップでのサービス提供」

ワンストップサービスを提供する不動産投資会社を選択することで、サラリーマンの方でも本業の傍ら、不動産投資で資産運用が可能になります。

本業で忙しい方であっても、ワンストップサービスを利用すれば入居者の募集を自動化でき、「空室リスク」も下げられますね。

節税効果もある｜損益通算できる

不動産投資で得られる収入は「事業所得」として得ることが可能なため、本業の「給与所得」と「事業所得」を合算して損益通算することが可能です。

所得税や住民税は「給与所得」「事業所得」とを損益合算した金額に税率をかけて算出するため、事業所得（不動産投資）で利用した経費や購入金額で節税対策が可能です。

生命保険の代わりにもなる｜団体信用生命保険

投資用ローンを組んで不動産投資を行う場合には、住宅ローンと同様に「団体信用生命保険」の加入が義務付けられているところが多いです。

出典：トーシンパートナーズ 「生命保険代わりにも」

仮に、3000万円のマンションを投資用ローンを組んで購入し、債務者（投資家）に万が一働けない状態になってしまった場合に、ローン残債が保険適用により0円になります。

つまり、残された家族・遺族にマンションだけでなく、家賃収入を得る権利も与えられるため、生命保険の代わりになるのです。

インフレ対策になる｜資産価値が下がらない

不動産投資のような実物資産への投資はインフレ（物価上昇）に伴う、紙幣価値の下落に強いのが魅力の1つです。

近年の日本でもコロナ禍による景気不況も回復の傾向にあり、日銀の金融政策の影響や世界的なインフレ影響が日本にも波寄せてくることが予想されています。

出典：SMBC信託銀行 投資調査部レポート

SMBC信託銀行が公表している各国のGDPとインフレ率の推移を示した表で、日本は2021年までのインフレ率は下落傾向にありましたが、2022年には1.3%の上昇となっています。

上記のようなインフレに対しても不動産という現物資産はインフレに強く、資産価値を保ってくれます。

サラリーマンが不動産投資をするデメリットと解決策

サラリーマンで不動産投資を行うのはメリットがある一方で、デメリットも伴ってくるでしょう。

不動産投資を検討しているサラリーマンはデメリットについても理解しておき、デメリットを解決しつつ不動産投資を成功させましょう。

物件の選定が難しい｜複数の不動産投資会社を比較する

サラリーマンの場合であれば、不動産の物件選定を仕事で行なっている方は少ないでしょう。そのため、収益性の高い物件を選ぶための勉強・リサーチは多くの時間が必要になることが予想できます。

そのため、複数の不動産投資会社の物件を比較したり、セミナーに参加することで市場相場や人気の不動産・需要がある不動産について調査することが可能です。

重要なのは、1つの不動産投資会社だけを見るのではなく、複数の不動産会社の物件を比較して市場相場や人気エリアを自分でも調査することで優良な物件を探せるでしょう。

おすすめの不動産投資会社では、セミナーを数多く開催、もちろん無料で参加できるので比較することがおすすめです。

収入が高くないと節税効果は低い｜信頼できる不動産投資会社へ相談

先ほども解説した通り、不動産投資では節税対策が取れるメリットがありましたが、収入が高い人の方が節税効果が高いと言われています。

しかし、不動産投資しつつ、上手に節税対策を行っていきたい方であれば、新築・中古物件の両者の特徴を押さえつつ、信頼できる不動産投資のプロに相談してみましょう。

中古マンションであれば、減価償却を利用して会計上の赤字を発生させ、損益通算を行うことで合計の所得を少なくすることも可能でしょう。

不動産投資会社であれば、節税対策の面でもトータルサポートしてくれる会社も多いため、信頼できるプロへ相談してみましょう。

サラリーマンが注意すべき不動産投資のリスク

サラリーマンが不動産投資するのであれば、不動産投資に発生するリスクも理解しておかなければなりません。

不動産投資は投資であるため、リスクとリターンが発生します。目先の「家賃収入」や「不労所得」にだけを気にするのではなく、「リスク」についても理解しておきましょう。

空室リスク

不動産投資で最も避けなければならないリスクとして「空室リスク」が考えられます。空室リスクは不動産に入居者が入らない影響で家賃収入が得られない可能性のことを指します。

総務省が行った「空き家数及び空き家率の推移」によれば、全国の空き家率は年々上昇、2018年には過去最高の13.6%となりました。

出典：総務省 「空き家数及び空き家率の推移－全国（1958 年～2018 年）」

2018年の東京都だけの空き家率では10.6％となっており、人口増加傾向にある東京においても「空き家リスク」は存在することは確かです。

空き家リスクを抑えて不動産投資するためには、「人口流入が大きいエリアで不動産投資」「賃貸管理会社へ委託する」「家賃・入居条件を変える」などの対策が考えられます。

不動産価格変動リスク

出典：国土交通省 「不動産価格指数」

上記は国土交通省が公表している不動産価格の推移を示した「不動産価格指数の推移」です。上記のグラフでは、不動産価格は右肩上がりで上昇、特にマンションの需要は大きくなっています。

不動産投資は最終的な不動産の売却を視野にいれつつ投資しなければなりません。不動産の資産価値が引き続き残っている状態もしくは高くなっている状態であることが望ましいです。

出典：公益社団法人 東日本不動産流通機構
出典：公益社団法人 近畿圏不動産流通機構
出典：公益社団法人 西日本不動産流通機構

上記のグラフでは、公益社団法人不動産流通機構のデータをもとに作成した主要都市のマンション売却価格の推移を示したグラフです。

上記のような需要が高まり、不動産価格が落ちづらいエリアに投資できると、出口戦略の難易度も下がってくると考えられるでしょう。

修繕リスク

出典：国土交通省 「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」

マイホームを持っている方であれば、住宅のメンテナンスは欠かせないでしょう。不動産投資においても入居者が安心して暮らせるよう住宅設備は日々メンテナンスしなければなりません。

建物の設備にはそれぞれ耐用年数があり、それぞれの部位によって修繕を実施する目安があり、修繕費用として必ずかかる費用としてシミュレーションに組み込みましょう。

出典：国土交通省 「既存住宅価格査定マニュアル」

上記のような入居者の安全や住宅の資産価値を守るための定期的なメンテナンスをすることで、資産価値を保ち、長く不動産事業を維持でき、売却時も資産価値が残った状態で行えるでしょう。

不動産投資のシミュレーションを実施する際も、上記の年数から逆算して表を算出することで、正確な収支シミュレーションを作成することが可能です。

サラリーマンが不動産投資を成功させるためには？

サラリーマンが不動産投資することのメリット・デメリットについて解説してきましたが、実際にはどのようにしたら不動産投資を成功できるのかと感じる方も多いでしょう。

そこで、サラリーマンが不動産投資を成功させるためのコツについて解説していきます。

市場相場と物件価格を比較

不動産投資を成功させるためには、購入を検討している物件の市場相場を調査して比較することが重要です。

自分で市場相場を調査するためには、「レインズ」や「土地総合情報システムサイト」を利用して調べられます。

不動産投資会社が代わりに周辺の物件相場を調査してくれる可能性もありますが、自分でも手を動かし調査して、自信を持って購入できる不動産を探すことが重要です。

また、「市場相場」を調査することは出口戦略（売却）にも利用できる方法です。ぜひこの機会に「レインズ」や「土地総合情報システムサイト」を触ってみましょう。

入念にシミュレーションを行う

不動産投資では、株式投資・債権・FXなどと比べて20〜30年の収入やコストをシミュレーションして予想することが可能です。

しかし、どうやって不動産投資のシミュレーションをやればいいのかわからない方は多いでしょう。

不動産投資会社に任せっきりでは自信をもって投資ができません。不動産投資のシミュレーションは現在であれば、無料のソフトやアプリを通してできるので、ぜひ自分の手で動かしてみましょう。

また、不動産投資会社が実施するセミナーでの相談や「武蔵コーポレーション」の正確なシミュレーションソフトを活用したシミュレーションを活用するといいでしょう。

出典：武蔵コーポレーション 「武蔵シミュレーション」

武蔵シミュレーションは収益物件の取引実績1,500棟以上、管理戸数25,000戸以上の取引実績から創り出した完全オリジナルソフト。

物件の購入から運用・売却までの投資プランを正確に予想し利益を算出できます。入居率・賃料・税金の面で収益の違いをしっかり把握して投資可能となります。

複数の不動産投資会社を比較する

先ほども解説した通り、不動産投資用の物件を購入するのであれば、複数の不動産投資会社の物件を比較・検討し、市場相場やニーズのある物件調査することが大切です。

市場相場を把握することで、不動産投資会社が提案する物件が市場相場と比較して高いのか、安いのかを判断できたり、家賃を決める際の判断材料となります。

そのためにも、複数の不動産投資会社を比較して、信頼できる不動産投資会社を選択する必要があります。

当サイトで紹介している不動産投資会社は無料セミナーを数多く開催しております。実際の不動産物件を紹介してくれるので、複数のセミナーに参加し、比較・検討することをおすすめします。

おすすめの不動産投資会社

RENOSY

RENOSYは、不動産投資の売上実績2年連続No.1で、入居率は99.5％であり、高い実績を誇っています。

RENOSYでは、入居者の募集から、クレーム対応までを代行してくれるため、管理の時間を大幅に節約できます。それでも、専用アプリによって、物件の状況把握がいつでもできるため便利です。

RENOSYでは、厳しい条件を満たした、賃貸需要が高く安定した利回りを狙える主要都市部の物件を所有しています。特に条件の良い物件のみを仕入れているので、長期で安定的に運用できるでしょう。

出典：RENOSY 「RENOSYは6部門でNo.1」

評判もよく、「ネットで選ばれている不動産投資会社」「安心・信頼できる不動産投資会社」「友人に紹介したい不動産投資会社」の３部門で１位を獲得しています。

投資初心者の方には、難しい管理業務のないRENOSYがおすすめです。興味を持ったら気軽に面談で話を聞いてみましょう。

出典：RENOSY公式サイト

グローバル・リンク・マネジメント

グローバル・リンク・マネジメントは、マンションの開発から販売、賃貸管理までを行うマンション経営のプロフェッショナルです。

マンション経営の専門家として、周辺調査やエリアの開発計画、今後の需要に関しても独自のリサーチを行なっています。

出典：グローバル・リンク・マネジメント 「セミナーを開催している3つのポイント」

グローバル・リンク・マネジメントの入居率は7年連続99％超え、紹介・リピート率も71.3％となっており、実績と評判も申し分ありません。

毎日開催のセミナーで不動産投資について学べますので、まず不動産投資の勉強から始めたいという方には特におすすめです。

出典：グローバル・リンク・マネジメント公式サイト
※7　2021年11月1日現在

トーシンパートナーズ

トーシンパートナーズは、創業30年以上、275棟13,700戸を超えるコンサルティング・管理を行ってきた実績で、豊富なノウハウを持っています。

出典：トーシンパートナーズ 「選ばれ続ける理由」

山手線や中央線、京王線などの人気沿線を中心に駅徒歩10分圏内というこだわりぬいた立地条件を設けており、入居率は97.4％と高い水準です。

入居者審査契約の代行を行っており、管理代行システムと借り上げシステムの2種類のマネジメントシステムを選べます。

出典：トーシンパートナーズ公式サイト
※7　公式サイトの文言による

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